N. R.G. 223/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI TRENTO
SECONDA SEZIONE CIVILE
La Corte d'appello di Trento, Sezione seconda civile, composta dai Magistrati: dott.ssa Liliana Guzzo - Presidente rel. est. dott.ssa Maria Tulumello - Consigliera dott. Lorenzo Benini - Consigliere ha pronunciato la seguente
Sentenza nella causa di appello RG 223 2023 promossa con atto di citazione notificato in data
22.11.2023 da
(c. f. e partita IVA ), in persona del suo Parte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore, Parte_2
rappresentata e difesa dall'avv. Lucia Perfetti del Foro di Massa ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Diego Berti del Foro di Rovereto
- Appellante contro
( c.f. e P.IVA ) in persona del legale CO P.IVA_2
rappresentante pro tempore, sig. Controparte_2
rappresentata e difesa dall'avv. Giulio Pezcoller del Foro di Rovereto
- appellata -
Oggetto: vendita immobili
In punto: appello avverso la sentenza n. 291/2023 del Tribunale di Rovereto pagina 1 di 21 CONCLUSIONI
APPELLANTE
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Trento adita, disattesa ogni contraria eccezione, deduzione e istanza, per i motivi espositi in narrativa, in riforma della sentenza n.
291/2023, emessa dal Tribunale di Rovereto, Giudice Dott. Riccardo Dies, resa all'esito dell'udienza del 18 ottobre 2023 e in pari data pubblicata, repert. n. 152/2023 del 19 ottobre 2023, all'esito del giudizio iscritto al Rg. n. 211/2021, promosso da
[...]
nei confronti di notificata in data 23 ottobre 2023, CP_1 Parte_1
nonché in accoglimento delle conclusioni rassegnate in primo grado, Voglia: in via preliminare: accertata la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 283 c.p.c., sospendere la provvisoria esecutività e/o dell'eventuale esecuzione intrapresa della sentenza n. 291/2023, emessa dal Tribunale di Rovereto, Giudice Dott. Riccardo Dies, resa all'esito dell'udienza del 18 ottobre 2023 e in pari data pubblicata, repert. n.
152/2023 del 19 ottobre 2023, all'esito del giudizio iscritto al Rg. n. 211/2021, promosso da nei confronti di notificata in CO Parte_1
data 23 ottobre 2023; in via principale: per tutte le motivazioni in fatto ed in diritto meglio dedotte in narrativa, rigettare le domande proposte da nei confronti di CO
, sia in via principale sia nelle due forme subordinate, in quanto infondata Parte_1
in fatto ed in diritto;
in via riconvenzionale: previa dichiarazione della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. esercitato da dal Contratto intercorso con Parte_1 CO
nel luglio 2018 a fronte del grave inadempimento posto in essere da CO
attuato anche in spregio al dettato di cui all'art. 1175 c.c., confermare il diritto di
[...]
a trattenere la caparra ex art 1385 c.c. a suo tempo versata da Parte_1 [...]
e pari all'importo di euro 20.000,00; Voglia ancora accertare e CO
dichiarare il diritto di a vedersi rifondere e/o risarcire le somme Parte_1
anticipate alla società per l'acquisto dei materiali di cui al Controparte_3
pagina 2 di 21 Contratto intercorso fra le pari nel luglio 2018, pari ad euro 30.000,00, e, per l'effetto, condannare in persona del legale rappresentante pro tempore, CO
con sede legale in Rovereto (TN), 38068, via Parteli n. 17/A, Partita Iva fiscale
, al pagamento della corrispondente somma o di quella diversa somma che P.IVA_2
risulterà di giustizia in favore di Parte_1
Con vittoria di spese e compensi di lite, come per legge”.
APPELLATA
ogni contraria istanza, domanda, eccezione e deduzione disattese, Voglia l'Ecc.ma
Corte d'Appello di Trento in via preliminare:
-rigettare la domanda ex art. 283 c.p.c. formulata da parte appellante, per le ragioni tutte di cui alla parte motiva della comparsa di costituzione e risposta dd. 26.03.2024, sub 6); con adozione nei confronti di parte appellante dei provvedimenti di cui all'art. 283, terzo comma, c.p.c.; nel merito:
-rigettarsi integralmente le domande formulate da parte appellante, in via principale e in via riconvenzionale, per le ragioni tutte di cui alla parte motiva della comparsa di costituzione e risposta dd. 26.03.2024, sub 1), 2), 3), 4) e 5);
-per l'effetto, confermarsi integralmente la sentenza del Tribunale di Rovereto n.
291/2023 del 18.10.2023 che ha definito il procedimento contenzioso civile di primo grado, rubricato sub R.G. n. 211/2021, anche per quanto concerne la liquidazione delle spese di soccombenza;
in ogni caso:
-con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, oltre 15% R.F., IVA e CNPA;

FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio chiedendo in CO Parte_1
principalità
- che venisse accertato e dichiarato che nel luglio 2018 e CO
avevano sottoscritto un contratto preliminare di Parte_1 pagina 3 di 21 compravendita immobiliare avente ad oggetto la vendita, da parte della convenuta, delle unità immobiliari, da ristrutturare, site in Rovereto (TN), Piazza
Battisti n.16, con versamento in favore di dell'importo di Parte_3
€20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

- che venisse accertato e dichiarato il grave inadempimento di Parte_1
rispetto all'esecuzione delle obbligazioni contrattuali di cui al citato contratto preliminare di compravendita immobiliare e che conseguentemente, venisse accertato e dichiarato il recesso dal predetto contratto preliminare di
[...]
e, per l'effetto, controparte venisse condannata ex art. 1385 c.c., , al CP_1
pagamento, in favore della società attrice del doppio della caparra confirmatoria, ossia €40.000,00.
