REPUBBLICA ITALIANA
CORTE D'APPELLO DI CATANIA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catania, Seconda Sezione Civile, composta dai Sigg.:
Dott. Nicolò Crascì Presidente rel. est.
Dott. Massimo Lo Truglio Consigliere
Dott. Sergio Florio Giudice Onorario Ausiliario riunita in camera di consiglio, letti gli atti ed udito il relatore, ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 74/2024 R.G.A.C.C., promossa da:
(nato a [...] il [...], c.f. ), Parte_1 CodiceFiscale_1
rappresentato e difeso per procura in atti dall'Avv. Nunzio Manciagli (del Foro di
Catania) presso il cui indirizzo di p.e.c. è elett.te domiciliato,
Appellante

contro

: Pa
(c.f. 721 260 877), in Controparte_1
persona del Commissario Straordinario p.t., rappresentata e difesa per procura in atti dall'Avv. Andrea Consoli (del Foro di Catania) presso il cui indirizzo di p.e.c. è elett.te domiciliata,
Appellata
OGGETTO: locazione per usi diversi.
In esito all'udienza del 29.9.2025 di discussione finale della causa la Corte ha osservato.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con citazione notificata il 24.1.2019 l' – Controparte_1
dopo aver premesso che, in forza di contratto di locazione immobiliare già stipulato con il 15.6.2012, (cui per atto pubblico in notar CP_2 Parte_1 Per_1
del 28.5.2014, Rep. 13927, il predetto aveva ceduto l'azienda di bar-tabacchi già esercitavi) conduceva in locazione la bottega di proprietà di essa attrice sita in
Acireale, piazza Duomo n. 26 – ed addotto che il nuovo conduttore si fosse reso moroso nel pagamento del dovuto canone (pari ad € 9.800,00 annui, oltre aggiornamenti periodici ISTAT) sin dal momento del subentro nel rapporto negoziale, così risultando infine debitore alla data di notificazione anzidetta della complessiva somma di € 45.478,00 – intimava al medesimo sfratto per Pt_1
morosità, indi chiedendo all'adito Tribunale di Catania di convalidarlo;
ovvero, per il caso di opposizione del convenuto, di emettere ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.
Comparso alla fissata udienza di convalida del 20.3.2019 dichiarava di Parte_1
voler sanare la morosità contestatagli e, banco judicis, versava a controparte - in acconto sulle maggiori somme di cui si riconosceva debitore - la somma di €
10.000,00, che parte intimante riscuoteva.
Tuttavia, alla successiva udienza del 25.9.2019 – dopo che l'ulteriore somma di €
5.000,00, sempre in acconto, era stata rifiutata dalla attrice che, pertanto, CP_1
insisteva nelle sue istanze di convalida dello sfratto o di emissione di ordinanza di rilascio – esso eccepiva il maggiore e più grave inadempimento di detta Pt_1
locatrice: obiettando di non averle in precedenza corrisposto alcun canone sol perché
l'immobile si era, sin dal momento in cui egli era subentrato all' rivelato - a CP_2
causa della corrosione accusata dalle sue vetuste tubazioni idriche, e del conseguente costante spargimento d'acqua all'interno dei locali – totalmente inagibile.
Compiuto il suo giudizio sommario, il giudice designato pronunciava ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.; indi disponendo il mutamento del rito, con la consecutiva assegnazione alle parti di termine per l'integrazione dei rispettivi atti introduttivi.
