REPUBBLICA ITALIANA
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA
La IV^ Sezione della Corte d'Appello di Venezia, composta dai magistrati:
dott. Guido Marzella Presidente relatore dott. Marco Campagnolo Consigliere
dott.ssa Elena Rossi Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
nella causa di appello iscritta al n. 2151/2023 R.G. e promossa con atto di citazione notificato
da

Parte_1
(C.F.: ), C.F._1
- attrice in riassunzione -
elettivamente domiciliata in VALBRENTA (VI), VIA CAPITELLO n. 49, con il patrocinio degli avv.ti ANGELO PIZZATO e LUCA FERAZZOLI,
contro

CP_1
(C.F.: ), C.F._2
- convenuto in riassunzione -
pagina 1 di 25 elettivamente domiciliato in VICENZA, PIAZZA PONTELANDOLFO n. 114, con il patrocinio dell'avv. PATRIZIA SPAZZINI,
e contro

Controparte_2
(C.F. ), C.F._3

CP_3
(C.F. , C.F._4

CP_4
(C.F. ) C.F._5
- convenuti in riassunzione -
non costituiti.
Oggetto della causa:
Giudizio di riassunzione ex art. 392 cpc a seguito della cassazione della sentenza della
Corte d'Appello di Venezia n. 1135/2022, pubblicata il 19.5.22.
Conclusioni dell'attrice in riassunzione:
Voglia l'Ecc.ma Corte d'appello adita, quale giudice di rinvio designato dalla Corte di
Cassazione con l'ordinanza n. 24458/2023, pubblicata in data 10.08.2023 con cui è stata riformata la sentenza della Corte di Appello di Venezia, terza sezione civile, n.
1135/2022 pubblicata in data 19.05.22, respinta ogni contraria istanza ed eccezione, in applicazione del principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte:
a) accertare e dichiarare la nullità del contratto preliminare di compravendita stipulato tra la sig.ra e il sig. in data 18.10.2004 così come Parte_1 CP_1
indicato in premessa dell'atto per riassunzione della causa avanti al giudice di rinvio
(art. 392 c.p.c.) e contestuale citazione ex. artt. 389 c.p.c. e 144 disp. att. c.p.c. datato
23.11.23; conseguentemente condannare il convenuto alla restituzione CP_1
pagina 2 di 25 della somma di € 55.000,00 già versata dall'attrice, oltre ad interessi dalla domanda di primo grado del giudizio al saldo;

b) in subordine, dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra la sig.ra e il sig. in data 18.10.2004 così Parte_1 CP_1
come indicato in premessa dell'atto per riassunzione della causa avanti al giudice di rinvio (art. 392 c.p.c.) e contestuale citazione ex. artt. 389 c.p.c. e 144 disp. att. c.p.c.
datato 23.11.23; conseguentemente condannare il convenuto alla restituzione della somma di € 55.000,00 già versata dall'attrice, oltre ad interessi dalla domanda di primo grado del giudizio al saldo;

c) in ulteriore subordine, dichiararsi l'annullamento del contratto preliminare di compravendita stipulato tra la sig.ra e il sig. in data Parte_1 CP_1
18.10.2004 così come indicato in premessa dell'atto per riassunzione della causa avanti al giudice di rinvio (art. 392 c.p.c.) e contestuale citazione ex. artt. 389 c.p.c. e 144 disp.
att. c.p.c. datato 23.11.23, per errore essenziale determinato dalla controparte
[...]
che ha dichiarato falsamente la proprietà dei terreni oggetto del preliminare;
CP_1
Conseguentemente, condannare il convenuto alla restituzione della CP_1
somma di € 55.000,00 già versata dall'attrice, oltre ad interessi dalla domanda di primo grado del giudizio al saldo;

d) Con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre rimborso spese generale e accessori di legge, di tutti i gradi del giudizio.
Conclusioni del convenuto in riassunzione:
Nel merito
1) Respingersi tutte le domande proposte da nei confronti del fratello Parte_1
, perché infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi esposti nella CP_1
comparsa di costituzione nel presente giudizio di rinvio;