In via subordinata ha chiesto - per il caso in cui non fosse stata riconosciuta la natura di caparra del versamento di € 20.000,00 che - previo accertamento e declaratoria del grave e rilevante inadempimento di rispetto all'esecuzione delle Parte_1
obbligazioni contrattuali di cui al citato contratto preliminare di compravendita immobiliare - venisse dichiarata “la risoluzione del summenzionato contratto e, per
l'effetto, condannare al risarcimento dei danni patrimoniali e non Parte_1
patrimoniali patiti e patendi da per i titoli e le causali di cui in CO
narrativa, che si quantificano prudenzialmente in €80.000,00, ovvero nella diversa, maggiore o minore somma, che verrà accertata in corso di causa e ritenuta di giustizia dal Giudicante;
in via ulteriormente subordinata ha chiesto ai sensi e per gli effetti dell'art. 2043
c.c.,”accertare e dichiarare la responsabilità extracontrattuale di Parte_1
con condanna della stessa la risarcimento dei danni patiti e patendi da
[...]
, che si quantificano prudenzialmente in €80.000,00, ovvero nella diversa, CP_1
maggiore o minore somma, che verrà accertata in corso di causa e ritenuta di giustizia dal Giudicante” ;
pagina 4 di 21 in ogni caso ha chiesto “la restituzione e, comunque, che venga inibito alla convenuta il Parte ritiro ed il successivo incasso dell'ulteriore assegno di €30.000,00, consegnato da in deposito fiduciario al mediatore immobiliare CO LZ della ditta Parte_5
ed ancora nella disponibilità dello stesso”.
A sostegno di dette domande ha esposto che nel luglio 2018, e CO
in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore, avevano Parte_1
sottoscritto un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto la vendita, da parte di di unità immobiliari, site in Rovereto (TN), Piazza Parte_1
Cesare Battisti n. 16, tavolarmente allibrate alle pp.mm. 6 e 10 della p.ed. con tutte le comproprietà, oneri, diritti e parti comuni, individuate, queste ultime, con la p.m. 17.
Il prezzo complessivo a corpo e con le relative parti comuni, era stato pattuito in €
550.000,00 oltre ad IVA, da corrispondersi, in parte, con il trasferimento a
[...]
della proprietà di un immobile di sito in Rovereto Parte_1 CO
(TN), viale Trento al quale veniva dalle parti concordemente attribuito un valore di mercato di € 200.000,00 e , in parte, in denaro per la somma di € 350.000,00
con detto contratto si era inoltre impegnata ad effettuare lavori di Parte_1
ristrutturazione/realizzazione/completamento delle parti comuni del primo di detti edifici, inclusa l'installazione di un ascensore, entro il 15.10.2018. Si era altresì obbligata a portare a termine opere di ristrutturazione dell'appartamento dalla stessa promesso in vendita entro il 30.09.2018; era stata inoltre stabilita a carico della convenuta, una penale di € 100,00 per ogni giorno di ritardo, per un massimo di €
5.000,00 ed altresì la facoltà per l'attrice, nel caso in cui detti lavori di ristrutturazione non fossero stati terminati entro il 30.11.2018, di decidere se concedere alla convenuta un ulteriore termine di adempimento oppure se eseguire i lavori a propria cura e spese, trattenendo le somme dovute e fatto salvo il risarcimento dei danni.
L'atto definitivo di reciproca e contestuale alienazione degli immobili doveva essere perfezionato, presso lo studio del Notaio scelto dall'odierna attrice entro il 10 agosto
2018.
pagina 5 di 21 Il corrispettivo in denaro di € 350.000,00 avrebbe dovuto esser corrisposto con le tempistiche nel dettaglio indicato all'art. 3 del contratto preliminare, correlate in parte allo stato avanzamento lavori.
Con bonifico bancario d.d. 10.07.2018, aveva versato a titolo di CO
caparra confirmatoria in favore della società convenuta, la somma di € 20.000,00 .
Ha affermato che “con tale operazione, il signor legale Controparte_2
rappresentante dell'attrice, intendeva acquisire la proprietà del bene della convenuta al fine di destinare ad uffici il piano sottotetto (da locare a terzi) ed il piano 3° ad abitazione dei coniugi suoceri del signor ..” Per_1 CP_2
ha asserito che successivamente alla stipula del preliminare la CO
attrice aveva scoperto che in base a progetto già autorizzato era prevista una scala interna di collegamento fra i due piani, che doveva essere ancora costruita e che in realtà andava ad ostacolare l'utilizzo separato ed autonomo voluto da CO
anche per tale ragione, si era reso necessario da parte di dare avvio Parte_1
alla procedura di modifica del progetto e di cambio di destinazione d'uso dei locali siti al piano sottotetto, con la loro trasformazione da abitazione ad ufficio.
Il 29.08.2018, l'attrice, a seguito di accordi e modifiche concordate consensualmente con la controparte, aveva consegnato un assegno “fiduciario” a titolo di ulteriore caparra confirmatoria, nelle mani del mediatore per l'ulteriore importo di €30.000,00 che, come da accordi, il mediatore avrebbe dovuto versare solo successivamente al rogito.
