Corte di appello di Napoli
sesta sezione civile
Udienza del 16 gennaio 2025
Verbale dell'udienza di discussione (ex art. 437 c.p.c.) nella causa civile n.
5104/2024 R.G., dinanzi al seguente collegio:
dott.ssa Assunta d'Amore presidente dott. Giorgio Sensale consigliere rel.
dott. Francesco Notaro consigliere
È presente per l'appellante l'avvocato Walter Formica, per Parte_1
delega dell'avvocato Sabino Sarno, che conclude riportandosi al ricorso in appello e ai propri ulteriori atti difensivi.
È presente per l'appellata ( ) l'avvocato Pasquale Amoruso che Controparte_1
si riporta alle proprie difese e chiede il rigetto integrale dell'appello.
All'esito della relazione orale della causa e della discussione la Corte, sentiti i
1 difensori, dà atto della sussistenza delle condizioni per l'immediata lettura anche della motivazione, a norma dell'articolo 436bis c.p.c., e si ritira in camera di consiglio. Quindi, rientra in udienza e, rilevato che i difensori delle parti si sono allontanati, pronuncia la seguente sentenza.
La presidente
Assunta d'Amore

Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano
La Corte di appello di Napoli, sesta sezione civile, così composta:
dr.ssa Assunta d'Amore presidente dr. Giorgio Sensale consigliere rel.
dr. Francesco Notaro consigliere ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A
nella causa civile n. 5104/2024 R.G., di appello contro la sentenza del Tribunale
di Torre Annunziata n. 2976/2024 del 20 novembre 2024
t r a
(P.IVA ), in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1
tempore, con sede legale in Napoli alla Via Michelangelo Schipa Parte_2
n. 68/C, rappresentata e difesa dall'avvocato Sabino Antonino Sarno
( ), con studio in Portici alla Via Diaz n. 2 e domicilio C.F._1
digitale Email_1
e
(nata a [...] il [...], Controparte_1
, rappresentata e diesa dall'avvocato Pasquale C.F._2
Amoruso ( ), con studio in Pompei alla Via Colle San C.F._3
Bartolomeo n. 41 e domicilio digitale Email_2
Conclusioni 2
Per l'appellante Parte_1
. In via preliminare, con ordinanza pronunciata prima dell'udienza di
comparizione, sospendere la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata ex art.
283 c.p.c.;
. Nel merito, riformare la sentenza impugnata e, per l'effetto, stante la nullità
della disdetta ex adverso formulata, accertare e dichiarare che il contratto avrà
scadenza il 31/5/2029;
. Condannare la parte appellata al pagamento delle spese, diritti ed onorari del
doppio grado di giudizio con attribuzione al procuratore antistatario”.
Per l'appellata : Controparte_1


1. In via preliminare, rigettare l'istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza
di primo grado n. 2976/2024 emessa dal Tribunale di Torre Annunziata, pubblicata
il 20/11/2024 e notificata in pari data, attesa, ictu oculi, l'infondatezza dei motivi di
impugnazione, nonché per carenza dei requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora, nonché dei gravissimi ed irreparabili motivi, previsti dall'art. 447 bis, u.co.
Cpc e dall'art. 283 Cpc e per l'effetto condannare l'appellante alla refusione delle spese,
diritti ed onorari, in ossequio alle disposizioni di cui all'art. 283, 2^ co. Cpc, con
distrazione in favore dell'avv. Amoruso, dichiaratosi antistatario;



2. Sempre in via preliminare e senza rinunciare a quanto sopra richiesto, rigettare
l'impugnazione de qua e tutti i motivi di appello ivi specificati, essendo non solo
inammissibili ed improcedibili per violazione delle disposizioni di cui all'art. 342 Cpc,
ma anche infondati sia in fatto che in diritto, come provato dalle difese sopra dedotte
che qui, per brevità, si intendono per integralmente ripetute, riportate e trascritte, con
conseguente conferma della sentenza di primo grado, n. 2976/2024, emessa dal
Tribunale di Torre Annunziata;

Con vittoria di spese diritti ed onorari del grado di appello, con distrazione in favore
dell'Avv. Pasquale Amoruso, dichiaratosi antistatario delle spese.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato il 26 settembre 2023
[...] [..
ha chiesto al Tribunale di Torre Annunziata di accertare Parte_3
l'intervenuta cessazione del contratto di locazione commerciale stipulato con la società il 27 marzo 2017 per legittimo diniego di rinnovo alla Parte_1
prima scadenza (del 31 maggio 2023), ai sensi dell'articolo 29 della legge n.
