N. R.G. 1383/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE d'APPELLO di BOLOGNA
SEZIONE III CIVILE
La Corte, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giovanni Salina Presidente Relatore dott.ssa Manuela Velotti Consigliere dott.ssa Silvia Romagnoli Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1383/2021 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
BERTAGLIA UGO, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Piazza Mazzini
10, MODENA.
APPELLANTE contro
(C.F. con il patrocinio dell'avv. RONCAGLIA CP_1 C.F._2
ALESSANDRO e dell'avv. OBICI FRANCESCA, elettivamente domiciliato presso il loro studio in Viale Corassori 26, MODENA.
APPELLATA

CONCLUSIONI
pagina 1 di 21 Le parti hanno precisato le conclusioni come da note sostitutive di udienza, ex art. 127 ter c.p.c., in data 29 ottobre 2024, depositate telematicamente.

FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio, innanzi CP_1 al Tribunale di Modena, la sorella e la figlia di quest'ultima CP_2 [...] al fine di ottenere la pronuncia di risoluzione, per eccessiva onerosità Pt_1 sopravvenuta, del contratto preliminare di compravendita, datato 8 maggio 2009, avente ad oggetto l'immobile promessole in vendita dalla convenuta, sito in via Ascani 25 in
Modena, e, per l'effetto, la condanna di quest'ultima alla restituzione della caparra confirmatoria già versata di € 30.000,00; in subordine, domandava la riduzione del prezzo per la presenza nell'immobile di vizi e difetti, nonchè per il suo stato di abbandono.
In particolare, l'attrice deduceva che : 1) le parti, in data 8 maggio 2009, avevano sottoscritto una scrittura privata con cui era stato previsto il termine di stipulazione del contratto definitivo di vendita al 30 ottobre 2009; 2) tale ultima data era stata differita al
31 dicembre 2009 in accordo tra le parti e la società OR ON s.r.l. a cui CP_1 aveva promesso di vendere un immobile di sua proprietà con distinto contratto la
[...] cui conclusione era essenziale per l'odierna appellata, in quanto fonte della provvista necessaria all'acquisto del bene posto in vendita dalla sorella;
3) la società OR
ON s.r.l. aveva, tuttavia, chiesto un differimento dei termini per la stipula della vendita e, consapevole delle ripercussioni di tale differimento sul perfezionamento del contratto definitivo tra e si era assunto l'impegno di CP_1 CP_2 corrispondere a un'indennità predeterminata per la ritardata stipula del CP_2 definitivo;
4) il termine veniva nuovamente differito al 30 aprile 2010 e, nonostante la mancata stipulazione del contratto definitivo, la promittente venditrice CP_2 non aveva promosso iniziative giudiziali volte a ottenere l'adempimento coattivo degli obblighi nascenti dal suddetto contratto preliminare;
5) nel 2014, fra e CP_1
che agiva in rappresentanza della madre, era intercorsa della Parte_1 corrispondenza allo scopo di trovare un'intesa per la riduzione del prezzo, senza, pagina 2 di 21 tuttavia, addivenire ad a una soluzione utile;
6) con missiva del 30 ottobre 2014,
[...] aveva fissato, quale prezzo di compravendita, la somma di € 320.000,00 e, Pt_1 quale termine per la stipula del rogito, la data del 15 novembre 2014, anticipando l'intenzione di agire giudizialmente per ottenere l'esecuzione coattiva del contratto preliminare ove rimasto inadempiuto.
Sulla scorta di tali premesse in fatto, l'attrice deduceva, di contro, l'inadempimento della promittente venditrice e, concludendo, chiedeva “darsi atto dell'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 8/5/2009 dalle signore
[...]
avente ad oggetto l'immobile sito in Modena, via Ascani n. 25, Pt_2 CP_2
e per l'effetto condannare parte convenuta alla restituzione, alla SI.ra CP_1 della somma di € 30.000,00 corrisposta a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo, nonché l'ulteriore somma di € 30.000,00 incassata dalla signora direttamente da OR ON;
per l'effetto condannare la stessa al Pt_1 risarcimento ex art. 96 c.p.c. per aver resistito in giudizio con mala fede. IN OGNI
CASO : accertare e dichiarare la responsabilità delle SInore e CP_2 Parte_1
per i danni riportati dalla SI.ra nella propria abitazione, nonché
[...] CP_1 sulle parti comuni dell'edificio, a seguito della omessa adozione delle ordinarie cautele e della mancata osservanza della dovuta diligenza nella cura e conservazione del bene immobile di proprietà della SI.ra nonché ai sensi degli artt. 1494, 2043, CP_2
2051 c.c., come evidenziati nella allegata perizia e come meglio verranno individuati e quantificati in corso di giudizio;
per l'effetto condannare controparte al risarcimento dell'importo che risulterà a tale titolo dovuto, e relativo a tutti i danni patiti e patiendi dalla SI.ra per le causali di cui sopra, e da quantificarsi in corso di CP_1 giudizio”.
