N. R.G. 40/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI TRIESTE
PRIMA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di Trieste, composta dai magistrati: dott. Daniele Venier Presidente est. dott. Alberto Valle Consigliere dott. Sergio Carnimeo Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 40/2025 promossa con ricorso depositato il 4.2.2025 da
(C.F. , in persona del suo amministratore unico e legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante, rappresentata e difesa dall'avv. GUENDALINA Parte_2
LOMARTIRE, presso il cui studio in Forni Avoltri (UD), via S. Antonio n. 27/a, risulta elettivamente domiciliata, per procura alle liti dd. 25.1.2024 allegata al ricorso in appello mediante strumenti informatici
APPELLANTE contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. CP_1 C.F._1
MASSIMILIANO MAENZA, presso il cui studio in Udine, via Castellana n. 4, risulta elettivamente domiciliato, per procura in calce, unita mediante strumenti informatici, all'atto di intimazione di sfratto ex. art. 657, co. 2 c.p.c. e citazione per la convalida dd. 17.01.2024
APPELLATO
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 31/2025 del Tribunale di Udine, pubblicata il
13.1.2025 e non notificata – “cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso diverso”
pagina 1 di 14 CONCLUSIONI
Per l'appellante:
“1) IN VIA PREGIUDIZIALE E CAUTELARE sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata n. 31/2025 del
Tribunale di Udine per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto;

2) IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 31/2025 emessa dal Tribunale di Udine, Seconda Sezione Civile, Giudice Dott.
Francesco Venier, nell'ambito del giudizio n. 502/2024 R.G., comunicata in data 14.01.2025 e non notificata, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si riportano:
“NEL MERITO: in via principale
- respingersi la domanda attorea siccome infondata in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa;

- qualificarsi il contratto come contratto di locazione commerciale ordinando alla parte attrice di rispettare il contratto fino alla sua scadenza (15.12.2026) ovvero sino alla data che il Giudice fisserà; in ogni caso
- respingersi la domanda attorea siccome infondata in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa ordinando alla parte attrice di rispettare il contratto fino alla sua scadenza ovvero sino alla data che il Giudice fisserà”
e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi il
Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto;

3) IN VIA ISTRUTTORIA si chiede l'ammissione della istanze istruttorie non ammesse in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello e nello specifico: l'ammissione di prova testimoniale sulle circostanze indicate nella memoria integrativa dd. 03.06.2024 ed in particolare sulle seguenti circostanze:
“vero che il sig. non ha mai consegnato alla la struttura adibita ad azienda CP_1 Parte_1
con sede al civico 37”
pagina 2 di 14 “vero che l'immobile è privo del libretto di manutenzione e della revisione della caldaia”
“vero che gli impianti televisivo, elettrico e di riscaldamento sono inutilizzabili e mal funzionanti”
“vero che il sig. non ha effettuato le opere di ripristino e le manutenzioni straordinarie CP_1 richieste da Parte_1
“vero che i beni inutilizzabili hanno comportato un mancato guadagno” con i seguenti testi:
- Sig.ra nata a [...], il [...] e residente in [...]
Ravinis n. 14
- Sig.ra nata a [...], il [...] residente in [...]
Pizzul n. 13
- Sig.ra nata a [...], il [...] residente in [...]
Segheria n. 15
- Sig.ra nata a [...] [...] residente in [...]
Daniele n. 85
- Sig.re nato il [...] a [...] ed ivi residente in [...]
n. 14.
- Riservati altri mezzi all'esame delle difese avversarie”;
4) Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
5) Confermare la sentenza impugnata solo con riferimento al rigetto della domanda attorea di condanna della per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c.”. Parte_1
Per l'appellato:
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis,
1) rigettare per i motivi di cui in narrativa l'appello proposta dalla società Parte_1 avverso la sentenza n. 31/2025 dd. 13.01.2025 del Tribunale di Udine;

2) correggere la motivazione della sentenza nella parte in cui statuisce che il regolamento contrattuale fissa la durata del rapporto in tre anni, a far data dal 1 dicembre 2021 fino al 31 dicembre 2023, anziché a far data dal 1 gennaio 2021 fino al 31 dicembre 2023;
3) con vittoria di spese e compensi di lite relativi ad entrambi i gradi di giudizio“.
pagina 3 di 14 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto dd. 17.1.2024 intimava sfratto per finito affitto d'azienda alla data del CP_1
31.12.2023 a relativamente all'attività di bar corrente sotto l'insegna “Allo Stadio” Parte_1
corrente in Tolmezzo, via Divisione Osoppo 37, concessa in affitto con contratto stipulato il
15.12.2020 per la durata di tre anni, essendo stata comunicata tempestiva disdetta con pec e lettera raccomandata a/r dd. 15.9.2023.
