REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'appello di Cagliari
Sezione Distaccata di Sassari
La Corte, composta dai Magistrati:
Dott. Ssa Cinzia Caleffi Presidente
Dott. Ssa Cristina Fois Consigliera
Dott. Ssa Monica Moi Consigliera rel. ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa di secondo grado iscritta al n. 319/2022 R.G. promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
PUTZU PAOLO SALVATORE
parte appellante
CONTRO

(C.F. , (cf. CP_1 C.F._2 CP_2
, , (cf. , C.F._3 Parte_2 CodiceFiscale_4
, (c.f.: ) con il patrocinio dell'avv. CP_3 CodiceFiscale_5
CACCIOTTO PATRIZIA
parte appellata Oggetto: vendita mista ad appalto
All'udienza del 14/6/25 sono state precisate le seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse di parte appellante: “Voglia Codesta Sezione di Corte di
Appello, adversiis reiectis ed in totale – parziale riforma e/o annullamento della sentenza impugnata:
Ammettere principalmente i mezzi di prova e la dedotta CTU come espressamente richiesto in sede di precisazione delle conclusioni in primo grado,
e rimettere la causa in istruttoria ai fini del detto espletamento ed all'esito, in ogni caso :
- In via principale e riconvenzionale
- Per tutti i motivi di cui all'espositiva, accertare e dichiarare l'infondatezza giuridica e/o fattuale di quanto avversamente dedotto, eccepito e concluso da parte appellata, assolvendo l'appellante da ogni avversa pretesa.
- Per tutti i motivi di cui all'espositiva, con particolare riferimento al capo 3),
previo accertamento dell'an e del quantum di quanto indicato, eccepito e dedotto dall'appellante, condannare gli appellati, in solido fra loro ovvero ciascuno per
¼ dell'intera somma, al pagamento in favore dell'Ing. Parte_1
dell'importo complessivo di € 138.773,00 o della diversa maggiore o minore somma che verrà accertata in corso di giudizio;

- In via gradatamente subordinata, salvo gravame
- Nella denegata ipotesi di conferma anche parziale della sentenza appellata, e contestuale accertamento di somme a credito in favore dell'appellante per effetto dell'accoglimento della domanda riconvenzionale di cui sopra, compensare le rispettive ragioni di credito debito, così risultanti con condanna di rimborso dell'eccedenza a chi ne fosse tenuto.
- Per tutti i motivi di cui all'espositiva, con particolare riferimento a quanto evidenziato al punto 4 del presente atto, ed in accoglimento dell'interposto appello sul punto, rideterminare in misura non superiore ad € 47.809,83 il risarcimento del danno patrimoniale in favore degli appellati, riducendo altresì
l'entità delle spese legali di spettanza di questi ultimi entro i limiti di legge;

- In ogni caso con vittoria di spese e compensi legali del presente procedimento”.
Nell'interesse di parte appellata: “Reietta ogni contraria istanza ed eccezione;

b.1) Previa conferma della sentenza di primo grado, rigettarsi l'appello proposto da , titolare dell'omonima ditta individuale, in ordine alla Parte_3
riforma della sentenza 638\2022 – RG TR.SS 1423\17;
b.2)Rigettare conseguentemente la richiesta di revoca dell'ordinanza istruttoria emessa in primo grado in data 24.12.18, con ogni conseguenza sulla formulata richiesta di ammissione di prova testimoniale e CTU, in quanto tardiva, irrituale, improponibile e illegittima per i motivi evidenziati nel presente atto;

b.3) Previa conferma della sentenza di primo grado, rigettarsi l'appello in ordine alla formulazione della domanda riconvenzionale, per i motivi di cui in espositiva, in quanto generico, indeterminato e non provato ed oltretutto infondato.
b.4) Rigettarsi l'appello in ordine alla domanda gradatamente subordinata, sia in ordine alla potenziale compensazione di somme e sia in ordine alla rideterminazione delle somme relative al risarcimento patrimoniale, in quanto improponibile e inammissibile stante la violazione dell'art.345 cpc e in ogni caso infondato e ciò per i motivi di cui in espositiva del presente atto;

c)Rigettarsi l'appello in ordine alla richiesta di riduzione dell'entità delle spese e competenze legali liquidate nel primo grado di giudizio, per i motivi di cui in espositiva, in quanto infondata, confermando la liquidazione di spese e competenze statuita in primo grado;

d)Con vittoria di spese e competenze di legge”.
Svolgimento del processo
Con citazione regolarmente notificata , , e CP_1 CP_2 Pt_2 CP_3
convenivano davanti a questo tribunale esponendo che
[...] Parte_1
con contratto di vendita mista ad appalto, in data 19.9.2012, essi attori
(unitamente ad altri comproprietari) avevano ceduto al costruttore, un Pt_1
complesso immobiliare destinato alla demolizione riservandosi il diritto di superficie su alcune aree mentre l'acquirente appaltatore si era obbligato a edificare le unità immobiliari promesse, entro il termine di 18 mesi dall'inizio dei lavori, cui avrebbe dovuto dar corso entro due mesi dalla stipulazione del contratto, e quindi entro la fine di maggio 2014. Poiché il convenuto, nonostante i solleciti, non aveva ultimato e consegnato gli immobili promessi e nemmeno consentito loro di accedervi per prendere visione dei lavori ne chiedevano la condanna a ultimare ed a consegnare loro le unità immobiliari promesse, unitamente al risarcimento del danno per l'impossibilità di usufruire delle abitazioni e per il mancato guadagno per una durata di 34 mesi, pretesa poi modificata con la prima memoria 183, co. 6 cpc., in cui veniva chiesto il risarcimento del danno per mancata riscossione dei canoni di locazione dal 2014 al 2018.
Il convenuto si costituiva in giudizio ed eccepiva l'improcedibilità della domanda per aver ricevuto in ritardo la convocazione davanti all'organismo di mediazione sicché non aveva potuto partecipare al relativo procedimento e per il decorso di oltre un biennio tra tale procedura (che vedeva coinvolti anche altri soggetti oltre al e l'instaurazione della lite, in cui era stato evocato il solo . Pt_1 Pt_1
Nel merito contestava la domanda attrice, di cui chiedeva il rigetto. Esponeva che, nonostante il rilascio della concessione edilizia in data 10/3/2009, si era addivenuti alla stipula dell'atto pubblico definitivo solamente nel settembre 2012
e, quindi, oltre il termine di trenta giorni dal rilascio della concessione stabilito nel preliminare. Deduceva l'erosione delle aspettative di guadagno rispetto all'epoca del preliminare (2007) per la recessione del mercato immobiliare negli anni successivi.
Eccepiva la natura non essenziale del termine e l'esistenza di fattori estranei a esso non imputabili che avrebbero giustificato la dilatazione del termine Pt_1
di ultimazione degli immobili fissato nel definitivo e, in particolare, il lungo lasso di tempo necessario per lo spostamento delle linee elettriche e telefoniche a cura di NE e di CO, unitamente alla richiesta, da parte della Sovrintendenza, nel febbraio 2013, di una variante al progetto originario per poter conseguire il rinnovo dell'autorizzazione paesaggistica con conseguente necessità di predisporre un nuovo progetto che recepisse tale modifica e, infine, sopraggiunte difficoltà di esecuzione in corso d'opera non preventivate che avevano reso ben più onerosa la prestazione (intervento di bonifica dell'amianto e modalità di intervento sulle fondazioni che richiedevano, per preservare l'integrità degli immobili adiacenti, uno scavo esposto per diversi mesi con conseguente slittamento dei lavori alla primavera del 2015). Agiva, altresì, in via riconvenzionale domandando il riconoscimento di un equo compenso in forza della previsione dell'art. 1664, co. 2°, c.c. per i maggiori oneri a suo dire sostenuti nell'esecuzione dei lavori e per il pagamento di compensi professionali nonché di tutte le somme a suo dire anticipate a titolo di imposte e oneri concessori e comunque dovute per la diminuzione dei prezzi sul mercato immobiliare.
La causa, istruita con produzioni documentali e ctu, veniva decisa con sentenza n. 638/2022 con cui il Tribunale di Sassari condannava il convenuto Parte_1
all'esecuzione e compiuta ultimazione dei lavori, consentendo agli attori
[...]
l'immediato accesso e visione degli immobili e al risarcimento del danno per la mancata disponibilità degli immobili;
rigettava la domanda riconvenzionale.
ha proposto appello avverso detta pronuncia deducendone Parte_1
l'erroneità per i seguenti motivi: i) omessa valutazione del materiale probatorio offerto dal convenuto (odierno appellante) a riprova dell'esistenza di fattori estranei non imputabili tali da giustificare lo slittamento dei lavori;
ii) non essenzialità del termine concordato per l'ultimazione dei lavori;
iii) omessa ammissione dei mezzi istruttori di cui alla seconda memoria 183, co. 6 cpc
(prova per testi e ctu) reiterati con il presente gravame;
iv) omessa valutazione del materiale probatorio a sostegno della fondatezza della domanda riconvenzionale spiegata in primo grado;
v) infondatezza della domanda di risarcimento del danno patrimoniale proposta dagli attori e violazione dell'art. 112 cpc;
vi) erronea liquidazione delle spese di lite.
Gli appellati si sono costituiti in giudizio, resistendo all'appello, di cui hanno chiesto il rigetto.
Motivi della decisione


