CASS
Sentenza 26 gennaio 2023
Sentenza 26 gennaio 2023
Commentari • 0
Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 26/01/2023, n. 2390 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 2390 |
| Data del deposito : | 26 gennaio 2023 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 12166/2019 proposto da: LL GI ER, LL GI RG, domiciliati in Roma, presso la cancelleria della CORTE DI CASSAZIONE, rappresen- tati e difesi dall'avvocato STEFANO MICHELE LEUZZI;
- ricorrenti -
contro AL RI le 2 s.r.l.: - intimata - avverso la sentenza del TRIBUNALE DI LECCE n. 962/2019, depositata il 14/3/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/06/2022 dal consigliere REMO CAPONI;
udite le conclusioni del P.M., nella persona del Sostituto Procuratore Generale CORRADO MISTRI, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;
Civile Sent. Sez. 2 Num. 2390 Anno 2023 Presidente: D'ASCOLA PASQUALE Relatore: CAPONI REMO Data pubblicazione: 26/01/2023 2 di 9 – RG 12166/2919 – S2 - PU 30/6/2022 (n. 12) – Caponi Est. udito l'Avvocato STEFANO MICHELE LEUZZI per la parte ricorrente. FATTI DI CAUSA TO e GI EL IO impugnano in cassazione la sentenza che, in accoglimento dell’appello, ha ordinato a ciascuno di loro la re- stituzione della somma di denaro che costoro avevano versato, a titolo di deposito cauzionale (l’una di 4.890,00 Euro, l’altra di 3.400,00 Euro), all’atto del rilascio di due proposte di acquisto, ognuna delle quali avente ad oggetto un bene immobile da costruire, rivolte il 4/6/2013 dai EL IO alla LE IA, odierna intimata in cassa- zione. I EL IO avevano adito l’autorità giudiziaria in conseguenza della mancata stipula dei due preliminari di compravendita entro il ter- mine del 31/12/2013. Il 2/1/2014 i EL IO ricevevano da Meri- dionale IA una richiesta datata 4/12/2013 di concordare - nei successivi 5 giorni – un incontro per la stipula del preliminare. Con raccomandata dell’8/1/2014 i EL IO contestavano l’operato della società immobiliare, con particolare riferimento alla tardività dell’invito alla stipula, e chiedevano la restituzione delle somme. Nel 2004, il Giudice di pace di Lecce emetteva due corrispondenti decreti ingiuntivi aventi ad oggetto la condanna di LE IA alla restituzione. I decreti ingiuntivi venivano confermati in sede di giudizio di opposi- zione nel 2015. In secondo grado il Tribunale di Lecce revocava i decreti ingiuntivi, condannando i EL IO ad un rinnovato pagamento delle somme in controversia. Due sono i motivi che i EL IO affidano al loro ricorso in cas- sazione. La LE IA rimane intimata. 3 di 9 – RG 12166/2919 – S2 - PU 30/6/2022 (n. 12) – Caponi Est. RAGIONI LL DECISIONE 1. – Ragioni di priorità logica suggeriscono di invertire l’esame dei due motivi e di anteporre una premessa. Il testo delle due proposte di acquisto è redatto su formulari predi- sposti dalla LE IA, nei quali, per quanto qui interessa, è prevista la stipula dei contratti preliminari di compravendita entro il 31/12/2013, oltre alla seguente clausola n. 3: «[…] In caso di revoca della presente proposta e/o di rinuncia all’acquisto dell’immobile in og- getto, il sottoscritto riconoscerà all’Agenzia, a titolo distinto di penale e di rimborso per le spese sostenute, la somma di Euro 3.400,00 (Euro 4.890,00 per TO EL IO)». Vi è infine una clausola aggiunta di pugno, secondo la quale: «Nel caso in cui non dovesse partire il cantiere le somme versate a titolo di deposito cauzionale saranno re- stituite». Con il secondo motivo, proposto ai sensi dell'art. 360, n. 3 e n. 5 c.p.c., si deduce violazione degli artt. 1453 e 1457 c.c. per avere il giudice d'appello ritenuto che: (a) il termine del 31/12/2013 non fosse essenziale;
(b) che la clausola aggiunta di pugno non prevedesse alcun termine entro cui sarebbero dovuti iniziare i lavori;
