N. R.G. 1092/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:
Dr. Giovanni Salina Presidente
Dr.ssa Silvia Romagnoli Consigliere rel. Dr. Antonella Romano Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile di appello iscritta al n. R.G. 1092/2022 promossa da:
( ) IN PROPRIO rappresentato e difeso da Avv. Parte_1 C.F._1
GASPERONI LUCA con domicilio eletto in BOLOGNA VIA DEL PORTO 28 c/o Studio Avv.
Claudia Pedicini
nonché da
, , , , Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6
e quali EREDI di rappresentati e difesi dall' Avv.
[...] Parte_1 Persona_1
GASPERONI LUCA con domicilio eletto presso il suo studio in CESENA, VIA GIOVANNI BOVIO 210
APPELLANTI contro
( ) IN PROPRIO e IN QUALITÀ DI LEGALE CP_1 C.F._2
RAPPRESENTANTE di (C.F. ) rappresentato e difeso Controparte_2 P.IVA_1 dall'Avv. LUZI RICCARDO con domicilio eletto presso il suo studio in CESENA, VIALE
CARDUCCI 47
APPELLATI

OGGETTO: APPELLO AVVERSO SENTENZA N. 499/2022 DEL TRIBUNALE DI FORLÌ

Le parti hanno precisato le conclusioni con note scritte in sostituzione di udienza di p.c. del
11.02.2025 tenutasi con modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., come segue: Per gli appellanti:
“In VIA PRINCIPALE: Dichiarare: infondate in fatto ed in diritto le domande formulate in primo grado in atto di citazione da e nei confronti dei Sigg.ri Controparte_2 CP_1
e per tutti i motivi dedotti negli atti ritualmente depositati, per quelli che Parte_1 Persona_1 verranno depositati e per tutto quanto emerso nella fase istruttoria e per l'effetto Rigettare le stesse. Dichiarare ed accertare che il Sig. non ha adempiuto alle obbligazioni assunte con CP_1 la sottoscrizione dei contratti e di conseguenza Dichiarare il suo grave inadempimento. Dichiarare, per l'effetto legittimo il diritto di recesso dai contratti preliminari perfezionatosi tra le parti esercitato Per_ dai Sigg.ri e e di conseguenza, Accertare e dichiarare legittimo il diritto Parte_1 Per_1 degli stessi Signori a trattenere le somme versate a titolo di caparra confirmatoria pari ad € 434.000,00 (euro quattrocentotrentaquattro//zerozero). Condannare altresì il Sig. a CP_1 versare ai Sigg.ri e la somma di € 300.000 (euro trecentomila//zerozero) a Parte_1 Persona_1 titolo di penale oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo. In VIA SUBORDINATA nella denegata ipotesi in cui venga accolta la domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita si chiede che venga Accertato e dichiarato comunque l'inadempimento di parte promittente acquirente nel eseguire le obbligazioni assunte con la sottoscrizione dei contratti preliminari e per l'effetto Condannare parte attrice a risarcire a parte convenuta il danno conseguente a tale inadempimento nella somma versata a titolo di caparra confirmatoria, ed altresì
Condannare il Sig. a versare ai Sigg.ri e la somma di € CP_1 Parte_1 Persona_1
300.000 (euro trecentomila//zerozero) a titolo di penale oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo.
In ogni caso Respingere la domanda di risarcimento del danno così come formulata da parte attrice per tutti i motivi dedotti nella narrativa del presente atto. In ogni caso con vittoria di spese di lite di entrambi i gradi di giudizio e rimborso forfetario del 15%, sentenza esecutiva come per legge e ponendo a carico delle controparti il costo della CTU e la Condanna alla ripetizione delle spese le legali già corrisposte in primo grado”.

Per gli appellati:
“Rigettare, perché destituito di fondamento giuridico e fattuale l'appello proposto al limite della inammissibilità per i motivi di cui alla comparsa di costituzione in appello e per quelli ritenuti di giustizia con conferma delle statuizioni di primo grado che questa parte intende adempiere come ha già manifestato più volte alla controparte con vittoria di spese competenze ed onorari 15% spese generali iva e cpa come per legge. In via istruttoria al solo fine di evirare decadenze si rinnovano le istanze e le eccezioni già formulate in primo grado e qui interamente richiamate”.

