N. 1158/2023 R.G.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione seconda civile, composta da:
dott. Giuseppe Serao Presidente
dott. Daniela Fedele Consigliere OGGETTO:
dott. Vittorio Carlo Aliprandi Consigliere Relatore Vendita di cose
ha pronunciato la seguente immobili
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 1158/2023 R.G. posta in decisione all'udienza del
11/06/2025, promossa
DA
(C.F. ), con sede in Lumezzane, in Parte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante , rappresentato e difeso Parte_2
dall'avv. Igor Visentin come da procura allegata alla citazione in appello;

APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), con sede in Controparte_1 P.IVA_2 pagina 1 di 13 Lumezzane, in persona del legale rappresentante , rappresentata CP_2
e difesa dall'avv. Giuseppe Di Biase ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Brescia Viale Venezia n. 22, giusta delega in atti;

APPELLATA
In punto: Appello alla sentenza N. 1081/2023 emessa dal Tribunale di
Brescia pubblicata in data 4.05.2023.
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
In via pregiudiziale e cautelare: sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi dedotti nell'atto d'appello;
In via principale: accogliere l'appello per i motivi di cui all'atto di appello e per l'effetto riformare l'impugnata sentenza del Tribunale di Brescia n. 1081/2023
del 04.05.2023, previo rigetto di tutte le domande, eccezioni e istanze sollevate dall'appellata, e accogliere le seguenti conclusioni formulate nel giudizio di primo grado con le quali ha chiesto: Parte_1

1. In via preliminare: accertata e dichiarata la nullità della notifica dell'atto di citazione a sensi dell'art. 160 c.p.c., con ogni conseguenza di legge (riservata ogni altra istanza anche ex art. 669-novies c.p.c.).

2. In via principale: disposto il rigetto delle domande di parte attrice, perché
infondate in fatto e/o diritto.

3. In ogni caso: contrariis reiectis, dichiarata vittoria di spese e competenze di causa (compresi accessori di legge) della fase di primo grado (compresa quella pagina 2 di 13 cautelare), con condanna altresì di parte attrice in primo grado (ora appellata) a sensi dell'art. 96 I° e/o ultimo comma c.p.c., a motivi espressi in comparsa di costituzione e risposta del 20-21.06.2019.
Condannarsi la parte appellata al pagamento delle spese di lite, competenze e accessori di legge della fase di appello.
In via istruttoria: si chiede ammettersi prova per testi e per interrogatorio formale sulle seguenti circostanze (premessa la formula di rito “vero che”): .
omissis …
Per parte appellata:
Voglia la Corte di Appello adita così giudicare:
In via preliminare: rigettare la richiesta di sospensione ex art. 283 c.p.c. per assoluta carenza dei presupposti di legge;

Nel merito: rigettare l'appello proposto da avverso la Parte_1
sentenza n. 1081/2023 del 4 maggio 2023 del Tribunale di Brescia, in quanto infondato in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa;

In ogni caso: con vittoria di spese, diritti ed onorari di patrocinio, oltre rimborso forfettario 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge di entrambi i gradi di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 25.03.2019, conveniva Controparte_1
in giudizio innanzi al Tribunale di Brescia esponendo: Parte_1
- che la comparente aveva perfezionato un contratto preliminare di compravendita in data 25.10.2013 con con cui si era Parte_1
pagina 3 di 13 impegnata ad acquistare l'unità immobiliare sita in Caorle (VE) e aveva versato a titolo di caparra confirmatoria l'importo di € 270.000;
- che il prezzo totale della vendita era stato stabilito in € 400.000 e parte acquirente si era impegnata a versare il saldo al momento del rogito notarile da stipulare entro la data del 30.12.2014 con la previsione che “qualora il presente
accordo non andasse a buon fine per cause oggi non prevedibili, la caparra
corrisposta dovrà essere restituita e nulla sarà dovuto dalle parti a titolo di
penale e interessi”;
- che l'art. 4 del preliminare prevedeva l'impegno per la promittente di alienare l'immobile oggetto del preliminare libero da ogni peso, oneri reali, ipoteche,
iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;

- che non si era mai giunti alla stipula del definitivo, nonostante le varie richieste, e in data 27.06.2017 la deducente aveva inoltrato diffida ad adempiere,
salvo scoprire che l'immobile era gravato da ipoteca volontaria iscritta in data

