CASS
Sentenza 25 ottobre 2023
Sentenza 25 ottobre 2023
Massime • 1
Affinché un contratto preliminare di compravendita di multiproprietà o di godimento turnario di immobile soddisfi i requisiti minimi di determinatezza o determinabilità dell'oggetto, non è sufficiente l'osservanza dell'art. 1346 c.c., essendo piuttosto necessario che ad essa si accompagni il rispetto delle disposizioni normative di cui agli artt. 2, 3 e 4 del d.lgs. n. 427 del 1998, ove applicabili ratione temporis.
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- 1. Il danno sofferto dai congiunti per la prematura scomparsaAvv. Giulio Costanzo · https://www.studiocostanzo.net/ · 11 marzo 2024
- 2. Contratto preliminare di vendita: le ultimeAvv. Giulio Costanzo · https://www.studiocostanzo.net/ · 13 febbraio 2024
Il codice, quindi, non delinea in toto i tratti essenziali della disciplina, i quali sono stati, tuttavia, ben individuati dalla dottrina e dalla giurisprudenza. Il contratto preliminare è quel contratto con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale. Può essere bilaterale (se entrambe le parti si obbligano) o unilaterale (se l'impegno è assunto da una sola). Esso non va confuso con il preliminare improprio, contratto già definitivo ma che le parti si impegnano a stipulare nella forma richiesta dalla legge: la distinzione attiene alla volontà di posticipare o meno gli effetti propri del contratto. …
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 25/10/2023, n. 29599 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 29599 |
| Data del deposito : | 25 ottobre 2023 |
Testo completo
Civile Sent. Sez. 2 Num. 29599 Anno 2023 Presidente: MANNA FELICE Relatore: VARRONE LUCA Data pubblicazione: 25/10/2023 Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 8 decisivo circa il mancato adempimento del contratto V2278 da parte della GO y MA. La società ricorrente evidenzia che la sentenza contiene un erroneo riferimento al fatto che il contratto V2278 è stato poi eseguito con contratto definitivo stipulato dalla medesima società come procuratore speciale di LI NI e IO NI. Il suddetto contratto preliminare, invece, aveva ad oggetto la quota di n. 9,421 decimillesimi del complesso alberghiero sito in EZ denominato OM EZ CA (suite 109 periodo 36) per un prezzo di euro 44.400 del quale la GO y MA dovrebbe pagare ancora euro 31.080. Tale preliminare vedeva come parti OM vacanze e la GO y MA ed era stato accettato con telegramma del 17 dicembre 2004. Dunque, il suddetto contratto non aveva nulla a che fare con il rogito del 5 febbraio 2007 avente ad oggetto la quota di 0,43 millesimi del complesso alberghiero sito in Cortina d’Ampezzo Hotel Alaska (suite 507 periodo 10 prezzo euro 58.000) che invece costituiva adempimento di un altro contratto preliminare recante numero Z20326 del 30 novembre 2006. Sostiene parte ricorrente che l’errore della Corte d’Appello di Roma ha determinato l’omesso esame della domanda di OM Vacanze S.p.A. di adempimento del contratto V2278 erroneamente ritenuto adempiuto con il suddetto rogito che, invece, concerneva l’altro contratto. 2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: omessa pronuncia per violazione articolo 112 c.p.c., omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti violazione e falsa applicazione di norme di diritto. Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 9 La Corte d’Appello di Roma avrebbe omesso di valutare la domanda di risoluzione dei contratti preliminari recanti numero V1571 ed A11141 proposta dalla società OM avverso la signora GO y MA per grave inadempimento di quest’ultima che non ha saldato il prezzo con riguardo al primo contratto per euro 152.736 e quanto al secondo per euro 71.123. Secondo la Corte d’Appello la società OM aveva proposto solo la domanda di ritenzione di quanto versato ex articolo 4 dei preliminari senza proporre alcuna domanda risarcitoria. In realtà la domanda della società ricorrente avrebbe dovuto essere interpretata dal giudice tenendo conto del contenuto sostanziale della pretesa in base al tenore degli atti nonché alla volontà effettiva della parte. Pertanto, nella richiesta di pagamento della penale era compresa anche l’altra domanda. La motivazione sarebbe poi illogica, incongrua e lacunosa anche con riguardo alla dichiarazione in dispositivo di risoluzione dei contratti senza, peraltro, che secondo la ricostruzione della Corte d’appello ci fosse alcuna domanda. 3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: omesso esame e motivazione circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti e violazione di norme di diritto. La società OM ha chiesto la restituzione ex articolo 1458 c.c. delle somme pagate per affittanza alla GO y MA della suite di cui ai contratti V1571 e A11141 per una somma pari ad euro 37.059. La Corte d’appello ha erroneamente parametrato tale importo su tre contratti invece che su due con conseguente riduzione della somma di un terzo ciò sarebbe conseguenza diretta dell’errore di cui al primo motivo di impugnazione. La società Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 10 OM ha chiesto, pertanto, la restituzione ex articolo 1458 c.c. dell’importo versato di euro 37.059 per gli affitti delle camere di cui ai contratti indicati. 4. Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti. La Corte d’Appello in mancanza di prova avrebbe ritenuto dimostrato che OM avesse chiesto alla controparte di rinunciare alla stipula del definitivo come previsto dal contratto preliminare V1571 per procedere con una permuta con altre comproprietà per poi imputare le somme versate in relazione a tale contratto a quelli da stipulare e che la dichiarazione di rinuncia alla restituzione del versato su tale contratto firmato dalla medesima GO y MA in data 31 ottobre 2006 dovrebbe essere letta in tale contesto. Di tale aspetto non vi sarebbe alcuna prova e, peraltro, la circostanza era oggetto di contestazione. OM non avrebbe avuto alcun interesse a non stipulare visto che era creditrice dell’ingente saldo del prezzo, dunque, la ricostruzione sarebbe anche illogica. Inoltre, non vi sarebbe alcuna prova dell’impegno di OM ad assumere incarichi di rivendita dei beni acquistati dalla GO y MA. Il documento offerto da quest’ultima non provava alcunché ed era privo di data e senza firma. Tutta la ricostruzione effettuata sulla dichiarazione del 31 ottobre 2006 non sarebbe provata e sarebbe anche del tutto inverosimile. 5. Il quinto motivo di ricorso è così rubricato: violazione dell’articolo 92 c.p.c. in punto di liquidazione delle spese. Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 11 La censura si appunta sulla soccombenza della società OM in relazione alla quale è stata condannata al pagamento delle spese nonostante l’accoglimento dell’appello e la reciproca soccombenza delle parti su alcune domande. La Corte d'Appello, pertanto, avrebbe dovuto procedere ad una parziale compensazione delle spese. Ricorso incidentale GO 6. Il primo motivo del ricorso incidentale è così rubricato: violazione e falsa applicazione degli artt. 1325, 1346 e 1418 c.c. e degli artt. 2, 3 e 4 d. lgs. n. 427 del 1998. La domanda principale della signora GO y MA era di dichiarare la radicale nullità dei contratti preliminari per radicale indeterminatezza e indeterminabilità dell'oggetto del contratto ex articolo 1346 e 1418, secondo comma, codice civile. In particolare la ricorrente incidentale aveva tempestivamente allegato e prospettato che mancava l'indicazione del diritto oggetto del contratto, con specificazione della natura e delle condizioni di esercizio di tale diritto non essendo chiaro dove e quando il diritto di godimento delle suite avrebbe potuto essere esercitato e che mancavano i riferimenti in ordine all'immobile quali la sua descrizione l’ubicazione e che i contratti non contenevano tutti gli elementi indicati dagli articoli e e 3 del decreto legislativo numero 427 del 1998. Il riferimento al trasferimento di quote di comproprietà ed il mancato utilizzo della parola multiproprietà in violazione dell'articolo 4 del d. lgs. n. 427 del 1998 mascherava il reale contenuto dell'operazione. Il Tribunale in primo grado aveva accolto la domanda di nullità, tale giudizio era stato poi sovvertito dalla Corte d'appello di Roma. Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 12 La ricorrente premette che i contratti sono assoggettati alla forma scritta che peraltro nel caso in esame mancherebbe. Si tratta di tre moduli costituenti mere proposte di acquisto accettate a distanza di mesi dalla controparte. Mancherebbe anche la contestualità delle sottoscrizioni. La Corte d'appello avrebbe accertato la validità dei contratti solo sulla base dell'indicazione delle quote millesimali. I moduli di contrattuali non contengono alcune indicazioni specifica del bene promesso in vendita in quota millesimale, né dei confini, né delle indicazioni dei dati catastali dell'immobile né del riferimento alle mappe censuarie non consentendo, dunque, la sicura individuabilità del bene. L'indeterminazione degli oggetti dei citati contratti sarebbe palese ed avrebbe indotto in errore la stessa Corte d'Appello, come lamentato dalla ricorrente con il primo motivo. I detti moduli attribuiscono all'acquirente il diritto di prenotazione a tariffa agevolata di un tipo di suite ed in un periodo indicati nella scheda, in ciascuna scheda vi sono semplici riferimenti numerici privi di alcun concreto significato e di concreta vincolatività. La semplice lettura dell'oggetto dei moduli renderebbe evidente l'assoluta indeterminatezza degli stessi in violazione delle norme imperative di cui al combinato disposto degli articoli 1325, 1346 e 1418 c.c. oltre che degli articoli 2, 3 e 4 del decreto legislativo numero 427 del 1998, facendosi riferimento in maniera del tutto generica al godimento di una suite non meglio descritta nelle sue caratteristiche nel periodo settimanale non specificato sufficientemente in modo tale che l'oggetto del contratto è del tutto indeterminato senza alcuna indicazione dei requisiti Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 13 neppure minimali sufficienti ad individuare l'oggetto della multiproprietà. 7. Il secondo motivo del ricorso incidentale è così rubricato: nullità della sentenza, violazione e falsa applicazione degli articoli 112, 132, n. 4, 167 e 345 c.p.c., I contratti preliminari dichiarati risolti all’articolo 3 prevedevano che gli effetti attivi e passivi connessi alla titolarità della comproprietà, ad esclusione del solo diritto di disposizione decorreranno fra loro sin dal momento del perfezionamento del presente accordo. I contratti non regolavano l’ipotesi in cui la parte promittente acquirente rinunciasse a beneficiare dei suddetti effetti attivi ed in particolare all’esercizio della facoltà di anticipato utilizzo delle suites né tantomeno prevedevano un corrispettivo a fronte di tale rinuncia. OM non ha mai chiesto la risoluzione dei negozi in virtù dei quali avrebbe ottenuto la rinuncia della ricorrente incidentale all’utilizzo delle suites e versato a titolo di corrispettivo gli importi richiesti in restituzione. Il Tribunale aveva respinto la domanda riconvenzionale di pagamento della OM in ragione della non configurabilità di inadempimenti a carico della GO. La OM, solo in grado di appello, ha avanzato domanda subordinata con la quale ha chiesto la restituzione della somma complessiva di euro 37.059 per corrispettivi pagati anche nel caso di conferma della nullità del contratto o di dichiarata risoluzione degli stessi. La difesa dell’allora parte appellata si è opposta all’accoglimento della domanda ed ha eccepito la sua inammissibilità in quanto tardivamente introdotta. Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 14 La Corte d’Appello ha ritenuto, invece, che la suddetta domanda potesse costituire un’eccezione cosiddetta impropria che non incorreva in preclusioni in quanto rilevabile anche d’ufficio. La Corte d'Appello avrebbe erroneamente disposto la compensazione di ufficio del credito della ricorrente a titolo di restituzione degli acconti versati in virtù dei contratti preliminari risolti con l’asserito controcredito di OM scaturente da distinti negozi giuridici ovvero il canone di locazione che domina avrebbe pagato alla GO a fronte di un patto prevedente la rinuncia di quest’ultima al diritto di utilizzare le suites. Mancherebbe pertanto il presupposto indicato dalla giurisprudenza di legittimità ovvero l’unicità del negozio dal quale scaturiscono le contrapposte partite di dare avere e, dunque, al di fuori dei limiti imposti dalla legge per la compensazione. Le due obbligazioni non hanno causa in un unico rapporto e non si può ritenere che la valutazione delle rispettive pretese si riduca ad un mero accertamento contabile di dare avere. In conclusione, in assenza di un’espressa domanda della parte, il giudice non potrebbe emanare provvedimenti restitutori conseguenti alla risoluzione del contratto. Peraltro, siffatta domanda non potrebbe essere proposta per la prima volta in appello a pena di inammissibilità rilevabile anche d’ufficio. 8. Il terzo motivo del ricorso incidentale è così rubricato: omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione dalle parti. Nullità della sentenza per omessa pronuncia violazione degli articoli 112, 115, 132 n. 4 e 345, comma 3, c.p.c.. Mancherebbe qualsiasi motivazione circa il percorso logico seguito dalla Corte d’Appello nell’accoglimento del motivo proposto da OM avente ad oggetto la richiesta di compensare il credito Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 15 con la somma versata per la rinuncia all’utilizzo delle camere. Non vi era prova del pagamento e non vi era alcuna quietanza e, dunque, la decisione è presa in violazione dell’articolo 115 c.p.c. La domina avrebbe prodotto un mero schema indicativo di provenienza unilaterale e privo di efficacia probatoria, tra l’altro, introducendo surrettiziamente in grado di appello ulteriori documenti a fronte dell’eccezione prontamente sollevata di inammissibilità da parte della ricorrente. La questione dell’effettivo versamento della somma che la ricorrente è stata condannata a restituire alla OM sarebbe stata oggetto di ampia discussione tra le parti e dunque la sentenza sarebbe viziata sia per omesso esame del fatto decisivo concernente l’effettivo versamento delle somme, oltre che per mancanza di motivazione. 9. Il quarto motivo del ricorso incidentale è così rubricato: violazione e falsa applicazione degli articoli 1241, 1242, 1243, 2033 e 2697 c.c. A parere della ricorrente la Corte d’Appello avrebbe invertito le regole in tema di ripartizione dell’onere probatorio, onerandola di dimostrare di non aver incassato le somme oggetto dell’avversa domanda di ripetizione. Peraltro, la compensazione impropria può essere disposta solo quando vi sia certezza del credito circostanza che non ricorreva nella specie. 10. Il quinto motivo del ricorso incidentale è condizionato all’accoglimento del primo motivo di ricorso principale ed è così rubricato: omessa pronuncia in violazione dell’art. 112 c.p.c. omesso esame di un punto decisivo della controversia. Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 16 La censura attiene alla decurtazione dell’ulteriore somma di euro 13.320 pari all’acconto versato in virtù del contratto V 2278. 11. Il collegio rileva che il primo motivo del ricorso incidentale di MA ER GO y MA avente ad oggetto la nullità dei contratti e la violazione degli artt. 1325, 1346 e 1418 c.c. e artt. 2, 3 e 4 d. lgs. n. 427 del 1998 deve esaminarsi con priorità logica rispetto ai restanti motivi, sia del ricorso principale che di quello incidentale, in quanto il suo accoglimento comporta l’assorbimento dei restanti. In primo grado, infatti, il Tribunale aveva accolto la domanda della MA ER GO y MA di dichiarare la nullità dei contratti preliminari oggetto di causa per mancanza dei requisiti minimi di contenuto come previsti dal codice civile e dal decreto legislativo n. 427 del 1998. La Corte d'Appello, invece, in accoglimento del primo motivo dell’appello della società OM Vacanze, ha rigettato la domanda di nullità ed ha ritenuto che la violazione delle norme di cui al d. lgs. n. 427 del 1998 (ratione temporis applicabile alla fattispecie) non comportasse alcuna nullità, prevista espressamente solo in caso di carenza della forma scritta. In altri termini, secondo la sentenza impugnata, nel contratto preliminare avente ad oggetto una quota di multiproprietà immobiliare, come ulteriore contenuto necessario previsto a pena di nullità, deve specificarsi solo l’effettiva misura della quota venduta e i criteri per la sua determinazione millesimale in forza del principio che il preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo. Nel caso di specie i Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 17 preliminari contenevano la determinazione millesimale delle quote di proprietà. 