2. A seguito di opposizione dell'intimata e della conversione del rito, il Tribunale di Udine definiva il giudizio, accertando la scadenza del contratto alla data del 31.12.2023, condannando sia al rilascio dell'azienda, comprensiva dell'immobile sito al civico 39 di via Parte_1
Divisione Osoppo, sia al pagamento dei canoni, pari a Euro 1.800,00 mensili, maturati e maturandi dalla scadenza del contratto al rilascio, sia infine delle spese di lite.
Il giudice qualificava innanzitutto affitto d'azienda, e non locazione commerciale come sostenuto dall'intimata, il rapporto tra le parti, ritenendo da un lato sussistente un'unitaria e preesistente organizzazione di beni, dall'altro la volontà delle parti di trasferire in godimento l'intero complesso aziendale e non semplicemente l'immobile con le annesse attrezzature.
In particolare, quanto al primo elemento evidenziava che l'esistenza di un complesso di beni riconducibili all'attività di bar risaliva quantomeno al 1972, allorché tali beni furono acquistati dalla madre dell'attore, che poi li donò – con atto di donazione dell'azienda - al figlio e odierno attore il 29.12.2014.
Nel corso degli anni l'attività commerciale fu esercitata da diversi gestori in base a contratti di >; il subentrò alla madre nel rapporto contrattuale con tale CP_1 Per_1
proseguito sino al 30.11.2020, alla cui scadenza venne stipulato il contratto di cui è
[...]
causa con Parte_1
Quanto al secondo elemento (la volontà contrattuale), il giudice valorizzava:
- il titolo del contratto (affitto d'azienda);
- l'oggetto (“azienda avente per oggetto …”);
- i richiami nel contratto alla disciplina degli artt. 2561 e 2562 c.c. nella parte in cui impongono all'affittuario una serie di obblighi di gestione;

- il rinvio alle norme in materia di cessione dell'azienda.
pagina 4 di 14 Escludeva poi la rilevanza del numero civico dell'immobile in cui l'azienda veniva esercitata.
Nel contratto era indicato che l'azienda comprendeva l'immobile al civico 39. L'indicazione come sede del civico 37 non valeva a rendere equivoco l'oggetto dell'affitto, non essendo contestato che avesse a disposizione i locali siti al numero civico 39 (al 37 invece Parte_1 vi era invece l'abitazione del . CP_1
Quanto alla disdetta, andava comunicata almeno 3 mesi prima della scadenza (31.12.2023) del contratto, e quindi entro il 30.9.2023. La disdetta era stata comunicata sia il 15.9.2023 via pec, contestata da in quanto inviata da indirizzo non riconducibile al locatore, sia Parte_1
mediante raccomandata alla sede principale (il cui invio non era andato a buon fine per irreperibilità), alla sede secondaria (ricevuta il 21 settembre) e alla legale rappresentante della società il 25.9.2023.
In ogni caso risultava incontestato il ricevimento della disdetta quantomeno al 25.9.2023, data in cui aveva inviato una lettera al nella quale si faceva riferimento proprio alla Parte_1 CP_1 disdetta ricevuta.
Il Tribunale accoglieva infine la domanda di condanna al pagamento dei canoni maturati dopo la scadenza, considerando applicabile all'affitto d'azienda l'art. 1591 c.c., e ritenendo altresì la domanda ammissibile, pur se non contenuta nell'atto di sfratto, ma nella memoria ex art. 426
c.p.c..
