R.G. 397/2022

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
Sezione I Civile
Composta dai Magistrati:
Dott. ROSELLA SILVESTRI Presidente
Dott. STEFANO TARANTOLA ConSIliere
Dott. ROBERTA DI MAGGIO Giudice Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello promossa da:
, rappresenta- Parte_1 ta e difesa, per mandato in atti, dall'avv. Livio Caprile, presso il cui studio in Genova, V. Corsica 21/16 Savona, è elettivamente domicilia- ta,
APPELLANTE contro
, rappresentata e difesa, per mandato in atti, dall'avv. CP_1
Riccardo Ruffini, presso il cui studio in Rapallo, c.so Matteotti 26/26, è elettivamente domiciliata,
APPELLATA
e contro
Condominio Piazza delle Erbe 8- Genova -, in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, per mandato in atti, dall'avv. Federico Benvenuto, presso il cui studio in Genova, V.
Assarotti 13/3, è elettivamente domiciliato,
APPELLATO

CONCLUSIONI
Per la parte appellante: “IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO, in accoglimento del
1 primo motivo di appello, Voglia l'Ecc.ma Corte adita, riformare la sentenza di pri- mo grado, accertando e dichiarando la responsabilità extracontrattuale del Con- dominio in persona del legale rappresentante pro tempore e/o la responsabilità contrattuale della SI.ra , in qualità di locataria dell'immobile CP_1 all'interno del quale veniva esercitata l'attività commerciale della , per i dan- Pt_1 ni economici subiti dalla a causa della sospensione dell'attività commercia- Pt_1 le per consentire l'espletamento dei lavori di consolidamento strutturale dello sta- bile, dichiarati urgenti e non differibili dalle Convenute, nonché conseguentemente condannare le odierne appellate congiuntamente, disgiuntamente, solidalmente o come meglio visto, a corrispondere all'appellante , in persona del suo legale Pt_1 rappresentante pro tempore, la somma di € 14.036,00 o o quella diversa meglio vista o che sarà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia, maggiorata di rivalutazione monetaria e interessi sulla somma di anno in anno rivalutata dalla data del sinistro al saldo, o da quella diversa data meglio vista. Inoltre, in accogli- mento del secondo motivo di appello,Voglia l'Ecc.ma Corte adita accertare e di- chiarare quale non dovuto il versamento da parte della , quale conduttrice, Pt_1 dell'importo integrale dei canoni relativi al mese di aprile 2019 e maggio 2019 in favore della locataria SI.ra , non avendo la potuto godere CP_1 Pt_1 dell'immobile locato, esclusivamente per consentire l'espletamento dei lavori strut- turali allo stabile di Piazza delle Erbe 8, ed anzi avendo la versato in favore Pt_1 della locataria l'importo di 679 euro corrispondente al canone dovuto per i giorni di aprile e maggio 2019 durante i quali la conduttrice ha potuto usufruire dell'immobile locato. In Via istruttoria ribadiamo la nostra istanza affinchè l'Ecc.ma
Corte disponga consulenza tecnica d'ufficio al fine di definire e quantificare l'entità del danno economico subito dalla in conseguenza della sospensione della Pt_1 propria attività commerciale. Sempre in via istruttoria, si reiterano le istanze istrut- torie formulate nella memoria ex art 183 N. 2 C.P.C. (in atti) nonché nel foglio di p.c.di primo grado (in atti) che qui si ritrascrivono : si insta affinchè venga disposto interrogatorio formale del legale rappresentante del Controparte_2
sui seguenti capitoli di prova: 1) “Vero che il
[...] Controparte_2
deliberava, in data 19.02.2019, lo svolgimento di opere di manutenzione
[...] straordinaria (nello specifico consolidamento della parte strutturale dello stabile) qualificate come urgenti e non procrastinabili;
” 2) “Vero che i conduttori dell'immobile locato dalla SI.ra richiedevano all'Amministratore del Con- CP_1 dominio che venisse esperita una perizia congiunta in contraddittorio con la SI.ra
, in qualità di locataria, nonché con l'amministratore del Condominio sia ad CP_1 inizio lavori che a fine lavori al fine di accertare e descrivere lo stato dei luoghi dell'immobile di Piazza delle Erbe 18 R nonché le attrezzatture fisse contenute nel