pagina 3 di 25 2) Spese e competenze rifuse per tutti i gradi di giudizio.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Il giudizio di primo grado
Con atto di citazione promosso avanti al Tribunale di Vicenza, , Parte_1
premettendo:
- che in data 18.10.04 stipulava con il fratello un contratto preliminare CP_1
di compravendita di alcuni beni immobili siti nel Comune di Enego, località
Frizzon, identificati catastalmente al foglio 3 con i mappali nn. 347-348-349-200-
344, per un totale di mq 64.618,
- che corrispondeva il prezzo concordato di € 55.000,00 per l'intero compendio immobiliare, versando:
o € 5.000,00 prima della stipula del preliminare,
o € 30.000,00 alla firma dello stesso,
o € 10.000,00 in data 30.6.05,
o € 10.000,00 in data 28.3.06,
- che il notaio si rifiutava peraltro di redigere il contratto definitivo, in quanto dai controlli effettuati emergeva che i beni oggetto della compravendita non si trovavano nella titolarità del venditore ma erano bensì di proprietà collettiva,
- che, alla luce di ciò, chiedeva invano la restituzione delle somme versate dapprima informalmente e poi con intimazione del 22.9.14,
- che neanche l'esperimento della mediazione riusciva a comporre la controversia,
- che il Commissario regionale per la liquidazione degli usi civici con le sentenze n.
17 del 24.7.1929, n. 68 del 19.9.1931 e n. 190 del 13.2.1934 aveva stabilito che, in relazione ad alcuni specifici terreni tra cui quelli oggetto di controversia, la proprietà
del suolo e del pascolo fossero a favore degli abitanti della frazione del Monte
pagina 4 di 25 Frizzon,
- che l'appartenenza del compendio al patrimonio collettivo era confermata sia dalla perizia svolta dal dott. sia dal certificato di destinazione urbanistica Persona_1
rilasciato dal Comune di Enego,
ha chiesto di accertare la nullità del contratto preliminare del 18.10.04 con condanna del convenuto alla restituzione delle somme versate pari a € 55.000,00, oltre agli interessi dalla domanda al saldo, con vittoria di spese.
Costituitosi in giudizio, : CP_1
- negava che i beni oggetto del contratto appartenessero al patrimonio civico sostenendo che fossero invece di sua proprietà,
- precisava che il notaio non si era rifiutato di predisporre il contratto definitivo, bensì
aveva solo richiesto alle parti di sottoscrivere l'atto di quiescenza al testamento da cui derivava la proprietà dei fondi, da parte degli eredi,
- affermava che non vi era certezza sul vincolo di uso civico sui terreni oggetto del preliminare, osservando che alle sentenze del Commissario regionale non era allegata alcuna planimetria che potesse chiarire l'estensione dello stesso,
- segnalava che l'attrice era a conoscenza dei pesi gravanti sui terreni, di cui fra l'altro non si era mai lamentata,
- contestava che il contratto fosse nullo, posto che il contratto preliminare non aveva ad oggetto la cessione dei terreni gravati dall'uso civico, bensì la semplice promessa di stipulare il futuro accordo definitivo,
- notava che comunque i terreni erano oggetto di una procedura di affrancazione,
sicché era ben possibile procedere con la stipula del definitivo,
- osservava che, anche nella denegata ipotesi in cui il contratto preliminare fosse stato ritenuto idoneo per il trasferimento della proprietà, comunque non si sarebbe potuto pagina 5 di 25 opporre né l'inalienabilità né l'incommerciabilità dei beni, dal momento che sarebbe stato sufficiente indicare la sussistenza del vincolo all'interno dell'atto di trasferimento,
- instava quindi per il rigetto delle avverse domande, con vittoria di spese.
Procedutosi alla trattazione del giudizio attraverso:
- lo scambio delle memorie istruttorie di cui all'art. 183 cpc, sesto comma, in cui l'attrice introduceva in subordine una domanda di risoluzione del contratto e un'altra di annullamento per essenzialità dell'errore,
- l'assunzione della prova testimoniale,
- l'espletamento di una consulenza tecnica volta ad accertare lo stato dei terreni oggetto di lite,
la causa è stata quindi decisa con la sentenza n. 486/2019, depositata in data 22.2.19, in forza della quale il giudice di primo grado:
- considerati l'esito della prova testimoniale e le risultanze della CTU,
- riscontrato che il tentativo di conciliazione con il Comune di Enego relativo allo stato dei terreni non risultava ancora concluso e che, comunque, i privati firmatari avrebbero accettato l'eventuale costituzione di servitù di piste da sci e/o di impianti di risalita, oltre a impianti di innevamento programmato,
- rilevato che nel contratto preliminare i beni erano promessi in vendita “liberi da vincoli di ogni genere” (punto f),
- reputato che il promittente fosse inadempiente da questo punto di vista, in quanto il compendio allo stato era gravato dall'uso pubblico,
- precisato che le norme relative alla vendita potessero estendersi analogicamente anche al relativo contratto preliminare, quale negozio ad essa antecedente,
- ritenuto che l'inadempimento del promittente venditore fosse di non scarsa pagina 6 di 25 importanza e pertanto tale da giustificare lo scioglimento dell'accordo,
- affermato che la domanda di risoluzione era stata proposta tempestivamente, benché
formulata nella prima memoria istruttoria, in virtù di quanto statuito nella pronuncia a Sezioni Unite della Cassazione di n. 12310 del 15.6.15,
- constatato che la domanda così introdotta non atteneva comunque a una situazione sostanziale differente né comprometteva il diritto di difesa della controparte,
ha dichiarato la risoluzione del contratto preliminare del 18.10.04, condannando il convenuto alla restituzione in favore della controparte della somma di € 55.000,00, oltre interessi, ponendo altresì a suo carico le spese di lite, CTU e CTP.
