REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
SETTIMA SEZIONE CIVILE
così composta
Dr.ssa AURELIA D'AMBROSIO Presidente est.
Dr.MICHELE MAGLIULO Consigliere
Dr.PAOLO MARIANI Consigliere riunita in Camera di Consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA

nella causa civile n. 1337/2022 Ruolo Generale Civile avente ad oggetto: appello avverso sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 459/2022 vertente
TRA

(C.F. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Aversa, alla via Salvo D'Acquisto n.73, presso lo studio dell'Avv.Luigi Roma, dal quale è rappresentato e difeso, in virtù di in calce all'atto di appello, (pec
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APPELLANTE
E

C.F. ) Controparte_1 C.F._2
APPELLATO CONTUMACE

CONCLUSIONI

Con le note scritte ex art.127 ter c.p.c. l'appellante concludeva riportandosi ai rispettivi atti ed alle conclusioni ivi contenute, chiedendone l'accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 7.5.2013 conveniva in Parte_1 giudizio innanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ed Controparte_1 esponeva che:
- in data 11.04.1997 concludeva contratto preliminare di compravendita con il quale si obbligava ad acquistare lotto di terreno di natura non edificabile, sito in
Trentola-Ducenta alla località “Centore” di are 12.12, mq 1212, da distaccarsi dalla maggiore estensione iniziando dal confine Est e proseguendo verso Ovest, distinto in catasto al foglio 5 infra le particelle 16 e 349. A seguito del frazionamento, tal terreno veniva distinto in catasto alla sezione censuaria: A, foglio 5, particella 5231, di proprietà di che si obbligava a Controparte_1 vendere;

- il prezzo del bene era convenuto in lire 78.000.000, dei quali lire 60.000.000 erano versati in contanti a titolo di caparra confirmatoria per i quali il CP_1 rilasciava quietanza nello stesso contratto preliminare, alla presenza del geom.
CP_2
- la restante somma, pari a lire 18.000.000 che doveva essere pagata in contanti all'atto definitivo, veniva pagata anticipatamente prima della stipula dell'atto pubblico di compravendita, ed in particolare, l'importo di lire 10.000.000 a mezzo assegno Banca Nazionale dell'Agricoltura-filiale di Giugliano in Campania presso il domicilio del alla presenza di , e l'importo Controparte_1 Persona_1 di lire 8.000.000 in contanti presso il domicilio del lla presenza Controparte_1 di e;
Persona_2 Persona_3
- all'art. 5 del contratto preliminare di compravendita il garantiva che CP_1 il terreno oggetto della promessa di vendita era libero da ogni vincolo ipotecario e formalità pregiudizievoli di qualsiasi natura;

- sebbene ripetutamente invitato nel corso degli anni da Controparte_1 Pt_1
alla stipula dell'atto pubblico di compravendita, disertava tutti gli incontri
[...] fissati, non presentandosi alla stipula;
- aveva sempre tollerato il comportamento del , in virtù Parte_1 CP_1 dei rapporti di parentela indiretta con quest'ultimo ( è il cognato Controparte_1 del fratello di , finché a seguito di ispezione ipotecaria presso l'Ufficio Parte_2
Provinciale del Territorio di Caserta accertava che il terreno promesso in vendita era oggetto di pignoramento immobiliare pendente dinanzi al Tribunale di S.
Maria C.V., trascritto con il n. 29563 del 2005 e dunque successivamente alla stipula del contratto preliminare di compravendita;