Le convenute si costituivano in giudizio separatamente, eccependo, in particolare, quanto a il proprio difetto di legittimazione passiva, e, quanto a Parte_1
l'inadempimento dell'attrice. CP_2
La convenuta chiedeva, quindi, pronunciarsi sentenza sostitutiva del CP_2 contratto definitivo non concluso e, inoltre, la condanna dell'attrice al risarcimento del pagina 3 di 21 danno, al rilascio delle parti comuni dell'immobile, oggetto del contratto preliminare, indebitamente occupate da quest'ultima, nonché al pagamento dell'indennità di occupazione relativa non solo alle parti comuni dell'edificio, ma anche a due appartamenti di proprietà della menzionata convenuta resi inaccessibili dall'occupazione da parte della sorella del vano scale, oltre al rimborso delle tasse dalla stessa corrisposte in relazione ai beni comuni sino alla prevista stipulazione dell'atto definitivo di vendita.
Nel corso del giudizio, la convenuta OS CI decedeva in data 12 giugno 2018, e l'altra convenuta si costituiva in prosecuzione, in proprio e quale erede Parte_1 della madre, dando atto dell'intervenuta alienazione a terzi, in data 18 marzo 2020, dell'immobile per cui è causa.
Successivamente, il Giudice di prime cure disponeva CTU volta alla determinazione del valore locativo delle porzioni immobiliari occupate dalla promissaria acquirente e, all'esito, fissava udienza di precisazione delle conclusioni.
Con sentenza n. 1670/2020, il Tribunale di Modena, sulle conclusioni precisate dalle parti, 1) dichiarava cessata la materia del contendere in relazione alle domande formulate da 2) rigettava la domanda di restituzione della caparra proposta CP_1 da quest'ultima; 3) accertava e dichiarava il diritto di a trattenere le Parte_1 somme già corrisposte da a titolo di caparra confirmatoria e le somme di CP_1 denaro già ricevute da OR ON;
4) condannava al pagamento di CP_1 un'indennità di occupazione pari a € 5.449,75, oltre interessi legali dalla data odierna al soddisfo, nonché alla restituzione di € 24.995,00, oltre a interessi legali;
5) rigettava le ulteriori domande proposte da 6) condannava al rimborso Parte_1 CP_1 in favore di delle spese di lite;
7) poneva le spese di ctu a carico di Parte_1
CP_1
In particolare, il Tribunale di Modena, preso atto dell'intervenuta alienazione a favore di terzi del bene immobile oggetto di preliminare e considerata l'insussistenza in capo alle parti di un concreto interesse alla sua risoluzione e/o adempimento, dichiarava cessata la relativa materia del contendere, rigettava la domanda di restituzione della caparra pagina 4 di 21 confirmatoria pari a € 30.000,00 formulata dall'attrice ritenendo che il CP_1 reiterato differimento della stipulazione del contratto definitivo fosse imputabile alla stessa promissaria acquirente in conseguenza delle contestuali richieste di rinvio avanzate da OR ON s.r.l.
Accoglieva, invece, la domanda proposta da in qualità di erede di Parte_1
di condanna dell'attrice al pagamento di un'indennità per l'occupazione CP_2 abusiva da parte di di alcune parti comuni (tre garage e quattro rampe di CP_1 scale) come da quest'ultima ammessa con verbale di conciliazione del 19 aprile 2019, quantificata, in base alla disposta c.t.u., in € 5.449,75, rigettando l'analoga domanda in relazione ai due appartamenti, asseritamente resi inaccessibili in conseguenza dell'occupazione delle parti comuni, atteso che la richiesta di indennità – per come formulata – presupponeva la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento grave della promissaria acquirente CP_1
Respingeva, inoltre, la domanda di risarcimento del danno da lucro cessante per mancato conseguimento dei canoni e quella per il pagamento di un'indennità da ritardo nella stipulazione del rogito, in quanto ritenuta ricompresa nell'indennità pattuita a carico di
OR ON s.r.l.
Condannava altresì l'attrice al rimborso degli esborsi sostenuti da controparte a titolo di
IMU e TARI la cui quantificazione, pari a complessivi € 24.995,00, non risultava contestata e, infine, rigettava, in quanto ritenute nuove, le ulteriori domande proposte da
(rimborso del compenso dell e delle spese per la Parte_1 Parte_3
, risarcimento del danno per la successiva vendita dell'immobile in questione a Pt_4 prezzo inferiore).
Con atto di citazione ritualmente e tempestivamente notificato, nelle Parte_1 suddette qualità, ha convenuto in giudizio, innanzi all'intestata Corte d'Appello, CP_1
proponendo impugnazione avverso la suddetta sentenza.
[...]
In particolare, l'appellante ha dedotto, quali motivi di gravame, l'erroneità della sentenza di primo grado nella parte in cui, non considerando il mutamento della domanda di adempimento in quella di risoluzione del contratto per inadempimento della pagina 5 di 21 promissaria acquirente come formalizzato a verbale di udienza 19.12.2019, il Tribunale aveva rigettato le sue richieste risarcitorie.