La causa era istruita con l'escussione dei testi addotti dal . Pt_1
Ed al termine della discussione finale della controversia il primo giudice considerava: - che l attrice, di tanto essendo soltanto onerata, avesse saputo CP_1
“dimostrare l'esistenza del titolo e l'esigibilità del credito: e dunque, in assenza di prova contraria, non resta che dichiarare risolto il contratto per inadempimento del conduttore, con conseguente condanna di quest'ultimo al pagamento dei canoni scaduti a far data dal secondo semestre 2014 sino al mese di gennaio 2020 (data di consegna delle chiavi dell'immobile, cfr. verbale udienza del 22.1.2020) per complessivi € 54.672,00 (€ 816,00 x 67 mesi), oltre interessi legali dalle singole scadenze. Da tale somma deve essere detratta quella di € 10.000,00 pagata a mezzo assegno circolare (consegnato all'udienza del 20.3.2019), ne residua quindi la somma di € 44.672,00”,
- che “l'eccezione di inadempimento sollevata da parte conduttrice - al fine di legittimare l'omesso pagamento del canone - è infondata. E' noto che la sospensione parziale o totale dell'adempimento della principale e fondamentale obbligazione del conduttore di pagamento del canone locatizio, ai sensi dell'articolo 1460 del c.c., può essere legittima, oltre che quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, anche nell'ipotesi di inesatto inadempimento purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, in riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede. …… Ebbene nella specie è del tutto evidente che nessuna contestazione ha mai sollevato il conduttore in ordine alle condizioni dell'immobile, atteso che la prima generica contestazione di presenza di umidità è dell'8.6.2018 (cfr. missiva in atti). Da tale data non vi è traccia Contr alcuna di ulteriori richieste avanzate all , né vi è prova delle condizioni dell'immobile a tale data rispetto al novembre 2019, data di accesso del ctu Contr nominato in sede di ATP tra altro soggetto (VSM 1890 srl) e l per i danni lamentati dalla prima e provenienti dall'immobile oggetto del presente giudizio. Da tale ATP (richiamato dalle parti nelle loro difese) emerge che l'impianto idrico dell'immobile in questione era vetusto e causa di infiltrazioni. Ebbene non vi è prova né che il conduttore abbia denunciato tale situazione Contr all al fine di consentire un tempestivo intervento, né che vi abbia provveduto in proprio stante l'urgenza”.
Pertanto, con sentenza n. 2680/2023 del 21.6.2023, così statuiva infine, definitivamente pronunciando, il Tribunale di Catania:”

P Q M

…. 1) dichiara risolto il contratto di locazione del 15.6.2012 nel quale era subentrato il convenuto in data
28.5.2014; 2) condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attore della somma di € 44.672,00, oltre interessi legali dalla data delle singole scadenze al soddisfo, a titolo di canoni dal mese di luglio 2014 al mese di gennaio 2020, oltre interessi legali dalla data delle singole scadenze, già detratta la somma di € 10.000,00 corrisposta dal convenuto;
3) condanna il convenuto al pagamento delle spese processuali in favore dell'attore, liquidate in complessivi € 4.287,00, di cui € 287,00 per spese, oltre spese generali, iva e cpa come per legge”.
§§§
Avverso tale sentenza interponeva, con citazione notificata il 22 Parte_1
gennaio 2024 (lunedì) ed iscritta a ruolo in pari data - e dunque, si osserva sin d'ora in relazione a quanto eccepito da parte appellata in limine litis, tempestivamente a mente, invero, della consolidata esegesi secondo cui “Nelle controversie in materia di locazione, alle quali è applicabile ai sensi dell'art. 447-bis cod. proc. civ. il rito del lavoro, la proposizione dell'appello si perfeziona con il deposito dell'atto in cancelleria nel termine di trenta giorni dalla notificazione della sentenza ovvero, in caso di mancata notifica, nel termine lungo di cui all'art. 327 cod. proc. civ., e ciò anche se l'appello sia proposto erroneamente con la forma della citazione assumendo rilievo, in tal caso, solo la data di deposito della medesima”, ex ceteris Cass. III
9530/2010) - appello mercè al quale eccepiva anzitutto, e per la prima volta,
“l'inesistenza del contratto di locazione tra le parti”.
Infatti – deduceva – il primo giudice aveva “omesso di rilevare che non si è mai Cont costituito un rapporto contrattuale tra l' e il signor e che Parte_1
quest'ultimo non è mai entrato nel possesso dell'immobile di Piazza Duomo n. 26. E' certo e non contestato che il rapporto di locazione era stato costituito con contratto Contr del 27.6.2012 (documento n. 1) tra l e il signor , che prevedeva la CP_2
destinazione dell'immobile ad uso rivendita tabacchi e laboratorio preparazione caffè in tazza. A seguito della cessazione dell'attività il signor con nota del CP_2
24.5.2013 (documento n. 2), chiedeva all'ASP di Catania di autorizzare il subingresso del signor nella locazione dell'immobile. Il signor cessava Pt_1 CP_2
l'attività in Piazza Duomo n. 26, con chiusura dell'immobile. Con il contratto di cessione del ramo di azienda (documento n. 3) intervenuto tra il signor e il CP_2
signor si dichiarava espressamente che era esclusa dalla cessione l'unità Pt_1
immobiliare in cui è ubicato l'esercizio stesso, di proprietà dell
[...]
