REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Venezia
Seconda Sezione civile
R.G. 1798/2024

La Corte d'Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti Magistrati:
Dott. AT LL Presidente istruttore
Dott. Enrico Schiavon Consigliere
Dott. Elena Garbo Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al ruolo il 30/10/2024, promossa con atto di citazione da
(C.F. , Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), (C.F. C.F._2 Parte_3
), (C.F. ), C.F._3 Parte_4 C.F._4 rappresentati e difesi in giudizio dagli avv.ti Alberto Danieletto e Stefano
Agostini, con domicilio eletto presso lo studio del primo, come da procura in calce all'atto di citazione d'appello
appellanti contro
(C.F. ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._5 dagli avv.ti Anna Ruffato e Alessandra Nalin, con domicilio eletto presso il loro
Studio, come da procura in calce al ricorso ex art. 702-bis c.p.c. nel primo grado del giudizio
1 appellata

Oggetto: Appello avverso la sentenza n. 1462/2024, emessa il 19/09/2024 dal
Tribunale Ordinario di Padova (GOP dott. Emanuela Marti).

CONCLUSIONI
Per parte appellante:
Voglia l'adita Corte d'Appello di Venezia, ogni contraria istanza, eccezione, deduzione e conclusione disattesa, riformare la sentenza n. 1462/2024, pubblicata il 19/09/2024, emessa ad esito del procedimento rubricato al n. 7028/2021 R.G. del Tribunale di Padova, notificata il 20/09/2024 e, conseguentemente, in accoglimento dei motivi di gravame sopra proposti:
Nel merito, in via principale: Accertare e dichiarare la nullità del contratto di compravendita del 06.06.2000 stipulato avanti il Notaio Persona_1
, rep. 55094, racc. 4810, in quanto concluso in esecuzione di un patto
[...] commissorio in violazione dell'art. 2744 c.c. e, per l'effetto, ordinare al
Conservatore dei Registri Immobiliari di eseguire le formalità conseguenti per tutte le ragioni esposte in narrativa. Disporre conseguentemente la restituzione dell'immobile eventualmente liberato e delle somme eventualmente versate dagli appellanti in esecuzione della sentenza di primo grado;

Nel merito in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi in cui non venisse accolta la domanda proposta in via principale, ridurre, per tutti i motivi dedotti in narrativa, l'importo riconosciuto a favore della IG.ra Controparte_1
a titolo di indennità di occupazione;
per l'effetto, disporre la restituzione delle maggiori somme eventualmente versate medio tempore dagli odierni appellanti a tale titolo;

2 In via subordinata riconvenzionale: Nella denegata e non creduta ipotesi in cui fosse accertato il diritto di proprietà della IG.ra sulle unità Controparte_1 immobiliari di cui al contratto di compravendita del 6.06.2000 stipulato avanti il
Notaio rep. 55094, racc. 4810, accertata Persona_1
l'esecuzione da parte dei IGg.ri e delle Parte_1 Parte_3 opere di straordinaria manutenzione e/o riparazione e/o migliorie e/o addizioni meglio descritte in narrativa, accertare il diritto dei IGg.ri e Parte_1
ad ottenere il rimborso delle spese sostenute e/o la Parte_3 corresponsione di un'indennità pari all'aumento del valore delle unità immobiliari e, per l'effetto, condannare la IG.ra a pagare ai IGg.ri Controparte_1
e rispettivamente l'importo di € 6.506,75 e Parte_1 Parte_3 di € 39.664,56 o la maggiore o minore somma che dovesse risultare come dovuta all'esito del presente giudizio, oltre interessi legali al tasso previsto dall'art. 1284, IV comma, c.c., decorrenti dal giorno della domanda al saldo effettivo.
In ogni caso: con vittoria di anticipazioni, competenze e spese di lite, oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, C.p.a. e i.v.a. come per legge, del procedimento di primo e secondo grado.
In via istruttoria: Si insiste per l'accoglimento di tutte le istanze istruttorie non ammesse nel giudizio di primo grado, di seguito ritrascritte:
• Al fine di provare ulteriormente (sebbene la circostanza sia già stata dimostrata per testi) che i congiunti del sig. , a seguito del suo decesso, non Parte_5 prestarono alcuna dichiarazione di successione per assenza di beni relitti, si fa istanza ai sensi dell'art. 213 c.p.c. affinché venga chiesto all'Agenzia delle
Entrate di Padova di riferire se con riguardo alla persona di (c.f. Parte_5
), nato a [...] il [...] (con ultima residenza C.F._6 in via Carbonara 28 a Borgoricco) e deceduto il 09.06.2002, risulta presentata una dichiarazione di successione.
3 • Si chiede altresì venga disposta CTU al fine di accertare il valore reale degli immobili oggetto dell'atto 06.06.2000, nonché il valore rispettivamente della nuda proprietà e dell'usufrutto riservato a favore della sig.ra Il tutto Parte_6 con riferimento al momento del trasferimento.
• Si chiede altresì venga disposta consulenza tecnica d'ufficio volta a verificare l'effettiva realizzazione delle opere e dei lavori straordinari descritti in narrativa eseguiti a cura e spese dei IG.ri e presso Parte_1 Parte_3
l'immobile sito in Borgoricco (PD), Via Carbonara n. 28/A, nonché a quantificare i costi necessari per l'esecuzione delle stesse e a determinare il valore delle migliorie apportate all'unità immobiliare di cui è causa.