9.02.2004 ai nn. 4631/1029 a favore di da altra ipoteca Controparte_3
volontaria iscritta in data 19.12.2013 ai nn. 33729/4931 a favore di Banca
Popolare di Sondrio e, infine, da pignoramento immobiliare trascritto a Venezia
in data 15.04.2016 ai nn. 11413/7772 a favore di Controparte_3
- che pertanto la comparente aveva promosso ricorso per sequestro conservativo,
accolto dal Tribunale con decreto del 24.01.2019 al fine di ottenere la risoluzione del preliminare e la restituzione della caparra versata.
Si costituiva con comparsa che in primo luogo eccepiva la Parte_1
pagina 4 di 13 nullità della notifica ex art. 160 c.p.c. in quanto la stessa era stata fatta alla parte personalmente e non al domicilio eletto in fase cautelare e, nel merito, osservava che il testo negoziale prevedeva la restituzione della caparra solo in caso di mancato buon fine dell'accordo per cause non prevedibili e non quindi nel caso in cui la mancata stipula del contratto definitivo fosse da ascrivere a ragioni prevedibili;
che l'art. 1482 cc. esclude la risolubilità del contratto in presenza di garanzie reali o vincoli noti al compratore;
che il sucecssivo pignoramento era evento prevedibile e conseguente all'ipoteca del 2004 e già dai dati di bilancio del 2014 si poteva desumere una situazione deficitaria di Pt_1
Il giudice adito, istruita la lite in via documentale, dichiarava risolto il preliminare inter partes del 25.10.2013 e condannava a convenuta a versare alla società attrice l'importo di € 270.000 oltre interessi legali dal 25.03.2019 al saldo. Il primo giudice osservava che il contratto definitivo non era mai stato stipulato, nonostante le diffide e i solleciti e fingendo addirittura la convenuta di non conoscere il testo del preliminare e che in ogni caso la persistenza delle ipoteche e il pignoramento erano in evidente contrasto con l'art. 4, da cui si poteva desumere il pacifico e grave inadempimento della parte promittente alienante;
aggiungeva che il preliminare non conteneva alcuna rinuncia al diritto di chiedere la risoluzione.
proponeva appello a cui resisteva Parte_1 Controparte_1
[...]
Rigettata l'istanza ex art. 283 c.p.c. con ordinanza del 22.03.2024, la causa era pagina 5 di 13 rinviata al giorno 11.06.2025 per la spedizione a sentenza, previa assegnazione dei termini a ritroso per il deposito della precisazione delle conclusione e per il deposito degli scritti conclusivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante censura la sentenza in quanto non vi è stata alcuna pronuncia in ordine alla nullità della notifica per violazione dell'art. 669
octies c.p.c. e dell'art. 160 c.p.c.
Con il secondo motivo censura la sentenza per errata interpretazione delle disposizioni negoziali ribadendo che l'art. 2 del contratto, ossia la mancata stipula del contratto definitivo per cause prevedibili, non legittima la richiesta di risoluzione e l'art. 1482 comma 3 c.c. esclude la risolubilità del contratto se l'esistenza di garanzie reali o vincoli pregiudiziali era nota al compratore. Allega
che la situazione patrimoniale di alla data della firma del preliminare Pt_1
dimostra la consapevolezza da parte di del rischio connesso a CP_1
procedure esecutive e nello stesso procedimento cautelare emerge la situazione critica di alla luce del bilancio di esercizio dell'anno 2014. Pt_1
Con il terzo motivo parte appellante allega la violazione dell'art. 115 c.p.c. per la mancata ammissione dei mezzi istruttori e con il quarto motivo lamenta che il primo giudice ha posto a fondamento della sua decisione una ragione diversa da quella indicata dalla società attrice.
Con il quinto motivo parte appellante lamenta l'omessa valutazione delle circostanze e delle prove emergenti dal giudizio e quindi la prova che CP_1
pagina 6 di 13 era perfettamente a conoscenza dell'ipoteca del 2004, in quanto emergente Pt_1
dalle iscrizioni ipotecarie e dal contratto di mutuo del 17.12.2013.
Con il sesto motivo lamenta la condanna al pagamento delle spese di lite alla luce delle difficoltà interpretative delle clausole contrattuali.
Il primo motivo è manifestamente infondato.
Nonostante il primo giudice non abbia assunto espressa posizione, è pacifico che chiedeva ed otteneva dal Tribunale di Brescia il Controparte_1
sequestro conservativo sino alla concorrenza di € 270.000 a tutela del credito restitutorio della caparra versata sulla scorta del preliminare inter partes e il giudice della cautela assegnava termine di giorni sessanta per l'instaurazione del giudizio di merito. Nonostante nel testo dell'originaria citazione CP_1
non menzioni l'art. 669 octies c.p.c. è evidente che la citazione sia stata
[...]
funzionale all'accertamento di quel credito che la cautela intendeva preservare,