L'appellante aveva, quindi, concluso chiedendo, testualmente: “Voglia l'Ill.ma Corte adita, in parziale riforma della sentenza n. 1679/2020 pronunciata dal Tribunale di
Modena nel procedimento Rg n. 1250/2016, non notificata, depositata in cancelleria e pubblicata in data 23.12.2020. Dare atto dell'intercorso mutamento della domanda di adempimento formulata con comparsa di costituzione del 04.01.2017 in quella di risoluzione per inadempimento imputabile alla parte promissaria Agense CI, per effetto della dichiarazione a verbale di udienza 18.12.2019, ovvero in subordine, per effetto delle Note Riepilogative Autorizzate del 18.12.2020. ovvero, in ulteriore subordine per effetto del presente atto (citazione in appello). Costituire l'inadempimento di al contratto preliminare 08.05.2009 e successive integrazioni. CP_1
Condannare conseguentemente la parte inadempiente al risarcimento dei danni arrecati col proprio inadempimento e comunque con la propria condotta, assommanti ad €
200.059,80, ovvero la somma superiore che emergerà in corso di causa, al netto degli importi già liquidati nella sentenza gravata, oltre interessi. In ogni caso dichiarare l'inammissibilità ed il rigetto dei capi di appello incidentale, delle domande e istanze formulate dalla difesa avversaria, oltre a dichiarare il passaggio in giudicato delle statuizioni da quest'ultima non gravate.
Con comparsa di risposta ritualmente e tempestivamente depositata, si è CP_1 costituita in giudizio e, contestando la fondatezza dei motivi di gravame ex adverso dedotti, ha, a sua volta, chiesto, in via di appello incidentale, l'integrale riforma della sentenza di primo grado per avere il Giudice di prime cure, in violazione dell'art. 112
c.p.c., omesso di pronunciarsi sulla domanda di risarcimento dei danni all'immobile di sua esclusiva proprietà e alle parti comuni, rigettato la domanda di risoluzione del contratto preliminare e di restituzione della caparra confirmatoria e, invece, accolto la domanda avversaria di riconoscimento di indennità di occupazione.
L'appellata ha, per ciò, concluso, nel merito, chiedendo: “Voglia l'Ecc.ma Corte adita, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e reietta, premesse le declaratorie del caso e di ragione, in riforma integrale della sentenza n°1679/2020 emessa dal Tribunale di pagina 6 di 21 Modena in data 23/12/2021 ogni contraria istanza ed eccezione respinta, In via preliminare Accertarsi la nullità della sentenza di primo grado, per violazione dell'art
112 c.p.c., per i motivi dedotti in atti, con ogni conseguente provvedimento.
IN VIA PRINCIPALE ed INCIDENTALE : Darsi atto dell'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 8/5/2009 dalle signore
[...]
e avente ad oggetto l'immobile sito in Modena, via Ascani n. 25 , CP_1 CP_2
e per l'effetto condannare la SI.ra , in proprio e/o nella sua qualità erede Parte_1 della CI alla restituzione, alla SI.ra della somma di € CP_2 CP_1
30.000,00 corrisposta a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo, nonché l'ulteriore somma di € 30.000,00 incassata dalla signora Pt_1 direttamente da OR ON respingere le domande proposte tutte spiegate da
, in proprio e/o nella sua qualità erede della CI OS, siccome Parte_1 infondate, sia in fatto che in diritto e comunque non provate, tardive per i motivi esposti, respingendo l'appello preposto in ogni sua parte. IN OGNI CASO : accertare e dichiarare la responsabilità delle SInore e per i danni CP_2 Parte_1 riportati dalla SI.ra nella propria abitazione, nonché sulle parti comuni CP_1 dell'edificio, a seguito della omessa adozione delle ordinarie cautele e della mancata osservanza della dovuta diligenza nella cura e conservazione del bene immobile di proprietà della SI.ra nonché ai sensi degli artt. 1494, 2043, 2051 c.c., CP_2 come evidenziati nella allegata perizia e come meglio verranno individuati e quantificati in corso di giudizio;
per l'effetto condannare , in proprio e in qualità di Parte_1 erede della CI al risarcimento dell'importo che risulterà a tale titolo dovuto, CP_2
e relativo a tutti i danni patiti e patiendi dalla SI.ra per le causali di cui CP_1 sopra, e da quantificarsi in corso di giudizio. Respingere le domande tutte spiegate da
, in proprio e/o nella sua qualità erede della CI siccome Parte_1 CP_2 infondate, sia in fatto che in diritto e comunque non provate, tardive per i motivi esposti respingendo l'appello proposto in ogni sua parte. Con vittoria delle spese di lite, di entrambi i gradi di giudizio, oltre alle spese generali, C.P.A. e I.V.A. come per legge”.
pagina 7 di 21 Nel corso del giudizio, all'esito dell'udienza tenuta in modalità cartolare, ex art. 127 ter c.p.c., in data 29 ottobre 2024, la Corte, sulle conclusioni precisate dalle parti con note depositate in via telematica, ha trattenuto la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

Appello principale :

- errata applicazione, violazione di norma di diritto;
mutamento della domanda di adempimento in quella di risoluzione imputabile alla parte promissaria (art. 1453 c.c.); omessa valutazione dell'intercorso mutamento della domanda formalizzato al verbale di udienza del 19.12.2019 e in sede di note autorizzate con precisazione delle conclusioni del 18.12.2020.
- Conseguenti statuizioni risarcitorie.

I motivi di impugnazione “principale” come sopra proposti da vanno Parte_1 delibati congiuntamente in ragione della loro reciproca connessione, essendo volti a ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dell'appellata e la conseguente condanna di quest'ultima al risarcimento CP_1 dei danni asseritamente sofferti.