Per parte appellata:
Voglia l'Ecc.ma Corte adita, reiectis contrariis,
In via preliminare:
-accertare e dichiarare che l'appello proposto è inammissibile e/o manifestamente infondato ex art. 348 bis cpc;

Nel merito
- con ogni più idonea declaratoria e statuizione, respingere ogni domanda proposta dai IGg.ri , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza del Tribunale di Pt_4
Padova n. 1462/2024 Sent., pubblicata il 19.09.24;
- condannare i IGg.ri , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
al risarcimento, in via tra loro solidale ed in favore della Parte_4 proprietaria IG.ra , di tutti i danni da quest'ultima subiti e Controparte_1 subendi per effetto dell'illegittima occupazione dell'immobile per cui è causa, da quantificarsi, fino al deposito della sentenza di primo grado (19.09.24), nella somma ivi liquidata e, dal 20.09.24 fino all'effettivo rilascio, in via equitativa ex artt. 2056 1226 cc, oltre agli interessi legali ed alla rivalutazione monetaria.
4 In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria
A) ammettersi prova per testi sui capitoli che, con ordinanza datata 05.03.23, non sono stati ammessi i.e. e., sui capitoli 1, 2, 12, 13, 20, 29 e dal n. 30 al n. 48 della mem o ria ex art. 183 ⁶ n. 2 cpc ––, con i testi indicati nella memoria ex art. 183 ⁶
, n. 2
B) nell'ipotesi di ritenuta inattendibilità dei valori accertati dalle quotazioni immobiliari OMI, estratte dal sito dell'Agenzia delle Entrate (cfr. Docc. 12, 35,
36, 54) ed indicate onde quantificare il danno da illegittima occupazione, disporsi CTU volta a definire l'ammontare del danno da indebita occupazione subito e subendo dalla IG.ra ; CP_1
C) al fine di comprovare che né il IG. , né i suoi famigliari per Parte_1 suo conto hanno ripreso a pagare l'ammontare del debito di cui alle cambiali in atti e che alcuno di loro ha mai versato all'impresa individuale OMC di
€ 32.628,00 somma, peraltro, afferente ad opere mai realizzate CP_2
––, ordinarsi, ex art. 210 cpc, a tutti i membri della famiglia di produrre Pt_1 in giudizio le loro dichiarazioni dei redditi relative agli anni di imposta dal 2000 al 2005;
D) ci si oppone all a CTU ex adverso richiesta (cfr. pag. 34 citazione in appello), volta ad accertare il valore degli immobili compravenduti, nonché il valore della nuda proprietà e dell'usufrutto degli stessi al momento del trasferimento dei medesimi, sia perché trattasi di circostanza che è onere di controparte dimostrare, sia in quanto irrilevante ai fini della decisione. Peraltro, il Doc. 34 dimesso dalla
IG.ra dimostra la correttezza dei valori attribuiti alla nuda proprietà CP_1 ed all'usufrutto dei beni de quibus nell'atto di compravendita del 06.06.00: dunque, l'(eventuale) espletamento della richiesta consulenza si rivelerebbe
5 ultroneo, risolvendosi unicamente in un'ingiustificata dilatazione dei tempi processuali in danno dell'appellata;
E) ci si oppone all'ammissione della richiesta CTU (cfr. pagg. 34 35 citazione in appello), finalizzata a verificare la realizzazione sugli immobili de quibus delle opere che controparte asserisce di aver eseguito, a quantificarne i costi ed a determinare il valore delle pretese migliorie apportate. Anche detta consulenza è del tutto ininfluente ai fini del decidere.
Sul punto, ci si richiama a quanto dedotto ed eccepito nelle memorie ex art. 183 ⁶
n. 1 cpc (vds. pagg. da 15 a 18) e n. 3 cpc (vds. paragrafo IV), da intendersi in qu esta sede integralmente trascritto. Per tale motivo, l'(eventuale) relativo espletamento si risolverebbe anche in questo caso unicamente in un'ingiustificata dilatazione dei tempi processuali, a vantaggio dell'illegittima occupazione avversaria.
Ragioni della decisione
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. del 16/11/2021, regolarmente notificato,
[...]
adiva il Tribunale di Padova al fine di ottenere la restituzione CP_1 dell'immobile di sua proprietà, sito in Borgoricco (PD), censito al N.C.E.U., fg.
5, mapp. 1037, sub, 1,2,3,4,5 e delle relative aree pertinenziali censite al NCT del Comune di Borgoricco, fg. 5, map. 614 e 624 illegittimamente detenuti da
, , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 nonché al risarcimento dei danni subiti per l'illegittima occupazione.
Riferiva la ricorrente di aver acquistato, in data 6/6/2000, l'unità immobiliare sopra descritta (catastalmente censita solo nell'anno 2002) dal nonno materno,
, il quale, contestualmente, aveva ceduto l'usufrutto alla moglie, Parte_5
Parte_6
6 L'usufruttuaria acconsentiva che vivessero nella medesima Parte_6 abitazione il figlio con la moglie e i due figli, tutti convenuti Parte_1 nel primo grado di giudizio.