1. Il motivo d'appello sub i)
Con tale doglianza parte appellante ha lamentato l'erroneità della decisione impugnata per aver affermato l'omessa dimostrazione, da parte del convenuto odierno appellante, di fattori estranei tali da giustificare la mancata ultimazione delle unità immobiliari (tanto con riferimento alla sorpresa geologica quanto con riferimento alle difficoltà connesse al rilascio dell'autorizzazione paesaggistica) nonostante la mole di documenti prodotti anche sopravvenuti, le due perizie di parte e le ulteriori istanze istruttorie, anch'esse rigettate che, ove tenuti in debito conto dal tribunale, avrebbero, invece, portato a confermare l'insorgere, durante le fasi dell'appalto di “imprevisti di carattere burocratico e di natura tecnico costruttiva, che hanno determinato delle differenze strutturali dell'erigendo fabbricato e un consistente aumento dei costi di costruzione” (pag. 8 dell'atto d'appello).
Ha, altresì, ripercorso le tappe salienti della vicenda illustrando le produzioni documentali a suo dire di rilievo.
In particolare, ha esposto le seguenti circostanze.
Con contratto preliminare del 23.09.2007 – (doc. 4 comparsa di costituzione), gli odierni appellati, unitamente ad altri soggetti estranei al giudizio, ciascuno per le rispettive proprietà, avevano promesso di vendere ad esso convenuto odierno appellante il fabbricato posto in Alghero Via Sassari nn. 116-118-120, insistente su un'area di mq 402 circa, con previsione dell'obbligo di trasferimento, da parte del di alcuni appartamenti e box auto che Pt_1
sarebbero sorti nell'erigendo fabbricato (previa demolizione della palazzina esistente).
In base all'art. 6 di tale scrittura, l'atto di compravendita doveva essere stipulato entro trenta giorni dal rilascio della concessione edilizia riguardante il fabbricato da erigersi.
Il aveva indi presentato presso il competente Ufficio tecnico del Comune Pt_1
di Alghero (p.e. n. 2008/0061), gli elaborati progettuali necessari ai fini del rilascio della concessione edilizia.
Il progetto veniva regolarmente approvato in data 23/04/2008, con verbale della
C.E. n. 15/451 (doc. 5 comparsa di costituzione) ed in pari data veniva altresì rilasciata autorizzazione paesistica n. 128 (doc. 6 comparsa), con validità di 5 anni.
In data 10/03/2009 veniva rilasciata concessione edilizia n. 68/2009 (doc. 7
comparsa) fatto di cui il giorno seguente il aveva dato notizia ai Pt_1
promittenti venditori, invitandoli a contattarlo ai fini della stipula dell'atto pubblico definitivo.
Poiché tale comunicazione era rimasta priva di riscontro, in data 03/04/2009 il aveva comunicato il nominativo del notaio per la stipula dell'atto pubblico Pt_1
definitivo di vendita-appalto, con l'invito a fornire allo studio notarile la documentazione necessaria per la stipula. Soltanto alcuni dei promittenti venditori (tra cui TO e , nonché PE
e ) avevano comunicato di non essere nella piena CP_4 CP_5
disponibilità delle porzioni di loro spettanza e nel marzo-aprile 2009 e per i successivi mesi/anni il fabbricato compromesso in vendita aveva continuato ad essere abitato dai promissari venditori e/o da terzi locatari.
A causa della ritardata liberazione del fabbricato, il era entrato nel Pt_1
possesso dello stesso soltanto contestualmente all'atto pubblico di vendita- appalto notaio del 19 settembre 2012 (doc. 8 comparsa). Per_2
Durante tale lasso di tempo (dal 2009 al 2012) il avrebbe cercato di Pt_1
addivenire a soluzioni bonarie della vicenda, accollandosi altresì spese ed oneri a suo dire non di sua competenza ed il mercato immobiliare era andato incontro a un fenomeno recessivo con conseguente erosione delle aspettative di guadagno preventivate all'epoca del preliminare (2007).
In epoca immediatamente successiva all'atto pubblico il aveva Per_2 Pt_1
avviato tutte le attività e pratiche propedeutiche alla demolizione del fabbricato esistente, e in particolare aveva richiesto agli enti e alle società competenti la rimozione delle linee elettriche e telefoniche insistenti sull'edificio da demolire.
I concessionari della distribuzione dell'energia elettrica e dei servizi di telefonia,
a loro volta, avevano provveduto alle seguenti attività: redazione dei progetti di modifica delle linee elettriche e telefoniche;
predisposizione dei preventivi di spesa;
richiesta all'ente territoriale competente delle necessarie autorizzazioni di apertura cavi;
individuazione delle imprese appaltatrici per l'esecuzione di tali lavori ed affidamento dei relativi incarichi – attività tali da richiedere un notevole lasso di tempo, durante il quale l'autorizzazione paesaggistica rilasciata il 23/04/2009 (per una valenza quinquennale) era divenuta prossima alla scadenza (23/04/2013)-.
Il in previsione di tale scadenza, aveva formalizzato, in data 05/11/2012, Pt_1
la richiesta di rinnovo del titolo abilitativo, secondo il progetto originario,
confidando che non vi sarebbero stati motivi ostativi al rinnovo dell'autorizzazione paesaggistica iniziale, non essendo intervenuta in materia alcuna nuova normativa. Diversamente, l'Ufficio B.A.P. delle province SS, NU,
OT, in conferenza di servizi del 05/02/2013 aveva subordinato il rilascio (in rinnovo) dell'autorizzazione paesaggistica, alla predisposizione di un nuovo progetto che prevedesse l'inversione delle falde di copertura del fabbricato. Ciò
che aveva comportato la sospensione dell'attività edilizia, come anche dell'attività dei concessionari delle linee elettriche e telefoniche.
Predisposto il nuovo progetto, lo stesso era stato approvato in data 30/04/2013, in conferenza di servizi e in data 10/09/2013 veniva emesso il nuovo titolo abilitativo (provvedimento unico n. 196: doc. 9 comparsa).
A quel punto il aveva potuto dare impulso alle attività in precedenza Pt_1
sospese, sicché si era addivenuti allo spostamento dei servizi pubblici insistenti sulle facciate del fabbricato da demolire, alla verifica delle condizioni al contorno del lotto previe prospezioni ed indagini esplorative sulle strutture murarie da demolire, alla verifica della natura dei materiali impiegati.
Le linee elettriche erano state rimosse dal concessionario nel mese di gennaio
2014 e, nel corso del febbraio 2014, erano state invece rimosse le linee telefoniche. All'esito delle indagini, era stato riscontrato che diverse coperture del fabbricato da demolire erano state realizzate con lastre a base cemento contenenti fibre di amianto (elemento non dichiarato dalle parti né al momento della stipula del contratto preliminare né dell'atto definitivo), per cui si era reso necessario un intervento di bonifica (eseguita nel marzo 2014) con dispendio di tempo e ulteriori costi a carico del Pt_1
Il fabbricato veniva demolito a maggio-giugno 2014, e solamente nel mese di luglio 2014, erano state eseguite le prospezioni geologiche in funzione dei prescritti studi geotecnici, preliminari all'effettuazione degli scavi necessari alla realizzazione del piano interrato ed alla formazione del piano di fondazione, allo studio delle fondazioni stesse, alla realizzazione dei muri di contenimento e dell'intera struttura dell'erigendo fabbricato.
Nei successivi mesi di agosto-settembre 2014 erano state elaborate le soluzioni progettuali più opportune per le lavorazioni da eseguirsi in aderenza nelle zone sottostanti i fabbricanti confinanti. A tale riguardo, il geotecnico aveva imposto di ripristinare immediatamente la continuità del sedime di fondazione in aderenza ai fabbricati adiacenti e tale tempistica di intervento comportava che il fronte di scavo fosse esposto per diversi mesi, ciò che non si conciliava con la stagione autunnale, notoriamente piovosa.
Per tale ragione il era stato costretto a sospendere l'attività edilizia per Pt_1
poi riprenderla regolarmente nella successiva primavera (2015). Tanto è vero che da diverso tempo le unità immobiliari ricomprese nel fabbricato in questione risultavano completate e rifinite, ad eccezione dei due appartamenti oggetto di causa, mancanti delle sole finiture in quanto rimesse alla personalizzazione dei committenti.
In definitiva, la rimozione e riposizionamento delle linee elettriche e telefoniche, nonché le pratiche relative al rilascio di nuova concessione, unitamente alla sorpresa geologica emersa a seguito della demolizione avevano determinato
(senza alcuna colpa ascrivibile al riguardo al un notevole allungamento Pt_1
del preventivato periodo di tempo necessario alla completa esecuzione delle opere appaltate.
In merito alle circostanze integranti “sorpresa geologica” l'appellante ha poi richiamato, per confutare il giudizio di genericità della relativa allegazione espresso dal tribunale, le risultanze della perizia di parte a firma ing. Per_3
riportandone degli stralci a suo tempo trascritti nella comparsa di
[...]
costituzione e risposta depositata in primo grado.
Ha, altresì, richiamato le risultanze dell'altra perizia di parte a firma dell'ing.
e ha invocato le rappresentazioni fotografiche allegate a Persona_4
entrambe le ctp, rimarcando come non fossero mai state disconosciute dagli avversari. Ciò avrebbe dovuto condurre il primo giudice a ritenere comprovata l'esistenza delle sopravvenute difficoltà esecutive.
Ha contestato, inoltre, la correttezza della valutazione, operata dal tribunale, allorché giudicava quale indice di ulteriore criticità della condotta tenuta dal anteriormente al giudizio, la sua mancata partecipazione alla procedura Pt_1
di mediazione: l'erroneità della statuizione deriverebbe dall'aver trascurato che la ricezione del relativo avviso di convocazione sarebbe avvenuta in data successiva al primo incontro e che del secondo incontro non gliene sarebbe stata data notizia.
*
Il motivo d'appello è infondato.
La parte ha reiterato, in primis, la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno per i minori ricavi sperati a cagione del fenomeno recessivo del mercato immobiliare, a fondamento della quale poneva l'inosservanza del termine per la stipula del definitivo asseritamente riconducibile alla mancata tempestiva consegna del fabbricato da demolire. A tale riguardo, evidenzia la corte che, a ben vedere, nessuna declaratoria di inammissibilità della riconvenzionale era contenuta nell'ordinanza 24/12/2018.
Ciò posto, nel merito, a integrazione della motivazione della sentenza impugnata, è sufficiente osservare, in ossequio al criterio della ragione più liquida, che la parte convenuta odierna appellante non indicava il termine entro cui avrebbe ultimato e venduto gli appartamenti se il contratto definitivo fosse stato stipulato nel rispetto di quanto concordato nel preliminare e ciò non consente di stabilire quali fossero le quotazioni da assumere come riferimento per poter operare il raffronto con quelle del 2017. E anche a voler assumere quale riferimento il termine effettivamente concordato tra le parti per il completamento delle opere (maggio 2014), vi è da dire che non venivano comprovate le quotazioni immobiliari di quel periodo. Infatti, le quotazioni OMI