. Nonostante l'adozione della deliberazione di autorizzazione Controparte_1
alla sottoscrizione del contratto di locazione (mai comunicata al signor , il Pt_1
quale ne prendeva conoscenza solo con la nota del 21.5.2018 - documento n. 4), il signor non veniva mai convocato per la sottoscrizione del contratto di Pt_1
locazione né veniva invitato a riceversi la consegna del bene. L'ASP di Catania non provvedeva né alla comunicazione della delibera di subentro, né alla sottoscrizione del contratto di locazione, né alla consegna dell'immobile al signor , tanto da Pt_1
indurre il signor a ritenere di non potere utilizzare l'immobile di Piazza Parte_1
Duomo n. 26, peraltro totalmente inagibile a seguito del suo rilascio da parte del signor . La motivazione della sentenza del Tribunale di Catania è CP_2
dunque apparente, poiché ritiene esistente un titolo che legittimava la locazione, inesistente e mai prodotto dall'azienda”.
Sotto diverso e concorrente profilo, aggiungeva l'appellante che “Per quanto concerne i contratti di locazione immobiliare stipulati dalle amministrazioni statali, il R.D. 18/11/1923 n. 2440 e succ. mod., il R.D. 23/5/1924 n. 827 e succ. mod. ed il
D.P.R. 13/9/2005 n. 296 (Regolamento concernente i criteri e le modalità di concessione in uso e in locazione dei beni immobili appartenenti allo Stato) fissano il principio che i contratti di locazione devono avere la forma scritta ad substantiam”: indi deducendo che “Il requisito di forma scritta è richiesto non soltanto per la conclusione del contratto ma anche per le eventuali modificazioni successive, le quali devono rivestire, a pena di nullità, la medesima forma del contratto originario, non potendo essere introdotte in via di mero fatto mediante l'adozione di contenuti e pratiche difformi da quelle precedentemente convenute, ancorché protrattisi nel tempo e rispondenti ad un accordo tacitamente intervenuto tra le parti in epoca successiva mediante comportamenti concludenti, venendo altrimenti eluso il suddetto vincolo di forma (cfr. Cass. 8539/2011; Cass. 8621/2006; Cass. 5448/1999). In forza dei principi di diritto che prevedono che la pubblica amministrazione non può assumere obbligazioni o contrarre per implicito da fatti o atti, ne deriva che nei confronti della stessa p.a. non è configurabile il rinnovo tacito del contratto. Secondo
Cass., Sez. III, n° 9614 del 10/9/1999, quanto detto si applica anche “in tema di contratto di locazione di immobili urbani in cui l'ente pubblico sia locatore, con la sola esclusione nel caso in cui la continuazione dell'originario rapporto avvenga in forza di una specifica clausola del contratto precedentemente concluso". Secondo la giurisprudenza tale previsione non è compatibile nel caso di subentro del conduttore, nel qual caso, mancando una specifica preventiva previsione contrattuale, la modifica contrattuale presuppone un rinnovo della volontà attraverso la sottoscrizione e registrazione di un nuovo documento contrattuale tra le parti contraenti (Cass., SS.UU., 28/11/1991, n° 12769, e Cass., Sez. III, 24/6/2002, n°
9165: "In materia di contratti stipulati dalla p.a. deve ritenersi necessaria la stipulazione in forma scritta ad substantiam, soddisfacendo così la ratio dell'esigenza di individuare esattamente l'obbligazione assunta ed il contenuto negoziale dell'atto ed agevolando la funzione di controllo e della concreta osservanza dei principi di imparzialità e di buon andamento;
conseguentemente deve escludersi che si possa ipotizzare la possibilità di tacito rinnovo del contratto per facta concludentia". Il
Giudice di prime cure non si è pronunciato sull'esistenza di un rapporto contrattuale tra le parti. E' evidente che nessun rapporto contrattuale si è costituito tra il e Pt_1
