Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Roberto PREDEN - Presidente -
Dott. Vincenzo SALLUZZO - Consigliere -
Dott. Antonio LIMONGELLI - Rel. Consigliere -
Dott. Bruno DURANTE - Consigliere -
Dott. Mario FINOCCHIARO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
RIOMAGGIORE SAS DI GI PE COMPAGNI, in persona del socio accomandatario e legale rappresentante, con sede in Firenze, elettivamente domiciliata in ROMA VIALE DELLE MILIZIE 19, presso lo studio dell'avvocato ORNELLA MANFREDINI, difesa dall'avvocato ROMANO PILLI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IN PA, NEPA ADA;

- intimati -

e sul 2° ricorso n° 07939/97 proposto da:
IN PA, NEPA ADA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA DEI GRACCHI 130, presso lo studio dell'avvocato GIOVANNI ZAPPULLA, che li difende anche disgiuntamente all'avvocato MANRICO MARTELLONI, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
RIOMAGGIORE S.A.S DI GI PE COMPAGNI, in persona del socio accomandatario e legale rappresentante, con sede in Firenze, elettivamente domiciliata in ROMA VLE DELLE MILIZIE 19, presso lo studio dell'avvocato ORNELLA MANFREDINI, difeso dall'avvocato ROMANO PILLI, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 398/96 della Corte d'Appello di FIRENZE, emessa il 16/02/96 e depositata il 03/04/96 (R.G. 992/93);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/01/99 dal Consigliere Dott. Antonio LIMONGELLI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Guido RAIMONDI che ha concluso per l'accoglimento del I motivo e l'assorbimento degli altri del ricorso principale e l'inammissibilità del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 20.3.1989 NI PA, premesso di avere assunto in conduzione dalla s.a.s. IO una casa di abitazione in Firenze per risiedervi stabilmente, espose che il contratto di locazione (che prevedeva la durata triennale del rapporto ed un canone mensile di L. 800.000) risultava espressamente stipulato per soddisfare esigenze abitative transitorie della conduttrice, quantunque al momento della stipulazione la società locatrice fosse consapevole del proposito della conduttrice di adibire l'immobile a propria stabile abitazione. Convenne, quindi, la società IO dinanzi al Tribunale di Firenze per sentir dichiarare, ai sensi dell'art. 79 della legge 27.7.1978, n. 392, la nullità delle clausole contrattuali che regolavano la durata del rapporto e l'ammontare del canone in deroga alle norme di legge sulle ordinarie locazioni abitative. Con distinta citazione del 23.3.1983 EP DA, madre della NI, premesso di aver garantito con la propria fideiussione l'adempimento degli obblighi contrattuali della conduttrice, convenne la s.a.s. IO dinanzi allo stesso tribunale per sentir dichiarare la nullità della clausola del contratto di fideiussione con cui la garante si era obbligata ad astenersi dall'eccepire la nullità del contratto di locazione fino a che questa non fosse stata dichiarata con sentenza trascorsa in giudicato. La IO contestò il fondamento di entrambe le domande e, sostenendo d'essere stata indotta in errore dalla NI circa l'uso effettivo che costei intendeva fare dell'appartamento, chiese, in via riconvenzionale, l'annullamento del contratto di locazione per dolo o per errore.
Riuniti i giudizi ed assunta una prova per testi, il Tribunale, con sentenza del 15.4.1993, in accoglimento delle domande principali, dichiarò nulle le clausole del contratto di locazione contrastanti con le norme di legge sulle locazioni abitative ordinarie e le clausole del contratto di fideiussione "nei limiti della nullità delle obbligazioni garantite". Rigettò la domanda riconvenzionale. Su appello della IO la Corte di Firenze, con sentenza del 3.4.1996, ha confermato la decisione del Tribunale, osservando: 1) che le acquisizioni processuali attestavano che la conduttrice aveva effettivamente adibito l'immobile a propria stabile abitazione;
2) che ciò era di per sè sufficiente a far ritenere sussistenti le denunciate nullità del contratto di locazione stipulato per esigenze abitative di carattere transitorio. Ricorre la s.a.s. IO con tre motivi. La NI e la EP resistono con controricorso e propongono ricorso incidentale condizionato, affidato ad un motivo, cui la IO risponde con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va previamente disposta la riunione dei ricorsi.
Col primo motivo la ricorrente principale denunzia violazione dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978. Lamenta che la Corte di merito, sul presupposto che al momento della stipulazione del contratto la NI intendesse abitare stabilmente la casa offertale dalla IO, abbia ritenuto per questa sola ragione (oltre che per il fatto che la conduttrice aveva poi realizzato il suo proposito) che le clausole del contratto di locazione, che con espresso riferimento ad esigenze abitative transitorie della conduttrice stabilivano la durata del rapporto e l'importo del canone (in misura rispettivamente inferiore e superiore ai limiti legali fissati per le ordinarie locazioni abitative), fossero intese ad eludere tali limiti e fossero, quindi, affette da nullità, senza attribuire alcun rilievo alla circostanza che la transitorietà delle esigenze abitative era stata prospettata alla società della stessa NI (la quale aveva, quindi, taciuto il suo reale intendimento di abitare stabilmente l'immobile) ed all'ulteriore circostanza che al momento della stipulazione la società comunque ignorava che l'altra contraente, in contrasto con le proprie dichiarazioni, intendeva adibire l'immobile a propria stabile abitazione. La doglianza è infondata.
L'art. 79 della legge n. 392 non ha certo inteso derogare al principio generale secondo cui gli effetti del contratto si producono in conseguenza diretta ed esclusiva della convergenza delle volontà dichiarate dalle parti e pertanto va qui riaffermato il più recente ed ormai consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass.