Il giudizio di appello
Avverso la menzionata pronuncia ha proposto gravame l'originario convenuto lamentando, con il primo motivo di appello, che il giudice di primo grado non avesse rilevato la novità delle domande di risoluzione e di annullamento del contratto, in quanto introdotte da controparte solamente nella prima memoria istruttoria, in aggiunta e non in sostituzione rispetto a quelle inizialmente formulate nell'atto di citazione.
Con la seconda censura ha, invece, impugnato la parte di sentenza in cui il primo giudice aveva accolto la domanda di risoluzione del contratto successivamente proposta,
denunciando:
- che tale richiesta fosse formulata in modo del tutto generico e, pertanto, dovesse essere sanzionata con la nullità,
- che, a fronte di ciò, il giudice pronunciandosi nel merito avesse violato il principio dispositivo, in quanto avrebbe integrato autonomamente un'istanza di parte di per sé
indeterminata,
- che la testimonianza del notaio fosse inutilizzabile ai fini della decisione, in Tes_1
quanto inammissibile e comunque generica,
pagina 7 di 25 - che non sussistesse il lamentato inadempimento, posto che il contratto preliminare esplicherebbe unicamente effetti obbligatori,
- che comunque l'oggetto dell'accordo definitivo fosse giuridicamente possibile, dal momento che poteva avere luogo il procedimento di affrancazione dei terreni.
Con il terzo motivo di doglianza, infine, ha lamentato l'errata regolamentazione delle spese di lite richiamando, a conclusione dell'atto di appello, le difese già proposte in precedenza e segnalando altresì la mancanza di buona fede dell'attrice, la quale sarebbe stata al corrente sin da subito dei pesi gravanti sui terreni.
L'appellata, costituitasi a propria volta in giudizio, si è difesa:
- rimarcando l'impossibilità giuridica dell'oggetto del contratto di compravendita di beni soggetti ad uso civico,
- negando di avere rinunciato alla domanda di nullità dell'accordo preliminare,
- segnalando che solo successivamente alla consulenza tecnica aveva appreso che il bene non sarebbe stato libero dai vincoli, dato:
o che esisteva un diritto di prelazione all'acquisto del terreno da parte del
Comune di Enego alle medesime condizioni,
o che i privati firmatari dell'atto di conciliazione sarebbero stati costretti ad accettare l'eventuale costituzione di servitù per la realizzazione di piste da sci e/o di impianti di risalita o di innevamento e/o di servitù per usi turistico-
ricreativi sui terreni oggetto dell'atto,
- evidenziando che, a fronte di tali novità, aveva ritenuto di cautelarsi proponendo anche la domanda di risoluzione in subordine,
- sottolineando che non vi era genericità nella domanda di scioglimento del contratto,
in quanto fondata esclusivamente sull'inadempimento di controparte,
- rilevando che vi era coincidenza tra il teste indicato e quello escusso, sicché non pagina 8 di 25 poteva essere lamentato alcuna violazione del diritto di difesa,
- ricordando che la deposizione del teste si era resa necessaria a seguito delle Tes_1
contestazioni sollevate da controparte,
- negando l'asserita mancanza di buona fede.
Proponeva altresì appello incidentale, impugnando con il primo motivo la parte di sentenza in cui il giudice di prime cure aveva rigettato implicitamente la domanda di accertamento della nullità del contratto preliminare e sostenendo, in proposito, che una volta accertato che i beni erano soggetti a uso civico e che non sarebbe stato possibile procedere alla sottoscrizione del definitivo, avrebbe dovuto allora conseguirne la dichiarazione di invalidità del preliminare per impossibilità dell'oggetto.
Con la seconda censura, ha lamentato un'erronea liquidazione delle spese di lite, poiché
il giudice aveva riconosciuto un importo inferiore rispetto a quello dettato dai parametri del D.M. 55/2014 senza addurre alcuna giustificazione.
L'appello è stato deciso con la sentenza n. 1135/2022, pubblicata il 19.5.22, in forza della quale la Corte:
- ritenuto che non fosse possibile introdurre una domanda nella prima memoria ex art. 183 cpc, sesto comma, in aggiunta rispetto a quella proposta con l'atto di citazione,
- negato che le circostanze apprese a seguito della perizia tecnica assumessero rilevanza,
- affermato, quindi, che l'unica domanda esaminabile fosse quella di nullità del contratto,
- riscontrato, sulla scorta dell'esito della consulenza tecnica, che i terreni oggetto di causa appartengono alla comunità e che sugli stessi grava l'uso civico,
- reputato che il contratto preliminare non fosse nullo per contrarietà a una norma imperativa o per impossibilità dell'oggetto, in quanto il promittente venditore si era pagina 9 di 25 solamente impegnato al trasferimento della proprietà,
- evidenziato che la mancata proprietà del bene non è motivo ostativo alla conclusione di un contratto preliminare, dal momento che il promittente venditore può procurarsi il titolo dominicale fino al termine per la stipulazione del definitivo,
- escluso che la promittente acquirente possa agire per la risoluzione fino a quando non sia scaduto detto termine,
- osservato che non avrebbe rilevanza la circostanza per cui i beni non potessero essere alienati, posto che l'accordo preliminare esplica solo effetti obbligatori,
ha dichiarato inammissibile la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e ha rigettato quella volta a dichiararne la nullità, condannando l'appellante incidentale alla rifusione delle spese di lite, oltre che al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.


