REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE OTTAVA CIVILE così composta: dr. Gisella Dedato Presidente relatore dr. Adolfo Ceccarini Consigliere dr. Edoardo Mancini Giudice ausiliario Nella causa civile iscritta al n. 7362 Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2021, a cui è stata riunita la causa iscritta al n. 7366 Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2021, ha emesso la seguente SENTENZA TRA
[...]
, rappresentata e Parte_1 difesa dall' Avv. Giancaspro Nicola, come da procura in atti
APPELLANTE
E
, rappresentata e Controparte_1 difesa dall' Avv. Giancaspro Nicola, come da procura in atti APPELLANTE E
e P_ Controparte_3 CP_4 CP_5
rappresentati e difesi dall' Avv. Nicoletti Giuseppe,
[...] unitamente all'Avv. , come da procura in atti CP_4
APPELLATI
non costituito Controparte_6
APPELLATO Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1620/2021 del Tribunale di Latina, pubblicata il 04/09/2021 RAGIONI DELLA DECISIONE Il Tribunale di Latina, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così riassunto, per quel che qui interessa, la vicenda per cui è causa: “In data i signori P_ Controparte_6 Controparte_3 notificavano l'atto di citazione nei confronti della società
[...] nonché nei confronti della società Controparte_7 [...]
avente ad Controparte_8 oggetto la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, oltre che la restituzione di un bene immobile sito in Sabaudia (LT), richiedendo al Tribunale civile di Latina, in persona del giudice istruttore dott. Antonio Gabrielli, quanto segue:
“a) accertare la proprietà, in capo agli attori, del Terreno di cui è causa, iscritto al catasto del Comune di Sabaudia come segue: Foglio 123, Part. 638; Foglio 123, Part. 906; Foglio 123, Part. 907;
Foglio 123, Part. 908 e Foglio 123, Part. 909; b) accertare lo scioglimento del contratto di affitto del 31.12.1979; c) all'effetto, voglia ordinare ai convenuti l'immediata restituzione del Terreno in favore degli attori, in sicurezza e libero da cose e da persone;
d) condannare in solido i convenuti al risarcimento del danno da mancata restituzione del Terreno, liquidato nella misura arbitranda dell'Ill.mo Tribunale - eventualmente anche in via equitativa - oltre interessi e rivalutazione dal di del dovuto al saldo;
e) con vittoria di spese ed onorari, oltre accessori di legge, contributo unificato ed oneri per la mediazione obbligatoria.” In data 29 ottobre 2014 si costituiva in giudizio la società
depositando la propria comparsa di Controparte_7 costituzione e risposta all'interno delle quali affermava “la propria piena ed esclusiva titolarità sul terreno interessato dall'odierno contesto”, spiegando domanda riconvenzionale e richiedendo quanto segue:
“ 1) dichiarare inammissibili e comunque infondate le domande proposte dalle attrici;
2) in via riconvenzionale, accertare e dichiarare la esclusiva proprietà del Terreno di cui è causa alla società avendo quest'ultima acquistato un Controparte_7 terreno privo di vincolo alcuno ed avendo trascritto per prima l'acquisto dello stesso ai sensi dell'art. 2643 e 2644 c.c. e per l'effetto ordinare al conservatore dei registri immobiliari di Latina di disporre la cancellazione di ogni successiva trascrizione pregiudizievole;
3) sempre in via riconvenzionale, accertare e dichiarare che la società
, in virtù di possesso pacifico, non violento, Controparte_7 continuo, mai interrotto e protrattosi per oltre dieci anni è divenuta proprietaria per intervenuta usucapione ex art. 1159 c.c. del terreno sito in Comune di Sabaudia iscritto al catasto con il Foglio 123, Part.
638; Foglio 123, Part. 906; Foglio 123, Part. 907; Foglio 123, Part. 908 e Foglio 123, Part. 909 e conseguentemente ordinare all'Ufficio del Territorio di Servizio di Pubblicità immobiliare, in persona del Responsabile pro tempore di procedere alla trascrizione nei pubblici registri dell'acquisto a titolo originario per usucapione ex art. 1159 c.c. a favore della società sui beni Parte_2 sopra descritti, nonché autorizzare l'Agenzia del Territorio, Ufficio provinciale di LATINA ad effettuare le variazioni catastali dei mappali e nelle misure sopra indicate a favore della
[...]
