REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, in persona dei magistrati
Dott. Aldo Gubitosi Presidente
Dott.ssa Giuliana Giuliano Consigliere relatore
Dott. Guerino Iannicelli Consigliere
All'udienza di discussione del 25.03.2025
Ha pronunziato mediante lettura del dispositivo la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile di appello, iscritta al n. 1268/2024 R.G, avente ad oggetto: appello alla sentenza n. 5042/24 del Tribunale di Salerno, proposta
DA
, in proprio e quale erede di , rappresentata e Parte_1 Persona_1
difesa, in virtù di mandato in atti, dagli avv.ti Daniela Andria e Antonio Andria, nel cui studio elettivamente domicilia, in Salerno alla via SS. Martiri Salernitani n. 24.
APPELLANTE
NEI CONFRONTI DI
in persona del l.r.p.t. con sede Controparte_1 Controparte_2
in Maiori alla Via Demanio snc, 84010 – Maiori (SA), rappresentata e difesa, in virtù
di mandato in atti, dall'Avv. Antonio Cremone, nel cui studio in Cava dei Tirreni, in
Corso G. Mazzini n. 36, elettivamente domicilia.
APPELLATA
Conclusioni: le parti hanno concluso come da atti e verbale di udienza.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con l'atto introduttivo del giudizio di primo grado, dapprima quale Parte_1
erede di e poi anche del padre , deceduto nel Persona_2 Persona_1
corso del giudizio, premetteva che la madre aveva concesso ha intimato alla sfratto per morosità premettendo che la defunta madre, in virtù di Controparte_1
contratto registrato il 21.01.2003, aveva concesso in locazione alla predetta società, ad uso diverso, il compendio immobiliare sito nel comune di Maiori, per il canone annuale di € 1.239,50; che, stante il decesso di gli eredi Persona_2
avevano comunicato il loro subentro nel contratto, invitando il conduttore a versare in loro favore i canone di locazione, ivi compresi quelli maturati da gennaio ad agosto del 2021, risultanti impagati;
tanto premesso, intimava sfratto per morosità, chiedendone la convalida e l'emissione di ingiunzione per i canoni non pagati.
Si costituiva la che si opponeva alla convalida, deducendo di Controparte_1
aver corrisposto tutti i canoni di locazione, versando, in ogni caso, anche quelli risultanti impagati con riserva di chiederne la restituzione, spiegando, altresì, domanda riconvenzionale di condanna della conduttrice al rimborso delle somme versate per opere di manutenzione straordinaria eseguite all'immobile; rilevava, altresì, che l'azione celava l'intento più volte manifestato di stipula di un nuovo contratto ad uso abitativo per un canone maggiore, stipula non accettata poiché la diversa destinazione d'uso non avrebbe consentito l'attività aziendale ivi esercitata..
La causa era, poi, istruita, mediante acquisizione della documentazione prodotta ed espletamento di prova orale.
Con sentenza n. 5042/2024 il Tribunale di Salerno rigettava la domanda di parte attrice,
in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale, condannava Parte_1
alla restituzione della somma di €. 2700,00, nonché al rimborso delle spese sostenute per lavori all'immobile per €. 9.186,13, il tutto oltre interessi e rivalutazione, nonché
alla refusione delle spese di lite.
Avverso tale sentenza ha proposto appello chiedendone la riforma, con Parte_1
il favore delle spese, deducendo a motivi:
1) L'erroneo accoglimento della domanda riconvenzionale e di sua condanna al rimborso delle spese sostenute per il lavori eseguiti al locale, mai espressamente autorizzati dalle effettive parti locatrici, nemmeno in relazione alla entità delle spese, mai specificatamente indicate né approvate;
che anche la giurisprudenza prevede che, ove la cosa locata abbia bisogno di riparazioni, sia necessario sia un esplicito ed informato consenso del locatore, sia la specifica cognizione da parte del proprietario dei lavori a farsi, dell'entità economica degli stessi, della convenienza delle opere, non potendo esser implicito, né desumersi da atti di tolleranza una chiara ed inequivocabile manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così come la mera consapevolezza o la mancata opposizione del locatore, riguardo alle stesse, non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo; che tale consenso, o approvazione, non poteva ritenersi supposto per il solo fatto che la locatrice viveva in uno stabile confinante con l'immobile concesso in locazione alla , come ritento CP_1
dal Tribunale, peraltro, in applicazione di principi giurisprudenziali risalenti negli anni e superati;
che dalla istruttoria è emerso che la presunta autorizzazione ai lavori sarebbe pervenuta da un soggetto diverso dalla locatrice,
come dichiarato dal teste , e, quindi, ugualmente illegittime e Testimone_1
arbitrarie; che, inoltre, il rimborso risulta affermato anche in relazione a tipologie di lavori che, per qualità e quantità, non attengono alla manutenzione straordinaria dell'immobile, che non hanno trovato idoneo riscontro nella documentazione prodotta agli atti, non assumendo alcuna rilevanza in tal senso la consulenza di parte esibita e contestata dall'attrice; che, infine, alcun valore hanno le prove addotte dall'appellata; che anche l'acquisto di materiale esorbitante e non correlato ai lavori, quali “la rete per piselli, i lucchetti di ottone,
le pattumiere, le lampadine, le pile Duracell, l'orologio bianco da parete, decine di litri di acquaragia, le 7 prolunghe, il frigo Hisense, i cartelli di videosorveglianza, i teli ombreggianti…..” non può essere rimborsato;
che,
infine, anche a fronte delle fatture quietanzate, alcuna prova sussiste riguardo all'effettivo sostenimento dei costi della manodopera specializzata, come quantificati dal consulente, pari a € 5923,20 (€ 3860,80 parte edilizia - €
2.062,40 parte elettrica), circostanza per la quale ha chiesto, in subordine, di contenere l'importo per il rimborso delle spese sostenuto per gli interventi di manutenzione straordinaria nella misura del giusto e del provato;
ha, da ultimo,
evidenziato la ininfluenza della prova per testi, in quanto alcuni di essi non attendibili, ed altri, portatori di interesse al giudizio e, come tali, incapaci a testimoniare.