come dimostrato anche dalla circostanza che il Tribunale ha liquidato correttamente anche le spese del procedimento cautelare con statuizione non gravata. La semplice circostanza che la citazione introduttiva sia stata notificata alla parte personalmente e non al domicilio eletto non è di certo causa di nullità
ex art. 160 c.p.c. in quanto l'atto ha raggiunto pacificamente lo scopo, la parte convenuta ha svolto compiutamente le sue difese, mentre la nullità ricorre solo se vi è incertezza assoluta sulla persona a cui è fatta o sulla data, fatta salva le ipotesi di cui agli artt. 156 e 157 c.p.c., tra cui appunto l'impossibilità di dichiarare la nullità se l'atto ha raggiunto il suo scopo.
pagina 7 di 13 Il secondo, il terzo, il quarto e il quinto motivo di appello che involgono il merito della vicenda vanno trattati in via unitaria e sono del pari infondati, ai limiti della temerarietà.
In fatto, è documentato che, con contratto 25.10.2013, si Parte_1
impegnava a cedere a che si impegnava ad Controparte_1
acquistare l'unità immobiliare sita in Caorle via Panorama identificata al foglio
42 part. 206 sub. 3 e 4 al prezzo di € 400.000; la promittente dichiarava di ricevere una caparra di € 270.000, mentre la residua somma sarebbe stata versata al definitivo da stipulare entro la data del 30.12.2024. Sempre all'art. 2 era previsto che la promessa era condizionata all'ottenimento del mutuo e che “le
parti concordano che qualora il presente accordo non andasse a buon fine per
cause oggi non prevedibili, la caparra ora corrisposta dovrà essere restituita e
nulla sarà dovuto dalle parti a titolo di penale o interessi”.
Seguivano sollecitazioni ad adempiere e in data 27.06.2016 la promissaria acquirente invitava la promittente a comparire innanzi al notaio Per_1
per formalizzare l'atto con l'avvertenza che in difetto il contratto
[...]
sarebbe stato risolto e sarebbe stata chiesta la restituzione del doppio della caparra;
chiedeva di poter visionare copia dell'assunto preliminare che Pt_1
veniva consegnato;
in data 11.07.2017 la promissaria invitava la controparte a consegnare al notaio incaricato la documentazione necessaria per il rogito, dando atto che dai controlli ipotecari erano emerse due ipoteche volontarie e la trascrizione di un pignoramento immobiliare che ovviamente avrebbero dovuto pagina 8 di 13 essere cancellati in quanto all'art. 4 del preliminare era previsto che la parte promittente prestava garanzia di evizione e dichiarava che quanto indicato in contratto veniva ceduto è libero da pesi, oneri, canoni, livelli, oneri reali,
ipoteche, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
Persistendo l'inadempimento, la promissaria promuoveva un primo ricorso cautelare per sequestro conservativo, poi divenuto inefficace, e quello che ha originato il presente contenzioso.
Così sintetizzati i termini di causa e tralasciando di menzionare i dettagli della documentazione prodotta da parte appellante che invero involge la posizione di società terze e di cui non stata spiegata la rilevanza in questo processo, nel contratto preliminare la principale obbligazione a carico delle parti è quella di contrarre per addivenire al definitivo: parte promissaria acquirente dovrà versare il prezzo e a sua volta parte venditrice dovrà trasferire la proprietà della res
venduta e, normalmente consegnare il bene, se non già non vi è stata un'anticipazione degli effetti o esiste diversa clausola pattizia.
Nella prassi è previsto in genere l'obbligo per il promittente di alienare il bene libero da pesi (in taluni casi è previsto l'accollo del mutuo da parte del promissario con conseguente riduzione del prezzo) e a nulla rileva il fatto che il promissario acquirente sapesse dell'esistenza della ipoteca del 2004 in quanto il che già aveva ricevuto una consistente caparra, si era Parte_1
assunta il preciso impegno di addivenire alla cancellazione di questa formalità,
risultato che ovviamente si consegue pagando il residuo debito garantito da pagina 9 di 13 ipoteca.
A nulla rileva il richiamo all'art. 1482 c.c. che riguarda il contratto definitivo e che impedisce al compratore, fatta salva l'ipotesi dell'evizione, di chiedere la risoluzione.
In questo caso, si può presumere che fosse a conoscenza Controparte_1
dell'ipoteca del 2004, ma si era espressamente impegnata a vendere Pt_1
l'immobile libero assumendosi quindi l'obbligazione di procedere alla sua liberazione – mentre nella fattispecie non solo non ha adempiuto alla sua Pt_1
principale obbligazione di conseguire la libertà dell'immobile promesso in vendita al fine del suo trasferimento in sede di rogito, ma addirittura ha concesso uan seconda ipoteca volontaria in data 19.12.2013 (posteriore al preliminare) e non ha pagato il mutuo di da cui l'atto di pignoramento immobiliare CP_3