in allegato sub 17, produzioni di parte convenuta in primo grado, concernono soltanto il secondo semestre 2008 ed il secondo semestre 2017, senza alcuna rappresentazione dei valori dei semestri intermedi. Correttamente, dunque, neppure veniva ammessa la dedotta ctu che, ove finalizzata a supplire a carenze assertive e probatorie della parte, sarebbe risultata meramente esplorativa.
In ordine, poi, ai fattori “imprevisti di carattere burocratico e di natura tecnico costruttiva, che hanno determinato delle differenze strutturali dell'erigendo fabbricato e un consistente aumento dei costi di costruzione" (pag. 8 dell'atto d'appello) che avrebbero giustificato la dilatazione dei tempi d'esecuzione dell'appalto, correttamente il tribunale riteneva indimostrato l'assunto della parte convenuta odierna appellante.
Al riguardo, a integrazione e parziale correzione della motivazione contenuta nella sentenza impugnata, valgano le seguenti considerazioni.
La difesa del ha, a ben vedere, reiterato nella presente sede le eccezioni Pt_1
con cui, da un canto, deduceva che le attività, dei concessionari della distribuzione dell'energia elettrica e dei servizi di telefonia, strumentali alla rimozione delle linee elettrice e telefoniche avevano richiesto un notevole lasso di tempo durante il quale era divenuta prossima alla scadenza l'autorizzazione paesaggistica e, dall'altro, che la Sovrintendenza aveva subordinato il rilascio
(in rinnovo) dell'autorizzazione paesaggistica all'introduzione di una variante al progetto originario, con la conseguenza che la dilatazione dei tempi conseguente alla predisposizione della variante aveva determinato la sospensione delle attività dei concessionari (oltre che dell'attività edilizia).
Ebbene, circa le attività di rimozione delle linee elettriche e telefoniche l'appellante si limitava a dedurre in primo grado (e reiterava tale deduzione nel presente grado) che “una volta contattati i concessionari della distribuzione dell'energia elettrica e dei servizi di telefonia, gli stessi, previo sopralluogo, hanno posto in essere le seguenti attività: redazione dei progetti di modifica delle linee elettriche e telefoniche;
predisposizione dei preventivi di spesa;
richiesta all'ente territoriale competente delle necessarie autorizzazioni di apertura cavi;
individuazione delle ditte appaltatrici per l'esecuzione di tali lavori ed affidamento dei relativi incarichi. Purtroppo, nelle more dell'esecuzione di tutte le testé richiamate attività (per le quali, è agevole dedurre, si è reso necessario un notevole lasso di tempo), l'autorizzazione paesaggistica rilasciata il 23/04/2009 (per una valenza quinquennale) era ormai prossima alla scadenza
(23/04/2013). …”.
Mancava, a ben vedere, qualsivoglia precisa indicazione dei tempi occorrenti allo svolgimento delle descritte attività, non essendo sotto tale profilo sufficiente, per la sua genericità, il riferimento al ”lungo lasso di tempo” che, appunto per l'assenza di specificità, non consente di stabilire alcun collegamento causale con lo slittamento dei lavori per cui si procede.
Inoltre, non veniva documentata in alcun modo la complessità delle attività asseritamente poste in essere dai concessionari e quindi è impossibile stabilire se avessero cagionato il ritardo nell'adempimento delle prestazioni cui era tenuto il nel periodo antecedente al 5.2.2013, allorquando, secondo la tesi Pt_1
dell'appellante, la Sovrintendenza aveva richiesto una variante al progetto. Dai documenti in atti emerge soltanto (incontestata la stipula del definitivo il 19 settembre 2012) che i preventivi a NE e CO erano stati richiesti,
rispettivamente, il 20 settembre e il 24 settembre 2012, e che i concessionari avevano comunicato, NE il 12 ottobre 2012 e CO il 3 gennaio 2013 (docc.
18 e 19, produzioni di parte convenuta), l'importo da corrispondere per poter dare avvio al relativo procedimento, mentre nessuna attività ulteriore (del tipo indicato dall'appellante) risulta comprovata in epoca successiva a tali missive.
Per quanto attiene, inoltre, alle lamentate difficoltà nel rinnovo del titolo abilitativo, rileva la corte quanto segue.
Intanto, contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa del in data Pt_1
5/11/2012 il medesimo non si era limitato a formalizzare la richiesta di rinnovo, puro e semplice, del titolo abilitativo, secondo il progetto originario, bensì aveva inserito (e il sistema aveva preso in carico) “la pratica [...]-
05112012-1645.SUAP avente per oggetto VARIANTE ALLA C.E. N. 68 DEL
10.03.2009 – PROGETTO DI UN EDIFICIO RESIDENZIALE IN VI SASSARI” (doc.
22, seconda memoria 183, co. 6 cpc del convenuto).
Inoltre, nessuna dimostrazione e prova veniva offerta, non essendo ammissibile la prova per testi (vd. infra par. 3), in merito a esistenza e contenuto del provvedimento del 5/2/2013 con cui a dire dell'appellante la Sovrintendenza avrebbe richiesto una modifica del progetto originario subordinando a essa il rilascio dell'autorizzazione paesaggistica, con conseguente sospensione dell'attività edilizia e dell'attività dei concessionari sino al provvedimento unico.
In definitiva, non veniva data evidenza documentale dell'esistenza e contenuto della determinazione asseritamente adottata dalla e, per giunta, CP_6
a smentita della tesi dell'appellante, dalla documentazione in atti (vd. doc. 22 su citato) risulta che una richiesta di variante era stata avanzata dallo stesso che il 5.11.2012 non si era limitato a richiedere il rinnovo puro e semplice Pt_1
dell'autorizzazione paesaggistica. Pertanto, sulla scorta di quanto sopra, può dirsi che, come correttamente statuito dal tribunale, non veniva offerta dal alcuna dimostrazione e prova Pt_1
dei fattori estranei a esso non imputabili quali quelli sopra indicati (dilatazione, peraltro genericamente indicata, dei tempi per le attività di spostamento delle linee elettrice e telefoniche, e difficoltà burocratiche nel rilascio dell'autorizzazione paesaggistica).
Orbene, ciò detto, i lavori dovevano essere ultimati, in forza della clausola di cui all'art. 5 del contratto di vendita e appalto (atto pubblico del 19.9.2012, doc. 8 produzioni di parte convenuta) entro 18 mesi dall'inizio delle opere, che dovevano iniziare entro due mesi dalla stipula dell'atto e, quindi, in definitiva entro il maggio 2014, come indicato dagli attori odierni appellati che indicavano quale termine finale il 30 maggio 2014.
Eppure, stando alle allegazioni della stessa parte convenuta, solamente a gennaio 2014 erano state rimosse le linee elettriche e a febbraio 2014 quelle telefoniche, a marzo 2014 era stata eseguita la bonifica dell'amianto rinvenuto nel fabbricato da demolire e nel maggio-giugno 2014 si era proceduto alla demolizione della vecchia palazzina: la rimozione delle linee elettriche e telefoniche era avvenuta, quindi, appena tre mesi prima della scadenza del termine per l'ultimazione delle opere, senza che l'appaltatore fornisse dimostrazione e prova che lo slittamento così in avanti dei lavori, a febbraio
2014 neppure iniziati, fosse riconducibile a fattori esterni al medesimo non imputabili, quali quelli dallo stesso allegati (lunghezza, della durata non meglio precisata, delle attività strumentali alla rimozione di linee telefoniche ed elettriche e difficoltà burocratiche nell'ottenimento dell'autorizzazione paesaggistica); né, a ben vedere, veniva fornita alcuna dimostrazione e prova che le linee elettriche e telefoniche fossero state effettivamente rimosse nelle date indicate dall'appaltatore, trattandosi di circostanze non rientranti nella sfera di conoscibilità degli attori e per cui non opera il principio di “non contestazione”
e, più in generale, non veniva comprovata in alcun modo la durata delle operazioni compiute da NE e CO al fine di valutare la congruità della dilatazione dei tempi di esecuzione dell'appalto (veniva solo documentato l'avvio del procedimento da parte di NE nell'ottobre 2013, doc. 25 di parte convenuta).
In altri termini, decorsi ben 15 mesi da che i lavori avrebbero dovuto iniziare
(ossia dopo due mesi dalla stipula del contratto definitivo) e mancando soli tre mesi al compimento del termine entro cui dovevano essere ultimati, non può che condividersi la valutazione del tribunale allorché accertava l'evidente grave ritardo nell'adempimento.
Avendo accumulato un ritardo ingiustificato di ben quindici mesi (e quindi senz'altro intollerabile siccome persino superiore ai 2/3 della durata complessiva di diciotto mesi) sull'inizio dei lavori, non occorre, dunque, soffermarsi sull'eccepita necessità di eseguire la bonifica dell'amianto (intervento peraltro della durata di soli trenta giorni) né sulle particolari modalità esecutive dello scavo di fondazione.
Inoltre, come correttamente evidenziato dal tribunale, alla data della notifica della citazione del primo grado (aprile 2017 e quindi a distanza di quasi tre anni dalla scadenza del termine convenuto per l'adempimento), e in difetto di qualsivoglia allegazione di fattori a esso non imputabili successivi alle asserite difficoltà esecutive, gli immobili in oggetto non erano stati ancora ultimati, avendo il Ctu nominato in primo grado constatato all'atto del suo accesso che mancavano “l'intera pavimentazione, la zoccolatura interna, il rivestimento delle scale di ingresso, i placcaggi dei bagni e cucina, i pezzi sanitari e gli infissi interni
(porte). Sono inoltre assenti tutti i frutti, portafrutti, placchette e quadro
impianto elettrico interno, oltre alla caldaia per la produzione dell'acqua calda sanitaria e i motori di condizionamento. Parte delle finiture descritte risultano presenti in cantiere quali i pezzi sanitari e le porte interne pronte per la posa.
Gli appartamenti risultano infine parzialmente tinteggiati” (così la relazione, pag.
6).
Deve, pertanto, senz'altro condividersi il giudizio espresso dal primo giudice allorché asseriva che la costruzione degli appartamenti e dei box “entro i complessivi venti mesi dalla conclusione dell'atto pubblico richiamato in espositiva, al momento della citazione non era stata affatto ultimata, mancando ancora i beni di importanti elementi strutturali, rimanendone preclusa
l'abitabilità e comunque la loro normale fruibilità in conformità al progetto ed alla loro destinazione”.
Infine, con riferimento ai rilievi svolti dall'appellante in tema di mediazione è sufficiente osservare che, ove limitata la censura alla sola valutazione della condotta tenuta dalla parte anteriormente alla causa nell'ambito di un giudizio complessivo sulla tollerabilità del ritardo nell'adempimento, la valutazione compiuta dal tribunale circa l'intollerabilità del ritardo rimane ferma sulla scorta di tutto quanto sopra e , quindi, a prescindere dalla partecipazione o meno del alla mediazione. L'eccezione di improcedibilità della domanda, invece, non Pt_1 è stata reiterata nella presente sede (e comunque sarebbe stata rigettata non vertendosi in materia oggetto di mediazione obbligatoria).


