N. 10353/2022 R.G.
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 10353/2022 R.G.
Oggi 13 novembre 2025, alle ore 9,15, innanzi al giudice Cariolo, è comparsa:
- l'avv. Caterina CHIARENZA, in sostituzione dell'avv. Andrea PITTALA', per Parte_1
.
[...]
Sono pure presenti, ai fini della pratica forense, il dott. ed il dott. Persona_1 Per_2
[...]
L'avv. CHIARENZA, stante il mancato intervento della Collega di controparte, chiede breve sospensione.
Il giudice sospende brevemente.
Alle ore 9,50 si riapre il verbale e, avanti al giudice Cariolo, sono presenti l'avv. CHIARENZA nonché il dott. ed il dott. . Per_1 Per_2
Il giudice invita il difensore a procedere a discussione conclusiva.
L'avv. CHIARENZA si riporta alle difese svolte con i precedenti scritti difensivi, richiama le note conclusive del 02.02.2024 e del 30.10.2025, e chiede che la causa venga posta in decisione.
Il giudice, dato atto che fino alle ore 9,52 nessuno è comparso per i signori e Parte_2
, si ritira in Camera di Consiglio. Parte_3
IL GIUDICE
IO Cariolo
pagina 1 di 12 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, nella persona del giudice IO Cariolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 10353/2022 R.G. promossa da:
nato a [...] l'[...] (C.F. , con il Parte_4 C.F._1 patrocinio dell'avv. Leda PULEO ATTORE
nata a [...] il [...] (C.F. ), con il Parte_5 C.F._2 patrocinio dell'avv. Leda LEDA ATTRICE contro nato a [...] il [...] (C.F. Parte_1
), con il patrocinio dell'avv. Andrea PITTALA' C.F._3 CONVENUTO
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
e convenivano in giudizio Parte_4 Parte_5 Parte_1
chiedendo:
[...]

1. Accertare e dichiarare che i lavori di ristrutturazione dell'immobile in Motta
Sant'SI sono stati eseguiti a spese di e , su Parte_3 Parte_2 indicazione e autorizzazione di . Pt_1
pagina 2 di 12 2. Accertare e dichiarare che il costo di tali lavori, non scomputato dai canoni di locazione, costituisce indebito arricchimento per . Pt_1

3. Condannare a rifondere a e l'importo di € 40.971,23. Pt_1 Parte_3 Parte_2

4. Condannare a versare € 30.000,00 (o la somma maggiore o minore ritenuta di Pt_1
giustizia) a titolo di danno esistenziale.
La difesa di parte attrice esponeva che:
- moglie di e vicepresidente dell'associazione, Parte_5 Parte_2
era stata autorizzata da ad eseguire lavori di ristrutturazione, con la Pt_1 previsione che le spese sarebbero state ammortizzate detraendole dai canoni di locazione di immobile che sarebbe stato alla stessa locato. I lavori iniziavano sotto la supervisione di , e la accendeva un mutuo Pt_1 Parte_3 ipotecario;

- nel 2014, coniuge della , in qualità di Parte_4 Parte_3
presidente dell'Associazione Capit Club Hi Tech, prendeva in locazione da
[...]
l'immobile sito in Motta Sant'SI per adibirlo a sede Parte_1 associativa. L'immobile, un antico casolare, era in stato di abbandono e inidoneo all'uso;
- sebbene fosse stato pattuito un canone iniziale di € 300,00 mensili per i primi sei anni, con aumento a € 1.000,00 per i successivi sei, basato su una stima di €
50.000,00 per i lavori, i costi effettivi dei lavori eseguiti ammontavano a €
90.971,23. , venendo meno agli accordi, pretendeva il canone di € Pt_1
1.000,00 e rifiutava di scomputare gli importi spesi in eccesso per la ristrutturazione.
