REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona dei magistrati:
dott.ssa Alessandra Piscitiello -Presidente rel.
dott.ssa Maria Teresa Onorato -Consigliere
dott.ssa Paola Martorana -Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile, in grado d'appello, N.R.G. 4916/2011, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza del tribunale di Nola n. 216472011 pubblicata il 27.9.20211 e notificata l'11.11.2011, vertente
TRA
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), eredi di (nato a [...] il [...] C.F._2 Persona_1
e deceduto il 9.12.1999), rappresentati e difesi dall'Avv. RA Guadagni (C.F.
e dall'Avv. AL Guadagni (C.F. ), C.F._3 C.F._4 tutti elettivamente domiciliati in Napoli, alla Piazza Garibaldi n.136, presso lo studio dell'Avv. Giovanni Della Corte (C.F. (fax 081.8038389) (pec C.F._5
, giusta procura a margine dell'atto di appello, con Email_1 espresso avviso, contenuto nel ricorso in riassunzione depositato il 20.5.2024, che tutte le comunicazioni dovranno essere inviate, ai sensi della normativa vigente, alternativamente, attraverso i seguenti canali:
PEC Email_2 FAX 081.803.83.89
APPELLANTI principali
CONTRO
(C.F. ), in qualità di erede testamentaria di CP_1 C.F._6
(nato a [...] il l'1.6.1928, deceduto il 24.7.2003), Persona_2
rappresentata e difesa dall'Avv. Gennaro Iasevoli (C.F. ) C.F._7
( , dal quale è rappresentata e difesa, giusta procura Email_3
in atti, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo sito in Napoli, alla Via
Depretis n.88; pec:- Email_4
APPELLATA/APPELLANTE incidentale
E
(C.F. ; Controparte_2 C.F._8 CP_3
(C.F. ); (C.F. ); C.F._9 CP_4 C.F._10 [...]
(C.F. ); (C.F. Pt_3 C.F._11 Parte_4
); (C.F. ); C.F._12 CP_3 C.F._13
(C.F. ); (C.F. Parte_5 C.F._14 Parte_6
; (C.F. ; C.F._15 Parte_7 C.F._16 [...]
(C.F. ; (C.F. CP_2 C.F._17 CP_3
); nato a [...] il C.F._18 Controparte_5
18.01.1959; nato ad [...] il [...]; tutti in qualità di CP_6 chiamati all'eredità di nata a [...] il [...] ed ivi deceduta Per_3
in data 15.02.2024, rappresentati e difesi dall'Avv. Gennaro Piccolo (C.F.
) (pec , in virtù di giusta procura C.F._19 Email_5 su foglio separato, ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo sito in
AN d'RC (Na), alla Via Madre Teresa di Calcutta n.12
APPELLATI in riassunzione
NONCHE' (C.F. ), in qualità di chiamato all'eredità di CP_7 C.F._20
rappresentato e difeso dall'Avv. Christian LO (C.F. Per_3
) (pec , in virtù di C.F._21 Email_6
procura resa su foglio separato, ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo sito in Casalnuovo di Napoli, alla Via RCra n.110.
APPELLATO in riassunzione
E
, , Controparte_8 Controparte_9 CP_3
(nata il [...]) e , quali eredi di CP_10 Per_3
APPELLATI in riassunzione-CONTUMACI
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.1.Con atto di citazione notificato il 28 ottobre 1998, conveniva, innanzi Persona_2
il Tribunale di Nola, e e, premesso che in data 23.4.1990 era Per_3 Persona_1 deceduto il germano , nato a [...] il [...], coniugato, senza Persona_4 figli, al quale erano succeduti ex lege la moglie e , oltre a lui, gli altri fratelli Per_3
( nato il [...]) e ( nata il 1931) e che in data 9.12.1993 Persona_1 Persona_5 era deceduta anche , nubile e senza figli, lasciando come eredi ex lege esso Persona_5
attore e l'altro germano , chiedeva dichiararsi aperte le successioni Persona_1 legittime dei predetti de cuius e disporsi la divisione dei beni relitti delle due masse, meglio descritti ai capi 1) e 2) del libello introduttivo, previa nomina di CTU per la stima dei beni, la formazione delle quote spettanti ex lege e la predisposizione di un comodo progetto divisionale che tenesse conto dei frutti civili, maturati e maturandi, non corrisposti dai coeredi in possesso dei beni ereditari (segnatamente il piano seminterrato e Per_3 rialzato del fabbricato e il primo piano dello stesso), con spese a carico Persona_1
della massa o a carico della parte che si fosse ingiustificatamente opposta alla divisione.

1.2. Nel costituirsi in giudizio, e non si opponevano alla Persona_1 Per_3
divisione, sostanzialmente aderendo alla domanda attorea.