11.1 Il primo motivo del ricorso incidentale è fondato. La Corte d'Appello ha erroneamente applicato l’art. 1346 c.c. e gli artt. 2, 3 e 4 del d. lgs. n. 427 del 1998. La sentenza impugnata, infatti, si fonda sulla giurisprudenza di questa Corte che in occasione di un precedente in tema di multiproprietà ha affermato il principio secondo cui: «L'istituto della multiproprietà immobiliare, che si caratterizza per il diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti, richiede che sia in concreto individuata la quota di ciascun comproprietario come effettiva entità della partecipazione al godimento dell'alloggio; pertanto, poiché il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, il preliminare avente ad oggetto una quota di multiproprietà deve recare l'indicazione della quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, incidendo tali elementi sulla determinatezza o determinabilità dell'oggetto del contratto ai sensi dell'art. 1346 cod. civ., e non risultando quindi sufficiente l'indicazione del solo periodo di godimento dell'immobile riservato al promissario acquirente» (Sez. 2, Sentenza n. 6352 del 16/03/2010, Rv. 611856 - 01). Il precedente citato, tuttavia, non deve essere letto nel senso affermato dalla Corte d'Appello secondo cui ai fini della determinabilità o determinatezza dell’oggetto del contratto preliminare avente ad oggetto un diritto di godimento turnario di una porzione di un bene immobile è sufficiente che sia indicata la quota millesimale. Tale indicazione, infatti, costituisce un elemento Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 18 necessario ma non esaustivo del contenuto minimo del contratto di “multiproprietà”. In quel caso, infatti, la sentenza della Corte rispondeva ad un preciso motivo di nullità indicato dai ricorrenti e relativo alla mancata indicazione nella proposta di contratto dell’indicazione della quota di proprietà dell’acquirente o dell'individuazione dei criteri che consentissero comunque una futura quantificazione della distribuzione dei millesimi tra i diversi compartecipi. Inoltre, la nullità era stata dichiarata solo in relazione all’art. 1346 c.c. senza alcun riferimento al d.lgs. n. 427 del 1998. Nel caso in esame, per quanto si dirà, nonostante l’indicazione dei millesimi relativi alla quota dell’acquirente quale effettiva entità della partecipazione al godimento dell'immobile i contratti non soddisfano i requisiti minimi previsti tanto dalla legislazione speciale che dall’art. 1346 c.c.. 11.2 Deve premettersi che il fenomeno della multiproprietà o proprietà turnaria ha avuto il suo primo riconoscimento legislativo con il d. lgs. n. 427 del 1998 di attuazione della direttiva 94/47/CE concernente la tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili. Come risulta evidente dalla stessa rubrica della direttiva, l’esigenza di disciplinare la materia a livello europeo è stata avvertita per offrire una maggior tutela alla parte acquirente rispetto a tali rapporti contrattuali mediante la previsione di strumenti propri della tutela del consumatore, ponendo a carico della parte venditrice nei confronti della parte acquirente una serie di obblighi minimi relativi all’informazione preliminare, agli elementi costitutivi del contratto, alle modalità della trasmissione Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 19 delle informazioni e alle procedure e modalità di risoluzione e di recesso. Di tale ratio ispiratrice è ulteriore dimostrazione il fatto che, successivamente, le norme previste dal citato decreto legislativo sono confluite senza sostanziali variazioni nel codice del consumo (d.lgs. n. 206 del 2005 testo unico delle leggi di tutela del consumatore art. da 69 a 81). La materia è stata nuovamente oggetto di intervento a livello europeo con la direttiva 2008/122/ce del parlamento europeo e del consiglio del 14 gennaio 2009 sulla tutela dei consumatori per quanto riguarda taluni aspetti dei contratti di multiproprietà, dei contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine e dei contratti di rivendita e di scambio. La direttiva è stata attuata con il d.lgs. n. decreto legislativo n. 79 del 2011 rubricato “Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell’articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonché attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio” che ha apportato delle modifiche al codice del consumo in materia. L’art. 2 del d. lgs. n. 79 del 2011, infatti, ha interamente sostituito il titolo IV, capo I, del codice del consumo avente ad oggetto: i contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio. 11.2 I contratti oggetto del presente giudizio, tuttavia, sono tati stipulati nel 2003, dunque, nel vigore del d. lgs. n. 427 del 1998 applicabile ratione temporis. L’art. 3 del citato d.lgs. n. 427 del 1998, intitolato requisiti del contratto, prevedeva la forma scritta a pena di nullità, la lingua italiana o la traduzione in una Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 20 delle lingue dello Stato membro dell'acquirente, e i seguenti ulteriori elementi: l'identità ed il domicilio dell'acquirente; b) il periodo di tempo durante il quale può essere esercitato il diritto oggetto del contratto e la data a partire dalla quale l'acquirente può esercitare tale diritto;
c) la previsione di una clausola in cui si afferma che l'acquisto non comporta per l'acquirente altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli stabiliti nel contratto;
d) la possibilità o meno di partecipare ad un sistema di scambio ovvero di vendita del diritto oggetto del contratto, nonché i costi eventuali qualora il sistema di scambio ovvero di vendita sia organizzato dal venditore o da un terzo da questi designato nel contratto;
e) la data ed il luogo in cui il contratto è firmato da ciascuna delle parti. Inoltre, la norma rimandava a tutti gli elementi di cui all'articolo 2, comma 1, lettere da a) a i), del medesimo decreto legislativo, quale ulteriore contenuto necessario del contratto. L’art. 2, comma 1, lettere da a) a i) d.lgs. n. 427 del 1998 a sua volta prevedeva come obblighi informativi preliminari da riportare successivamente nel contratto: a) il diritto oggetto del contratto, con specificazione della natura e delle condizioni di esercizio di tale diritto nello Stato in cui è situato l'immobile; se tali ultime condizioni sono soddisfatte o, in caso contrario, quali occorre soddisfare;
b) l'identità ed il domicilio del venditore, con specificazione della sua qualità giuridica, l'identità ed il domicilio del proprietario;
c) se l'immobile è determinato: 1) la descrizione dell'immobile e la sua ubicazione;
2) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano l'uso dell'immobile con destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili situati all'estero, gli estremi degli atti che garantiscano la loro conformità alle Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 21 prescrizioni vigenti in materia;
d) se l'immobile è in costruzione: 1) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano l'uso dell'immobile con destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili situati all'estero, gli estremi degli atti che garantiscano la loro conformità alle prescrizioni vigenti in materia nonché lo stato di avanzamento dei lavori di costruzione dell'immobile e la data entro la quale è prevedibile il completamento degli stessi;
2) lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi, quali il collegamento alla rete di distribuzione di gas, elettricità, acqua e telefono;
3) in caso di mancato completamento dell'immobile, le garanzie relative al rimborso dei pagamenti già effettuati e le modalità di applicazione di queste garanzie;
e) i servizi comuni ai quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti, e le relative condizioni di utilizzazione;
f) le strutture comuni alle quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali piscina, sauna, ed altre, e le relative condizioni di utilizzazione;
g) le norme applicabili in materia di manutenzione e riparazione dell'immobile, nonché in materia di amministrazione e gestione dello stesso;
h) il prezzo che l'acquirente dovrà versare per l'esercizio del diritto oggetto del contratto;
la stima dell'importo delle spese, a carico dell'acquirente, per l'utilizzazione dei servizi e delle strutture comuni e la base di calcolo dell'importo degli oneri connessi all'occupazione dell'immobile da parte dell'acquirente, delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per la gestione, la manutenzione e la riparazione, nonché le eventuali spese di trascrizione del contratto;
i) informazioni circa il diritto di recesso dal contratto con l'indicazione degli elementi identificativi della Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 22 persona alla quale deve essere comunicato il recesso stesso, precisando le modalità della comunicazione e l'importo delle spese che l'acquirente in caso di recesso è tenuto a rimborsare;