Era però avvenuto che il 12.10.2018 , del tutto inaspettatamente, la convenuta aveva bloccato la procedura inerente il succitato cambio di destinazione d'uso dell'immobile; inoltre non aveva dato avvio all'esecuzione dei lavori promessi e Parte_1
contrattualmente concordati e non aveva neanche provveduto a montare l'ascensore previsto e promesso in contratto e nell'allegato progetto, indispensabile per servire le unità immobiliari oggetto della compravendita, poiché site al 3° e 4° piano.
pagina 6 di 21 A quasi tre anni dagli accordi fra le parti e dalla sottoscrizione del preliminare, nulla era stato fatto da parte della convenuta. Di qui la gravità dell'inadempimento.
Si è costituita affermando, in sintesi, che fino all'ultimo (3-7 Agosto Parte_1
2018) le parti si erano scambiate mail aventi ad oggetto come fatturare le somme relative alla compravendita ed essa solo in data 9.8.2018 aveva appreso telefonicamente dal legale rappresentante di la sua intenzione di “non CP_2 CO
andare a rogito “ il giorno successivo. Era poi seguita una mail sempre il 9 agosto
2018 ore 17.50 una sua mail con cui egli - in risposta ad una mail inviatagli dal legale rappresentante di aveva affermato che la destinazione del 4 Parte_1
piano doveva essere ufficio e che dal 10 luglio 2018 non era stato fatto nulla, nemmeno sulle parti comuni.
Ha asserito che legale rappresentante della società convenuta, tanto nella CP_2
proposta irrevocabile di acquisto da egli sottoscritta dopo aver effettuato sopralluogo, quanto nel successivo contratto preliminare, aveva dichiarato l'intenzione di acquisire la proprietà del bene con la destinazione ad uso abitativo ovvero quella cioè allo stesso già nota e mai aveva “sottoposto l'acquisto dell'immobile alla condizione che avesse un certificato di destinazione d'uso diverso da quello che era e che conosceva dall'aprile
2018”; gli erano anche state consegnate copie della planimetrie allegate al preliminare o piante o sezioni già nell'aprile 2018 da cui risultava esplicitamente la presenza nel sottotetto, alias 4 piano, di ben 3 camere da letto.
Ha contestato che controparte fosse venuta a conoscenza della scala di collegamento tra i due piani solo dopo aver firmato il preliminare, posto che la scala già esisteva in loco e doveva esser solo completata e comunque essa risultava dai su richiamati progetti/planimetrie di cui il aveva avuto copia sin dall'aprile 2018. CP_2
Ha evidenziato che la circostanza relativa alla destinazione ad uso ufficio del 4° piano non era mai stata manifestata dal quale condizione per procedere all'acquisto. CP_2
Ha altresì affermato che, contrariamente a quanto asserito da controparte,
[...]
era stata alquanto collaborativa anche in ordine ai lavori tanto che “già Parte_1
pagina 7 di 21 prima di sottoscrivere il preliminare, inviava a controparte informative e specifiche su bagni, rivestimenti o pavimenti e loggiato ( doc 5), ordinava porte e serramenti presso
3M infissi ( doc 6 e all in cui vengono evidenziati i termini per la consegna) siglava con un contratto di appalto (vedasi allegato doc.7) avente ad oggetto Controparte_4
l'esecuzione di opere varie per le quali , in data 16.07.2018, emetteva la fattura CP_5
allegata per euro 30.000,00 ( doc. 7 bis) così da soddisfare nel tempo i vari stati avanzamento lavori poi descritti nel contratto preliminare ( parti comuni ed ascensore)”.
Ha evidenziato che, del resto, le parti comuni avrebbero dovuto essere ultimate il
15.10.2018 e gli infissi installati entro il 31.10.2018 ed era stato il rifiutando CP_2
di andare a Rogito il 10.08.2018, che non aveva di fatto messo nelle Parte_1
condizioni di proseguire i lavori previsti nel contratto preliminare.
Ha poi sottolineato che non vi erano stati altri accordi scritti successivi e che era stata che non aveva “voluto andare immotivatamente a CO Pt_6
nonostante vi fossero le condizioni dalla stessa già individuate nel preliminare”. Non vi era neppure stato un accordo nel senso indicato da controparte relativamente alla vicenda dell'assegno di € 30.000,00 consegnato alla Agenzia Immobiliare;
in particolare essa non aveva mai autorizzato la dazione dell'assegno Parte_1
alla agenzia immobiliare posto che invece trattavasi di somma (euro 30.000,00) che ai sensi delle clausole contrattuali controparte avrebbe dovuto versare a a Parte_1
titolo di acconto per acquisto materiali, per i quali si era già esposta con Parte_1
senza poi ricevere nulla dall'attrice nonostante il rituale invio della Controparte_3
fattura.
Ha dunque chiesto il rigetto delle domande avversarie per loro infondatezza;
a sua volta ha chiesto in via riconvenzionale, che venisse accertata e dichiarata la legittimità del recesso esercitato da a fronte del grave inadempimento Parte_1
posto in essere dalla controparte “anche in spregio al dettato di cui all'art. 1175 cc” con diritto a trattenere la caparra ex art 1385 cc a suo tempo versata da Data CP_1
pagina 8 di 21 pari all'importo di euro 20.000,00; ha chiesto inoltre sempre in via CP_1
riconvenzionale la condanna di controparte al rimborso/ risarcimento del danno per le somme anticipate a per l'acquisto dei materiali di cui al contratto Controparte_3
preliminare del 25.07.2018, e da questa Fatturate per euro 30.000,00, oltre interessi moratori come per legge, “ concedendo nell'eventuale caso anche l'autorizzazione all'incasso dell'assegno già emesso pari ad euro 30.000,00”.