2 locale”; 3) “Vero che l'Amministratore del Condominio ometteva di prestare la pro- pria disponibilità circa l'espletamento della perizia congiunta richiesta dai condut- tori, sia ad inizio lavori che in fase di consegna dell'immobile di Piazza delle Erbe
18 R;
” 4) “Vero che il si rendeva disponibile a corrispondere alla CP_2 Pt_2 gie il giusto e corretto indennizzo per la sospensione dell'attività commerciale, esercitata all'interno dell'immobile di Piazza delle Erbe 18/R, imposta dallo svol- gimento delle opere di manutenzione straordinaria qualificate come urgenti e non procrastinabili, come da pec del 14.03.2019 (nostra prod. n. 5);” 5) “Vero che il
Condominio, innanzi alle plurime richieste risarcitorie della in ordine Pt_1 all'indennizzo di cui sopra restava inerte e passivo;
Inoltre, si insta affinchè venga disposto interrogatorio formale della SI.ra sui seguenti capitoli di CP_1 prova: 6) “Vero che, solo in data 10.03.2019, la SI.ra informava i soci del- CP_1 la di quanto deliberato dal Condominio all'assemblea del 19.2.2019 ed, in Pt_1 particolare, riferiva solo in tal occasione come l'intervento di manutenzione straor- dinaria risultasse essere urgente, indispensabile e non procrastinabile stante il ri- schio di collasso della struttura derivante da precedenti opere svolte dai Condomi- ni sullo stabile in questione;
” 7) “Vero che la SInora , solo in data CP_1
10.03.2019, richiedeva ai soci della di consentire ai tecnici, già a far data Pt_1 dal 14.03.2019, l'accesso all'interno dell'immobile locato per far apporre i puntelli provvisori nel bagno del locale;
” 8) “Vero che i conduttori dell'immobile locato dalla SI.ra richiedevano a quest'ultima che venisse esperita una perizia con- CP_1 giunta in contraddittorio con la SI.ra , in qualità di locataria, nonché con CP_1
l'amministratore del Condominio sia ad inizio lavori che a fine lavori al fine di ac- certare e descrivere lo stato dei luoghi dell'immobile di Piazza delle Erbe 18 R nonché le attrezzatture fisse contenute nel locale”; 9) “Vero che la SInora CP_1 ometteva di prestare la propria disponibilità circa l'espletamento della perizia con- giunta richiesta dai conduttori, sia ad inizio lavori che in fase di consegna dell'immobile di Piazza delle Erbe 18 R;
” 10) “Vero che la SInora faceva CP_1 espressamente salvi i diritti della nei confronti del Condominio per i disagi Pt_1 nonché i danni economici connessi”; 11) “Vero che la SInora , innanzi alle CP_1 plurime richieste risarcitorie della in ordine all'indennizzo di cui sopra resta- Pt_1 va inerte e passiva”; Inoltre, si insta affinchè l'Ill.mo Giudice autorizzi la prova per testi del SInor in qualità di Condomino, all'epoca dei fatti, del Testimone_1
, sui seguenti capitoli : 12) “Vero che la Controparte_2 Pt_1 si vedeva costretta a sospendere la propria attività commerciale dall' 08.04.2019 al 20.05.2019 al fine di consentire l'espletamento dei lavori di consolidamento strutturale del Condominio?” 13) “Vero che il Condiminio, prima dell'effettivo inizio dei lavori di consolidamento strutturale, si rendeva disponibile a corrispondere un
3 giusto indennizzo alla per i danni economici connessi alla sospensione Pt_1 dell'attività lavorativa?” nonché la prova per testi del SI. Geom Persona_1 sui seguenti capitoli di prova: 14) “ Vero che la si vedeva costretta a so- Pt_1 spendere la propria attività commerciale dall' 08.04.2019 al 20.05.2019, data in cui il locale veniva riconsegnato per l'utilizzo anche se con alcune problematiche risol- te, definitivamente, solo in data 3.06.2019?”
Per la parte LA Zattera: “Piaccia al Tribunale Ill.mo, rigettate le istanze e domande avversarie, per tutte le ragioni di cui in narrativa, respingere tutti i motivi di appello formulati dalla società Parte_1 Pt_3 CP_3
[...
in quanto infondati in fatto e in diritto, confermando la sentenza n. 647/2022 del Tribunale di Genova;
con vittoria di onorari e spese di entrambi i giudizi”.
Per la parte LA : “Piaccia al Tribunale Ill.mo, Controparte_2 contrariis reiectis, per tutte le ragioni espresse nel presente atto respingere, per- ché infondati in fatto ed in diritto, tutti i motivi di appello proposti dalla società