2. Il giudizio di cassazione
A fronte di tale decisione, ha promosso ricorso per cassazione Parte_1
censurando:
- con il primo motivo, l'errore in cui sarebbe incorso il giudice dell'appello nella parte in cui ha ritenuto inammissibile la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento sul presupposto per cui sarebbe stata formulata tardivamente, senza tenere conto di quanto affermato nella pronuncia a Sezioni Unite della Cassazione n.
22404 del 13.9.18 che, al contrario, ammetterebbe non solo la domanda modificata in sostituzione di quella originaria, ma anche la domanda proposta in cumulo condizionale successivo,
- con la seconda censura, la parte di sentenza in cui la Corte territoriale aveva rigettato la domanda di nullità riproposta in sede di gravame incidentale affermando che l'oggetto del contratto preliminare fosse giuridicamente possibile dovendosi, a pagina 10 di 25 contrario, ritenere:
o che i beni soggetti a uso civico sarebbero sottoposti a un regime di inalienabilità,
o che un contratto che ne prevedesse il trasferimento della proprietà sarebbe sanzionato con la nullità,
o che la circolazione di tali beni potrebbe, d'altro canto, avvenire solo a seguito dell'adozione di idonei provvedimenti amministrativi,
o che non sarebbe sufficiente, ai fini di una valida cessione, l'avvio di un procedimento di liquidazione al momento della stipula del preliminare,
o che il carattere demaniale di detti beni costituirebbe un'autonoma causa di nullità del contratto non assimilabile all'indisponibilità di fatto del bene che si verifica nel caso di preliminare di vendita di cosa altrui non sottoposta a vincoli di inalienabilità,
o che la nullità del preliminare si ricaverebbe anche da quella giurisprudenza che riconosce la validità del contratto di compravendita di beni soggetti a temporanea inalienabilità, purché la data prevista per la conclusione del definitivo sia successiva alla scadenza del termine di inalienabilità e/o condizionata al venire meno del vincolo.
, costituitosi in giudizio, ha viceversa invocato il rigetto CP_1
dell'impugnazione:
- ribadendo che sarebbe possibile formulare una nuova domanda purché in sostituzione di quella precedente, in quanto tra le due dovrebbe intercorrere un rapporto di alternatività o incompatibilità,
- evidenziando che la ricorrente non aveva affatto rinunciato alla domanda di accertamento della nullità, tanto che l'aveva riproposta con l'appello incidentale,
pagina 11 di 25 - affermando, quindi, che la domanda di risoluzione sarebbe nuova,
- sottolineando che il contratto preliminare ha effetti solo obbligatori per cui non rileverebbe lo stato di incommerciabilità dei beni al tempo della sua stipula,
- aggiungendo, quindi, che l'accordo non sarebbe affetto da nullità, in quanto la cessione dei beni deve essere giuridicamente possibile al tempo della sottoscrizione del definitivo,
- segnalando che nelle more del giudizio di appello aveva ottenuto l'affrancazione dei terreni,
- osservando che nel nostro ordinamento è ammessa la vendita di cosa altrui,
- concludendo per il rigetto del ricorso in quanto infondato.
La Corte di cassazione con l'ordinanza n. 24458/2023, pubblicata in data 10.8.23:
- ha accolto il primo motivo, ritenendo che la domanda di risoluzione per inadempimento proposta con la prima memoria ex art. 183 cpc, sesto comma, fosse ammissibile alla luce dell'orientamento giurisprudenziale espresso nella sentenza richiamata dalla ricorrente, secondo cui può essere formulata una nuova richiesta in via subordinata purché inerente alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio,
- ha assorbito la seconda ragione di impugnazione,
- ha rinviato la causa all'esame della Corte territoriale, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.