Infine ha chiesto la condanna di controparte anche per lite temeraria ex art 96 cpc.
La causa, istruita documentalmente e con prove orali, è stata decisa dal Tribunale di
Rovereto con sentenza n. 291/2023 che, in accoglimento della domanda principale di ha condannato al pagamento in favore di CO Parte_1
della somma di € 40.000,00, oltre agli interessi legali dal CO
04.03.2021 al saldo effettivo ed ha altresì condannato al pagamento Parte_1
delle spese di lite in favore della controparte.
Il giudice di primo grado ha innanzitutto qualificato il preliminare come contratto misto che somma i caratteri del preliminare di compravendita, di permuta e di appalto.
Ha poi rilevato che risultava provato in causa che nel corso delle trattative era stato fatto presente che il IV piano piano doveva esser adibito al ufficio, con la conseguenza che la società convenuta era ben consapevole che i lavori di ristrutturazione avrebbero dovuto garantire questa destinazione d'uso ed ha osservato che dopo aver fatto predisporre da un suo tecnico i disegni per la variante, la convenuta aveva deciso, senza fornire alcuna giustificazione, di bloccare detta procedura.
Ha ritenuto che l'inadempimento di parte attrice, allegato dalla convenuta, non fosse
“stato minimamente provato, perché non si è fornita prova che era stato effettivamente fissato l'appuntamento dal notaio per la stipula del rogito e che la società attrice non si presentò” ; ha ritenuto invece pienamente provato che “i lavori di ristrutturazione dell'immobile, sia sulle parti comuni che su quelle in proprietà esclusiva, non furono mai neppure iniziati”. Ha affermato che sebbene i termini di ultimazione dei lavori fossero differiti rispetto alla data fissata per il rogito dovesse ritenersi ritenere secondo pagina 9 di 21 buona fede, “che i lavori dovessero perlomeno essere iniziati vista la vicinanza temporale dei termini previsti” osservando altresì , “ che la decisione di non presentare la variante costituiva sicura prova che i lavori concordati non sarebbero mai stati in concreto realizzati e questa circostanza giustifica, a norma dell'art. 1460 c.c., il rifiuto, peraltro non provato, da parte della società attrice di sottoscrivere il contratto definitivo”.
Ha ritenuto che “In simili condizioni la pretesa della società convenuta di trattenere la caparra ricevuta, senza cedere l'immobile ristrutturato e di ottenere, per di più, il pagamento di una ulteriore somma di € 30.000,00 per pretesi acquisti di materiali necessari per i lavori mai eseguiti, senza peraltro fornire, ancora una volta, alcuna prova della relativa circostanza, si manifestasse pretestuosa, al limite della temerarietà”.
Ha accolto la domanda principale di di pagamento del doppio CO
della caparra.
Ha invece rigettato la richiesta attorea di restituzione dell'ulteriore somma di €
30.000,00 posto che il relativo assegno non era mai stato incassato da Parte_1
[...
ma solo consegnato a titolo fiduciario all'agente immobiliare CO LZ..
3.1 Avverso la sentenza de qua propone appello . Parte_1
Con primo motivo d'appello lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1322
c.c. 1470 ss. c.c., 1655 ss c.c., 1552 ss. c.c. in materia di contratti misti e collegamento negoziale.
Afferma che la sentenza di primo grado è viziata laddove il Giudice di prime cure ha erroneamente qualificato il negozio giuridico intercorso fra le parti come “contratto preliminare misto, che somma i caratteri della compravendita, della permuta e dell'appalto” mentre i contraenti con le manifestazioni di volontà contenute nel contratto concluso il 25 luglio 2018 avevano inteso sottoscrivere due negozi giuridici distinti, aventi ciascuno una causa autonoma, ma tra loro funzionalmente collegati, al fine di raggiungere un risultato economico unitario e complesso ovvero: 1) un contratto pagina 10 di 21 preliminare di vendita dell'immobile, nel quale le parti hanno previsto che parte del corrispettivo sarebbe stato pagato mediante la concessione in permuta di un immobile di proprietà di parte promissaria acquirente e, in relazione al quale, CO
aveva corrisposto la caparra confirmatoria a favore dell'odierna appellante;
2) un contratto di appalto, a mezzo del quale si è impegnata ad effettuare Parte_1
alcuni lavori di ristrutturazione sull'immobile promesso in vendita e sulle sue parti comuni, specificamente individuati in un capitolato d'appalto allegato allo stesso contratto.
Le cause dei due contratti erano rimaste autonome e per l' effetto bisognava applicare a ciascuno di essi la relativa disciplina di riferimento.
Con secondo motivo di appello lamenta la errata valutazione delle risultanze istruttorie del processo di primo grado con erronea applicazione delle norme di diritto con particolare riguardo agli artt. 1218 e 1385 c.c. per la parte della sentenza in cui il primo giudice ha ritenuto che tra le obbligazioni assunte da nei confronti Parte_1
di fosse ricompresa anche quella di mutare la destinazione urbanistica del CP_1
vano sottotetto dell'immobile oggetto della promessa di vendita, da abitativo ad uso ufficio;
rileva come il giudice di primo grado abbia fondato il suo convincimento unicamente sulla base delle dichiarazioni testimoniali di CO LZ e del geom deposizioni vuoi inammissibili ex art 2722 cc., vuoi inattendibili e Controparte_6
comunque smentite dalla stessa documentazione contrattuale allegata dalle parti.
