REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Torino
Sez. Seconda Civile
Riunita nella camera di consiglio nelle persone dei magistrati:
Dott. Alfredo GROSSO PRESIDENTE
Dott. Roberto RIVELLO CONSIGLIERE
Dott.ssa Michela PERONACE CONS. AUS. REL ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa di appello iscritta al R.G. 1357/2022 promossa da:
Controparte_1
(P.I ) in persona della società
[...] P.IVA_1 di gestione unipersonale, rappresentata e difesa Controparte_2 congiuntamente e disgiuntamente dagli Avv.ti Danilo Pastore e Paolo
Zaramella, ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Zaramella, in Torino via Pietro Piffetti n. 42 giusta procura alla lite in calce all'atto di citazione appello;
PEC: Email_1
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APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), in persona Controparte_3 P.IVA_2 dell'Amm.re pro-tempore, rappresentato e difeso congiuntamente e disgiuntamente dagli avv.ti Carola Marzi, Luca F. Montalbano e Patrizia
Beltrame , ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. Marzi in
Aosta, via Promis n. 3 giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello;
PEC: Email_3
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APPELLATO
CONCLUSIONI
Udienza collegiale di spedizione del 22.05.2024 PER PARTE APPELLANTE
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Torino:
Contrariis rejectis in riforma della sentenza 109/2022 del Tribunale di Aosta, del 30 marzo '22, depositata in Cancelleria il 30 marzo '22, non notificata;
nel merito riformare la decisione di primo grado con cui il Tribunale di Aosta ha dichiarato “cessata la materia del contendere avendo le parti definito transattivamente la vertenza, aderendo alla proposta ”, e “Visto l'art. 92 2° cod. proc. civ., compensa integralmente fra le parti le spese di lite” e, per
l'effetto, accogliere le conclusioni tutte rassegnate in primo grado, ed ivi ritrascritte:
“Voglia l'adito Tribunale Ordinario di Aosta, disattesa ogni avversaria ragione: in via preliminare
• disattendere l'eccezione di cessazione della materia del contendere
• respingere l'eccepita carenza di legittimazione attiva nel proporre il secondo motivo di impugnazione, trattandosi di contestata mancanza della verifica delle condizioni preliminari alla costituzione dell'organo collegiale;
in via istruttoria
• ammettersi le produzioni documentali tutte dell'attrice;
• disporre prova ex art. 281 ter c.p.c. alla luce di quanto emergente dalla documentazione in atti;

• disporsi, ove d'uopo, C.T.U. contabile in ordine alla verifica della corretta imputazione contabile dei dati di esercizio consuntivo 2013/14, secondo quesito da precisarsi in corso di giudizio, e alla luce dell'elenco errori dedotto in assemblea (doc. 7 att.); respingere ogni istanza istruttoria del convenuto, in via principale, dichiarare illegittimo e annullare integralmente il verbale e relative deliberazioni adottate nel corso dell'assemblea Controparte_1 del 5-6 aprile '15;
pag. 2/21 in via subordinata, dichiarare illegittime e, per l'effetto annullare le deliberazioni di cui ai punti 2, 3, verbale dell'assemblea Condominio
[...]
del 5-6 aprile '15; CP_1 respingere ogni diversa conclusione e/o difesa del CP_1
;
[...] valutare, alla luce del contegno tenuto dal Controparte_1 successivamente alla rimessione in istruttoria, l'eventuale responsabilità, quantomeno ex art. 96, ultimo comma, c.p.c.; in ogni caso con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio tutti,
Iva, Cpa e spese generali ex l.p.f., onorari e spese per attività stragiudiziale, onorari e spese di mediazione e/o negoziazione assistita, spese di consulenza tecnica anche di parte, il tutto secondo quanto documentato in giudizio ovvero con riferimento ai parametri di liquidazione, applicando la maggiorazione ex art. 4, comma 1 bis, D.M. 55/2014 per il deposito con modalità ipertestuali, oltre interessi sino al saldo e successive occorrende, ponendo a carico del convenuto il definitivo pagamento del contributo unificato nella misura dovuta ai sensi del Testo unico in materia di spese di giustizia.”; inammissibili e/o comunque respingere le conclusioni tutte come rassegnate dal sin dalla comparsa di Controparte_1 costituzione 15 febbraio '23; nel merito in punto spese
• con riforma della decisione in punto spese adottata con sentenza
109/2022 del Tribunale di Aosta, del 30 marzo '22, depositata in Cancelleria il 30 marzo '22, non notificata, non notificata, di compensazione di spese;

• con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio tutti, Iva, Cpa
e spese generali ex l.p.f., onorari e spese per attività stragiudiziale, onorari
e spese di mediazione e/o negoziazione assistita, spese di consulenza tecnica anche di parte, il tutto secondo quanto documentato in giudizio ovvero con riferimento ai parametri di liquidazione, applicando la maggiorazione ex art. 4, comma 1 bis, D.M. 55/2014 per il deposito con modalità ipertestuali, oltre interessi sino al saldo e successive occorrende,
pag. 3/21 ponendo il pagamento di quanto dovuto a titolo di contributo unificato a carico definitivo della controparte appellata”.