Deceduta in data 21/11/2016, , divenuta piena Parte_6 Controparte_1 proprietaria dei beni di cui è causa, invitava formalmente lo zio e la sua famiglia a liberare l'immobile senza alcun riscontro.
Stante il perpetrarsi dell'occupazione sine titulo da parte dei resistenti,
[...]
instaurava il presente giudizio al fine di ottenere la restituzione CP_1 dell'immobile illegittimamente occupato ed il risarcimento dei danni subiti.
Con comparsa del 11/02/2022, si costituivano , Parte_1 Parte_2
, e contestando integralmente quanto
[...] Parte_3 Parte_4 dedotto dalla ricorrente, eccependo in primis la nullità del contratto concluso in data 6/06/2000, con cui l'odierna appellata aveva acquistato la nuda proprietà del bene di cui è causa perché concluso in violazione del divieto di patto commissorio, ai sensi di quanto disposto dall'art. 2744 c.c.
Riferivano i convenuti resistenti che , versando in gravi Parte_1 difficoltà economiche, chiese ed ottenne, in data 2/12/1997, dal cognato
(padre della ricorrente) un prestito per 252.000.000 lire, Persona_2 garantito sia con l'emissione di 60 cambiali (per 4.2000.000 lire ciascuna), avallate da (padre di e suocero di Parte_5 Parte_1 Per_2
) per il tramite della moglie in quanto impossibilitato a
[...] Parte_6 sottoscrivere direttamente i titoli sia con iscrizione di ipoteca sugli immobili di
. Parte_5
Affermavano i convenuti che il creditore ed il garante CP_1 Parte_5 si sarebbero accordati che in caso di mancato pagamento delle cambiali questi avrebbe ceduto al primo gli immobili gravati da ipoteca.
7 Nel mese giugno dell'anno 2000 (precisamente il 6/06/2000), quando erano state onorate n. 8 delle cambiali emesse, residuando, quindi, un credito in favore di di lire 163.800.000, si perfezionava l'atto di compravendita Persona_2 con cui acquistava la nuda proprietà dell'immobile di cui è Controparte_1 causa per il prezzo corrispondente all'importo del credito residuo vantato dal padre.
I resistenti riconducevano a tale circostanza la nullità del negozio di cui sopra poiché, strettamente collegato all'inadempimento di , si Parte_1 poneva in violazione di quanto disposto dall'art. 2744 c.c.; a rafforzare tale tesi vi era il fatto che non era stato corrisposto il prezzo per l'acquisto dei beni e non era stata cancellata l'ipoteca su di essi gravante.
Tale atto di compravendita, quindi, era conseguente all'accordo intercorso tra e , in violazione del disposto normativo sopra Parte_5 Persona_2 citato.
In via subordinata, i resistenti chiedevano il rimborso di tutte le somme erogate per la manutenzione, anche straordinaria, dell'immobile da loro sempre occupato quali possessori, quantomeno dalla morte di , avvenuta in data Parte_5
9/06/2002.
Con provvedimento del 7/09/2022, il Giudice a quo disponeva il mutamento del rito e concedeva i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 VI co cpc.
La ricorrente eccepiva la carenza di interesse ad agire in capo ai resistenti in merito alla domanda riconvenzionale da questi proposta di declaratoria di nullità dell'atto di compravendita del 06/06/2000 in quanto, ancorché accolta, si era oramai prescritta qualsiasi azione degli eredi di , volta ad accettare Parte_5
l'eredità del de cujus; in ogni caso, contestava la sussistenza di Controparte_1 una connessione tra il debito contratto da ed il contratto di Parte_1 compravendita di cui è causa posto che questi aveva estinto il debito nei
8 confronti di e ne aveva contratti altri nei confronti del Persona_2 cognato e della sorella;
infine, la ricorrente riferiva di essersi sempre occupata della manutenzione dell'immobile sia direttamente che su richiesta della nonna o dello zio , come documentato da quest'ultimo il quale aveva Parte_1 dimostrato la sua piena consapevolezza della titolarità del bene in capo alla nipote.
Istruita la causa con l'espletamento delle prove orali e della c.t.u chiesta da
[...]
al fine di verificare la scrittura in calce al doc. 33 di CP_1 Parte_1
, in conseguenza del disconoscimento da questi formalizzato, il Giudice
[...] fissava udienza per la discussione ex art. 281 sexies per il giorno 19/09/2024, previa concessione dei termini per il deposito di note conclusive.
Avverso la sentenza, , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
proponevano tempestivo appello;
si costituiva Parte_4 Controparte_1 per resistere al gravame.
All'udienza del 30/9/25, fissata per la discussione orale ex art. 281 sexies cpc, le parti si richiamavano alle rispettive richieste e la Corte pronunciava la seguente sentenza.