5.3.1997 n. 1936; Cass.

7.7.1997 n. 6145), secondo cui in tema di locazioni abitative a carattere transitorio il proposito unilaterale ed inespresso dell'aspirante conduttore di adibire a propria stabile abitazione l'immobile che gli venga offerto in locazione a titolo transitorio configura una riserva mentale del tutto irrilevante. Ne consegue (Cass. cit.) che la nullità, ai sensi dell'art. 79 legge n. 392, delle clausole concernenti la misura del canone e la durata del rapporto, contenute in un contratto di locazione che appaia stipulato per sopperire ad esigenze abitative di carattere transitorio, può essere ritenuta soltanto ove consti l'accordo dei contraenti inteso a simulare tale apparenza negoziale e cioè a dissimulare una locazione intesa a soddisfare esigenze abitative stabili, perché soltanto in questo caso può ritenersi che la dichiarata "transitorietà" della locazione costituisca il mezzo concordemente previsto dai contraenti per eludere le norme più favorevoli al conduttore dettate dalla stessa legge in via generale. Non è inutile ricordare che per la menzionata giurisprudenza la prova dell'accordo simulatorio può anche desumersi, in via presuntiva, dall'accertata conoscenza che al momento della stipulazione della locazione il locatore avesse della effettiva esigenza di stabile abitazione del conduttore. In difformità da questi principi la Corte territoriale ha ritenuto che, quantunque la locazione di specie risultasse espressamente stipulata per sopperire ad esigenze abitative transitorie della conduttrice e sebbene nessun accordo simulatorio potesse ritenersi intervenuto tra i contraenti, le clausole concernenti la misura del canone e la durata del rapporto dovessero considerarsi nulle, ai sensi dell'art. 79 cit. soltanto perché contrastavano oggettivamente con l'uso stabilmente abitativo che, dopo la conclusione del contratto, costei aveva fatto dell'immobile. È, quindi, effettivamente incorsa nella denunziata violazione di legge.
L'accoglimento del motivo testè esaminato esime la Corte dal pronunziare sul secondo motivo del ricorso principale (con cui, in subordine, la IO sostiene che la nullità, ex art. 79, delle dette clausole avrebbe dovuto essere ritenuta anche perché di fatto, al momento della stipulazione del contratto di specie, le esigenze abitative della NI erano transitorie e non stabili), che deve considerarsi assorbito.
Col ricorso incidentale (che per consequenzialità logica va esaminato subito dopo) la NI e la EP denunziano di illogicità la motivazione con cui la Corte di merito ha escluso che le parti si fossero accordate per simulare l'uso transitorio dell'immobile. La IO eccepisce la inammissibilità della impugnazione incidentale per difetto di specialità della procura conferita dalle parti al difensore, sostenendo che il requisito di specialità imposto dall'art. 365 cod.proc.civ. non potrebbe ritenersi soddisfatto dalla formula a timbro ordinariamente predisposta per i giudizi di merito ed utilizzata nella specie.
L'eccezione non ha fondamento, giacché la formula risulta apposta a margine dell'atto contenente il ricorso incidentale e ciò costituisce garanzia sufficiente della riferibilità del mandato alla sentenza impugnata ed al mezzo di impugnazione proposto (Cass. S.U. 10.3.1998 n. 2646; Cass.

3.9.1998 n. 8739). La censura prospettata con la impugnazione incidentale è, inoltre, fondata. La Corte territoriale ha escluso che le parti avessero simulato la natura transitoria della locazione (allo scopo di eludere le norme più favorevoli al conduttore) soltanto perché -a suo avviso- l'intero contenuto del contratto scritto di locazione era stato predisposto dalla società locatrice. Questo elemento di fatto è, tuttavia, privo di qualsiasi rilievo sotto il profilo considerato dalla Corte fiorentina, la cui motivazione sul punto appare, di conseguenza, realmente affetta da manifesta illogicità. Il ricorso incidentale va, pertanto, accolto e ciò, comportando che l'indagine in fatto dei giudici del merito debba volgersi ad accertare anche quali fossero gli stati soggettivi dei contraenti al momento della conclusione del contratto di locazione, preclude l'esame del terzo motivo del ricorso principale (con cui la IO lamenta che i giudici del gravame di merito abbiano disatteso la sua rinnovata istanza di annullamento del contratto per dolo o per errore), che appare assorbito.
La impugnata sentenza va, dunque, cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte d'Appello di Firenze, che si uniformerà ai principi di diritto innanzi enunciati, terrà conto dei rilievi innanzi svolti e provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione riunisce i ricorsi. Accoglie il primo motivo del ricorso principale e dichiara assorbiti gli altri. Accoglie il ricorso incidentale. Cassa e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d'Appello di Firenze.
Roma, 26.1.1999.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 18 MAGGIO 1999.