PER PARTE APPELLATA
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Torino, previa ogni opportuna declaratoria in rito:
NEL MERITO: dichiarare inammissibile l'appello ex adverso proposto ex art.
348 ter c.p.c. per i motivi tutti di cui in narrativa, non sussistendo alcuna ragionevole possibilità di accoglimento e/o comunque rigettare nel merito la domanda di riforma della sentenza di primo grado svolta dall'appellante siccome infondata in fatto e diritto per i motivi tutti di cui in narrativa;

CONFERMARE l'appellata sentenza del Tribunale di Aosta n. 109/2022, emessa e pubblicata in data 30.03.2022, non notificata.
Con vittoria di spese ed onorari di giudizi”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato la e Parte_1
, in persona Parte_2 della società di gestione unipersonale (di seguito solo CP_2 CP_2
Multiproprietà) conveniva avanti al Tribunale di Aosta, il
[...] deducendo: Parte_2
- di essere proprietaria di una serie di unità immobiliari facenti parte del Condominio, gestiti in multiproprietà;
- di aver, con separati giudizi, già impugnato le delibere assembleari del 01.03.2014 e 19.04.2014;
- di aver partecipato in data 06 aprile 2015 – in seconda convocazione
- all'assemblea condominiale;

- che la delibera di detta assemblea sarebbe viziata sotto diversi profili: a) non sarebbe stata attestata la regolare convocazione di tutti i condomini, con conseguente illegittima costituzione dell'adunanza ai sensi dell'art. 1136 c.c., penultimo comma, a mente del quale
“l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”; b) l'assemblea era invalida per vizio derivante dall'illegittimità radicale delle precedenti assemblee del pag. 4/21 01.03.2014 e del 19.04.2014 le cui delibere risultano impugnate e sub iudice per essere pendente giudizio di appello dinanzi l'intestata Corte rubricato al RG 2059/16 (delibera del 01.03.2014) e RG 2060/16
(delibera del 19.04.2014); c) l'assemblea avrebbe approvato il consuntivo 2013/2014 in violazione dell'art. 1130 bis c.c. per mancata predisposizione della documentazione condominiale come imposto dalla citata norma;
d) sempre con riferimento al consuntivo 2013/2014
l'amministratore avrebbe indebitamente inserito, in riferimento ai beni di proprietà dell'attrice, l'importo prescritto di € 107.682,11;
l'intervenuta prescrizione troverebbe conferma dei doc. 1 e 2 del proprio fascicolo;
e) il consuntivo 2013/2014 presenterebbe numerosi errori, omissioni e contraddizioni che renderebbero impossibile dar luogo alla quadratura contabile dello stato patrimoniale con una differenza ingiustificata di € 76.880,70; f) il citato consuntivo sarebbe stato redatto con una metodologia generante interessi anatocistici in violazione dell'art. 1283 c.c., in ogni caso la modalità di calcolo degli interessi sarebbe di non facile comprensione anche alla luce dell'imputazione impropria della voce “spese personali”; g)
l'amministratore sarebbe stato nominato nonostante le modalità poco ortodosse di tenuta della contabilità, la perdurante indicazione di crediti prescritti nonché la carenza dei doveri di diligenza, trasparenza ed onorabilità nell'esecuzione dell'incarico.
In virtù di tali premesse chiedeva l'annullamento integrale del verbale di assemblea del 06.04.2014, e in subordine che fossero dichiarate illegittime e annullate le delibere di cui ai punti 2 e 3 all'ordine del giorno dell'impugnato verbale assembleare.
Si costituiva il Condominio contestando tutte le domande dell'attrice, chiedendone il rigetto.
Il giudice di prime cure, con ordinanza dell'11.07.2019, formulava alle parti la seguente proposta transattiva “creazione da parte dell'amministratore di apposita colonna “crediti in contenzioso siccome asseritamente prescritti”, destinata anche a dettagliare i pagamenti nelle more effettuati dai singoli
pag. 5/21 utilizzatori; gestione separata degli importi di tale colonna al fine di impedire che gli stessi siano considerati componenti del rendiconto condominiale, così evitando la conseguente necessaria impugnazione di ogni rendiconto annuale;
impegno dell'Amministratore ad aggiornare la rendicontazione annuale in coerenza con quanto sopra, redigendo rendiconti condominiali che , a fare tempo dal consuntivo 2013/14, siano rispettosi di quanto dettagliatamente imposto dall'art. 1130 bis cod. civ. Abbandono della causa a spese compensate”
All'udienza del 07.11.2019, le parti presenti personalmente confermavano di voler aderire alla proposta del giudice e chiedevano rinvio per la formalizzazione dell'accordo al fine di poter convocare l'assemblea per approvare il bilancio consuntivo 18/19, reputando che tale deliberazione fosse essenziale ai fini dell'accordo.