2. Il motivo d'appello sub ii)
Inoltre, sempre a dire dell'appellante, non poteva ritenersi essenziale il termine del 30.5.2014 individuato dalle controparti per l'ultimazione dell'opera, per una serie di argomentazioni, quali:
- la circostanza che il titolo abilitativo a suo tempo concesso dal CP_7
andasse a scadere il 23.04.2013 (termine di validità
[...]
dell'autorizzazione paesistica cfr. doc. 6) e dunque all'interno dello spazio temporale preventivato per l'esecuzione delle opere, con conseguente sospensione di ogni attività fino all'ottenimento del nuovo titolo avutosi con p.u. del 10.09.2013 (cfr. doc. 9);
- il dato testuale dell'assenza della dicitura “entro e non oltre” peraltro comunque ritenuta dalla giurisprudenza non decisiva;

- l'ulteriore circostanza che i sigg.ri avevano omesso di attivarsi ai sensi CP_1
dell'art. 457 co. 1 c.c. e anzi, con racc.ta 3.10.2014 avevano preannunciato la risoluzione giudiziale in caso di mancato inizio dei lavori entro 15 giorni - condotta del tutto incompatibile con la essenzialità del termine-.
La doglianza non si confronta con le motivazioni della decisione impugnata, in cui mai si affermava la natura essenziale del termine azionato in giudizio bensì
veniva stigmatizzato il ritardo intollerabile nella conclusione delle opere (“Il termine concordato nel contratto, anche tenuto conto della doverosa (secondo buona fede) tolleranza di un ritardo ragionevole nella conclusione dei lavori, nel caso in esame appare pertanto ampiamente superato e senza alcuna plausibile giustificazione”).