1.3. In corso di causa, a seguito del decesso di (in data 9.12.1999) si Persona_1
costituivano, quali eredi, i figli e , mentre la moglie Parte_1 Parte_2
pure costituitasi, deduceva e documentava di aver rinunciato all'eredità. CP_11

1.4. Decedeva (il 24.7.2003) anche , coniugato e senza figli, cui succedeva Persona_2 nel processo la moglie quale erede in forza di testamento pubblico n. 104 CP_1
del 14.10.1997 raccolto dal notaio . Persona_6

1.5. Istruita mediante CTU affidata all'arch. , la causa veniva decisa dal Persona_7 tribunale adito con sentenza n. 2164/2011 depositata il 27.9.2011 che così statuiva:
“- dichiara aperta la successione mortis causa di , nato in [...]_4
d'RC il 3.01.1936 e deceduto il 23.4.1990, e di , nata in [...]_5
il 23.10.1931, deceduta in data 9.12.1993;
-dichiara che eredi di sono per legge il coniuge , in ragione di Persona_4 Per_3
due terzi e i fratelli e in ragione di un sesto ciascuno;
Persona_2 Persona_1
-dichiara che eredi di sono i fratelli e in Persona_5 Persona_1 Persona_2 ragione di metà ciascuno;

-accoglie la domanda di divisione, dichiarando sciolta sia la comunione ordinaria esistente tra , (erede di ), e Per_3 CP_1 Persona_2 Parte_1 Parte_2
(eredi di ) sul fondo in AN d'RC, contrada Pacciano, di
[...] Persona_1 are 28 e centiare 30, riportato in catasto al foglio 11 particelle 579 (ex 49) per are 28,04, e
602 per are 00,26, sia la comunione ereditaria relativa alla successione mortis causa a
e , e, per l'effetto, attribuisce a l'appartamento al Persona_4 Persona_5 Per_3 piano rialzato, facente parte del fabbricato in AN d'RC, via san Pietro 156, riportato nel NCEU al foglio 17, particella 115 sub 2; a e Parte_1 Parte_2
, quali eredi di , l'appartamento al primo piano, facente parte del
[...] Persona_1
fabbricato in AN d'RC, via san Pietro 156, riportato nel NCEU al foglio 17, particella 115 sub 3; a coppola quale erede di , il fondo in CP_1 Persona_2
AN d'RC, contrada Pacciano, di are 28 e centiare 30, riportato in catasto al foglio 11 particelle 579 (ex 49) per are 28,04, e 602 per are 00,26 , e il seminterrato facente parte del fabbricato in AN d'RC, via san Pietro 156, riportato nel NCEU al foglio
17, particella 115 sub 1;
-condanna a versare a titolo di conguaglio a la somma di euro Per_3 CP_1
7892,10 (dico settemilaottocentonovantadue/10); condanna e Parte_1 Parte_2
a versare a titolo di conguaglio a la somma di euro 1428,25, importi
[...] CP_1
tutti, da rivalutare secondo gli indici ISTAT dei prezzi al consumo delle famiglie di operai ed impiegati dal 2008 al soddisfo, con gli interessi legali a far tempo dalla pronuncia giudiziale;

-condanna a versare a la somma di euro 40.781,39, oltre Per_3 CP_1 interessi dall'apertura della successione di , sulle rendite individuate anno Persona_4
per anno, come precisato in parte motiva;

-condanna a versare a la somma di euro 22.649,80 oltre Parte_2 CP_1
interessi dal 1994 sulle rendite individuate anno per anno, come precisato in parte motiva;

-pone le spese processuali, comprese le spese di consulenza tecnica, a carico della massa in proporzione alle rispettive quote, spese che liquida per l'attore in euro 250,00 per spese, euro 320000 per diritti di avvocato, euro 4500,00 per onorario di avvocato, per i convenuti
e in euro 2800,00 per diritti di avvocato, euro 4000,00 per Persona_1 Per_3
onorario di causa, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali.”

1.6. A fondamento della decisione il Collegio di primo grado, per quanto ancora di interesse ai fini del gravame, premesso che risultava la concorde volontà delle parti di procedere contestualmente alla divisione dei beni (terreno in contrada Pacciano e fabbricato di via S.
Pietro 156, tutti ubicati in AN d'RC) facenti parte sia delle comunioni ereditarie
(di e ) che della comunione ordinaria (quest'ultima esistente Persona_4 Persona_5 riguardo al terreno di cui era comproprietaria iure proprio anche per acquisto Per_3
fattone con il marito in regime di comunione legale), dopo aver individuato e descritto gli immobili, quantificato la quota di spettanza dei de cuius e sul Persona_4 Persona_5
fabbricato, a seguito di opere di trasformazione volute da entrambi (51% , Persona_4
49% ; cfr. v. pagg. 4 e 5 sentenza gravata) e precisato che nessun diritto di Persona_5 abitazione spettasse a coniuge di (cfr. pagg.