- in data 19.03.2013 provvedeva alla registrazione del preliminare di compravendita all'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Caserta,
Ufficio Territoriale di Aversa.
Tanto premesso chiedeva: “a) accertare e dichiarare che in virtù della promessa di vendita del 11.04.1997, il lotto di terreno di natura non edificabile, sito in
Trentola-Ducenta alla località “Centore” di are 12.12, mq 1212, da distaccarsi dalla maggiore estensione iniziando dal confine Est e proseguendo verso Ovest, distinto in catasto al foglio 5 infra le particelle 16 e 349, a seguito di frazionamento distinto in catasto alla sezione censuaria: A, foglio 5, particella 5231, è di proprietà esclusiva dell'attore , per l'effetto voglia trasferire, ai Parte_1 sensi dell'art. 2932 c.c. la proprietà del descritto bene immobile in favore dell'attore sig. , con sentenza che faccia luogo alla mancata Parte_1 prestazione del consenso, fissando condizioni e modalità idonee ad assicurare il trasferimento del bene libero da vincoli ed a garantire dall'eventualità dell'evizione; b) ordinare, inoltre, al Conservatore dei Registri Immobiliari di S.
Maria C.V. di trascrivere l'emananda sentenza a favore dell'attore e contro il convenuto, di effettuare ogni altra trascrizione, annotazione e voltura;
c) condannare il convenuto al pagamento delle spese di giudizio.”
Non si costituiva il convenuto, benché regolarmente citato, restando, pertanto contumace.
Depositata documentazione, ammessa ed espletata prova per testi, nonché consulenza tecnica di ufficio, precisate le conclusioni, la causa era assegnata in decisione con i termini di giorni sessanta per il deposito della comparsa conclusionale. Con sentenza n. 459/2022 il Tribunale di S. Maria C.V. rigettava la domanda attorea, ponendo a carico dell'attore le spese di consulenza tecnica di ufficio liquidate in corso di causa.
Avverso tale sentenza, con atto rinotificato in data 3.8.2022 al Servizio centrale di protezione, proponeva appello , sulla base di due motivi, così Parte_1 rubricati: 1) “Della errata conclusione in ordine alla prova della inesistenza di titoli abilitativi rilasciati per la costruzione di fabbricati e simili sul terreno oggetto del giudizio”; 2) “Dell'erronea applicazione dell'art. 2932 cod. civ. in relazione all'art.
1489 cod. civ.: omessa pronuncia”
Chiedeva in accoglimento della domanda proposta in primo grado e in totale riforma dell'impugnata decisione: “1) accogliere il presente appello e in conseguenza accertare e dichiarare che in virtù della promessa di vendita del
11.04.1997, il lotto di terreno di natura non edificabile, sito in Trentola-Ducenta alla località “Centore” di are 12.12, mq 1212, da distaccarsi dalla maggiore estensione iniziando dal confine Est e proseguendo verso Ovest, distinto in catasto al foglio 5 infra le particelle 16 e 349, a seguito di frazionamento distinto in catasto alla sezione censuaria: A, foglio 5, particella 5231, è di proprietà esclusiva dell'attore , per l'effetto voglia trasferire, ai sensi dell'art. Parte_1
2932 c.c. la proprietà del descritto bene immobile in favore dell'attore sig. Pt_1
, con sentenza che faccia luogo alla mancata prestazione del consenso,
[...] fissando condizioni e modalità idonee ad assicurare il trasferimento del bene libero da vincoli ed a garantire dall'eventualità dell'evizione; 2) ordinare, inoltre, al Conservatore dei Registri Immobiliari di S. Maria C.V. di trascrivere l'emananda sentenza a favore dell'attore e contro il convenuto, di effettuare ogni altra trascrizione, annotazione e voltura;
3) condannare il convenuto al pagamento delle spese di giudizio.”
Nonostante la regolarità della notifica, il convenuto rimaneva Controparte_1 contumace.
Acquisito il fascicolo di primo grado, precisate le conclusioni, la causa era assegnata in decisione, con i termini di giorni cinquanta per il deposito della comparsa conclusionale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va in primo luogo dichiarata la contumacia dell'appellato Controparte_1 ritualmente citato e non comparso.
L'appello è infondato e va pertanto rigettato.
Il giudice di primo grado rigettava la domanda avanzata da di Parte_1 trasferimento in suo favore, ai sensi dell'art. 2932 c.c., della proprietà del terreno non edificabile oggetto del preliminare di compravendita, stipulato in data
11.04.1997 con sulla base delle risultanze delle indagini peritali Controparte_1 svolte dal C.T.U. IN , che accertava che sul terreno oggetto del Persona_4 preliminare esistevano costruzioni illegittime dal punto di vista urbanistico e catastale, e, in particolare: n. 3 fabbricati in muratura;
n. 2 fabbricati con struttura in ferro;
n. 1 tettoia con struttura in ferro aperta sui quattro lati, per le quali non era stato rilasciato nessun titolo abilitativo.
Tale circostanza era valutata dal giudice di prime cure come impeditiva del trasferimento del terreno ai sensi dell'art. 2932 c.c..
Rilevava in proposito che “secondo la più recente giurisprudenza della suprema
Corte, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art.2932
c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 17 della I. n. 47 del 1985 ed integra una condizione dell'azione ex art.2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale;
la relativa mancanza è rilevabile d'ufficio, anche in sede di legittimità se la soluzione della questione non richieda indagini non compiute nei precedenti gradi del giudizio e siano acquisiti agli atti tutti gli elementi di fatto da cui desumersi, atteso l'interesse pubblico all'ordinata trasformazione del territorio e le peculiarità della sentenza ex art. 2932 c.c.”; proseguiva poi affermando che “è stato altresì affermato in giurisprudenza che in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n.47, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cod. civ. non solo qualora l'immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione), ma anche quando l'immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Nel caso in cui, invece,
l'immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, non sussiste alcuna preclusione all'emanazione della sentenza costitutiva (Cass. n.28626/17)”; e che,
“analogamente, deve ritenersi preclusa al giudice la possibilità di disporre, ex art.
2932 cod. civ., il trasferimento coattivo della proprietà di un terreno (o di altri diritti reali su di esso) in assenza di certificato di destinazione urbanistica (cfr. Cass.,
Sez. 2, n. 13221 del 06/06/2006; Cass., Sez. 2, n. 17436 del 19/08/2011)”.
Riteneva quindi che, nel caso di specie, risultando realizzati sul terreno dei corpi di fabbrica abusivi, i quali, per il principio dell'accessione, appartengono al proprietario del fondo, il fondo non potesse essere alienato indipendentemente dalle costruzioni ivi esistenti e, conseguentemente, non potesse essere emanata sentenza ex art. 2932 c.c..