3. Il motivo d'appello sub iii)
Con tale doglianza la parte appellante ha censurato la decisione di primo grado perché fondata sull'erronea omessa ammissione dei mezzi istruttori di cui alla seconda memoria 183, co. 6 cpc (prova per testi e ctu) che la parte ha reiterato nella presente sede.
In particolare, l'appellante si è doluto dell'erroneità della valutazione alla base del rigetto dell'istanza di ctu (ritenuta esplorativa per non essere stati compiutamente allegati i minori ricavi) poiché il tribunale non avrebbe tenuto conto dei documenti, tra cui le perizie di parte e i rilievi fotografici.
Quanto, poi, alla ritenuta estraneità alla materia del contendere, anche alla riconvenzionale, della questione relativa “variazione in diminuzione delle quotazioni del mercato immobiliare dal 2009”, anch'essa assunta a fondamento dell'ordinanza di rigetto delle istanze istruttorie, ha eccepito come la parte attrice odierna appellata non esplicitava alcuna tempestiva contestazione, con conseguente violazione dell'art. 112 cpc per essersi il tribunale pronunciato su eccezioni non rilevabili d'ufficio, ossia l'inammissibilità della riconvenzionale per assenza di collegamento rispetto alla domanda principale.
Ha insistito, altresì, affinché il consulente nominato in primo grado su istanza degli attori fosse richiamato per rispondere alle osservazioni del medesimo di cui all'udienza del 30.09.2019 e nel preverbale del 26.10.2019, in cui Pt_1
venivano sollevate le seguenti eccezioni: -l'assenza di sottoscrizione nella bozza di ctu a suo tempo inviata dal consulente, di talché il relativo documento doveva considerarsi inesistente con conseguente assegnazione di un nuovo termine per presentare osservazioni;