[...]
, respingendo integralmente tutte le Parte_4 domande e/o eccezioni formulate dalla predetta appellante principale in sede di giudizio di primo grado e ribadite nel presente grado, in quanto destituite di qual- siasi fondamento fattuale e/o giuridico così come esposto in narrativa e, per l'effetto, confermare la sentenza n. 647/2022, emessa dal Tribunale di Genova in data 17/3/2022; con vittoria di compensi e spese di lite di entrambi i giudizi”.
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
evocava in giudizio e il Parte_1 CP_1 Controparte_4
per sentirne accertare la responsabilità in ordine alla
[...] [...]
dei danni asseritamente patiti a causa della sospensione dell'attività CP_5 commerciale esercitata dall'attrice, dovuto all'espletamento di deliberati lavo- ri di consolidamento strutturale e statico dello stabile.
Con la prima memoria ex art. 183 VI comma c.p.c. l'attrice introduceva an- che la domanda di accertamento di non debenza dei canoni relativi ai mesi di aprile e maggio 2019, domanda che il primo Giudice reputava tardiva e inammissibile.
Si costituivano in giudizio le parti convenute, chiedendo la reiezione delle domande attoree.
Senza svolgimento di attività istruttoria, con sentenza n. 647 del 17 marzo
2022 il Tribunale dei Genova così statuiva:
4 “definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione
- rigetta la domanda di parte attrice per le ragioni di cui parte motiva
- condanna , in persona dei Controparte_6 legali rappresentanti pro tempore, alla rifusione in favore della convenuta
delle spese di lite che liquida nella misura di € 4.835,00 per CP_1 compenso professionale, oltre 15% per spese generali, IVA e CPA,
- condanna , in persona dei Controparte_6 legali rappresentanti pro tempore, alla rifusione in favore del convenuto
, in persona dell'amministratore Controparte_7 pro tempore, delle spese di lite che liquida nella misura di € 4.835,00 per compenso professionale, oltre 15% per spese generali, IVA e CPA.”.
In estrema sintesi, il Tribunale rilevava come avesse quantificato in € Pt_1
14.036,00 i danni di cui chiedeva il risarcimento, allegando, senza in alcun modo documentarlo, che tale importo fosse stato calcolato dal suo commer- cialista sulla scorta del fatturato medio dei mesi di aprile e maggio degli ulti- mi tre anni, dedotto il 45%, pari all'incidenza dei costi diretti, ritenendo per- tanto che la domanda dovesse essere rigettata per assoluto difetto di alle- gazione in ordine alla natura e all'entità del danno asseritamente subito e da risarcire.
Avverso tale decisione interponeva appello , con atto di cita- Parte_1 zione ritualmente notificato in data 27 aprile 2022, chiedendo, per i motivi di cui infra, quanto in epigrafe trascritto.
Si costituivano in giudizio e il CP_1 Controparte_8
, con comparse depositate in data 3 novembre 2022, entrambi
[...] chiedendo la reiezione del gravame.
Con ordinanza 10 gennaio 2024 il Collegio rinviava la controversia per di- scussione al 21 febbraio 2024 e successivamente, con ordinanza 6 marzo
2024, la rinviava per precisazione delle conclusioni al 19 giugno 2024, asse- gnandola a nuovo relatore.
A tale udienza, tenutasi a trattazione scritta, i procuratori delle parti precisa- vamo le conclusioni e, con ordinanza 25 giugno 2024, la Corte, rilevato che non era agli atti delibera condominiale che autorizzasse l'amministratore a costituirsi nel giudizio di appello, assegnava alla parte appellata termine si- no al 10 ottobre 2024 per il deposito della stessa e fissava udienza per la
5 verifica dell'incombente e per precisazione delle conclusioni al 16 ottobre
2024.
L'avvocato del , depositava, in Controparte_8 CP_2 data 7 ottobre 2024, delibera del 17 luglio 2024 con la quale l'assemblea, all'unanimità, ratificava il mandato conferitogli dall'amministratore per la dife- sa dl condominio nella presente controversia.
Tutte le parti depositavano note scritte di trattazione per l'udienza del 16 ot- tobre 2024 e, con ordinanza 24 ottobre 2024, il Collegio tratteneva la con- troversia a decisione, assegnando i termini di legge per il deposito di scritti conclusivi.