Cont Cont l' , con conseguente nullità degli atti assunti dall' a fondamento della sua pretesa economica”. Con altro motivo di impugnazione, lamentava esso che soltanto a torto il primo Pt_1
giudice avesse ritenuto, per un verso, “sprovvista di prova l'eccezione relativa al mancato utilizzo dell'immobile per la sua inagibilità, ritenendo elemento probatorio insufficiente la missiva dell'8.6.2018, spedita dopo quasi quattro anni dalla deliberazione di autorizzazione al subentro”, e, per altro verso, “non provate le condizioni dell'immobile per il periodo antecedente al 2019, data nella quale è stato registrato l'accesso del CTU nominato nell'ATP chiesto dalla VSM 1890 Srl nei Cont confronti dell ”. All'uopo deducendo che “Il Tribunale omette ogni riferimento alla prova testimoniale espletata, con la quale i tre testi, sentiti alle udienze del
21.3.2022 e 24.10.2022, hanno confermato che l'immobile non è mai stato utilizzato dal signor poiché inagibile fin dalla data in cui il signor aveva Parte_1 CP_2
lasciato l'immobile, ovvero che le condizioni dell'immobile descritte dal CTU nel
2019 erano quelle riscontrate dal signor nel 2014, quando il signor Pt_1 CP_2
ebbe a rilasciare l'immobile”, e che “La disciplina generale dettata dal codice civile prevede che le obbligazioni principali del locatore siano quelle: 1) di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) di mantenerla in modo che serva all'uso convenuto;
3) di garantirne il pacifico godimento durante la locazione (art. 1575 c.c.). Il Giudice di prime cure, richiamando una serie di precedenti giurisprudenziali, ritiene legittimo il comportamento del conduttore che rifiuta il pagamento del canone di locazione quando “venga a mancare completamente la prestazione del locatore”, registrandosi, in tal caso, un'alterazione del sinallagma contrattuale, con squilibrio delle rispettive posizioni delle parti nel rapporto locatizio. Quindi, se è condivisa la regola opposta dal a Pt_1
giustificazione del suo inadempimento, il Giudice avrebbe dovuto ritenere legittimo il rifiuto del di pagare il canone di locazione, mentre ha risolto il contratto di Pt_1
locazione per inadempimento del omettendo ogni riferimento sia sulle Pt_1
risultanze processuali - ed in particolare sulla circostanza di fatto, non contestata Cont dall' , che il signor ebbe a sollecitare verbalmente la definizione della Pt_1
controversia fino al 2018 - e sia alle risultanze istruttorie, con riferimento alla prova testimoniale, risultanze che ci consegnavano la verità processuale sia sul mancato utilizzo da parte del signor dell'immobile di Piazza Duomo n. 26, e sia sul Pt_1
fatto che l'immobile di piazza Duomo n. 26, dal suo rilascio da parte del signor
, restava costantemente chiuso e mai utilizzato per le sue condizioni di CP_2
inagibilità. E' certo che nel nostro caso l'ASP ha autorizzato il alla locazione Pt_1
di un bene inagibile, per il cui utilizzo sarebbe stato necessario un consistente intervento economico diretto alla sua ristrutturazione. L'ASP di Catania, pur essendo a conoscenza delle condizioni di inagibilità dell'immobile (stante che conserva sempre la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in essa conglobati, Cass. 13881/2010), ha omesso non solo di eseguire nell'immobile i necessari lavori di manutenzione straordinaria per rendere il bene adatto allo scopo, ma ha violato il dovere di informare il subentrante dell'inagibilità del locale. La sospensione del pagamento del canone di locazione è Contr stata, quindi, legittima proprio per la gravità dell'inadempimento dell , la quale non solo ha compromesso in modo totale il godimento del bene da parte del conduttore, ma ha anche omesso negli anni di assumere una decisione finalizzata all'adeguamento dell'immobile alle condizioni di sicurezza e salubrità, pretendendo, dopo quattro anni di attesa, il pagamento di tutti i canoni scaduti”.