392 del 1978, in virtù della disdetta motivata comunicata via PEC il 9 dicembre
2021, con la condanna della società conduttrice al rilascio del cespite locato,
sito in Pompei alla Via Roma n. 109.
La società ha eccepito la nullità della disdetta intimatale, perché Parte_1
non adeguatamente motivata, e ha invocato il diritto di ritenzione del cespite locato, fino al pagamento dell'indennità di avviamento commerciale.
Il Tribunale di Torre Annunziata, in persona del giudice unico designato, con sentenza del 20 novembre 2024 ha accolto la domanda, dichiarando la cessazione della locazione alla prima scadenza (31 maggio 2023), fissando per l'esecuzione la data del 13 gennaio 2025 e condannando la società resistente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in € 1.500,00 (di cui € 300,00 per spese ed € 1.200,00 per compensi professionali) oltre agli ulteriori accessori,
con attribuzione all'avvocato Pasquale Amoruso.
Il tribunale ha ritenuto valida la disdetta inviata dalla locatrice (per la necessità di destinare l'immobile locato all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge,
di una delle attività previste dall'art. 27 della Legge 392/1978), sulla scorta del principio giurisprudenziale (Cass. 9851/22) secondo cui «Per legittimare il
mancato rinnovo del rapporto da parte del locatore, è quindi sufficiente la semplice
manifestazione di volontà di destinare l'immobile ad abitazione o a luogo di lavoro,
propri o di un proprio familiare, senza ulteriori formalità, fermo restando il diritto del
conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al
contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art.
3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato
nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia
riacquistato la disponibilità (Cass. 10/12/2009, n. 25808)». 4
Ha, inoltre, disatteso la seconda eccezione della società conduttrice, relativa alla corresponsione dell'indennità di avviamento, che, se effettivamente dovuta,
come appare nel caso di specie, attiene alla fase dell'esecuzione dello sfratto e come tale
non può paralizzare la domanda di accertamento della finita locazione ma, al più,
quella di rilascio dell'immobile in virtù del diritto di ritenzione di parte conduttrice.
Con ricorso depositato il 25 novembre 2024 la società ha proposto Parte_1
appello, sostenendo l'erroneità della sentenza impugnata per avere ritenuto valida la disdetta inviata a norma dell'articolo 29 della legge n. 392 del 1978,
ad onta della sua genericità. Al contrario, la sua nullità deriverebbe dalla mancata indicazione dell'attività che la locatrice intenderebbe svolgere nell'immobile locato, risultando insufficiente il mero riferimento ad una delle ipotesi previste dall'art. 27 della legge citata, che elenca le più ampie e disparate attività (industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico,
agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno, organismi di promozione turistica e simili, nonché esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo).
Tale genericità, infatti, non consentirebbe al conduttore di valutare la serietà
dell'intenzione indicata, né al giudice di verificare in sede contenziosa la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo;
impedirebbe, inoltre, il successivo controllo sull'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni previste dall'art. 31, né consentirebbe di determinare l'ammontare dell'indennità dovuta al conduttore a norma dell'articolo 34, che dipende dall'attività da esercitarsi (18 mensilità che diventano 36 in caso di attività
incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già
esercitata dal conduttore uscente).
