Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRANCO PONTORIERI - Presidente -
Dott. ENRICO SPAGNA MUSSO - Consigliere -
Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA - Consigliere -
Dott. GIOVANNA SCHERILLO - rel. Consigliere -
Dott. ETTORE BUCCIANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AN SRL, IÀ AN DI SA NE & C. sas in persona del suo legale rappresentante pro tempore NI NO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA E. MONACI 21, presso lo studio dell'avvocato DESIDERI GIOVANNI, che lo difende unitamente all'avvocato COLOSIMO PAOLO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
COND. VIA S. TEODORO 34 & VIA DEI FIENILI 95 - 98, in persona dell'Amministratore PA TA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ALBERICO II 35, presso lo studio dell'avvocato CHIAPPARELLI ALDO, che lo difende unitamente all'avvocato SEBASTIANI GIORGIO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 16975/98 del Tribunale di ROMA, depositata il 28/09/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/11/00 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;

udito l'Avvocato DESIDERI Giovanni difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato CHIAPPARELLI Aldo difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Guido RAIMONDI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Su ricorso del Condominio di Via S. Teodoro 34 e Via Fienili 95 - 98, in Roma, il Pretore di Roma emetteva nei confronti della s.r.l. NC decreto ingiuntivo di pagamento per oneri condominiali relativi agli anni 1992, 1993, 1994.
La NC proponeva opposizione deducendo di avere venduto gli appartamenti a cui gli oneri si riferivano nel settembre 1992 e nel gennaio 1994, per cui nulla doveva al Condominio per l'anno 1994. Il Condominio resisteva alla domanda.
Con sentenza 14/4/97 il Pretore rigettava l'opposizione sul rilevo che la NC era obbligata al pagamento delle spese anche per l'anno 1994 non avendo provveduto a comunicare al Condominio le intervenute compravendite.
La decisione veniva confermata dal Tribunale che, con sentenza 28/9/98, rigettava il gravame della NC, che riteneva obbligata al pagamento dei contributi in base al principio dell'affidamento che essa stessa aveva ingenerato nel Condominio, non avendo comunicato l'avvenuto trasferimento di proprietà.
La NC ha proposto ricorso per cassazione basato su due motivi illustrato da una memoria.
Il Condominio ha resistito con controricorso illustrato da una memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I - Sia col primo motivo, titolato "violazione di legge in relazione agli artt. 1123, 1173 cod. civ;
63 att. cod. civ. - violazione dei principi generali di diritto in ordine alla legittimazione passiva", che col secondo motivo, titolato "insufficienza e contraddittorietà della motivazione ex art. 360 cod. proc. civ.", la ricorrente censura la sentenza impugnata per avere affermato che qualora non venga fatta alcuna comunicazione al Condominio del cambiamento del titolare di una o più unità immobiliari, l'alienante rimane titolare degli obblighi inerenti alla sua posizione di condomino ed è quindi tenuto al pagamento dei contributi condominiali in virtù del principio di affidamento. Secondo la ricorrente la sentenza non avrebbe considerato che il principio dell'apparenza del diritto non integra un istituto di carattere generale e, pertanto, non può assumere rilevanza nei casi in cui, come nella specie, sono previste speciali forme di pubblicità; ne' avrebbe tenuto conto che l'obbligo di pagamento dei contributi condominiali è un'obbligazione propter rem, che grava cioè sul soggetto che risulta l'effettivo titolare del bene, e pertanto la sentenza sarebbe stata pronunziata nei confronti di soggetto non legittimato passivamente;
inoltre, facendo discendere l'obbligazione dall'omessa comunicazione delle avvenute vendite, anziché dalla titolarità del diritto, la sentenza avrebbe dato rilievo ad una circostanza di fatto che non è fonte di obbligazione. Le censure, da esaminare congiuntamente perché strettamente connesse, sono fondate.
Il principio dell'apparenza del diritto non può essere invocato per giustificare l'azione proposta dall'amministratore del condominio per la riscossione dei contributi condominiali nei confronti di colui che non è più condomino per avere venduto ad altro soggetto l'immobile a cui i contributi si riferiscono.
In tema di riscossione di contributi condominiali, questa Corte ha più volte affermato che il cosiddetto principio dell'apparenza, non è un istituto di carattere generale che può trovare applicazione per via analogica in tutti i casi in cui la situazione reale non coincide con la situazione di diritto. Volto a tutelare il terzo che, senza sua colpa, abbia confidato nella situazione apparente, il suddetto principio opera, infatti, oltre che nei casi espressamente previsti, ogni qual volta la posizione del terzo non trova tutela nello schema predisposto dall'ordinamento positivo (Cass. 2311/95, 8309/90, 742/83) e, dunque, è estraneo alla materia degli oneri economici condominiali, per la quale l'ordinamento positivo ha individuato un criterio oggettivo di responsabilità, costituito dalla titolarità effettiva del diritto di proprietà sull'immobile (art. 1123 cod. civ.) e non dall'apparenza di tale titolarità (Cass. 5122/00, 6653/98, 6187/94). Nel nostro sistema positivo, infatti, l'obbligo di contribuzione alle spese per il godimento ed il funzionamento delle cose comuni, è fatto discendere dalla situazione proprietaria che costituisce una situazione reale e non apparente, che è preesistente al sorgere dello stesso rapporto obbligatorio, e alla quale è collegata una speciale forma di pubblicità (così in particolare, Cass. 6187/94). Lo stesso art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, nel prevedere che chi subentra nei diritti del condomino è
obbligato in solido con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, conferma che il criterio per individuare il soggetto obbligato è costituito dalla situazione proprietaria e non dalla situazione apparente. Se, infatti, per individuare il soggetto obbligato al pagamento dei contributi condominiali, bastasse far riferimento a colui che, di volta in volta, sembra essere il proprietario dell'immobile, prescindendo quindi dall'accertamento dell'effettiva titolarità del diritto, la norma in esame, secondo la quale - "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente", non avrebbe ragion d'essere.
Nè rileva, ai fini dell'individuazione del soggetto obbligato, la mancata comunicazione al Condominio dell'avvenuto trasferimento di proprietà, non essendo configurabile un rapporto di causa ed effetto tra l'inosservanza da parte del condomino del cosiddetto dovere di informazione nei confronti del Condominio e l'obbligo di contribuire al pagamento degli oneri condominiali.
Il dovere che ha ciascun condomino di tenere informato il Condominio e, per esso, l'amministratore dei passaggi di proprietà dell'immobile e che trova giustificazione nel regolamento condominiale o, in mancanza, nel più generale dovere di correttezza a cui devono ispirarsi i rapporti giuridici intersoggettivi, può comportare, in caso di sua inosservanza, un'azione di responsabilità basata su un diverso titolo, ma certamente non giustifica la proposizione nei confronti di colui che non è più proprietario dell'immobile per averlo venduto ad un altro soggetto dell'azione di riscossione dei contributi, la quale trova titolo nella proprietà dell'immobile.
I suddetti principi non risultano osservati nel caso di specie. La sentenza impugnata, infatti, pur riconoscendo che la società NC non era più proprietaria degli appartamenti, l'ha ugualmente ritenuta passivamente legittimata all'azione di riscossione dei contributi proposta dal Condominio nei suoi confronti, perché, non comunicando all'amministratore l'avvenuto trasferimento della proprietà, aveva ingenerato con tale suo comportamento omissivo l'affidamento nella situazione apparente.
Ricorrono, pertanto, le lamentate violazioni di legge, sia con riferimento all'art. 1123 cod. civ., che la sentenza ha disatteso individuando come obbligato al pagamento un soggetto diverso da quello indicato dalla norma, sia con riferimento all'art. 63 att. del quale il Tribunale ha dato - contrariamente a quanto si afferma nella sentenza - un'interpretazione estensiva erronea.
In accoglimento del motivo, la sentenza va, pertanto, cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma per nuovo esame. Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese alla Corte d'appello di Roma. Così deciso in Roma, il 17 novembre 2000.
Depositato in Cancelleria il 3 aprile 2001