Ed invero, con il primo motivo, ha censurato l'appellata sentenza per Parte_1 omessa pronuncia in merito alla domanda di risoluzione per inadempimento della promissaria acquirente.
Al riguardo, giova anzitutto precisare che l'originaria convenuta e de cuius CP_2
all'udienza del 19 dicembre 2019, aveva mutato l'iniziale domanda di
[...] adempimento contrattuale in quella di risoluzione a seguito del protratto inadempimento della controparte.
L'odierna appellante lamenta, quindi, che il giudice di prime cure ha omesso di pronunciarsi sulla domanda come sopra mutata, nonostante il dimostrato inadempimento della promissaria acquirente la quale, benchè formalmente diffidata, si era CP_1 pagina 8 di 21 illegittimamente sottratta alla stipulazione del contratto definitivo entro il termine ab initio pattuito al 31.10.2009 e poi consensualmente prorogato al 31.01.2012.
Il motivo in esame è infondato.
Sul punto, la Corte ritiene che, diversamente da quanto dedotto dall'appellante, il
Giudice di prime cure si sia correttamente pronunciato, dichiarando la cessazione della materia del contendere, con conseguente assorbimento di ogni domanda finalizzata all'esecuzione ovvero alla caducazione del contratto de quo, in considerazione del fatto che, in pendenza del giudizio, il bene immobile - oggetto di preliminare – era stato alienato a terzi, il che aveva determinato il venir meno dell'interesse delle parti al coattivo adempimento del relativo accordo divenuto ormai impossibile o alla inutile declaratoria giudiziale della sua risoluzione, fatte, ovviamente, salve le pretese risarcitorie comunque formulate e reiterate dalle parti.
Infatti, nel caso di specie, la cessazione della materia del contendere è stata dichiarata sul presupposto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale come allegata in corso di causa (alienazione a terzi del bene immobile) e del conseguente venir meno dell'interesse delle parti alla invocata pronuncia giudiziale di adempimento o scioglimento del rapporto negoziale.
Con il secondo motivo, l'appellante ha chiesto che, in riforma, in parte qua, della sentenza resa dal Tribunale di Modena, la Corte, previo accertamento dell'inadempimento della promissaria acquirente condannasse CP_1 quest'ultima al risarcimento del danno conseguentemente patito dalla promittente venditrice a titolo sia di danno emergente (spese per i professionisti incaricati e per imposte quantificato in complessivi € 44.765,75), che di lucro cessante (mancato godimento e deprezzamento del bene, per complessivi € 187.950,00; occupazione sine titulo, quantificato in € 127.950,00), assumendo, sotto quest'ultimo profilo come controparte avesse ammesso, a verbale di conciliazione del 19 aprile 2019, di avere impedito a l'accesso alle porzioni descritte in atti. CP_2
Infine, l'appellante ha dedotto l'erroneità dell'impugnata sentenza nella parte in cui il giudice di prime cure ha rigettato la richiesta di liquidazione dell'indennità per ritardata pagina 9 di 21 stipulazione del rogito di vendita in quanto ritenuta assorbita da quella corrispostale da
OR ON, senza, però, considerare che tale ultima indennità era stata liquidata sino al 31.12.2012 e che la successiva vendita del bene in questione era divenuta possibile soltanto dopo la sua liberazione.
Il motivo è infondato.
Ed invero, nella fattispecie in commento, sia la promittente venditrice e, per essa, la sua avente causa, che la promissaria acquirente asseriscono, reciprocamente, che l'accordo definitivo non sia stato concluso per inadempimento dell'altra.
Secondo costante e consolidato orientamento giurisprudenziale, nei contratti a prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento, in caso di contestazioni e addebiti reciproci tra i contraenti, è necessario far luogo ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambo le parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti, perché
l'inadempimento deve essere addebitato esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento colpevole prevalente, abbia alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte con il contratto, dando causa al giustificato inadempimento dell'altra parte (v. ad es., Cass. Civ., n. 20614/2009).
Tale valutazione comparativa, sia pure in base al criterio di soccombenza virtuale, deve essere effettuata anche a fronte di una declaratoria di cessazione della materia del contendere, al fine di esaminare le domande risarcitorie coltivate dalle parti.
Orbene, premesso che, incontestatamente, la stipulazione del rogito è stata differita a seguito di reiterate richieste della promissaria acquirente è evidente che il CP_1 trasferimento dell'immobile promesso in vendita sia stato impedito da fatto ascrivibile a quest'ultima.
Infatti, risulta per tabulas che i termini inizialmente pattuiti per la stipulazione del contratto definitivo erano stati vanamente prorogati su richiesta di al fine di CP_1 consentirle di procurarsi la necessaria provvista mediante l'alienazione di un altro immobile alla società OR ON, la quale, dopo avere, a sua volta, procrastinato la pagina 10 di 21 conclusione di quest'ultima vendita, non ha acquistato il bene di proprietà di CP_1
vanificando così il perfezionamento anche della prima operazione a causa della
[...] conseguente incapacità finanziaria di quest'ultima e nonostante i reiterati differimenti ad essa concessi dalla promittente venditrice a cui non è certamente CP_2 opponibile l'origine dell'insolvenza della propria promissaria acquirente.