(c) il contratto non fosse da dichiarare risolto per inadempimento della LE. 2. – Nei suoi vari profili, il secondo motivo esibisce ragioni d’inam- missibilità e d’infondatezza. Nel complesso è infondato. Iniziando la disamina dal primo profilo (sub a), occorre muovere dall’orientamento costante della giurisprudenza di questa Corte, se- condo cui l'accertamento in ordine alla essenzialità del termine per l'a- dempimento, ex art. 1457 c.c., è riservato al prudente apprezzamento del giudice di merito, che esamina le espressioni adoperate dai con- traenti e, soprattutto, la natura e l’oggetto del contratto, al fine di ve- rificare se è manifesta la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità 4 di 9 – RG 12166/2919 – S2 - PU 30/6/2022 (n. 12) – Caponi Est. economica dell’accordo dopo l'inutile decorso del termine. Tale volontà non può essere desunta unicamente dall'uso di espressioni come «en- tro e non oltre» oppure «termine ultimo» (come parte ricorrente allega essere stato concordato nel caso di specie, cfr. ricorso, p. 9), riferite al tempo di esecuzione della prestazione. Infatti, deve profilarsi dall'og- getto del negozio o da indicazioni specifiche e circostanziate delle parti il fatto che costoro intendano considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità ripromessa (cfr. Cass. 10353/2020). Proseguendo sulla direttrice segnata dall’orientamento giurispruden- ziale sintetizzato nel capoverso precedente, con l’occhio rivolto al caso di specie, è appena il caso di precisare che l’apprezzamento riservato al giudice di merito è – per così dire - di secondo grado: accerta e ricostruisce il comune apprezzamento che, al tempo della conclusione del contratto, le parti hanno compiuto nel senso del carattere essen- ziale che il rispetto tassativo del termine fissato per la prestazione as- sume nell’interesse di una di esse. Orbene, le pur perspicaci argomentazioni svolte dalla parte ricor- rente per contestare l’accertamento giudiziale (ricorso, p. 7-11) muo- vono integralmente da una logica di apprezzamento unilaterale ad opera della parte beneficiata dalla fissazione del termine e non scalfi- scono l’accertamento giudiziale che ha tratto correttamente ad oggetto la ricostruzione dell’apprezzamento comune delle parti al tempo della sottoscrizione della proposta irrevocabile, ricostruzione condotta attra- verso un buon governo - sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici - degli orientamenti della giurisprudenza di le- gittimità, appena richiamati. Valga per tutte il richiamo alla seguente osservazione, svolta dal giudice di appello: «In particolare nella pre- sente fattispecie si deve escludere che il termine indicato nella proposta 5 di 9 – RG 12166/2919 – S2 - PU 30/6/2022 (n. 12) – Caponi Est. fosse essenziale che, comunque, il suo decorso abbia fatto inesora- bilmente venir meno l'interesse delle parti all'utilità economica dell'o- perazione negoziale, in quanto in primis entro tale termine le parti avrebbero dovuto stipulare un mero contratto preliminare, mentre solo con la successiva stipulazione del contratto di compravendita avreb- bero regolato in maniera definitiva i loro rapporti». In conclusione, il primo profilo del secondo motivo è infondato. 3. – Passando ad esaminare il secondo profilo del secondo motivo, è sufficiente richiamare integralmente le considerazioni svolte nel para- grafo precedente, per attestare l’incensurabilità in questa sede del se- guente accertamento compiuto dal giudice d’appello sulla clausola ag- giunta in calce alla proposta di acquisto: «Innanzitutto si deve osser- vare l'assenza di qualsivoglia espresso riferimento nella clausola in esame ad un collegamento tra l'inizio del cantiere e la stipulazione del contratto preliminare, oltre che tanto meno qualsivoglia richiamo allo specifico termine del 31/12/2013 previsto per la stipulazione del preli- minare stesso, mentre, d’altro canto, occorre invece rilevare come data la genericità del tenore letterale della clausola in questione non si può che ritenere che la stessa sia stata aggiunta in coda alla proposta irre- vocabile di acquisto come clausola di chiusura volta a garantire agli acquirenti che solo in caso di definitiva mancata attivazione del cantiere le somme corrisposte all'agenzia sarebbero state restituite». È appena il caso di ribadire – proprio al cospetto di una citazione così ampia della sentenza impugnata - che il compito di una corte di legit- timità non è di condividere o fare proprio l’apprezzamento riservato al giudice di merito, ma unicamente di controllare che esso sia immune da vizi logici e giuridici. Un controllo che, nel caso di specie, si conclude nel senso della incensurabilità. In conclusione, il secondo profilo del secondo motivo è infondato. 