Successivamente, realizzava un "bio-lago" su un terreno attiguo all'immobile Pt_1
locato, destinato alla fruizione degli associati del club. Tuttavia, a seguito di un controllo dei
Vigili Urbani nel luglio 2017, venivano riscontrate irregolarità e il bio-lago fu sottoposto a sequestro, con conseguenti sanzioni amministrative. La condotta di riguardo alla Pt_1 regolarità urbanistica del lago portava alla sospensione dell'attività dell'Associazione e all'avvio di un procedimento per abusivismo edilizio, da cui e uscivano Parte_2 Parte_3
pagina 3 di 12 indenni pagando le sanzioni. A seguito di ciò, e interrompevano i Parte_2 Parte_3
rapporti con e la sua famiglia, trovandosi esposti al rischio di sanzioni penali e Pt_1 amministrative.
Da quel momento, e la sua famiglia iniziavano a porre in essere azioni di molestia Pt_1 nel possesso dell'immobile locato. Il locatore rifiutava il pagamento "brevi manu" dei canoni, non forniva la fattura per la fornitura idrica, sollevava questioni infondate sulla manutenzione dell'immobile, e nel 2018 notificava un atto di citazione per sfratto basato su morosità inesistente, poi ritirato. Inoltre, e (coniuge del primo) si Pt_1 Persona_3
introducevano arbitrariamente e senza preavviso nell'immobile, anche di notte o quando non vi era alcuno all'interno, e in un'occasione era stato visto danneggiare piante e vasi. Pt_1
Queste azioni erano finalizzate a rendere invivibile il luogo e a indurre e Parte_2
a rilasciare l'immobile. Parte_3
Ciò premesso, la difesa sosteneva che le condotte di integravano un indebito Pt_1 arricchimento a suo favore, dato il mancato scomputo dei costi di ristrutturazione eccedenti, e avevano cagionato un rilevantissimo danno materiale ed esistenziale ai signori e Parte_2
, manifestatosi anche attraverso atti di molestia volti a ostacolare il possesso Parte_3 dell'immobile.
§§§§§
Part si costituiva in giudizio chiedendo di dichiarare inammissibili e/o Parte_1
rigettare le domande proposte dagli attori e condannare questi ultimi al pagamento delle spese legali in favore del convenuto.
La difesa di esponeva che: Parte_1
- è proprietario di un villino di circa 120 mq con annessi Parte_1
cortile, giardino e piazzale di circa 1.500 mq, censito al Catasto Fabbricati del
Comune di Motta Sant'SI;
- nel gennaio 2014, si dichiarava interessata a prendere in Parte_5
locazione l'immobile, a condizione di eseguire lavori di ristrutturazione per adattarlo alle proprie esigenze, con le spese a suo carico e il diritto di scomputarle pagina 4 di 12 dai futuri canoni di locazione. Questo accordo preliminare veniva formalizzato con una scrittura privata il 10.01.2014;
- i lavori venivano ultimati nell'ottobre 2014 e il 20.10.2014 veniva stipulato un contratto di locazione ad uso commerciale tra e l'Associazione Pt_1
"Circolo Fenalc Club HI Tech", rappresentata da Parte_4
(coniuge di ); Parte_3
- in esecuzione dell'accordo, il canone di locazione veniva convenuto in € 300,00 mensili per i primi sei anni e € 1.000,00 mensili per i successivi sei anni. Tale riduzione del canone complessivo ammontava a € 50.400,00 (€ 8.400,00 in meno per ciascuno dei primi sei anni), riconosciuta a per i lavori;
Parte_3
- al momento della stipula del contratto, l'immobile era in buono stato locativo, come dichiarato dalle parti nel contratto stesso. Inoltre, il contratto prevedeva esplicitamente il divieto per il conduttore di apportare modifiche, innovazioni o migliorie senza il consenso scritto del locatore, stabilendo che eventuali interventi non autorizzati sarebbero rimasti a beneficio del locatore, salvo il suo diritto di richiedere il ripristino e il risarcimento del danno. Nessun ulteriore lavoro era stato autorizzato da dopo la stipula del contratto. Pt_1
Ciò premesso, la difesa sosteneva che:
- la prima domanda degli attori, relativa alla refusione di € 40.971,23 per presunti lavori di ristrutturazione eccedenti, doveva considerarsi totalmente infondata e inammissibile. La disciplina applicabile non era quella dell'indebito arricchimento (art. 2041 c.c.) o del pagamento indebito (art. 2033 c.c.), bensì quella prevista dal contratto di locazione e dalla normativa sui "miglioramenti".