2) L'erronea regolamentazione delle spese che, in virtù della infondatezza della spiegata riconvenzionale, non andavano poste a carico dell'attrice in primo grado.
Si è costituito la rilevando, in via preliminare, l'avvenuto Controparte_1
passaggio in giudicato delle ulteriori statuizioni contenute in sentenza,
l'inammissibilità del motivo concernente la riduzione degli importi, mai contestati in primo grado e sui quali non vi è stato contradditorio, chiedendo il rigetto dell'appello proposto. All'udienza del 25 marzo 2025, dopo la discussione orale, la Corte ha poi deciso come da allegato dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Rileva la Corte che l'appello non è fondato.
Con il primo motivo di gravame l'appellante censura l'accoglimento della domanda riconvenzionale di rimborso delle spese sostenute per le riparazioni straordinarie all'immobile deducendo la mancanza di specifica approvazione da parte delle effettive locatrici e, soprattutto, l'assenza di prova riguardo alla loro natura, entità e ai costi sostenuti.
La censura non è fondata.
Al riguardo, giova premettere che il conduttore ha diritto al rimborso delle spese per le riparazioni eccedenti la normale manutenzione, ai sensi dell'art. 1577 c.c., se, avendo il carattere dell'urgenza, ha avvisato il locatore e, nell'inerzia di questi, ha provveduto direttamente ai lavori;
l'urgenza, tuttavia, deve avere un rilievo oggettivo, ricorrendo quando il guasto impedisce il godimento della cosa, o quando non sia data la possibilità
di avvertire tempestivamente il locatore, ovvero questi comunque non possa eliminare il guasto in tempi brevi.
Ciò posto, va, altresì, rilevato che il conduttore che agisca in giudizio per il rimborso delle spese sostenute per l'esecuzione di opere eccedenti l'ordinaria manutenzione è
tenuto a provare l'avvenuta esecuzione dei lavori, la necessità degli stessi per assicurare che la cosa locata possa essere utilizzata per l'uso pattuito e la relativa quantificazione, nonché di aver avvisato il locatore ovvero che questi sia rimasto inerte rispetto alla sollecitazione all'adempimento dell'obbligo di fare su di lui gravante (
Cassazione civile, sez. VI, 09.06.2022, n. 18667). Orbene, dall'istruttoria espletata in primo grado è emersa sia la necessità e l'urgenza dei lavori di riparazione, sia il consenso alla loro esecuzione prestato dalla locatrice e, successivamente anche mediante acquiescenza, dagli eredi Persona_2
subentrati nel contratto.
Invero, le riproduzioni fotografiche dello stato dei luoghi attestano la presenza dei numerosi problemi infiltrativi e di malfunzionamento, verificatisi nel corso della locazione, e la necessità dei lavori eseguiti;
le fatture quietanzate ne attestano, altresì,
la entità.
Anche la istruttoria testimoniale ha confermato l'insorgenza dei problemi, la loro necessità di risoluzione, il consenso prestato e l'impegno al rimborso.
Il teste ha, infatti, dichiarato che nel bagno dei locali oggetto di Testimone_1
ristrutturazione vi era una perdita di liquidi dal tubo e che, in sua presenza, la
, in uno al marito, autorizzò l'esecuzione dei lavori di riparazione, Persona_2
impegnandosi a rimborsare le spese.