Il Tribunale, con ordinanza del 25.02.2021, rilevato che fra le parti non vi fosse accordo in ordine all'adempimento da parte dell'Amministratore del di quanto descritto nel terzo punto della proposta transattiva, CP_1 concedeva ulteriore termine “affinché l'amministratore adempia spontaneamente all'impegno già assunto, rappresentato della redazione di rendiconti condominiali che, a fare tempo dal consuntivo 2013/2014, siano rispettosi di quanto dettagliatamente imposto dall'art. 1130 bis cod civ , come peraltro dallo stesso richiesto con le più recenti note di trattazione in atti”.
Con nota autorizzata datata 13.05.2021, parte attrice dava atto che la documentazione prodotta dal non consentisse “di evincere CP_1
l'evoluzione dei crediti asseritamente prescritti, e la loro evoluzione” e “che la documentazione prodotta non risponde ai requisiti previsti dall'articolo
1130 bis cod. civ., né alle previsioni accettate di cui all'ordinanza 11 luglio
'19, dandosi luogo a una condotta processuale irrispettosa dell'accordo espresso…”
Il Tribunale all'udienza del 27.05.2021 dava atto che le parti non concordavano “sull'adempimento dei termini della transazione”, motivo per cui tratteneva in decisone la causa.
pag. 6/21 Con sentenza n. 109/22 il Tribunale di Aosta così statuiva “dichiara cessata la materia del contendere avendo le parti definito transattivamente la vertenza, aderendo alla proposta transattiva formalizzata da questo Giudice con ordinanza in data 11 luglio 2019.
Visto l'art. 92 2° cod. proc. civ., compensa integralmente fra le parti le spese di lite”.
Avverso la predetta sentenza ha interposto appello la Parte_1 chiedendone l'integrale riforma, per i motivi di cui nel prosieguo.
Si è costituito il , eccependo, in via pregiudiziale, CP_1
l'inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis c.p.c.., e nel merito insistendo per il rigetto del proposto gravame con conferma della sentenza impugnata.
Precisate le conclusioni all'udienza del 22.05.2024, la Corte assumeva la causa in decisione e concedeva i termini per il deposito delle memorie conclusive.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis c.p.c. della parte appellata è stata implicitamente superata per effetto della fissazione dell'udienza di precisazione delle conclusioni.
Con il primo motivo di gravame, l'appellante lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1337, 1965 c.c. e 185 c.p.c. per aver il
Tribunale dichiarata cessata la materia del contenere nonostante: a) il non avesse approvato né la proposta transattiva formulata dal CP_1 primo giudice, né gli atti necessari per dare seguito alla stessa;
b) non risultasse essere mai stata convocata l'assemblea per autorizzare la transazione come proposta dal primo giudice;
c) il non avesse CP_1 approvato successive delibere tali da determinare la cessata materia del contendere.
In definitiva, rileva la parte come, nel corso del giudizio di primo grado, non si fosse formalizzato l'accordo secondo la proposta avanzata dal Tribunale, avendo le parti compiuto una serie di atti preordinati ad una conciliazione mai effettivamente formalizzata.
pag. 7/21 Per tali ragioni, il Tribunale avrebbe errato a dichiarare cessata la materia del contendere stante l'insussistenza dei presupposti del codice di rito.
Il motivo di appello è fondato.
Il primo giudice con ordinanza 11.07.2019 ebbe a formulare, ex art. 185
c.p.c., la seguente proposta transattiva “creazione da parte dell'amministratore di apposita colonna “crediti in contenzioso siccome asseritamente prescritti”, destinata anche a dettagliare i pagamenti nelle more effettuati dai singoli utilizzatori;
gestione separata degli importi di tale colonna al fine di impedire che gli stessi siano considerati componenti del rendiconto condominiale, così evitando la conseguente necessaria impugnazione di ogni rendiconto annuale;
impegno dell'Amministratore ad aggiornare la rendicontazione annuale in coerenza con quanto sopra, redigendo rendiconti condominiali che, a fare tempo dal consuntivo
2013/14, siano rispettosi di quanto dettagliatamente imposto dall'art. 1130 bis cod.civ. Abbandono della causa a spese compensate”.
Alla successiva udienza del 07.11.2019, comparivano personalmente le parti, le quali confermando di voler aderire alla proposta, chiedendo al giudice di voler concedere un rinvio “al fine di formalizzare l'accordo transattivo che presuppone la redazione di determinati documenti come proposti dal giudice”.
Il legale del precisava che “l'assemblea per approvare il bilancio CP_1 consuntivo 18/19 è stata programmata per il mese di marzo 2020 e, reputando che tale deliberazione sia essenziale ai fini dell'accordo”, motivo per cui chiedeva che il rinvio fosse disposto in data successiva alla programmata assemblea.