3. Il giudizio di rinvio
Preso atto di quanto sopra, ha allora riassunto la causa, riproponendo Parte_1
la domanda di accertamento della nullità del contratto preliminare e, in subordine,
quella di risoluzione:
- richiamando le argomentazioni già proposte nei precedenti gradi di giudizio,
pagina 12 di 25 - precisando che alla data di predisposizione del contratto definitivo e a quella di proposizione della domanda di risoluzione i beni oggetto della futura compravendita risultavano ancora sottoposti al vincolo dell'uso civico,
- ricordando che la consulenza tecnica aveva avuto modo di appurare che, in caso di affrancazione, i privati firmatari avrebbero dovuto accettare l'eventuale costituzione di servitù di piste da sci e/o impianti di risalita, oltre a impianti di innevamento programmato,
- avanzando altresì domanda di restituzione delle somme corrisposte a titolo di spese di lite ai procuratori distrattari, oltre agli interessi dal 13.6.22.
Il convenuto in riassunzione, a sua volta costituitosi:
- ha osservato che non era stata riproposta la domanda di annullamento del contratto per errore essenziale,
- ha segnalato che i procuratori antistatari avevano provveduto alla restituzione delle somme in data 14.12.23, sicché sul punto sarebbe cessata la materia del contendere,
- ha riproposto le difese già articolare nelle precedenti fasi del giudizio,
- ha ribadito che in costanza dell'appello era stata portata a termine la procedura di conciliazione a mezzo della liquidazione dell'uso civico e, pertanto, sarebbe stato ben possibile procedere alla stipula del definitivo,
- ha sottolineato che tale attività non era preclusa dalla scadenza di un termine, posto che il preliminare non si esprimeva sul punto,
- ha negato la sussistenza di un proprio inadempimento,
- ha rimarcato che la promittente acquirente fosse a conoscenza dell'esistenza del vincolo, anche alla luce di quanto riportato nel contratto preliminare in cui vi sarebbe stato un esplicito riferimento all'uso civico gravante sui terreni oggetto di lite,
pagina 13 di 25 - ha precisato che la costituzione di servitù a cui potrebbe essere soggetto il compendio immobiliare non sarebbe né attuale né effettiva,
- ha riferito che tale clausola è sorta successivamente alla sottoscrizione della conciliazione e non potrebbe determinare la risoluzione ex post del contratto,
- ha notato che la stessa Commissione tecnica per gli usi civici del Comune di Enego
avrebbe escluso un interesse preminente per la collettività dei terreni,
- ha sostenuto che in caso di accoglimento della nuova domanda di risoluzione, le spese di lite andrebbero compensate, in quanto il mutamento dell'orientamento giurisprudenziale non sarebbe a lui addebitabile,
- ha chiesto di respingere le domande ex adverso formulate, con vittoria di spese.
Procedutosi alla trattazione cartolare del giudizio, dopo il deposito delle note contenenti la precisazione delle conclusioni, delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, la causa è stata quindi rimessa al collegio per l'udienza del 16 aprile 2025.