Afferma conclusivamente che dai documenti dimessi risulta con evidenza che Pt_1
non si è mai assunta un obbligo giuridico di mutare la destinazione d'uso
[...]
dell'immobile; si era solo resa successivamente disponibile, dopo che controparte aveva comunicato la sua volontà di non addivenire al rogito il 10.8.2018 a consentire di verificare a mezzo del OM , indicatogli dalla controparte, la possibilità CP_6
di mutamento d'uso e dopo aver appreso che il relativo procedimento sarebbe stato troppo lungo aveva desistito dall'intraprenderlo.
pagina 11 di 21 Con il terzo motivo di appello stigmatizza ancora la errata CO
valutazione delle risultanze istruttorie del processo di primo grado ed erronea applicazione delle norme di diritto di cui agli artt. 1218 e 1385 c.c.: ciò per avere la sentenza di primo grado ritenuto sussistente un inadempimento imputabile a Pt_1
per non aver iniziato i lavori di ristrutturazione dell'immobile oggetto della
[...]
promessa di vendita e delle sue parti comuni e, per avere, per l'effetto, ritenuto legittimo il recesso ex art. 1385 c.c. esercitato da CO
Osserva come lo stesso Giudice di primo grado avesse dato atto che i lavori di ristrutturazione che avrebbe dovuto effettuare sull'immobile erano Parte_1
quelli indicati in “un capitolato d'appalto allegato al contratto che non era stato prodotto in giudizio” di tal che non aveva provato i fatti CO
costitutivi della propria pretesa omettendo il deposito del documento che indicava le opere di ristrutturazione che avrebbe dovuto eseguire. Parte_1
Rileva che in ogni caso il giudice di primo grado ha omesso di tener conto adeguatamente delle circostanze adeguatamente provate in caso ovvero che: Pt_1
aveva richiesto a specifiche sui rivestimenti, bagni e pavimentazioni;

[...] CP_1
aveva ordinato porte e serramenti presso la società aveva siglato, già in data CP_7
16 luglio 2018, un contratto di appalto con la società per Controparte_3
l'esecuzione delle opere sull'immobile, a fronte del quale aveva già corrisposto all'appaltatrice la somma di euro 30.000,00 a titolo di acconto;
aveva già ordinato l'ascensore.
Ha inoltre evidenziato che la data prevista per la stipula del contratto definitivo di compravendita, era antecedente ai termini contrattuali per l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione sull'immobile (sia relativi alle parti esclusive sia che alle sue parti comuni) e tali ultimi termini non erano dunque ancora decorsi alla data prevista per il rogito
Infine afferma che vertendosi in fattispecie non di contratto misto ma di collegamento negoziale i negozi conservano la loro autonomia di tal che all'asserito (e negato)
pagina 12 di 21 inadempimento agli obblighi di eseguire le opere di ristrutturazione non sarebbe comunque applicabile la disciplina dell' art 1385 cc concernente il solo preliminare di vendita.
Con quarto motivo di appello, in via subordinata al rigetto del terzo e quarto motivo di appello, censura l' accoglimento implicito e/o l' omessa pronuncia in Parte_1
merito alla gravità ex art. 1455 c.c. dell'inadempimento contestato a che Parte_1
costituisce un presupposto anche dell'esercizio del recesso ex art. 1385 c.c.
Afferma che anche qualora si potesse ritenere sussistente un inadempimento di Pt_1
rispetto al contratto inter partes – lo stesso non sarebbe comunque grave ex art.
[...]
1455 c.c… Sul punto rileva che alla data fissata per il rogito, non era ancora scaduto il termine per l'esecuzione delle opere di ristrutturazione e si era Parte_1
organizzata per eseguire gli interventi di ristrutturazione, all'uopo stipulando un contratto di appalto con la società per il quale aveva corrisposto a Controparte_3
quest'ultima la somma di euro 30.000,00.
Con il quinto motivo di appello censura la sentenza di primo grado per non aver correttamente valutato l'inadempimento di controparte in relazione all'obbligazione contrattuale assunta dalla stessa di addivenire al rogito di compravendita.
Stigmatizza la impugnata sentenza per non aver valorizzato il fatto che controparte si era rifiutata senza valida ragione di addivenire alla stipula del definitivo entro il termine del 10.8.2018 da tenersi davanti al Notaio scelto dalla stessa Per_2 [...]
. CP_1
3.2 Costituitasi in giudizio chiede il rigetto dell'appello CO
4.1 Il primo motivo di appello è infondato
Nel collegamento negoziale le parti perseguono un risultato economico ed uno scopo unitario mediante una pluralità di negozi, autonomi tra loro ciascuno con una propria causa sia pure finalizzati ad un unico regolamento degli interessi.