Dalla nullità della disdetta discenderebbe, dunque, l'infondatezza della domanda della locatrice, in quanto il contratto di locazione dovrebbe intendersi rinnovato per un ulteriore seennio, con scadenza al 31 maggio 2029. 5
, nel resistere all'impugnazione segnala, in primo luogo, la Controparte_1
tardività dell'eccezione su cui si fonda l'appello, in primo grado sollevata dalla società appellante solo in sede di precisazione delle conclusioni,
contravvenendo a precise e perentorie disposizioni del codice di rito, e l'inammissibilità della documentazione a sostegno dell'eccezione, per
violazione delle disposizioni ex art. 345 cpc, che vieta la proposizione di domande ed
eccezioni nuove o il deposito di prove nuove, nel grado di appello. Eccepisce, inoltre,
l'inammissibilità dell'appello, per il mancato rispetto del dettato normativo
previsto dall'art. 342 c.p.c., e, nel merito, la validità e tempestività della disdetta,
contenente l'espresso riferimento al diniego di rinnovo del contratto di locazione alla
prima scadenza, come pure l'indicazione espressa delle motivazioni tassativamente
richieste dalla normativa vigente. Sostiene, altresì, che non vi è alcun obbligo legale,
né convenzionale, di indicazione della particolare e/o della specifica attività
commerciale a cui si vorrà destinare l'immobile, successivamente al rilascio da parte della conduttrice: infatti, secondo l'orientamento univoco della giurisprudenza di
legittimità e di merito sul punto, non sarebbe necessario che la disdetta contenga
anche l'indicazione della particolare e specifica attività economica che la conduttrice
intenda eseguire nell'immobile, né sarebbe consentito alcun sindacato sul merito della stessa, ferme restando le garanzie successive riconosciute al conduttore in caso di mancato rispetto dell'impegno assunto dal locatore. Deduce, infine,
di avere documentato la serietà dell'intenzione manifestata nella disdetta,
offrendo in comunicazione il contratto di appalto stipulato per l'adeguamento strutturale dell'immobile e il contratto di finanziamento sottoscritto presso la filiale di Pompei della , al fine di reperire i Controparte_2
fondi necessari per l'esecuzione dei relativi lavori.
Così riassunte le vicende processuali e le posizioni delle parti, va rilevata, in primo luogo, la piena conformità del ricorso in appello alle prescrizioni dell'articolo 434 c.p.c., posto che la società appellante ha indicato il capo della decisione impugnato, ossia quello relativo alla validità della disdetta, e ha 6 censurato in punto di fatto e di diritto la valutazione compiuta dal tribunale,
spiegando come dalla nullità della disdetta (per l'inosservanza dell'articolo 29
della legge n. 392 del 1978) sia derivata la rinnovazione del contratto, alla scadenza del 31 maggio 2023, fino alla successiva scadenza del 31 maggio
2029.
Inoltre, deve escludersi l'inammissibilità dell'eccezione di nullità della disdetta, come pure l'inutilizzabilità della documentazione prodotta dalla società conduttrice, posto che: 1) l'eccezione è stata sollevata già nella memoria di risposta, depositata il 22 febbraio 2024 e, quindi, nel rispetto del termine (ex art. 416 c.p.c.) di almeno dieci giorni prima dell'udienza di discussione, fissata per il 4 marzo 2024; 2) in ogni caso, la decadenza di cui all'articolo 416 c.p.c. attiene alle sole eccezioni processuali e di merito che non siano
rilevabili d'ufficio, mentre la nullità della disdetta a norma dell'articolo 29,
quarto comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, è rilevabile d'ufficio (cfr. Cass. 22382/04); 3) la produzione dei documenti da parte della società
conduttrice è ritualmente avvenuta in sede di costituzione in giudizio ma, in ogni caso, per il giudizio sull'eventuale invalidità della disdetta è sufficiente la comunicazione prodotta dalla stessa locatrice, a sostegno della domanda proposta.
Nel merito, l'appello è fondato.
Nella disdetta inviata alla società conduttrice il 9 dicembre 2021 la locatrice comunicò alla società conduttrice «l'intenzione di non rinnovare alla prima
scadenza, prevista al 31/05/2023, il contratto di locazione indicato in oggetto, in
applicazione delle disposizioni di cui all'art. 29, lett. B, della Legge 392/1978 e
pertanto di voler conseguire, alla scadenza prevista, la disponibilità dell'immobile
locato, dovendolo destinare all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge, di una delle
attività previste dall'art. 27 della norma sopra richiamata».
Com'è evidente, nella comunicazione non v'è alcuna specificazione di quale,
delle attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, la locatrice 7 intendesse esercitare.
Sennonché, al contrario di quanto sostenuto dalla parte appellata, la giurisprudenza di legittimità è da tempo ferma nel ritenere che la comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell'articolo 29 della legge n. 392 del
1978, non può limitarsi a fare generico riferimento all'intenzione del locatore di svolgere nell'immobile un'attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dal citato articolo 29, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al comma 4 del menzionato articolo,
quale particolare attività il locatore intende svolgere, sia perché, in mancanza,
il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà dell'intenzione indicata e il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perché verrebbe impedito il successivo controllo sull'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni previste dall'art. 31 della legge citata (cfr. Cass. 4714/19, Cass.
8869/17, Cass. 7040/17, Cass. 7696/08, Cass. 19223/07, Cass. 15547/02, Cass.
7342/96).
Si richiede, quindi, una specificazione precisa e analitica della situazione dedotta (Cass. 15547/02, Cass. 6046/04), non soddisfatta nell'ipotesi in cui,
nella lettera di comunicazione al conduttore, si dichiari di dover adibire l'immobile «all'esercizio in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il
secondo grado in linea retta ad una delle attività indicate all'art. 27» (Cass.
10208/94), dal momento che l'indicazione cumulativa della pluralità di ipotesi di cui alla lettera B dell'articolo 29 si risolve in una mancata specificazione delle ragioni del diniego, che devono essere indicate fin dal momento della comunicazione, senza che sia consentito al locatore una scelta, successiva alla scadenza del termine per la comunicazione stessa, fra le varie possibili utilizzazioni del bene (Cass. 3894/93). 8
Tali requisiti di specificità devono comportare l'autosufficienza della comunicazione e non possono pertanto essere integrati con il contenuto di atti successivi, con la conseguenza che, rilevata la nullità della disdetta, il contratto deve reputarsi rinnovato alla prima scadenza (del 31 maggio 2023) per ulteriori sei anni.
La decisione più recente menzionata dal primo giudice (Cass. 9851/22), a sostegno del proprio assunto (come altre citate dalla parte appellata), affronta,
invero, una questione diversa e non si pone in contrasto con l'orientamento sopra richiamato: afferma, infatti (in riferimento all'articolo 3 della legge 9
dicembre 1998, n. 431), che l'intenzione del locatore di disporre dell'immobile per uno degli usi previsti dalla norma anzidetta, deve essere seria, cioè
realizzabile giuridicamente e tecnicamente, ma non è sindacabile nel suo contenuto di merito, non potendo il giudice interferire sull'utilità o sulla convenienza della divisata destinazione per il locatore, onde è sufficiente, per legittimare il mancato rinnovo del rapporto, la semplice manifestazione di volontà di destinare l'immobile ad abitazione o a luogo di lavoro, ma non esclude il diverso principio che viene in rilievo nel caso in esame (sull'onere del locatore d'indicare quale specifica attività intenda esercitare nell'immobile di cui chiede la restituzione, per il diniego di rinnovo della locazione).
L'appello della società conduttrice va, di conseguenza, accolto.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, per il valore indeterminato della controversia, secondo la previsione dell'articolo 5, comma 6, del D.M. 10
marzo 2014, n. 55, tenuto conto della modesta complessità delle questioni trattate e dell'assenza di attività istruttoria, quindi, entro i limiti di cui allo scaglione per le cause del valore di € 26.000,00 (tabelle 2 e 12 allegate al D.M.
13 agosto 2022, n. 147).


P. Q. M.


La Corte di appello di Napoli così provvede:
- in riforma della sentenza del Tribunale di Torre Annunziata n. 2976/2024 del 9
20 novembre 2024, dichiara che il contratto di locazione commerciale relativo all'immobile in Pompei, Via Roma, 109, stipulato da e dalla Controparte_1
società si è rinnovato per ulteriori sei anni (fino al 31 maggio Parte_1
2029) alla prima scadenza del 31 maggio 2023;
- condanna al pagamento, in favore della società Controparte_1 Parte_1
(con attribuzione all'avvocato Sabino Antonino Sarno), delle spese di lite,
liquidate per il primo grado in € 3.450,00 (di cui € 3.000,00 per compensi ed €
450,00 per spese forfettarie) e per l'appello in € 4.955,50 (di cui € 355,50 per spese, € 4.000,00 per compensi ed € 600,00 per spese forfettarie), oltre agli accessori fiscali e previdenziali dovuti per legge.
Così deciso il 16 gennaio 2025.
Il consigliere estensore La presidente
Giorgio Sensale Assunta d'Amore