Pertanto, di contro a quanto sostenuto dall'appellante, i lavori furono autorizzati, e poi verificati nella loro esecuzione, dai coniugi e, quindi, anche dalla locatrice Pt_1
dell'epoca . Persona_2
Analoghe e concordanti dichiarazioni sono state rese dai testi , Testimone_2
e , con riguardo alla presenza nell'immobile di Testimone_3 Testimone_4
infiltrazioni e strutture instabili, di malfunzionamenti elettrici, necessitanti tutti di lavori urgenti, autorizzati dai proprietari, sia al pagamento eseguito dal sia CP_2
all'impegno al rimborso assunto dai proprietari che successivamente hanno anche provveduto a verificare la loro effettiva esecuzione ed entità, senza alcuna osservazione al riguardo. A fronte di tali risultanze spettava, quindi, a parte locatrice fornire la prova del fatto estintivo, cioè il pagamento dei lavori eseguiti.
L'attore in riconvenzionale ha, infatti, provato il fatto costitutivo del proprio diritto al rimborso, dimostrando l'avvenuta esecuzione dei lavori, la loro necessità, la loro quantificazione, per cui spettava alla convenuta dimostrare il fatto estintivo della pretesa creditoria, cioè l'onere di provare l'avvenuta estinzione del credito.
Né può rilevare, a tal fine, la circostanza che il conduttore, all'atto della stipula del contratto, abbia ritenuto i locali di suo gradimento e in buono stato di manutenzione o adatti all'uso.
Invero, i problemi infiltrativi si sono manifestati nel corso della locazione e a distanza di anni dalla conclusione del relativo contratto ed erano, peraltro, occultati dalla presenza di doghe in legno posizionate al di sotto del soffitto.
Pertanto, costituiva precipuo obbligo delle locatrici, ai sensi degli artt. 1575 co. 2 e
1575 c.c., mantenere l'immobile locato in condizione tale da servire all'uso convenuto e in buono stato locativo e ad eliminare vizi, originari o sopravvenuti, che ne impedivano, o riducevano, il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto (cfr. Cass. 18.4.2001 n.
5682).
Invero, in tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore, ex art. 1609 c.c., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento.
Il conduttore ha, quindi, diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione;
quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell'urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore, e nell'inerzia di questi,
ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore (Cassazione civile, sez. III, 22/05/2014, n. 11353).
Alla luce di tali principi giurisprudenziali, non emergono elementi idonei a far ritenere che i locatori fossero esenti dall'obbligo di rimborso.
Il motivo risulta infondato, quindi, anche con riguardo alla giurisprudenza citata da parte appellante.
Invero, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può
desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo (Cass. 2494/ 2009; Cass. 5541/
2012).
Tuttavia, il caso in esame esula dalla suesposta fattispecie essendo emerso il consenso dei locatori, la loro piena consapevolezza della entità dei lavori, peraltro, costantemente verificati durante la loro esecuzione.
In conseguenza, la rilevanza della adiacenza dell'immobile alla casa di residenza dell'appellante ha rilevato nel senso del quotidiano controllo dell'andamento dei lavori da parte dei locatori e, non invece, come presunzione di tacita autorizzazione. L'appellante censura anche l'entità del rimborso in relazione ai lavori eseguiti, deducendo, al riguardo che l'appellata non ha fornito prova della loro effettiva consistenza.
Il rilievo non è fondato.
Giova premettere che parte appellata ha documentato con la consulenza tecnica redatta la effettiva consistenza dei lavori eseguiti, documentando il relativo importo con le fatture che risultano tutte quietanzate.
Parimenti infondata, alla luce delle fatture prodotte, risulta, quindi, anche la censura relativa all'acquisto di materiale esorbitante e non correlato ai lavori.
Invero, la tipologia dei materiali che l'appellante assume essere non inerente ai lavori eseguiti, non risulta, infatti, computata nelle fatture prodotte, né nell'importo richiesto in rimborso, né, tampoco, è riportata nel computo metrico allegato alla consulenza.
Anche sotto tale profilo l'appello non può, dunque, essere accolto.
La censura inerente alla errata regolamentazione delle spese è assorbita dal rigetto dell'appello.
La condanna dell'appellante alle spese del presente grado e al doppio del contributo consegue alla soccombenza.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da in Parte_1
proprio e nella qualità, nei confronti della avverso la sentenza Controparte_1
n. 5042/2024 del Tribunale di Salerno, ogni altra istanza eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) Rigetta l'appello.
2) Condanna l'appellante a rifondere all'appellata le spese del presente grado, liquidate in complessivi €. 2906,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario, I.V.A. e C.P.A. come per legge, somma che distrae in favore dell'avv. Antonio Cremone, dichiaratosi antistatario.
Dà atto che ricorrono i presupposti per il versamento a carico dell'appellante dell'ulteriore importo pari a quello del contributo unificato dovuto per l'impugnazione
Salerno 25.03.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Giuliana Giuliano Dott. Aldo Gubitosi