Contesta tale decisione l'appellante che, con il primo motivo di appello – rubricato
“Della errata conclusione in ordine alla prova della inesistenza di titoli abilitativi rilasciati per la costruzione di fabbricati e simili sul terreno oggetto del giudizio” – evidenzia che l'accertamento in ordine alla esistenza di titoli abilitativi rilasciati per la costruzione di fabbricati e simili sul terreno oggetto del giudizio era stata eseguita dal C.T.U. a nome di e non del proprietario e formale Parte_1 intestatario del terreno e che per questo l'accertamento aveva Controparte_1 dato esito negativo. Riteneva pertanto che non fosse stata raggiunta la prova dell'inesistenza dei titoli abilitativi.
La censura non merita di essere condivisa.
Effettivamente il C.T.U. eseguiva tali accertamenti a nome di;
sul Parte_1 punto affermava che: “dalla richiesta eseguita presso l'Ufficio Edilizia privata del
Comune di Trentola Ducenta (CE), relativa a titoli abilitativi è risultato che sulla part.lla 5231 del foglio 5, a nome del sig. […] non è stato rilasciato Parte_1 alcun titolo abilitativo per la costruzione di fabbricati e simili, ne consegue che le costruzioni insistenti sul terreno sono da ritenersi illegittime sia dal punto di vista urbanistico che catastale”.
Tuttavia, va considerato che il terreno oggetto del preliminare ha “natura non edificabile”, e tanto risulta sia dalla stessa promessa di vendita, con la quale il
“premette e dichiara di essere proprietario di un appezzamento di CP_1 terreno di natura non edificabile”, sia dalle difese dello stesso appellante.
Ne consegue che, non potendo tale area essere destinata all'edificazione di costruzioni (siano esse residenziali, commerciali o industriali), e, peraltro, non essendo stato prodotto alcun certificato di destinazione urbanistica del terreno, nessun titolo abilitativo poteva essere rilasciato per i fabbricati in muratura e ferro ivi insistenti.
Irrilevante pertanto è che l'accertamento in ordine alla esistenza di titoli abilitativi per la costruzione di fabbricati e simili sul terreno oggetto del giudizio sia stata eseguita dal C.T.U. a nome di e non di essendo Parte_1 Controparte_1 ragionevole ritenere che identico risultato avrebbero dato gli accertamenti compiuti a nome di Controparte_1
Parimenti infondato è il secondo motivo di appello – rubricato “Dell'erronea applicazione dell'art. 2932 cod, civ. in relazione all'art. 1489 cod. civ.: omessa pronuncia” – con il quale l'appellante contesta la decisione del giudice di primo grado per aver “completamente omesso di pronunciarsi” sulla richiesta di “fissare condizioni e modalità idonee ad assicurare il trasferimento del bene libero da vincoli ed a garantire dall'eventualità dell'evizione”.
In particolare, l'appellante deduce che oggetto del contratto preliminare di cui viene richiesta l'esecuzione è il solo terreno e che, se il giudice di prime cure si fosse pronunciato sulle condizioni e modalità idonee ad assicurare il trasferimento del bene libero da vincoli e a garantire dall'eventualità dell'evizione, come richiesto, avrebbe potuto subordinare il trasferimento del bene ai sensi dell'art. 2932 c.c. alla integrale demolizione dei manufatti abusivi insistenti sul terreno oggetto di compravendita. Occorre in proposito osservare che, come rilevato anche dal giudice di prime cure, la nullità comminata dall'art. 17 della l. n. 47 del 1985 (sostituito dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001) che colpisce gli atti di trasferimento di diritti reali relativi ad edifici o loro parti ove da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, rileva anche in caso di atti di trasferimento di terreni sui quali siano state realizzate opere qualificabili come edifici (o loro parti), atteso che in tal caso la compravendita del terreno comporta il trasferimento, a titolo negoziale, anche dei fabbricati, acquisiti in proprietà per accessione ex art.934 c.c. dal venditore del terreno, indipendentemente da chi li abbia costruiti, ancorché non menzionati espressamente nell'atto, salvo che il venditore al momento della cessione conservi espressamente la proprietà a sé o ad altri di tali manufatti (Cass. n.
21083/2022; Cass. n.18195/2020; Cass. n. 8230/2019).
Non rileva dunque che la promessa di vendita menzioni espressamente solo il terreno e non anche i corpi di fabbrica abusivi ivi insistenti, stante che il terreno non può essere alienato indipendentemente dagli stessi, che, per il principio di accessione, appartengono al proprietario del fondo.
Inoltre, è pacifico in giurisprudenza che, nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare, la conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previste dall'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, aggiunto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla l. n. 122 del 2010, costituiscono una condizione dell'azione e devono formare oggetto di accertamento da parte del giudice che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione (Cass. n.
20526/2020; n. 8611/2014).
Nel caso di specie si evince chiaramente la difformità tra i dati catastali relativi al terreno oggetto del preliminare e lo stato di fatto;
infatti, come risulta dalla consulenza tecnica d'ufficio, la sola part.lla 5231 è interessata da accatastamento d'ufficio, non anche i fabbricati ivi insistenti, illegittimi sia dal punto di vista urbanistico che catastale.
Ciò detto, va rilevato che la richiesta formulata in primo grado di “fissare condizioni e modalità idonee ad assicurare il trasferimento del bene libero da vincoli ed a garantire dall'eventualità dell'evizione”, estremamente generica, è in tutta evidenza riferibile al pignoramento immobiliare di cui è oggetto il terreno, pendente dinanzi al Tribunale di S. Maria C.V. e trascritto con n. 29563 del 2005, quindi in data successiva alla conclusione del preliminare, ove all'art. 5 il
DR garantiva che il terreno oggetto della promessa di vendita fosse libero da ogni vincolo ipotecario e formalità pregiudizievoli di qualsiasi natura.
Sul punto è pacifico che la sopravvenienza di un'iscrizione ipotecaria sul bene non impedisce al promissario acquirente di esercitare l'azione ex art. 2932 c.c., potendo egli, in tal caso, sospendere il pagamento del prezzo e chiedere che la sentenza fissi condizioni e modalità di versamento idonee per un acquisto libero da vincoli e garantito da evizione (Cass.n. 23683/2015; 19135/2004).
Tuttavia, nella richiesta come formulata in primo grado certamente non è possibile ricomprendere anche la richiesta di ordine da parte del giudice, ai fini del trasferimento del bene ai sensi dell'art. 2932 c.c., di integrale demolizione dei manufatti abusivi insistenti sul terreno oggetto di compravendita, non avanzata in primo grado, né in atto di citazione, né nella memoria ex art. 183, co.