2-4 sentenza Per_3 Persona_4 gravata qui da intendersi richiamate), procedeva a determinare, sulla scorta delle risultanze consulenziali, le quote di spettanza degli eredi e comproprietari (per il fabbricato: 34/100 in favore di 33/100 in favore di , quindi della sua erede Per_3 Persona_2 CP_1
e 33/100 in favore di e, quindi, dei suoi eredi
[...] Persona_1 Parte_1
e ; per il terreno: 10/24 in favore di , 7/24 in favore di Parte_2 Per_3 Per_2
e - e loro eredi), il valore di stima dei cespiti (€ 120.510,00
[...] Persona_1 appartamento al piano rialzato;
€ 105.820,00 appartamento al primo piano;
€ 51.480,00 cantina e posti auto al piano seminterrato;
€ 43.590,00 il terreno), e, acclarata la comoda divisibilità dei beni, in assenza di unanime accordo delle parti, adottava d'ufficio il progetto divisionale elaborato dall'ausiliario come IPOTESI N. 1, ritenendolo preferibile in quanto prevedente quote omogenee, rispettose delle situazioni di possesso esistenti (criterio, peraltro, rispondente all'esigenza palesata dalle parti) e non richiedente frazionamenti.
In merito alla domanda relativa al corrispettivo per il godimento esclusivo dei beni, che precisava essere stata avanzata solo dall'attore e non anche dai convenuti, Persona_2
la accoglieva, affermando essere circostanza accertata e non contestata che Per_2
aveva usufruito in maniera esclusiva del terreno dalla morte della sorella
[...] Per_3
(1993), dell'appartamento al piano rialzato e di parte del seminterrato dalla Per_3
morte del marito (1990), , figlia di , dell'appartamento al Parte_2 Persona_1 primo piano dal 1994.
In ordine al quantum, il tribunale recepiva il criterio di calcolo delle rendite elaborato dal
CTU, fondato sul valore locativo dei cespiti, e, dopo averlo aggiornato secondo gli indici
FOI al mese di luglio 2011, determinava in € 92.896,21 la rendita del piano rialzato, in €
34.983,77 quella del seminterrato, in € 70.140,77 quella del primo piano e in € 3405,61 quella del terreno. Quindi, tenuto conto delle quote spettanti a ciascun erede (sul fabbricato il 34% in favore della 33% in favore di ciascun fratello e dei loro eredi;
sul terreno Per_3
10/24 in favore della 7/24 in favore di ciascun fratello e dei loro eredi) detratte le Per_3
somme dovute da e dalla sua erede per il godimento esclusivo del terreno Persona_2
( € 1419,00 in favore della € 993,30 in favore di ciascuno dei gruppi di eredi e, Per_3 quindi, € 496,65 in favore di ), stabiliva che per il godimento Parte_2 Per_3
esclusivo del piano rialzato e del seminterrato era tenuta a versare all'erede di Per_2 la somma di € 40.781,39 e , per l'uso esclusivo del primo piano, la
[...] Parte_2 somma di € 22.649,80, oltre interessi dall'apertura della successione, sulle rendite individuate anno per anno secondo il criterio meglio spiegato in motivazione (cfr. pag. 8 della gravata decisione).

2.1. Avverso tale decisione hanno proposto appello i sig.ri e Parte_1 Parte_2
eredi di , lamentando: 1) erronea valutazione delle rendite degli
[...] Persona_1
immobili; 2) erronea valutazione del valore del terreno.
Gli appellanti hanno concluso chiedendo, previa sospensione della esecuzione della sentenza impugnata, in parziale riforma della stessa, rideterminare i conguagli tra le parti a seguito della giusta valutazione commerciale del terreno attribuito alla sig.ra CP_1
in via subordinata, rideterminare i conguagli tra le parti, che la sentenza impugnata
[...]
ha calcolato in maniera errata sulla base della C.T.U e delle sue integrazioni;
confermare, in ogni caso, l'attribuzione dei beni come stabilito nella sentenza appellata, tenendo in considerazione la situazione di possesso attuale;
porre le spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio a carico della massa.

2.2. Si è costituita con comparsa di costituzione e risposta depositata il CP_1
22.3.2012 chiedendo il rigetto dell'appello principale e formulando appello incidentale volto alla rideterminazione e/o correzione dei conguagli come operati, a seguito dell'esatto calcolo delle rendite derivanti sia dal fabbricato che dal terreno oggetto di causa, ferma nel resto la sentenza gravata e con spese a carico della massa.

2.3. Ha resistito al gravame anche con comparsa di costituzione e risposta Per_3 depositata il 30.3.2012 con cui ha chiesto rigettarsi l'appello principale e ha, altresì, avanzato gravame incidentale volto al riconoscimento del diritto di abitazione ex art. 540
c.c. in suo favore e dei rilevanti miglioramenti che essa istante aveva apportato nel corso degli anni al patrimonio ereditario, unitamente al marito con conseguente Persona_4
rideterminazione della quota di sua spettanza;
ha anche contestato la stima del terreno e il calcolo delle rendite;
ha concluso chiedendo: a) in via preliminare, sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata;
b) rigettarsi l'appello principale;
c) in accoglimento dell'appello incidentale, dichiarare esecutivo il progetto divisionale redato dal CTU in primo grado, come specificato alle pag. 19 e 20 dell'integrazione alla relazione peritale ( 1° ipotesi) depositata in data 11.9.2008 e, per l'effetto, attribuire ad essa appellante l'appartamento al piano rialzato per un valore di € 120.510,00 con obbligo di conguaglio per
€ 17.472,17; in via gradata disporre nuova ctu per rideterminare il valore del terreno e , di conseguenza, il valore della quota da assegnare ad essa deducente;
regolare le spese del giudizio secondo il principio della soccombenza in caso di infondata opposizione.

2.4. E' stato acquisito il fascicolo d'ufficio del primo grado ed è stata rinnovata la CTU con ordinanza collegiale del 18.1.2019 affidando all'arch. , già nominato in Persona_7 primo grado, il mandato di rispondere al seguente quesito: “a) prendere una più precisa ed approfondita posizione sul valore del terreno oggetto di critica parte degli appellanti principali e dell'appellante incidentale , chiarendo meglio, con il sussidio di Per_3 elementi oggettivi di riscontro, le ragioni che lo hanno indotto a modificare in pejus la stima rispetto alle sue iniziali determinazioni;
b) provvedere eventualmente, nel caso che dovesse ritenere corrette le anzidette ragioni di critica, ferme restando le quote (non controverse tra le parti) e le attribuzioni fatte dal tribunale (anch'esse non in discussione),
a rideterminare i conguagli;
c) ricostruire, secondo tabelle riepilogative chiare ed esaustive, le rendite chieste da rispondendo ai motivi di contestazione CP_1
sollevati dagli appellanti principali e dagli appellati/appellanti incidentali e valutando che il tribunale ha statuito che ha usufruito in via esclusiva del terreno dalla Persona_2
morte della sorella (1993), dell'appartamento al piano rialzato e di parte Per_3 Per_3 del seminterrato dalla morte del marito (1990) e , figlia di Parte_2 Per_1
dell'appartamento al primo piano dal 1994”.