Ne discende, quindi, che la mancata stipulazione del contratto definitivo è dipesa essenzialmente da fatto imputabile alla condotta dilatoria della promissaria acquirente il cui inadempimento appare, per ciò, comunque ben più grave di quanto CP_1 da quest'ultima addebitato alla promittente venditrice.
Affermata la prevalenza dell'inadempimento della promissaria acquirente e CP_1 passando, quindi, all'esame delle pretese risarcitorie avanzate dall'appellante
[...]
per ciò che concerne l'invocato ristoro del danno emergente, quantificato in Pt_1 complessivi € 44.765,75, giova sul punto precisare che tale voce di danno consisterebbe, in primis, negli esborsi sostenuti per saldare i compensi dei professionisti incaricati nel corso della sfumata operazione immobiliare e per il pagamento delle imposte gravanti sull'immobile promesso in vendita.

La doglianza in esame è infondata.
Infatti, la documentazione prodotta dall'appellante a supporto della suddetta pretesa risarcitoria offre un quadro poco e chiaro ed incompleto circa i pagamenti effettuati e le relative causali, non essendo state versate in atti le corrispondenti fatture o altri documenti commerciali/fiscali attestanti l'an ed il quantum degli allegati esborsi, nonché il nesso eziologico/causale e, quindi, la relazione funzionale tra questi e la compravendita de qua.
In assenza di adeguato riscontro probatorio, la domanda in esame non può, in parte qua, trovare accoglimento.
Con riferimento alla liquidazione delle imposte, il motivo in esame è, ancor prima che infondato, inammissibile, atteso che la sentenza di primo grado aveva accolto la relativa domanda, condannando al pagamento del preteso importo. CP_1 pagina 11 di 21 Tuttavia, la suddetta statuizione dovrà, di seguito, essere comunque sottoposta al vaglio della Corte in quanto oggetto di uno dei motivi di appello incidentale proposto da
CP_1

Con riferimento al risarcimento del danno da lucro cessante, l'odierna appellante ha, come detto, chiesto, a tale titolo, la condanna di al pagamento di € CP_1
187.950,00, di cui 127.950,00 per il mancato godimento del bene e il residuo per il deprezzamento dallo stesso medio tempore registrato.
Sotto entrambi i profili sopra allegati, la pretesa risarcitoria appare infondata.
Ed invero, il Giudice di prime cure ha, preliminarmente, ritenuto nuova e, dunque, inammissibile la domanda di risarcimento del danno da vendita a terzi del bene de quo a prezzo inferiore rispetto a quello pattuito con e, nel merito, ha comunque CP_1 disatteso la richiesta affermando che il minor prezzo successivamente conseguito non era in alcun modo imputabile alla condotta tenuta dalla promissaria acquirente bensì alle ordinarie dinamiche del mercato immobiliare.
Le motivate argomentazioni del primo Giudice, tuttavia, non sono state adeguatamente confutate e smentite dall'appellante, né in punto di tempestività della domanda, né sotto il profilo dell'imputabilità della allegata svalutazione dell'immobile a fatto e colpa dell'appellata.
Quanto al preteso risarcimento del danno da occupazione sine titulo e mancato godimento delle (ulteriori) porzioni immobiliari di sua proprietà meglio descritte in atti, ha censurato la decisione del Tribunale di Modena nella parte in cui non Parte_1 ha liquidato in suo favore il corrispondente importo di € 127.950,00 benchè la stessa appellata avesse ammesso nel verbale di conciliazione del 19 aprile 2019 di averle impedito l'accesso mediante l'occupazione delle parti comuni (vano scale).
Anche il motivo in esame è infondato.
Infatti, come affermato dal primo Giudice con motivazione condivisibile, la allegata impossibilità di raggiungere e accedere ai suddetti (ulteriori) immobili, per poter costituire fonte di pregiudizio per la loro proprietaria presupponeva, in conformità al pagina 12 di 21 costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, che quest'ultima fornisse la prova dell'esistenza di opportunità di guadagno, ad esempio mediante la stipulazione di contratti di locazione con terzi interessati, sfumate a causa della allegata inaccessibilità ai beni, non essendo risarcibile la mera compromissione del diritto di proprietà ex se.
Infatti, secondo la Corte di legittimità, ai fini della liquidazione del danno per occupazione abusiva degli immobili, i fatti costitutivi del diritto al risarcimento devono essere allegati dal proprietario-attore e, se contestati dall'occupante-convenuto, anche provati (Cass. Civ., n. 6909/2025).
In particolare, la Suprema Corte ha precisato che il danno emergente corrisponde alla concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo (restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale) e, con riguardo al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato (Cass., Sez. Un., n. 33645/2022).
Nel caso di specie, si è limitata ad affermare che dall'inaccessibilità dei Parte_1 due appartamenti provocata dall'occupazione abusiva del vano scale, dovesse discenderne la condanna dell'occupante al pagamento di un'indennità pari CP_1 al valore locatizio dei due appartamenti fino alla data di ripristino del loro accesso.