A causa dell'insorgenza dell'emergenza epidemiologica, il legale del ebbe a chiedere una serie di rinvii “vista l'oggettiva CP_1 impossibilità di convocare l'assemblea del , la Controparte_1 cui delibera è essenziale ai fini dell'auspicata definizione del procedimento…”.
All'udienza del 27.05.2021, le parti davano atto di non concordare sull'adempimento dei termini della transazione, e il legale del CP_1
pag. 8/21 chiedeva al Tribunale di dichiarare “la materia del contendere a fronte della formale accettazione delle parti alla proposta formulata da questo Giudice”.
Tanto premesso, osserva la Corte come l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti tra amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato.
Ovviamente, come è desumibile, la rappresentanza, non soltanto processuale, dell'amministratore del condominio e' circoscritta alle attribuzioni, ai compiti e ai poteri stabiliti dall'articolo 1130 c.c. Tra le attribuzioni dell'amministratore non rientra certamente il potere di pattuire accordi transattivi, spettando all'assemblea il potere di approvare una transazione ovvero di delegare l'amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell'attività dispositiva negoziale affidatagli. (Cass. Civ. n.
24808/22)
Dall'esito complessivo degli atti e verbali del giudizio di primo grado si evince come i numerosi rinvii siano stati richiesti non solo per il disaccordo delle parti sugli adempimenti o meno, da parte dell'amministratore del
, dei termini della proposta formulata dal giudice, ma anche per CP_1 consentire all'amministratore di convocare apposita assemblea per la formalizzazione dell'accordo, al quale lo stesso aveva aderito.
La transazione, contrariamente a quanto affermato dal Tribunale, non risulta di fatto essere stata perfezionata, non avendo l'assemblea ratificato l'intervenuta accettazione della proposta come formulata dal primo giudice.
Per tali ragioni, il Tribunale ha erroneamente dichiarato cessata la materia del contendere in assenza dei requisiti del codice di rito.
Del tutto infondata appare la tesi avanzata dal secondo cui il CP_1 motivo di gravame risulterebbe superato dalla delibera del del CP_1
06.12.2015, che avendo approvato i punti all'ordine del giorno della delibera oggetto di causa avrebbe comunque determinato la cessata materia del contendere.
pag. 9/21 Difatti, l'eccezione non coglie nel segno in quanto l'ordine del giorno di cui alla delibera del 06.12.2015 risulta del tutto diverso rispetto all'ordine del giorno della delibera del 06.04.2014.
L'accoglimento del motivo di gravame comporta l'obbligo di questa Corte di vagliare nel merito la domanda formulata dall'appellante in primo grado: essa ha riproposto ex art. 346 c.p.c. tutti i motivi di impugnazione avverso la delibera assembleare del 06.04.2014 con richiami ipertestuali degli atti di primo grado quali;
l'atto di citazione, le tre memorie ex art. 183, sesto comma, c.p.c., le comparse conclusionali 21.10.2016 e 24.07.2021, le memorie di replica 10.11.2026 e 15.09.2021 nonché il foglio di pc
18.05.2021.
Parte appellata eccepisce l'inammissibilità della riproposizione per essersi la parte limitata a richiamare gli atti di primo grado senza riproporre in maniera dettagliata tutte le doglianze avanzate nel giudizio di primo grado.
L'eccezione è infondata.
Osserva la Corte come il Tribunale, avendo dichiarato la cessazione della materia del contendere, non sia entrato nel merito dei motivi di opposizione proposti dall'odierno appellante, pertanto, la parte nel proporre gravame si
è riportata a tutti i motivi di doglianza proposti nel corso del giudizio di primo grado.
In detta prospettiva, l'appellante, anziché trascrivere quanto dedotto, condotto la propria attività difensiva attraverso i “link” o collegamenti ipertestuali ai documenti (che permettono, cliccando sul collegamento contenuto nell'atto, di aprire ed esaminare con maggiore semplicità i documenti a cui l'atto fa riferimento e che sono stati prodotti unitamente ad esso).
Detto strumento agevolando lo studio dell'atto, contribuisce al principio di sinteticità degli atti senza ledere il principio del contraddittorio.