Nel contratto “ misto” si è invece di fronte a “commistione” di istituti/figure negoziali che però concorrono a dar vita ad un unico “inscindibile” schema negoziale pagina 13 di 21 Nella fattispecie in esame ricorre un contratto misto, come ritenuto nella appellata sentenza, con prevalente causa di preliminare di compravendita: depone in tal senso in particolare l'art 3 del contratto che dapprima indica l'impegno delle parti rispettivamente “ a vendere e ad acquistare la proprietà dell'immobile descritto in premessa alle seguenti condizioni” e di poi indica un corrispettivo complessivo
“dell'intera unità immobiliare descritta in premessa” in € 550.000,00 oltre Iva, prevedendone la “ corresponsione” in parte con il trasferimento di un immobile di proprietà di (per € 200.000) e “ in parte in denaro con CO
pagamento di € 350.000,00”.
Nello stesso articolo sono previsti lavori da effettuarsi su parti comuni e parti esclusive ma non è convenuto un autonomo e separato corrispettivo per le stesse, essendo solo previsto quale modalità di corresponsione dell'unitario corrispettivo di €
550.000,00 (di cui € 200.000,00 rappresentati dal valore dell'immobile da darsi in permuta e € 250.000,00 da corrispondersi alla data del rogito da stipularsi entro e non oltre il 10.8.2018) che la quota parte di € 100.000,00 di detto unitario corrispettivo venga pagata quanto ad € 30.000,00 in acconto sui lavori e per il resto (€
70.000,00) via via a stati avanzamento lavori.
Dal fatto che il corrispettivo sia unitario e non vi sia in contratto una previsione di distinti corrispettivi per vendita e appalto - ancorchè quanto ai tempi di pagamento una parte del corrispettivo vada pagato in ragione delle tempistiche dei lavori alla cui realizzazione si era obbligata- rende evidente che si tratta di negozio Parte_1
misto.
La prevalenza in detto contratto misto della causa afferente l'impegno di addivenire alla compravendita dell'immobile di proprietà di si desume in Parte_1
particolare sempre dalla clausola n. 3 del contratto con cui da un lato le parti si sono impegnate rispettivamente a vendere ed acquistare la proprietà dell'immobile descritto in premessa ( ovvero l'immobile di proprietà di ) al prezzo di € Parte_1
pagina 14 di 21 550.000,00 e dall'altro hanno poi previsto una peculiare regolamentazione di ulteriori obblighi, “accessori” rispetto alla compravendita .
4.2 Il secondo motivo di appello, relativo alla insussistenza in contratto di obbligo in capo a di provvedere alla modifica della destinazione d'uso è invece Parte_1
fondato.
Già la stessa nell'atto di citazione di primo grado non allega CO
affatto che parte promittente venditrice si sia assunta un vero e proprio obbligo di variare la destinazione d'uso asserendo solo che “con tale operazione, il signor
[...]
legale rappresentante dell'attrice, intendeva acquisire la proprietà del bene CP_2
della convenuta al fine di destinare ad uffici il piano sottotetto (da locare a terzi) ed il piano 3° ad abitazione dei coniugi suoceri del signor ..” . Per_1 CP_2
Quanto alle deposizioni testimoniali devesi in primis osservare che l'eccezione di inammissibilità formulata dall'appellante è tardiva: trattasi di nullità relativa e detta eccezione non è stata proposta in primo grado dopo la escussione dei testi.
Le prove testimoniali comunque non comprovano affatto che sia stato assunto da un vero e proprio obbligo di mutare la destinazione d'uso. Parte_1
Il teste non ha riferito nulla di specifico con riferimento alla fase delle CP_6
trattative e della stipula del preliminare, essendosi occupato in veste di tecnico della vicenda in un momento successivo ( come si dirà infra).
Il teste all'epoca dei fatti legale rappresentante legale di ha Tes_1 Parte_1
reso, come affermato anche dal primo giudice, “ una deposizione non del tutto attendibile per l'incertezza dimostrata nel corso dell'esame”; egli invero non ha ricordato neppure con precisione quando la cessato la carica e anche in ordine alla questione dell'assegno di € 30.000,00 ha affermato di non avere ricordi chiari di quelle vicende.
Infine il teste CO LZ ( trattasi dell'agente immobiliare), che è stato preciso e della cui attendibilità non vi è invece ragione alcuna di dubitare, ha dichiarato: “ nel corso delle trattative l'acquirente nella persona del fece presente che intendeva CP_2
pagina 15 di 21 adibire il piano sotto ad abitazione dei suoceri ed il piano superiore ad ufficio e ciò prima della firma del contratto preliminare. Posso quindi confermare che al momento della firma del preliminare parte venditrice ossia che pure doveva Parte_1
eseguire i lavori di ristrutturazione, compresi quelli condominiali, era ben consapevole che il piano sottotetto sarebbe stato adibito ad uffici”.
Da tale deposizione si desume solo, con tutta evidenza, che l'interesse di parte promissaria acquirente a destinare il quarto piano ad ufficio fu esplicitato e fatto presente durante le trattative in modo tale da renderlo noto alla promittente veditrice, ma ciò non è affatto equipollente ad affermare che la parte promittente venditrice si sia obbligata a provvedere essa stessa a porre in essere detta modifica della destinazione d'uso.
Un tanto non può desumersi dalla lettura della deposizione testimoniale in oggetto e neppure dalla documentazione dimessa, documentazione che per contro non solo non corrobora la tesi della assunzione di detto obbligo in capo alla promittente venditrice ma anzi conduce ad opposta conclusione.
La destinazione in essere dell'immobile ad uso abitativo era ben nota alla promissaria acquirente già da quando aveva sottoscritto la promessa irrevocabile all'acquisto che ha preceduto la stipula del preliminare, essendo ciò stato addirittura riportato espressamente nella promessa stessa ( v. doc 3 fascicolo di primo grado di Pt_1
)
[...]
Prima della firma del preliminare il legale rappresentante di CP_2 CP_1
non solo aveva fatto visita all'immobile (che era “ al grezzo”) ma altresì
[...]
nell' aprile del 2018 (v doc.10 fascicolo di primo grado di ben prima Parte_1
dunque della stipula del preliminare, gli erano state consegnate le planimetrie , la concessione già emessa , le tavole ecc: detta documentazione consentiva al promissario acquirente di verificare se i lavori come autorizzati permettessero la variazione della destinazione d'uso e di valutarne fattibilità e costi.
pagina 16 di 21 La scala che univa i due piani, che afferma di aver scoperto solo dopo la CP_8
stipula del preliminare, al grezzo c'era già (v .foto doc 12 ) ed in ogni caso era evidente anche nella documentazione consegnata al nell'aprile 2018. CP_8
A fronte di tutto quanto sopra esposto il preliminare stipulato il 25 luglio 2018 non solo non fa alcun cenno ad un obbligo in capo al promittente venditore di modificare la destinazione d'uso ma prevede altresì una clausola con cui le parti (clausola 5)
“dichiarano di aver visionato gli immobili “A” e “B” oggetto del presente contratto e di averli trovati reciprocamente idonei alle loro aspettative e dichiarano espressamente di assumersi qualsiasi onere futuro “ .
Le circostanze tutte sopra evidenziate e il tenore inequivoco del preliminare (v anche clausola n. 5) consentono di ritenere che l'interesse a destinare il quarto piano ad uso ufficio fosse stato esplicitato e reso noto al promittente venditore, ma altresì di ritenere che nessun obbligo di effettuare detta destinazione sia stato assunto sul punto da detto promittente venditore (avendo verosimilmente il promissario acquirente, a cui concessione e planimetrie erano state consegnate, valutato che detta variazione era comunque possibile nel proseguo).
Deve dunque escludersi la sussistenza di una obbligazione contrattuale che impegnasse a mutare la destinazione d'uso del quarto piano dell'immobile di tal Parte_1
che sul punto non è ravvisabile inadempienza, alcuna in capo a Parte_1
4.3 Gli altri motivi di appello vanno esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi.
In contratto è previsto che il rogito relativo al contratto di compravendita venga stipulato “entro e non oltre” il 10.8.2018 di tal che in tale data le parti avrebbe dovuto stipulare il rogito e nel contempo parte acquirente avrebbe dovuto permutare un suoi immobile e altresì versare € 230.000,00 ( al netto della caparra di € 20.000,00 già versata).
pagina 17 di 21 È altresì contemplato a carico di l'obbligo di effettuare “lavori “ sulle Parte_1
parti comuni e parti esclusive con previsione per essi di termine successivo rispetto al termine previsto per il rogito.
Proprio in ragione del fatto che il rogito avrebbe dovuto essere effettuato in tempi assai brevi (una quindicina di giorni dal preliminare) e che per i lavori erano invece previsti termini successivi, sono state introdotte in preliminare una serie di clausole “tutelanti” per il compratore : come già detto è stato previsto in primis il pagamento differito rispetto al rogito di € 30.000 come acconto acquisto materiali ed inoltre di € 70.000,00 del residuo prezzo da corrispondersi a stati avanzamento lavori. A ciò devesi aggiungere che con riferimento ai lavori sulle parti comuni è stato previsto che mancanza del completamento dei lavori entro il termine del 15.10.2018 essi potessero esser eseguiti dall'acquirente addebitandone i costi alla parte venditrice.
Con rifermento ai lavori sulla parte “esclusiva” è stata prevista anche una penale di €
100,00 al giorno (fino al massimo di € 5.000,00) per ogni giorno di ritardo rispetto al termine del 30 settembre 2018 ( ad eccezione dei serramenti per i quali il termine era del 31. 10.2018 ) ; in aggiunta è stata prevista la possibilità per l'acquirente, laddove i lavori non fossero stati ultimati entro il 30.11.2018 di decidere se concedere ulteriore termine oppure eseguire egli stesso i lavori “trattenendo le somme dovute…”;
Tale è l'assetto contemplato dal sinallagma contrattuale che viene in rilievo.
Ciò posto è provato documentalmente (v doc 4 del fascicolo di primo grado Pt_1
) che in data 9.8.2018 parte promissaria acquirente si è rifiutata di addivenire al
[...]
rogito inviando a controparte una mail con cui ha affermato: “come anticipato la destinazione del 4 piano deve essere ufficio, a riguardo senti il geom ”; ha CP_6
poi lamentato che non erano iniziati i lavori neppure sulle parti comuni e da ultimo ha così concluso: “ l'atto notarile è stato redatto. La data verrà fissata di conseguenza alla destinazione” .
Con tale dichiarazione la promissaria acquirente a fronte CO
dell'obbligo di addivenire al rogito il 10.8.2018 e dichiarando essa stessa che l'atto pagina 18 di 21 notarile risultava esser stato già redatto, ha inequivocabilmente manifestato la sua volontà di non addivenire al rogito non solo in data 10.8.2018 ma neppure successivamente se non dopo il cambio di destinazione d'uso ad ufficio del IV piano.
Dal canto suo quanto alla destinazione d'uso dopo che controparte in Parte_1
data 9.8.20218 si era rifiutata di addivenire il 10.8.2018 al rogito - - pur non avendo affatto assunto obblighi - si è comunque attivata contattando il geometra
[...]