***
Con la sentenza impugnata, il primo giudice, precisato che l'azione era volta ad ottenere la condanna alla riconsegna di un immobile occupato sine titulo ed al risarcimento dei danni subiti, ha accolto la domanda così argomentando:
- i resistenti non avevano interesse ad agire per la declaratoria di pretesa nullità ex art. 2744 cc del contratto 06/06/2000, con cui Parte_5
(deceduto in data 09/06/2002) aveva ceduto alla nipote la nuda proprietà delle unità immobiliari in questione, riservando l'usufrutto alla moglie,
deceduta poi il 21/11/2016 con conseguente acquisto della Parte_6 piena proprietà in capo ad . Infatti, i resistenti Controparte_1
9 occupavano l'immobile a titolo di comodato gratuito e non avevano lamentato alcunché al momento della apertura della successione di Pt_5
, che al momento del decesso non aveva beni, oltre ad essere
[...] prescritto il termine per accettare qualsiasi bene;

- non poteva trovare applicazione l'art. 2744 cc, essendo provato e non contestato che il debito contratto da in data 02/12/1997 Parte_1 con , era stato saldato, come risultava dal fatto che le Persona_2 cambiali emesse a garanzia a nome erano state restituite al Parte_6 debitore e dal fatto che in data 14/01/1998 era stato contratto da un altro debito, sempre verso . Parte_1 Persona_2
Inoltre, il divieto ex art. 2744 cc richiede la prova di un accordo in base al quale debitore e creditore convengano che, in caso di inadempimento, la proprietà del bene costituito in garanzia passi in proprietà del creditore, con uno stretto collegamento negoziale tra la vendita del bene ed il debito
(Cass.5741/2011), nella specie, mancante, così come non era provata la correlazione tra l'assunzione di garanzia per un debito già saldato e la vendita stipulata nell'anno 2000;
- era provato che la ricorrente nell'anno 2016 era divenuta piena proprietaria dell'unità immobiliare, occupata da e la Parte_1 sua famiglia senza un valido titolo;

- in relazione alla domanda riconvenzionale di condanna alla rifusione delle spese di manutenzione sostenute dallo , la stessa non poteva Pt_1 essere accolta per la sostanziale gratuità del contratto, specie considerando che non era provata la necessità ed indefettibilità delle opere eseguite fin da quando era usufruttuaria la madre dello , Pt_1
Parte_6
10 - con riferimento alla quantificazione economica dell'indennità di occupazione, facendo applicazione del principio sancito dalla Suprema
Corte secondo cui “la liquidazione del danno ben può essere operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cosiddetto danno figurativo qual è il valore locativo del bene usurpato” (su tutte
Cass. 36251/2021), poteva essere liquidato il danno in via equitativa
Cass. 35251/2021). Pertanto, tenuto conto dei listini OMI del territorio e dello stato manutentivo dell'immobile, l'indennizzo era calcolabile ed era dovuto dalla data della domanda fino all'effettivo rilascio.
Tutto ciò premesso, il primo giudice ha dichiarato inammissibile anche l'eccezione riconvenzionale di nullità del contratto avanzata da parte convenuta per carenza di interesse ad agire;
ha accertato l'occupazione sine titulo dell'immobile censito al NCEU comune di Borgoricco, fg, 5, mapp. 1037 sub.
1,2,3,4,5 e delle relative aree pertinenziali censite al NCT del Comune di
Borgoricco, fg. 5, mapp. 614 e 624 da parte di , Parte_1 Parte_2
, e;
ha condannato gli stessi
[...] Parte_3 Parte_4 all'immediato rilascio nonché al pagamento di € 36.000,00 a titolo di indennità di occupazione, oltre alla rifusione delle spese di lite in quanto soccombenti.
, , e hanno, Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 quindi, proposto appello sostenendo l'erroneità della sentenza in relazione ai seguenti aspetti:
A) Omessa e/o errata valutazione dei fatti emersi dal processo e delle risultanze istruttorie, Violazione e falsa applicazione degli artt. 2744 c.c.,
1418 c.c., 485 c.c. e 116 c.p.c.;
B) Vizio di errata e/o contraddittoria motivazione. Violazione e falsa applicazione degli artt. 1006 c.c., 1150 c.c., 1808 c.c. e 2041 c.c.;
C) Errata/eccessiva quantificazione indennità di occupazione.
11 ***
Con il primo motivo di appello , , Parte_1 Parte_2 Pt_3
e impugnano la decisione del Tribunale di Padova nella
[...] Parte_4 parte in cui ha rigettato, per carenza di interesse ad agire, l'eccezione riconvenzionale di nullità del contratto di compravendita e costituzione di usufrutto, stipulato in data 6/06/2000, tra , da una parte ed Parte_5 [...]
e dall'altra, per violazione del divieto ex art. 2744 cc. CP_1 Parte_6
Conseguentemente, gli appellanti impugnano sia il capo della sentenza che ha accertato l'occupazione senza titolo dell'immobile di cui è causa, condannando gli stessi al rilascio immediato, sia il capo di sentenza che li condanna al pagamento dell'importo di € 36.000,00 a titolo di indennità di occupazione.