Tuttavia, non avendo l'appellante assolto all'onus assertivo e probatorio nei termini come sopra illustrati dalla Corte di Cassazione, la domanda risarcitoria in esame deve essere, sotto questo specifico profilo, senz'altro rigettata, confermando, per ciò, la condanna di primo grado al risarcimento del danno da occupazione sine titulo nel solo importo liquidato in sentenza in forza del riconoscimento operato da a CP_1 verbale di conciliazione in precedenza richiamato.
Quanto al danno da ritardata stipulazione del rogito di vendita, il Giudice di prime cure ha respinto la relativa domanda in ragione del fatto che, per il medesimo titolo, la parte promittente venditrice percepiva un'indennità dalla società OR ON le cui pagina 13 di 21 richieste di differimento nell'ambito dell'altra trattativa avevano, come detto, procrastinato i termini di conclusione della vendita oggetto di causa.
L'appellante ha impugnato la suddetta statuizione, deducendo che il Tribunale aveva omesso di considerare che l'indennità corrispostale dalla società OR ON era stata liquidata soltanto sino al 31.12.2012, mentre nulla le era stato versato per il successivo periodo di occupazione protrattosi sino al 30.05.2019, data di liberazione e, quindi, di accessibilità dell'immobile che, solo da quel momento avrebbe potuto essere messo in vendita o locato.
Anche questo motivo è infondato.
Infatti, secondo espressa pattuizione, la promittente venditrice ha trattenuto la caparra confirmatoria di € 30.000,00 versatale dalla promissaria acquirente, con conseguente tacitazione di ogni pretesa risarcitoria derivante dalla mancata conclusione dell'affare, fatta, ovviamente, salva la facoltà di rinunciare alla caparra e di agire per ottenere il ristoro del lamentato e dimostrato maggior danno.
Sul tema, la Suprema Corte ha affermato che, in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 c.c., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall' inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento ad esso;
ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli artt. 1453, 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'art. 1223 c.c. (Cass. Civ., n.
18850/2004; Cass. Civ., n. 10178/2021).
Anche le Sezioni Unite hanno stabilito che i rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale, da una parte, e azione di recesso e di ritenzione della caparra, dall'altra, stiano in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale. (Cass.,
SS.UU., n. 553/2009; Cass. Civ., n. 28298/2021).
Invero, l'alternativa tra il recesso del contratto per inadempimento con ritenzione della caparra confirmatoria (ovvero con il diritto di chiedere il doppio della caparra versata) e pagina 14 di 21 la risoluzione non è tra recesso e risoluzione di diritto, bensì tra recesso e risoluzione giudiziale con eventuale risarcimento del danno che andrà liquidato nella sua effettiva entità (Cass. Civ., n. 5095/2015).
Conseguentemente, la promittente venditrice, optando per il trattenimento della caparra, ha espressamente rinunciato a conseguire il ristoro di altri eventuali danni di maggiore entità, se, ovviamente, dimostrati nell'an e nel quantum, considerata la natura alternativa e non complementare dei rimedi di cui agli artt. 1385 e 1453 e 1223 c.c.
Rigettato integralmente l'appello principale, occorre ora procedere all'esame dei motivi dedotti in via di appello incidentale.
- Sulla violazione dell'art. 112 c.p.c.: mancata disamina e pronuncia della domanda proposta in via principale dalla signora in ordine alla CP_1 richiesta di risarcimento dei danni rilevati nell'immobile di sua esclusiva proprietà e sulle parti comuni.

Con il primo motivo di appello incidentale, lamenta l'omessa pronuncia da CP_1 parte del Tribunale in merito alla propria domanda di risarcimento dei danni subìti dall'immobile di sua proprietà in conseguenza della omessa o insufficiente manutenzione delle limitrofe proprietà di e, oggi, iure successionis, di CP_2
che avrebbe provocato il diffondersi di muffe, la caduta della grondaia, Parte_1 oltre a una maggior dispersione di calore.
Orbene, pur dovendosi rilevare l'omessa pronuncia da parte del Giudice di prime cure in ordine alla suddetta pretesa risarcitoria, il motivo in esame è, in ogni caso, infondato.
Infatti, per conseguire l'invocato risarcimento danni, era tenuta, ex art. CP_1
2043 c.c., a dimostrare, non soltanto l'esistenza degli inconvenienti lamentati, ma anche la loro riconducibilità, sul piano eziologico, alla carente manutenzione degli immobili allora di proprietà di e, come detto, oggi di CP_2 Parte_1
pagina 15 di 21 Tuttavia, le allegazioni svolte sul punto dall'odierna appellata/appellante incidentale sono del tutto generiche e apodittiche, e, quindi, sfornite di adeguato riscontro probatorio.
Del resto, con il ricorso per ATP, ex art. 699 c.p.c., depositato nel corso del giudizio di primo grado, si era limitata a chiedere - senza però offrire adeguata prova - CP_1 il ristoro dei danni da infiltrazioni e muffe, a suo dire, imputabili, causalmente, alla totale incuria della limitrofa proprietà della sorella asserendo di avere, per ciò, CP_2 subìto un aggravamento del proprio quadro clinico.