4. I motivi della decisione
5.1 In via preliminare, è opportuno chiarire il perimetro entro il quale questa Corte è
chiamata a esprimersi a seguito del giudizio di legittimità.
Con l'ordinanza di rinvio la Corte di cassazione ha affermato l'ammissibilità della domanda di risoluzione del contratto proposta in subordine mediante la prima memoria
ex art. 183 cpc, sesto comma (nella formulazione ratione temporis applicabile), in applicazione del principio espresso dalla pronuncia a Sezioni Unite n. 22404 del
13.9.18, secondo cui l'attore può formulare una domanda in cumulo condizionale nelle memorie istruttorie, purché sia riferita alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio e sia connessa per incompatibilità con quella originaria, presupposti che la
Corte ha reputato entrambi soddisfatti nella fattispecie in esame.
pagina 14 di 25 In ragione dell'accoglimento del primo motivo di ricorso, poi, ha dichiarato assorbito quello inerente alla domanda di nullità del contratto preliminare relativo a beni ricadenti nel patrimonio collettivo e gravati da uso civico.
Questi rilievi, tuttavia, devono essere coordinati con le conclusioni che sono state assunte nell'atto di riassunzione, come successivamente precisate con le note del
13.2.25, in base alle quali è stata riproposta in via principale la richiesta di accertamento della nullità del contratto preliminare e, solo in subordine, la risoluzione per inadempimento e, così a seguire, l'annullamento per errore essenziale.
5.2 Secondo la tesi della promissaria acquirente il contratto preliminare concluso con il fratello sarebbe affetto da nullità per impossibilità dell'oggetto ovvero per contrarietà a una norma imperativa, dal momento che il compendio immobiliare promesso in vendita apparterrebbe al demanio collettivo e, pertanto, sarebbe soggetto a un vincolo di inalienabilità.
La domanda è fondata.
In materia di uso civico, va ricordato che la legge n. 1766 del 16.6.27 indica due diverse tipologie di diritti di godimento che possono fare capo a una collettività stanziata in un determinato territorio: l'uso civico insistente sulla proprietà di un privato e quello gravante su terre di dominio collettivo.
Pur trattandosi sempre di modalità di fruizione comunitaria della terra, le due fattispecie differiscono tra loro per quanto concerne il regime giuridico.
Nella prima ipotesi, l'esistenza dell'uso civico non costituisce un ostacolo alla libera circolazione del fondo, sicché il proprietario potrà farne oggetto di un atto di alienazione. È chiaro, tuttavia, che la cessione non determinerà l'estinzione del diritto di pagina 15 di 25 godimento in capo alla collettività, il quale dunque circolerà unitamente al bene su cui insiste, fino a quando non avrà termine il procedimento di liquidazione dello stesso.
È differente, invece, il regime giuridico dei fondi ricadenti nella seconda categoria, in cui si prevede:
- che i beni su cui grava l'uso civico di pascolo e di legnatico non possano essere alienati o soggetti a una mutazione di destinazione, salvo una specifica autorizzazione amministrativa (art. 12, secondo comma, della legge citata),
- che le terre utilizzabili a coltura agraria non possano essere divise, alienate o cedute per qualsiasi titolo fino al momento in cui non sia intervenuta l'affrancazione delle stesse (art. 21, terzo comma, della legge citata).
Premesso ciò, va rilevato come la consulenza tecnica espletata in primo grado abbia potuto appurare che i fondi promessi in vendita non appartenevano al promittente venditore, , come invece dichiarato nel testo del contratto (doc. n. 1, lett. CP_1
a, depositato dall'attrice in primo grado), bensì rientravano all'interno del demanio civico del Comune di Enego:
- richiamando in proposito le sentenze n. 17 del 24.7.1929, n. 68 del 19.9.1931 e n.
190 del 13.2.1934 con cui il Commissario liquidatore degli usi civici territorialmente competente aveva accertato:
o che in data 5.1.1850 il di Wolchenstein aveva venduto il Persona_2
suolo e i pascoli del e delle agli abitanti del Parte_2 Parte_3
luogo (uti cives),
o che detti terreni venivano successivamente fatti oggetto di un atto di divisione da parte della comunità del , Parte_2
pagina 16 di 25 o che sui fondi gravava l'uso civico di pascolo e legnatico a favore degli abitanti del Comune di Enego, inclusi quelli della frazione di Frizzon su tutti i terreni del , comprese le Pale del , Parte_2 Pt_3
o che doveva darsi luogo alla reintegra dei terreni, posto che la divisione e l'occupazione degli stessi doveva intendersi abusiva,
- precisando che dalla perizia allegata alle sentenze del Commissario liquidatore degli usi civici si evinceva che anche le particelle fondiarie promesse in vendita rientravano nel dominio collettivo ed erano gravate dagli usi civici di pascolo e di legnatico,
- segnalando che la predetta circostanza trovava ulteriore conferma nel fatto che i suddetti terreni erano indicati nella Tabella 2 dell'Allegato D del Decreto Regionale