informazioni circa le modalità per risolvere il contratto di concessione di credito connesso al contratto, in caso di recesso. Infine, l’art. 4 del d.lgs. n. 427 del 1998 prevedeva quale obbligo specifico del venditore di utilizzare il termine “multiproprietà” nel documento informativo e nel contratto soltanto quando il diritto oggetto del contratto era un diritto reale. 11.3 Così ricostruita la normativa di settore applicabile, venendo al caso di specie, deve osservarsi che i contratti preliminari in esame non soddisfano i requisiti minimi di determinazione o determinabilità dell’oggetto, sia in relazione ai reciproci obblighi nascenti dall’accordo negoziale, sia in relazione al bene compravenduto, sia in relazione ai criteri di quantificazione della tariffa annuale al cui pagamento era subordinato il godimento dell’immobile. I suddetti contratti preliminari, infatti, sono costituiti da moduli inviati dalla parte venditrice alla parte acquirente e da questa sottoscritti nei quali si rimanda, quanto al contenuto essenziale del contratto, ad una scheda allegata. Nel modulo contrattuale si fa riferimento quale oggetto del contratto ad una quota di comproprietà indivisa del COMPLESSO con diritto di prenotazione per il soggiorno a tariffa agevolata nel periodo ed un tipo di suite indicato nella SCHEDA. L’art. 1 prevede che la venditrice si obbliga a vendere la comproprietà, libera da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli all’atto del definitivo trasferimento che l’acquirente si obbliga ad Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 23 acquistare. Il medesimo art. 1 rimanda la determinazione del prezzo definito globale, senza altre specificazioni, a quanto indicato nella scheda da versarsi secondo le modalità ed alle tassative scadenze ivi riportate. L’art. 3 del contratto rimanda alla medesima scheda la determinazione della suite e del periodo relativi al diritto dell’acquirente di soggiornare nel complesso. Tale diritto, peraltro, è subordinato alla condizione del versamento di una tariffa sempre indicata nella scheda e fatto salvo il criterio di adeguamento previsto dal capitolato servizi alberghieri. L’art. 3, per i contratti aventi ad oggetto il complesso alberghiero sito in EZ, prosegue nel senso che l'acquirente, alle condizioni che verranno determinate di volta in volta dal gerente alberghiero, avrà altresì la possibilità di accedere ai servizi e alle strutture offerta da un hotel a quattro stelle. Mentre per il contratto avente ad oggetto il complesso alberghiero sito in Cortina d’Ampezzo vi è l’ulteriore specificazione della dotazione dell’albergo di un ristorante bar, servizio baby-sitting a richiesta, parcheggio, piano bar, deposito sci, sala tv, sala lettura, sala giochi, solarium. Infine, l’art. 6 rimanda del tutto genericamente alla possibilità di partecipare ad un sistema di scambi internazionali subordinatamente al pagamento di una tassa di iscrizione. 11.4 I tre contratti, dunque, sono stati stipulati sul medesimo modulo e differiscono l’uno dall’altro solo in riferimento alla descrizione del complesso immobiliare cui si riferiscono. In tutti i contratti, come si è detto, il contenuto sostanziale è demandato alla scheda dati allegata. Tale scheda a sua volta è un documento precompilato con delle voci corrispondenti a caselle predeterminate e nominate in relazione ai dati di riempimento. Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 24 La scheda allegata al contratto A11141 riporta quali dati identificativi del contratto 0,39-0,40 nella casella decimillesimi, 106/414 nella casella suite 2 + 4 /273 nella casella ricettività e 31- 12 come codice periodo e 14 giorni nella casella durata. La scheda allegata al contratto V2278 riporta quali dati identificativi del contratto 9,424 nella casella decimillesimi, 109 nella casella, 2 nella casella ricettività, 36 come codice periodo e 799 come periodo. La scheda dati allegata al contratto V1571, invece, demanda ad un ulteriore allegato sia l’individuazione dei decimillesimi, che della suite e del periodo di godimento. Nel foglio allegato alla scheda, a sua volta allegata al contratto, si legge: suite 9, periodo 41, decimillesimi 6,517, ric. 2, tar. 423; suite 10, periodo 26, decimillesimi 7,128, ric. 2 + 1, tar. 565; suite 10, periodo 32, decimillesimi 7,128, ric. 2 + 1, tar. 565; suite 11, periodo 22 decimillesimi 7,128, ric. 2 + 1, tar. 565; suite 11, periodo 24, decimillesimi 7,128, ric. 2 + 1, tar. 565; suite 11, periodo 29, decimillesimi 7,128 ric. 2 + 1, tar. 565; suite 12, periodo 15 decimillesimi 7,128 ric. 2 + 1, tar. 423. 11.5 La descrizione analitica del contenuto dei contratti preliminari oggetto del giudizio consente di rilevarne la nullità per violazione degli artt. 1346 c.c. e 2 e 3 del d.lgs. n. 427 del 1998. Infatti, i suddetti contratti che in gran parte rimandano, quanto al loro contenuto essenziale, alle schede allegate e sopra dettagliatamente riportate, non soddisfano il requisito minimo di determinatezza o determinabilità dell’oggetto del contratto, sia in relazione agli obblighi assunti dalle parti, sia in relazione al bene immobile oggetto di “scambio”, sia ai criteri di determinazione e Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 25 quantificazione della tariffa annuale cui è subordinato il godimento dell’alloggio e, di conseguenza, sono nulli in base al combinato disposto di cui agli artt. 1346 c.c. e 2 e 3 del d.lgs. n. 427 del 1998. In particolare, si riscontra un deficit incolmabile sia in relazione al diritto acquistato dalla ricorrente definito quota di comproprietà indivisa con diritto di prenotazione per il soggiorno a tariffa agevolata nel periodo ed in un tipo di suite come indicati nella scheda, sia in relazione alla tipologia di bene compravenduto, definito del tutto genericamente quota di comproprietà indivisa di un “COMPLESSO”, sia alle condizioni di utilizzo. Deve evidenziarsi che, ai sensi dell'art. 3 del d.lgs. n. 427 del 1998, questa tipologia di contratti deve essere redatta per iscritto a pena di nullità e, dunque, è richiesta la forma scritta ad substantiam anche per il preliminare che deve rivestire i medesimi requisiti di forma del definitivo ex art. 1351 c.c.. Nei negozi formali la volontà delle parti deve rivestire la forma scritta prevista per la validità almeno per quanto riguarda gli elementi essenziali (nelle compravendite immobiliari consenso, "res", "pretium"). È costante l'insegnamento di questa Corte che - in tal caso - l'oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile sulla base degli elementi risultanti dal contratto stesso, non potendo farsi ricorso ad elementi estranei al documento (Cass. 8765/2021; Cass. 525/2020; Cass. 28762/2018; Cass. 3234/2015; Cass. 21352/2014; Cass. 1432/2004; Cass. 887/1999). La determinazione (o determinabilità) dell'oggetto nei contratti formali è soddisfatta quando la scrittura contenga, più precisamente, gli elementi e i criteri prestabiliti di individuazione o Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 26 rinvii - a tale scopo - ad un elemento esterno in funzione integrativa del contenuto dell'accordo (cd. relatio). La necessità legale che una determinata pattuizione sia stipulata in forma scritta non esclude - difatti - che il testo ne definisca i contenuti specifici mediante rinvio ad elementi estrinseci, con la sola condizione che questi siano univoci ed obiettivamente individuabili (cfr. Cass. 18578/2004, Cass. 22898/2005; Cass. 2072/2013; Cass. 25205/2014, nonché da ultimo Cass. 20555/2020). Ove - eventualmente mediante la relatio - sia richiamato un dato esterno già esistente per completare la dichiarazione negoziale, occorre garantire ad un tempo il rispetto dei requisiti di determinabilità dell'oggetto del contratto (art. 1346 c.c.), e quelli di forma imposti dall'art. 1350 c.c.. Ad integrare l'atto scritto richiesto "ad substantiam", dunque, non è sufficiente un qualsiasi documento, ma è necessario uno scritto contenente la manifestazione di volontà, posto in essere dalle parti al fine specifico di manifestarla: (Cass. 12673/1997; Cass. 5158/2012; Cass. 10846/2018). Allo stesso modo, il contratto preliminare deve contenere gli elementi essenziali atti a individuare e a determinare l'oggetto e il contenuto del contratto definitivo. Pertanto, qualora venga omessa o resti incompleta l'indicazione dei suddetti elementi, e l'oggetto del preliminare non sia quindi determinato o determinabile, come prescrive l'art. 1346 cod. civ. - al qual fine non può ritenersi sufficiente il riferimento a un futuro accordo delle parti o alla futura scelta di una sola di loro - ne consegue la nullità del medesimo preliminare, ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.. (Sez. 2, Sentenza n. 3529 del 10/06/1982, Rv. 421511 – 01, v 4628/79, mass. n. 401158; 3677/75, mass. n. 377888; 1371/63, mass. n. 262051).). Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 27 Ciò a maggior ragione allorché l'oggetto del contratto definitivo sia una "species", in tal caso, infatti, il contratto preliminare deve contenere i tratti identificatori di esso convenuti tra le parti, ovvero i dati, da loro fissati, idonei alla sua individuazione attraverso una operazione tecnica, non essendo sufficiente alla determinabilità dell'oggetto, di cui all'art. 1346 cod. civ., il semplice riferimento a un futuro accordo tra le parti (Sez. 3, Sentenza n. 4584 del 03/09/1985, Rv. 442045 – 01, Conf. 3677/75, mass. N. 377888; Conf. 4712/77, mass. n. 388312. 