E per quanto così riassunto l'appellante concludeva chiedendo alla Parte_1
Corte adita di “ANNULLARE E/O REVOCARE la sentenza impugnata, dichiarando:
1) L'inesistenza di un valido e legittimo rapporto contrattuale con il signor , Pt_1
con conseguente nullità del subentro oggetto di autorizzazione, per la mancata sottoscrizione e registrazione di un contratto di locazione. 2) L'inesistenza di un valido e legittimo rapporto contrattuale con il signor per l'assenza di un Pt_1
contratto di locazione e per la mancata consegna dell'immobile di Piazza Duomo n.
26, oggetto del subentro. 3) L'inadempimento contrattuale dell'ASP di Catania per avere concesso in locazione un immobile privo di agibilità e in precarie condizioni di manutenzione e con vizi che lo rendevano inidoneo all'uso, nonostante la conoscenza Cont delle condizioni di inagibilità da parte dell' , la quale ha sempre mantenuto la Cont disponibilità giuridica e la custodia del bene. 4) L'inadempimento dell' per non avere consegnato il bene immobile oggetto dell'autorizzazione del 26.9.2014 ed avere impedito al signor di godere del bene concesso in locazione per il tempo Pt_1
Contr previsto nel contratto. 5) Il grave e prevalente inadempimento contrattuale dell , tanto da alterare il sinallagma contrattuale e, quindi, l'equilibrio tra le prestazioni affermando, in conseguenza, che il mancato pagamento dei canoni di locazione non è stata espressione di una violazione della buona fede contrattuale da parte del conduttore ma, nella valutazione comparativa degli interessi contrapposti, una conseguenza dell'inadempimento del locatore. 6) L'affrancazione del conduttore dall'obbligo di pagamento del canone di locazione di un immobile mai consegnatogli e condotto in locazione. 7) La risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento contrattuale dell'ASP di Catania, la quale non ha adempiuto l'obbligazione principale nascente dall'art. 1571 del cc di consegnare l'immobile al signor per il suo utilizzo. 8) La violazione del dovere di buona fede Pt_1
contrattuale per avere consegnato un bene inadatto all'uso e, avendo omesso di eseguire i lavori di manutenzione straordinaria necessari alla sua fruizione, per Cont avere rifiutato la consegna del bene alla stessa offerto mediante la consegna delle chiavi banco judicis, e per avere, nonostante tutto, preteso il pagamento dei canoni di locazione”.
§§§
Costituitasi in contraddittorio l (oltre che Controparte_1
eccepirne – per quanto già riportato, e già disatteso - l'inammissibilità) contestava la fondatezza dell'impugnazione del avverso sentenza che aveva - deduceva - Pt_1
“correttamente riscontrato la sussistenza del titolo e l'esigibilità del credito, ritenendo insostenibili le eccezioni d'inadempimento da parte del conduttore le cui eccezioni sulle condizioni dell'immobile sono apparse - ed appaiono ancora tutt'oggi
- pretestuose. Non sono stati infatti provati dal conduttore i requisiti previsti dall'art. 1460 per l'esercizio di autotutela nella fase esecutiva del rapporto”. Inoltre – si obiettava sotto diverso profilo - “La successione dei fatti e le risultanze probatorie in primo grado rendono insostenibili anche i lamentati vizi di forma (p. 14-17 dell'avversato d'appello), dovendosi anzi considerare il grave inadempimento di controparte tenuto conto del complessivo equilibrio nel sinallagma e della violazione dei canoni di buona fede nell'esecuzione del contratto. Nella fattispecie infatti il conduttore aveva lamentato solo tardivamente le condizioni dell'immobile, senza consentire alla proprietà una verifica ed un eventuale tempestivo intervento”.