6 di 9 – RG 12166/2919 – S2 - PU 30/6/2022 (n. 12) – Caponi Est. 4. – Il terzo profilo del secondo motivo è articolato in questi termini: «comunque, ed anche indipendentemente dalla valutazione circa l'es- senzialità di quel termine, il Tribunale avrebbe dovuto accertare, ex art 1453 c.c., la risoluzione del contratto per inadempimento della Meri- dionale IA LE2, e ciò proprio per i rilevanti interessi economici in gioco e lo squilibrato sinallagma contrattuale». A parte l’errore di qualificare come contratto una proposta irrevoca- bile, il profilo è inammissibile per difetto di specificità ex art. 366, n. 4 c.p.c., perché privo di censure articolate e circostanziate con riferi- mento ai luoghi salienti della sentenza impugnata che si intendono ber- sagliare. Anzi, esso è inserito in modo parentetico nel contesto di ar- gomentazioni rivolte a censurare la motivazione sull’essenzialità del termine, già esaminata nei due paragrafi precedenti. In conclusione, il terzo profilo del secondo motivo è inammissibile. 5. - Dalla infondatezza o inammissibilità di ogni profilio di cui consta il secondo motivo segue il rigetto di quest’ultimo nel suo complesso. 6. - Con il primo motivo, proposto ai sensi dell'art. 360, n. 3 e n. 5 c.p.c., si deducono la violazione degli artt. 33, lett. e), 18 co. 1, 34 co. 5 d.lgs. 206/2005, nonché omesso e/o insufficiente esame di fatti oggetto di discussione tra le parti per avere il giudice d'appello omesso di applicare alle proposte di acquisto de quibus la disciplina delle clausole vessatorie prevista dal codice del consumo. In particolare, la parte ricorrente censura la mancata applicazione delle seguenti previsioni: «[Si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto, o per effetto, di]: […] e) consentire al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest'ultimo a 7 di 9 – RG 12166/2919 – S2 - PU 30/6/2022 (n. 12) – Caponi Est. non concludere il contratto oppure a recedere» (art. 33, lett. e); « Nel contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, incombe sul professionista l'onere di provare che le clausole, o gli elementi di clausola, malgrado siano dal medesimo unilateralmente predisposti, siano stati oggetto di specifica trattativa con il consumatore». Il primo motivo è da dichiarare inammissibile poiché non bersaglia la ratio sottostante alla decisione del giudice d’appello, che si coglie invece con chiarezza nel brano seguente: «Si deve escludere che la mancata stipulazione del contratto preliminare entro il termine del 31/12/2013 ed anche il mancato avvio del cantiere dei lavori nello stesso termine possano giustificare la restituzione delle somme di Euro 4.890 ed Euro 3.400,00, atteso che il termine del 31/12/2013 non può ritenersi essenziale, la società immobiliare ha effettivamente invitato gli odierni opposti a procedere alla stipulazione del contratto prelimi- nare proprio a ridosso della scadenza del termine e comunque non era stato previsto alcun specifico termine per l’attivazione del cantiere». Pertanto, il fondamento della condanna alla restituzione delle somme non è l’accertamento del diritto a trattenerle definitivamente sulla base della clausola n. 3 delle proposte irrevocabili d’acquisto di cui è lamen- tato il carattere vessatorio, bensì l’accertamento che la restituzione delle somme ordinata dal giudice di primo grado è priva di ragioni, poiché il termine del 31/12/2013 non riveste carattere essenziale (come si è avuto modo di constatare anteponendo l’esame del secondo motivo) e nessun termine è stato previsto per l’avvio del cantiere. Detto altrimenti: alla stregua dell’apprezzamento del giudice d’ap- pello, permangono le ragioni del versamento delle somme a titolo di 8 di 9 – RG 12166/2919 – S2 - PU 30/6/2022 (n. 12) – Caponi Est. deposito cauzionale concordato e attuato al momento della sottoscri- zione delle due proposte irrevocabili di acquisto. Infatti, a fondamento della propria decisione, il Tribunale ha accertato che il termine del 31/12/2013 non riveste carattere essenziale e che nessun termine è stato previsto per l’avvio del cantiere. Ancora in altri termini: secondo il giudice d’appello è giuridicamente ancora in essere il rapporto che ha preso a svolgersi tra le parti sulla base della sottoscrizione delle pro- poste irrevocabili di acquisto. 7. - Se ne fosse bisogno, una conferma che è questa la ratio deci- dendi della condanna alla restituzione e non già l’irrilevante clausola di cui i ricorrenti lamentano la vessatorietà, lo si desume dall’articolazione dei motivi d’appello. Infatti, la decisione del giudice d’appello si basa sull’esplicito accoglimento del secondo e terzo motivo d’appello, esa- minati congiuntamente, mentre il quarto è rimasto assorbito. Orbene, con il secondo motivo d’appello la LE IA deduceva che il giudice di primo grado aveva errato nel ritenere che la clausola ag- giunta in calce alla proposta d’acquisto ponesse a carico della società immobiliare l’obbligo di restituire le somme già percepite nel caso in cui il cantiere non fosse partito entro il termine del 31/12/2013. Con il terzo motivo, l’appellante contestava che il predetto termine, fissato per la stipulazione del preliminare, fosse essenziale. Solo con il quarto motivo, in via subordinata, la società immobiliare deduceva che il giu- dice di primo grado avesse mancato di riconoscere in ogni caso il suo diritto a trattenere le somme in causa a titolo di penale e di rimborso spese ai sensi della clausola n. 3 delle proposte irrevocabili d’acquisto. Pertanto il primo motivo del ricorso in cassazione cade nel vuoto di decisione perimetrato dall’accoglimento del secondo e del terzo motivo d’appello e dall’implicito assorbimento del quarto motivo. In conclusione, il primo motivo è inammissibile. 9 di 9 – RG 12166/2919 – S2 - PU 30/6/2022 (n. 12) – Caponi Est. 8. - L’inammissibilità ovvero l’infondatezza di ciascuno dei due motivi su cui è fondato il ricorso determina il rigetto del ricorso nel suo com- plesso. Poiché la parte intimata non ha svolto attività difensiva nel pre- sente giudizio, non vi è luogo a provvedere su spese.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater del d.p.r. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della parte ri- corrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso ar- ticolo 13, se dovuto. Così deciso in Roma, il 30/6/2022.
- ricorrenti -
contro AL RI le 2 s.r.l.: - intimata - avverso la sentenza del TRIBUNALE DI LECCE n. 962/2019, depositata il 14/3/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/06/2022 dal consigliere REMO CAPONI;
udite le conclusioni del P.M., nella persona del Sostituto Procuratore Generale CORRADO MISTRI, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;
Civile Sent. Sez. 2 Num. 2390 Anno 2023 Presidente: D'ASCOLA PASQUALE Relatore: CAPONI REMO Data pubblicazione: 26/01/2023 2 di 9 – RG 12166/2919 – S2 - PU 30/6/2022 (n. 12) – Caponi Est. udito l'Avvocato STEFANO MICHELE LEUZZI per la parte ricorrente. FATTI DI CAUSA TO e GI EL IO impugnano in cassazione la sentenza che, in accoglimento dell’appello, ha ordinato a ciascuno di loro la re- stituzione della somma di denaro che costoro avevano versato, a titolo di deposito cauzionale (l’una di 4.890,00 Euro, l’altra di 3.400,00 Euro), all’atto del rilascio di due proposte di acquisto, ognuna delle quali avente ad oggetto un bene immobile da costruire, rivolte il 4/6/2013 dai EL IO alla LE IA, odierna intimata in cassa- zione. I EL IO avevano adito l’autorità