11.6 Quanto detto vale in generale per tutti i contratti secondo quanto previsto dagli artt. 1346 e 1350 c.c.. Nel caso della multiproprietà, la disciplina del codice civile è integrata da quella di cui al d.lgs. n. 427 del 1998 (oggi art. 69 e seguenti codice del consumo), specificamente diretta a rafforzare la tutela del consumatore, parte acquirente. Infatti, il c.d. fenomeno della “multiproprietà" è riferito ad una serie di rapporti contrattuali atipici che attraverso diverse modalità tendono a disciplinare un assetto di interessi avente come nucleo minimo comune quello di soddisfare l’interesse dell’acquirente al godimento turnario di un immobile in un luogo turistico per motivi di svago (o anche di sfruttamento economico) per un periodo determinato o determinabile nel corso dell’anno ma a tempo indeterminato, perpetuo o a lungo termine. Questo nucleo fondante, per molti versi, è insufficiente a ricomprendere o descrivere tutte le tipologie di “multiproprietà” che la pratica commerciale ha ideato, talvolta anche a fini elusivi della disciplina a tutela del consumatore. Il mercato, infatti, in tale settore è in continua evoluzione con una tale varietà di offerte che rende estremamente difficile ricondurre Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 28 ad unità il fenomeno con evidenti riflessi sul suo inquadramento giuridico e normativo. Basti richiamare a tal proposito il primo e il quinto considerando della direttiva n. 2008/122/CE del 14 gennaio 2009 dove si legge che: «Dall'adozione della direttiva 94/47/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 26 ottobre 1994, concernente la tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili , il settore della multiproprietà si è sviluppato e nuovi prodotti per le vacanze di tipo analogo hanno fatto la loro comparsa sul mercato. Questi nuovi prodotti per le vacanze e alcune transazioni commerciali connesse con la multiproprietà, come i contratti di rivendita e i contratti di scambio, non rientrano nell'ambito di applicazione della direttiva 94/47/CE. Inoltre, l'esperienza acquisita con l'applicazione della direttiva 94/47/CE ha dimostrato che alcuni aspetti già disciplinati dalla direttiva hanno bisogno di essere aggiornati o chiariti, al fine di prevenire lo sviluppo di prodotti volti ad eludere la presente direttiva. È opportuno definire chiaramente i diversi contratti disciplinati dalla presente direttiva in modo tale da impedire l'elusione delle sue disposizioni. Ai fini della presente direttiva, le prenotazioni multiple di alloggi, incluse le stanze d'albergo, non dovrebbero essere intese come contratti di multiproprietà, in quanto non implicano altri diritti e obblighi rispetto a quelli risultanti da prenotazioni separate. Né i normali contratti di locazione dovrebbero rientrare nell'ambito di applicazione dei contratti di multiproprietà, giacché si riferiscono a un unico periodo continuativo di occupazione e non a periodi multipli». Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 29 11.7 In estrema sintesi, evidenziata la difficoltà di tipizzazione, può dirsi che esistono diverse fattispecie di multiproprietà oggi riconducibili a tre grandi tipologie: quella immobiliare, quella azionaria e quella alberghiera. Tuttavia, esistono anche ulteriori possibilità, infatti, l’art. 69 del codice del consumo come riscritto in attuazione della direttiva fornisce le seguenti definizioni: a) "contratto di multiproprietà": un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione;
b) "contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine": un contratto di durata superiore a un anno ai sensi del quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso essenzialmente il diritto di ottenere sconti o altri vantaggi relativamente ad un alloggio, separatamente o unitamente al viaggio o ad altri servizi;
c) "contratto di rivendita": un contratto ai sensi del quale un operatore assiste a titolo oneroso un consumatore nella vendita o nell'acquisto di una multiproprietà o di un prodotto per le vacanze di lungo termine;
d) "contratto di scambio": un contratto ai sensi del quale un consumatore partecipa a titolo oneroso a un sistema di scambio che gli consente l'accesso all'alloggio per il pernottamento o ad altri servizi in cambio della concessione ad altri dell'accesso temporaneo ai vantaggi che risultano dai diritti derivanti dal suo contratto di multiproprietà. Tali nuove forme contrattuali, il cui contenuto, come si è visto, era (ed è tuttora) in via di definizione tanto a livello teorico o di inquadramento dogmatico quanto a livello economico-sociale con Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 30 lo svilupparsi delle più diverse forme di godimento turnario e servizi annessi, comportano l’esigenza di individuare in modo dettagliato l’oggetto del contratto e, soprattutto, i diritti e gli obblighi posti a carico delle parti. Esigenza ancora più pressante al momento di stipula dei contratti oggetto del giudizio, quando la disciplina era ancora quella antecedente la direttiva europea n. 2008/122/CE del 14 gennaio 2009. Peraltro, come si è detto, tutta la legislazione europea sopra richiamata sin dalla direttiva 94/47/CE è nata per offrire maggiore tutela al consumatore. 11.8 In conclusione, con riferimento ai contratti aventi ad oggetto una “multiproprietà” o un godimento turnario di un immobile, l’esatta determinazione o determinabilità degli elementi essenziali non si risolve nei soli tradizionali tre elementi (consenso, "res", "pretium") ma riguarda anche altri aspetti fondamentali volti all’individuazione della stessa tipologia di contratto rispetto alle molteplici possibilità offerte dall’iniziativa privata e dal principio di libertà negoziale. Secondo la normativa ratione temporis applicabile si rende necessario, pertanto, specificare innanzitutto se il contratto ha effetti reali o solo obbligatori. A tal fine, infatti, l’art. 4 del d.lgs. n. 427 del 1998 precisa che il termine “multiproprietà” deve usarsi solo quando il diritto oggetto del contratto di trasferimento è un diritto reale. Inoltre, devono essere sufficientemente determinati: il bene oggetto del contratto, le condizioni per l’esercizio del diritto acquistato, il periodo di godimento, i servizi offerti. Dalla lettura del testo contrattuale in esame sembrerebbe che le parti avessero come comune volontà quella di trasferire un diritto reale quale quota di comproprietà e, tuttavia, nel modulo Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 31 predisposto dalla venditrice non viene utilizzato il termine di multiproprietà e si aggiunge un’espressione equivoca quale il diritto di prenotazione per soggiorno a tariffa agevolata e si subordina il diritto di soggiornare al regolare versamento di una tariffa. Una tale incertezza è già sufficiente a rendere nullo il contratto. A ciò si aggiunga che i contratti sono del tutto deficitari anche in relazione al contenuto minimo che gli art. 2 e 3 del d.lgs. n. 427 del 1998, sopra riportati integralmente, impongono. In due dei tre contratti, quelli relativi al complesso immobiliare sito in EZ oggetto di ristrutturazione, è del tutto insufficiente perfino la descrizione dell'immobile e non sono indicate le strutture comuni alle quali l'acquirente può avere accesso salva la specificazione che le prestazioni alberghiere non costituiscono oggetto neppure mediato del contratto e sono definite in un non meglio precisato contratto per la gestione alberghiera. Del tutto generica è l’indicazione della stima dell'importo delle spese, a carico dell'acquirente, per l'utilizzazione dei servizi e delle strutture comuni e la base di calcolo dell'importo degli oneri connessi all'occupazione dell'immobile da parte dell'acquirente, delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per la gestione, la manutenzione e la riparazione, nonché le eventuali spese di trascrizione del contratto. Inoltre, oltre ad essere del tutto generico il contenuto obbligatorio del contratto, lo è altrettanto il periodo di godimento e l’individuazione della parte del bene in comproprietà oggetto del diritto di godimento. Nelle schede si fa riferimento ad un numero di suite e ad un periodo di utilizzo indicato con un codice, in entrambi i casi senza alcuna ulteriore specificazione. Inoltre, la tariffa agevolata cui è subordinato Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 32 l’utilizzo delle suite è definita solo per l’anno di stipula ma manca l’individuazione di un criterio per la definizione della stessa negli anni successivi. Vi è solo un generico riferimento ai criteri di adeguamento previsti dal capitolato servizi alberghieri. In aggiunta in tutti i contratti non