REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
sezione civile per le controversie in materia di locazione composta dai magistrati:

1. dr. Luigi Santini Presidente

2. dr.ssa Angela Quitadamo Consigliere

3. dr.ssa Arianna Sbano Consigliere rel
Riunita in camera di consiglio, all'udienza del 20/03/2025, fissata ai sensi dell'art.127-ter; lette le note illustrative, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al N. 443/2023 R.G. promossa da:
(C.F. con il patrocinio degli avv. POLITA Parte_1 C.F._1
MARCO e , con elezione di domicilio in VIALE DELLA VITTORIA N. 73 60035
APPELLANTE

contro

:
(C.F. ) con il patrocinio degli avv. DISCEPOLO MAURIZIO con Parte_2 P.IVA_1
elezione di domicilio in VIA MATTEOTTI 99 ANCONA
APPELLATO
Conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
propone appello avverso la sentenza n. n. 522/2023 del 12.05.2023, emessa Parte_1
dal Tribunale di Ancona la quale dichiarava il difetto di giurisdizione del Tribunale adito in favore di quella del Giudice Amministrativo in ordine alla domanda di disapplicazione della ordinanza n. 311 del
28.10.2020 e del preavviso di rilascio notificato al ricorrente in data 30.03.2022; condannava Parte_1
al rilascio della porzione di immobile sita a ES (AN) , Piazza delle Monnichette n. 5,
[...]
composta da sei locali doccia e due bagni destinati al pubblico sevizio, di un locale lavanderia- stenditoio e di un corridoio, nella disponibilità del Comune di fissando, per la esecuzione del Pt_2
rilascio, la data del 14.07.2023; dichiarava la risoluzione del contratto di locazione commerciale pagina 1 di 7 stipulato tra le parti in causa e relativo alla porzione di immobile sita a ES (AN), Piazza delle
Monnichette n. 5 adibita a barbieria, per inadempimento grave del conduttore ditta individuale
IN DI;
condannava al rilascio del suddetto immobile libero da cose e/o Parte_1
persone anche interposte nella disponibilità del Comune di fissando, per il rilascio, la data del Pt_2
14.07.2023; condannava al pagamento in favore del dei canoni di Parte_1 Parte_2
locazione scaduti dal mese di gennaio 2016 fino alla data di effettivo rilascio, oltre interessi legali dal dovuto al saldo, al netto dei pagamenti documentati in atti e di quelli effettuati in corso di causa, oltre che al pagamento delle spese di lite.
Ritiene l'appellante l'erroneità della sentenza impugnata per i seguenti motivi: 1) insussistenza dell'inadempimento – compensazione canoni ex art. 1243 c.c.; 2) mancata dichiarazione di improcedibilità della domanda di risoluzione per inadempimento della conduttrice perché non contenuta nell'istanza di mediazione;
3) errata dichiarazione del difetto di giurisdizione del Giudice
Ordinario in favore del Giudice Amministrativo in ordine alla domanda di disapplicazione dell'ordinanza n. 311 del 28.10.2020 e del preavviso di rilascio notificato al ricorrente il 30.03.2022; 4) mancata rilevazione del fatto che le utenze erano state oggetto di accollo da parte del Parte_2
come da delibera n. 1318 del 10.06.2005; 5) errato rigetto delle richieste istruttorie tendenti alla dimostrazione che: ‒ la crisi del rapporto è iniziata quando il Comune di ha cominciato a Pt_2 pretendere la proroga dell'apertura dei bagni pubblici fino alle ore 2.00/3.00 di notte;
‒ all'interno delle
2 porzioni di immobile piove per cui la copertura deve essere riparata dal locatore e così anche per la irregolarità degli impianti elettrico e di riscaldamento;
‒ le 2 porzioni hanno un unico ingresso e un unico bagno per cui lo sgombero del locale ad uso bagni pubblici e docce pregiudicherebbe e avrebbe pregiudicato e precluso la locazione della porzione ad uso barbieria.
Chiede, pertanto, nelle conclusioni, che la domanda del di inadempimento contrattuale Pt_2
sia respinta con applicazione dell'istituto della compensazione giudiziale ex art. 1243 c.c..
Si è costituito nel presente grado il sostenendo l'infondatezza dell'appello, con Parte_2
conseguente richiesta di conferma della sentenza impugnata.
La Corte, fissata udienza di trattazione scritta in seguito all'introduzione dell'art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni come in atti, si è riservata di decidere.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, vanno ricapitolati i presupposti di fatto e diritto che possono ritenersi pacifici alla luce della documentazione in atti: l'amministrazione comunale è proprietaria dell' immobile sito a in Piazza delle Monachette (o Monnichette) n. 5, distinto al Catasto Fabbricati del suddetto Pt_2
Comune al Foglio 69, mappale 654, sub. 1, categoria D/2, rendita catastale € 1.252,41, della superficie pagina 2 di 7 utile di mq. 103 circa, distribuita interamente al piano terra. La parte anteriore del suddetto bene, della superficie di mq 45 circa, è composta da un ingresso e da quattro locali, di cui uno adibito a lavanderia, mentre la parte posteriore, della superficie di mq 58 circa, è composta da sei locali doccia, due bagni, di cui uno destinato ai disabili, un locale lavanderia – stenditoio ed un corridoio centrale che si sviluppa per tutta la lunghezza dell'edificio. La porzione anteriore dell'immobile veniva concessa in locazione con contratto rep. n. 241 del 02.12.1996 per sei anni, rinnovabili per uguale periodo previa adizione di apposito atto deliberativo, ai signori e , i quali vi esercitavano Parte_3 Parte_1
l'attività di barbieria, a fronte della corresponsione della somma di lire 675.000 mensili. Ciò risulta anche dai relativi atti deliberativi della Giunta Comunale n. 707 del 27.05.1996 e n. 838 del
19.06.1996. In forza dell' art. 6 del suddetto contratto di locazione, il conduttore avrebbe dovuto rimborsare al un terzo delle spese sostenute dall' amministrazione per il riscaldamento Parte_2
dei locali. La gestione delle docce, dei bagni e dei gabinetti pubblici ubicati nella porzione posteriore dell'immobile veniva, invece, affidata alla ditta per il triennio con contratto rep. n. 578 del Parte_1
28.04.1999 per il triennio 1999 – 2001. Con determina del Dirigente del Servizio finanziario n. 1953 del 28.12.2001 veniva riaffidata la gestione del suddetto servizio alla ditta ricorrente per il triennio
2002 – 2004 con previsione di un compenso di 193,50 euro mensili, oltre iva e si stabiliva di rinnovare il rapporto locatizio avviato con contratto n. 241 del 02.12.1996 relativo alla parte anteriore dell'immobile. In esecuzione della citata determinazione veniva stipulata la concessione di cui all' atto rep. n. 977 del 04.04.2002 di riaffido della gestione del servizio docce e bagni, seguito da ulteriore concessione rep. n. 1318 del 10.06.2005 per il triennio 2005 – 2007. In entrambi tali atti si prevedeva espressamente che il servizio dei gabinetti pubblici sarebbe stato gratuito per tutti i cittadini, mentre quello delle docce e dei bagni a pagamento a tariffe concordate. L' art. 6 dell' atto di concessione n.
1318 del 10.06.2005 (riprendendo il testo dell' atto n. 977 del 04.04.2002) stabiliva che il Parte_2
avrebbe corrisposto alla ditta individuale IN per lo svolgimento del servizio la somma di
[...]
euro 205,00 mensile oltre iva, dietro presentazione di regolare fattura.
È, altresì, pacifico che per un lungo periodo negli ultimi anni, pur restando entrambe le porzioni di immobile in detenzione al il Comune non ha più pagato il compenso per il servizio docce Parte_1
e bagni ed il non ha più pagato il canone di locazione. Parte_1
A seguito dell'emissione di ordinanza n. 311 del 28.10.2020 con il quale il Parte_2
ordinava lo sgombero del locale ad uso bagni pubblici, si instaurava un primo giudizio avente ad oggetto l'impugnazione di tale atto e l'accertamento dell'inadempimento contrattuale del in Pt_2
ordine alla manutenzione del locale barbieria e la conseguente domanda riconvenzionale del Pt_2
di rilascio del locale bagni pubblici in quanto occupato sine titulo, di dichiarazione di fine locazione per pagina 3 di 7 il locale ad uso barbieria con conseguente ordine di rilascio e condanna al pagamenti dell'indennità di occupazione ovvero, in via subordinata, dei canoni scaduti. A tale giudizio veniva, poi, riunito un secondo avente ad oggetto l'impugnazione del preavviso di rilascio emesso dal in esecuzione Pt_2 dell'ordinanza n. 311 di cui sopra.
Cominciando, dunque, l'esame dell'atto di appello con riguardo agli eventi che hanno interessato la concessione del locale adibito ad uso bagni pubblici, l'appellante lamenta che il primo giudice abbia dichiarato il difetto di giurisdizione del giudice ordinario in relazione alla domanda di disapplicazione dell'ordinanza di sgombero n. 311/2020 e del successivo preavviso di rilascio di tale porzione di immobile.
Si tratta, tuttavia, di motivo di appello inammissibile in quanto sostanzialmente privo di interesse concreto per la parte appellante che non ha contestualmente impugnato la parte di sentenza che, in accoglimento della domanda riconvenzionale del ha ordinato il rilascio della Parte_2
porzione di immobile adibita a docce, bagni e gabinetti pubblici per intervenuta scadenza della concessione nel 2007, successivamente non rinnovata. Ciò appare evidente anche dal fatto che l'atto di appello conclude solo in ordine al rigetto della domanda del di inadempimento contrattuale (il Pt_2
che non può che riferirsi alla domanda di risoluzione del diverso contratto di locazione avente ad oggetto la barbieria per mancato pagamento dei canoni).
È, dunque, evidente che, una volta passato in giudicato l'ordine giudiziale di rilascio del locale bagni pubblici, non residua alcun interesse in capo all'appellante ad impugnare l'ordinanza di sgombero emessa dal sul medesimo immobile, oramai superata dalla sentenza esecutiva. Pt_2
Venendo, ora, alle vicende che hanno interessato il contratto di locazione della porzione di immobile adibita a barbieria, l'appellante lamenta, in primo luogo, che la domanda del Comune di risoluzione di tale contratto per inadempimento non sarebbe stata oggetto di mediazione ai sensi del
D.lgs, 28/2010 con conseguente sua improcedibilità.
Ebbene, come affermato dalla Cassazione (v. Sez. 3 - , Ordinanza n. 25155 del 10/11/2020) “In tema di mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28 del 2010, il preventivo esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda, ma l'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza;
ove ciò non avvenga, il giudice d'appello può disporre la mediazione, ma non vi è obbligato, neanche nelle materie indicate dallo stesso art. 5, comma 1-bis, atteso che in grado d'appello l'esperimento della mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda solo quando è disposta discrezionalmente dal giudice, ai sensi dell'art. 5, comma 2”.
Nel caso in esame, il primo giudice ha dato termine per proporre l'istanza di mediazione che pagina 4 di 7 veniva proposta già nel marzo 2021 e la causa, prima differita, proseguiva con le udienze di luglio e dicembre 2022, mentre l'eccezione in parola veniva proposta dal solo con la memoria del Parte_1
febbraio 2023 e, dunque, ben dopo la conclusione della mediazione e la ripresa del processo.
Da ultimo, poi, occorre segnalare che la Suprema Corte con la sentenza a Sez. U – n.
3452 del 07/02/2024 ha affermato che “La mediazione obbligatoria ex art. 5 del d.lgs. n. 28 del 2010, quale condizione di procedibilità finalizzata al raggiungimento di una soluzione conciliativa che scongiuri l'introduzione della causa, è applicabile al solo atto introduttivo del giudizio e non anche alle domande riconvenzionali, fermo restando che al mediatore compete di valutare tutte le istanze e gli interessi delle parti ed al giudice di esperire il tentativo di mediazione, ove possibile, per l'intero corso del processo”.
D'altronde, il procedimento di mediazione avviato su domanda del ha avuto ad oggetto Pt_2
la complessiva questione della perdurante validità del contratto di locazione alla sua scadenza e delle relative obbligazioni poste a carico delle parti, sicché ritenere la necessità di una nuova mediazione per la singola domanda di risoluzione per inadempimento confliggerebbe con la finalità di economia processuale perseguita dall'istituto in parola.
Il motivo di appello va, di conseguenza, disatteso.
Venendo, ora, al motivo di appello principale, l'appellante censura la sentenza di primo grado per avere erroneamente ritenuto l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della ditta conduttrice nel pagamento dei canoni dal 2008 in poi, senza considerare che, invece, era la conduttrice ad essere creditrice laddove si fosse correttamente operata la compensazione tra quanto dovuto dal a titolo di compenso per il servizio bagni pubblici ed i canoni di locazione. Pt_2
Osserva l'appellante come dal gennaio 2016 all'aprile 2023 (stante la prescrizione quinquennale applicabile ai canoni di locazione) il avrebbe dovuto pagare € 30.677,68, ossia € 348,61 per 7 Parte_1
anni e 4 mesi e cioè per 88 mensilità, importo a cui andrebbero sottratti i parziali pagamenti per un totale di € 6.300.00 ( € 1.500,00 V. bonifico del 30.10.2020 in atti;
• € 3.750,00 avendo il Parte_1 corrisposto dall'aprile 2021 all'aprile 2023 un conguaglio di € 150,00 mensili;
• € 300,00 per novembre e dicembre 2020 versato in data 18.01.2021; • € 150,00 versato il 03.12.2020; / • € 150,00 addì
12.11.2020; • € 150,00 addì 11.01.2021; • € 150,00 addì 08.02.2021; • € 150,00 addì 05.03.2021) con conseguente importo complessivo dovuto dallo stesso pari ad € 24.377,68 (= € 30.677,68 - € 6.000,00).
Di contro, sostiene l'appellante che, stante la prescrizione decennale del compenso, egli , dal
Febbraio 2011 all'Aprile 2023, avrebbe avuto diritto a percepire € 205,00 mensili più ISTAT + IVA e quindi per n. 147 mesi (12 anni e 3 mesi) per un totale di € 30.135,00 (PIÙ ISTAT). Pertanto, qualora non si volesse valorizzare nel senso della compensazione totale reciproca il tacito comportamento delle pagina 5 di 7 parti che per anni non avevano avanzato reciproche pretese, l'unico soggetto creditore, previa compensazione dei reciproci crediti e previa applicazione delle norme sulla prescrizione, dovrebbe essere la ditta per un importo pari ad € 5.757,32 (= € 30.135,00 - € 24.377,68). Parte_1
Va, tuttavia, rilevato come, sulla scorta di quanto sopra esposto e del conseguente il giudicato, la concessione per la gestione dei servizi di bagno pubblico era scaduta sin dal 2007 sicché il Parte_1
non potrebbe pretendere, sic et simpliciter, il pagamento del compenso stabilito in forza di atti pubblici ormai venuti a scadenza.
Si tratta, in altre parole, di un controcredito (peraltro, eventuale) che non appare di per sé liquido ed esigibile, sicché non può operare l'istituto della compensazione.
Correttamente, dunque, il primo giudice ha dichiarato l'intervenuta risoluzione del contratto per inadempimento di non scarsa importanza del conduttore.
In questo senso è, inoltre, anche la più risalente giurisprudenza di legittimità (v. Sez. 3,
Sentenza n. 3535 del 24/10/1975) secondo la quale “l'omesso pagamento dei canoni locatizi alle scadenze costituisce la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente quindi notevolmente su tutta l'economia del contratto medesimo.
Pertanto, in tale ipotesi, non è necessaria alcuna valutazione specifica della gravita dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato adempimento. Nè puo essere censurata, se congruamente motivata, la decisione del giudice del merito, il quale ha escluso che il credito del locatore potesse essere compensato con altro credito del conduttore, stante la non liquidita del secondo credito, giacche l'apprezzamento del giudice del merito in ordine alla sussistenza, nel credito opposto in compensazione, dell'estremo della liquidita si risolve in un giudizio di fatto”.
Quanto, poi, alla passata inerzia del nella richiesta dei canoni, la stessa non può Pt_2
assumere alcun significato abdicativo o modificativo dei patti intercorsi, così come più volte affermato dalla giurisprudenza (v. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 3964 del 18/03/2003: “La tolleranza del creditore non può giustificare l'inadempimento, ne' comportare per sè stessa modificazioni alla disciplina contrattuale, non potendosi presumere una completa acquiescenza alla violazione di un obbligo contrattuale posto in essere dall'altro contraente, ne' un consenso alla modificazione suddetta da un comportamento equivoco come è normalmente quello di non avere preteso in passato l'osservanza dell'obbligo stesso, in quanto tale comportamento può essere ispirato da benevolenza piuttosto che essere determinato dalla volontà di modificazione del patto”; v. anche Cass. n. 30730/19).
Anche questo motivo va, dunque, disatteso.
Il rigetto di tali motivi assorbe anche l'esame dei restanti motivi di appello, osservandosi,
pagina 6 di 7 quanto al motivo sub E) che le spese per le utenze non sono state oggetto di pronuncia da parte del primo giudice e quanto al motivo sub F) che le prove avanzate, alla luce dell'odierna pronuncia, appaiono del tutto irrilevanti e, dunque, inammissibili.
L'appello va, di conseguenza, respinto e le spese regolate secondo il principio di soccombenza, come da dispositivo.


P.Q.M.


La Corte così provvede: 1) respinge l'appello e conferma la sentenza di primo grado impugnata;
2) condanna l'appellante a rifondere al le spese di lite del presente grado che liquida in Parte_2 complessivi €. 2.000,00 oltre spese generali nella misura del 15% del compenso totale per la prestazione (art.2 D.M.10.03.2014), I.V.A. e C.A.P.; 3) dichiara la ricorrenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, del doppio del contributo unificato, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 115/2002, inserito dall'art.1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012 n. 228, fatti salvi eventuali motivi di esenzione.
Ancona, così deciso nella camera di consiglio del 20 marzo 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Arianna Sbano Dott. Luigi Santini
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