-erronea quantificazione delle somme eventualmente dovute agli attori per il presunto inadempimento dell'appalto, indicate dall'ausiliare in € 307.653,00, valore abnorme ed estraneo alla reale portata del quesito formulato dal giudice, volto a determinare l'ammontare delle eventuali somme necessarie al completamento dei lavori.
*
La censura è infondata.
La parte appellante ha reiterato il seguente capo di prova per testi: “Vero che il
e precisamente l'Ufficio B.A.P. Provv. SS, NU, OT, in Controparte_7
Conferenza di Servizi del 05/02/2013 subordinava il rilascio, in rinnovo, dell'autorizzazione paesaggistica relativa all'erigendo fabbricato in Alghero Via
Sassari (appaltatore TT Ing. , alla predisposizione di un Parte_1
nuovo progetto che prevedesse l'inversione delle falde di copertura e
l'eliminazione di setti e parapetti in muratura sui balconi, riservandosi l'Ufficio, nel contempo, di pronunciarsi definitivamente soltanto all'esito dell'esame dei nuovi elaborati da predisporsi”.
L'istanza correttamente non veniva ammessa in quanto tendente a provare con testimoni l'esistenza di un provvedimento amministrativo quale quello con cui,
a dire dell'appellante, l'Ufficio B.A.P. Provv. SS, NU, OT, in Conferenza di Servizi del 05/02/2013 subordinava il rilascio (in rinnovo) dell'autorizzazione paesaggistica, alla predisposizione di un nuovo progetto che prevedesse l'inversione delle falde di copertura del fabbricato, riservandosi l'Ufficio, nel contempo, di pronunciarsi definitivamente soltanto all'esito dell'esame dei nuovi elaborati così predisposti: ebbene, considerato il contenuto di esso secondo la prospettazione della parte, il provvedimento amministrativo, ove esistente,
doveva necessariamente essere stato adottato in forma scritta.
Quanto alla ctu sulle variazioni delle quotazioni immobiliari si è già detto e si rimanda a quanto supra (par.1) circa la natura esplorativa della ctu ove ammessa per colmare lacune assertive e probatorie della parte.
Sul richiamo del Ctu, in relazione all'eccezione che la bozza trasmessa dall'ausiliare sarebbe stata priva di sottoscrizione, è sufficiente osservare che il consulente dava atto della trasmissione della bozza alle parti a mezzo pec in data 8/7/2019 di talché nessuna sottoscrizione appariva necessaria non potendo sorgere alcun dubbio, stante l'invio a mezzo pec del professionista, in ordine alla provenienza dal medesimo del documento (sul punto si richiama quanto attestato dal Ctu ing. nella risposta alle osservazioni del Ctp dei Persona_5
: “La presente risposta alle osservazioni, le stesse osservazioni pervenute, CP_1
congiuntamente alla relazione dattiloscritta e gli allegati inviati ritualmente alle parti il giorno 08/07/2019 a mezzo pec, vengono depositati in cancelleria attraverso processo telematico in data 30/07/2019 entro i termini fissati “).
Nel merito delle eccezioni, rileva la corte che non occorre richiamare il consulente affinché determini il valore delle opere necessarie per l'ultimazione degli immobili, avendo gli attori agito per l'adempimento e non per il risarcimento del danno per equivalente.


4. Il motivo d'appello sub iv) Con tale doglianza l'appellante ha censurato l'erroneità della pronuncia del tribunale per aver ritenuto priva di fondatezza la domanda riconvenzionale spiegata in primo grado nonostante la copiosa documentazione, non disconosciuta dagli avversari, a supporto dei maggiori oneri e spese sostenuti dal e della diminuzione delle quotazioni immobiliari. Pt_1
La doglianza è solo in minima parte fondata.
È dovuto, infatti, nella misura (27,36%) in cui è stata ridotta la riconvenzionale dall'odierno appellante, quanto spettante a titolo di Iva all'appaltatore, considerato che al riguardo il contratto definitivo prevede (art.5, doc. 8, produzioni di parte convenuta) che il “complesso dell'appalto sia convenuto
globalmente e perciò senza possibilità di aumento o diminuzione in caso di modificazioni dei costi nel corso dei lavori in euro 380.000,00 più iva di legge”,
e anche l'art. 6 del contratto prevede che l'appalto sia assoggettato a iva. Più in particolare, gli appellati devono essere condannati al pagamento, in favore del nella misura del 27,36%, di quanto fatturato per iva dell'appalto ossia Pt_1
euro 1.138,00 (1.039,68 + 1.039,68 + 1.039,68 + 1.039,68, come da documento 20, produzioni di parte convenuta odierna appellante, = 4.158,72 x
27,36%).
Nessun ulteriore costo poteva essere addebitato per le ragioni in appresso, da intendersi a integrazione della motivazione contenuta nella sentenza impugnata.
Con riferimento alla diminuzione delle quotazioni immobiliari, si rimanda a quanto più diffusamente supra illustrato a supporto del rigetto della domanda riconvenzionale in parte qua (vd. paragrafo 1). Per gli ulteriori oneri antecedenti alla stipula del contratto definitivo (quali gli onorari del professionista che si era occupato della pratica edilizia per il rinnovo dell'autorizzazione paesistica e della pratica edilizia per il progetto di variante alla C.E. n. 68/2009 e quindi oneri anteriori alla stipula dell'atto pubblico),
nessuna somma poteva essere riconosciuta, avendo le parti interamente regolato ogni questione con la stipula del contratto definitivo nel quale le parti
(all'art.6) avevano dichiarato che “il prezzo della vendita è stato interamente regolato, mediante l'assunzione dell'appalto di cui sopra, nelle quote corrispondenti a ciascuna vendita, pertanto le parti si rilasciano reciproca quietanza”; con la conseguenza che non potevano essere riconosciuti costi,
anteriori alla stipula, ulteriori rispetto al corrispettivo dell'appalto fissato nel definitivo.
Neppure potevano essere riconosciuti gli onorari professionali per l'attività di direzione dei lavori e coordinamento sicurezza in quanto rientranti nei costi a carico dell'appaltatore il quale si era obbligato a realizzare le opere con organizzazione propria e con assunzione di ogni conseguente onere (art. 5 del contratto definitivo).
Circa i maggiori oneri concessori dovuti nel 2013 gli stessi erano imputabili all'ingiustificato ritardo dell'appaltatore nell'esecuzione delle opere (in relazione alla mancata dimostrazione di fattori estranei alla sfera dell'appaltatore al medesimo non imputabili che avevano giustificato lo slittamento dei lavori vd.
supra).
In relazione al costo dell'intervento di bonifica (quantificato in euro 2840,00) e ai costi per l'onerosità e difficoltà di esecuzione delle opere di scavo, di fondazione e di contenimento quantificati a corpo sull'importo dei lavori in euro
146.407,50 (1.464.075 € x 0,10€), osserva la corte che la disposizione di cui all'art. 1664 co. 2 c.c. subordina il diritto all'equo compenso a difficoltà esecutive che rendono notevolmente più onerosa la prestazione (“Se nel corso dell'opera
si manifestano difficoltà di esecuzione derivanti da cause geologiche, idriche e simili, non previste dalle parti, che rendono notevolmente più onerosa la prestazione dell'appaltatore, questi ha diritto a un equo compenso”).
Orbene, è evidente che l'importo di euro 2.840,00 azionato per l'intervento di bonifica non sia tale da integrare il requisito della notevole onerosità, a fronte di un importo globale dell'appalto di euro 380.000,00 al netto dell'iva.
Quanto agli ulteriori costi di cui veniva domandato l'equo compenso ai sensi dell'art 1664 co. 2 c.c., è mancata qualsivoglia dimostrazione e prova di essi con la conseguenza che non risulta provata la maggiore onerosità di cui all'art. 1664, co. 2 c.c. Invero non risultano dimostrati i maggiori oneri asseritamente sostenuti con riferimento ai maggiori mezzi o manodopera rispetto a quelli preventivati, né i maggiori costi dei materiali utilizzati (ad esempio maggiorazione del prezzo del calcestruzzo per getto con pompa), né sono provati i maggiori oneri per la guardania del cantiere, non essendo stata offerta alcuna dimostrazione in giudizio dei relativi esborsi (ad esempio mediante la produzione di fatture o di estratti di libri contabili, ovvero attraverso la richiesta di escussione di testimoni sulle circostanze allo scopo di cui sopra rilevanti).
A maggior ragione non può dirsi dimostrata la notevole maggiore onerosità.
Non possono ricavarsi utili elementi dalle perizie di parte siccome prive di qualsivoglia elemento (es. documento contabile) a supporto;
analogamente nessun elemento a riprova dei (maggiori) costi asseritamente sostenuti è dato ricavare dalle rappresentazioni fotografiche versate in causa, che consentono solamente di dimostrare lo stato dei luoghi in alcuni momenti dell'appalto, ma nulla consentono di inferire in ordine ai mezzi, manodopera e materiali impiegati lungo tutto il periodo contraddistinto da asserite difficoltà esecutive.