sono specificamente indicati i servizi comuni ai quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti, e le relative condizioni di utilizzazione, per quelli di EZ non sono neanche indicate le strutture comuni alle quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali piscina, sauna, ed altre, e le relative condizioni di utilizzazione. Manca, infine, la previsione di una clausola in cui si affermi che l'acquisto non comporta per l'acquirente altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli stabiliti nel contratto e, al contrario, sono previsti obblighi futuri, il cui contenuto non è sufficientemente specificato, che condizionano la stessa possibilità di esercizio del diritto di godimento dell’immobile in capo all’acquirente in caso di mancata ottemperanza. Da quanto detto risulta evidente come i contratti di “multiproprietà” o godimento turnario in esame, in base agli artt. 2, 3 e 4, del d.lgs. n. 287 del 1998, applicabili ratione temporis e all’art. 1346 c.c., non soddisfino i requisiti minimi di determinatezza o determinabilità dell’oggetto, mancando una sufficiente specificazione delle prestazioni delle parti, del contenuto del diritto acquistato da quella che il contratto stesso definisce parte acquirente pur non utilizzando il termine “multiproprietà” e mancando, quindi, una sufficiente specificazione della natura di tale diritto e delle condizioni per il suo esercizio tanto in riferimento al bene compravenduto quanto al periodo di godimento. Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 33 12. In conclusione, il primo motivo del ricorso incidentale di MA ER GO Y MA deve essere accolto con assorbimento di tutti i restanti motivi tanto del ricorso principale che di quello incidentale la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione che in sede di rinvio dovrà fare applicazione dei principi sopra indicati e rivalutare le conseguenze restitutorie in relazione a tutti e tre i contratti. Al giudice del rinvio è rimessa anche la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità, ai sensi dell’art. 385 c.p.c.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo del ricorso incidentale, dichiara assorbiti i restanti motivi del ricorso incidentale e il ricorso principale, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione
c) la previsione di una clausola in cui si afferma che l'acquisto non comporta per l'acquirente altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli stabiliti nel contratto;
d) la possibilità o meno di partecipare ad un sistema di scambio ovvero di vendita del diritto oggetto del contratto, nonché i costi eventuali qualora il sistema di scambio ovvero di vendita sia organizzato dal venditore o da un terzo da questi designato nel contratto;
e) la data ed il luogo in cui il contratto è firmato da ciascuna delle parti. Inoltre, la norma rimandava a tutti gli elementi di cui all'articolo 2, comma 1, lettere da a) a i), del medesimo decreto legislativo, quale ulteriore contenuto necessario del contratto. L’art. 2, comma 1, lettere da a) a i) d.lgs. n. 427 del 1998 a sua volta prevedeva come obblighi informativi preliminari da riportare successivamente nel contratto: a) il diritto oggetto del contratto, con specificazione della natura e delle condizioni di esercizio di tale diritto nello Stato in cui è situato l'immobile; se tali ultime condizioni sono soddisfatte o, in caso contrario, quali occorre soddisfare;
b) l'identità ed il domicilio del venditore, con specificazione della sua qualità giuridica, l'identità ed il domicilio del proprietario;
c) se l'immobile è determinato: 1) la descrizione dell'immobile e la sua ubicazione;
2) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano l'uso dell'immobile con destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili situati all'estero, gli estremi degli atti che garantiscano la loro conformità alle Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 21 prescrizioni vigenti in materia;
d) se l'immobile è in costruzione: 1) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano l'uso dell'immobile con destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili situati all'estero, gli estremi degli atti che garantiscano la loro conformità alle prescrizioni vigenti in materia nonché lo stato di avanzamento dei lavori di costruzione dell'immobile e la data entro la quale è prevedibile il completamento degli stessi;
2) lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi, quali il collegamento alla rete di distribuzione di gas, elettricità, acqua e telefono;
3) in caso di mancato completamento dell'immobile, le garanzie relative al rimborso dei pagamenti già effettuati e le modalità di applicazione di queste garanzie;
e) i servizi comuni ai quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti, e le relative condizioni di utilizzazione;
f) le strutture comuni alle quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali piscina, sauna, ed altre, e le relative condizioni di utilizzazione;
g) le norme applicabili in materia di manutenzione e riparazione dell'immobile, nonché in materia di amministrazione e gestione dello stesso;
h) il prezzo che l'acquirente dovrà versare per l'esercizio del diritto oggetto del contratto;
la stima dell'importo delle spese, a carico dell'acquirente, per l'utilizzazione dei servizi e delle strutture comuni e la base di calcolo dell'importo degli oneri connessi all'occupazione dell'immobile da parte dell'acquirente, delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per la gestione, la manutenzione e la riparazione, nonché le eventuali spese di trascrizione del contratto;
i) informazioni circa il diritto di recesso dal contratto con l'indicazione degli elementi identificativi della Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 22 persona alla quale deve essere comunicato il recesso stesso, precisando le modalità della comunicazione e l'importo delle spese che l'acquirente in caso di recesso è tenuto a rimborsare;
informazioni circa le modalità per risolvere il contratto di concessione di credito connesso al contratto, in caso di recesso. Infine, l’art. 4 del d.lgs. n. 427 del 1998 prevedeva quale obbligo specifico del venditore di utilizzare il termine “multiproprietà” nel documento informativo e nel contratto soltanto quando il diritto oggetto del contratto era un diritto reale. 11.3 Così ricostruita la normativa di settore applicabile, venendo al caso di specie, deve osservarsi che i contratti preliminari in esame non soddisfano i requisiti minimi di determinazione o determinabilità dell’oggetto, sia in relazione ai reciproci obblighi nascenti dall’accordo negoziale, sia in relazione al bene compravenduto, sia in relazione ai criteri di quantificazione della tariffa annuale al cui pagamento era subordinato il godimento dell’immobile. I suddetti contratti preliminari, infatti, sono costituiti da moduli inviati dalla parte venditrice alla parte acquirente e da questa sottoscritti nei quali si rimanda, quanto al contenuto essenziale del contratto, ad una scheda allegata. Nel modulo contrattuale si fa riferimento quale oggetto del contratto ad una quota di comproprietà indivisa del COMPLESSO con diritto di prenotazione per il soggiorno a tariffa agevolata nel periodo ed un tipo di suite indicato nella SCHEDA. L’art. 1 prevede che la venditrice si obbliga a vendere la comproprietà, libera da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli all’atto del definitivo trasferimento che l’acquirente si obbliga ad Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 23 acquistare. Il medesimo art. 1 rimanda la determinazione del prezzo definito globale, senza altre specificazioni, a quanto indicato nella scheda da versarsi secondo le modalità ed alle tassative scadenze ivi riportate. L’art. 3 del contratto rimanda alla medesima scheda la determinazione della suite e del periodo relativi al diritto dell’acquirente di soggiornare nel complesso. Tale diritto, peraltro, è subordinato alla condizione del versamento di una tariffa sempre indicata nella scheda e fatto salvo il criterio di adeguamento previsto dal capitolato servizi alberghieri. L’art. 3, per i contratti aventi ad oggetto il complesso alberghiero sito in EZ, prosegue nel senso che l'acquirente, alle condizioni che verranno determinate di volta in volta dal gerente alberghiero, avrà altresì la possibilità di accedere ai servizi e alle strutture offerta da un hotel a quattro stelle. Mentre per il contratto avente ad oggetto il complesso alberghiero sito in Cortina d’Ampezzo vi è l’ulteriore specificazione della dotazione dell’albergo di un ristorante bar, servizio baby-sitting a richiesta, parcheggio, piano bar, deposito sci, sala tv, sala lettura, sala giochi, solarium. Infine, l’art. 6 rimanda del tutto genericamente alla possibilità di partecipare ad un sistema di scambi internazionali subordinatamente al pagamento di una tassa di iscrizione. 