2.5. Depositato l'elaborato consulenziale il 27.7.2019, la Corte, rilevato che dalla relazione depositata dal CTU arch. in data 3.12.2004 era emerso che a partire dal 1975 il Per_7
fabbricato (uno dei due beni immobili oggetto della domanda di scioglimento di comunione) era stato interessato da lavori che avrebbero determinato la costruzione di un manufatto diverso da quello preesistente e poi demolito, ha sottoposto al contraddittorio delle parti la questione rilevata d'ufficio e, in seguito, con ordinanza del 2.9.2021, disposto un supplemento di CTU, affidato al medesimo ausiliario, volto a “verificare la regolarità edilizio-urbanistica del fabbricato oggetto di causa, in assenza di idonea produzione documentale a cura delle parti attestante tale profilo in ottemperanza all'ordinanza riservata di questa Corte depositata il 21.2.2020”.

2.6. Disposti diversi rinvii a seguito di istanze di proroga del CTU di volta in volta autorizzate, il giudizio è stato interrotto a seguito del decesso di dichiarato dal Per_3 suo procuratore costituito all'udienza del 28.02.2024.

2.7. Indi, la causa è stata riassunta su ricorso di (appellante) nei confronti CP_1 degli eredi della de cuius, deceduta senza figli, individuati nei nipoti, figli dei germani della a loro volta deceduti ( sigg.ri AL, , RA , , Per_3 Per_8 Per_9 Per_10 Per_11
che sono risultati correttamente evocati sulla base della documentazione versata in CP_1
atti ( stati di famiglia e certificati di residenza) nelle persone di : eredi CP_12
( nata il [...]), , (quest'ultima CP_3 Controparte_2 Per_12 deceduta, coniugata con e con un figlio;
eredi Controparte_5 CP_6 [...]
( nata l'[...]); ; eredi CP_13 CP_3 CP_10 CP_2 CP_14
; eredi :
[...] Parte_6 Parte_7 Parte_5 CP_15
( nata il [...]); eredi : ; CP_3 CP_16 Controparte_8
( nata il [...]); eredi EA , CP_3 Controparte_9 CP_17 Parte_4
EA ; EA EA : deceduta senza figli. CP_2 CP_4 CP_3 CP_18
Dei su detti successori ex lege si sono costituiti: con l'avv. Christina CP_7
LO ed altresì , (nata il [...]), Controparte_2 CP_3 [...]
, (nata [...]), CP_4 Parte_3 Parte_4 CP_3 Pt_5
, e (nata il
[...] Parte_6 Parte_7 CP_2 CP_3
01/04/1956), e con l'avv. Gennaro Piccolo, tutti al solo Controparte_5 CP_6 fine di rappresentare e documentare la rinuncia all'eredità di e per chiedere di Per_3 essere estromessi dal presente giudizio.
Non si sono, invece, costituiti, pur avendo ricevuto regolare notifica del ricorso in riassunzione, , (nata il Controparte_8 Controparte_9 CP_3
28.6.1967) e di cui, pertanto, ne è stata dichiarata la contumacia (v. ordinanza CP_10 collegiale depositata il 3.12.2024).

2.8. All'esito della positiva verifica della integrità del contraddittorio a seguito di riassunzione, è stata concessa la proroga richiesta dal CTU ed assegnati nuovi termini alle parti.

2.9. Indi, dopo il deposito della relazione peritale (avvenuto in data 4.3.2025) la causa è stata riservata in decisione allo spirare dei termini ex art. 190 cpc assegnati con ordinanza del 27.3.2025 a seguito dell'udienza di precisazione delle conclusioni di pari data, celebrata in forma cartolare ex art. 127 ter cpc.

3. Preliminarmente, occorre verificare d'ufficio la tempestività delle impugnazioni, principale ed incidentali.

3.1. Quanto all'appello principale, dall'esame degli atti risulta che la sentenza impugnata è stata notificata in data 11.11.2011 e l'atto d'appello è stato notificato il 7.12.2011.
Ne deriva la tempestività del rimedio impugnatorio, essendo stato rispettato il termine di gg.
30 previsto dall'art. 325 cpc.

3.2. Risultano, del pari, tempestivi, ai sensi dell'art. 343 cpc, gli appelli incidentali di e entrambi formulati in comparsa di costituzione e risposta, CP_1 Per_3
rispettivamente depositata il 22.3.2012 (quella di e il 30.3.2012 (quella di , CP_1 Per_3 nel termine di venti giorni prima dell'udienza di comparizione fissata nell'atto di citazione
(19.4.2012).