4) [ viene ripetuta la medesima Parte_2 conclusione del precedente punto 3) ]; 5) condannare le stesse attrici, in via solidale, alla rifusione delle spese processuali e dei compensi di avvocato, con gli accessori di legge;
6) condannare le stesse attrici soccombenti, in via solidale: a) al pagamento, a favore della convenuta, di una somma equitativamente determinata, ai sensi dell'art. 96, terzo comma, c.p.c., con riferimento al pregiudizio subito dalla società con il presente giudizio, anche per gli oneri diretti e personali sostenuti e per la durata del processo;
b) accertato che gli attori soccombenti hanno agito in giudizio con colpa grave, al risarcimento dei danni, da liquidarsi, anche d'ufficio, nella sentenza, ai sensi dell'art. 96, primo comma, c.p.c. In pari data si costituiva in giudizio anche la società società

Controparte_8 depositando la propria comparsa di costituzione e risposta all'interno della quali - riproducendo le ragioni esposte nella comparsa di costituzione e risposta della - affermava “che non Parte_2 sussiste un'ipotesi di litisconsorzio necessario nei suoi confronti e di essere conseguentemente priva di legittimazione passiva“ richiedendo di “dichiarare in via preliminare la carenza di legittimazione passiva della società Parte_1 nel presente procedimento e, nel merito, l'assenza
[...] di comunanza con della sua posizione con quella della parte attrice e della convenuta per le ragioni sopra esposte e per l'effetto estrometterla dal presente procedimento con ogni conseguente provvedimento”.(..) Parti convenute invocano l'applicazione dell'art. 2643 c.c. stante la trascrizione del loro titolo di acquisto avvenuta in epoca antecedente alla registrazione della sentenza intervenuta tra il loro dante causa e gli attori. Nel caso specifico l'art. 2643 non può essere applicato in quanto questo regola soltanto l'ipotesi che l'effettivo proprietario abbia alienato la proprietà a due soggetti diversi, mentre la sentenza del Pretore di Latina non ha disposto l'acquisto tra l'Ing. ed il _1 dante causa degli attori bensì accertato che quest'ultimo (Avv.
era l'effettivo proprietario del terreno oggetto di causa. P_
Quindi i due diritti comparabili sono la proprietà degli attori, contrapposta ad un atto di acquisto a non domino da parte dei convenuti. È di tutta evidenza che l'atto di acquisto dei convenuti non sia opponibile agli effettivi proprietari, salvo gli effetti che il possesso trasferito può avere ai fini dell'usucapione. È da escludere che al caso, di specie sia applicabile l'art. 1159 c.c. usucapione breve, perché risulta dagli atti che con due contratti di locazione sottoscritti in data 28.02.1973 e in data 31.12.1979 i convenuti abbiano perso il possesso dell'immobile, trasformandolo in detenzione, prima che maturassero i dieci anni previsti dalla norma. Dall'esame di detti contratti si evince chiaramente che sebbene siano stati stipulati in pendenza dell'accertamento dei rispettivi confini tra il dante causa degli attori ed il dante causa dei convenuti , le parti avrebbero accettato l'esito del giudizio pendente, ed in caso di esito negativo i conduttori avrebbero potuto rivalersi soltanto nei confronti del venditore , facendo addirittura salvi gli effetti del contratto anche in caso di esito favorevole al dante causa dei conduttori ( clausola di irripetibilità dei canoni). Pertanto, per il periodo successivo alla fine del contratto di locazione il periodo necessario a maturare l'usucapione non potrà essere di dieci anni ma quello ordinario di 20 anni, previa dimostrazione della data iniziale del possesso. È incontestato che dalla data di cessazione del contratto (1988) alla data di notifica dell'atto di citazione (primo atto idoneo ad interrompere la prescrizione) siano passati circa 26 anni. Si applica al caso di specie l'art. 1141 c.c. Si presume il possesso in colui che esercita il potere di fatto, quando non si prova che ha cominciato a esercitarlo semplicemente come detenzione. Se alcuno ha cominciato ad avere la detenzione, non può acquistare il possesso finché il titolo non venga a essere mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore. Ciò vale anche per i successori a titolo universale. Occorre quindi valutare se vi sia stato un qualche atto di interversione del possesso, in quanto per giurisprudenza costante chi sia stato immesso nel possesso (detenzione) dal proprietario in virtù di un rapporto obbligatorio (locazione, comodato o altro che sia) per poter maturare l'usucapione deve dimostrare da quale data la semplice detenzione si è trasformata in possesso uti domino.(…) Detto ciò di nessuna rilevanza appare la circostanza della data dell'apposizione della recinzione, perché ove pure si ritenesse provata l'apposizione della stessa nell'anno 1975 (come indicato dai convenuti) tale facoltà era compatibile con il contratto di locazione, sorto nel 1973, mentre se realizzata nell'anno 2003/2004 (come indicato dagli attori) il termine ventennale non sarebbe utilmente decorso. In tale quadro appaiono del tutto ininfluenti le prove testimoniali assunte, rendendo altresì ultronea una ulteriore valutazione della legittimità della remissione in termini dei convenuti per la prova testimoniale. Nessun elemento di diverso convincimento è ricavabile dall'esame del documento relativo alla richiesta autorizzazione all'apposizione del tubo per l'attingimento dell'acqua dal lago a fini antincendio, in quanto risulta contestato se abbia riguardato l'area oggetto di causa (cosa che costituirebbe riconoscimento di proprietà in favore degli attori) o area limitrofa (che comunque non costituirebbe prova a favore dei convenuti) circostanze non ricavabili oggettivamente dal solo testo.
