Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. EN BALDASSARRE - Presidente di Sez.
ff. di Primo Presidente -
Dott. GIUSEPPE IANNIRUPERTO - Presidente di Sez. -
Dott. ANTONIO VELLA - Consigliere -
Dott. ANTONINO ELEFANTE - rel. Consigliere -
Dott. ROBERTO PREDEN - Consigliere -
Dott. GIANDONATO NAPOLETANO - Consigliere -
Dott. UGO VITRONE - Consigliere -
Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA - Consigliere -
Dott. FEDERICO ROSELLI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 10258/1998 del R.C. AA.CC. proposto da
RI RE, RI ER e CA EL ved. IR, quali eredi di RI EN, elettivamente domiciliati in Roma, Via Appennini n. 47, presso lo studio dell'Avv. Filippo Menna, difesi dall'Avv. Maria Colarieti come da procura a margine del ricorso.

- ricorrenti -

contro
CONDOMINIO CORSO GARIBALDI 215 SALERNO, in persona del suo Amministratore p.t. Ing. Lucio Santoriello, domiciliato ex lege presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, difeso dall'Avv. Piero Minoliti come da procura a margine del controricorso.

- controricorrente -

per la cassazione della sentenza del Tribunale di Salerno n. 1001/97 del 07.01.1997/19.04.1997. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14.02.2002 dal Cons. Dott. Antonino Elefante.
Sentito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. Raffaele Palmieri che ha concluso per il rigetto del primo motivo di ricorso e remissione degli atti alla seconda sezione civile della Corte di Cassazione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con decreto ingiuntivo n. 42 del 1985, il Pretore di Salerno ingiunse a ZO IR di pagare, in favore del Condominio di Corso Garibaldi n. 215 di quella città, la terza rata delle spese condominiali approvate con delibera del 10 luglio 1984. ZO IR propose opposizione, che fu respinta dal Pretore.
Pronunciando sull'appello proposto da FR IR, ER IR e LA SI, nella qualità di eredi di ZO IR, il Tribunale di Salerno, con sentenza n. 1001/97 del 07.01.1997/19.04.1997, respinse l'appello e compensò integralmente le spese processuali.
Nella sentenza è detto che ZO IR non aveva comunicato il trasferimento di proprietà a favore della società Alpier s.r.l., avvenuto come da atto per notaio Pisani del 12.01.1983 in epoca precedente alla delibera condominiale (10.7.1984) di approvazione e riparto delle spese, ma aveva continuato ad esercitare i poteri afferenti alla posizione di condomino. Nell'ipotesi di alienazione di una porzione dell'edificio in condominio, occorre una iniziativa del nuovo acquirente o dell'alienante idonea a rendere nota la nuova titolarità della proprietà separata: altrimenti, il condomino, che non comunichi il trasferimento e continui a presentarsi come proprietario, persiste ad essere obbligato.
La sentenza ha anche aggiunto che l'interpretazione della contestata clausola 2 dell'atto notar Giuliani del 13.4.1964 di acquisto dell'immobile in capo al IR - concernente l'esonero da tutti i diritti ed i doveri condominiali, nonché dal contributo per eventuali spese straordinarie - andava effettuata nel senso che l'esonero era limitato e riconducibile al solo ambito di quei beni comuni non utilizzabili sulla scorta della ubicazione strutturale dell'immobile condominiale. Ed in effetti, posto che i cespiti trasferiti non avevano accesso dai due portoni del palazzo, ma soltanto dalla strada, evidentemente l'esonero riguardava solo le parti condominiali che, per loro struttura, non erano utilizzabili, essendo illogica l'interpretazione di esonero totale dall'obbligo contributivo, dovendo ritenersi la permanenza nella titolarità del condomino della comproprietà delle altre parti comuni. Contro tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione FR e ER IR e AN SI in base a tre motivi. Il Condominio ha resistito con controricorso.
Il Primo Presidente della Corte di Cassazione ha investito le Sezioni Unite della decisione del ricorso, su richiesta della seconda sezione civile della stessa Corte la quale, con ordinanza del 17.05/16.10.2000, ha rilevato l'esistenza di contrasto circa la titolarità in capo al condomino, che ha alienato la sua porzione immobiliare, delle obbligazioni per le spese per le parti comuni e della susseguente legittimazione passiva nei confronti dell'azione giudiziaria promossa dall'amministratore per il recupero dei crediti condominiali, in quanto, secondo un certo orientamento, il principio dell'apparenza del diritto può essere applicato anche in tema di condominio negli edifici per individuare il soggetto tenuto al pagamento delle spese condominiali, mentre, secondo un altro orientamento, legittimato passivo è il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con i tre motivi di cui si compone la impugnazione i ricorrenti denunciano:
a) violazione degli artt. 1123 c.c., 63 disp. att. c.c., 630 n. 1 c.p.c., nonché violazione dei principi generali di diritto in ordine alla legittimazione passiva delle parti. Assumono che in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato, rispetto all'azione giudiziale per il recupero delle quote di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non, anche, chi possa apparire tale, difettando nei rapporti fra condominio, che è ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela del terzo in buona fede.
b) violazione e falsa applicazione dell'art. 1362 c.c.;
violazione dell'art. 360 n. 5 per omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione in ordine ai criteri da adottarsi per pervenire all'interpretazione del patto di cui all'art. 2 dell'atto notaio Giuliani, e alla sua interpretazione;
violazione e falsa applicazione degli artt. 1118 e 1123 c.c., 360 n. 1 c.p.c.. Sostengono i ricorrenti che la sentenza non contiene motivazione in ordine alle ragioni per le quali non si potesse, come richiesto, procedere ad interpretazione letteraria del patto in base al quale è stato escluso tra venditore ed acquirente il pagamento delle spese di condominio.
c) violazione dell'art. 360 n. 5 c.p.c. per omessa pronuncia in relazione al punto relativo all'opponibilità al Condominio del patto di cui all'art.