In questa prospettiva, vanno considerati come individuati i fatti posti a fondamento del gravame nonché le difese e le contestazioni e conclusioni svolte dall'appellante.
pag. 10/21 Tanto premesso, la ripropone i seguenti motivi di Parte_1 impugnazione avverso la delibera assembleare del 06.04.2015:
1) invalidità dell'assemblea stante l'impugnazione giudiziale delle precedenti riunioni del 01.03.2014 e 19.04.2014, essendo stata l'assemblea del 06.04.2015 convocata sul presupposto della validità delle precedenti deliberazioni;

2) illegittima costituzione dell'assemblea per mancata verifica della regolare convocazione di tutti i condomini con conseguente impossibilità dell'assemblea di poter legittimante deliberare ai sensi e per gli effetti dell'art. 1136, penultimo comma, c.c;
3) violazione e falsa applicazione dell'art. 1130 bis c.c. in riferimento al consuntivo 2013/2014 per mancata predisposizione della documentazione condominiale secondo quanto previsto dalla citata norma;

4) indebito inserimento, con riferimento ai beni della Multiproprietà, nel consuntivo 2013/2014, della somma prescritta di € 107.682,11;
5) presenza di errori e omissioni nel consuntivo 2013/2014 nonché contraddizioni con la sottostante documentazione contabile condominiale, con conseguente impossibilità di dar luogo alla quadratura contabile dello stato patrimoniale con una differenza ingiustificata di € 76.880,70;
6) il consuntivo 2013/2014 sarebbe stato redatto in violazione del divieto di anatocismo di cui all'art. 1283 c.c.;
7) l'amministratore sarebbe stato confermato nonostante le modalità poco ortodosse della tenuta della contabilità, tutte in violazione di legge e senza il rispetto dei doveri di diligenza, trasparenza ed onorabilità verso i condomini.
Rileva la Corte l'infondatezza di tutti i profili di invalidità avanzati nei confronti dell'impugnata delibera assembleare per le seguenti ragioni.
Punto 1
La doglianza appare del tutto generica, avendo la parte dedotto l'invalidità della delibera impugnata sul presupposto dell'invalidità derivante pag. 11/21 dall'impugnazione giudiziale delle precedenti delibere del 01.03.2014 e
17.04.2014.
Osserva la Corte come dalla documentazione prodotta in atti emerge che:
a) la delibera del 01.03.2014 è stata impugnata dinanzi al Tribunale di
Aosta con giudizio definito con sentenza n. 66/2016 con la quale veniva rigettata la proposta opposizione. Avverso detta sentenza ricorreva in appello la con giudizio definito con sentenza dell'intestata Parte_1
Corte n. 914/19 la quale, in rigetto del gravame, confermava l'impugnata sentenza;

b) la delibera del 17.04.2014 è stata impugnata dinanzi al Tribunale di
Aosta nel giudizio RG 1413/2014. La Multiproprietà eccepiva: i) vizio di convocazione dell'assemblea; ii) approvazione del consuntivo
2012/2013 in violazione dell'art. 1130 bis c.c. per mancata preventiva comunicazione ai condomini della nota sintetica esplicativa e della situazione patrimoniale, erronea imputazione di crediti prescritti per €
107.682,11, applicazione di tassi d'interesse in violazione dell'art. 1283
c.c. iii) invalidità delle votazione di cui ai punti n. 2 e 7 dell'ordine del giorno stante i vizi di convocazione e costituzione dell'assemblea e per invalidità derivata della stessa stante la pendenza di giudizi di impugnazioni di precedenti delibere. Il Tribunale accoglieva l'opposizione limitatamente alla violazione dell'art. 1130 bis c.c., in quanto il rendiconto approvato risultava privo della situazione patrimoniale e della nota esplicativa, dichiarando assorbito ogni ulteriore doglianza avverso l'approvazione del consuntivo e infondati gli ulteriori motivi di impugnazione. Avverso detta sentenza ricorreva in appello la con giudizio definito con sentenza dell'intestata Corte n. Parte_1
913/19 la quale, in rigetto del gravame, confermava l'impugnata sentenza.
Tanto premesso, osserva questa Corte come nel formulare la doglianza l'appellante non indichi le ragioni per cui i vizi delle delibere del 01.03.2014
e 19.04.2014 travolgerebbero anche la delibera assembleare oggetto del presente giudizio, né in che cosa si concreti la sollevata “invalidità derivata”.
pag. 12/21 In ogni caso, l'impugnazione avverso la delibera adottata dall'assemblea in data 01.03.2014 risulta rigettata anche in sede di appello, mentre la delibera del 19.04.2014 risulta annullata limitatamente all'approvazione del consuntivo 2012/2013, mentre la delibera oggi impugnata riguarda il consuntivo 2013/2014 e, quindi, rendiconto diverso rispetto ai giudizi citati dall'appellante a fondamento della sollevata “invalidità derivata”.
Punto 2
Quanto al sollevato vizio di convocazione dell'assemblea, che avrebbe comportato l'illegittima costituzione dell'adunanza, si rileva come secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità “il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all'altrui sfera giuridica, come conferma l'interpretazione evolutiva fondata sull'art.
66, comma 3, disp. att. c.c., modificato dall'art. 20 I. 11 dicembre 2012, n.