11.4 I tre contratti, dunque, sono stati stipulati sul medesimo modulo e differiscono l’uno dall’altro solo in riferimento alla descrizione del complesso immobiliare cui si riferiscono. In tutti i contratti, come si è detto, il contenuto sostanziale è demandato alla scheda dati allegata. Tale scheda a sua volta è un documento precompilato con delle voci corrispondenti a caselle predeterminate e nominate in relazione ai dati di riempimento. Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 24 La scheda allegata al contratto A11141 riporta quali dati identificativi del contratto 0,39-0,40 nella casella decimillesimi, 106/414 nella casella suite 2 + 4 /273 nella casella ricettività e 31- 12 come codice periodo e 14 giorni nella casella durata. La scheda allegata al contratto V2278 riporta quali dati identificativi del contratto 9,424 nella casella decimillesimi, 109 nella casella, 2 nella casella ricettività, 36 come codice periodo e 799 come periodo. La scheda dati allegata al contratto V1571, invece, demanda ad un ulteriore allegato sia l’individuazione dei decimillesimi, che della suite e del periodo di godimento. Nel foglio allegato alla scheda, a sua volta allegata al contratto, si legge: suite 9, periodo 41, decimillesimi 6,517, ric. 2, tar. 423; suite 10, periodo 26, decimillesimi 7,128, ric. 2 + 1, tar. 565; suite 10, periodo 32, decimillesimi 7,128, ric. 2 + 1, tar. 565; suite 11, periodo 22 decimillesimi 7,128, ric. 2 + 1, tar. 565; suite 11, periodo 24, decimillesimi 7,128, ric. 2 + 1, tar. 565; suite 11, periodo 29, decimillesimi 7,128 ric. 2 + 1, tar. 565; suite 12, periodo 15 decimillesimi 7,128 ric. 2 + 1, tar. 423. 11.5 La descrizione analitica del contenuto dei contratti preliminari oggetto del giudizio consente di rilevarne la nullità per violazione degli artt. 1346 c.c. e 2 e 3 del d.lgs. n. 427 del 1998. Infatti, i suddetti contratti che in gran parte rimandano, quanto al loro contenuto essenziale, alle schede allegate e sopra dettagliatamente riportate, non soddisfano il requisito minimo di determinatezza o determinabilità dell’oggetto del contratto, sia in relazione agli obblighi assunti dalle parti, sia in relazione al bene immobile oggetto di “scambio”, sia ai criteri di determinazione e Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 25 quantificazione della tariffa annuale cui è subordinato il godimento dell’alloggio e, di conseguenza, sono nulli in base al combinato disposto di cui agli artt. 1346 c.c. e 2 e 3 del d.lgs. n. 427 del 1998. In particolare, si riscontra un deficit incolmabile sia in relazione al diritto acquistato dalla ricorrente definito quota di comproprietà indivisa con diritto di prenotazione per il soggiorno a tariffa agevolata nel periodo ed in un tipo di suite come indicati nella scheda, sia in relazione alla tipologia di bene compravenduto, definito del tutto genericamente quota di comproprietà indivisa di un “COMPLESSO”, sia alle condizioni di utilizzo. Deve evidenziarsi che, ai sensi dell'art. 3 del d.lgs. n. 427 del 1998, questa tipologia di contratti deve essere redatta per iscritto a pena di nullità e, dunque, è richiesta la forma scritta ad substantiam anche per il preliminare che deve rivestire i medesimi requisiti di forma del definitivo ex art. 1351 c.c.. Nei negozi formali la volontà delle parti deve rivestire la forma scritta prevista per la validità almeno per quanto riguarda gli elementi essenziali (nelle compravendite immobiliari consenso, "res", "pretium"). È costante l'insegnamento di questa Corte che - in tal caso - l'oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile sulla base degli elementi risultanti dal contratto stesso, non potendo farsi ricorso ad elementi estranei al documento (Cass. 8765/2021; Cass. 525/2020; Cass. 28762/2018; Cass. 3234/2015; Cass. 21352/2014; Cass. 1432/2004; Cass. 887/1999). La determinazione (o determinabilità) dell'oggetto nei contratti formali è soddisfatta quando la scrittura contenga, più precisamente, gli elementi e i criteri prestabiliti di individuazione o Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 26 rinvii - a tale scopo - ad un elemento esterno in funzione integrativa del contenuto dell'accordo (cd. relatio). La necessità legale che una determinata pattuizione sia stipulata in forma scritta non esclude - difatti - che il testo ne definisca i contenuti specifici mediante rinvio ad elementi estrinseci, con la sola condizione che questi siano univoci ed obiettivamente individuabili (cfr. Cass. 18578/2004, Cass. 22898/2005; Cass. 2072/2013; Cass. 25205/2014, nonché da ultimo Cass. 20555/2020). Ove - eventualmente mediante la relatio - sia richiamato un dato esterno già esistente per completare la dichiarazione negoziale, occorre garantire ad un tempo il rispetto dei requisiti di determinabilità dell'oggetto del contratto (art. 1346 c.c.), e quelli di forma imposti dall'art. 1350 c.c.. Ad integrare l'atto scritto richiesto "ad substantiam", dunque, non è sufficiente un qualsiasi documento, ma è necessario uno scritto contenente la manifestazione di volontà, posto in essere dalle parti al fine specifico di manifestarla: (Cass. 12673/1997; Cass. 5158/2012; Cass. 10846/2018). Allo stesso modo, il contratto preliminare deve contenere gli elementi essenziali atti a individuare e a determinare l'oggetto e il contenuto del contratto definitivo. Pertanto, qualora venga omessa o resti incompleta l'indicazione dei suddetti elementi, e l'oggetto del preliminare non sia quindi determinato o determinabile, come prescrive l'art. 1346 cod. civ. - al qual fine non può ritenersi sufficiente il riferimento a un futuro accordo delle parti o alla futura scelta di una sola di loro - ne consegue la nullità del medesimo preliminare, ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.. (Sez. 2, Sentenza n. 3529 del 10/06/1982, Rv. 421511 – 01, v 4628/79, mass. n. 401158; 3677/75, mass. n. 377888; 1371/63, mass. n. 262051).). Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 27 Ciò a maggior ragione allorché l'oggetto del contratto definitivo sia una "species", in tal caso, infatti, il contratto preliminare deve contenere i tratti identificatori di esso convenuti tra le parti, ovvero i dati, da loro fissati, idonei alla sua individuazione attraverso una operazione tecnica, non essendo sufficiente alla determinabilità dell'oggetto, di cui all'art. 1346 cod. civ., il semplice riferimento a un futuro accordo tra le parti (Sez. 3, Sentenza n. 4584 del 03/09/1985, Rv. 442045 – 01, Conf. 3677/75, mass. N. 377888; Conf. 4712/77, mass. n. 388312. 11.6 Quanto detto vale in generale per tutti i contratti secondo quanto previsto dagli artt. 1346 e 1350 c.c.. Nel caso della multiproprietà, la disciplina del codice civile è integrata da quella di cui al d.lgs. n. 427 del 1998 (oggi art. 69 e seguenti codice del consumo), specificamente diretta a rafforzare la tutela del consumatore, parte acquirente. Infatti, il c.d. fenomeno della “multiproprietà" è riferito ad una serie di rapporti contrattuali atipici che attraverso diverse modalità tendono a disciplinare un assetto di interessi avente come nucleo minimo comune quello di soddisfare l’interesse dell’acquirente al godimento turnario di un immobile in un luogo turistico per motivi di svago (o anche di sfruttamento economico) per un periodo determinato o determinabile nel corso dell’anno ma a tempo indeterminato, perpetuo o a lungo termine. Questo nucleo fondante, per molti versi, è insufficiente a ricomprendere o descrivere tutte le tipologie di “multiproprietà” che la pratica commerciale ha ideato, talvolta anche a fini elusivi della disciplina a tutela del consumatore. Il mercato, infatti, in tale settore è in continua evoluzione con una tale varietà di offerte che rende estremamente difficile ricondurre Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 28 ad unità il fenomeno con evidenti riflessi sul suo inquadramento giuridico e normativo. Basti richiamare a tal proposito il primo e il quinto considerando della direttiva n. 2008/122/CE del 14 gennaio 2009 dove si legge che: «Dall'adozione della direttiva 94/47/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 26 ottobre 1994, concernente la tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili , il settore della multiproprietà si è sviluppato e nuovi prodotti per le vacanze di tipo analogo hanno fatto la loro comparsa sul mercato. Questi nuovi prodotti per le vacanze e alcune transazioni commerciali connesse con la multiproprietà, come i contratti di rivendita e i contratti di scambio, non rientrano nell'ambito di applicazione della direttiva 94/47/CE. Inoltre, l'esperienza acquisita con l'applicazione della direttiva 94/47/CE ha dimostrato che alcuni aspetti già disciplinati dalla direttiva hanno bisogno di essere aggiornati o chiariti, al fine di prevenire lo sviluppo di prodotti volti ad eludere la presente direttiva. È opportuno definire chiaramente i diversi contratti disciplinati dalla presente direttiva in modo tale da impedire l'elusione delle sue disposizioni. Ai fini della presente direttiva, le prenotazioni multiple di alloggi, incluse le stanze d'albergo, non dovrebbero essere intese come contratti di multiproprietà, in quanto non implicano altri diritti e obblighi rispetto a quelli risultanti da prenotazioni separate. Né i normali contratti di locazione dovrebbero rientrare nell'ambito di applicazione dei contratti di multiproprietà, giacché si riferiscono a un unico periodo continuativo di occupazione e non a periodi multipli». Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 29 11.7 In estrema sintesi, evidenziata la difficoltà di tipizzazione, può dirsi che esistono diverse fattispecie di multiproprietà oggi riconducibili a tre grandi tipologie: quella immobiliare, quella azionaria e quella alberghiera. Tuttavia, esistono anche ulteriori possibilità, infatti, l’art. 69 del codice del consumo come riscritto in attuazione della direttiva fornisce le seguenti definizioni: a) "contratto di multiproprietà": un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione;
b) "contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine": un contratto di durata superiore a un anno ai sensi del quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso essenzialmente il diritto di ottenere sconti o altri vantaggi relativamente ad un alloggio, separatamente o unitamente al viaggio o ad altri servizi;
c) "contratto di rivendita": un contratto ai sensi del quale un operatore assiste a titolo oneroso un consumatore nella vendita o nell'acquisto di una multiproprietà o di un prodotto per le vacanze di lungo termine;
d) "contratto di scambio": un contratto ai sensi del quale un consumatore partecipa a titolo oneroso a un sistema di scambio che gli consente l'accesso all'alloggio per il pernottamento o ad altri servizi in cambio della concessione ad altri dell'accesso temporaneo ai vantaggi che risultano dai diritti derivanti dal suo contratto di multiproprietà. Tali nuove forme contrattuali, il cui contenuto, come si è visto, era (ed è tuttora) in via di definizione tanto a livello teorico o di inquadramento dogmatico quanto a livello economico-sociale con Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 30 lo svilupparsi delle più diverse forme di godimento turnario e servizi annessi, comportano l’esigenza di individuare in modo dettagliato l’oggetto del contratto e, soprattutto, i diritti e gli obblighi posti a carico delle parti. Esigenza ancora più pressante al momento di stipula dei contratti oggetto del giudizio, quando la disciplina era ancora quella antecedente la direttiva europea n. 2008/122/CE del 14 gennaio 2009. Peraltro, come si è detto, tutta la legislazione europea sopra richiamata sin dalla direttiva 94/47/CE è nata per offrire maggiore tutela al consumatore. 11.8 In conclusione, con riferimento ai contratti aventi ad oggetto una “multiproprietà” o un godimento turnario di un immobile, l’esatta determinazione o determinabilità degli elementi essenziali non si risolve nei soli tradizionali tre elementi (consenso, "res", "pretium") ma riguarda anche altri aspetti fondamentali volti all’individuazione della stessa tipologia di contratto rispetto alle molteplici possibilità offerte dall’iniziativa privata e dal principio di libertà negoziale. Secondo la normativa ratione temporis applicabile si rende necessario, pertanto, specificare innanzitutto se il contratto ha effetti reali o solo obbligatori. A tal fine, infatti, l’art. 4 del d.lgs. n. 427 del 1998 precisa che il termine “multiproprietà” deve usarsi solo quando il diritto oggetto del contratto di trasferimento è un diritto reale. Inoltre, devono essere sufficientemente determinati: il bene oggetto del contratto, le condizioni per l’esercizio del diritto acquistato, il periodo di godimento, i servizi offerti. Dalla lettura del testo contrattuale in esame sembrerebbe che le parti avessero come comune volontà quella di trasferire un diritto reale quale quota di comproprietà e, tuttavia, nel modulo Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 31 predisposto dalla venditrice non viene utilizzato il termine di multiproprietà e si aggiunge un’espressione equivoca quale il diritto di prenotazione per soggiorno a tariffa agevolata e si subordina il diritto di soggiornare al regolare versamento di una tariffa. Una tale incertezza è già sufficiente a rendere nullo il contratto. A ciò si aggiunga che i contratti sono del tutto deficitari anche in relazione al contenuto minimo che gli art. 2 e 3 del d.lgs. n. 427 del 1998, sopra riportati integralmente, impongono. In due dei tre contratti, quelli relativi al complesso immobiliare sito in EZ oggetto di ristrutturazione, è del tutto insufficiente perfino la descrizione dell'immobile e non sono indicate le strutture comuni alle quali l'acquirente può avere accesso salva la specificazione che le prestazioni alberghiere non costituiscono oggetto neppure mediato del contratto e sono definite in un non meglio precisato contratto per la gestione alberghiera. Del tutto generica è l’indicazione della stima dell'importo delle spese, a carico dell'acquirente, per l'utilizzazione dei servizi e delle strutture comuni e la base di calcolo dell'importo degli oneri connessi all'occupazione dell'immobile da parte dell'acquirente, delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per la gestione, la manutenzione e la riparazione, nonché le eventuali spese di trascrizione del contratto. Inoltre, oltre ad essere del tutto generico il contenuto obbligatorio del contratto, lo è altrettanto il periodo di godimento e l’individuazione della parte del bene in comproprietà oggetto del diritto di godimento. Nelle schede si fa riferimento ad un numero di suite e ad un periodo di utilizzo indicato con un codice, in entrambi i casi senza alcuna ulteriore specificazione. Inoltre, la tariffa agevolata cui è subordinato Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 32 l’utilizzo delle suite è definita solo per l’anno di stipula ma manca l’individuazione di un criterio per la definizione della stessa negli anni successivi. Vi è solo un generico riferimento ai criteri di adeguamento previsti dal capitolato servizi alberghieri. In aggiunta in tutti i contratti non sono specificamente indicati i servizi comuni ai quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti, e le relative condizioni di utilizzazione, per quelli di EZ non sono neanche indicate le strutture comuni alle quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali piscina, sauna, ed altre, e le relative condizioni di utilizzazione. Manca, infine, la previsione di una clausola in cui si affermi che l'acquisto non comporta per l'acquirente altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli stabiliti nel contratto e, al contrario, sono previsti obblighi futuri, il cui contenuto non è sufficientemente specificato, che condizionano la stessa possibilità di esercizio del diritto di godimento dell’immobile in capo all’acquirente in caso di mancata ottemperanza. Da quanto detto risulta evidente come i contratti di “multiproprietà” o godimento turnario in esame, in base agli artt. 2, 3 e 4, del d.lgs. n. 287 del 1998, applicabili ratione temporis e all’art. 1346 c.c., non soddisfino i requisiti minimi di determinatezza o determinabilità dell’oggetto, mancando una sufficiente specificazione delle prestazioni delle parti, del contenuto del diritto acquistato da quella che il contratto stesso definisce parte acquirente pur non utilizzando il termine “multiproprietà” e mancando, quindi, una sufficiente specificazione della natura di tale diritto e delle condizioni per il suo esercizio tanto in riferimento al bene compravenduto quanto al periodo di godimento. Ric. 2018 n.25843 sez. S2 - ud. 10/10/2023 33 12. In conclusione, il primo motivo del ricorso incidentale di MA ER GO Y MA deve essere accolto con assorbimento di tutti i restanti motivi tanto del ricorso principale che di quello incidentale la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione che in sede di rinvio dovrà fare applicazione dei principi sopra indicati e rivalutare le conseguenze restitutorie in relazione a tutti e tre i contratti. Al giudice del rinvio è rimessa anche la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità, ai sensi dell’art. 385 c.p.c.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo del ricorso incidentale, dichiara assorbiti i restanti motivi del ricorso incidentale e il ricorso principale, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione