REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce-Sezione distaccata di Taranto-Sezione Civile- così composta:
1) Dott.ssa Annamaria LASTELLA - Presidente-
2) Dott.ssa Monica SGARRO - Consigliere -
3) Dott.ssa Rossella DI TODARO - Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
Sentenza nella causa civile, in grado di appello, iscritta al N. 325 del Ruolo Generale delle cause dell'anno
2024, avverso la sentenza n. 1801/2024(RG 3304/2021) pronunciata dal giudice civile di Taranto in materia di locazione, promossa da:

Parte_1
rappr. e dif. dagli avv.ti V. DI MAGGIO e A. MAGGI

- Appellante - contro già , in persona del legale Controparte_1 Controparte_2 rappresentante
Rappr.e difesa dall'avv. V. GUGLIELMI
-Appellata-

OGGETTO: “Locazione”
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso in appello depositato in data 8/8/2024 il ricorrente in epigrafe indicato ha impugnato la sentenza con la quale il Tribunale ha respinto la sua domanda di risoluzione del contratto di locazione, stipulato originariamente in data 14/10/2008 con la agenzia del dott. , alla quale Per_1
è subentrata quale cessionaria nel 2018 la (a seguito di cessione di azienda) e in ultimo CP_2 la nel 2022(avendo incorporato la ), per morosità della conduttrice, non avendo CP_1 CP_2 questa versato i canoni di marzo e aprile 2021(se non dopo lo sfratto); nella parte in cui ha accolto
1 l'appello incidentale della conduttrice, condannando il locatore a versare una ingente somma a titolo di riduzione dei canoni di locazione per la diminuzione del godimento dell'immobile derivante dal crollo parziale del solaio dell'immobile affittato e di risarcimento del danno nella misura del mancato guadagno derivante dalla ridotta utilizzazione del locale. Ha assunto l'istante la erroneità della sentenza impugnata, non avendo considerato il giudice che la morosità era stata sanata solo successivamente allo sfratto e non trovava giustificazione alcuna;
che altresì, quanto alla riconvenzionale, la manutenzione del solaio gravasse sulla conduttrice, in quanto il solaio poteva essere ritenuto pertinenza dell'immobile locato, ragion per cui il suo crollo era addebitabile alla conduttrice;
che conseguentemente non era dovuto alcun risarcimento in favore della conduttrice né riduzione del canone e, in ogni caso il risarcimento non teneva conto delle chiusure per covid e della diminuzione del fatturato legata al periodo della pandemia, che nulla aveva a che vedere con il crollo del solaio e con la riduzione della superficie utilizzabile.
Ha concluso chiedendo la riforma della sentenza impugnata e l'accoglimento della domanda di risoluzione nonché il rigetto della domanda riconvenzionale.
Si è costituita la società conduttrice opponendosi alle avverse deduzioni e spiegando appello incidentale: in particolare essa ha impugnato la misura della riduzione concessa del canone di locazione, limitata al 40% per i soli mesi di apertura, mentre avrebbe dovuto escluderlo del tutto nel periodo 7/12/2019-17/1/2020 in cui il locale era stato chiuso a causa del crollo del soffitto;
quanto al risarcimento, il giudice avrebbe dovuto concedere l'intera perdita di guadagno subita per il periodo di chiusura, come emergente dal confronto con i ricavi degli stessi mesi dell'anno precedente e un incremento del risarcimento per mancato guadagno attribuito nei mesi di apertura fino ad ottobre 2021(dal 17/1/2020 al 7/3/2020, poi dal 14/5/2020 al 25/10/2020, infine da giugno
2021), limitato al 40%. Ha concluso chiedendo la riforma parziale della sentenza con accoglimento in misura superiore del risarcimento del danno accordatole.
L'appello principale è infondato. L'appellante lamenta che il Tribunale non abbia adeguatamente valutato la morosità in cui è incorso il conduttore, non corrispondendo le mensilità di marzo e aprile
2021 nel termine previsto in contratto. Invero il Tribunale ha ritenuto non esistente l'inadempimento del conduttore alla luce del suo controcredito derivante dalla restituzione del canone di locazione pagato in eccesso sin dalla data del 6/12/2019. In tale data infatti si è verificato il parziale crollo del solaio del locale affittato alla e l'attività è stata chiusa per ragioni di CP_1 sicurezza, in attesa che si compissero atti di ripristino urgenti, che sono stati immediatamente sollecitati al proprietario. Quest'ultimo, odierno appellante non ha inteso rimediare al crollo del soffitto, ma anzi ha promosso precedentemente alla presente azione giudiziaria, un accertamento tecnico preventivo per accertare le cause di tale cedimento del solaio. Successivamente al deposito
2 dell'atp, ha iniziato il giudizio Rg n. 4628/2020 con ricorso del 7/9/2020, nei confronti della società conduttrice(allora oggi incorporata per fusione nella e nei confronti del CP_2 CP_1 precedente conduttore, per ottenere la risoluzione del contratto di locazione imputando il cedimento del solaio alla grave negligenza manutentiva dei conduttori, chiedendo altresì il risarcimento del danno. La domanda è stata rigettata con sentenza n. 1624/2021 del 30/6/2021, perché proprio dall'atp promosso dal ricorrente è risultato che i problemi manifestati all'interno del locale affittato, ossia crollo parziale del soffitto, siano derivati dalla consumazione della impermeabilizzazione del terrazzo sovrastante e dalla usura dell'imbocco del pluviale che porta l'acqua dal terrazzo fino al piano terra, che hanno comportato negli anni infiltrazioni di acqua piovana che hanno consumato i ferri di armatura del solaio, producendo il conseguente crollo della muratura.