Gli unici lavori autorizzati erano quelli eseguiti prima della stipula del contratto, per i quali era già stata riconosciuta una riduzione del canone di € 50.400,00;
- veniva contestato che i lavori fossero proseguiti sotto la supervisione di
[...]
dopo la stipula del contratto, poiché l'immobile era già in buono stato e Pt_1 nessun altro lavoro era necessario. Qualsiasi lavoro effettuato dagli attori dopo la stipula del contratto costituisce una violazione dello stesso e, ai sensi dell'art. 1592 c.c., il conduttore non aveva diritto a indennità per miglioramenti non pagina 5 di 12 autorizzati. Nessuna somma poteva essere richiesta per ulteriori lavori in mancanza del consenso scritto del locatore;

- in via subordinata, anche qualora fossero stati effettuati lavori con il consenso del locatore, la domanda doveva considerarsi inammissibile poiché avrebbe potuto essere proposta solo dopo la riconsegna del bene. L'art. 1592 c.c. impone di confrontare l'importo della spesa con il valore del risultato utile al tempo della riconsegna per determinare l'indennità, rendendo la domanda prematura. Inoltre,
l'indennità non era pari alle somme spese ma alla minore tra spesa e valore utile al tempo della riconsegna. Veniva comunque contestata la quantificazione di €
40.971,23 e la qualificazione dei lavori come "risultato utile".
Quanto alla domanda di risarcimento di € 30.000,00 per "danno esistenziale", la stessa, sempre secondo la difesa di parte convenuta, doveva considerarsi inammissibile e infondata: inammissibile per difetto di legittimazione attiva, in quanto il contratto di locazione era stato stipulato con l'Associazione "Circolo Fenalc Club HI Tech" e non con gli attori in nome proprio;
infondata poiché si contestavano i fatti lamentati e gli inadempimenti contrattuali da parte di . Le lamentele relative al canone e alla fornitura idrica dovevano Pt_1 considerarsi infondate e non costituivano inadempimento. Le asserite introduzioni arbitrarie nel giardino erano state inizialmente consentite per la cura delle piante e, successivamente,
[...] non vi si era più introdotto senza permesso. Pt_1
In ogni caso, veniva sostenuta la infondatezza della domanda relativa al danno esistenziale, in quanto l'art. 2059 c.c. stabilisce che il danno non patrimoniale è risarcibile solo nei casi previsti dalla legge o in caso di lesione di un diritto fondamentale della persona costituzionalmente tutelato. Nel caso di specie, gli attori lamentano un inadempimento contrattuale ad uso commerciale, che non rientra in tali ipotesi. In via ulteriormente subordinata, la pretesa per danno non patrimoniale è generica e priva di supporto probatorio riguardo all'evento lesivo, ai danni subiti e al nesso causale.
§§§§§
All'udienza del 13.12.2022, in dipendenza del fatto che le pretese traevano origine da contratto di locazione, veniva disposto mutamento di rito.
pagina 6 di 12 §§§§§
La difesa di parte attrice depositava memorie ex art.426 c.p.c. con le quali, essenzialmente, riproponeva quanto già sostenuto salvo che con riferimento ai 'tempi' di esecuzione dei lavori, che venivano collocati tutti in epoca antecedente alla conclusione del contratto di locazione.
Parte attrice, ancora, evidenziava come le domande fossero state proposte dai signori e in proprio e, quindi, al di fuori del rapporto locatizio concluso Parte_2 Parte_3 da altro soggetto giuridico. Per tale ragione veniva sollecitate revoca del provvedimento che aveva disposto mutamento di rito.