La Corte, tuttavia, ritiene che, in difetto di elementi di valutazione di segno contrario,
l'asserita omessa manutenzione degli appartamenti oggi divenuti di proprietà di
[...]
e, conseguentemente, la formazione all'interno dell'immobile di Pt_1 CP_1 di infiltrazioni e degli altri lamentati inconvenienti, debbano semmai imputarsi Pt_5 non al negligente comportamento dell'odierna appellante (rectius, della sua dante causa), bensì alla condotta illegittima posta in essere dall'appellata, la quale, occupando sine titulo il vano scale, aveva, in tal modo, impedito per lungo tempo l'accesso ai due appartamenti di proprietà della sorella che, come esposto, ne ha riacquistato la disponibilità soltanto nel 2019 come da verbale di conciliazione del 19 aprile 2019, impedendole, così, di provvedere agli interventi eventualmente necessari.
- Risoluzione del contratto preliminare e restituzione della caparra confirmatoria: fondatezza della domanda
Con il secondo motivo, reitera la richiesta di restituzione della caparra CP_1 confirmatoria di € 30.000,00, assumendo che il contratto preliminare stipulato nel 2009 si era risolto in quanto novato a seguito di trattativa intercorsa con nel Parte_1 corso del 2014.
Il motivo è infondato.
Come noto, la novazione oggettiva, ex art. 1230 c.c., presuppone la dimostrazione, nella specie da parte di della sussistenza di una causa novandi, di un animus CP_1 novandi e di un aliquid novi.
pagina 16 di 21 La causa della novazione deve emergere dall'interesse delle parti alla sostituzione del rapporto obbligatorio preesistente con un nuovo rapporto.
Eventuali trattative tra le parti volte a una modifica delle condizioni originariamente pattuite sono, invece, riconducibili a una transazione meramente conservativa, piuttosto che ad una di carattere novativo.
Sul tema, la giurisprudenza di legittimità è univoca nel ritenere che la transazione - per quanto idonea a modificare la fonte del rapporto giuridico controverso - non determina necessariamente l'estinzione di quest'ultimo, per cui occorre la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1230 e cioè non solo una situazione di oggettiva incompatibilità tra il vecchio ed il nuovo, ma altresì che le parti abbiano inequivocabilmente inteso concludere un nuovo rapporto in sostituzione di quello originario, detto animus novandi.
Pertanto, va qualificata novativa una transazione che determina la estinzione del precedente rapporto e ad esso si sostituisce integralmente, di modo che si verifichi una situazione di oggettiva incompatibilità tra il rapporto preesistente e quello dell'accordo transattivo, cioè sorga dall'atto una obbligazione oggettivamente diversa dalla precedente.
Costituisce, invece, transazione semplice o altrimenti detta conservativa l'accordo con il quale le parti si limitano ad apportare modifiche solo quantitative ad una situazione già in atto e a regolare il preesistente rapporto mediante reciproche concessioni, consistenti anche in una bilaterale e congrua riduzione delle opposte pretese in modo da realizzare un regolamento di interessi sulla base di un quid medium tra le prospettazioni iniziali.
(Cass. Civ., n. 7522/2005).
Nel caso di specie, la mancata stipulazione del contratto definitivo è, come in precedenza affermato, riconducibile alla condotta dilatoria della promissaria acquirente
CP_1
Né dalla corrispondenza intercorsa tra le parti nel 2014 emerge una volontà delle contraenti di estinguere l'originario contratto per dar vita a un nuovo accordo, ma piuttosto si evince l'interesse della promissaria acquirente a ottenere una riduzione del prezzo per eccessiva onerosità sopravvenuta.
pagina 17 di 21 Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, l'atto con il quale le parti convengono la modificazione quantitativa di una precedente obbligazione ed il differimento della scadenza per il suo adempimento, non costituisce una novazione e non comporta, dunque, l'estinzione dell'obbligazione originaria.
Come precedentemente enunciato, la novazione oggettiva implica, infatti, l'inequivoca, comune, intenzione di entrambe le parti di estinguere l'originaria obbligazione (c.d. animus novandi), sostituendola con una nuova, e l'"aliquid novi", inteso come mutamento sostanziale dell'oggetto della prestazione o del titolo del rapporto (Cass.
Civ., n. 15980/2010).
Pertanto, in costanza del preliminare de quo, manteneva legittimamente Parte_1 la facoltà di scelta tra il recesso con relativo trattenimento della caparra e l'azione autonoma di risoluzione e risarcimento danni.
Non a caso, sono state rigettate tutte le altre domande risarcitorie formulate dall'odierna appellante, fatta salva l'indennità per l'occupazione delle parti comuni in quanto riconosciuta espressamente dalla stessa in conformità a quanto espresso CP_1 dalla giurisprudenza di legittimità che ha chiarito che il trattenimento della caparra confirmatoria equivale ad accettazione di tale somma a titolo di integrale risarcimento del danno e che la parte non può, dunque, pretendere ulteriori e maggiori danni (Cass.
Civ., n. 28573/2013).
- indennità di occupazione e altre poste risarcitorie.
Con il terzo motivo, impugna la sentenza di primo grado nella parte in cui CP_1 la stessa è stata condannata al pagamento dell'indennità di occupazione invocata da controparte.
In particolare, l'appellante incidentale asserisce che i beni in questione le erano stati concessi in comodato dalla sorella e che alcun danno era stato ex adverso CP_2 provato.