La domanda degli attori non può tuttavia essere accolta in toto in quanto non vi è dimostrazione della proprietà da parte del De cuius degli attori non essendo a ciò idonea la sentenza del Pretore di Latina 139/1997, che riguarda il regolamento dei confini e l'apposizione dei termini, mentre ben altra prova è richiesta per l'accertamento di proprietà (continuità delle trascrizioni sino ad atto di acquisto a titolo originario). Accoglibile invece nella parte relativa alla richiesta di dichiarare risolto il contratto di affitto. (sul punto non vi è contestazione) e la conseguente azione personale di restituzione (che non richiede la prova della proprietà). Parimenti andrà accolta la domanda di risarcimento danni per mancata restituzione, per il periodo dal 09.08.2013 (mesa in mora) sino alla data dell'effettivo rilascio, in relazione alla quantificazione del danno, trova applicazione l'art. 1591 c.c. in forza del quale è dovuta la somma di lire 200.000 prevista in contratto maggiorata dell'indice ISTAT di svalutazione della lira (pure prevista in contratto) sino al 09.08.2013 pari a lire 1.059.000 ed euro 546,93. Quindi i convenuti, non essendo stata fornita prova di maggior danno devono essere condannati al pagameno della somma di euro 546,93 per otto anni pari a complessivi euro 4.375,44 oltre interessi e rivalutazione monetaria sui singoli canoni annuali maturati dall'anno 2014 al soddisfo. Dobbiamo rilevare che la convenuta
[...] nelle conclusioni del Parte_1
22.01.2020 chiede il rigetto della domanda attrice ed anche accogliersi la domanda riconvenzionale relativa all'accertamento della proprietà del terreno per cui è causa. , radicalmente discostandosi dalla comparsa di costituzione, assumendo anche nelle memorie conclusionali una posizione ad adiuvandum delle riconvenzionale dell'altra convenuta e non di semplice terzo estraneo ai fatti ed al rapporto. Quanto alla legittimazione passiva , la presenza di un contratto di locazione dell'intera struttura adibita a casa di riposo , intercorso tra i convenuti, intervenuto anni dopo la cessazione del contratto tra gli attori e l'altra convenuta , non appare costituire una ipotesi di litisconsorzio necessario , non essendovi stata successione nell'originario contratto , tuttavia la pacifica circostanza del possesso del bene rendeva opportuna la chiamata in causa anche del conduttore ed attuale detentore dell'immobile . Trattandosi di un risarcimento dei danni la condanna dei convenuti dovrà essere disposta in via solidale.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, secondo i parametri attualmente vigenti.” Sulla base di tali argomentazioni, il Tribunale, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così deciso:
“1) dichiara risolto il contratto di affitto del 31.12.1979. 2) Per l'effetto dispone la restituzione in favore degli attori, del Terreno di cui è causa, iscritto al catasto del Comune di Sabaudia come segue: Foglio 123, Part. 638; Foglio 123, Part. 906; Foglio 123, Part. 907; Foglio 123, Part. 908 e Foglio 123, Part. 909; b;
3) Condanna i convenuti e società Controparte_7 in Controparte_8 solido tra loro, al risarcimento dei danni quantificati in euro 546,93 per otto anni pari a complessivi euro 4.375,44 oltre interessi e rivalutazione monetaria sui singoli canoni annuali maturati dall'anno 2014 al soddisfo in favore degli attori. 4) Condanna i convenuti e società Controparte_7 in Controparte_8 solido tra loro a rimborsare alle parti Parte_3 dell'avv. IU CA, e
[...] Controparte_5 CP_4
le spese di lite, che si liquidano in € 270,00 per spese, €
[...]