§§§§§
La difesa di parte convenuta, con note del 30.01.2023, depositava documentazione (attestazione del Comune di Motta Sant'SI) da cui risultava che i lavori presso l'immobile locato erano stati ultimati in data 14.10.2014.
Con successive note veniva fra l'altro eccepita inammissibile mutatio libelli con riguardo alla modifica dei tempi di esecuzione dei lavori.
§§§§§
Con ordinanza del 13.06.2023 venivano rigettate le richieste istruttorie formulate da parte attrice.
§§§§§
All'udienza del 13 febbraio 2024 le parti venivano sollecitate a chiarire la natura giuridica della
Associazione conduttrice.
Alle successive udienze la difesa di parte attrice rassegnava trattarsi di associazione riconosciuta anche se non risultava un riconoscimento con decreto di Autorità competente nei confronti della HI TECH..
Alla odierna udienza si procedeva con discussione conclusiva nei termini sopra verbalizzati.
§§§§§
I signori e hanno agito in giudizio chiedendo accertarsi che i Parte_2 Parte_3
lavori eseguiti presso l'immobile successivamente condotto in locazione dalla Associazione Hi pagina 7 di 12 Tech erano di importo superiore alla somma 'scomputata' dai canoni di locazione e la stessa doveva essere loro restituita dal locatore.
Inoltre, hanno agito per il risarcimento di danni che assumevano di avere subito.
§§§§§
Quanto al primo profilo, la difesa di parte convenuta aveva condivisibilmente eccepito che, a fronte della originaria allegazione secondo cui i lavori ulteriori rispetto a quelli considerati al momento della conclusione del contratto di locazione, le domande dovevano considerarsi inammissibili per mancanza di accordo e, comunque, di autorizzazione formale del locatore, situazione che non giustificava alcuna richiesta di rimborso o restituzione.
§§§§§
Come già anticipato, parte attrice ha rettificato la allegazione sostenendo che i lavori erano stati realizzati prima della conclusione del contratto e che il locatore aveva contravvenuto agli accordi pretendendo un canone 'pieno' di euro 1.000,00 quando il controcredito per lavori era ancora non del tutto esaurito.
§§§§§
Giova preliminarmente richiamare gli accordi conclusi fra le parti nonché con la Associazione
Hi tech.
Anzitutto viene in evidenza la scrittura del 10.01.2014 con la quale da una parte e Pt_1 dall'altra convenivano che il primo (quale proprietario dell'immobile da Parte_5
locare) autorizzava la seconda (indicata quale 'locataria') ad eseguire 'lavori di ristrutturazione' , prevendo al riguardo che 'le spese sono a carico del locatario e saranno ammortizzate nei canoni di locazione'.
All'epoca di sottoscrizione della scrittura, pacificamente, non vi era fra le parti alcun contratto di locazione.
Pertanto, l'accordo sostanzialmente prevedeva che delle spese effettuate anticipatamente dalla per ristrutturazione se ne sarebbe tenuto conto in sede di regolamentazione dei Parte_3
corrispettivi del contratto di locazione.
pagina 8 di 12 Il contratto di locazione veniva, effettivamente, in essere non più fra la e Parte_3 [...]
ma fra quest'ultimo e la Associazione Hi Tech, il cui presidente era il , Pt_1 Parte_2 coniuge della (che della associazione era pure vice presidente). Parte_3
Nel contratto di locazione non vi è alcun riferimento esplicito all'accordo preliminare intercorso fra il e la . Pt_1 Parte_3
Tuttavia può ritenersi pacifico fra tutte le parti del presente giudizio che i due accordi fossero interconnessi, nel senso che la determinazione del canone del contratto di locazione era stata operata tenendo conto degli accordi del gennaio 2014.