4. Tanto debitamente acclarato, può passarsi all'esame delle questioni di merito oggetto dei gravami.

5.1 Con il primo motivo dell'appello principale, e , Parte_1 Parte_2 eredi dell'originario convenuto , lamentano la parziale erroneità della Persona_1
sentenza gravata nella parte in cui pone a loro carico il versamento della somma di €
22.649,80 in favore di a titolo di differenza tra la rendita goduta per il CP_1 possesso dell'immobile ereditario e quelle spettanti.
A lordo dire, invece, prendendo a riferimento le tabelle di cui alle pagg. da 7 a 12 della relazione peritale dell'arch. depositata il 12.9.2008, l'importo che Per_7 Parte_2
dovrebbe versare alla sarebbe di € 3.702,88, risultato ottenuto partendo dalle quote CP_1 di diritto di ciascun condividente, come correttamente stabilite in sentenza (vale a dire per il fabbricato: 34/100, e , ciascuno, 33/100; Per_3 Persona_1 Persona_2 per il terreno: 10/24, gli altri due 7/24 ciascuno), considerando la stima dei beni Per_3
di cui alle pagg. 13 e 14 della CTU ( come da tabella di pag. 5 dell'atto di appello) e operando il calcolo tenendo conto delle rendite ideali prodotte dal fabbricato dalla morte di
(23.4.1990) e di quelle reali spettanti dalla morte di Persona_4 Persona_5
(9.12.1993), per poi procedere a determinare le rendite spettanti ai condividenti nel periodo
1990-1993 ( tabella n. 6 pag. 8 atto di appello) come differenza tra le quote di diritto
(tabella 4 pag. 7 atto di appello) e quanto da ciascuno goduto ( tabella n. 5 pag. 7 atto di appello); metodo di calcolo ripetuto con i medesimi criteri per il periodo 1994-2011 sia per il fabbricato ( v. tabella n. 8 rendite spettanti, tabella n. 9 rendite godute, tabella n. 10 importi dare/avere tra le parti) e per il terreno ( v. tabella 11 rendite prodotte;
tabella 12 rendite spettanti;
tabella n. 13 rendite godute;
tabella n. 14 importi dare/avere tra le parti).

5.1.1. Il mezzo non merita condivisione.

5.1.2. Giova, in via preliminare, rilevare che l'interesse ad impugnare il capo contenente la condanna al versamento della somma di € 22.649,80 è ravvisabile solo in capo all'appellante , soggetto passivo della condanna, che non si estende a Parte_2 Parte_1
trattandosi di statuizione conseguente al godimento esclusivo del primo piano
[...]
del fabbricato di causa da parte della sola coerede , cui l'altro appellante è Parte_2
estraneo.
Ne consegue va dichiarato inammissibile il primo motivo dell'appello principale in relazione a . Parte_8

5.1.3. Con riguardo a il mezzo è, invece, infondato. Parte_2
Lo stesso, invero, sconta l'errore di fondo di considerare che il rendiconto per i godimenti esclusivi riguardi tutti i condividenti, mentre, come ben chiarito nella gravata sentenza ( cfr. pag. pag. 7 righi 10-12 ), non impugnata sul punto, la domanda relativa al corrispettivo per il godimento esclusivo del fabbricato da dividere è stata avanzata dal solo Per_2
, cui è succeduta mortis causa nei confronti dei convenuti
[...] CP_1 Per_3
e (nella cui posizione di possesso è succeduta la figlia
[...] Persona_1 Parte_2 alla morte del predetto).
Ciò comporta che, diversamente dal calcolo offerto dagli appellanti nelle tabelle contenute nell'atto di appello, non va operata la ricostruzione dei reciproci rapporti di dare/avere tra tutti i condividenti in ragione dei reciproci godimenti, ma, come effettuato dal tribunale, preso in esame esclusivamente il corrispettivo dovuto da per il godimento Parte_2
esclusivo del primo piano del fabbricato in comune (a decorrere dal 1994) nonché, per come si dirà di seguito, il corrispettivo per il godimento esclusivo di del piano Per_3
rialzato e seminterrato del medesimo immobile ( a decorrere dal 1990).

5.1.4. Al riguardo giova richiamare il consolidato orientamento di legittimità secondo cui il rendiconto, ancorché per il disposto dell'art. 723 cod. proc. civ. costituisca operazione contabile che deve necessariamente precedere la divisione, in quanto preliminare alla determinazione della quota spettante a ciascun condividente, non si pone tuttavia in rapporto di pregiudizialità con la proposizione della domanda di divisione giudiziale, ben potendosi richiedere la divisione giudiziale ex art. 1111 cod. civ. a prescindere dal rendiconto, a tanto potendosi e dovendosi provvedere nel corso del giudizio di divisione, purché vi sia apposita istanza delle parti, le quali devono indicare i presupposti di fatto del relativo obbligo (Cass.,
Sez. 2, 4/2/2002, n. 145Cass., Sez. 2, 10/10/2018, n. 25120).
Dunque, il giudice non può disporre il rendiconto senza istanza delle parti, principio che vale, a maggior ragione, nell'ipotesi, come quella di specie, in cui, invero, non si tratta di rendiconto in senso tecnico, vale a dire di domanda restitutoria di frutti civili percepiti da un condividente per l'utilizzo mediato dei cespiti in comune (es. mediante locazione a terzi), bensì di corrispettivo per l'uso esclusivo diretto del fabbricato comune, destinandolo ad abitazione propria, da parte di alcuni dei comunisti (nello specifico , dal 1994, Parte_2
il primo piano del fabbricato di causa;
il piano seminterrato e il piano rialzato Per_3 dalla morte del marito nel 1990; circostante affermate nella sentenza che sul punto non è stata impugnata).

