n. 635/2024 r.g.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte di Appello di L'Aquila
Sezione Civile – Controversie Locatizie
La Corte, composta dai magistrati: dr. Fabrizio Riga - Presidente dr.ssa Anna Maria Tracanna - Consigliera dr. Massimo De Cesare - Consigliere relatore all'udienza del 13/03/2025 ha pronunciato e pubblicato, mediante lettura, la seguente sentenza con motivazione contestuale ex artt. 429, 436 bis e 447 bis c.p.c., nella causa indicata in epigrafe, pendente tra
, rappresentata e difesa da: avv. CARUCCIO SAVERIO, Parte_1
elettivamente domiciliato come in atti;

-appellante-
e
, rappresentato e difeso da: avv. PACCA ALFIO, elettivamente Controparte_1
domiciliato come in atti;

-appellato-
Oggetto: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo. Appello avverso la sentenza n. 63/2024 dell'11/01/2024, emessa dal Tribunale di Pescara.
Conclusioni: come da verbale dell'udienza del 13/03/2025.
Svolgimento del processo
Con ricorso depositato il 10/07/2024 già conduttrice dell'immobile sito in Parte_1
Pescara alla via del Circuito n. 58, condotto in locazione in base a contratto stipulato il
30/09/2018 con locatore, ha impugnato la sentenza indicata in oggetto, Controparte_1
pronunciata l'11/01/2024, depositata in pari data e non notificata, con la quale -in

accoglimento della domanda proposta dal locatore con citazione per convalida di sfratto, e previo mutamento del rito in quello di cui agli artt. 30 l. n. 392/1978 e 447 bis c.p.c.- era stata accertata la legittimità del diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, esercitato dal locatore ex art. 3 c. 1 lett. a) l. n. 431/1998 con comunicazione del 17/02/2021, ritenuta dal giudice di primo grado conforme ai requisiti di legge poiché contenente indicazione della volontà di adibire l'immobile ad abitazione propria e della propria famiglia, con conseguente dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione.
L'appellante, nei motivi articolati, ha dedotto:

1. erroneità della motivazione sulla sussistenza del diritto del locatore al rilascio dell'immobile locato, poiché le ragioni di diniego di rinnovo indicate dal locatore nella comunicazione del 17/02/2021 (dover adibire l'appartamento locato ad abitazione propria e della propria famiglia), erano differenti da quelle da lui dedotte in giudizio (necessità di utilizzare l'appartamento come riferimento abitativo per le cure mediche ospedaliere del locatore nella zona di Pescara), sicché, contrariamente a quanto ritenuto nell'impugnata sentenza, le ragioni del diniego di rinnovo erano pretestuose con conseguente nullità del diniego e sussistenza del proprio diritto al rinnovo del contratto