Il primo motivo d'appello è rubricato “Sul mancato accoglimento della do- manda di condanna risarcitoria per presunto difetto assoluto di allegazione in ordine alla natura ed all'entità del danno subito dalla - omessa Pt_1 applicazione di legge sostanziale e/o processuale – omessa/contraddittoria motivazione.”
Evidenzia l'appellante che la circostanza della sospensione dell'attività commerciale di (bar/tavola fredda) per 44 giorni per consentire Pt_1
l'espletamento delle opere di consolidamento strutturale dello stabile di
Piazza delle Erbe 8 era pacifica e come il mancato esercizio di un'attività commerciale dovuta al fatto del terzo determini inevitabilmente e logicamen- te un danno patrimoniale in capo al titolare dell'attività, tanto che le stesse controparti avevano inizialmente convenuto di riconoscere all'originaria attri- ce un giusto indennizzo per la sospensione dell'attività, come risulta dalla corrispondenza prodotta.
Trattandosi di un danno da mancato guadagno, prosegue l'appellante, la sua determinazione non poteva prescindere da un analitico accertamento di natura contabile che il primo Giudice ha invece considerato esplorativa e non ha ammesso ed inoltre, per pervenire alla quantificazione del danno, erano state dedotte anche prove per interpello e testi, pure non ammesse dal . CP_9
L'appellante evidenzia altresì di avere chiesto alle parti convenute di esple- tare una perizia che ricostruisse lo stato dei luoghi all'inizio e alla fine dei la- vori, ma che dette parti convenute non furono disponibili in tal senso.
Il motivo è infondato.
6 L'interruzione dell'attività commerciale esercitata dall'odierna appellante a seguito dei lavori edili commissionati dal appellato per la durata CP_2 di un mese e mezzo circa, con conseguente azzeramento degli incassi per tutto il medesimo periodo, è in effetti pacifica.
Dai documenti versati in atti (in particolare i docc. 4 e 5 fascicolo di primo grado appellante) risulta inoltre la disponibilità tanto della locatrice che del condominio a riconoscere un indennizzo per tale interruzione: scrive infatti l'amministratore dello stabile nella PEC del 14 marzo 2019 indirizzata all'avvocato dell'odierna appellante (doc. 5) : “non c'è volontà del condomi- nio di esonerarsi dal giusto e corretto indennizzo” e la locatrice, con mail del
24 marzo 2019 anch'essa indirizzata all'avvocato dell'appellante doc. 4, a propria volta scrive: “il mancato guadagno sarà certamente quantificato”.
Il punto è, tuttavia, che le parti non si sono accordate circa l'ammontare di tale indennizzo e l'originaria attrice ed odierna appellante, chiedendone la liquidazione giudiziale, non ha tuttavia offerto alcun elemento atto a consen- tirne la quantificazione, limitandosi ad affermare che dall'analisi contabile
(peraltro non prodotta) effettuata dal proprio commercialista risultava una perdita economica pari a complessivi € 14.046,00.
non ha versato in atti alcun documento contabile (ad esempio i bilanci Pt_1 societari, i registri IVA, le dichiarazioni dei redditi dei soci) dal quale poter desumere quali fossero i suoi incassi nei periodi in cui essa esercitava rego- larmente la propria attività e tale carenza probatoria non poteva e non può essere emendata né con l'ammissione delle prove testimoniali dedotte (i ca- pi dedotti attengono unicamente alle ragioni e alla durata della sospensione dell'attività commerciale, ma non alle sue conseguenze economiche), né at- traverso il licenziamento di CTU contabile, che non è dato comprendere su quali documenti avrebbe potuto essere esperita.
Neppure è ipotizzabile, nel caso di specie, il ricorso alla liquidazione equita- tiva prevista dall'art. 1226 c.c., che presuppone vi sia l'impossibilità, l'estre- ma o la particolare difficoltà di provare il danno nel suo preciso ammontare per ragioni oggettive (cfr., tra le molte, Sez. III, Ordinanza n. 2831 del 5 feb- braio 2021; Sez. VI - 3, Ordinanza n. 26051 del 17 novembre 2020; Sez. III,
Sentenza n. 31546 del 6 dicembre 2018) non già per l'inerzia del danneggia- to che, pur avendone la possibilità, abbia omesso di fornire elementi utili per la determinazione del danno medesimo.