2. Rilevano i ricorrenti che il Tribunale, benché con il secondo motivo di gravame gli appellanti avessero censurato la sentenza sul punto in cui afferma che il patto non era opponibile al Condominio, ha omesso ogni pronuncia sul punto.

2. In relazione alla questione sottesa al primo mezzo impugnatorio - se in tema di ripartizione delle spese condominiali sia passivamente legittimato, rispetto all'azione giudiziale per il recupero delle quote di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare ovvero chi possa apparire tale - la causa è stata, come detto, rimessa all'esame di questo Collegio per composizione di contrasto di giurisprudenza.

3. Il denunciato contrasto effettivamente sussiste perché mentre un orientamento giurisprudenziale (per la verità più remoto e quasi superato, ma di recente riproposto unicamente da Cass. 20.3.1999 n. 2617) è nel senso che debba continuare ad essere sottoposto al pagamento degli oneri condominiali il venditore di una unità immobiliare facente parte dell'edificio condominiale, il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà, ha continuato ad esercitare i diritti apparenti del condomino (Cass. 14.2.1981 n. 907;
16.11.1984 n. 5818; 1.9.1990 n. 9079); altro, e più attuale, indirizzo giurisprudenziale, invece, al contrario ritiene che obbligato al pagamento delle spese condominiali, e quindi legittimato passivo, sia il vero proprietario della porzione immobiliare (Cass.

3.4.2001 n. 4866; 19.4.2000 n. 5122; 8.8.1998 n. 6653; 27.6.1994 n.
6187).

4. L'orientamento giurisprudenziale, che ritiene l'applicabilità del principio dell'apparenza del diritto nei rapporti tra condominio e condomino, si fonda sulle seguenti considerazioni.

4.a. Innanzitutto rileva che lo stesso legislatore ha riconosciuto il principio in questione alcune volte in modo espresso (come ad es. per gli acquisti a titolo oneroso dall'erede apparente (art 933 c.c. abr.; 534 c.c. vigente); per il matrimonio celebrato davanti a un apparente ufficiale dello stato civile (art. 113 c.c.);
per il pagamento fatto al creditore apparente (art. 189, 1^ comma, c.c.), altre volte per implicito (ad es. negoziazione di titoli di credito, acquisto di beni mobili, obbligazioni assunte dai soci di società apparente, etc.). Il principio è stato, quindi, esteso ed applicato, per ragioni di necessità che affiorano nella pratica, alle situazioni oggettive nelle quali il terzo si sia dimostrato inconsapevolmente indotto a confidare nella rispondenza al diritto della situazione esteriorizzata. In particolare, il principio dell'apparenza ha trovato applicazione nel campo dei diritti reali prima ancora che in altri campi, come dimostra l'istituto del possesso, che ab antiquo è riconosciuto e tutelato, senza riguardo alla titolarità del diritto, come espressione di un potere di fatto, esercitato come diritto di proprietà o altro diritto reale. Lo stesso si deve dire per la concessione di ipoteca da parte del proprietario apparente, ai fini dell'iscrizione e della trascrizione, che può prevalere sul diritto dell'effettivo proprietario.

4.b. Osserva poi l'orientamento in esame che i concetti di pubblicità e di apparenza, che rilevano nel caso di specie, e che sembrerebbero inconciliabili, non lo sono, in effetti, in modo assoluto, perché, nonostante la prima consenta ai terzi di accertare la realtà giuridica di una situazione determinata che - indipendentemente dall'uso errato o fraudolento degli strumenti pubblicitari - può anche non coincidere con quella effettiva, in ogni caso la pubblicità non impedisce che su di essa possa venire a innestarsi una situazione derivata che, nel complesso dei suoi elementi costitutivi, consenta di ravvisare l'esistenza di circostanze idonee a generare il legittimo convincimento del terzo di essere entrato in rapporto con l'avente diritto. Esplicitando meglio tale concetto, l'orientamento giurisprudenziale in esame rileva che la configurazione dell'apparenza richiede necessariamente il concorso di due condizioni: quella di uno stato di fatto formalmente rispondente a una realtà giuridica, e l'altra, del giustificato convincimento del terzo che le due situazioni coincidano. A fronte di ciò può dirsi, in generale, che la tutela dell'apparenza del diritto non può essere invocata da chi abbia trascurato di accertare sui pubblici registri, contro ogni norma di avvedutezza, la situazione giuridica, appunto perché la pubblicità, dov'è imposta, ha la funzione di rendere nota ufficialmente la posizione che ne forma oggetto. Questo, tuttavia, quando il nesso sia diretto;
quando, invece, il rapporto negoziale non riguarda la situazione giuridica resa pubblica, perché si riconduce ad essa solo in via mediata, il riferimento alle risultanze dei pubblici registri viene a perdere il suo carattere determinante, dal quale deriva l'onere dell'accertamento, per declassarsi a semplice indagine cautelativa, che può risultare anche ultronea rispetto alle esigenze della pratica del diritto (Cass. 16.11.1984 n. 5818).

4.c. La fattispecie complessa che viene a configurarsi nel caso dei rapporti tra condominio e condomino per quanto concerne le somme dovute da quest'ultimo, frapponendosi tra la pubblicità e la situazione di diritto apparente, allenta, o interrompe, addirittura, il legame fra i due elementi, consentendo di invocare utilmente il principio dell'apparenza come discriminante dell'errore, quando assume rilevanza giuridica autonoma (Cass.

1.9.1990 n. 9079;
14.2.1981 907).

5. In dottrina gli autori che sostengono l'applicabilità della tutela dell'apparenza nei rapporti tra condominio e falso condomino, svolgono le seguenti considerazioni.

5.a. L'apparenza non è un fenomeno patologico che assume rilevanza solo in ipotesi eccezionali perché, al contrario essa può essere riconosciuta quale canone generale dell'ordinamento applicabile, quindi, per analogia.

