N. R.G. 663/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione seconda civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. Maria Caterina Chiulli Presidente dr. Cesira D'Anella Consigliere dr. Elena Mara Grazioli Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 663/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. , elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
VIA CARLO GOLDONI, 9 20011 CORBETTA presso lo studio dell'avv.
GIORGESCHI SERENA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. NICOLETTI VALFREDO ( ) VIA A.M. C.F._2
AMPERE, 40 20131 MILANO;

(C.F. ), elettivamente Parte_2 C.F._3
domiciliato in VIA CARLO GOLDONI, 9 20011 CORBETTA presso lo studio dell'avv. GIORGESCHI SERENA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. NICOLETTI VALFREDO ( ) VIA A.M. C.F._2
AMPERE, 40 20131 MILANO;

pagina 1 di 9 APPELLANTI CONTRO
(C.F. , elettivamente domiciliato in VIALE CP_1 C.F._4
REGINA MARGHERITA, 278 ROMA presso lo studio dell'avv. FERRARO MARCO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. GIOVE
STEFANO VIALE REGINA MARGHERITA, 278 00198 C.F._5
ROMA;
APPELLATO avente ad oggetto: Responsabilità professionale sulle seguenti conclusioni.
Per Parte_1
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano: riformare la sentenza n. 6743/2023 del Tribunale di Milano accertando la responsabilità professionale del Notaio dott. , con condanna dello stesso al pagamento di CP_1
euro 176.493,00 oltre gli interessi legali da corrispondersi dalla data del fallimento della
Immobiliare Prima s.r.l. e cioè dal 30/6/2017 sino al saldo.
Con il favore delle spese e dei compensi di 1° e di 2° grado da distrarsi a favore degli avv.ti Giorgeschi e Nicoletti quali antistatari.
Per Parte_2
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano: riformare la sentenza n. 6743/2023 del Tribunale di Milano accertando la responsabilità professionale del Notaio dott. , con condanna dello stesso al pagamento di CP_1
euro 176.493,00 oltre gli interessi legali da corrispondersi dalla data del fallimento della
Immobiliare Prima s.r.l. e cioè dal 30/6/2017 sino al saldo.
Con il favore delle spese e dei compensi di 1° e di 2° grado da distrarsi a favore degli avv.ti Giorgeschi e Nicoletti quali antistatari.
Per CP_1
pagina 2 di 9 «Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis rejectis, previa ogni opportuna declaratoria del caso:
a) IN VIA PRELIMINARE E PREGIUDIZIALE, accertare e dichiarare l'assenza di ragionevole probabilità di accoglimento e per manifesta infondatezza nel merito ai sensi di cui all'ar. 348 bis c.p.c. conseguentemente disponendo l'udienza di discussione orale ex art. 350 c.p.c.;
b) IN VIA PRINCIPALE, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della preliminare eccezioni, rigettare il presente appello in quanto infondato in fatto e diritto confermando integralmente la sentenza di primo grado;

c) IN VIA SUBORDINATA, nella ipotesi di riforma della sentenza impugnata, accertare e dichiarate l'assenza di responsabilità del professionista appellato per le ragioni esposte conseguentemente disponendo in ordine al rigetto delle avverse pretese;

d) IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA, nella denegata e non creduta ipotesi di riforma della sentenza impugnata e di accoglimento anche solo parziale della domanda degli appellanti, accertare e dichiarare la esclusiva e/o concorrente responsabilità della controparte per i danni lamentati, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1227 cc anche in concorso con la IMMOBILIARE PRIMA s.r.l. – incindeter tantum - conseguentemente disponendo in ordine alla interruzione del nesso causale – ove mai dimostrato – tra evento e danno patito o alla riduzione dell'importo mai riconosciuto a titolo di danni;