5.1.5. Alla stregua di tali principi, deve, pertanto, disattendersi il calcolo delle rendite proposto da parte appellante nonché quello posto a base del supplemento di CTU svolto in appello, contenuto al capo c) della relazione depositata il 27.7.2019 ( in risposta al quesito
“ricostruire secondo tabelle riepilogative, chiare ed esaustive, le rendite richieste dagli eredi tutti…”) entrambi fondati sull'errato presupposto che la domanda di rendiconto o, meglio, di resa del conto per i godimenti esclusivi, fosse stata avanzata da tutti i condividenti.

5.1.6.Ben può, di contro, ritenersi che il collegio di primo grado non abbia errato, allorché, utilizzando le risultanze della relazione consulenziale del CTU arch. depositata Per_7 l'11.9.2008- peraltro richiamata da parte appellante per ricavarne l'importo delle rendite- ha determinato il corrispettivo dovuto da a ( quale erede di Parte_2 CP_1
) per l'uso esclusivo del primo piano del fabbricato in comunione, Persona_2
considerando il valore locativo-come determinato dall'ausiliario- di tale porzione immobiliare dal 1994 (momento a decorrere dal quale, dopo la morte del padre, Parte_2
ha vissuto nell'appartamento), attualizzandolo alla data della decisione (2011), così
[...] per un totale di € 70.140,77, pervenendo a stabilire quanto spettante alla in ragione CP_1
della sua quota di diritto (33/100), decurtando l'importo così ottenuto (€ 23.146,45) del corrispettivo per il godimento esclusivo del terreno da parte di e della sua Persona_2 erede pari a € 993,30 (v. pag. 8 righi 10-12 della sentenza gravata), sebbene non CP_1
ne fosse stata avanzata richiesta dalle controparti (ma sul punto la non ha svolto CP_1 motivo specifico di doglianza sicché va tenuta ferma la pronuncia sul punto), così addivenendo alla somma liquidata in sentenza di € 22. 649,80.
Alla luce delle considerazioni che precedono, pertanto, va disatteso il primo motivo dell'appello principale.

5.2. Con il secondo mezzo dell'appello principale si deduce l'erronea valutazione del terreno oggetto di divisione, per aver il CTU stimato il bene in € 15 al mq nella relazione integrativa, quando, invece, nella precedente relazione aveva attribuito un prezzo unitario di
€ 25 a mq, senza spiegare le ragioni del ripensamento;
in ogni caso, si osserva che da indagini approfondite ( non effettuate dal CTU) nel locale mercato fondiario per i terreni con caratteristiche similari, il fondo in oggetto avrebbe un valore pari a € 30,00 a mq, pertanto, complessivamente € 87.180,00 ( mq 2906 x € 30,00) in luogo della valutazione pari a € 43.590,00 attribuita nella sentenza gravata, sulla scorta della integrazione alla CTU.

5.2.1. Anche tale mezzo non merita condivisione.
Per rispondere alla contestazione, nel presente grado si è proceduto al rinnovo della CTU, con affidamento dell'incarico allo stesso ausiliario nominato dal tribunale, al quale è stato chiesto di “a) prendere una più precisa ed approfondita posizione sul valore del terreno oggetto di critica parte degli appellanti principali e dell'appellante incidentale , Per_3
chiarendo meglio, con il sussidio di elementi oggettivi di riscontro, le ragioni che lo hanno indotto a modificare in pejus la stima rispetto alle sue iniziali determinazioni;
b) provvedere eventualmente, nel caso che dovesse ritenere corrette le anzidette ragioni di critica, ferme restando le quote (non controverse tra le parti) e le attribuzioni fatte dal tribunale (anch'esse non in discussione), a rideterminare i conguagli..”.
Nel rispondere al quesito, l'arch. , nella relazione depositata il 27.7.2019, Persona_7 ha chiarito le ragioni della doppia stima offerta in primo grado, spiegando che l'erroneo valore di mercato, di € 25,00 al mq, assegnato al terreno nella prima consulenza tecnica d'ufficio ( quella datata 30.11.2004) era dipeso dall'erronea identificazione della coltivazione esistente (si trattava di frutteto e non noccioleto, come fatto osservare da uno dei CTP) e dall'aspettativa di una variazione (migliorativa) della destinazione urbanistica del terreno, di cui aveva avuto informale notizia durante gli accessi presso gli uffici comunali, che non aveva, poi, trovato riscontro.
Ha, quindi, ribadito la correttezza del valore di € 15,00 al mq, dopo aver dato conto di aver effettuato “nuove indagini approfondite ed aggiornate nel locale mercato fondiario per terreni con caratteristiche similari, avvenute tramite colloqui con diverse agenzie operanti sul mercato di AN d'RC, e dopo aver constatato l'attuale stato dei luoghi, dal quale emerge uno stato di abbandono evidente sia dalla presenza di vegetazione spontanea, sia da una mancata cura delle essenze arboree ancora presenti sull'area” ( v. pag. 7 della ctu).
Le suddette conclusioni non risultano contestate dalle parti né in sede di operazioni peritali né nelle comparse conclusionali e, in quanto fondate su un metodo di stima corretto, preceduto dal rinnovo di indagini di mercato, ben possono essere utilizzate per confermare la stima del terreno di causa recepita nel progetto divisionale adottato nella gravata sentenza.
Ne consegue il rigetto del mezzo in esame.
Da qui l'integrale rigetto dell'appello principale.