giudiziaria in conseguenza della mancata stipula dei due preliminari di compravendita entro il ter- mine del 31/12/2013. Il 2/1/2014 i EL IO ricevevano da Meri- dionale IA una richiesta datata 4/12/2013 di concordare - nei successivi 5 giorni – un incontro per la stipula del preliminare. Con raccomandata dell’8/1/2014 i EL IO contestavano l’operato della società immobiliare, con particolare riferimento alla tardività dell’invito alla stipula, e chiedevano la restituzione delle somme. Nel 2004, il Giudice di pace di Lecce emetteva due corrispondenti decreti ingiuntivi aventi ad oggetto la condanna di LE IA alla restituzione. I decreti ingiuntivi venivano confermati in sede di giudizio di opposi- zione nel 2015. In secondo grado il Tribunale di Lecce revocava i decreti ingiuntivi, condannando i EL IO ad un rinnovato pagamento delle somme in controversia. Due sono i motivi che i EL IO affidano al loro ricorso in cas- sazione. La LE IA rimane intimata. 3 di 9 – RG 12166/2919 – S2 - PU 30/6/2022 (n. 12) – Caponi Est. RAGIONI LL DECISIONE 1. – Ragioni di priorità logica suggeriscono di invertire l’esame dei due motivi e di anteporre una premessa. Il testo delle due proposte di acquisto è redatto su formulari predi- sposti dalla LE IA, nei quali, per quanto qui interessa, è prevista la stipula dei contratti preliminari di compravendita entro il 31/12/2013, oltre alla seguente clausola n. 3: «[…] In caso di revoca della presente proposta e/o di rinuncia all’acquisto dell’immobile in og- getto, il sottoscritto riconoscerà all’Agenzia, a titolo distinto di penale e di rimborso per le spese sostenute, la somma di Euro 3.400,00 (Euro 4.890,00 per TO EL IO)». Vi è infine una clausola aggiunta di pugno, secondo la quale: «Nel caso in cui non dovesse partire il cantiere le somme versate a titolo di deposito cauzionale saranno re- stituite». Con il secondo motivo, proposto ai sensi dell'art. 360, n. 3 e n. 5 c.p.c., si deduce violazione degli artt. 1453 e 1457 c.c. per avere il giudice d'appello ritenuto che: (a) il termine del 31/12/2013 non fosse essenziale;
(b) che la clausola aggiunta di pugno non prevedesse alcun termine entro cui sarebbero dovuti iniziare i lavori;
(c) il contratto non fosse da dichiarare risolto per inadempimento della LE. 2. – Nei suoi vari profili, il secondo motivo esibisce ragioni d’inam- missibilità e d’infondatezza. Nel complesso è infondato. Iniziando la disamina dal primo profilo (sub a), occorre muovere dall’orientamento costante della giurisprudenza di questa Corte, se- condo cui l'accertamento in ordine alla essenzialità del termine per l'a- dempimento, ex art. 1457 c.c., è riservato al prudente apprezzamento del giudice di merito, che esamina le espressioni adoperate dai con- traenti e, soprattutto, la natura e l’oggetto del contratto, al fine di ve- rificare se è manifesta la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità 4 di 9 – RG 12166/2919 – S2 - PU 30/6/2022 (n. 12) – Caponi Est. economica dell’accordo dopo l'inutile decorso del termine. Tale volontà non può essere desunta unicamente dall'uso di espressioni come «en- tro e non oltre» oppure «termine ultimo» (come parte ricorrente allega essere stato concordato nel caso di specie, cfr. ricorso, p. 9), riferite al tempo di esecuzione della prestazione. Infatti, deve profilarsi dall'og- getto del negozio o da indicazioni specifiche e circostanziate delle parti il fatto che costoro intendano considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità ripromessa (cfr. Cass. 10353/2020). Proseguendo sulla direttrice segnata dall’orientamento giurispruden- ziale sintetizzato nel capoverso precedente, con l’occhio rivolto al caso di specie, è appena il caso di precisare che l’apprezzamento riservato al giudice di merito è – per così dire - di secondo grado: accerta e ricostruisce il comune apprezzamento che, al tempo della conclusione del contratto, le parti hanno compiuto nel senso del carattere essen- ziale che il rispetto tassativo del termine fissato per la prestazione