(indicatole con mail 9.8.2018 dal legale rappresentante di CP_6 CP_1
).
[...]
E' emerso dalla deposizione testimoniale del che “ La variante sul piano CP_6
sostanziale prevedeva solo piccole variazione nella distribuzione del sottotetto ” ; è stato però aggiunto dal testimone che si sarebbe anche dovuto modificare anche “la scala esterna di accesso diretto al sottotetto che da rampa unica veniva trasformata a due rampe ad L” . Il teste ha aggiunto: “fu la Sopraintendenza a suggerire il cambio di andamento della scala esterna, che io non ebbi difficoltà ad accogliere”; egli ha altresì dichiarato : “ Preciso che la variante poi non è stata neppure presentata in Comune perché si era ottenuto solo la necessaria approvazione della ma CP_9
l'approvazione della Sopraintendenza era ancora da ottenere anche se verbalmente assentita ma poi mi disse di non presentare i disegni ritengo per i Parte_1
contrasti sopravvenuti con la parte acquirente ossia con ” CP_1
Risulta insomma che ha tenuto un comportamento collaborativo, Parte_1
dopo il conclamato rifiuto di controparte di addivenire al rogito, nell'interesse di controparte conformandosi al principio di buona fede che impone nella fase di attuazione delle previsioni contrattuali a ciascuno dei contraenti di salvaguardare l'interesse dell'altro fintantochè però ciò non comporti un apprezzabile sacrificio dell'interesse proprio: non potevasi dunque certo pretendere che , che Parte_1
pur non avendo obblighi in tal senso si era attivata per risolvere la problematica, dopo aver avuto contezza di quanto riferito dal ed anche dalla Sopraintendenza CP_6
che indicava la tempistica delle pratica amministrativa “entro il 28 dicembre 2018” ( v.
pagina 19 di 21 doc 15 fascicolo di parte di primo grado di si sobbarcasse Parte_1
l'allungamento dei tempi del rogito (rispetto ad un contratto che prevedeva il rogito entro e non oltre il 10.8.2018 e quindi a una quindicina di giorni dal preliminare) e gli oneri che una siffatta pratica comportava.
Quanto ai lavori al 9.8.20218 aveva solo provveduto ad ordinare porte Parte_1
e serramenti presso ( doc 6 del fascicolo di primo grado ) e a CP_7 Parte_1
concludere con un contratto di appalto (v doc 7 del fascicolo di Controparte_4
primo grado ) per € 30.000,00 ( v fattura doc. 7 bis). I termini per la Parte_1
conclusione dei lavori in allora non erano però affatto scaduti, di tal che Pt_1
non era inadempiente e parte acquirente era comunque “tutelata” da eventuali
[...]
futuri ritardi/inadempimenti sia per il fatto che parte del prezzo era dovuta solo a stati avanzamento lavori, sia in forza delle varie clausole regolatrici delle conseguenze di eventuali ritardi/omissioni di cui si è sopra detto.
In tale contesto, tenuto conto del complessivo comportamento delle parti rapportato alle reciproche obbligazioni quali espresse e regolate in contratto, alla loro oggettiva rilevanza e all'interesse al loro adempimento, l'inadempimento di - CO
che si è rifiutata di addivenire al rogito non solo nella data del 20.8.2018 ma altresì fino al cambio di destinazione, mentre nessun obbligo gravava in tal senso su Pt_1
risulta essere grave e legittimante il recesso di
[...] Parte_1
Le domande di vanno dunque rigettate. CO
Stante la legittimità del recesso esercitato da ex art 1385 cc va Parte_1
riconosciuto il diritto di a trattenere la caparra versata da controparte Parte_1
di € 20.000,00.
Va invece rigettata la domanda dell'appellante volta ad ottenere il risarcimento/ rifusione di somme in aggiunta alla caparra posto che quest'ultima- stante l'unitarietà del contratto misto con causa prevalente di vendita- ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno tutto da inadempimento.
pagina 20 di 21 All'accoglimento dell'appello segue la condanna dell'appellato a rimborsare all'appellante le spese di entrambi i gradi di giudizio, alla cui liquidazione si provvede in conformità ai criteri di cui alla tabella 12 approvata con D.M. 10 marzo 2014, n. 55, da ultimo modificato con D.M. 13 agosto 2022, n. 147, considerato lo scaglione di valore da € 26.001,00 ad € 52.000,00 in importi medi.


P.Q.M.


La Corte d'Appello definitivamente decidendo sull'appello proposto da Parte_1
[...
nei confronti di in riforma della sentenza n. 291/2023 del CO
Tribunale di Rovereto
1) rigetta le domande di CO
2)accerta il diritto di a trattenere la caparra versata da Parte_1 CP_1
dell'importo di € 20.000,00
[...]
3)rigetta la restante domanda di Parte_1
4)condanna a rifondere all'appellante le spese di entrambi i CO
gradi, che si liquidano: per il primo grado in € 7616,00 per compenso professionale oltre al rimborso forfettario spese generali, C.p.a. ed I.v.a. come per legge;
per il secondo grado in € 804,00 per esborsi, € 9991,00 per compenso professionale oltre al rimborso forfettario spese generali, C.p.a. ed I.v.a. come per legge;

Deciso in Trento camera di consiglio del 18.2.2025
La presidente rel ed est.
Dott Liliana Guzzo
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