6. Vanno a questo punto esaminati i gravami incidentali.

6.1. Quanto all'appello incidentale di (ora suoi eredi indicati in epigrafe), va Per_3 subito respinto il secondo mezzo, che tende a mettere in discussione il valore di stima del terreno da dividere, e tanto per le ragioni già sopra esposte in risposta all'appello principale, da intendersi ripetute.

6.2. Risulta, invece, inammissibile il primo motivo, con cui si deduce che la quota di spettanza di andrebbe ricalcolata tenendo conto del suo diritto di abitazione Per_3 sulla casa coniugale e degli esborsi sostenuti, insieme al marito per i Persona_4
miglioramenti apportati al fabbricato in comproprietà.

6.2.1.La censura, invero, ripete le difese già svolte in primo grado e disattese dal tribunale, senza misurarsi con il contenuto della decisione che, nell'affermare che “nessun diritto di abitazione sull'appartamento posto al piano rialzato e di uso dei mobili ivi esistenti spetta al coniuge di ”, ha spiegato che tale soluzione risiede nel fatto che “il CP_19
fabbricato…è in comune con la sorella (art. 540 c.c.)”. Per_3
Trattasi di argomento non scalfito dalle considerazioni svolte dall'appellante incidentale e che, peraltro, è conforme al dettato normativo, che richiede che l'immobile sia di proprietà del de cuius o in comunione tra questi e il coniuge superstite, escludendo, quindi, il sorgere del diritto di abitazione nel caso di immobile in comunione tra il coniuge deceduto e un terzo, come nella specie, non essendo in tale ipotesi realizzabile l'intento del legislatore di assicurare, in concreto, al coniuge sopravvissuto il godimento pieno del bene oggetto del diritto;
in tale ultima evenienza, peraltro, neanche spetta a quest'ultimo l'equivalente monetario del diritto di abitazione, nei limiti della quota di proprietà del qualitativo alla successione del coniuge sopravvissuto, garantendo in concreto il godimento dell'abitazione familiare (v. Cass. N. 29162 del 2021).

6.2.3. Anche in ordine ai miglioramenti, l'appello è aspecifico limitandosi a dedurre che erano stati effettuati con esborsi anche di essa senza, tuttavia, quantificarne Per_3
l'importo e indicare da quali elementi probatori raccolti in primo grado risultasse tale circostanza, così da rappresentare una non critica al ragionamento del primo giudice che, sul punto, ha affermato che le opere di trasformazione dell'immobile erano state volute da entrambi gli originari proprietari, vale a dire e , ( circostanza Persona_4 Persona_5 pacifica per assenza di contrasto tra le parti) e che detti lavori erano stati pagati dai fratelli e , come si evinceva dalla scrittura privata del 21.12.1978 tra i due soggetti e il Per_3 Per_4
costruttore relativa al versamento del saldo dovuto, senza che risultassero documentate ulteriori spese a carico di uno solo dei fratelli o dei loro eredi durante la gestione dei cespiti comuni ( v. pag. 7 sentenza gravata).

6.2.4. Va, dunque, integralmente disattesa l'impugnazione incidentale di Per_3

7. Resta da esaminare l'appello incidentale di . CP_1
Con un unico mezzo si contesta il calcolo delle rendite relative al terreno oggetto di divisione sull'assunto che lo stesso era rimasto nel godimento di ( dante Persona_2 causa della fino al luglio 2003 e, dopo la morte del predetto, nessuno dei CP_1 condividenti ne aveva avuto il possesso esclusivo.
Si chiede, pertanto, la rideterminazione dell'importo totale delle rendite escludendo dal calcolo quelle del terreno a decorrere dal luglio 2003.

7.1. La censura non merita condivisione.
Invero, la circostanza dell'abbandono del godimento del terreno da parte di CP_1
subentrata al marito , non è circostanza di cui l'appellante ha offerto prova Persona_2 in primo grado né risulta dalle verifiche effettuate dall'ausiliario nel corso delle sue indagini. In ragione di tale vuoto probatorio, il tribunale ha ben considerato le rendite del terreno fino alla pronuncia, stabilendone la debenza in ragione delle quote di diritto.
Ne consegue l'infondatezza dell'appello incidentale.

8. Occorre, ora, occuparsi della questione sollevata d'ufficio dalla Corte circa la regolarità urbanistica del fabbricato di causa, che va risolta alla luce delle pronunce della Suprema
Corte a Sezioni Unite intervenute medio tempore.

8.1. Come è noto, allo scioglimento della comunione di diritti reali, disciplinata dall'art. 1111 c.c., così come allo scioglimento della comunione legale e di divisione dei beni comuni di cui agli artt. 191 e 194 c.c., si applica la nullità prevista dalla L. 28 febbraio 1985,
n. 47, art. 17 e dall'art. 40, comma 2 legge 47/1985, il primo sostanzialmente riprodotto, a seguito della sua abrogazione, nell'art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 con riferimento a vicende negoziali inter vivos relative a beni immobili privi della necessaria concessione edificatoria (Cass. 16222/2023). Tale nullità ha carattere assoluto ed è quindi rilevabile d'ufficio e deducibile da chiunque vi abbia interesse, in quanto quel regime normativo, sancendo la prevalenza dell'interesse pubblico alla ordinata trasformazione del territorio rispetto agli interessi della proprietà e mirando a reprimere ed a scoraggiare gli abusi edilizi, limita l'autonomia privata e non dà alcun rilievo allo stato di buona o mala fede dell'interessato (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23541 del 09/10/2017).