220 (Cassazione civile sez. II, 23/11/2016, n.23903)…Una volta condiviso il principio, espresso da Cass. Sez. U, Sentenza n. 4806 del 07/03/2005, secondo cui la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, è inevitabile concludere che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetti, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso. L'interesse del che faccia CP_1 valere un vizio di annullabilità, e non di nullità, di una deliberazione dell'assemblea, non può, infatti, ridursi al mero interesse alla rimozione dell'atto, ovvero ad un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti: la delibera assembleare è annullabile sulla base del giudizio riservato al soggetto privato portatore di quella particolare esigenza di funzionalità dell'atto collegiale tutelata con la predisposta invalidità, esigenza che si
pag. 13/21 muove al di fuori del complessivo rapporto atto-ordinamento” (Cass. Civ. n.
10071/20).
In applicazione di tali principi di diritto, essendo stato l'appellante regolarmente convocato, lo stesso non è legittimato a sollevare eventuali vizi di omessa e/o irregolare convocazione di altri condomini, trattandosi di vizio sollevabile solo dal pretermesso ovvero dal soggetto nella CP_1 cui sfera giuridica si è effettivamente prodotta la compromissione del diritto, unico soggetto, pertanto legittimato a domandare l'annullamento della delibera (Cass. Civ. 6735/20).
Per tali ragioni si deve confermare la legittima convocazione e costituzione dell'assemblea.
Punti 3, 4, 5 e 6
Tutte le contestazioni avanzate nei confronti del consuntivo 2013/2014 meritano una trattazione congiunta in quanto strettamente connesse.
Quanto alla violazione e falsa applicazione dell'art. 1130 bis c.c.
La censura si articola sotto un duplice profilo.
Da un lato, l'appellante si duole del fatto che l'amministratore non avrebbe reso disponibile ai condomini la nota sintetica esplicativa;
dall'altro lato, rileva come l'allegato n. 5 prodotto dal nel corso del giudizio di CP_1 primo grado, non abbia il contenuto di una nota esplicativa al bilancio, e l'allegato 6 non abbia natura di stato patrimoniale;
per tali ragioni vengono invocate “le argomentazioni esposte con riferimento alle deliberazioni del 19 aprile 14, RG 1413/2014, decise con sentenza 65/2016 del Tribunale di
Aosta, nella parte non oggetto di appello” (cfr. p. 19 conclusionale primo grado datata 21.09.2016). Parte_1
La doglianza è infondata sotto tutti i profili di censura prospettati.
Osserva la Corte come risulti pacifico che possa essere impugnata la delibera dal condomino partecipante, che non sia stato messo nelle condizioni di visionare e/o estrarre copia della documentazione inerente all'ordine del giorno di cui alla convocazione dell'assemblea condominiale
(c.d. diritto ad avere copia) (cfr. ex pluribus Cass. Civ. 12650/2008).
pag. 14/21 Con orientamento costante in subjecta materia, la Suprema Corte afferma che l'amministratore non ha alcun obbligo di depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, essendo tenuto soltanto a permettere ai condòmini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sugli stessi l'onere di dimostrare che l'amministratore non abbia loro consentito di esercitare detta facoltà (Cass. Civ. 16677/2018).
Va anche tenuto presente come, in ossequio alla regola generale di distribuzione dell'onere della prova, spetti al condòmino di provare che l'amministratore abbia impedito l'esercizio del diritto di visionare o estrarre copia dei registri e documenti contabili condominiali.
Applicati i richiamati principi alla fattispecie, va evidenziato come, la
, a tanto onerata, non abbia fornito alcuna prova né del rifiuto Parte_1 dell'amministratore di aderire ad eventuali sue richieste di accesso allo studio per visionare i documenti posti a fondamento del consuntivo né tantomeno risulta aver dedotto o provato che siffatta facoltà le fosse stata preclusa nei momenti antecedenti l'inizio dell'assemblea o durante lo svolgimento della stessa.
Per tali ragioni, non avendo l'appellante fornito prova della condotta dell'amministratore che le avrebbe impedito, di fatto, l'esercizio del proprio diritto “ad avere copia”, non ricorre alcun vizio idoneo ad inficiare la validità della deliberazione impugnata.
In ordine alla violazione dell'art. 1130 bis c.c. per non aver l'Amministratore portato in visione ai condomini, prima della discussione, parte dei documenti, tra cui la nota sintetica esplicativa, necessari a consentirei la verifica della degli elementi contabili portati in bilancio, osserva la Corte come, per effetto della riforma (Legge n. 220/2012,) il rendiconto condominiale - a differenza di quello previsto per i bilanci societari, non soggiace a forme rigorose, dovendo soltanto contenere una serie di specifiche voci contabili, indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell'amministratore da parte di ogni condomino.
pag. 15/21 In particolare, il novellato art. 1130 bis c.c. dispone che il bilancio annuale debba essere composto oltre che dal consuntivo e riparto anche dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario, dallo stato patrimoniale e dalla nota sintetica esplicativa.