5. Il motivo d'appello sub v)
Con tale motivo la parte ha impugnato la pronuncia del tribunale per aver erroneamente, a suo dire, accolto la domanda di risarcimento del danno patrimoniale proposta dagli attori nonostante:
a) l'assenza di qualsivoglia inadempimento imputabile al Pt_1
b) l'omessa dimostrazione che le unità immobiliari fossero destinate ad essere locate a terzi;

c)che gli appellati, in quanto proprietari, ben potessero entrare nella disponibilità degli immobili e rifinirli salvo poi richiedere i danni consistenti negli esborsi necessari al completamento delle unità, in tal modo ovviando ai danni da mancati introiti locatizi.
Inoltre, la sentenza è stata censurata per aver condannato il alla Pt_1
corresponsione di una somma, commisurata al valore locativo, ininterrottamente dal mese di luglio 2014 senza indicare un termine finale e pronunciando ultra petita giacché gli attori concludevano nella prima memoria 183, co. 6 cpc per il
“risarcimento dei danni per mancata riscossione dei canoni di locazione dei beni
oggetto del contratto (periodo 2014-2018) …”.
Il motivo è parzialmente fondato nei termini che si vanno a esporre. Effettivamente, nel riconoscere il risarcimento del danno anche per i canoni locativi successivi al 2018 il tribunale pronunciava ultra petita (avendo la parte attrice concluso all'udienza fissata per la precisazione delle conclusioni riportandosi alle conclusioni in atti, quindi a quelle rassegnate nella prima memoria 183, co. 6 cpc in cui il danno veniva limitato al periodo 2014-2018).
Quanto al periodo 2014-2018 invece, la doglianza non coglie nel segno per le seguenti considerazioni, con cui si integra la motivazione della pronuncia impugnata.
Gli attori odierni appellati deducevano, in citazione, di non aver potuto usufruire delle abitazioni e di aver subito un mancato guadagno quantificato in euro
1.200,00 mensili circa per un arco temporale di 34 mesi e quindi per complessivi
€ 40.800,00 circa, e quindi azionavano due distinti pregiudizi: l'impossibilità di godimento del bene (danno emergente) e una generica ipotesi di mancato guadagno.
Gli stessi poi precisavano, nella prima memoria 183 co. 6 cpc, nel paragrafo intitolato “Sulla perdita dei canoni di locazione e sul mancato godimento
dell'immobile” che, “a precisazione della domanda, nella perizia dell'arch. , Per_6
(pag. 27 e 28) si è proceduto a una stima annuale sulla base del reddito complessivo lordo e delle spese di manutenzione nel periodo temporale 2014-
2018 così indicato:
- Appartamento 1A 20.903,02
- box= € 3.300,00
- totale € 24.303,02
- - appartamento 2A € 20.206,81 - Box= € 3.300,00
- Totale € 23.506,81
e così per un totale complessivo di € 47.809,93 per canoni locatizi non percepiti”.
A vuto riguardo alle modifiche e precisazioni tempestivamente effettuate con la prima memoria 183 co. 6 cpc, se ne arguisce che la parte azionava, a ben vedere, il pregiudizio da perdita subita per il mancato godimento indiretto
(tramite locazione a terzi) degli immobili (danno emergente). Sul punto, è stato, infatti, chiarito dalla Suprema Corte a Sezioni Unite n. 33645/2022 che “la mancata stipulazione di locazione è suscettibile di costituire un mancato guadagno se il proprietario dimostra che il contratto sarebbe stato concluso con
la previsione di un canone superiore a quello di mercato. La mancata stipulazione di una locazione, quale forma di godimento indiretto del bene mediante i frutti civili che da esso possono ritrarsi (art. 820 c.c., comma 3), è ascrivibile all'area del danno emergente perché pur sempre inerente al diritto di godere”.
Ciò detto, con il motivo d'impugnazione in parola, l'appellante ha eccepito la carenza di prova che gli immobili in questione sarebbero stati locati a terzi.
La censura non coglie nel segno.
Nella specie, come si è visto, gli attori allegavano la concreta possibilità di godimento perduta per non aver potuto locare gli immobili e a fronte di tale deduzione il convenuto avrebbe dovuto contestare specificamente che i proprietari non avrebbero esercitato il godimento: sempre al riguardo soccorrono i principi (estensibili per analogia al caso in esame, venendo anche in esso in rilievo la indisponibilità, sia pure a cagione di una condotta inadempiente, di un bene normalmente fruttifero) declinati dalla Suprema Corte nella pronuncia 33645 con cui è stato chiarito che “(…) L'allegazione che l'attore faccia della concreta possibilità di godimento perduta può essere specificatamente contestata dal convenuto costituito. Al cospetto di tale allegazione il convenuto ha l'onere di opporre che giammai il proprietario
avrebbe esercitato il diritto di godimento. La contestazione al riguardo non può essere generica, ma deve essere specifica, nel rigoroso rispetto del requisito di specificità previsto dall'art. 115 c.p.c., comma 1. In presenza di una specifica contestazione sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, c.p.c.) o
mediante presunzioni semplici. Nel caso della presunzione l'attore ha l'onere di allegare, e provare se specificatamente contestato, il fatto secondario da cui inferire il fatto costitutivo rappresentato dalla possibilità di godimento persa”.
Sulla stessa linea delle sezioni unite si colloca la giurisprudenza successiva, che ha affermato che “La sentenza delle Sezioni Unite definisce, altresì, la nozione di danno risarcibile in presenza di violazione del contenuto del diritto di proprietà
esso riguarda non la cosa ma il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa sicché il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione.
Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di
godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire. (…)
La Corte di merito ha omesso di accertare se, a causa del protrarsi delle infiltrazioni, l'attrice avesse perso il godimento sia diretto, sia indiretto mediante locazione, del suo appartamento, in quanto non poteva né goderlo, né
concederlo a terzi in caso di inabitabilità. (…)
La Corte territoriale, pur asserendo di aderire all'orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità, confermato dalla citata pronuncia delle
Sezioni Unite, ha erroneamente rigettato la domanda dell'attrice per carenza di prova di concrete richieste di locazione o di vendita dell'immobile rimaste pregiudicate dalle sue condizioni degradate” (così: Cass. Civ. 30791/2024).
Ebbene, nel caso di specie, la difesa del convenuto in comparsa di costituzione e risposta non opponeva che gli attori non avrebbero mai utilizzato gli appartamenti ma contestava genericamente i calcoli posti a fondamento della pretesa, come anche la stessa richiesta risarcitoria, perché a suo dire privi di riscontro documentale. Inoltre, nella seconda memoria 183 co. 6 cpc il convenuto eccepiva l'introduzione di fatti e circostanze nuovi.
Quest'ultimo rilievo non è condivisibile, in quanto si è già detto che la parte si limitava a precisare la domanda introdotta in citazione, specificando che avrebbe fatto degli immobili un uso indiretto tramite locazione a terzi.
Inoltre, non solo mancava una contestazione specifica che gli attori avrebbero utilizzato gli appartamenti ove tempestivamente ultimati e consegnati ma, ad ogni modo, poteva dirsi raggiunta la prova del pregiudizio sofferto. Tale prova, invero, ben poteva essere fornita mediante presunzioni: trattandosi di immobili da realizzarsi al nuovo in virtù dell'appalto dedotto in giudizio (circostanza incontroversa) può indubbiamente presumersi, secondo l'id quod plerumque accidit, la natura fruttifera di essi e, conseguentemente, ritenersi provato il danno derivante dall'indisponibilità di essi nel termine concordato per la loro ultimazione e consegna. L'idoneità dei beni a produrre frutti veniva, inoltre,
ulteriormente confermata dalla ctu esperita in primo grado che determinava il canone di locazione suscettibile di essere ritratto dalla concessione a terzi del godimento degli immobili.
Sempre in attuazione dei principi espressi dalla Suprema Corte (S.U.
33645/2022) se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è
liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (“…La rilevanza del corrispettivo della locazione, ai fini della liquidazione equitativa del danno derivante dall'impedito godimento del bene, discende proprio dal costituire l'equivalente economico del godimento ceduto nell'ambito del rapporto obbligatorio. Il canone di locazione è parametro privilegiato per la liquidazione del danno ai sensi dell'art. 1226 c.c.,
proprio perché costituente il corrispettivo in un contratto che ha per oggetto il godimento dell'immobile. Dunque il godimento ha un valore economico e esso, nell'ambito di una valutazione equitativa del danno, può essere il medesimo sia se il godimento è diretto, sia se è indiretto mediante la percezione dei frutti civili per il godimento che altri abbia della cosa”).
Si reputa, pertanto, corretta, previa integrazione della motivazione nei termini su esposti, la liquidazione da parte del tribunale, del pregiudizio azionato secondo il parametro del canone locativo di mercato come individuato a mezzo ctu, siccome espressione del potere equitativo del giudice nella liquidazione della perdita subita da parte del proprietario per il mancato godimento indiretto, per impossibilità di locare a terzi.
Inoltre, sarebbe contrario a qualsivoglia canone di buona fede e correttezza esigere un sacrifico quale quello di cui al superiore punto c (con cui si pretenderebbe di imporre ai proprietari di agire per rientrare nella disponibilità degli appartamenti benché non ultimati, di completarli anticipando il relativo costo per poterli locare senza indugio e poi agire per il solo rimborso delle somme occorrenti all'ultimazione dell'opera).
Infine, in relazione alla non imputabilità del danno a inadempimento del Pt_1
tale rilievo deve ritenersi infondato per tutto quanto esposto nel precedente paragrafo 1.
Dovendo circoscrivere la condanna al solo periodo, oggetto di domanda, decorrente dal 30 maggio 2014 al 2018, l'importo spettante agli attori – appellati dev'essere ridotto a euro 34.650,00 (canone locativo di mercato stimato dal Ctu pari a euro 630,00 x 55 mensilità), oltre interessi legali dalla domanda al saldo.


