Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele - Presidente -
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto - Consigliere -
Dott. SCHERILLO Giovanna - rel. Consigliere -
Dott. CORRENTI Vincenzo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
LD CO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA VALDAGNO 27, presso lo studio dell'Avv. TOMMASO BASSO, difeso dall'Avv. REMO BOSCARI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
TU MI, LD AU, elettivamente domiciliati in ROMA VIA G. FERRARI 35, presso lo studio dell'Avv. MASSIMO FILIPPO MARZI, che li difende unitamente all'Avv. ALBERTO DI MAURO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

nonché contro
GIANTIN IO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 151/03 della Corte d'Appello di VENEZIA, depositata il 05/02/03;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica;

udienza del 24/04/06 dal Consigliere Dott. SCHERILLO Giovanna;

udito l'Avv. BASSO Tonunaso, con delega depositata in udienza dell'Avv. BOSCARI Remo, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione in data 18.11.95 AU AN e RA RT vedova AN, premesso che, unitamente al congiunto AR AN, si erano obbligate, con contratto preliminare del 20.10.92, ad acquistare tra loro indivisibilmente dall'Avv. Mario TI, verso corrispettivo di 300 milioni di lire, alcune unità immobiliari site nel Comune di Strà, analiticamente descritte con il corredo dei dati catastali, e che, nonostante l'integrale pagamento del prezzo nel termine pattuito del 30.4.92, i predetti AN e TI, benché formalmente invitati, avevano rifiutato di stipulare il rogito notarile, il primo adducendo la violazione di pretesi accordi divisionali tra i promissari acquirenti, e il secondo esigendo il pieno accordò dei medesimi sull'acquisto in parti divise, convennero il AN e il TI davanti al Tribunale di Venezia per sentire pronunciare sentenza sostitutiva del contratto non concluso e condannare i convenuti al risarcimento dei danni derivati dal loro inadempimento. Il convenuto AN, costituitosi, non si oppose al trasferimento degli immobili, ma chiese che, in relazione alle maggiori somme da lui versate al promittente venditore (in tutto 180 milioni di lire), fosse accertata l'entità della sua quota di diritto sulla trasferenda proprietà dei beni.
Il TI, costituitosi a sua volta, chiese il rigetto delle opposte domande dichiarandosi disponibile a trasferire gli immobili nei termini di cui al contratto preliminare. Disattese le istanze istruttorie di AN AR, il Tribunale di Venezia, con sentenza 1.2.99, dispose il trasferimento della proprietà degli immobili in comproprietà indivisa, per quote uguali, alle attrici e al AN, condannando quest'ultimo alle spese.
La decisione venne confermata dalla Corte d'appello di Venezia che, con sentenza 5.2.03, respinse il gravame interposto da AN AR, condannandolo alle spese del grado nei confronti della RT e di AN AU, compensandole invece nei confronti del TI.
Contro la sentenza il AN ha proposto ricorso per cassazione affidando il mezzo a due motivi di censura illustrati da una memoria.
Hanno resistito al gravame la RT e AN AU con un unico controricorso illustrato da una memoria.
Il TI non ha svolto attività difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I.

1 - Col primo motivo si denuncia falsa applicazione di legge con riferimento all'art. 1101 c.c., comma 1, e agli artt. 1350 e 1351 c.c. per avere la sentenza ritenuto applicabile in via analogica la presunzione legale di parità delle quote nella comunione benché il contratto preliminare prevedesse soltanto l'alienazione del bene ad un'unica parte complessa unitariamente considerata, nulla disponendo in ordine alle quote dei promissari acquirenti;

per avere ritenuto insuperabile mediante prova orale la presunzione legale di uguaglianza delle quote e, di conseguenza, disatteso la richiesta di prova per testi e per interpello articolata dal ricorrente non considerando che la prova in questione, volta dimostrare l'entità dei pagamenti da lui effettuati in misura superiore a quella degli altri promissari, era comunque ammissibile perché verteva sulla posizione inter eos tra i promissari, e cioè su elementi non essenziali dei contratto.

2. Nessuno dei profili in cui si articola il motivo di censura merita accoglimento.
Esaminato attentamente il contenuto del contratto, la Corte di appello ha ritenuto che l'esplicita pattuizione, contenuta nel preliminare, secondo cui "il TI si impegna ad alienare a AN AR, AN AU e RT RA ved. AN, indivisibilmente, che si impegnano ad acquistare" non consentiva, per il suo chiaro tenore, di ritenere frazionabile la trasferenda proprietà degli immobili senza una specifica clausola derogativa, la cui prova doveva essere data per iscritto e non mediante la prova orale di cui il AN (ricorrente) aveva chiesto l'ammissione.
Nè la prova della deroga poteva desumersi dalle altre clausole del preliminare, perché la clausola n. 3, che facultava i promissari acquirenti ad indicare entro il termine di stipulazione se e come intendevano intestare in maniera divisa l'immobile oggetto della promessa vendita, e la clausola n. 2, relativa al pagamento del corrispettivo comprendente anche l'importo di 50 milioni ascrivibile al solo AN AR, non erano di tenore tale da far ritenere "la diversa volontà dei promissari di sperequare le quote di acquisto da parte dei singoli promissari e in particolare di correlare le stesse al pagamento della frazione di prezzo".
Pertanto, secondo la Corte di merito, non esplicava alcuna rilevanza sull'esecuzione del contratto la misura dei pagamenti effettuati da ciascuno dei promissari, ai quali in base alle pattuizioni contrattuali, i beni dovevano essere trasferiti in proprietà indivisa, con la conseguenza che le quote di ciascuno dovevano presumersi uguali in analogia con quanto previsto dall'art. 1101 c.c., comma 1. I rilievi mossi dal ricorrente non colgono il nucleo essenziale della ratio decidendi, che è costituito dalla interpretazione della volontà negoziale, non specificamente censurata con il motivo di ricorso, e comunque non misurabile in questa sede perché aderente alle risultanze probatorie e rispettosa dei criteri di ermeneutica.
Corretta è anche l'applicazione fatta dal giudice di appello della presunzione di parità delle quote, quale logico corollario della ratio decidendi.
Infatti, una volta stabilito che, in base al contratto, i beni dovevano essere trasferiti indivisibilmente ai promissari, le quote di comproprietà dei promissari acquirenti non potevano che presumersi uguali, rilevando la diversa entità dei pagamenti del prezzo esclusivamente nei rapporti interni tra i futuri comproprietari - non regolati dal contratto neppure quali elementi accidentali - e non, invece, nel rapporto tra le parti del contratto.
Ampiamente giustificato, in relazione alla ratio decidendi, è, infine, il diniego della prova orale, inammissibile perché volta a dimostrare un patto contrario al contenuto di un contratto avente ad oggetto il trasferimento di beni immobili. II. - Col secondo motivo, di carattere subordinato rispetto al primo motivo, si denuncia motivazione carente o comunque contraddittoria circa un punto decisivo lamentando che il giudice di appello, nel respingere le richieste di prova del ricorrente, non ha considerato che esse erano in correlazione con la domanda riconvenzionale di accertamento della effettiva entità delle somme da lui versate a titolo di prezzo, domanda che riguardava il rapporto interno tra i promissari acquirenti.
Il motivo è inammissibile.
La domanda riconvenzionale mirava, come affermato dallo stesso ricorrente, a sentir dichiarare, previo accertamento delle somme versate dal AN al promittente venditore, la titolarità della quota di diritto a lui spettante sulla trasferenda proprietà degli immobili.
Una volta stabilito che, in base al contratto, la proprietà doveva essere trasferita indivisibilmente per quote uguali, diventava superflua la prova sull'entità dei pagamenti. Consegue il rigetto del ricorso con condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione in favore delle controricorrenti costituite (RT RA e AN AU), secondo la liquidazione fattane nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento in favore delle parti costituite delle spese, liquidate in Euro 4.100,00 (quattromilacento), di cui Euro 4.000,00 (quattromila) per onorari.
Così deciso in Roma, il 24 aprile 2006.
Depositato in Cancelleria il 28 luglio 2006