5.b. La certezza del diritto presuppone che sia possibile portare a conoscenza della generalità ogni situazione giuridicamente rilevante, come non è in effetti, e come non appare nemmeno realizzabile, in molti casi, a causa della molteplicità dei rapporti giuridici esistenti e della rigidità insita in ogni sistema di pubblicità legale. In tal senso è stato osservato che la imperfetta organizzazione del sistema di pubblicità nel diritto italiano e l'insufficiente sviluppo degli strumenti del formalismo giuridico rendono necessario un mezzo che supplisca a codeste deficienze, garantendo la tutela di interessi considerati eminenti.

5.c. L'esigenza di tutelare l'amministrazione condominiale che ha fatto ragionevole affidamento su una situazione manifesta ha portato ad attenuare il rigore del collegamento fra il potere di disposizione del diritto ed il suo titolare, riconoscendo la rispondenza alla realtà giuridica della situazione apparente quando l'accertamento della titolarità venga a risolversi in un intralcio alla circolazione dei beni e alla costituzione dei rapporti giuridici, tanto più che il comportamento posto in essere da chi si presenta come condomino senza esserlo si pone in violazione dei doveri di correttezza e di informazione all'interno del condominio.

5.d. Nell'ambito dei diritti reali l'apparenza è di remota applicazione come dimostra la disciplina del possesso, tutelato anche contro l'effettivo proprietario come espressione di un potere di fatto esercitato come diritto di proprietà o altro diritto reale.

5.e. Il mancato controllo nei pubblici registri della posizione di proprietario del presunto condomino, da parte dell'amministratore condominiale, non è di ostacolo alla invocabilità del principio dell'apparenza del diritto, giacché questa può essere fatta valere anche quando la situazione apparente non coincide con quella risultante dai pubblici registri, ove non viene in rilievo direttamente, ma solo come presupposto di una fattispecie complessa, rilevante autonomamente sul piano giuridico, addotta per giustificare l'errore del terzo di buona fede. La pretesa fatta valere dall'amministratore, infatti, riguarda l'adempimento di un'obbligazione pecuniaria connessa con la titolarità del diritto di proprietà, e non questo diritto di per sè, o nei suoi riflessi reali. In altri termini i rapporti relativi al pagamento delle spese condominiali per l'utilizzazione delle parti comuni che accedono all'unità immobiliare di proprietà individuale non concernono in via primaria e diretta l'avvenuto trasferimento della predetta unità immobiliare, sicché le risultanze dei registri immobiliari sono rilevanti solo in via mediata, perdendo quel carattere determinante dal quale deriva l'onere dell'accertamento che può anche risultare ultroneo rispetto alle esigenze della gestione delle spese condominiali.

5.f. Ulteriore riscontro del fatto che la materia degli oneri condominiali, sebbene connessa con il diritto di proprietà, non integra una situazione di diritto reale, è costituito dal fatto che il pagamento effettuato per più anni in base a tabelle apparenti, perché non corrispondenti all'effettivo valore delle proprietà individuali, dà luogo alla vigenza delle tabelle stesse, approvate per facta concludentia, senza alcuna forma ad substantiam e senza dover verificare l'effettiva corrispondenza tra i millesimi corrisposti e quelli effettivamente dovuti in base al valore della proprietà secondo il disposto degli artt. 112 3 c.c. e 63 disp. att. dello stesso codice.
6) L'opposto orientamento giurisprudenziale afferma, invece, che in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato, rispetto all'azione giudiziale per il recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale, difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, coessenziale alla tutela di terzi in buona fede (Cass.

8.7.1998 n. 6653).

6.a. Si è a tale proposito rilevato che il principio dell'apparenza del diritto è collegato alla esigenza di tutelare l'affidamento incolpevole, e, cioè, la buona fede del terzo, che, senza sua colpa, abbia fatto affidamento su una determinata situazione, esistente però solo in apparenza, alla quale, quindi, al di fuori dell'applicazione del principio in argomento, non potrebbe collegarsi nessun effetto giuridico, con grave pregiudizio del terzo, cui, in tesi, non è addebitabile un incauto affidamento. Caso tipico di applicazione del principio suddetto è quello dell'apparente rappresentato, il quale si sia comportato nel mondo esterno in maniera tale da ingenerare nel terzo la convinzione plausibile e ragionevole della effettiva sussistenza della rappresentanza: in tal caso, in forza del principio dell'apparenza del diritto, l'apparente rappresentato è tenuto a far fronte agli obblighi assunti in suo nome dal AL OC (in effetti, al di fuori dell'applicazione del principio dell'apparenza del diritto, gli obblighi assunti dal AL OC in nome altrui non sorgerebbero ne' in capo al AL OC, non avendoli lo stesso assunti in nome proprio, nè in capo all'apparente rappresentato, mancando la rappresentanza, con la conseguenza che il terzo in buona fede resterebbe pregiudicato nei suoi diritti e nei suoi interessi, per aver confidato, senza sua colpa, nella validità e nella efficacia di un contratto). Altro caso tipico di applicazione del principio in discorso è quello della c.d. società di fatto che, ancorché non esistente nella realtà dei rapporti giuridici, può apparire come tale di fronte ai terzi, quando due o più soggetti agiscano nel mondo esterno in modo da determinare la opinione che essi siano soci: in questo caso, sempre per la esigenza di tutelare la buona fede del terzo, questi, che senza sua colpa abbia fatto affidamento sulla esistenza effettiva di un rapporto societario fra alcune persone e sia venuto in rapporto con una di queste che abbia agito in nome e per conto della società, potrà sempre invocare la responsabilità illimitata e solidale di tutte quelle persone che operavano in modo da apparire legate da un effettivo vincolo sociale (Cass. 27.6.1994 n. 6187).

6.b. Nel caso, invece, del rapporto tra il condominio ed il singolo condomino (proprietario esclusivo di singole unità immobiliari dello stabile condominiale), in ordine al pagamento, da parte di quest'ultimo, della sua quota di spese sostenute per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, ovvero per la prestazione dei servizi nell'interesse comune o per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, non si pone affatto una esigenza di tutelare al riguardo l'affidamento incolpevole del condominio e, quindi, di dare, a tal fine, corpo e sostanza ad una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo (Cass. 19.4.2000 n. 5122). Invero, a prescindere dalla considerazione che il condominio non è terzo ma una parte del rapporto, in tal caso, non può, ai fini della tutela della buona fede del condominio, sorgere la necessità di collegare effetti giuridici ad una situazione apparente, come è nei casi esemplificati sopra, nei quali, se non si collegassero effetti giuridici alla situazione apparente, il terzo incolpevole non vedrebbe sorgere il rapporto sulla cui esistenza e validità aveva senza sua colpa confidato. Il rapporto giuridico tra il condominio e l'effettivo singolo condomino, proprietario esclusivo della unità immobiliare, esiste, infatti, in ogni caso nella realtà, essendo previsto dagli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. di detto codice, e trattasi di un rapporto che, risultando da una situazione obiettiva quale è quella della proprietà delle varie unità immobiliari, non può essere influenzato dal comportamento di alcuno, rispetto al quale è oltretutto anteriore.

6.c. Si è pure osservato che paradossalmente, nel caso di rapporti tra condominio e condomino, con la pretesa applicazione del principio dell'apparenza del diritto, si determinerebbe una situazione in un certo senso opposta a quella che si verifica nei casi della società apparente e dell'apparente rappresentato: in questi, infatti, non esiste un valido ed effettivo rapporto e, per la tutela dell'affidamento e della buona fede del terzo incolpevole, si deve attribuire rilevanza giuridica ad una situazione meramente apparente;
nel caso in esame, invece, esiste, nella realtà giuridica un effettivo rapporto e lo si mette in non cale in forza di una situazione meramente apparente, da cui, senza necessità alcuna, si fa discendere un rapporto dello stesso contenuto (peraltro non assistito da garanzie come quello effettivo). Il fatto che il condominio, per errore determinato da un comportamento altrui, possa avere intrapreso una iniziativa giudiziaria, può valere ad altri effetti e determinare semmai altre responsabilità ed in altre direzioni, ma non può portare a porre, a carico di un soggetto un obbligo che, invece, la legge pone a carico di un altro soggetto, esistente e bene individuato in base ad un rapporto oggettivo (Cass. 27.6. 1994 n. 6187).

7. La dottrina che commenta favorevolmente l'orientamento giurisprudenziale volto a negare la possibilità di applicare il principio dell'apparenza in tema di pagamento di spese condominiali, chieste dall'amministratore all'apparente condomino, svolge le seguenti considerazioni.

7.a. Innanzitutto sostiene che non è possibile superare il limite sempre riconosciuto dell'operatività del principio dell'apparenza per tutti quei casi in cui l'ordinamento attribuisce valore costitutivo, probatorio o anche di semplice notizia ad un particolare sistema di pubblicità diretta a rendere nota ai terzi una determinata situazione giuridica sulla quale possono fare legittimo affidamento. Pubblicità e apparenza sono infatti istituti che si completano l'un l'altro, rispondenti alle medesime finalità di tutela dei terzi di buona fede;
ma proprio perché tendenti alle stesse esigenze pratiche, logica vuole che dove opera la prima non abbia più ragione di operare la seconda. La tutela dell'apparenza non può infatti tradursi in un indebito vantaggio per chi abbia trascurato di accertarsi della realtà delle cose, preferendo affidarsi alla parvenza dei fatti. La titolarità del diritto reale rimane dunque la posizione giuridica essenziale e maggiormente rilevante, sia pure come presupposto determinante in una fattispecie più complessa;
e non si vede come possa riconoscersi rilievo alcuno alla situazione giuridica apparente, in contrasto con quella risultante dai pubblici registri, senza mettere in forse la stessa validità e vigenza di tutto il sistema di pubblicità.

7.b. Richiama poi i principi di carattere generale elaborati in tema di tutela dell'apparenza del diritto secondo cui apparenza e pubblicità sono - e insieme con altri - strumenti concorrenti di tutela giuridica di una medesima esigenza pratica in relazione alla quale la c.d. apparenza assume la funzione di mezzo complementare, per cui là dove la pubblicità si attua pienamente e compiutamente, deve escludersi ogni autonoma tutela dell'apparenza, comunque venga intesa. Infatti, quando la legge con i normali sistemi di pubblicità consente al contraente di accertarsi del vero stato delle cose, non è necessario alcun principio che protegge la buona fede del terzo, il quale faccia affidamento su di una situazione apparente. Pertanto la pubblicità è un limite all'efficacia dell'apparenza. E questa affermazione trova puntuale riscontro nel costante orientamento della giurisprudenza, secondo il quale il principio dell'apparenza del diritto non può essere invocato quando la situazione che si pretende apparente sia in contrasto con situazioni giuridiche risultanti dalla pubblicità legale. L'apparenza è infatti uno strumento elastico idoneo a penetrare nei campi in cui il formalismo giuridico non ha avuto la possibilità di esplicarsi, e mira a proteggere l'interesse dei terzi tutte le volte in cui essi non hanno una dichiarazione formale su cui poggiare e tuttavia sono stati tratti in inganno da una situazione di fatto che abbia manifestato come esistente una realtà giuridica inesistente.

7.c. La dottrina che esclude la tutela dell'apparenza del diritto ai rapporti tra condominio e condomino apparente rileva ulteriormente che non può attribuirsi al conduttore di un'unità immobiliare la qualità di condomino per il solo fatto di avere egli partecipato alle assemblee condominiali, diritto che, peraltro, gli è riconosciuto dall'art. 10 della l. n. 392 del 1978; tale norma si limita a prevedere solo una legittimazione del conduttore alla partecipazione alle assemblee condominiali relative a determinate materie, con diritto di voto o di intervento nelle relative delibere e non una legittimazione passiva del conduttore nei confronti del condominio in ordine al pagamento degli oneri condominiali. Il nostro legislatore non prevede una azione diretta del condominio nei confronti del conduttore di una unità immobiliare. L'unico caso in cui potrebbe sussistere una obbligazione del conduttore nei confronti del condomino sarebbe quello in cui il conduttore, d'accordo con il locatore, si fosse accollato (con un accollo esterno) i pagamenti da effettuare periodicamente all'amministratore, sempreché anch'egli avesse aderito a tale convenzione a norma dell'art. 1273 c.c. o ne fosse stato comunque a conoscenza. La legge n. 392 del 1978 non ha, nei confronti del condominio, aggiunto al debitore originario (il condomino) un altro debitore (il conduttore), ma ha soltanto voluto disciplinare i rapporti tra conduttore e locatore.

8. Ritiene il Collegio che, valutate tali opposte prospettazioni e le rispettive argomentazioni, le quali, peraltro, più che fronteggiarsi (come in taluni momenti pur è avvenuto) in termini di radicale contrapposizione hanno, tendenzialmente, piuttosto, espresso una evoluzione, per aggiustamenti successivi, di una linea interpretativa, la questione di contrasto, per quanto e nei limiti in cui episodicamente ancora si ripropone, debba comporsi in conformità del riferito più recente indirizzo che perviene ad escludere l'applicazione del principio dell'apparenza del diritto nei rapporti tra condominio e condomino, nel senso che in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato, rispetto all'azione giudiziaria promossa dall'amministratore per il recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale.
E ciò sia in considerazione della suitas dell'apparenza del diritto, sia sulla base di una corretta interpretazione degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., avuto riguardo alla natura processuale (contenziosa) dell'iniziativa giudiziaria intrapresa dall'amministratore e al sistema delle garanzie del credito.

8.1. Il principio dell'apparenza del diritto - ancorché rispondente (come ammesso in dottrina, ma soprattutto in giurisprudenza) ad uno schema negoziale di vasta portata, trascendente l'ambito delle singole figure legislativamente disciplinate e riconducibile a quello più generale della tutela dell'affidamento incolpevole - ha, però, una sua innegabile specificità e peculiarità, nel senso che non è suscettibile di incauti impieghi, specie in relazione a quelle fattispecie che trovano già nella legge una compiuta disciplina, venendo in considerazione solo in presenza dell'esigenza di tutelare il terzo in buona fede in ordine alla corrispondenza fra la situazione apparente e quella reale.

8.2. Nel caso del rapporto tra condominio (che pacificamente è ente di gestione) e il singolo condomino (proprietario esclusivo di determinate porzioni di piano o di unità immobiliari dello stabile condominiale) in ordine al pagamento, da parte di quest'ultimo, della sua quota di spese, sostenute per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione di servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, una esigenza di tutelare al riguardo l'affidamento incolpevole del condominio (che terzo non è) e, quindi, di dare a tal fine corpo e sostanza ad una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo, non si pone affatto. Come già osservato, innanzitutto il condominio non è terzo ma una parte del rapporto, sicché rispetto ad esso non è possibile convertire la inesistente titolarità del diritto di proprietà nella effettiva titolarità e la inesistente legittimazione in una effettiva legittimazione nascente dalla situazione di apparenza. Inoltre, nel caso in esame, è da escludere la necessità, ai fini della tutela della buona fede del condominio, di collegare effetti giuridici ad una situazione apparente, come avviene nelle ipotesi di applicazione del principio dell'apparenza del diritto, dove, in mancanza di tale collegamento, il terzo incolpevole non vedrebbe sorgere il rapporto sulla cui esistenza e validità aveva senza sua colpa confidato, perché il rapporto giuridico tra il condominio e il singolo condomino, proprietario esclusivo di unità immobiliari, esiste in ogni caso nella realtà.

8.3. Invero tale rapporto è espressamente previsto dagli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., che disciplinano compiutamente la materia della ripartizione delle spese e del recupero, da parte dell'amministratore, della quota di competenza del singolo condomino, stabilendo l'art. 1123 c.c. (primo comma) che "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione",- e l'art. 63 disp. att. c.c. (primo comma) che "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione", aggiungendo (secondo comma) che "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".