2.250,00 per competenze, oltre i.v.a., c.p.a. e 15,00 % per spese forfettarie. 5) Condanna i convenuti e società Controparte_7 in Controparte_8 solido tra loro a rimborsare alle parti P_ CP_6
e le spese di lite, che si liquidano in €
[...] Controparte_3
270,00 per spese, € 3.500,00 per competenze, oltre i.v.a., c.p.a. e 15,00 % per spese forfettarie.” Avverso tale sentenza ha proposto appello (causa RG n. 7362/2021) la rassegnando le Parte_2 seguenti conclusioni: “Voglia la Corte di Appello di Roma in riforma della sentenza impugnata n. 1620/2021 (r.g. 3830/2014) pubblicata in data 4 settembre 2021 del Tribunale Civile di Latina, notificata per P.E.C. in data 5 novembre 2021,
1) dichiarare l'incompetenza del Tribunale in favore del Tribunale, Sezione specializzata agraria;

2) dichiarare inammissibili, anche in ragione dell'eccepito difetto di legittimazione, e comunque infondate le domande attoree;

3) accertare e dichiarare la esclusiva proprietà del terreno di cui è causa alla società avendo quest'ultima Controparte_7 acquistato un terreno privo di vincolo alcuno ed avendo trascritto per prima l'acquisto dello stesso ai sensi dell'art. 2643 e 2644 c.c. e per l'effetto ordinare al conservatore dei registri immobiliari di Latina di disporre la cancellazione di ogni successiva trascrizione pregiudizievole;

4) accertare e dichiarare che la società , in Controparte_7 virtù di possesso pacifico, non violento, continuo, mai interrotto e protrattosi per oltre dieci anni ed in ogni caso per oltre venti anni, è divenuta proprietaria per intervenuta usucapione del terreno sito in Comune di Sabaudia iscritto al catasto con il Foglio 123, Part. 638; Foglio 123, Part. 906; Foglio 123, Part. 907; Foglio 123, Part. 908 e Foglio 123, Part. 909 e conseguentemente ordinare all'Ufficio del Territorio di Servizio di Pubblicità immobiliare, in persona del Responsabile pro tempore di procedere alla trascrizione nei pubblici registri dell'acquisto a titolo originario per usucapione ex artt. 1158 e 1159 c.c. a favore della società Parte_2 sui beni sopradescritti, nonché autorizzare l'Agenzia del Territorio, Ufficio provinciale di LATINA ad effettuare le variazioni catastali dei mappali e nelle misure sopra indicate a favore della
[...]

Parte_2
5) condannare gli odierni appellati in via solidale, alla rifusione delle spese processuali e dei compensi di avvocato, con gli accessori di legge.” Sempre avverso tale sentenza ha proposto appello (causa RG n. 7366/2021) la Parte_4
rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia la
[...]