Questi documenti hanno lo scopo di soddisfare l'interesse del a CP_1 una conoscenza concreta dei reali elementi contabili indicati nel bilancio così da dissipare ogni dubbio di incertezza e insufficiente chiarezza in ordine ai dati riportati nel conto, così da consentirgli di esprimere in assemblea un voto cosciente e meditato.
Registro, riepilogo e nota sono “parti inscindibili” del rendiconto e della loro inesistenza può discendere “l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione” (cfr. Cass. 33038/2018).
Del resto, se così non fosse, il legislatore non ne avrebbe previsto il suo inserimento che è funzionale proprio a rendere chiaro e intellegibile ogni rendiconto, posto che i condomini non sono dei professionisti, avendo solo conoscenze comuni di contabilità.
Appare chiaro, quindi come, il legislatore, con tale previsione, abbia voluto risolvere le problematiche relative al rendiconto condominiale presentato dall'amministratore, il quale in passato si riduceva alla semplice indicazione delle spese, esigendo ora lanche a predisposizione di un atto complesso composto da una serie di documenti che il mandatario è tenuto a presentare all'assemblea alla chiusura di ogni esercizio di gestione.
La nota esplicativa ha, invece, la finalità di descrivere sinteticamente l'intera gestione annuale, dando conto non solo dei rapporti in corso ma anche delle questioni pendenti, commentando le questioni più rilevanti nonché quelle oggetto delle variazioni più evidenti (rispetto al precedente esercizio), così da evidenziare gli accadimenti di particolare importanza per i loro riflessi patrimoniali.
Naturalmente, proprio perché non occorre predisporre il rendiconto secondo un rigido formalismo, il contenuto della nota esplicativa, ad esempio, può ricavarsi anche dallo stesso verbale di assemblea dove l'amministratore dà conto e descrive quella che è la complessiva situazione della compagine e le pag. 16/21 questioni aperte nonché le ragioni che lo hanno portato a seguire, nella redazione del rendiconto sottoposto all'esame dell'assemblea, criteri specifici di redazione diversi da quelli comunemente adottati.
La funzionalità della nota, dunque, è sempre quella di mettere i condomini nella condizione di capire come è stato gestito il e di essere CP_1 informati sulle questioni rilevanti affrontate nel corso della gestione.
Nel caso in esame, risultano allegati alla convocazione assembleare sia la nota esplicativa, sia la relazione di gestione, mentre dal verbale di assemblea impugnato emerge come l'amministratore abbia messo a disposizione dell'assemblea la documentazione contabile e abbia illustrato le voci del consuntivo, verbalizzando anche le questioni rilevanti affrontate nella gestione ordinaria prima di procedere alla votazione.
Nel contesto riferito, la censura appare del tutto generica, non avendo la dimostrato e dettagliatamente indicato la scorrettezza dei Parte_1 dati riportati nel consuntivo e i vizi contabili commessi, tali da ottenere l'annullamento della delibera, limitandosi, di fatto, a dedurre la violazione dell'art. 1130 bis c.c. e la invalidità derivante dall'impugnazione delle precedenti delibere assembleari, impugnazioni del tutto irrilevanti ai fini del decidere per le ragioni sopra esposte.
Indebito inserimento nel consuntivo 2013/2014 della somma prescritta per
€ 107.682,11
Parte appellante eccepisce l'intervenuta prescrizione di spese condominiali già dovute come residuo al 31.10.2007 per l'importo di € 107.682,11, rilevando come ogni tentativo del Condominio di eccepirne l'interruzione appare del tutto infondata, in quanto la documentazione versata in atti attesta unicamente l'invio, ai singoli proprietari, di una serie di raccomandate di messa in mora senza prova alcuna di effettiva ricezione.
Deduce altresì la Multiproprietà come “il Condominio, tutelando
l'amministratore, continua a riproporre nei rendiconti condominiali somme che ben sanno non essere state diligentemente incassate (ormai a quasi un decennio dopo)” (cfr. p. 8 memoria in replica ex art. 190 c.p.c.
Multiproprietà datata 10.10.2016).
pag. 17/21 Ciò posto, si osserva come le spese condominiali ordinarie hanno natura periodica, sicché il relativo credito è soggetto a prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4, cod. civ., con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto nel quale gli stessi sono compresi e dalla relativa contestuale ripartizione (Cass Civ. n. 4489/2014).
In materia, la Suprema Corte ha precisato che il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo ma anche una posta di debito permanente di quel partecipante), una volta approvato dall'assemblea può essere impugnato ai sensi dell'art. 1337 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo ad un nuovo fatto costitutivo del credito stesso (Cass. Civ. n.
3847/21).
Nel caso di specie, risultando circostanza non contestata, e anzi confermata dalla stessa , che il in tutti i rendiconti, almeno Parte_1 CP_1 dal 2008, stante la prodotta delibera assembleare del 19.01.2008 (cfr. all.to sub 24 fascicolo primo grado ), abbia riportato i saldi delle CP_1 precedenti gestioni, tali da avere gli stessi rendiconti valore di atti interruttivi della prescrizione.