3. Ha proposto appello sulla base dei seguenti motivi: Parte_1
3.1 Con il primo, ha contestato la sussistenza di un complesso di beni organizzati ai fini dell'esercizio di bar.
Secondo l'appellante, l'azienda era inesistente in quanto il al momento di stipulare il CP_1
contratto di affitto, non rivestiva la qualità di imprenditore. E lo stesso era da dirsi per il contratto con il quale gli era stata donata dalla madre l'azienda, privo di oggetto.
3.2 Con il secondo, ha contestato che la volontà delle parti fosse stata quella di trasferire il godimento dell'intero complesso aziendale.
Ha sostenuto in particolare che: Parte_1
- il nomen juris del contratto non è vincolante;

- i beni mobili erano meramente accessori all'immobile, peraltro neppure consegnato;

pagina 5 di 14 - era stata l'affittuaria a organizzare i beni per svolgere l'attività, in quanto gli impianti erano malfunzionanti e non utilizzabili e mancava il libretto di manutenzione e revisione della caldaia.
3.3 Con il terzo motivo, ha rilevato che il contratto prevedeva l'affitto di due immobili: quello al civico 37, sede dell'azienda, e quello al civico 39, accessorio.
L'appellante ha lamentato che il primo immobile non sia mai stato consegnato, trattandosi dell'abitazione del e che il secondo non fosse organizzato ai fini dello svolgimento CP_1 dell'attività di impresa, in quanto gli impianti erano malfunzionanti e non utilizzabili e mancava il libretto di manutenzione e revisione della caldaia.
3.4 Con il quarto motivo, ha ribadito l'eccezione di tardività della disdetta.
Ha sostenuto che il contratto è stato stipulato il 15.12.2020 per tre anni e che quindi il rapporto scadeva il 15.12.2023. Conseguentemente la disdetta doveva essere comunicata entro il
15.9.2023.
Non rileverebbe il fatto che il contratto prevedeva che l'affitto avesse durata di 3 anni decorrenti dal 1.1.2021 al 31.12.2023, in quanto “la durata contrattuale ben si differenzia dalla durata del periodo locativo” (pag. 15 del ricorso in appello).
3.5 Con il quinto motivo, ha eccepito l'inidoneità delle disdette a determinare la cessazione del rapporto, posto che la pec era, al pari delle lettere raccomandate, tardiva e proveniva inoltre da indirizzo non riconducibile al CP_1
3.6 Con il sesto motivo, ha lamentato il mancato accoglimento della prova per testi che avrebbe consentito di acquisire elementi decisivi ai fini della qualificazione del rapporto.
3.7 Con l'ultimo motivo, ha dedotto l'erroneità della condanna al pagamento dei canoni a scadere sino al rilascio, posto che dal mese di dicembre 2023 aveva pagato la minor somma Parte_1
di euro 900,00, così autoridotta in considerazione della mancata consegna di uno dei due immobili e delle precarie condizioni dei beni, e dovendosi inoltre rilevare l'inammissibilità della domanda del in quanto non formulata nell'atto introduttivo del procedimento di sfratto, CP_1 ma solo nella memoria integrativa dd. 15.5.2024.
Previa istanza di sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza, ha quindi Parte_1
concluso per la riforma della sentenza e il rigetto delle domande proposte in primo grado da
CP_1
4. Quest'ultimo si è costituito, contestando la fondatezza dell'appello di cui ha chiesto il rigetto.
pagina 6 di 14 4.1 Quanto al primo motivo, ha sostenuto come la qualità di imprenditore sia irrilevante ai fini della sussistenza dell'azienda, essendo “imprenditore, impresa e azienda … momenti distinti tra loro” che “possono presentarsi separatamente” (pag. 7 della comparsa di risposta).
4.2 Ha evidenziato, relativamente al secondo motivo, come il giudice di primo grado non si fosse limitato, nella qualificazione del rapporto tra le parti, a valorizzare il nomen juris e l'oggetto del contratto, ma avesse indicato tutti gli ulteriori elementi che in modo univoco deponevano per l'esistenza dell'affitto d'azienda.
4.3 Quanto al terzo motivo, ha osservato che il contratto d'affitto specificava in modo chiaro che dell'azienda faceva parte l'immobile sito al civico 39, individuato dai relativi dati catastali, mentre l'abitazione del era sita al civico 37 ed era pacificamente estranea al contratto. CP_1
4.4 Ha rilevato l'infondatezza del quarto motivo, posto che la durata del contratto era stata chiaramente prevista, e decorreva dal 1.1.2021 sino al 31.12.2023. Ha inoltre richiesto la correzione dell'errore materiale contenuto nella motivazione della sentenza impugnata, laddove l'inizio del periodo locativo era stato indicato nel 1 dicembre 2021, anziché nel 1 gennaio 2021.
4.5 In ordine al quinto motivo, ha dedotto la regolarità e tempestività delle disdette.
4.6 Infine, ha censurato l'infondatezza anche del settimo motivo, essendo la domanda di pagamento dei canoni ammissibile, pur se formulata nella memoria integrativa a seguito di conversione del rito, e fondata, attesa l'illegittimità dell'autoriduzione del canone operata da
Parte_1
Il ha quindi concluso per il rigetto dell'appello, con vittoria di spese. CP_1
5. All'udienza del 15.7.2025 la causa è stata discussa e infine decisa mediante lettura del dispositivo.
6. E' infondato il primo motivo di appello.
La circostanza che il non rivestisse la qualità di imprenditore non è idonea a escludere la CP_1
preesistenza dell'azienda, sia allorché l'appellato stipulò l'atto di donazione d'azienda in data
29.12.2014, sia in occasione della cessazione del rapporto d'affitto con . Persona_1
Va invero distinta la titolarità dell'azienda, e quindi la proprietà del complesso unitario di beni mobili e immobili organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa (art. 2555 c.c.), la quale rileva ai fini della sua concessione in godimento, dalla gestione di quest'ultima, dalla quale deriva la qualità di imprenditore.
pagina 7 di 14 Non rileva quindi che il donatario dell'azienda, non fosse - al momento della donazione - CP_1
imprenditore, posto che egli – in virtù di tale atto - acquistò la proprietà dell'azienda, subentrando conseguentemente nel contratto di affitto stipulato dalla madre-donante con la , in capo Per_1
alla quale sussisteva la qualità di imprenditore. ha inoltre contestato di essere subentrata nella gestione dell'impresa alla Controparte_6
, avendo quest'ultima riconsegnato l'azienda al il 28.11.2020 ed essendo il Per_1 CP_1 contratto di cui è causa stato stipulato il 15.12.2020, con conseguente interruzione della gestione stessa.
Si osserva che la destinazione all'esercizio d'impresa dei beni organizzati e legati tra loro da vincolo di interdipendenza e complementarità non può venir meno per effetto del mero decorso di 17 giorni dalla riconsegna dell'azienda da parte della alla stipulazione del contratto Per_1 di affitto tra le odierne parti, consolidato essendo l'indirizzo della Cassazione secondo cui
“oggetto dell'affitto può essere … anche un'azienda in fase statica e non ancora dinamica, cosicché è irrilevante che la parte concedente non svolgesse in precedenza attività imprenditoriale, che detta attività sia stata iniziata dall'affittuario, che i beni aziendali non fossero ancora funzionanti quando è stato stipulato il contratto” (Cass., n. 166/2005).
7. Con il secondo motivo, pure attinente alla qualificazione giuridica del contratto, l'appellante ha censurato la ricostruzione, operata dal giudice di primo grado, della volontà contrattuale delle parti come volte alla concessione in godimento dell'intero complesso aziendale.
Pure tale motivo va disatteso.
7.1 Il nomen juris e l'oggetto del contratto non sono stati considerati dal Tribunale di Udine quali elementi “inderogabili” (pag. 11 dell'atto di appello) dai quali soli ricavare necessariamente la volontà delle parti e quindi la qualificazione del rapporto contrattuale, ma sono stati oggetto di apprezzamento complessivo unitamente agli altri con essi concordanti.