2. erroneità della motivazione sulla regolamentazione delle spese di lite, poiché la propria opposizione al rilascio non era dilatoria ma era basata sul proprio diritto a godere dell'immobile locato e sulla difficoltà di reperire un'altra abitazione, e la mediazione obbligatoria instaurata era fallita per volontà del locatore, sicché, contrariamente a quanto ritenuto nell'impugnata sentenza, sussistevano gravi ed eccezionali motivi che giustificavano la compensazione delle spese ex art. 92 c. 2 c.p.c.
L'appellante ha quindi chiesto, in riforma della sentenza impugnata, il rigetto delle domande proposte in primo grado dall'appellato, o, in subordine, la compensazione delle spese di entrambi i gradi del giudizio. si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto dell'appello, deducendo la Controparte_1 correttezza della motivazione dell'impugnata sentenza e l'infondatezza dei motivi.
Instauratosi il contraddittorio, all'odierna udienza la causa è stata discussa e decisa.
Motivi della decisione
L'appello è manifestamente infondato, per le seguenti considerazioni.
Quanto al primo motivo, va osservato che in tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza ex art. 3 c. 1 l. n. 431/1998, è pacifico in giurisprudenza (cfr.
Cass. Sez. 6 – 3 n. 3938 del 09/02/2023 rv. 666736 – 01 e precedenti ivi richiamati) che nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo dev'essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata;
tale specificazione deve indicare in modo preciso ed analitico la situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica ex ante della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio (non potendo il giudice verificare ex post, in sede contenziosa, la sussistenza delle condizioni per il riconoscimento o meno del diritto al rinnovo), e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore (invocabili anche quando l'immobile sia stato adibito ad un uso riconducibile, sì, ad una delle ipotesi previste dall'art. 3, ma diverso da quello indicato).
Inoltre, è parimenti pacifico (cfr. Cass. Sez. 3 n. 9851 del 28/03/2022 rv. 664397 - 01) che il meccanismo sanzionatorio predisposto dall'art. 3 l. n. 431/1998, con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza, è da considerarsi tale, sia per la sua automaticità sia per la sua gravità (avuto riguardo alle conseguenze pregiudizievoli che subisce il locatore in caso di inadempimento, come previste dal c. 3 dello stesso art. 3), da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile.
Nel caso in esame, come correttamente rilevato dal giudice di primo grado, non può in alcun modo sostenersi che la comunicazione dell'appellato di diniego di rinnovo alla prima scadenza sia priva di specificità, avendo il locatore fatto riferimento alla ragione di diniego e chiarito che l'immobile locato andava adibito ad uso di abitazione (e quindi ad uno specifico uso tra quelli previsti dall'art. 3 della legge n. 431/1998) in favore proprio e della propria famiglia, ed avendo egli ulteriormente specificato, nell'agire in giudizio a seguito del mancato rilascio da parte della conduttrice odierna appellata, che la necessità abitativa invocata consisteva nell'esigenza di disporre, per sé ed i propri familiari, di un'abitazione in località prossima ai presidi ospedalieri ove doveva sottoporsi a cure sanitarie (cfr. i punti 4 e 5 dell'intimazione di sfratto).
Tale esigenza, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, non costituisce una diversa ragione di diniego di rinnovo rispetto a quella indicata nella comunicazione, ma una mera esplicita puntualizzazione delle ragioni della volontà di adibire l'immobile locato ad abitazione propria e familiare, peraltro da ritenersi ultronea, essendo già stata specificamente individuata, nella comunicazione di diniego di rinnovo, la necessità di uso abitativo personale e familiare dell'immobile locato, integrante uno specifico uso tra i 4 previsti dall'art. 3 c. 1 l.
n. 431/1998, ciò che già consentiva di valutare la serietà dell'intenzione manifestata dal locatore (cfr., in fattispecie analoga alla presente, Cass. Sez. 3 n. 936 del 16/01/2013 rv.
624966 - 01).
Inoltre, l'appellante non ha in alcun modo contestato né la realizzabilità dell'intenzione abitativa dedotta dall'appellato né, dopo il rilascio, l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato.
Pertanto, ancora contrariamente a quanto sostiene l'appellante, è del tutto irrilevante ai fini della decisione che le parti abbiano avuto pregressi contrasti (risultanti dalle e.mail in atti) quanto alla ripartizione degli oneri di manutenzione dell'immobile, appunto poiché sussiste legittima causa di dinego di rinnovo della locazione, regolarmente comunicata alla conduttrice, la cui effettività non è stata contestata.
Ne consegue che correttamente la sentenza impugnata ha ritenuto che l'odierno appellato ha esercitato legittimamente la facoltà di diniego del rinnovo della locazione per cui è causa alla prima scadenza.
Quanto al secondo motivo, la regolamentazione delle spese di lite adottata nell'impugnata sentenza è pienamente corretta, considerata la totale infondatezza delle contestazioni mosse dall'odierna appellante alla legittimità del diniego di rinnovo e l'insussistenza di gravi ed eccezionali motivi idonei alla compensazione delle spese ex art. 92 c. 2 c.p.c., tenuto conto che la difficoltà di reperimento di altra abitazione costituisce circostanza dovuta a contingenze non dipendenti dalle parti, ed il procedimento di mediazione instaurato dalle parti si è concluso negativamente per inconciliabilità delle rispettive posizioni (cfr. il relativo verbale in atti), sicché alcun addebito può essere mosso alla condotta processuale dell'appellato.
L'appello va pertanto rigettato.
Le spese di lite del grado seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Ex art. 13 c. 1 quater d.P.R. n. 115/2002 la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, a norma del c. 1 bis dell'art. 13 stesso.


p.q.m.


La Corte di Appello di L'Aquila, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza n. 63/2024 in data 11/01/2024 del Tribunale di Pescara, così provvede: rigetta l'appello e condanna l'appellante alla refusione in favore dell'appellato delle spese del presente grado del giudizio, liquidate in €. 1.000,00 per compensi professionali, oltre rimborsi
(15%), IVA e CAP come per legge;
dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione ex art. 13 c. 1 bis e 1 quater d.P.R. n. 115/2002.
Così deciso in L'Aquila all'udienza del 13/03/2025.
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
- dott. Massimo De Cesare - - dott. Fabrizio Riga -