Rilevano gli appellanti di aver eccepito, nel corso del giudizio di primo grado, la nullità del contratto di compravendita 6/6/2000, con cui aveva Parte_5 ceduto alla nipote la nuda proprietà dell'immobile, sostenendo che si era perfezionato in violazione dell'art. 2744 cc tra (padre di Persona_2
e (padre di ); la nullità dell'atto di compravendita CP_1 Parte_5 Parte_1 comportava il rientro dell'immobile nell'asse ereditario in morte di Pt_5
(deceduto nel 2002); conseguentemente, essendo nel
[...] Parte_1 possesso di tali beni, quale chiamato all'eredità ed erede testamentario, e non avendo provveduto a redigere l'inventario entro 3 mesi dal giorno dell'apertura della successione o dalla notizia della devoluta eredità era divenuto erede tal quale dei beni oggetto del contratto di compravendita dichiarato nullo. Secondo gli appellanti, il primo giudice avrebbe, quindi, errato nel ritenere che, in assenza di una dichiarazione di successione da parte dei chiamati all'eredità di Pt_5
e di una accettazione espressa dell'eredità da parte del figlio ,
[...] Parte_1 questi non potesse considerarsi erede in forza del testamento olografo del
15/02/1986, mai pubblicato. Il giudice di primo grado, secondo gli , non Pt_1
12 avrebbe tenuto conto che , figlio di , aveva sempre Parte_1 Parte_5 tenuto una condotta riconducibile a quella di proprietario dei beni di cui è causa, ritenendosi erede in forza del testamento olografo sopra menzionato, al punto da sostenere spese ingenti per la manutenzione degli stessi e da affermare in più di una occasione di esserne il proprietario, come confermato dal teste Tes_1
. D'altro canto, neppure l'appellata aveva tenuto una condotta uti
[...] dominus, successivamente all'acquisto degli immobili, disinteressandosi dello stato di conservazione degli stessi e impiegando cinque anni dal decesso dell'usufruttuaria per agire in giudizio al fine di ottenerne la restituzione.
Gli appellanti negano inoltre che fosse a conoscenza, in Parte_1 quanto personalmente presente, dell'atto di compravendita oggetto di contestazione evidenziando l'inattendibilità delle dichiarazioni testimoniali sul punto in quanto rese da soggetti a lui ostili;
quanto al doc. 33 prodotto da
[...]
nel quale l'appellante sottoscrive la dichiarazione di aver ricevuto CP_1 dalla stessa delle somme di danaro per la riparazione del tetto, queste si riferirebbero ad altro immobile.
Ancora, la mancata presentazione della denuncia di successione, avendo finalità meramente fiscali, sarebbe irrilevante ai fini del decidere in quanto Parte_1
, quale erede universale del padre e già in possesso dei beni ereditari, non
[...] aveva la necessità di rivendicare nulla nei confronti degli altri chiamati. A tal proposito, errata risulta la motivazione del Giudice a quo laddove esclude la sussistenza nel caso di specie dell'applicazione dell'art. 485 c.c. e la valenza del testamento olografo del 15/02/1986: invero, pur non essendo stato pubblicato l'atto di ultima volontà, gli eredi hanno di fatto dato spontanea esecuzione al testamento non opponendosi alla permanenza di e famiglia Parte_1 nell'immobile a lui destinato.
13 Per tali argomentazioni, gli appellanti chiedono la riforma della sentenza impugnata nella parte in cui ha accertato l'inammissibilità, per carenza di interesse ad agire, dell'eccezione riconvenzionale proposta dagli odierni appellanti di accertamento della nullità dell'atto, datato 6/06/2000, con cui Pt_5
ha alienato ad la nuda proprietà dei beni oggetto di
[...] Controparte_1 causa;
per l'effetto, chiedono la riforma anche in relazione all'accertamento della effettiva conclusione di un patto commissorio attraverso l'atto di compravendita del 6/06/2000, sulla base di plurimi elementi tra cui le dichiarazioni testimoniali, il prezzo della compravendita, determinato in lire 252.000.000, pari all'importo complessivo del prestito ottenuto da ed al contenuto del doc. Parte_1
37 prodotto dall'appellata, non firmato da , denominato Parte_1
“preliminare unilaterale di vendita con patto di prelazione” da intendersi come patto di riscatto nonché dal prezzo, mai corrisposto contrariamente a quanto dichiarato nell'atto stesso, specie considerando che all'epoca Controparte_1 aveva solo 25 anni e non poteva disporre di una tale somma in contanti, mentre, non aveva alcun interesse ad acquistare l'usufrutto del bene Parte_6 trattandosi della casa coniugale.
L'appello non può essere accolto.
Tutte le considerazioni svolte sulla pretesa nullità del contratto 6/6/2000 devono essere esaminate in forza del principio della ragione più liquida, preclusiva di ogni altra questione.
Infatti, la violazione del divieto di cui all'art. 2744 cc richiede la prova dell'esistenza di un accordo tra debitore e creditore, in base al quale, in caso di inadempimento, la proprietà del bene costituito in garanzia passa al creditore. E' necessaria, dunque, la sussistenza di un collegamento funzionale che consenta la considerazione unitaria dell'intero procedimento negoziale per violazione del divieto ex art. 2744 cc, tale da dimostrare una compressione della libertà
14 negoziale del debitore (cfr. Cass. 1098/24, secondo cui: “il divieto di patto commissorio… si estende a qualsiasi negozio, quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento, dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore”).
Tale collegamento negoziale potrà rilevarsi, dunque, in base ad un requisito oggettivo, costituito dal nesso teleologico fra i negozi, e da un requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere.