Nella specie, il titolo del contratto (“affitto d'azienda”), che pur non vincola il giudice (v. Cass.,
n. 13399/2005), corrisponde pienamente alla volontà delle parti, come desumibile non solo dalla descrizione analitica dell'oggetto del contratto, costituito dalla <azienda avente per oggetto
l'esercizio di attività di bar, corrente sotto l'insegna “Allo Stadio”>> e costituita da <tutti gli elementi che concorrono a formare il patrimonio aziendale, ad esclusione dei debiti e dei crediti>>, elencati nell'allegato A, ma anche dai richiami normativi sia agli articoli 2561 e 2562
pagina 8 di 14 c.c. dettati in tema di obblighi di gestione dell'affittuario dell'azienda (v. punto 3 del contratto), sia alle norme in materia di cessione d'azienda nelle parti in cui (punto 6) vengono previsti l'obbligo del concedente di <sollevare il conduttore da ogni e qualsiasi responsabilità per debiti, impegni ed oneri relativi all'azienda affittata, nascenti da cause anteriori all'inizio della locazione>> (v. art. 2560 c.c.), e (punto 8) il subentro del conduttore nei <contratti stipulati dal concedente per l'esercizio dell'azienda>> (v. art. 2558 c.c.).
7.2 In secondo luogo, il rilievo dell'appellante secondo cui i beni indicati nell'allegato A al contratto costituirebbero mere pertinenze dell'immobile – peraltro meramente accessorio - consegnato, è infondato, in quanto, da un lato, i beni elencati sono costituiti da impianti e attrezzature inequivocabilmente destinati all'esercizio dell'attività di bar (bancone, vetrine per esposizione di alimenti, lavelli, lavabicchieri, tende da sole, impianto elettrico, ecc.), e dall'altro l'immobile consegnato, sito al civico 39 di via Divisione Osoppo (<dell'azienda affittata fa parte l'unità immobiliare di proprietà dell'affittante … via Divisione Osoppo n. 39>>), individua i locali destinati a pubblico esercizio e quindi non un immobile accessorio, in contrario non rilevando – come evidenziato dalla sentenza impugnata – che nel contratto di affitto sia indicato che la sede dell'azienda sia ubicata al civico 37.
7.3 Infine, le circostanze, allegate da che l'immobile sarebbe stato consegnato Parte_1
privo di libretto di manutenzione e revisione della caldaia, e che gli impianti televisivi, elettrico e di riscaldamento sarebbero malfunzionanti, non sono idonee, quand'anche provate, a escludere il requisito della preesistente organizzazione dei beni oggetto di affitto, potendo invece assumere rilevanza ai diversi fini dell'inadempimento dell'obbligo del concedente di assicurare l'efficienza e il funzionamento dei beni aziendali.
8. Con il terzo motivo sostiene che il contratto avrebbe previsto la consegna alla Parte_1 conduttrice di due distinti immobili, siti rispettivamente ai civici 37 e 39 di via Divisione Osoppo, il primo sede dell'azienda, e il secondo “accessorio” (pag. 13 dell'atto di appello), e ribadisce che solo di quest'ultimo sarebbe stato concesso il godimento.
In contrario, si osserva sia che, come già sopra evidenziato, il contratto tra le parti prevedeva l'affitto di un solo immobile, individuato dai relativi dati catastali e corrispondente ai locali in cui veniva esercitata l'attività d'impresa, siti al civico 39, sia che il diverso immobile al civico
37, pur qualificato come “sede” dell'azienda, corrisponde in realtà – elemento pacifico in quanto pagina 9 di 14 non controverso, essendo stato riconosciuto sin dal primo grado da entrambe le parti¹ – all'abitazione dell'appellato, non potendo quindi costituire oggetto dell'affitto d'azienda.
Va quindi respinto anche il terzo motivo di appello.
9. Il quarto motivo ha a oggetto, al pari del quinto, la questione della disdetta inviata dal concedente, e, segnatamente, la sua tempestività, contestata dall'appellante.
Secondo la durata (3 anni) del rapporto contrattuale decorrerebbe dal 15.12.2020 Parte_1 al 14.12.2023, con conseguente tardività della disdetta del in quanto non trasmessa entro CP_1
tre mesi prima e quindi entro il 14.9.2023, ma – secondo l'accertamento, comunque contestato, del giudice di primo grado – il 15.9.2023.
9.1 Il motivo va disatteso.
L'art. 3 del contratto di affitto stabilisce espressamente e in modo inequivocabile che <l'affitto ha durata di 3 (tre) anni, dal giorno 01/01/2021 … fino al giorno 31/12/2023 …>>, con tacito rinnovo in mancanza di disdetta da inviare entro tre mesi prima della <scadenza>>, e quindi prima del 31.12.2023.
La pretesa dell'appellante di far decorrere la durata triennale del rapporto dal 15.12.2020 e quindi dalla data di stipulazione del contratto è palesemente infondata, posto che le date che a tal fine rilevano sono quelle previste nel contratto dalle parti, e individuate quella iniziale nel 1.1.2021 e quella di scadenza – relativamente alla quale va calcolato a ritroso il termine di tre mesi per la disdetta - nel 31.12.2023.
9.2 Relativamente alla data di decorrenza del contratto, va disposta – in accoglimento dell'istanza dell'appellato – la correzione della motivazione della sentenza impugnata, la quale l'ha erroneamente indicata nel 1.12.2021 (v. pag. 7) anziché nel 1.1.2021, errore peraltro privo di conseguenze in ordine all'accertamento della scadenza del contratto e della tempestività della disdetta.
10. Con il quinto motivo ha contestato l'efficacia delle disdette del concedente, Parte_1 deducendo che quella dd. 15.9.2023 mediante pec sarebbe stata inviata da indirizzo non riconducibile al e quelle inviate mediante lettere raccomandate a.r. sarebbero tardive, in CP_1
quanto ricevute rispettivamente il 18 e il 20 settembre 2023, nonché trasmesse presso una sede secondaria della società affittuaria, e ricevute l'una da una dipendente priva di delega e l'altra dalla sig. senza che ne fosse stata indicata la qualità di legale rappresentante Parte_2 della società stessa.
10.1 Premesso che ogni questione di eccepita tardività della disdetta è superata dall'accertamento che quest'ultima doveva essere inviata entro il 30.9.2023 e non entro il 14.9.2023, si osserva che elemento di carattere assorbente è costituito dal riconoscimento, da parte di Parte_1
dell'avvenuto ricevimento della disdetta quantomeno alla data del 26.9.2023, allorché la Pt_2 inviò, nella sua qualità di amministratore unico della società, al una replica alla < CP_1
contratto d'affitto d'azienda dd. 15/12/2020 bar “allo Stadio”>> (doc. 5 di parte attrice in primo grado), allegandone la tardività, sul presupposto – evidentemente – della sua avvenuta ricezione.
Le disdette inviate dal raggiunsero pertanto lo scopo di rendere tempestivamente edotta CP_1
l'affittuaria della volontà di far cessare alla scadenza il contratto.
E' quindi infondato anche il quinto motivo di appello.
11. Il successivo motivo attiene al rigetto delle prove per testi articolate dalla convenuta in primo grado, il cui accoglimento avrebbe consentito di accertare l'inesistenza dell'azienda e di qualificare quindi il rapporto tra le parti come locazione, anziché affitto d'azienda.
11.1 Il motivo va disatteso.
I cinque capitoli di prova testimoniale ritrascritti nell'atto di appello (e nelle conclusioni in epigrafe) sono irrilevanti in quanto, quand'anche ammessi, inidonei a escludere la preesistenza
– ritenuta dal Tribunale – di un complesso di beni organizzati ai fini dell'esercizio dell'impresa.
In particolare: il primo capitolo (“vero che il sig. non ha mai consegnato alla CP_1 Parte_1 la struttura adibita ad azienda con sede al civico 37”) riguarda l'immobile sito al civico 37, del quale – come sopra argomentato – non poteva essere prevista la consegna all'affittuaria, trattandosi dell'abitazione del concedente;
il secondo e il terzo (“vero che l'immobile è privo del libretto di manutenzione e della revisione della caldaia”; vero che gli impianti televisivo, elettrico e di riscaldamento sono inutilizzabili e mal funzionanti”) attengono alle condizioni di fatto dei beni consegnati, e quindi, come già evidenziato, a un elemento che non assume rilevanza ai fini dell'accertamento dell'esistenza o no dell'azienda; il quarto capitolo (“vero che il sig.
pagina 11 di 14 non ha effettuato le opere di ripristino e le manutenzioni straordinarie richieste da CP_1 Pt_1
) ha oggetto la diversa questione dell'adempimento degli obblighi del concedente, e non è
[...] quindi pertinente;
l'ultimo capitolo (“vero che i beni inutilizzabili hanno comportato un mancato guadagno”) è di contenuto generico e impone ai testi non di riferire un fatto, ma di esprimere un'inammissibile valutazione.