9.2.18 n. 24 contenente l'elenco dei “terreni, già compresi tra quelli elencati
nell'allegato A, da dichiarare quali attuali terreni di uso civico del Comune di
Enego e assegnare alla categoria a) di cui all'art. 11 della L. 1766/1927; oggetto di
reintegra nel demanio civico, fatta salva la possibilità di procedere all'esperimento
di eventuali conciliazioni, ai sensi dell'art. 29 della L. 1766/1927” (allegato 7,
CTU).
Alla luce dei precedenti rilievi, va pertanto dichiarata la nullità del contratto preliminare del 18.10.04, dal momento che il programma negoziale predisposto dai contraenti risulta giuridicamente inattuabile, se valutato da un punto di vista concreto, ciò che,
come rilevano i giudici di legittimità, condividendo nella fattispecie allora esaminata la decisione del giudice di secondo grado, comporta l'assenza della stessa causa
adquirendi per incommerciabilità del bene promesso in vendita, a cui consegue il venir pagina 17 di 25 meno del vincolo originariamente esistente e la declaratoria di nullità del contratto preliminare per violazione di norme imperative (Cass. 23.7.14 n. 16757).
In merito, va anzitutto sottolineato che non colgono nel segno le argomentazioni prospettate dalla parte appellata, la quale si richiama a quell'orientamento giurisprudenziale che riconosce nel preliminare un contratto avente mera efficacia obbligatoria, sicché andrebbe esclusa la nullità nel caso in cui il bene oggetto della futura compravendita sia gravato da un vincolo di indisponibilità al momento della conclusione del preliminare, ben potendo adoperarsi il promittente venditore per fare acquisire la proprietà della cosa, libera da qualsiasi peso, nel frangente in cui avverrà la stipulazione del definitivo.
Nella fattispecie in esame, infatti, non si sta discorrendo di un bene temporaneamente soggetto a indisponibilità, bensì di terreni rientranti nel dominio collettivo e, pertanto,
istituzionalmente e stabilmente destinati a soddisfare l'interesse pubblico senza alcun termine, tanto che di esse ne sancisce espressamente l'inalienabilità l'art. 3 della legge
20.11.17 n. 168, il quale ha poi superato anche il vaglio di legittimità costituzionale,
salvo che per le sole terre di proprietà di privati, sulle quali i residenti del comune o della frazione esercitano usi civici non ancora liquidati (Corte Cost. 15.6.23 n. 119).
Derivandone, quindi, che il carattere demaniale di tali beni escluda la possibile configurazione sugli stessi un diritto soggettivo del privato, almeno fino a quando non intervenga un provvedimento amministrativo (nel caso di specie quelli stabiliti dalla legge 16.6.27 n. 1766) che attesti la loro inutilità ai fini del soddisfacimento dell'interesse pubblico, con contestuale determinazione del venir meno del vincolo stesso.
pagina 18 di 25 In questo senso, i beni del demanio civico rientrano tra le res extra commercium,
intendendosi con tale locuzione quella particolare categoria di beni che non possono essere oggetto di alienazione, di acquisto della proprietà per usucapione e di diritti, se non nei modi stabiliti dalla legge.
Va osservato, inoltre, che nel caso in esame la natura demaniale del compendio immobiliare non costituiva l'unico ostacolo alla possibilità di fare acquisire la proprietà
del bene alla promissaria acquirente, giacché in sede di consulenza era altresì emerso che i terreni promessi in vendita non risultavano ancora assegnati a una delle categorie di cui all'art. 11 della legge 16.6.27 n. 1766 (attività portata a termine solo con il
Decreto Regionale n. 24 del 9.2.18), non essendo mai stato ottemperato l'ordine di reintegra a suo tempo disposto dal Commissario liquidatore degli usi civici (pag. 30
CTU).
Tanto chiarito, ne consegue allora, necessariamente, la declaratoria di nullità del contratto preliminare, sebbene idoneo a produrre meri effetti obbligatori, dal momento che lo stesso risulta concluso in violazione di una norma di carattere imperativo che impedisce ab origine il verificarsi dei suoi effetti così come voluti, previsti e disciplinati dalle parti.
Né, a contrario, vale richiamare quanto affermato dai giudici di legittimità in un'altra situazione simile, ma non identica, a quella ivi esaminata, ove veniva affermata la validità del preliminare esaminato dalla Suprema Corte, giacché, in quel caso:
- ove il diritto di superficie promesso in vendita, acquisito dal promittente alienante in forza di una convenzione conclusa con il Comune che imponeva la costruzione di edifici con determinate caratteristiche e ne impediva l'alienazione per un pagina 19 di 25 quinquennio,
- si riscontravano comunque:
o da un lato, la natura temporanea del vincolo,
o d'altro lato, la presenza di una clausola prevedente la stipula del rogito, e quindi l'attuazione del programma negoziale avuto di mira dalle parti, solo una volta scaduto il periodo di inalienabilità delle opere, previa verifica da parte dell'ente locale della sussistenza, in capo al promissario acquirente, dei requisiti necessari per subentrare nella gestione dell'attività produttiva da svolgersi nell'ambito dell'area ceduta, di tal che, conformemente alla previsione di legge richiamata, era in tal modo assicurata la realizzazione dell'interesse pubblico sotteso alla convenzione stessa (Cass. 28.7.21 n.
21605),
Tanto da doversi concludere che per affermare la legittimità di un preliminare di compravendita avente ad oggetto un bene demaniale sia, invero, necessario riscontrare che le parti abbiano predisposto una specifica clausola contrattuale volta a sottoporre a condizione o a termine la stipula dell'accordo definitivo, così da manifestare:
- la consapevolezza che i beni promessi in vendita avessero natura demaniale,
- la volontà di differire la conclusione dell'accordo definitivo sino al momento in cui i beni non risultino in concreto sdemanializzati e quindi nuovamente idonei a circolare liberamente fra privati.
Circostanze, queste, che non risultano, viceversa, verificate nel caso di specie, ove i contraenti non adottavano alcun accorgimento in tal senso, limitandosi ad affermare,
nell'ambito del preliminare che “il rogito notarile verrà effettuato presso un notaio a
pagina 20 di 25 scelta della parte acquirente, e la data sarà scelta dalla stessa parte acquirente” (doc.
n. 1, lett. e), depositato dall'attrice in primo grado). Il che rendeva quindi immediatamente esigibile la prestazione da parte di quest'ultima, con conseguente violazione della disposizione imperativa di legge vigente in materia.
Sicché, in definitiva – una volta affermato che il regolamento negoziale con cui le parti si sono limitate a promettere il futuro scambio del consenso per la stipulazione di una compravendita avente ad oggetto terreni rientranti del dominio collettivo, senza peraltro prevedere un termine o una condizione che differiscano la prestazione del consenso al momento in cui il bene sarà nuovamente commerciabile, si presenta del tutto inidoneo ad attuare lo scopo perseguito dalle parti (e ciò sin dalla costituzione del rapporto contrattuale e non a causa della sua successiva evoluzione concreta) – sussistono tutti i presupposti per dichiararne la nullità.
Mentre, sotto un ulteriore profilo, va anche osservato come non assuma alcun rilievo l'eventuale mancanza di consapevolezza nei contraenti di avere dato luogo a un contratto nullo, dal momento che, trattandosi di beni demaniali posti al servizio della collettività, vengono in rilievo interessi superindividuali, la cui tutela astrae dalla considerazione dell'elemento soggettivo che abbia sorretto e accompagnato le parti nella conclusione dell'accordo.
5.3 Alla luce di quanto affermato sub 5.2, la domanda di risoluzione e quella di annullamento del contratto preliminare vanno dichiarate assorbite.
5.4 Per quanto concerne, infine, la domanda di condanna alla restituzione delle somme percepite in qualità di procuratori distrattari dagli avv.ti , Controparte_2 [...]
e , la Corte prende atto della rinuncia alla domanda a spese CP_3 Controparte_4
pagina 21 di 25 compensate formulata dalla parte appellante in data 2.5.24 attraverso il deposito delle note scritte in sostituzione dell'udienza. Limitatamente a tale richiesta, va dichiarata la cessazione della materia del contendere.
Le spese di lite
Tenuto quindi conto, quanto alle spese di lite:
- del fatto che le stesse gravano integralmente sulla parte convenuta in riassunzione in quanto soccombente, giusta il disposto dell'art. 91 cpc,
- della circostanza che il giudice del rinvio si deve attenere al principio della soccombenza applicato all'esito globale del processo, piuttosto che ai diversi gradi del giudizio ed al loro risultato, sicché non deve liquidare le stesse con riferimento a ciascuna fase del giudizio, ma, in relazione all'esito finale della lite (Cass.