7 Il secondo motivo d'appello è rubricato “Sul mancato accoglimento dell'accertamento di cui alla domanda dedotta in sede di memoria 183 n. 1 cpc – violazione di legge sostanziale e/o processuale, omes- sa/contraddittoria motivazione.”.
Ad avviso dell'appellante, la domanda di accertamento di non debenza dei canoni per i mesi di aprile e maggio 2019 era strettamente collegata alla domanda risarcitoria principale e, pertanto, era ammissibile la sua formula- zione in sede di prima memoria ex art. 183 VI comma c.p.c..
Pacifica la sospensione dell'attività commerciale, doveva essere accertato il diritto della conduttrice a non corrispondere l'intero canone per i mesi di apri- le e maggio 2019, in cui la società aveva dovuto sospendere la propria attivi- tà e non aveva dunque goduto dell'immobile locato.
Evidenzia l'appellante che l'unico limite alla modifica della domanda è che l'originario elemento identificativo soggettivo delle persone rimanga immuta- to e che la vicenda sostanziale sia uguale o, quanto meno, collegata (“con- nessa a vario titolo”) a quella dedotta in giudizio con l'atto introduttivo.
Il motivo è fondato.
Il Supremo Collegio, con l'arresto a SSUU n. 12310 del 15 giugno 2015, ha autorevolmente affermato che: “La modificazione della domanda ammessa a norma dell'art. 183 c.p.c. può riguardare anche uno od entrambi gli elementi identificativi della medesima sul piano oggettivo (petitum e causa petendi), sempre che la domanda così modificata risulti in ogni caso connessa alla vi- cenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che per ciò solo si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte ovvero l'allun- gamento dei tempi processuali.”.
La domanda di accertamento di non debenza dei canoni di locazione per i mesi durante i quali si è protratta la sostanziale inagibilità dell'immobile loca- to è certamente connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e la decisione impugnata non è dunque condivisibile nella parte in cui l'ha rite- nuta tardiva.
Nel merito, detta domanda è parzialmente fondata, posto che l'art. 1584 cc espressamente prevede, per il caso di riparazioni indifferibili che il condutto- re (a mente dell'art. 1583 stesso codice) è tenuto a tollerare anche qualora comportino la privazione del godimento di parte della cosa locata, che ove l'esecuzione di tali riparazioni si protragga per oltre venti giorni, il conduttore
8 abbia diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento.
Nel caso che ci occupa, la privazione del godimento è stata totale dall'8 apri- le al 20 maggio 2019 e per il medesimo periodo deve essere accertato e di- chiarato come non dovuto il versamento del canone, mentre permane la de-
benza del canone medesimo per i giorni dal 1 al 7 aprile e dal 21 al 31 mag- gio.
Parte appellata chiede il rigetto di tale domanda evidenziando come CP_1
l'odierna appellante abbia di fatto pagato un canone ridotto per i mesi di apri- le e maggio 2019, come risulta dalla comunicazione indirizzatale in data 3 giugno 2019 dall'avvocato dell'odierna appellante (cfr. doc. 6 fascicolo di primo grado ), ma occorre considerare che nel presente giudizio CP_1 [...]
non ha chiesto la condanna della locatrice al rimborso dei canoni Pt_4 pagati, ma soltanto, come visto, l'accertamento di non debenza degli stessi.
La riforma dell'impugnata decisione impone in ogni caso alla Corte di pro- cedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite, poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (tra le molte, sez. I, Sentenza n. 14916 del 13
Luglio 2020; sez. III, Ordinanza n. 9064 del 12 aprile 2018; sez, III, Sentenza
n. 3438 del 22 febbraio 2016 e sez. VI Lavoro, Ordinanza n. 6259 del 18 marzo 2014).
Nei rapporti tra e il , Parte_1 Controparte_10 le spese, tanto di primo che di secondo grado, devono essere poste a carico dell'odierna appellante, soccombente in entrambi i gradi di giudizi.
Dette spese si liquidano come segue in base ai parametri di cui al DM
147/2022 nei valori medi, tenuto conto del valore scaglione (da € 5.200,01 ad € 26.000,00) e della natura della controversia:
I grado:

1. fase di studio € 919,00

2. fase introduttiva € 777,00

3. fase di trattazione e istruttoria € 1.680,00

4. fase decisionale € 1.710,00
Totale complessivi € 5.077,00, oltre rimborso forf. 15%, CPA e IVA
II grado:
9 1. fase di studio € 1.134,00

2. fase introduttiva € 921,00

3. fase di trattazione € 1.843,00

4. fase decisionale € 1.911,00
Totale complessivi € 5.809,00, oltre rimborso forf. 15%, CPA e IVA
Nei rapporti tra l'odierna appellante e si legittima invece, ex art. 92 CP_1
c.p.c., l'integrale compensazione delle spese di entrambi i gradi di giudizio, stante la reciproca soccombenza.


P.Q.M.


LA CORTE D'APPELLO definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa istanza:
1) Accoglie parzialmente l'appello e per l'effetto, in parziale ri- forma dell'impugnata decisione:
A) Accerta e dichiara che la parte appellante non è tenuta al versamento del canone di locazione per il periodo dall'8 aprile al 20 maggio 2019;
B) Conferma nel resto la decisione di primo grado;

2) Dichiara tenute e condanna la parte appellante a rifondere al sito in Genova, Piazza delle Erbe Controparte_11
8, le spese di lite di primo e di secondo grado, che liquida, quanto al primo grado in € 5.077,00 per compensi di avvoca- to, oltre rimborso forf. 15%, CPA e IVA ove dovuta e, quanto al secondo grado, in € 6.809,00 per compensi di avvocato, ol- tre rimborso forf. 15%, CPA e IVA ove dovuta;

3) Compensa integralmente le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio nei rapporti tra la parte appellante e la parte appel- lata;
CP_1
4) Manda alla cancelleria per quanto di competenza.
Così deciso in Genova, alli 11 febbraio 2025
Il Giudice Ausiliario rel.
Dott. Roberta Di Maggio Il Presidente
Dott. Rosella Silvestri
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