§§§
Venuti in udienza, in esito alla sua trattazione le parti venivano sollecitamente rimesse ad udienza di discussione finale della causa. Tuttavia, all'udienza del
28.4.2025 conseguentemente fissata, dette parti allegavano l'avvio di trattative rivolte alla transazione della lite. La causa veniva pertanto aggiornata all'udienza di cui in epigrafe: e, dopo che le parti avevano dato atto che a nessuna transazione si fosse addivenuti, decisa come da sottostante dispositivo.
§§§
Deve essere riconosciuta, con valenza assorbente di ogni altra questione, la fondatezza dell'eccezione di nullità contrattuale sollevata dal . Pt_1
Eccezione – va quindi precisato - anzitutto ammissibile pur se veicolata per la prima volta in giudizio con l'atto di appello: infatti – se, in base a quanto infine affermato da Cass.SS.UU. 26242/2014, “la nullità deve essere sempre oggetto di
RILEVAZIONE/INDICAZIONE da parte del giudice;
la nullità può essere sempre oggetto di DICHIARAZIONE/ACCERTAMENTO da parte del giudice” – a fortiori dovrà essere presa in esame l'eccezione di nullità contrattuale sollevata da parte in causa (piuttosto che rilevata d'ufficio) anche se ciò si registri allorchè siano già maturate le preclusioni processuali che, per tutto il resto, non consentano alle parti ampliamenti del thema decidendum.
Nel merito della stessa eccezione – al cui vaglio deve dunque transitarsi – occorre riconoscere come il generale principio secondo cui per tutti i contratti che abbiano ad oggetto beni del demanio o del patrimonio (sia indisponibile che disponibile) di
Pubblica Amministrazione si impone la forma scritta ad substantiam (conf. ex pluribus Cass. I 28935/2024, “Ai sensi degli artt. 16 del r.d. 2440 del 1923 e 93-102 del r.d. 827 del 1924 i contratti di cui è parte una P.A. devono essere redatti in forma scritta a pena di nullità e risultare da un unico documento scritto e sottoscritto dalle parti”) sia destinato a trovare applicazione – così per come parte appellante ha fondatamente inteso rimarcare e merita, a questo punto, di essere ripetuto – “non soltanto per la conclusione del contratto ma anche per le eventuali modificazioni successive, le quali devono rivestire, a pena di nullità, la medesima forma del contratto originario, non potendo essere introdotte in via di mero fatto …”. In tal senso depone, invero, l'esegesi della giurisprudenza di legittimità (che in subiecta materia non registra divaricazioni) secondo cui “In tema di attività di diritto civile della P.A. vige il principio "formalistico" il quale disciplina la conclusione dei contratti da parte della P.A., nel senso che i contratti stipulati "iure privatorum" dalla P.A., ed in genere dagli enti pubblici, richiedono sempre la forma scritta "ad substantiam", conseguendone la inammissibilità di una conclusione del contratto stesso per fatti concludenti. Inoltre, il suddetto principio "formalistico" vige ugualmente nelle ipotesi, in cui sia parte la P.A., di modificazione dei soggetti del rapporto obbligatorio, giacchè la forma scritta "ad substantiam" deve essere adottata anche con riferimento alle eventuali, successive modificazioni che le parti intendano apportare al contratto stipulato in precedenza” (così Cass. III 8621/2006 che peraltro, nel vaglio di fattispecie analoga quella qui in rilievo, aggiungeva che
“deve escludersi che la cessione del contratto, allorquando debba provenire dalla
P.A., o da un ente pubblico, possa desumersi da fatti concludenti. (Nella fattispecie, relativa ad un procedimento di sfratto per finita locazione instaurato da un ente pubblico territoriale nei confronti dell'originario conduttore, e nel corso del quale era intervenuta in appello la società cessionaria dell'azienda esercitata nell'immobile locato sostenendo di avere corrisposto il canone, la S.C. ha ritenuto che la successione di un conduttore all'altro, in virtù della cessione della locazione e dell'azienda, importando una modificazione dal lato soggettivo del rapporto, richiede pur sempre la forma scritta in ossequio al suddetto principio formalistico)”). Ciò posto e decisivamente ritenuto, solo per debito di ragione – posto che la relativa questione è rimasta estranea alle difese dell'Azienda appellata – si soggiunge che neppure potrebbe validamente sostenersi che detto requisito di forma scritta ad substantiam sia, nel caso a mani, soddisfatto dalla sussistenza della succitata deliberazione amministrativa del 26 settembre 2014: infatti, “In sede di interpretazione dei contratti di diritto privato stipulati da enti pubblici, la volontà negoziale deve essere desunta unicamente dalle pattuizioni intercorse tra le parti contraenti e risultanti dal contratto tra esse stipulato, senza che possa farsi ricorso alle deliberazioni dei competenti organi dell'ente, rilevanti ai soli fini del procedimento di formazione della volontà di uno dei contraenti ed attinenti, perciò, alla fase preparatoria del negozio” (così, in particolare, Cass. III 26047/2005).