del 15.04.2016.
È evidente che sia totalmente inadempiente alle Parte_1
obbligazioni assunte con il preliminare sì da rendere del tutto legittima la risoluzione di diritto del negozio o comunque la sua risoluzione ex art. 1453 cc.
per gravissimo inadempimento.
La lettura dell'art. 2 ultimo comma del preliminare inter partes è del tutto speciosa: in detta clausola era semplicemente previsto che, se per ragioni imprevedibili e non riconducibili alla volontà delle parti, non fosse stato possibile addivenire al rogito, il contratto sarebbe stato posto nel nulla per mutuo dissenso e la società promittente alienante avrebbe dovuto restituire la caparra pagina 10 di 13 senza ulteriore aggravio (interessi o risarcimento del danno), ma da detta clausola non si può affatto inferire che i contraenti abbiano voluto derogare a tutta la normativa che legittima la risoluzione per inadempimento giungendo alla paradossale conclusione secondo cui l'impossibilità di trasferire per causa prevedibile avrebbe determinato l'impossibilità di chiedere la risoluzione del contratto vincolando sine die la parte promissaria che già aveva versato la gran parte del prezzo. Si tratta di un'interpretazione che collide con le ordinarie regole di ermeneutica (e ancora prima con il buon senso) perché così ragionando la parte promissaria sarebbe totalmente in balìa della volontà della controparte.
Molto più semplicemente le parti hanno previsto che qualora vi fosse stata una causa di forza maggiore tale da impedire il trasferimento la parte che aveva ricevuto la caparra la avrebbe dovuta restituire;
in caso di inadempimento restano le ferme le regole ordinarie e avrebbe potuto chiedere Controparte_1
il doppio della caparra ex art. 1385 cc. o il risarcimento del danno, ma di fatto si
è limitata a chiedere la restituzione di un'attribuzione patrimoniale diventata priva di qualsivoglia giustificazione in presenza della risoluzione del contratto determinata dal grave inadempimento di parte appellante.
Le prove orali chieste sono del tutto inconferenti per la decisione anche perché
riguardano soggetti terzi non evocati in giudizio e non è affatto vero che la sentenza sia stata viziata da vizio di ultrapetizione in quanto Controparte_1
nella citazione introduttiva, si è limitata a chiedere la restituzione della caparra in quanto la controparte non si era mai presentata innanzi al notaio per trasferire pagina 11 di 13 il bene immobile libero da formalità, come promesso nell'art. 4 del preliminare.
La decisione è perfettamente in linea con la pretesa, fermo restando che compete al giudicante l'esatta qualificazione della domanda, a condizione che i fatti costitutivi della diversa fattispecie giuridica oggetto di riqualificazione coincidano o si pogano in relazione di continenza con quelli allegati nell'atto introduttivo.
Il sesto motivo è manifestamente infondato.
In modo corretto, in ossequio al principio della soccombenza, il primo giudice ha condannato alle spese di lite a fronte del suo Parte_1
macroscopico inadempimento al preliminare che di nulla di complesso aveva nella sua valutazione, attesa la sua solare evidenza.
La liquidazione del quantum, considerata anche la fase cautelare, non è stata eccessiva se si considera che il valore medio dello scaglione di riferimento prevede un compenso, solo per il giudizio di merito, di € 22.457 oltre accessori e quello cautelare di € 7.797, oltre accessori, mentre nel complesso il primo giudice ha liquidato l'importo di € 19.088, oltre accessori.
La sentenza va dunque confermata e parte appellante va condannata alla rifusione delle spese del grado che si liquidano come in dispositivo.
Ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del
D.P.R. 115/2002.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia, seconda sezione civile, definitivamente pagina 12 di 13 pronunciando sull'appello proposto da avverso la Pt_1 Parte_1
sentenza n. 1081/2023 emessa dal Tribunale di Brescia in data 4.05.2023 , così
provvede:
- Rigetta l'appello;
- condanna parte appellante a rifondere a parte appellata le spese di lite del presente grado che liquida in complessivi € 14.239 per compenso (di cui € 4.389
per la fase di studio della controversia, € 2.552 per la fase introduttiva del giudizio ed € 7.298 per la fase decisionale), oltre rimborso forfetario al 15%,
IVA e CPA, come per legge;

- dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1
quater del DPR 115/2002 a carico dell'appellante principale.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 12.06.2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE
dott. Vittorio Carlo Aliprandi
IL PRESIDENTE
dott. Giuseppe Serao
pagina 13 di 13