Corte di Appello di Roma in riforma della sentenza impugnata n. 1620/2021 (r.g. 3830/2014) pubblicata in data 4 settembre 2021 del Tribunale Civile di Latina, notificata per P.E.C. in data 5 novembre 2021,
1) dichiarare l'incompetenza del Tribunale in favore del Tribunale, Sezione specializzata agraria;

2) dichiarare inammissibili, anche in ragione dell'eccepito difetto di legittimazione, e comunque infondate le domande attoree;

3) accertare e dichiarare la esclusiva proprietà del terreno di cui è causa alla società avendo quest'ultima Controparte_7 acquistato un terreno privo di vincolo alcuno ed avendo trascritto per prima l'acquisto dello stesso ai sensi dell'art. 2643 e 2644 c.c. e per l'effetto ordinare al conservatore dei registri immobiliari di Latina di disporre la cancellazione di ogni successiva trascrizione pregiudizievole;

4) accertare e dichiarare che la società , in Controparte_7 virtù di possesso pacifico, non violento, continuo, mai interrotto e protrattosi per oltre dieci anni ed in ogni caso per oltre venti anni, è divenuta proprietaria per intervenuta usucapione del terreno sito in Comune di Sabaudia iscritto al catasto con il Foglio 123, Part. 638; Foglio 123, Part. 906; Foglio 123, Part. 907; Foglio 123, Part. 908 e Foglio 123, Part. 909 e conseguentemente ordinare all'Ufficio del Territorio di Servizio di Pubblicità immobiliare, in persona del Responsabile pro tempore di procedere alla trascrizione nei pubblici registri dell'acquisto a titolo originario per usucapione ex artt. 1158 e 1159 c.c. a favore della società Parte_2 sui beni sopradescritti, nonché autorizzare l'Agenzia del Territorio, Ufficio provinciale di LATINA ad effettuare le variazioni catastali dei mappali e nelle misure sopra indicate a favore della
[...]

Parte_2
5) condannare gli odierni appellati in via solidale, alla rifusione delle spese processuali e dei compensi di avvocato, con gli accessori di legge”.
e P_ Controparte_3 CP_4 CP_5 hanno contestato le avverse doglianze, chiedendo il rigetto
[...] degli appelli.
Riuniti i due giudizi ex art. 335 c.p.c., la causa, all'udienza del 06/03/2025, è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge di cui all' art. 190 c.p.c. Con il primo motivo di appello, le società di cui in epigrafe hanno censurato la sentenza per aver omesso di pronunciarsi sull'eccezione di incompetenza in favore delle sezione specializzata agraria, nonostante l'oggetto del giudizio vertesse su un contratto di affitto avente ad oggetto un terreno. Premette la Corte che qualora il convenuto eccepisca l'incompetenza del giudice adito, deducendo la competenza della Sezione specializzata agraria, il giudice deve rimettere a questa la decisione della causa, rientrando nella competenza della medesima anche l'accertamento della natura del rapporto. Tuttavia, rimane ferma la competenza del giudice adito quando sulla base delle deduzioni delle parti e senza necessità di attività istruttoria risulti prima facie che la materia del contendere è diversa da quella devoluta alla cognizione del giudice specializzato. Ebbene, nel caso di specie, in cui gli attori hanno agito per l'accertamento del diritto di proprietà e per l'accertamento della risoluzione del contratto di affitto avente ad oggetto il terreno su indicato, e gli odierni appellanti hanno chiesto in riconvenzionale di accertare il loro diritto di proprietà sul terreno di causa, senza, oltretutto, che nessuna delle parti abbia fornito elementi, neanche in via deduttiva, per poter inquadrare il contratto di affitto nell'alveo dei contratti agrari non si comprende per quale motivo la causa dovesse essere devoluta alla sezione specializzata agraria. L'oggetto del contratto di affitto (nel caso di specie terreno) non è da solo sufficiente, come sembra ritengano gli odierni appellanti, per ritenere che si sia in presenza di un contratto agrario soggetto alla particolare disciplina e le cui controversie devono essere devolute alle sezioni specializzate. Perché un contratto sia causalmente qualificabile come affitto di fondo rustico è necessario non solo che esso abbia ad oggetto una cosa potenzialmente produttiva, ma anche che la disponibilità del bene sia concessa al fine di consentire all'affittuario la gestione produttiva dello stesso (reddito agricolo). In sostanza, ricorrono gli estremi dell'affitto di fondi rustici, come tale assoggettato alla speciale normativa in materia di rapporti agrari, quando il godimento di un fondo venga ceduto al fine di ottenerne il reddito agricolo proveniente dalla sua coltivazione. Nel caso di specie, in difetto di ogni deduzione sul punto, il rapporto di affitto non poteva che essere ritenuto sottoposto alla disciplina ordinaria di cui agli artt. 1571 e ss. c.c. Gli appellanti hanno censurato la sentenza anche per non aver accolto la loro eccezione di difetto di legittimazione attiva con riferimento al contratto di affitto, avendo stipulato il contratto non con gli attori ma con la società Vallicola del Lago di Paola. La censura non ha pregio. Gli attori hanno dedotto che i contratti sono stati stipulati con la società di fatto per la valorizzazione del Lago di Paola, la quale gestiva, in nome e per loro conto, anche il terreno di causa. Tale deduzione non è stata contestata dagli odierni appellanti, anzi, al contrario, nella comparsa di costituzione e risposta hanno dichiarato di avere stipulato i contratti con la società Vallicola del Lago di Paola facente capo alla famiglia e che operava per CP_9 conto della medesima. Con ulteriore motivo di appello, gli appellanti hanno censurato la sentenza per averli condannati al rilascio del terreno nonostante gli attori, pur avendo proposto una domanda di rivendica, non avessero provato, come sarebbe stato loro onere, di essere gli effetti proprietari del terreno. La censura è infondata.