In questi termini, deve prendersi atto che, sulla base di rapporto estraneo al presente giudizio e la cui analisi è irrilevante ai fini della decisione, la aveva inteso riversare gli Parte_3
effetti vantaggiosi della scrittura in favore della Associazione Hi Tech che avrebbe beneficiato di un canone ridotto di euro 300,00 per i primi sei anni, trascorsi i quali avrebbe iniziato a pagare il canone 'pieno' di euro 1.000,00 dal primo rinnovo in avanti.
Ora, posto che i lavori in questione devono considerarsi eseguiti in epoca antecedente alla conclusione del contratto di locazione (in tal senso, sia la rettifica della allegazione di parte attrice, sia la attestazione proveniente dal Comune di Motta Sant'SI), non può che ritenersi che la quantificazione degli stessi sia stata operata in sede di conclusione del contratto di locazione;
in concreto, una riduzione del canone di euro 700,00 per sei anni corrisponde alla complessiva somma di euro 50.400,00 che può considerarsi quale beneficio di cui ha goduto la conduttrice Associazione in dipendenza dell'accordo preliminare sottoscritto il precedente gennaio 2014 dalla . Parte_3
Se la prospettata iniziale esecuzione dei lavori dopo la conclusione del contratto di locazione
('…nelle more i lavori di ristrutturazione dell'immobile proseguivano sotto la supervisione del
appariva, in astratto, quale possibile 'percorso' per tentare di fare valere CP_1
spese ulteriori rispetto a quelle che erano state 'conteggiate' nella determinazione dello
'sconto' (veniva prospettata la esecuzione di lavori dopo i 'conteggi' in sede di determinazione del canone e con autorizzazione del locatore, che avrebbe 'supervisionato'), la modifica della prospettazione attorea ('…i lavori di ristrutturazione e miglioria dell'immobile vennero eseguiti tutti prima della stipula del contratto di locazione…') , evidentemente resa necessaria pagina 9 di 12 dalla specifica eccezione tecnica svolta dalla difesa di parte convenuta (che aveva correttamente richiamato la normativa in tema di locazione nonché gli specifici accordi contrattuali, con conseguente impossibilità di potere riconoscere alcunché per spese non autorizzate dal locatore in costanza di rapporto locatizio), ha reso definitivamente impraticabile il percorso volto ad un qualche riconoscimento di spese per lavori di ristrutturazione in misura superiore ai 50.400,00 euro 'conteggiati'.
Ed invero - in disparte la questione che, secondo la stessa prospettazione di parte attrice, gli effetti positivi della scrittura erano stati 'riversati' sulla Associazione, che avrebbe potuto essere considerata unica legittimata a tenere conto di tali spese per continuare a beneficiare di canone ridotto fino a completo 'scomputo' delle spese di ristrutturazione – il fatto che i lavori di ristrutturazione fossero stati completati prima della conclusione del contratto di locazione implica che le parti abbiano comunque regolato i loro rapporti in sede di definizione del canone, considerando unicamente spese per euro 50.400,00 e applicando conseguentemente un canone ridotto per i 'soli' primi sei anni, senza alcuna clausola di riserva o salvaguardia.
Gli attori hanno sostenuto di avere agito onde pretendere dal l'ingiustificato Pt_1
arricchimento derivante dalla esecuzione di lavori sul suo immobile.
Tuttavia, i rapporti, specificamente fra e e, quindi, fra Parte_3 Pt_1 Pt_1
e Associazione (che, peraltro, aveva concluso il contratto di locazione in persona del presidente
) risultano sufficientemente chiari e 'conclusi', nel senso che i lavori di Parte_2
ristrutturazione erano stati dapprima autorizzati dal ed eseguiti dalla Pt_1
e, quindi, conteggiati dal con il quale legale Parte_3 Pt_1 Parte_2 rappresentante della Associazione.
Tutti i protagonisti del presente giudizio sono concordi nel ritenere che le due scritture siano negozi collegati e che, pertanto, i rapporti e, in concreto, i riflessi in termini di 'scomputo' sul canone a carico del conduttore sono stati regolati in forma scritta con specifico calcolo.