Difatti, la non contestata circostanza che l'assemblea abbia sempre approvato i consuntivi riportanti anche i debiti asseritamente prescritti interrompe automaticamente la prescrizione ai sensi dell'art. 2944 c.c.
Per tali ragioni, a prescindere dalla ricezione da parte dei singoli proprietari della lettera di messa in mora, si deve ritenere l'eccezione di prescrizione infondata.
Violazione dell'art. 1283 c.c.
La doglianza circa l'applicazione, da parte del , di interessi CP_1 anatocistici in violazione dell'art. 1283 c.c. appare del tutto generica, non pag. 18/21 avendo la parte dimostrato l'esistenza e l'applicazione da parte del di interessi in violazione della norma invocata. CP_1
Punto 7
In ordine alla posizione dell'amministratore, la censura le Parte_1 modalità poco ortodosse di tenuta della contabilità da parte dello stesso e la sua assoluta mancanza di diligenza e trasparenza nello svolgimento del mandato, il tutto in palese conflitto di interessi.
La doglianza appare del tutto infondata.
Osserva la Corte come eventuali errori di gestione, la tenuta non puntuale della contabilità relativa al consuntivo 2012/2013 non possano costituire circostanze tali da ritenere sussistente il sollevato conflitto di interessi.
In materia la Suprema Corte ha precisato che il conflitto tra condomini e/o
Amministratore e condominio si verifica nell'ipotesi in cui “un interesse sia in grado di pregiudicare, se realizzato, l'interesse collettivo, ove sia dimostrata in concreto una sicura divergenza tra le specifiche ragioni personali e un parimenti specifico interesse contrario del ” (Cass. CP_1
Civ. n. 8774/20 e n. 20126/22).
In ogni caso, la giurisprudenza di legittimità è attestata nel senso di ritenere che non sia sufficiente “che il conflitto sia dedotto in astratto, essendo al contrario necessario che lo stesso lo sia in concreto, così che esso potrebbe dirsi esistente solo se risulti verificata una sicura divergenza tra le ragioni personali del singolo ed il contrario interesse istituzionale dell'ente di gestione” (Cass Civ. n. 12018/14).
Orbene, nel caso di specie, l'appellante si è limitato a dedurre genericamente un conflitto di interessi senza argomentare e dimostrare in che modo l'Amministratore, nell'espletamento della carica, abbia pregiudicato l'interesse collettivo.
La riforma della sentenza di primo grado comporta la riforma anche in punto spese.
Al rigetto di tutti i motivi di impugnazione formulati nel merito consegue, in applicazione del principio della soccombenza, la condanna della al pagamento delle spese per entrambi i gradi di giudizio. Parte_1
pag. 19/21 Tenuto inoltre conto degli effetti della decisione, del valore indeterminato della controversia (scaglione € 26.000 - € 52.000), della natura delle questioni trattate nonché dell'attività prestata, la liquidazione è fatta sulla base dei valori medi per lo scaglione di riferimento del D.M. 55/2014, come aggiornato dal D.M. 147/2022, con l'esclusione della fase istruttoria, stante l'assenza della relativa fase nei due gradi di giudizio, nei seguenti termini:
Per il primo grado
- fase studio € 1.701,00=;
- fase introduttiva € 1.200,00=;
- fase decisoria € 2.905,00=.
Totale € 5.810,00=.
Per il secondo grado
- fase studio € 2.058,00=;
- fase introduttiva € 1.418,00=;
- fase decisoria € 3.470,00=.
Totale € 6.946,00=.
Il tutto oltre a rimborso forfetario ex art. 2, co. 2, D.M. nella misura del
15%, C.P.A. ed I.V.A. se non detraibile dalla parte vittoriosa.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Torino, definitivamente pronunciando;

- in accoglimento dell'appello proposto dalla Parte_1
e del , in CP_1 Parte_2 persona della società di gestione unipersonale Controparte_2 avverso la sentenza impugnata n. 109/22 emessa dal Tribunale di
Aosta in data 30.03.2022 ed in riforma di tale sentenza rigetta nel merito tutti i motivi di impugnazione proposti avverso la delibera assembleare impugnata;

- condanna la e Parte_1 [...]
, in persona della società di Parte_2 gestione unipersonale a rifondere al Controparte_2 CP_1
le spese dei due gradi liquidate, come da motivazione, in
[...]
pag. 20/21 € 5.810,00= quanto al primo grado ed € 6.946,00= quanto al grado di appello, il tutto oltre al rimborso forfetario del 15%, I.V.A. e C.P.A;
Così deciso in camera di consiglio tenuta il giorno 18.09.2024.
IL CONSIGLIERE est. IL PRESIDENTE
Dott.ssa Michela Peronace Dott. Alfredo Grosso
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