Gli attori hanno proposto due distinte domande, la prima volta ad accertare il loro diritto di proprietà sul terreno (azione di rivendica), la seconda volta all'accertamento della risoluzione del contratto di affitto, e, per l'effetto, alla condanna al rilascio del terreno in loro favore (azione di restituzione), oltre al pagamento delle indennità di occupazione. Il Tribunale ha rigettato la domanda di rivendica, mentre ha accolto la domanda di risoluzione del contratto e con riferimento a tale pronuncia ha condannato gli odierni appellanti al rilascio. Ebbene, con riferimento alla seconda domanda, osserva la Corte che il locatore ben può non coincidere con il proprietario, potendo il bene essere concesso in locazione da chi ne ha la disponibilità giuridica anche se non proprietario. Nel caso di specie è incontestato il fatto che gli odierni appellati hanno rivestito, con riferimento al contratto di affitto di cui hanno chiesto la risoluzione, la qualità di locatori, avendo la disponibilità del terreno, donde da ciò ne deriva la loro legittimazione a chiederne la risoluzione e il rilascio, senza che sia necessaria la prova del loro diritto di proprietà. In sostanza, la titolarità formale del bene non è un presupposto indispensabile per concederlo in locazione. È sufficiente che il locatore abbia la materiale disponibilità del bene, che può derivare da rapporti giuridici diversi, non necessariamente legati alla proprietà.
Con ulteriore motivo di appello, le società di cui in epigrafe hanno censurato la sentenza per aver rigettato la domanda riconvenzionale volta ad accertare il diritto di proprietà sul terreno di causa della società , nonostante la prevalenza del suo Controparte_7 acquisto ai sensi dell'art. 2643 c.c.
Assumevano che, nel caso di specie, vi era un conflitto “fra acquirenti del medesimo diritto”.
In particolare, deducevano che: “Da un lato, infatti, vi era un procedimento civile, iniziato nel lontano anno 1962, tra il geom. e il dott. e che ha visto quest'ultimo vittorioso _1 P_
(sentenza del Pretore di Latina, 8 febbraio 1979, n. 139/79): ma la relativa domanda non era mai stata trascritta ed i terzi acquirenti in buona fede non potevano essere in nessun modo edotti della causa. Dall'altro, vi era un atto di vendita del medesimo terreno stipulato nel 1971 tra lo stesso ing. in qualità di venditore e la _1 [...]
in qualità di acquirente il cui atto di vendita (..) risultava Parte_2 essere stato trascritto in data 22 maggio 1971 presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Velletri. La sentenza del Pretore di Latina, 8 febbraio 1979, n. 139/79 risultava essere stata trascritta solo in data 4 novembre 1980 presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Latina”.
Gli appellanti, in forza della priorità della loro trascrizione, hanno sostenuto che il Tribunale avrebbe dovuto, ai sensi dell'art. 2643 c.c., accertare il loro diritto di proprietà, in quanto il legislatore ha dato preferenza, per risolvere il conflitto fra acquirenti del medesimo diritto, all'acquirente che abbia per primo trascritto il titolo di acquisto, anche se il suo acquisto sia posteriore (art. 2644 c.c.).