Nel caso di specie, invece, non solo non vi è prova del collegamento, ma nemmeno risulta l'accordo coercitivo con il debitore, dato che gli stessi appellanti affermano che il preteso accordo sarebbe stato raggiunto ad insaputa di (cfr. pag.

5-6 atto appello: “A latere di tali formalità (60 Parte_1 cambiali e garanzia ipotecaria), il sig. , conoscendo le Persona_2 insolvenze pregresse e le condizioni economiche del sig. , Parte_1 convenne con il sig. e all'insaputa del debitore principale che, in Parte_5 caso di mancato pagamento di una o più cambiali gli immobili su cui era stata iscritta ipoteca sarebbero stati a lui trasferiti”). Tale affermazione esclude qualsiasi collegamento o coordinamento tra i negozi, non essendo sufficiente che quel fine ulteriore sia perseguito da una delle parti all'insaputa e senza la partecipazione dell'altra, potendo trattarsi di una iniziativa del tutto autonoma di
. Parte_5
Infatti, i testi , e hanno Testimone_2 Testimone_3 Testimone_4 confermato che il padre , prima della conclusione dell'atto di Pt_5 compravendita, aveva manifestato l'intenzione di vendere i suoi beni residui al fine di aiutare il figlio a superare il grave dissesto finanziario in cui Parte_1 versava da tempo;
in particolare, ha, altresì, confermato che Testimone_4
15 aveva inizialmente proposto a lei l'acquisto del bene, poi ceduto ad Pt_5 [...]
. CP_1
Inoltre, va considerato che le parti del negozio di cui si chiede di dichiarare la nullità, concluso fra ed , non coincidono con il Parte_5 Controparte_1 debitore ( ) ed il creditore principale ( ); è Parte_1 Persona_2 pur vero che il collegamento negoziale è configurabile anche quando i singoli atti siano stipulati tra soggetti diversi, tuttavia, tali negozi devono risultare concepiti e voluti come funzionalmente connessi e tra loro interdipendenti, onde consentire il raggiungimento dello scopo perseguito dalle parti (cfr.
Cass.18655/04) e, questo, non può dirsi avvenuto nella specie, dovendosi considerare che le cambiali erano state sottoscritte per avallo da per Parte_6 conto del marito che non può, quindi, qualificarsi come garante del pagamento dei titoli e che, comunque, nel rogito della compravendita era stato dato atto dell'estinzione del debito.
Infine, va rilevato che il pagamento del prezzo della compravendita risulta provato dalla quietanza espressa con il rogito e dalla conferma derivante dalle dichiarazioni testimoniali (v. testi e ). Testimone_1 Testimone_5
Tutte le considerazioni appena svolte confermano l'insussistenza di un nesso di interdipendenza tale da attribuire alla compravendita 6/6/00 una funzione solutoria in violazione del divieto del patto commissorio, restando assorbita ogni domanda od eccezione relativa al preteso rientro del bene nella successione ereditaria.
Al riguardo, peraltro, si evidenzia, ad abundantiam, che è Parte_5 deceduto in data 9/06/2002 e che dall'apertura della successione alla data di proposizione della domanda (11/2/22) volta a far valere la pretesa nullità dell'atto 6/6/2000, come eccepito da , è ormai trascorso un Controparte_1 tempo utile al maturare della prescrizione di qualsiasi azione volta a rivendicare
16 in tutto o in parte l'eredità del de cujus, sia quale erede legittimo che testamentario. Infatti, “in tema di successioni mortis causa, è manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale, per contrasto con gli artt. 3 e
24 Cost., dell'art. 480, secondo comma, cod civ., interpretato nel senso che il termine decennale di prescrizione del diritto di accettare l'eredità decorre unitariamente dal giorno dell'apertura della successione, pure nel caso di successiva scoperta di un testamento del quale non si aveva notizia…detta disciplina si rivela frutto di una scelta ragionevole del legislatore, in quanto finalizzata, come tutte le ipotesi di prescrizione, al perseguimento della certezza delle situazioni giuridiche…” (Cass. 264/2013).
Pertanto, risulta priva di rilievo la questione secondo cui gli appellanti occuperebbero l'immobile quali possessori di beni ereditari, non essendo quel bene caduto in successione alla morte di e, in ogni caso, Parte_5 essendosi, come sopra evidenziato, prescritta qualsiasi azione proponibile dai chiamati per rivendicarla in tutto o in parte.
Deve, quindi, essere confermata la sentenza impugnata laddove è stata accertata l'occupazione senza titolo da parte degli appellanti dell'immobile di cui è causa ed è stato ordinato conseguentemente il rilascio.
Con il secondo motivo d'appello, , , Parte_1 Parte_2
e censurano la sentenza impugnata nella parte Parte_3 Parte_4 in cui sono state rigettate le domande formulate in via riconvenzionale subordinata, volte ad ottenere il rimborso delle spese di manutenzione straordinaria dell'immobile e/o la corresponsione di una indennità pari all'aumento del valore apportato ai beni.