Come è evidente, l'impermeabilizzazione del solaio e la sostituzione del pluviale non possono rientrare negli obblighi di ordinaria manutenzione, perché richiedono un intervento di tipo straordinario(rifacimento a regola d'arte della guaina di impermeabilizzazione del terrazzo ed eventuale sostituzione delle parti ammalo rate, sostituzione del pluviale ecc.).
Certamente dunque tali interventi non possono addebitarsi al conduttore, che è tenuto alle piccole riparazioni, a quelle, appunto, ordinarie, che attengono all'uso della cosa locata e derivano dall'usura ordinaria connessa all'uso quotidiano.
Peraltro il solaio non rientra tra i beni locati, dal momento che si chiariva nel contratto di locazione che oggetto del contratto fosse il locale al pianterreno e non si menzionava il solaio, che non è pertinenza del primo ma parte strutturale dell'immobile.
Dunque permaneva il potere del proprietario locatore di curare la manutenzione del terrazzo posto al di sopra del solaio, avendo un preciso obbligo di custodia dei beni in modo CP_3 da mantenerli idonei all'uso convenuto in contratto.
Tale sentenza è stata confermata in appello con sentenza n. 28/2022 del 7/2/2022, la quale ha ribadito che assolutamente il solaio non è riconducibile al concetto di pertinenza ex art 817 c.c.e che non ha formato oggetto della locazione, tanto più che per accedervi bisognava passare attraverso altre proprietà, ragion per cui il conduttore non poteva disporne né accedervi liberamente, il che avvalora l'esclusione della configurazione come pertinenza. Concludeva ritenendo che la trascuratezza del proprietario nel mantenere il lastrico in buono stato, di sua esclusiva proprietà e per quanto detto non concesso in locazione, avesse comportato il crollo parziale del soffitto all'interno del locale affittato. Ebbene successivamente a tale giudizio il proprietario locatore ha intentato il presente, puntando sulla morosità del conduttore nel pagamento dei canoni di marzo e aprile 2021, al quale il conduttore ha fatto opposizione e ha spiegato domanda riconvenzionale, chiedendo la riduzione del canone di locazione e la sua restituzione parziale, alla luce del ridotto
3 godimento dell'immobile e ha domandato il risarcimento cagionatogli in termini di minori affari conclusi. Dunque ha opposto un controcredito che è risultato fondato. La responsabilità del proprietario è infatti emersa nel giudizio già svolto, del quale sono state acquisite tutte le relazioni tecniche.
È indubbio che tali prove assunte in altro giudizio ma pur sempre nel contraddittorio delle parti, siano utilizzabili anche nel presente, tanto più che a fondamento della domanda risarcitoria della conduttrice vi è l'esito dell'atp che proprio propose per accertare le cause del cedimento Pt_1 strutturale del solaio, prova svolta appunto nel contraddittorio delle parti. La stessa sentenza di primo grado e di appello depositate in atti, sebbene ancora non definitive, possono essere utilizzate come elementi di prova.
Pertanto, in mancanza di prove di segno contrario, dal momento che si è limitato a ribadire Pt_1 che il conduttore avrebbe a suo dire dovuto custodire la cosa locata e accorgersi dei danni al solaio, dimenticando però che oggetto della locazione non era il solaio né quest'ultimo risultava facilmente accessibile per il conduttore, deve ritenersi che l'obbligo di custodia sia rimasto in capo al proprietario dell'immobile e comproprietario delle parti comuni come il terrazzo CP_3 sovrastante il solaio, per cui al medesimo è imputabile il fatto storico del crollo mentre il conduttore nulla avrebbe potuto fare per evitare il danno.