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.
Con sentenza n. 499/2022, pubblicata in data 18.05.2022, il Tribunale di Forlì, in accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto, avanzata ai sensi dell'art. 2932 c.c. da in relazione al contratto preliminare di compravendita CP_1 immobiliare concluso in data 30.3.2005, disponeva il trasferimento in favore del quale CP_1
l.r. della (promissario acquirente) dei beni immobili di proprietà di Controparte_2
e (promittenti venditori) siti nel comune di Cesena, in località Parte_1 Persona_1
Calabrina alla via Provinciale Cervese n. 50/54 e precisamente identificati come nel dispositivo de qua.
2.
Osservava il primo giudice che e oncludevano in data 30.3.2005 un CP_1 Pt_1 Per_1 contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un complesso di unità immobiliari ad uso sia commerciale sia abitativo siti in Cesena, località Calabrina, per un corrispettivo totale di € 1.550.000,00 da versarsi ratealmente entro e non oltre il 31.12.2007, data prevista per la stipula del contratto definitivo;
che il aveva, in seguito, nominato la CP_1 Controparte_2 quale acquirente degli immobili;
che le parti in data 6.2.2008 stipulavano un primo rogito per i locali commerciali e contestualmente una scrittura privata, integrativa del preliminare, con cui stabilivano un piano rateale di pagamento e posticipavano la data del contratto definitivo ultimativo alla data del
31.1.2010; che successivamente al primo rogito il veniva a conoscenza del fatto che gli CP_1 immobili acquistati e da acquistare erano privi, tra l'altro, dei certificati di abitabilità/agibilità, circostanza confermata sia dai testi escussi sia dalla espletata CTU, non addivenendo per tale ragione alla stipula del definitivo nei termini stabiliti nella scrittura privata;
che la consegna da parte dei promittenti venditori di beni privi delle qualità e dei requisiti necessari all'assolvimento della propria funzione economico-sociale integrava la fattispecie dell'aliud pro alio, configurandosi un'ipotesi di grave inadempimento a carico di parte venditrice, eccepibile da parte del promissario acquirente ai sensi dell'art. 1460 c.c., non rivenendosi negli atti alcuna espressa rinuncia o esonero da tale obbligo di garanzia in favore dei venditori, avendo anzi i promittenti venditori taciuto tale circostanza, così determinando nel 'inconsapevole affidamento che gli immobili fossero idonei all'uso cui CP_1 erano destinati.
3.
Con atto di citazione notificato via pec in data 16.6.2022 e Parte_1 Persona_1 appellavano innanzi a questa Corte formulando n. 2 motivi.
Ritualmente costituite le parti appellate in data 14.10.2022 chiedevano il rigetto dell'appello in quanto infondato. Con comparsa di intervento volontario in data 7.2.2025 si costituivano , CP_3 [...]
, , , nonché lo stesso Pt_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 Pt_1
in qualità di eredi di , deceduta in data 20.1.2025, aderendo alle conclusioni
[...] Persona_1 formulate nell'atto di appello. La causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni come in epigrafe riportate ad udienza dell'11.2.2025, sostituita da note scritte ex artt. 35 D. Lgs. 149/2022 e 127 ter c.p.c.
4.