8.2.1 Trattasi di principio affermato dalle Sezioni Unite anche in riferimento allo scioglimento delle comunioni ereditarie.
Invero, la Suprema Corte a Sezioni Unite (Cass. n. 25021/2019), con un revirement rispetto al consolidato orientamento pregresso, ha risolto, in senso affermativo, la questione di massima di particolare importanza sottoposta al suo esame, relativa alla applicabilità o meno, allo scioglimento delle comunioni ereditarie, della nullità sancita dagli artt. 17 comma 1 e 40, comma 2 legge 47/1985, ora riprodotto, come detto, a seguito di abrogazione, nell'art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001.

8.2.2. Con altra pronunzia (Cass. 8230/2019) le Sezioni Unite hanno, poi, risolto il contrasto interpretativo insorto tra le Sezioni semplici della Suprema Corte, sulla natura formale o sostanziale della nullità sancita dalle predette disposizioni, dando seguito all'orientamento prevalente secondo cui la nullità in questione è ascrivibile alla categoria di nullità prevista dall'art. 1418 terzo comma c.c. e non a quella del primo comma della medesima disposizione.
In particolare, si è affermato che la nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile.
In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è perciò valido, a prescindere dalla conformità o meno della costruzione realizzata al titolo menzionato, senza che rilevi la distinzione tra variazioni essenziali e non essenziali elaborata sulla scorta dell'art. 31 del DPR 380/2001, agli effetti della individuazione delle conseguenze sanzionatorie ivi previste.

8.2.3. Nel caso di scioglimento di comunioni ereditarie su fabbricati, occorre, allora, guardare all'atto di acquisto inter vivos in forza del quale l'immobile è pervenuto al de cuius, esulando dall'accertamento ogni indagine sulla conformità o meno del “realizzato” a quanto è stato assentito con il titolo abilitativo;
l'indagine deve, cioè, arrestarsi al dato della nullità testuale, con riguardo al momento del perfezionamento dell'acquisto inter vivos in favore del de cuius, con conseguente irrilevanza delle trasformazioni successive subite dall'immobile in un tempo successivo alla stipula dell'atto.

8.2.4. Sulla base di tali coordinate ermeneutiche, come dimostra il supplemento di consulenza dell'arch. depositato il 4.3.2025, non sussistono impedimenti alla Per_7
divisione atteso che il fabbricato di causa risulta dotato di Licenza Edilizia n° 56/75, e le variazioni dallo stesso immobile subite che lo rendono, allo stato, non più conforme al grafico di progetto allegato alla predetta licenza, integrano abusi cosiddetti secondari, a prescindere dalla natura essenziale o non essenziale secondo le norme tecniche urbanistiche ed edilizie delle modifiche apportate, ininfluenti ai fini della possibilità di addivenire alla sua divisione.

8.3. Va, pertanto, confermata la sentenza gravata anche nella parte in cui ha disposto lo scioglimento delle comunioni (ereditarie e ordinaria, come sopra specifico) aventi ad oggetto il fabbricato di causa.

9. Stante il rigetto di tutte le impugnazioni, ricorrono i presupposti per la compensazione integrale delle spese del grado tra tutte le parti.

9.1. Le spese della CTU espletata nel presente grado, essendosi resa necessaria per dare risposta alle critiche di tutti gli appellanti (principali e incidentali) vanno poste a carico degli stessi, in solido, nella misura già liquidata con separato decreto.
10. Posto che il procedimento è iniziato in data anteriore al 30 gennaio 2013, non è applicabile il disposto dell'art. 13 comma 1 quater DPR 2002 n. 115 inserito ex art. 1, c.17, legge 24 dicembre 2012 n. 228.

P.Q.M.


La Corte d'appello di Napoli, 2^ sezione civile, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, sull'appello principale proposto e , quali eredi di Parte_1 Parte_2 Per_1
e su quelli incidentali proposti da quale erede di
[...] CP_1 Per_2
, e , (nata il
[...] Controparte_8 Controparte_9 CP_3
28.6.1967) e quali eredi di avverso la sentenza del tribunale di CP_10 Per_3
Nola n. 2164/2011 depositata il 27.9.2011, così definitivamente provvede:

1- Dichiara il difetto di legittimazione nel presente grado di , CP_7 [...]
, (nata il [...]), Controparte_2 CP_3 CP_4 Parte_3 [...]
, (nata [...]), , Parte_4 CP_3 Parte_5 Parte_6
e (nata il [...]), Parte_7 CP_2 CP_3 CP_5
e per rinuncia all'eredità di
[...] CP_6 Per_3

2- Rigetta l'appello principale;

3- Rigetta gli appelli incidentali;

4- Compensa le spese del presente grado tra tutte le parti;

5- Pone le spese della CTU svolta nel presente grado definitivamente a carico, in solido, degli appellanti principali e , e degli appellanti incidentali Parte_1 Parte_2
ed eredi di sigg.ri , CP_1 Per_3 Controparte_8 [...]
, (nata il [...]) e nella misura liquidata con CP_9 CP_3 CP_10
separato decreto.
Così deciso in Napoli, li 8.10.2025
Il presidente estensore
Dott.ssa Alessandra Piscitiello