Stabilito ciò, va aggiunto che sin dall'inizio il conduttore abbia chiesto al locatore di riparare a sue spese il danno. Invece non vi ha mai provveduto, costringendo il conduttore a provvedere al Pt_1 ripristino a proprie spese, sia nel gennaio 2020, quando ha dovuto compiere lavori urgenti per la messa in sicurezza del locale al fine di poter utilizzare la parte rimanente, sia quelli di riparazione del solaio effettuati dal giugno 2021 al settembre 2021. È evidente allora che il conduttore ha maturato un controcredito nei confronti del locatore, che già esisteva alla data della presunta morosità, derivante dalla restituzione dei canoni percepiti durante la chiusura forzata del locale e dalla riduzione del canone che gli spettava, come accertato dal Tribunale, in ragione della riduzione del godimento del locale ed anche dei mancati introiti causati dalla chiusura forzosa e dalla riduzione della superficie utile del locale.
Per questa ragione il Tribunale ha ritenuto giustificato l'inadempimento del conduttore alla luce del ben più grave inadempimento del locatore.
Tali valutazioni vanno confermate, essendo addebitabile al proprietario il parziale utilizzo del locale con tutte le conseguenze in termini di perdite economiche che il conduttore ha subito.
Quest'ultimo peraltro ha continuato a versare il canone convenuto, sanando anche la morosità, successivamente allo sfratto, mostrando una condotta collaborativa, nonostante il locale sia stato quasi sempre chiuso, a causa dell'emergenza pandemica(dal 8/3/2020 fino al 14/5/2020 e dal
4 25/10/2020 fino al 30/6/2021) e solo invitando il locatore a venirgli incontro riducendo il canone convenuto inizialmente e sospendendolo nel periodo in cui avrebbe dovuto sostenere i lavori. Al contrario il proprietario si è sempre mostrato indifferente alle legittime rimostranze del conduttore e non disposto a collaborare per ripristinare al più presto l'immobile.
L'appello incidentale invece è fondato per quanto di ragione. Difatti dopo il cedimento del solaio del 6/12/2019 il locale affittato venne completamente chiuso fino al compimento di lavori urgenti di ripristino che risultano dalla fattura n. 12 del 10/1/2020 allegata dalla conduttrice, per cui l'attività restò forzatamente inibita fino al 17/1/2020, data della riapertura. In questo periodo, dal momento che la mancata utilizzazione del locale e il mancato svolgimento dell'attività sono imputabili al locatore, per quanto premesso, deve essere escluso interamente il pagamento del canone e non solo ridotto. Per il restante periodo di apertura invece con la limitazione di una parte del locale, è opportuno ridurre il canone nella stessa proporzione in cui il crollo ha inibito l'uso di una parte di superficie del locale . Il ctu ha indicato in 130 mq la superficie interdetta a causa del crollo, su 332 mq complessivi di superficie locata, per una percentuale di riduzione di uso del locale del 40%.
Nella stessa misura egli ha ridotto il canone, quantificando che su € 61.331,07 complessivi di canone versato per il periodo di locazione 7/12/2019-31/10/2021, € 28.260,87 sono stati dati in eccedenza, poiché corrispondenti alla parte di locale inutilizzata.
Invero il Tribunale ha limitato il riconoscimento del diritto del conduttore alla riduzione del canone, in conseguenza del crollo parziale del soffitto, ai mesi di effettiva apertura, escludendo i mesi di chiusura dell'attività per covid(dal 8/3/2020 al 14/6/2020 e dal 25/10/2020 al 30/6/2021), attribuendo tale riduzione nella misura del 40% del canone intero. Così operando, il giudice ha di molto ridimensionato il calcolo del ctu, che invece aveva considerato nell'ambito del diritto al rimborso del canone eccedente versato, l'intero canone versato nel periodo 7/12/2019-16/1/2020 di chiusura completa del locale, a causa del crollo e il 40% del canone in tutti i restanti mesi fino al
31/10/2021 in cui la società ha continuato a pagare un canone intero per un locale che per il 40% era inagibile(anche nei mesi di chiusura per covid).
L'appello incidentale però è limitato solo al periodo di completa chiusura dal 7/12/2019 al
16/1/2020 e non verte invece anche sulla negata riduzione nei mesi interessati dalla chiusura covid.
Per questa ragione deve accogliersi l'appello entro tali limiti e riconoscere l'integrale restituzione del canone per il periodo di chiusura completa del locale, a cui va aggiunta la restituzione del 40% dei canoni versati nei mesi di apertura consentita, come indicato nell'appello incidentale(febbraio
2020, luglio e agosto e settembre 2020, luglio agosto e settembre 2021).