6. c.p.c.
e formulata per la prima volta specificamente solo in atto di appello.
La richiesta di demolizione, pertanto, costituendo domanda nuova in appello, deve essere dichiarata inammissibile ex art.345 c.p.c..
Pertanto, essendo impedito il trasferimento del terreno ex art. 2932 c.c. per la sussistenza di fabbricati illegittimi dal punto di vista sia urbanistico che catastale sul fondo, merita di essere confermata l'impugnata sentenza.
Alcuna statuizione in ordine alle spese del presente grado del giudizio stante la contumacia dell'appellato vittorioso.
Va rilevato infine che, a norma dell'art.13, comma 1 quater, del D.P.R. n.115 del
2002, introdotto dall'art.1, comma 17, della legge n. 228 del 24.12.2012, e destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti a partire dal 31.1.2013, quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , avverso la sentenza n. 459/2022 del Tribunale di Santa Maria Parte_1
Capua Vetere, nei confronti di con atto rinotificato in data Controparte_1
3.8.2022, così provvede:
a) dichiarata la contumacia dell'appellato Controparte_1
b) rigetta l'appello e conferma l'impugnata sentenza;

c) alcuna statuizione in ordine alle spese del presente grado stante la contumacia dell'appellato vittorioso;

d) dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art.13 comma 1 quater del D.P.R.n.115/2002, per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso in Napoli, addì 19.6.2025
LA PRESIDENTE ESTENSORE
Dr.ssa Aurelia D'Ambrosio