In via preliminare l'appellata deduce l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. Ai fini della specificità dei motivi d'appello richiesta dall'articolo 342 c.p.c. l'esposizione delle ragioni di fatto e di diritto, invocate a sostegno del gravame, può sostanziarsi anche nella prospettazione delle medesime ragioni addotte nel giudizio di primo grado, purché ciò determini una critica adeguata e specifica della decisione impugnata e consenta al giudice del gravame di percepire con certezza il contenuto delle censure, in riferimento alle statuizioni adottate dal primo giudice (cfr. Cassazione civile, sez. II, 21/06/2023, n. 17709, conf. Cassazione civile, sez. II, 25/01/2023, n. 2320). Il motivo d'impugnazione, in altri termini, è adeguatamente specifico quando sono enunciate le ragioni per le quali la decisione è erronea, con la conseguenza che, siccome per denunciare un errore occorre identificarlo, l'esercizio del diritto d'impugnazione di una decisione giudiziale può considerarsi avvenuto in modo idoneo soltanto qualora i motivi si concretino nell'esplicita e specifica indicazione delle ragioni per cui la decisione impugnata è errata, le quali, devono considerare le ragioni che la sorreggono, e da esse non possono prescindere, dovendosi, diversamente, il motivo considerarsi nullo (cfr. Cassazione civile, sez. III, 28/06/2023, n. 18474).
Dati questi principi, la Corte reputa nella fattispecie infondato il rilievo di inammissibilità sollevato da parte appellata ex art. 342 c.p.c., poiché i motivi di impugnazione svolti consentono di individuare con adeguata specificità tanto le ragioni di doglianza quanto le ragioni della sentenza ritenute erronee.
5.
Con il primo motivo gli appellanti deducono l'erronea conclusione del giudice di primo grado laddove ha qualificato la compravendita come un'ipotesi di aliud pro alio, in cui gli alienanti hanno venduto al un bene diverso da quello scelto in quanto privo dei certificati di CP_1 abitabilità/agibilità. Sostengono, in particolare, che non si è trattato di una vendita aliud pro alio in quanto gli immobili tutti hanno successivamente ottenuto il certificato di agibilità (nel 2014), vertendosi in un'ipotesi in cui la iniziale mancata consegna del certificato era dipesa da questioni meramente burocratiche.
Contestano, altresì, la parte della sentenza in cui il giudice ha ritenuto che “il certificato di agibilità è indispensabile ai fini della stipula”, laddove invece il suo mancato rilascio non inciderebbe sulla validità del contratto, rilevando solo quale fonte di obblighi risarcitori per la ridotta commerciabilità del bene.
Il motivo è infondato.
A nulla rileva nel caso di specie che gli immobili abbiano ottenuto in un momento successivo a quello del contratto definitivo di compravendita il certificato di agibilità, in quanto “il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità; il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza” (cfr. Cass. n. 34211/2022; conf. specificatamente in tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare Cass. n. 24317/2022). Il certificato deve esistere al momento dell'atto traslativo, a nulla rilevando il successivo rilascio dello stesso, salvo eventuali rinunce espresse dal compratore che nell'esercizio dei propri diritti disponibili è legittimato a esonerare il venditore dall'obbligo di consegnare la licenza, rinunce che nel caso di specie non è dato rinvenire né nel preliminare, né nella scrittura privata né tantomeno nel definitivo del 6.2.2008.

Per questi motivi

, è la stessa Suprema Corte a statuire che “il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo del certificato di abitabilità o di agibilità, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato, poiché il predetto certificato è essenziale, avendo l'acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico -sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene” (cfr. Cass. n. 24317/2022). Perciò, di nessun pregio è la difesa degli appellanti secondo cui la iniziale mancata consegna del certificato era dipesa da questioni meramente burocratiche. Ad ogni buon conto, anche qualora si volesse aderire alla conclusione degli appellanti secondo cui il successivo rilascio del certificato di agibilità esclude la possibilità di configurare l'ipotesi di vendita aliud pro alio, ciò che qui rileva non è la sussunzione della compravendita de qua nella fattispecie dell'aliud pro alio al fine di pervenire ad una declaratoria di risoluzione e/o invalidità del contratto, bensì l'inadempimento di e che, a prescindere da detta sussunzione, erano tenuti Pt_1 Per_1 a fornire al il relativo certificato o quantomeno a informarlo in buona fede dell'assenza CP_1 dell'agibilità per consentirgli di decidere liberamente se rinunciarvi o meno. Che, infine, “la mancanza del certificato non intacca la validità del contratto ma ricade sull'equilibrio del sinallagma in termini di corretto adempimento degli obblighi contrattuali posti a carico dei contraenti” è lo stesso giudice di prime cure a precisarlo e a trarne le opportune conseguenze, risultando prive di ogni fondamento le critiche mosse sul punto dagli appellanti. 6.
Con il secondo motivo gli appellanti lamentano un vizio di omessa pronuncia della sentenza di primo grado laddove nulla ha statuito in relazione all'inadempimento del rispetto alle CP_1 obbligazioni assunte con la scrittura privata del 6.2.2008 e, in particolare, al mancato pagamento di tre rate, la prima di € 10.000,00, la seconda e la terza di € 20.000,00, con scadenza rispettivamente il 30.4, il 30.5 e il 30.6.2008.
Contestano, nello specifico, che tale inadempimento non è giustificato dall'eccezione di inadempimento successivamente sollevata dal in relazione alla mancata consegna del CP_1 certificato di agibilità, sostenendo, in sostanza, che sarebbe stato inadempiente alle CP_1 proprie obbligazioni a prescindere da quanto successivamente contestato in relazione all'agibilità degli immobili.
Il motivo è infondato.
Sebbene il giudice di primo grado abbia affermato expressis verbis che il interrompeva CP_1 i pagamenti ai sensi dell'art. 1460 c.c., chiedendo che la controparte regolarizzasse la documentazione in vista del secondo rogito, in modo legittimo e giustificato proprio dall'indispensabilità della documentazione per cui è causa” – con ciò postulando una correlazione causale-temporale fra il mancato pagamento degli importi del 2008 da parte del e la CP_1 inagibilità degli immobili oggettivamente non riscontrabile agli atti e documenti di causa , osserva la
Corte che avuto riguardo al contesto complessivo dei rapporti intercorsi tra le parti a partire dal preliminare del 30.3.2005, come emergente in atti e documenti di causa, è dato ritenere che il mancato pagamento di quelle somme, di scarsa incidenza nell'economia complessiva del rapporto, era stato tollerato dai promittenti venditori. Sul punto giova rammentare che l'intera operazione aveva un valore economico di complessivi € 1.550.000,00 di cui veva già versato € 434.000,00 prima della scrittura del 6.2.2008 ed CP_1 ulteriori e 606.000,00 versava in pari data con la stipula del primo rogito avente ad oggetto gli immobili commerciali.
Ritiene cioè questa Corte che, a prescindere dalla stretta consequenzialità prospettata dal primo giudice tra inadempimento di e id est mancata consegna del certificato di agibilità Pt_1 Per_1
– la causa) e inadempimento del (id est mancato pagamento delle tre rate – l'effetto), i CP_1 promittenti venditori, che già avevano incassato € 1.040.000,00, ebbero ragionevolmente a tollerare il mancato pagamento di complessivi € 50.000,00 previsto alle scadenze di aprile, maggio e giugno 2008, oggettivamente non grave nell'economia complessiva dell'affare, in vista della definitiva conclusione dell'operazione nel nuovo termine del 31.1.2010 contrattualmente convenuto con la scrittura integrativa.
Ad abundantiam va considerato che la restante somma di € 460.000,00 avrebbe dovuto essere versata dal olo al momento della stipula del secondo definitivo, al quale non si è mai pervenuti CP_1 a causa dell'inadempimento essenziale e di non scarsa importanza dei promittenti venditori per la inagibilità degli immobili.
7.
Le spese del grado di appello seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, secondo i criteri e parametri di cui a D.M. 10.3.2014 n. 55 e successive modifiche, avuto riguardo alla tabella dei giudizi innanzi alla Corte di Appello (n. 12), tenuto conto dei valori medi dei compensi previsti per lo scaglione di valore della causa (da € 260.001 a € 520.000) con esclusione del compenso per l'attività istruttoria non svoltasi, oltre 15% per spese generali ex art. 2 D.M. cit. Il rigetto dell'appello comporta l'applicazione dell'art. 13, co. 1 quater del D.P.R. n. 115/2002 (T.U. spese di giustizia) sull'obbligo di versamento del doppio contributo unificato.


P.Q.M.

La Corte di Appello, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da in Parte_1 proprio e in qualità di erede di , nonché da , Persona_1 CP_3 [...]
, , , uali eredi di Pt_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 Per_1
nei confronti di in proprio e in qualità di l.r.p.t. di
[...] CP_1 Controparte_2 con atto di appello notificato in data 16.6.2022, così provvede:
[...]
RIGETTA l'appello e per l'effetto
CONFERMA INTEGRALMENTE la sentenza di primo grado;

CONDANNA , , , , Parte_1 CP_3 Parte_3 Parte_4
e nelle predette qualità al rimborso in favore di Parte_5 Parte_6 CP_1
e elle spese del grado di appello, che liquida in € 14.239,00
[...] Controparte_2 per compenso di avvocato, oltre 15 % per spese generali ed oltre accessori di legge;

DICHIARA la ricorrenza delle condizioni per l'applicazione dell'art. 13, co. 1 quater DPR 115/2002
Così deciso nella camera di consiglio della Corte di Appello di Bologna in data 20.5.2025.
Il Consigliere est.
Dr.ssa Silvia Romagnoli
Il Presidente
Dr. Giovanni Salina