In mancanza di allegazioni utili per ritenere la sussistenza di vizi che abbiano inciso sulla determinazione del regolamento negoziale complessivo, una diversa valutazione della quantificazione dei lavori dopo la cristallizzazione dello 'sconto' (rectius, scomputo) risulta inammissibile a titolo di ripetizione di indebito per carenza dei presupposti legittimanti tale pagina 10 di 12 iniziativa (i rapporti risultano tutti regolati fra le parti e non risultano vizi del consenso incidenti sulla determinazione della regolamentazione pattizia del canone, sede in cui, per pacifica interpretazione di tutte le parti, era stata operata la quantificazione delle spese in funzione di quello 'scomputo' pattuito con la scrittura collegata del gennaio 2014).
§§§§§
Anche le domande risarcitorie non possono trovare accoglimento.
In particolare, parte attrice ha sostenuto di avere subito azione di 'molestia' che avrebbero avuto la loro genesi nel deterioramento dei rapporti personali fra locatore e odierni attori.
In particolare, veniva lamentato, sul versante del contratto di locazione, che il Pt_1
'iniziò a rifiutare il pagamento brevi manu', non forniva le fatture per provvedere ai pagamenti delle forniture idriche, sollevava questioni legate al contratto di locazione assolutamente infondate, minacciava rescissione del contratto, notificava sfratto per morosità infondato.
Quanto a comportamenti di disturbo, veniva allegato che il si sarebbe introdotto Pt_1 all'interno delle pertinenze dell'immobile in orario notturno, che era 'stato visto sferrare colpi di bastone a piante, vasi ed ai lampioncini posizionati nelle aiuole', che in una occasione aveva lasciato aperto un rubinetto dell'immobile locato.
In concreto, gli attori lamentavano che con i comportamenti in questione il Pt_1
(nonché il coniuge signora ) 'hanno attuato una sorta di controllo costante, maniacale, Per_4 della proprietà concessa in locazione all'associazione e di quello che avviene al suo interno, nel verosimile intento di rendere invivibile il luogo ed indurre il sig. e la sig.ra Parte_2
, in qualità di presidente e vice-presidente dell'associazione conduttrice Parte_3 dell'immobile, a rilasciarlo'.
Ritiene questo giudice che quanto allegato non integri gli estremi di danno risarcibile in favore degli attori.
In primo luogo, tutte le attività legate al rapporto contrattuale nonché i danni all'immobile locato o alle cose esistenti presso l'immobile locato sono eventualmente di pertinenza della
Associazione ed in relazione ad essi gli attori sono privi di legittimazione.
pagina 11 di 12 Anche sotto il secondo profilo, gli attori prospettano pur sempre condotte funzionali a determinare una risoluzione del contratto contro la volontà della parte conduttrice che, ancora una volta, è soggetto giuridico diverso dagli odierni attori che, pure con riguardo a tali profili, devono considerazione di legittimazione.
In ogni caso, le condotte, ove provate, integrerebbero azioni di disturbo che non assumono, nemmeno sulla base delle allegazioni, lo spessore di condotte tali da determinare danno risarcibile: ciò vale per quanto riguarda i profili di danno materiale che, in concreto, risultano del tutto insussistenti o, comunque, del tutto sfumati, sia per quanto riguarda la idoneità ad incidere sulla volontà negoziale, trattandosi di comportamenti conseguenti al deterioramento dei rapporti personali descritti dalla stessa parte attrice, tali da incidere sulla 'qualità' del rapporti medesimi ma insufficiente ad assurgere a presupposto di violenza morale rilevante ai fini risarcitori.
§§§§§
In conclusione, le domande non possono trovare accoglimento.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.


il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in composizione monocratica, rigetta le domande e condanna e in solido, al pagamento Parte_4 Parte_5 delle spese processuali in favore di che liquida in complessivi euro Parte_1
2.906,00 oltre IVA, CP e rimborso forfetario spese generali.
Letto in udienza.
Catania, 13 novembre 2025.
IL GIUDICE
IO Cariolo
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE EX ART. 15 D.M. 44/2011
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