La censura non ha pregio. Si premette che la norma di cui all'art. 2644 c.c. invocata dall'appellante, a sostegno del suo diritto, ha la funzione di risolvere il conflitto tra soggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con distinti atti, dal medesimo titolare. Tale fattispecie non è presente nel caso in esame, in quanto la società ha acquistato il terreno nel 1971 Controparte_7 dall'ing. il quale non è il dante causa di IU CA, a cui _1 sono subentrati, quali eredi gli odierni appellati. Non vi è, quindi, un conflitto tra soggetti che hanno acquistato il bene dal medesimo dante causa, donde l'inoperatività della norma testé citata. La società , posto che l'avvenuta Controparte_7 trascrizione di un atto non è idonea ad attribuire la validità di cui esso sia eventualmente privo, avrebbe dovuto fornire la prova rigorosa richiesta per l'accertamento della proprietà immobiliare (titolo di acquisto originario o derivativo risalente ad un periodo di tempo utile all'usucapione), che, invece, non ha fornito, sul falso presupposto che fosse sufficiente per l'accertamento del suo diritto di proprietà l'aver trascritto l'atto di acquisto prima della trascrizione della sentenza di accertamento dei confini. Oltretutto, l'accertamento della proprietà della società CP_7 non era precluso dal passaggio in giudicato della sentenza che ha accertato i confini, in quanto essa non ha avuto ad oggetto l'accertamento della proprietà, che presuppone un conflitto tra titoli, ma l'accertamento dei confini, che presuppone un conflitto tra fondi, attenendo la contestazione alla delimitazione dei rispettivi fondi per la incertezza dei confini, oggettiva (derivante dalla promiscuità del possesso della zona confinaria) o soggettiva (provocata dall'assunto attoreo di non corrispondenza del confine apparente a quello reale).(da ultimo Cass. sentenza n. 22095 del 13.10.2020). Proprio in forza dell'oggetto dell'azione di regolamento die confini (delimitazione dei confini per eliminare l'incertezza), ai fini della dimostrazione della proprietà dell'immobile non è richiesta la prova rigorosa, mediante titoli di acquisto o di usucapione, ma è sufficiente una dimostrazione fornita con ogni mezzo, anche con presunzioni (Cass. ordinanza n. 803/2022). Le società di cui in epigrafe hanno censurato la sentenza anche per aver rigettato la domanda di usucapione, nonostante sussistessero i presupposti dell'usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c. (buona fede, titolo idoneo a trasferire la proprietà, trascrizione del titolo). La censura è infondata. La norma di cui all'art. 1159 c.c. dispone che “Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”. Essa presume l'animus possidendi. Trattasi di presunzione legale iuris tantum, ossia che ammette una prova contraria, prevedendo solo un'inversione dell'onere della prova. Si tratta, dunque, di una presunzione relativa, che consente all'interessato di provare il contrario di quanto si presume. Tanto detto, si osserva che, nel caso di specie, come esattamente osservato dal Tribunale, si è raggiunta la prova contraria, attraverso il deposito dei contratti di locazione, di cui il primo stipulato nel 1973, dunque prima del decorso dei dieci anni dal momento dell'acquisto, verificatosi nel 1971. Con la stipula dei contratti di locazione la società Controparte_7
ha cessato di possedere ed ha iniziato a detenere il terreno.
[...]
Né tantomeno può ritenersi, come ha sostenuto parte appellante, che dopo la stipula dei contratti si fosse realizzata l'interversione del possesso. L'opposizione fatta al possessore in epoca successiva al decennio, di cui si parlerà nel prosieguo, non può certo retroagire trasformando ora per allora l'animus detinendi in animus possidendi, come pare sostenere parte appellante. Ed infine, altra censura mossa alla sentenza attiene al rigetto della domanda di usucapione ventennale.
Hanno sostenuto gli appellanti che era stata fornita la prova dell'interversione del possesso, ma il Tribunale non ha attribuito alcun rilievo ad essa. In particolare, con lettera del 26 aprile 1988, depositata da parte attrice (allegato 7 dell'atto di citazione), la società Controparte_7
aveva manifestato l'intenzione di non restituire il terreno come
[...] richiesto, sul presupposto di non esserne tenuta, utilizzando il terreno conformemente al suo titolo, essendoci stati errori nella delimitazione dei confini, con ciò manifestando inequivocabilmente la sua volontà di occupare il terreno “uti dominus”.
Con lettera del 6 maggio 1988 parte avversa, nel prendere atto delle contestazioni e, dunque, della volontà di non restituire il terreno, replicava sostenendo che eventuali errori del perito nel collocare i segni di confine non potevano che essere corretti attraverso un'apposita procedura giudiziaria di revocazione. In sostanza, secondo parte appellante, nel contestare la legittimità della richiesta di rilascio, aveva manifestato la volontà di utilizzare il bene con animus possidendi, quale effettiva proprietaria di esso. La censura è fondata. Nel caso di specie il potere di fatto sulla cosa è iniziato a titolo di detenzione, donde per integrare il possesso utile ad usucapionem occorreva un atto di opposizione con cui fosse chiaramente manifestato nei confronti del proprietario l'intento di mutare tale detenzione in vero e proprio possesso uti dominus, corrispondente cioè all'esercizio del diritto di proprietà.