In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre spese generali, CPA ed
IVA del presente grado di giudizio.»
Con vittoria delle spese del doppio grado di giudizio da liquidarsi ex D.M. Giustizia n.
55/2014.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
e hanno convenuto in giudizio avanti il Parte_1 Parte_2 Parte_2
Tribunale di Milano il Notaio dott. per far accertare la sua responsabilità CP_1 pagina 3 di 9 professionale con richiesta di condanna del medesimo al pagamento della somma di euro
176.493,00, per non avere fatto applicazione della normativa imperativa di cui al d.lgs.
20.6.2005 n. 122 nel rogitare, in data 31.7.2008, “ATTO DI VENDITA. CESSIONE DI
CUBATURA E TRASFERIMENTO DI COSA FUTURA IN LUOGO
DELL'ADEMPIMENTO”, concernente un terreno edificabile (di proprietà degli attori)
e due appartamenti da costruire (doc. 2 att.).
Ricordano gli attori che l'art. 2 del cit. d.lgs. stabilisce che, all'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, v'è obbligo, a pena di nullità del contratto, di procurare all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Essendo di questo tipo la sostanza economica dell'accordo tra gli attori e Immobiliare
Prima s.r.l., il notaio rogante sarebbe stato tenuto, nei confronti dei clienti Signori
e a richiedere l'esistenza di detta fideiussione in relazione Parte_2 Parte_1
all'intero valore del bene ceduto dagli attori (€ 351.493,00).
Egli invece si era limitato a verificare l'esistenza della garanzia per soli € 175.000,00.
Successivamente il convenuto aveva anche curato la trascrizione dell'integrale passaggio di proprietà del terreno edificabile a favore della Immobiliare Prima.
Questa, nel 2017, era stata dichiarata fallita dal Tribunale di Milano e perciò non aveva potuto adempiere l'obbligo contrattualmente assunto di consegna degli immobili di cui era stata pattuita la futura costruzione, non ultimata.
Da ciò e dall'assenza della fideiussione obbligatoria ex lege, negligentemente non richiesta dal Notaio Dott. gli attori hanno patito danno pari a € 176.493,00, cioè CP_1
pagina 4 di 9 pari alla parte del valore del terreno edificabile (da loro perduto) non corrisposta in alcun modo e non coperta dalla garanzia fideiussoria parziale rilasciata in loro favore.
Perciò e hanno chiesto “accertare la responsabilità professionale Parte_2 Parte_1
del notaio e condannare lo stesso al pagamento di euro 176.493,00”.
Si costituiva il Notaio, dott. contestando la domanda di parte attrice di cui CP_1
chiedeva il rigetto, sostenendo di avere esattamente e diligentemente adempiuto la prestazione professionale richiestagli.
In particolare ha affermato che l'atto da lui predisposto e rogato sarebbe “da configurarsi quale negozio misto riguardante la vendita di terreno, la cessione di una quota di cubatura di un terreno con annesso edificio limitrofo al terreno venduto, la cessione del progetto edilizio già presentato ed approvato presso il Comune di Arconate, a fronte del pagamento del prezzo concordato in modalità differenziate e consistenti, per il valore di
€ 175.000, in una datio in solutum ex art. 1197 c.c., con attribuzione in proprietà di un appartamento da costruire e, per il residuo, pari ad € 176.493, mediante pagamento dilazionato alla data del 31.8.2008 con facoltà attribuita al debitore di sostituire il pagamento con l'assegnazione di altro appartamento, sempre da costruire”.
Il Tribunale con la sentenza n. 6743/2023 pubblicata il 10 agosto 2023, qui impugnata, ha rigettato la domanda, osservando che nonostante “ la sostanza economica dell'accordo sub doc. 2 att. effettivamente imponesse al Notaio rogante, a termini della disciplina di cui al d.lgs. 20.6.2005 n. 122, la verifica dell'esistenza di garanzia fideiussoria prestata da Immobiliare Prima s.r.l. per l'intero valore del terreno edificabile a questa ceduto da e e non solo per il minore importo Parte_2 Parte_1
di € 175.000,00”, gli attori non avessero provato il danno dedotto.
Afferma nello specifico il Tribunale che “gli attori avrebbero dovuto dedurre (e provare, mediante produzione di idonea documentazione) l'impossibilità di ottenere dal
Fallimento di Immobiliare Prima s.r.l. la restituzione del bene o il risarcimento del pagina 5 di 9 danno da inadempimento, in tale ultimo caso precisando anche quale sarebbe stata la cd. falcidia fallimentare.”.
In considerazione della ritenuta applicabilità della normativa imperativa anche alla residua parte di prezzo ha compensato fra le parti le spese di lite.
Avverso detta sentenza hanno interposto appello i signori e Parte_1 Parte_2
chiedendo l'accoglimento delle domande formulate in primo grado.
Si è costituito il Notaio che ha eccepito, in via preliminare, l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. e nel merito la sua infondatezza.
All'udienza del 10 settembre 2024, il Consigliere Istruttore, visti gli artt. 127 ter e 352 cpc, ha fissato davanti a sé udienza del 14.01.2025 per la rimessione della causa in decisione, dinnanzi al Collegio della medesima udienza, assegnando termini perentori alle parti calcolati a ritroso rispetto alla data della detta udienza di giorni 60 per il deposito di note scritte contenenti la sola precisazione delle conclusioni, di giorni 30 per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni 15 per le repliche;