8.4. L'ipotesi non contenziosa del rapporto va mantenuta distinta da quella contenziosa.
Le esigenze di celerità, praticità e funzionalità, addotte a giustificazione dell'applicazione dell'istituto dell'apparenza del diritto, valgono per l'ipotesi non contenziosa del rapporto, quando, cioè, l'apparente condomino non solleva alcuna contestazione provvedendo al pagamento degli oneri condominiali. In tal caso le violazioni dei rispettivi doveri (quelli di correttezza e di informazione a carico del condomino apparente e quelli di consultazione dei registri immobiliari a carico dell'amministratore) non rilevano;
in particolare l'amministratore non è tenuto ad effettuare alcuna indagine, mediante consultazione dei pubblici registri (che può essere anche costosa e a volte complessa, con grave nocumento per la gestione condominiale) circa il vero proprietario dell'unità immobiliare, potendo oltretutto il problema essere affrontato anche in termini di adempimento del terzo (art. 1180 c.c.). Diversa è l'ipotesi contenziosa, quando cioè l'amministratore, in presenza di mancato pagamento, deve agire giudizialmente per il recupero delle spese condominiali. In tal caso, l'istituto dell'apparenza del diritto, che non è di natura processuale, bensì di natura sostanziale, non può valere a giustificare un'iniziativa giudiziaria svincolata dalla realtà; mentre la violazione dei rispettivi doveri va considerata, esigendo nel contempo un collegato giudizio di comparazione e bilanciamento tra situazioni contrapposte.

8.5. Nell'ipotesi in cui l'amministratore agisca per il recupero delle spese di competenza, l'osservanza del dovere di consultazione dei registri immobiliari presso la conservatoria assume rilievo ed è preminente (rispetto al contrapposto dovere di correttezza e informativa) per l'individuazione del vero condomino obbligato, non solo perché corrisponde a regola di normale prudenza accertare l'effettivo legittimato passivo allorché si intende dare inizio ad un'azione giudiziaria, ma anche perché appare conforme al sistema della tutela del credito.
Sotto quest'ultimo profilo, ancorché generalmente l'omesso pagamento si verifica per le spese (consistenti) collegate alle innovazioni deliberate dalla maggioranza (come nel caso specifico), l'amministratore che agisce contro il condomino apparente, nell'ipotesi in cui quest'ultimo sia privo di beni, potrebbe non vedere soddisfatto il credito azionato, con grave pregiudizio per la gestione condominiale. Laddove, invece, essendo il vero condomino proprietario dell'unità immobiliare, l'amministratore che agisce contro di lui può utilmente esperire tutti i mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale (in particolare chiedere sequestro conservativo: art. 2905 c.c. e 671 c.p.c.) per il soddisfacimento del credito.
Il sistema normativo (art. 1123 e art. 63 disp. att. c.c.) che, in tema di omesso pagamento delle spese condominiali, consente all'amministratore di ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, stabilendo altresì che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, è finalizzato non soltanto alla celerità ma anche al rafforzamento e soddisfacimento del credito per il buon andamento e operatività della gestione condominiale.

9. Conclusivamente deve affermarsi (in tal senso, quindi, risolvendosi la questione di contrasto) che, in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale.
Alla luce del principio enunciato, la sentenza del Tribunale, che da esso si è discostato, non resiste alle censure formulate con il primo motivo del ricorso, che va accolto, assorbiti gli altri. Di conseguenza la sentenza impugnata va cassata;
e, poiché non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte, in applicazione dell'art. 384 c.p.c., decidendo la causa nel merito, rigetta la domanda proposta dal Condominio di Corso Garibaldi n. 215 di Salerno nei confronti ZO IR e, per l'effetto, revoca l'opposto decreto ingiuntivo n. 42/1985 del Pretore di Salerno. Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese dell'intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, Sezioni Unite, accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri;
cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda proposta dal Condominio di Corso Garibaldi n. 215 di Salerno nei confronti ZO IR, revocando l'opposto decreto ingiuntivo n. 42/1985 del Pretore di Salerno. Compensa tra le parti le spese dell'intero giudizio. Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio delle Sezioni Unite della Corte Suprema di Cassazione, il 14 febbraio 2002. Depositato in Cancelleria il 8 aprile 2002