Tale manifestazione doveva essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi venisse posto in grado di rendersi conto dell'avvenuto mutamento, e quindi tradursi in atti ai quali potesse riconoscersi il carattere di una concreta opposizione all'esercizio del possesso da parte sua. Ciò è in linea con la costante giurisprudenza di legittimità, secondo cui per l'interversione della detenzione in possesso è necessaria la manifestazione, che può avvenire anche attraverso il compimento di sole attività materiali, inequivocabile e riconoscibile dall'avente diritto dell'intenzione del detentore di esercitare il potere sulla cosa esclusivamente nomine proprio, vantando per sé il diritto corrispondente al possesso in contrapposizione con quello del titolare della cosa. Tanto detto, ad avviso della Corte, e conformemente a quanto sostenuto da parte appellante, l'interversione del possesso era ben desumibile dalla corrispondenza intercorsa tra le parti, posto che la si era opposta alla riconsegna o Parte_2 comunque alla stipula di un nuovo contratto (come richiesto da controparte con lettere del 9 dicembre 1987 e del 20 aprile 1988 in atti), sul presupposto di non esserne tenuta, utilizzando il terreno conformemente al suo titolo, essendoci stati errori nella delimitazione dei confini (lettera del 26 aprile 1988 in atti). La società , in data 6 maggio 1988, Controparte_7 rispondeva che eventuali errori del perito nel collocare i segni di confine potevano essere corretti solo attraverso un'apposita procedura giudiziaria di revocazione (lettera del 6 maggio 1988 in atti).
In sostanza, con la lettera del 26 aprile del 1988, intervenuta a pochi mesi dalla risoluzione del contratto di affitto, la società
ha manifestato la volontà di voler possedere il bene quale CP_7 proprietaria ed in tal senso è stata intesa dalla controparte, tanto che quest'ultima, nel contestarla, ha fatto presente che la situazione avrebbe dovuto essere risolta in sede giudiziaria.
Nel caso di specie, dunque, l'interversione del possesso si è attuata in quanto la società , quale detentrice, ha fatto espressa CP_7 opposizione contro il possessore, sul presupposto di essere proprietaria del bene detenuto, così manifestando la sua intenzione di tenere la cosa come propria.
Dal 26 aprile 1988 alla notifica dell'atto di citazione sono trascorsi circa 26 anni ed in questo periodo la società ha posseduto CP_7 il bene in modo pacifico, continuo ed ininterrotto (circostanze non contestate), donde si sono verificati i presupposti per l'acquisto del terreno per usucapione ventennale.
Pertanto, in riforma della sentenza di cui in epigrafe, devono rigettarsi le domande proposte dagli attori e la detta società deve essere dichiarata proprietaria, per intervenuta usucapione, del terreno sito in
Comune di Sabaudia iscritto al catasto con il Foglio 123, Part. 638; Foglio 123, Part. 906; Foglio 123, Part. 907; Foglio 123, Part. 908 e Foglio 123, Part. 909, con conseguente ordine all'Ufficio del Territorio di Servizio di Pubblicità immobiliare di procedere alla trascrizione della presente sentenza.
In considerazione dell'esito complessivo della causa, si compensano le spese di lite del primo grado di giudizio e del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede: in riforma della sentenza di cui in epigrafe:
- rigetta le domande proposte dagli attori;

- dichiara la società proprietaria, Parte_2 per intervenuta usucapione, del terreno sito in Comune di Sabaudia iscritto al catasto con il Foglio 123, Part. 638; Foglio 123, Part. 906; Foglio 123, Part. 907; Foglio 123, Part. 908 e Foglio 123, Part. 909;
- ordina all'Ufficio del Territorio di Servizio di Pubblicità immobiliare di procedere alla trascrizione della presente sentenza;

- compensa le spese di lite del giudizio di primo grado e del presente giudizio.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27 maggio 2025. Il Presidente Dott.ssa Gisella Dedato r.g. n.
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