6.4.23 n.
9448),
- dei parametri dettati dal D.M. 13.8.22 n. 147, il quale prevede appunto che le disposizioni del decreto si applichino a tutte le liquidazioni successive alla sua entrata in vigore, pur ove la prestazione abbia avuto inizio e si sia in parte svolta quando ancora erano in vigore le precedenti tariffe,
- del fatto che ai fini del rimborso delle spese di lite a carico del soccombente, in applicazione del criterio del decisum, il valore della causa è pari all'ammontare della somma accordata in favore del creditore (Cass.

5.1.11 n. 226),
- della conseguente necessità di utilizzare lo scaglione di riferimento compreso fra €
52.000,01 ed € 260.000,00,
- della circostanza che la fase istruttoria non si è tenuta né nel giudizio di appello né
in quello di rinvio,
- del fatto che si ritiene di liquidare i compensi tra il valore medio e quello minimo,
pagina 22 di 25 dato che il valore della causa si situa in prossimità della soglia inferiore dello scaglione di riferimento,
- della circostanza che le questioni trattate nel giudizio di rinvio sono state identiche a quelle dell'appello, sicché le spese relative a questa fase vanno liquidate secondo i parametri minimi,
ritiene la Corte che le medesime debbano essere integralmente poste a carico della parte convenuta in riassunzione ex art. 91 cpc in quanto soccombente, determinandole in €
10.577,25 quanto al giudizio di primo grado, in € 7.493,25 quanto al giudizio di secondo grado, in € 5.741,25 quanto al giudizio di cassazione e in € 4.997,00 quanto al giudizio di rinvio sulla base del seguente prospetto:
Fasi processuali Liquidazione valori medi
Fase di studio I^ grado € 2.552,00
Fase introduttiva I^ grado € 1.628,00
Fase istruttoria I^ grado € 5.670,00
Fase decisionale I^ grado € 4.253,00
Totale € 14.103,00-25%= € 10.577,25
Fase di studio II^ grado € 2.977,00
Fase introduttiva II^ grado € 1.911,00
Fase decisionale II^ grado € 5.103,00
Totale € 9.991,00-25% = € 7.493,25
Fase di studio Cassazione € 3.402,00
Fase introduttiva Cassazione € 2.478,00
pagina 23 di 25 Fase decisionale Cassazione € 1.775,00
Totale € 7.655,00-25% = € 5.741,25
Fasi processuali Liquidazione valori minimi
Fase di studio giudizio di rinvio € 1.489,00
Fase introduttiva giudizio di rinvio € 956,00
Fase decisionale giudizio di rinvio € 2.552,00
Totale € 4.997,00
Oltre a ciò devono poi porsi a carico della parte soccombente le spese di CTU e di CTP.
La riforma della sentenza di primo grado, inoltre, comporta ex art. 336 cpc, comma primo, l'insussistenza dei presupposti per dare applicazione al raddoppio del contributo unificato, previsto dal primo comma quater dell'art. 13 del D.P.R. 30.5.02 n. 115,
introdotto dall'art. 1, diciassettesimo comma, della legge n. 228 del 24.12.12, e posto a carico di in forza della sentenza della Corte d'Appello di Venezia Parte_1
1135/2022, pubblicata il 19.5.22. Di conseguenza, l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato non è dovuto dalla parte impugnante e, se eventualmente già
versato, questa avrà diritto alla restituzione delle relative somme.


P. Q. M.


la Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunciando sulla presente controversia, rigettata ogni contraria od ulteriore domanda:
1) dichiara la nullità del contratto preliminare stipulato tra e CP_1 [...]
in data 18.10.04; Parte_1
2) condanna a restituire in favore di la somma di € CP_1 Parte_1
55.000,00, oltre agli interessi di legge dalla consegna e sino all'effettivo saldo;

pagina 24 di 25 3) condanna a rifondere in favore della controparte le spese processuali CP_1
che liquida in € 10.577,25 per il primo grado, in € 7.493,25 per il secondo grado, in
€ 5.741,25 per il giudizio di cassazione e in € 4.997,00 per il giudizio di rinvio, oltre al rimborso delle spese generali al 15%, dell'IVA e degli accessori di legge;

4) pone le competenze di CTU e CTP a carico di;
CP_1
5) accerta l'insussistenza dei presupposti per dare applicazione al raddoppio del contributo unificato, previsto dal primo comma quater dell'art. 13 del D.P.R.
30.5.02 n. 115, introdotto dall'art. 1, diciassettesimo comma, della legge n. 228 del
24.12.12, e posto a carico di in forza della sentenza della Corte Parte_1
d'Appello di Venezia n. 1135/2022, pubblicata il 19.5.22;
6) dichiara cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di condanna proposta da nei confronti degli avv.ti Parte_1 Controparte_2
, e;

[...] CP_3 Controparte_4
7) compensa le spese di lite tra e gli avv.ti Parte_1 Controparte_2
, e .
[...] CP_3 Controparte_4
Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del 7 maggio 2025
Il Presidente
dott. Guido Marzella
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