Anche in ordine all'importo risarcitorio attribuito a titolo di mancato guadagno, è corretto il riferimento agli introiti effettuati nel medesimo periodo l'anno precedente(dicembre 2018-gennaio
5 2019), anche perché il confronto è pienamente attendibile per i primi mesi fino al 7/3/2020, in cui se avesse potuto la società avrebbe lavorato come nell'anno precedente. Dunque le spetta il mancato introito nel periodo di chiusura e anche nel periodo successivo fino alla chiusura dell'8/3/2020, con una riduzione approssimata non superiore a 1/3. Il Tribunale ha riconosciuto anche in questo periodo una riduzione delle perdite stimate dal ctu nella misura del 60%, ma tale riduzione è eccessiva, proprio perché nessun'altro fattore esterno ha inciso sulla riduzione dell'attività e degli introiti.
D'altra parte non vi è certezza che nel periodo 7/12/2019-7/3/2020 i ricavi sarebbero stati esattamente gli stessi dell'anno passato, dal momento che tante variabili minime incidono sui ricavi di un breve periodo e non sono stati acquisiti i bilanci di numerosi anni pregressi sì da poter stabilire con certezza che gli introiti in quel periodo si attestavano stabilmente su determinati valori. Ciò giustifica allora la riduzione di 1/3 del valore stimato dalla società come perdita nello stesso periodo, parametrato ai ricavi dell'anno precedente, pari a 53.165,70, che con la riduzione si determina in € 35.443,7.
In ordine poi ai restanti mesi di apertura consentiti dalla legislazione di emergenza, senz'altro si giustifica la riduzione operata dal giudice nella misura del 60% dei ricavi dell'anno precedente(giugno, luglio e settembre 2019), nel senso che il giudice ha attribuito a titolo di risarcimento solo il 40% della cifra individuata dal ctu come perdita dal confronto tra i guadagni dei mesi di giugno luglio e agosto 2019 e i corrispondenti mesi del 2020 e 2021, perché è evidente che la diminuzione dei ricavi rispetto al 2019 non è derivata solo dal cedimento del solaio, ma per buona parte dal covid. Difatti la pandemia ha ingenerato limitazioni sia oggettive, come il contingentamento delle persone in entrata nella sala scommesse, sia soggettive derivanti dalla paura del contagio che ha pervaso tutti i cittadini nel periodo della pandemia, inducendoli a ridurre le occasioni di frequentazione di persone estranee e uscite non indispensabili.
Pertanto è evidente che confrontando i dati dei ricavi dell'estate 2020 e 2021 con quelli del 2019, si evince un crollo degli affari, ma certamente esso non dipende unicamente dal minore spazio disponibile nel locale, ma soprattutto dal fatto che la gente, per la paura indotta dal rischio di contagio, evitava di entrare nella sala scommesse che certo non rispondeva ad un bisogno necessario o indispensabile dell'individuo.
Deve dunque accogliersi l'appello limitatamente alle somme negate per il periodo 7/12/2019-
7/3/2020 in cui il riconoscimento del danno nella misura del 40% delle perdite risultanti dai libri contabili(dal confronto con i ricavi dell'anno 2019)non è giustificato, perché nessun'altro fattore rilevante poteva incidere sulle perdite, salvo una piccola deviazione fisiologica.
6 Pei restanti mesi, invece, come già detto, la valutazione del danno operata dal giudice è giustificata e va confermata.
La sentenza allora va riformata entro i su esposti limiti. Va accolta anche la domanda dell'appellante incidentale di addossare le spese della ctu sull' che è risultato completamente Pt_1 soccombente in primo grado, così come gli esborsi sopportati dalla difesa di per resistere in CP_1 giudizio. Le spese di questo giudizio seguono altresì la soccombenza liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta l'appello di Accoglie l'appello incidentale di per quanto di Parte_1 CP_1 ragione e stabilisce la esclusione dell'intero canone per il periodo 7/12/2019-16/1/2020 e la riduzione del canone nella misura del 40% dei canoni maturati nei mesi di febbraio, luglio, agosto, settembre, ottobre 2020, giugno, luglio, agosto 2021; per l'effetto condanna a Parte_1 versare alla società l'intero canone ricevuto nel periodo 7/12/2019-16/1/2020 e il 40% dei canoni ricevuti nei suddetti mesi. Condanna a versare alla società a titolo di risarcimento Parte_1 danni la somma di € 35443,7 per il periodo 7/12/2019-7/3/2020 e per i restanti mesi di apertura la misura del 40% del danno quantificato dal ctu.
Condanna a rimborsare alla società appellata l'intero costo della ctu(3661,60), Parte_1 oltre le spese del contributo unificato versato in primo grado(759,00) ed anche della fase sommaria(379,50)'e conferma per il resto la sentenza impugnata. Condanna l' appellante alla rifusione delle spese del giudizio, che liquida in favore dell'appellata in € 4000,00 per compensi professionali, oltre oneri accessori,
Taranto, 25/6/2025
Il Relatore Il Presidente
Dott.ssa R. Di Todaro dott. ssa A. Lastella
7 8