Il Giudice a quo ha ritenuto che la posizione giuridica degli odierni appellanti sia quella di comodatari, quantomeno a decorrere dal 6/6/2000, anno in cui si è perfezionato l'atto di compravendita e l'alienante si è riservato l'usufrutto dei
17 beni compravenduti alla moglie, è quest'ultima ad aver consentito al Parte_6 figlio e alla sua famiglia di continuare ad abitare nell'immobile, a Parte_1 titolo di comodato gratuito.
In mancanza della prova del carattere necessario ed urgente delle opere eseguite
(non risulta tale carattere dalla documentazione prodotta dagli appellanti),
e la sua famiglia non possono ottenere il rimborso delle spese Parte_1 sostenute per la manutenzione straordinaria dell'immobile occupato.
Sostengono gli appellanti di aver ampiamente dimostrato la necessarietà ed urgenza di lavori eseguiti attraverso i testi , Testimone_6 [...]
e , i quali avrebbero CP_2 Testimone_7 Tes_8 confermato la necessità ed indefettibilità dei lavori eseguiti da e Parte_1
ed il rifiuto da parte di a provvedervi in Parte_3 Controparte_1 proprio desumibile, per facta concludentia, dal fatto che la stessa conosceva lo stato dei luoghi frequentando l'abitazione della nonna. E, secondo gli appellanti, il documento prodotto dalla difesa di (doc. 33) a sostegno Controparte_1 dell'assunto secondo cui questa avrebbe provveduto a versare agli appellanti una somma di danaro destinata al rifacimento del tetto, si riferirebbe ad una abitazione diversa rispetto a quella oggetto della presente controversia;
in ogni caso, si sarebbe trattato di una somma inadeguata rispetto all'importo necessario a far fronte agli interventi necessari a riparare la copertura. Le spese sostenute dal 2000 (anno di acquisto della nuda proprietà da parte dell'appellata) al
21/11/2016 (data di decesso dell'usufruttuaria erano a carico della Parte_6 signora , in forza di quanto disposto dall'art. 1005 c.c. e in ogni caso, CP_1 ai sensi di quanto disposto dall'art. 1150 c.c. anche in ragione del principio di divieto di indebito arricchimento disciplinato dall'art. 2041 cc.
Il motivo non può essere accolto.
18 Innanzitutto, circa la qualificazione giuridica della relazione degli odierni appellanti con il bene oggetto della domanda di rilascio, va evidenziato che e la sua famiglia hanno goduto degli immobili quali Parte_1 comodatari di (cui era stato riservato l'usufrutto al momento della Parte_6 compravendita) sino al decesso della stessa e, successivamente, quali occupanti senza titolo, non essendo dimostrato che essi abbiano esercitato sul bene un potere di fatto con caratteristiche tali da poterlo qualificare come possesso. E' stato infatti provato nel corso del giudizio di primo grado (si veda sul punto la testimonianza di ) che e famiglia, fino alla Testimone_2 Parte_1 morte dell'usufruttuaria, non hanno mai corrisposto alcunché per i costi sostenuti per utenze e oneri gravanti sull'immobile e, con il consolidamento della proprietà in capo ad , le tasse e imposte sono sempre state a Controparte_1 carico di quest'ultima, come provato dalla stessa.
Non solo, nel documento n. 33 dimesso da si legge: “Io Controparte_1
in data 08/07/2004 consegno alla signora n. 2 Controparte_1 Parte_6 assegni bancari di euro 1000 cad. 1 per lavori eseguiti sul tetto dell'abitazione sita in via Carbonara 37, tali assegni verrano consegnati dal sig.
[...]
a chi ha eseguito i lavori come acconto” (v. doc. 33 primo Parte_1 CP_1 grado). E, come correttamente rilevato dal Giudice di Primo grado, tale documento dimostra che era consapevole dell'atto di Parte_1 compravendita e riconosceva in la proprietaria tenuta alla Controparte_1 manutenzione dei beni;
circostanza peraltro confermata dai testi Tes_9
e , presenti alla stipula che hanno confermato che
[...] Testimone_1
l'appellante aveva assistito al rogito.
Risulta quindi confermato che gli appellanti abbiano goduto dell'abitazione di cui è causa come comodatari dell'usufruttaria sino al decesso di Parte_6 questa e successivamente quali meri occupanti senza alcun titolo.
19 Pertanto, ferma la qualificazione quali meri detentori e, successivamente, occupanti senza titolo dei beni, in relazione alla domanda di rimborso delle spese sostenute per la manutenzione dell'immobile di cui è causa, trova applicazione la disciplina prevista dall'art. 1808 cc che esclude il recupero delle spese sostenute dal comodatario per servirsi della cosa, in mancanza della prova del carattere urgente ed indifferibile delle opere (Cass. 15699/18, secondo cui “escluso che il comodante sia assoggettato ad un'obbligazione di consegna della cosa tale da soddisfare un determinato standard qualitativo, è parimenti da escludere che egli sia gravato da un'obbligazione di manutenzione straordinaria, la quale avrebbe senso soltanto se sussistesse un'obbligazione del comodante di mantenere inalterata la qualità del godimento. Ciò ben si spiega, evidentemente, con il carattere di gratuità del rapporto… “).