Di seguito a detta delibera ci si sarebbe dunque dovuti preoccupare di formalizzare per iscritto la cessione del contratto di locazione de quo dall al dietro CP_2 Pt_1
consenso del contraente ceduto – ovvero dell'Azienda oggi appellata - ex art. 1406
c.c.: in mancanza, fa difetto alla domanda di risoluzione contrattuale – formulata dalla stessa con la sua originaria citazione per convalida di sfratto - un CP_1
contratto validamente stipulato.
Domanda che, conseguentemente, non può che essere infine rigettata.
§§§
Nonostante la totale soccombenza dell'ASP di Catania all'esito del doppio grado di giudizio ritiene, tuttavia, la Corte di dovere sul piano equitativo tenere in debito conto che il vaglio già in prime cure di giudizio – ove l'appellante già in quella sede ne avesse posto problema – della suddetta eccezione di nullità contrattuale avrebbe verosimilmente evitato la celebrazione di giudizio di seconde cure. Congruo allora appare compensare per metà le spese dello stesso doppio grado e condannare dunque l' al solo pagamento della ulteriore metà Controparte_1
delle spese medesime: ovvero - fatta esclusiva applicazione (conf. ex pluribus Cass.
III 19989/2021) dei più recenti parametri ex D.M. 147/2022 (al cui scaglione compreso tra gli importi di € 26.000,01 ed € 52.000,00 va – stante il valore della causa ex art. 14 c.p.c. - fatto riferimento), e valutati poi l'importanza, la natura e la difficoltà dell'affare refluito in controversia nonché le caratteristiche ed il pregio dell'attività prestata – degli importi complessivi (dati dalla sommatoria: a) quanto al giudizio di primo grado, di € 425,25 x fase studio + € 602,00 x fase introduttiva + €
451,50 x fase di trattazione + € 726,25 x fase decisionale;
b) quanto al giudizio d'appello, di € 1.029,00 x fase studio + € 709,00 x fase introduttiva + € 761,25 x fase di trattazione + € 867,50 x fase decisionale) di cui in dispositivo.

P Q M

La Corte – definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza del
Tribunale di Catania n. 2680/2023 del 21.6.2023 proposto, con citazione del
22.1.2024, da nei confronti dell Parte_1 Controparte_1
– così provvede:
[...]
- in accoglimento dell'appello, dichiara la nullità della cessione - del contratto di locazione già stipulato con il 15.6.2012 – data per CP_2
presupposta la quale l' intimava ex Controparte_1
art. 658 c.p.c. a , con la citazione introduttiva del giudizio di Parte_1
primo grado, sfratto per morosità dalla bottega di proprietà della stessa
Azienda sita in Acireale, piazza Duomo n. 26: e per l'effetto rigetta, in riforma della sentenza impugnata, la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore già formulata dall' medesima, CP_1
- compensa per metà le spese del doppio grado di giudizio e condanna l' al pagamento della ulteriore metà Controparte_1
delle stesse spese, e così al pagamento: quanto al giudizio di primo grado, di complessivi € 2.205,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali ex art. 13 L. 247/2012 nonché – se dovuti - c.p.a. ed IVA come per legge;
e quanto al giudizio di appello, di complessivi € 3.366,75 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali ex art. 13
L. 247/2012 nonché – se dovuti - c.p.a. ed IVA come per legge.
Così deciso in Catania nella camera di consiglio del 29.IX.2025.
Il Presidente est.
(Dr. Nicolò Crascì)