Ha, inoltre, censurato la statuizione di condanna al rimborso delle somme anticipate da controparte a titolo di imposte (IMU e TARI) sul presupposto, a suo dire erroneo, della loro mancata contestazione, rilevando, al riguardo, come, in data 14.9.2020, la stessa avesse espressamente contestato la debenza di tutti gli importi pretesi da controparte. pagina 18 di 21 Il motivo è solo parzialmente fondato.
Sotto il primo profilo (indennità di occupazione), occorre osservare come l'esistenza dell'asserito contratto di comodato inter partes non sia stata in alcun modo dimostrata, dovendosi, anche in considerazione delle contrarie e non confutate allegazioni di controparte volte, appunto, ad ottenere la liberazione dell'immobile ed il ristoro del danno da occupazione sine titulo.
Con riferimento alle somme poste a suo carico a titolo di rimborso di imposte IMU e
TARI, censura la sentenza nella parte in cui la relativa statuizione si fonda, CP_1 ex art. 115 c.p.c., su una presunta non contestazione della pretesa avversaria, invece dalla stessa specificamente contestata con nota autorizzata del 14.9.2020.
Il motivo è fondato.
Infatti, come contestato dall'allora attrice, la censurata decisione concerne somme dovute a titolo di imposte (IMU e TARI) le quali costituiscono obbligazioni (tributarie) aventi natura propter rem, in quanto il tributo è legato alla titolarità o alla detenzione di un determinato immobile e il soggetto passivo (il contribuente) è individuato proprio in base a questo collegamento con il bene.
Ne discende che fino al passaggio di proprietà, spetta al promittente alienante provvedere al loro pagamento.
Peraltro, deve, sul punto, osservarsi come l'importo della caparra confirmatoria, trattenuta da pari a € 30.000,00, sia, in ogni caso, pienamente capiente Parte_1 rispetto all'ammontare di tali imposte e, quindi, integralmente satisfattiva della relativa pretesa.
Come precedentemente esposto, la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole ex lege, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la (sola) caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata, non potendo pretendere l'ulteriore ristoro dei danni.
pagina 19 di 21 Ne consegue che, una volta riconosciuto il diritto del promittente venditore a ritenere la caparra confirmatoria ricevuta, in relazione alla dichiarazione di “risoluzione” avanzata, non può essere ammessa la concorrente tutela risarcitoria. (Cass. Civ., n. 5201/2025).
Pertanto, in parziale accoglimento dell'appello incidentale nei termini sopra specificati,
l'impugnata sentenza deve essere, in parte qua, riformata, condannando l'odierna appellante alla restituzione, in favore di per la suddetta causale, della CP_1 somma di € 24.995,00, oltre interessi di legge dal suo pagamento al saldo.
- Spese di lite
Con l'ultimo motivo, ha chiesto la riforma del capo di sentenza relativo alla CP_1 condanna integrale alle spese di lite e di ctu.
Il motivo è fondato.
Infatti, in considerazione dell'esito complessivo della lite, e, in particolare, dell'integrale rigetto delle domande proposte dall'originaria attrice del parziale CP_1 accoglimento dell'appello incidentale successivamente proposto da quest'ultima, del parziale accoglimento delle domande avanzate in primo grado dalla allora convenuta e, infine, dell'integrale rigetto del suo appello principale, nel caso di specie, ricorrono le condizioni per disporre la parziale compensazione delle spese di entrambi i gradi di giudizio in misura di 2/3, liquidando, come da dispositivo, il restante 1/3 a carico di quale parte maggiormente soccombente. CP_1
Infine, l'integrale rigetto dell'appello principale costituisce, ai sensi del D.P.R. n.
115/2002, così come modificato da L. n. 228/2012, presupposto per dichiarare
[...] tenuta al versamento del doppio del contributo unificato. Pt_1


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
RIGETTA
l'appello principale proposto da Parte_1
pagina 20 di 21 In parziale accoglimento dell'appello incidentale proposto da e, quindi, in CP_1 parziale riforma della sentenza n. 1679/2020, resa dal Tribunale di Modena in data
23.12.2020
CONDANNA
nelle suddette qualità, al pagamento, in favore di per la Parte_1 CP_1 causale di cui in premessa, della somma di € 24.995,00, oltre interessi legali dalla data del suo precedente pagamento al saldo.
DISPONE la parziale compensazione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio in misura di
2/3, e, per l'effetto,
CONDANNA al rimborso, in favore di del restante 1/3, liquidato, quanto CP_1 Parte_1 al giudizio di primo grado, in € 740,00 per spese e € 2.800,00 per compenso di avvocato, oltre accessori, se e come dovuti per legge, e, quanto al giudizio d'appello, in € 260,00 per spese e € 3.350,00 per compenso di avvocato, oltre accessori, se e come dovuti per legge, ponendo definitivamente a carico dell'appellante incidentale le spese relative all'espletata c.t.u. nella misura proporzionale sopra indicata.
CONFERMA nel resto, l'appellata sentenza.
DICHIARA tenuta, ai sensi del D.P.R. n. 115/2002, così come modificato da L. n. Parte_1
228/2012, al versamento del doppio del contributo unificato.
Così deciso in Bologna, nella Camera di Consiglio della III Sezione Civile della Corte
d'Appello, il 9 settembre 2025.
Il Presidente Relatore
Dott. Giovanni Salina
pagina 21 di 21