6. Il motivo d'appello sub vi)
Parte appellante ha, infine, lamentato l'erroneità della pronuncia sulle spese in quanto liquidate in misura sproporzionata rispetto al valore della causa
(indeterminabile complessità media) e comunque in misura maggiore rispetto all'importo indicato dalla stessa parte vittoriosa nella nota spese.
Tale motivo deve ritenersi assorbito, dovendo questa corte procedere a una nuova regolamentazione delle spese di entrambi i gradi del giudizio all'esito del parziale accoglimento dell'impugnazione.

7. Parziale riforma della sentenza e spese di lite
L'appello dev'essere accolto per quanto di ragione e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza n. 638/2022 del Tribunale di Sassari che, nel resto, conferma, dev'essere accolta la domanda attrice di risarcimento del danno commisurato al valore locativo limitatamente all'importo sopra precisato e gli attori odierni appellati devono essere condannati in solido, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, al pagamento in favore dell'appellante della somma di euro 1.138,00.
In considerazione dell'esito complessivo della lite, dev'essere Parte_1
condannato alla rifusione dei 2/3 delle spese di entrambi i gradi di giudizio, che si liquidano per l'intero come in dispositivo, in applicazione, quanto al primo grado, dei parametri medi anteriori al DM 147/2022 delle cause di valore indeterminabile complessità media con la riduzione del 30% essendo le pretese dei plurimi assistiti identiche in fatto e in diritto e con l'aumento del 30% per ogni parte oltre la prima e, quanto al presente grado, nei limiti di quanto richiesto con nota spese allegata alla comparsa conclusionale, compensate nel resto. I
costi della ctu esperita in primo grado devono essere posti definitivamente a carico degli attori- appellati per 1/3 e del convenuto – appellante per 2/3.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente decidendo, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione:
- accoglie per quanto di ragione l'appello avverso la sentenza n. 638/2022 del
Tribunale di Sassari e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza, che nel resto conferma: a) accoglie la domanda attrice di risarcimento del danno commisurato al valore locativo limitatamente al periodo dal 30 maggio 2014 al 2018 e condanna al pagamento, in favore degli appellati, della somma di euro Parte_1
34.650,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

b) condanna in solido, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, gli attori odierni appellati al pagamento in favore dell'appellante della somma di euro 1.138,00;
- condanna alla rifusione, in favore di , , Parte_1 CP_1 CP_2
e dei 2/3 delle spese di lite, che liquida per l'intero in Pt_2 CP_3
euro 561,00 per spese, euro 13.756,19 per compensi oltre spese generali, iva e cpa quanto al primo grado e in euro 6970,80 oltre spese generali, iva e cpa quanto al secondo grado;

- pone definitivamente i costi della ctu esperita in primo grado a carico del Pt_1
per 2/3 e dei per 1/3. CP_1
Così deciso in Sassari, il 20/2/2025
La Presidente
Dott. Ssa Cinzia Caleffi
La Consigliera est.
Dott. Ssa Monica Moi