In conclusione, il secondo comma dell'art. 1808 cc stabilisce che il diritto al rimborso sussiste soltanto se le spese di manutenzione straordinaria sostenute dal comodatario presentino entrambi i caratteri di necessità e urgenza, dato che
“sarebbe insensato istituire un rapporto di cortesia, qual è il comodato, per effetto del quale il beneficiato da essa rimanga esposto ad un esborso di somme le quali, nella normalità dei casi, superano l'entità del favore che è stato concesso” (Cass. 15699/2018).
Ne consegue il rigetto del gravame sul punto, non essendo provato, anche mediante una preventiva comunicazione al comodante e alla nuda proprietaria, della necessità ed urgenza di provvedere a tali interventi. Del resto, l'esame analitico degli esborsi effettuati e le dichiarazione rese dai testi nel corso del giudizio di primo grado, consentono di poter individuare unicamente l'esborso per la copertura del tetto quale intervento straordinario e probabilmente dettato anche da urgenza;
tuttavia, ferma la considerazione relativa alla mancata comunicazione al comodante e alla nuda proprietaria della necessità di
20 manutenzione del manufatto tale intervento risale all'anno 2004, epoca a cui si riferisce la avvenuta contribuzione della di cui al doc. 33 della stessa, CP_1 senza altra prova.
Anche per quanto riguarda le spese sostenute in epoca successiva alla data di decesso della comodante (21/11/2016), la domanda di restituzione Parte_6 degli esborsi sostenuti per la manutenzione dell'immobile non può trovare accoglimento: innanzitutto, da quella data in poi, gli appellanti hanno occupato illegittimamente l'immobile sicché risultano inapplicabili tanto le norme che tutelano il possessore quanto il detentore in materia di spese sostenute e, in ogni caso, non è stata fornita alcuna prova della necessità ed urgenza degli interventi, ancor meno che gli stessi fossero di carattere straordinario.
Con il terzo e ultimo motivo di appello, , , Parte_1 Parte_2
e impugnano la sentenza nella parte in cui ha accolto la Pt_3 Parte_4 richiesta risarcitoria avanzata da parte attrice, quantificando l'entità del danno, in via equitativa, in € 36.0000,00.
Rilevano gli appellanti che non ha fornito alcuna prova del Controparte_1 danno subito a causa del mancato godimento del bene, la documentazione da questa prodotta non è idonea a quantificare il valore del bene e, in ogni caso, deve tenersi conto degli esborsi sostenuti dalla famiglia per la Parte_1 manutenzione dello stesso.
Il motivo è infondato e non può trovare accoglimento.
In forza del principio di diritto espresso dalla sentenza a Sezioni Unite della
Corte di Cassazione n. 33645/2022 “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”; in sintesi, il diritto al
21 risarcimento nasce con l'occupazione senza titolo ove questa pregiudichi la concreta possibilità del proprietario di godere del bene in modo diretto o indiretto.
Nella stessa pronuncia è chiarito che “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato” (Cass. 33645/22).
Pertanto, in assenza di una prova concreta, il danno è comunque risarcibile, andando parametrato al mancato introito del canone di mercato di quell'immobile, dovendosi ravvisare il nesso di causa tra occupazione e danno proprio nella compressione del diritto di godere della cosa.
Per tali ragioni, va confermata la sentenza impugnata laddove ha accertato la sussistenza di un danno risarcibile in capo alla proprietaria derivante dall'occupazione senza titolo, per la compressione del diritto di godimento - diretto o indiretto- del bene, calcolandolo, in via equitativa, con riferimento ai listini OMI, tenuto conto dello stato di conservazione dell'immobile. Né può ragionevolmente sostenersi che l'importo sia eccessivo, non essendo contestato che l'immobile si compone di un'abitazione (mapp. n. 1037 sub 2; cat. A/2; cl.
1) di mq 215,00 (cfr. Docc. 4 e 3, all. 6 ) e del box (mapp. n. 1037 sub CP_1
3-4; cat. C/6; cl. 1), di mq 165,00 (cfr. Docc. 4 e 3, all. 6 ). CP_1
Sul punto, per contro, l'appellata chiede la condanna degli appellanti al risarcimento dell'ulteriore danno subito per l'illegittima occupazione dalla data della pronuncia di primo grado e fino all'effettivo rilascio. Tale domanda non può essere accolta in quanto la valutazione del danno risulta essere stata fatta in via equitativa nel suo complesso, considerando l'intero periodo di occupazione senza titolo dalla data della domanda fino alla data dell'effettivo rilascio in
22 esecuzione della presente sentenza, prevedendone anticipatamente l'importo dovuto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in ragione del valore del procedimento e dell'attività effettivamente svolta in base ai parametri medi di cui al DM 55/14.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Venezia, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da , , Parte_1 Parte_2
e e per l'effetto conferma integralmente Parte_3 Parte_4 la sentenza n. 1462/2024 del Tribunale di Padova, depositata il
19/09/2024;

2. condanna gli appellanti alla rifusione, in favore dell'appellata, delle spese di lite del presente grado di giudizio che liquida in € 8.470,00 per compensi, oltre 15% spese generali, IVA e cpa come per legge.
Si dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art.13, comma 1 quater DPR
115/02 a carico di , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
. Parte_4
Venezia, 7/10/25
Il Presidente
AT LL
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