ha assegnato altresì termine perentorio alle parti sino alla data del 14.01.2025 per il deposito di note scritte sostitutive dell'udienza, salva l'applicazione del disposto dell'art. 127 ter, comma
4, cpc, ricorrendone i presupposti.
Esaminati gli scritti difensivi e le note scritte ex art. 127 ter c.p.c. la causa giunge ora in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I signori e hanno interposto appello, affidando il gravame ad un Parte_1 Parte_2
unico motivo di censura.
Nello specifico affermano che l'errore fondamentale in cui è incorso il Tribunale è stato quello di non aver qualificato la natura della violazione operata dal Notaio e da ciò non dedurre le giuste conseguenze in ordine al risarcimento del danno.
pagina 6 di 9 Lamentano, quindi, il mancato risarcimento del danno.
Va, preliminarmente, disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello e art. 342
c.p.c. sollevata dall'appellato.
Il gravame per vero si profila conforme ai requisiti essenziali di forma/contenuto espressi nell'articolo citato, dovendo ritenersi che l'onere di specificità dei motivi di appello possa ritenersi assolto quando, anche in assenza di una formalistica enunciazione, le argomentazioni contrapposte dall'appellante a quelle esposte nella decisione gravata siano tali da inficiarne il fondamento logico giuridico (cfr. Cass., Sez.
3, sent. 18 settembre 2015, n. 18307).
In concreto, dalla lettura dell'atto è dato ricavare, non solo le statuizioni oggetto di gravame, ma anche in che termini è stata richiesta la modifica della valutazione operata dal giudice di primo grado: le censure formulate presentano un grado di contenuto critico adeguatamente articolato e si esprimono in termini di chiara contrapposizione ai passaggi motivazionali della decisione impugnata.
Venendo al merito della controversia, osserva questa Corte che il Notaio non ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui il Tribunale ha rilevato che “la sostanza economica dell'accordo sub doc. 2 att. effettivamente imponesse al Notaio rogante, a termini della disciplina di cui al d.lgs. 20.6.2005 n. 122, la verifica dell'esistenza di garanzia fideiussoria prestata da Immobiliare Prima s.r.l. per l'intero valore del terreno edificabile a questa ceduto da e e non solo per Parte_2 Parte_1
il minore importo di € 175.000,00” , sicchè sul punto è sceso il giudicato.
Ciò detto, la semplice violazione da parte del Notaio dei propri doveri professionali non
è di per sé sola idonea a determinare a carico del professionista un'obbligazione risarcitoria, occorrendo la prova di un danno certo, liquido ed esigibile oltre che causalmente riconducibile alla predetta negligenza.
pagina 7 di 9 Nel caso di specie, ritiene la Corte di condividere la valutazione del Tribunale non risultando provata né l'esistenza, nè l'ammontare del danno reclamato.
Ed, infatti, in assenza di alcuna azione da parte degli attori, oggi appellanti, volta a far accertare l'inadempimento della società Immobiliare Prima s.r.l., in assenza di un loro intervento nel fallimento della società e, quindi, in assenza di prova dell'impossibilità di ottenere dal Fallimento la restituzione del bene o il risarcimento del danno da inadempimento, in tale ultimo caso precisando anche quale sarebbe stata la c.d. falcidia fallimentare, il medesimo non può essere identificato nella mera mancata verifica da parte del Notaio dell'esistenza di garanzia fideiussoria prestata dall'Immobiliare Prima
s.r.l, ben potendo, peraltro, il debito nel frattempo essere stato parzialmente estinto.
Per i motivi su esposti, l'appello deve essere rigettato e la sentenza impugnata confermata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico di e Parte_1
ed in favore di Parte_2 CP_1
Esse si liquidano, tenuto conto del valore della controversia, dell'attività defensionale svolta e dei parametri previsti dal D.M. n. 147/2022 in complessivi euro 9.991,00 di cui euro 2.977,00 per la fase di studio, euro 1.911,00 per la fase introduttiva ed euro
5.103,00 per la fase decisionale, esclusa la fase di trattazione non celebratasi, oltre rimborso spese generali, Iva e c.p.a. come per legge.
Infine, la pronuncia di rigetto dell'impugnazione principale proposta comporta la declaratoria, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. n. 115/2002, dell'obbligo di parte appellante di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la rispettiva impugnazione.


P.Q.M.


pagina 8 di 9 La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da e nei confronti di avverso la Parte_1 Parte_2 CP_1
sentenza del Tribunale di Milano n. 6743/2023 pubblicata il 10 agosto 2023, così dispone:
1) Rigetta l'appello e per l'effetto conferma la sentenza impugnata;

2) Condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite in favore di CP_1
che si liquidano in complessivi euro 9.991,00 oltre rimborso spese generali, Iva e c.p.a. come per legge;

3) visto l'art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. n. 115/2002, dichiara l'obbligo dell'appellante di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello principale.
Così deciso in Milano il 22 gennaio 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Elena Mara Grazioli Maria Caterina Chiulli
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