12. Con l'ultimo capitolo ha lamentato l'accoglimento della domanda di condanna Parte_1 al pagamento dei canoni di affitto a scadere sino al rilascio, per due distinte ragioni.
12.1 Con la prima, ha eccepito l'inammissibilità della domanda del per non essere la stessa CP_1
stata proposta con l'atto di intimazione di sfratto e citazione per la convalida.
L'eccezione è infondata.
Secondo la giurisprudenza consolidata, la domanda di pagamento dei canoni a scadere può essere proposta per la prima volta nella memoria ex art. 426 c.p.c., trattandosi di domanda chiaramente connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio (v. tra le altre Cass., n. 5955/2023, la quale ha affermato che “nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre
a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario”).
Nella specie, la domanda in esame fu proposta dall'attore proprio nella memoria ex art. 426
c.p.c., a seguito dell'opposizione allo sfratto di risultando pertanto ammissibile. Parte_1
12.2 Con la seconda, l'appellante ha contestato la propria morosità, sostenendo di avere pagato, dal mese di dicembre 2023, la minor somma di euro 900,00, autoridotta – rispetto al canone convenzionale di euro 1.800,00 mensili - a causa della mancata consegna di uno dei due immobili e delle precarie condizioni dei beni.
Ribadito che il contratto prevedeva la consegna, regolarmente effettuata, di un solo immobile, si rileva che - secondo l'indirizzo costante della Cassazione, espresso in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo ed estensibile all'affitto d'azienda – “la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che
pagina 12 di 14 provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578, primo comma, cod.civ., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare
l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti” (Cass., n. 10639/2012).
è quindi tenuta al pagamento del canone per intero, dalla scadenza del contratto Parte_1
sino a quella dell'effettivo rilascio.
13. Disatteso anche l'ultimo motivo, va respinto l'appello proposto da avverso la Parte_1
sentenza n. 31/2025 del Tribunale di Udine che, per l'effetto, viene confermata.
14. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, con applicazione dei valori medi previsti dal D.M. 55/2014 (e aggiornati dal D.M. 147/2022) per lo scaglione di riferimento (cause di valore da euro 5.200,01 a euro 26.000,00) per le fasi di studio, introduttiva,
e decisionale, esclusa la fase istruttoria, in mancanza di un suo effettivo svolgimento.
14.1 Si dà infine atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'appello a norma del comma 1- bis dello stesso articolo 13.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Trieste, nella suindicata composizione collegiale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 40/2025 R.G., ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 31/2025 del Tribunale di Parte_1
Udine che, per l'effetto, conferma;

- condanna l'appellante alla rifusione delle spese di lite in favore dell'appellato, liquidate in Euro
3.966,00 per compensi, oltre a spese generali, CPA e IVA – se dovuta - ex lege;
- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater D.P.R. 115/2002 a carico dell'appellante per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello.
pagina 13 di 14 Trieste, 15 luglio 2025
Il Presidente estensore dott. Daniele Venier
pagina 14 di 14 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ al punto 3, pag. 4, della memoria integrativa dd. 3.6.2024:”il sig. non ha mai consegnato Parte_4 CP_1 alla la struttura adibita ad azienda con sede al civico 37 che risulta invece essere l'abitazione Parte_1 dell'odierno attore”. Il nella memoria dd. 15.5.2024, pag. 4 ha ricondotto tale discordanza un errore: CP_1
“L'azienda è indicata in tutti i documenti ufficiali come ubicata al numero civico 37, mentre al civico 39 risulta esservi la residenza del sig. (s.v. certificato di residenza, all. 11). È vero che, in loco i numeri civici risultano CP_1 di fatto invertiti e che, quindi, l'immobile ricompreso nell'azienda affittata si trova al civico 39”. pagina 10 di 14