as- sume nell’interesse di una di esse. Orbene, le pur perspicaci argomentazioni svolte dalla parte ricor- rente per contestare l’accertamento giudiziale (ricorso, p. 7-11) muo- vono integralmente da una logica di apprezzamento unilaterale ad opera della parte beneficiata dalla fissazione del termine e non scalfi- scono l’accertamento giudiziale che ha tratto correttamente ad oggetto la ricostruzione dell’apprezzamento comune delle parti al tempo della sottoscrizione della proposta irrevocabile, ricostruzione condotta attra- verso un buon governo - sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici - degli orientamenti della giurisprudenza di le- gittimità, appena richiamati. Valga per tutte il richiamo alla seguente osservazione, svolta dal giudice di appello: «In particolare nella pre- sente fattispecie si deve escludere che il termine indicato nella proposta 5 di 9 – RG 12166/2919 – S2 - PU 30/6/2022 (n. 12) – Caponi Est. fosse essenziale che, comunque, il suo decorso abbia fatto inesora- bilmente venir meno l'interesse delle parti all'utilità economica dell'o- perazione negoziale, in quanto in primis entro tale termine le parti avrebbero dovuto stipulare un mero contratto preliminare, mentre solo con la successiva stipulazione del contratto di compravendita avreb- bero regolato in maniera definitiva i loro rapporti». In conclusione, il primo profilo del secondo motivo è infondato. 3. – Passando ad esaminare il secondo profilo del secondo motivo, è sufficiente richiamare integralmente le considerazioni svolte nel para- grafo precedente, per attestare l’incensurabilità in questa sede del se- guente accertamento compiuto dal giudice d’appello sulla clausola ag- giunta in calce alla proposta di acquisto: «Innanzitutto si deve osser- vare l'assenza di qualsivoglia espresso riferimento nella clausola in esame ad un collegamento tra l'inizio del cantiere e la stipulazione del contratto preliminare, oltre che tanto meno qualsivoglia richiamo allo specifico termine del 31/12/2013 previsto per la stipulazione del preli- minare stesso, mentre, d’altro canto, occorre invece rilevare come data la genericità del tenore letterale della clausola in questione non si può che ritenere che la stessa sia stata aggiunta in coda alla proposta irre- vocabile di acquisto come clausola di chiusura volta a garantire agli acquirenti che solo in caso di definitiva mancata attivazione del cantiere le somme corrisposte all'agenzia sarebbero state restituite». È appena il caso di ribadire – proprio al cospetto di una citazione così ampia della sentenza impugnata - che il compito di una corte di legit- timità non è di condividere o fare proprio l’apprezzamento riservato al giudice di merito, ma unicamente di controllare che esso sia immune da vizi logici e giuridici. Un controllo che, nel caso di specie, si conclude nel senso della incensurabilità. In conclusione, il secondo profilo del secondo motivo è infondato. 6 di 9 – RG 12166/2919 – S2 - PU 30/6/2022 (n. 12) – Caponi Est. 4. – Il terzo profilo del secondo motivo è articolato in questi termini: «comunque, ed anche indipendentemente dalla valutazione circa l'es- senzialità di quel termine, il Tribunale avrebbe dovuto accertare, ex art 1453 c.c., la risoluzione del contratto per inadempimento della Meri- dionale IA LE2, e ciò proprio per i rilevanti interessi economici in gioco e lo squilibrato sinallagma contrattuale». A parte l’errore di qualificare come contratto una proposta irrevoca- bile, il profilo è inammissibile per difetto di specificità ex art. 366, n. 4 c.p.c., perché privo di censure articolate e circostanziate con riferi- mento ai luoghi salienti della sentenza impugnata che si intendono ber- sagliare. Anzi, esso è inserito in modo parentetico nel contesto di ar- gomentazioni rivolte a censurare la motivazione sull’essenzialità del termine, già esaminata nei due paragrafi precedenti. In conclusione, il terzo profilo del secondo motivo è inammissibile. 5. - Dalla infondatezza o inammissibilità di ogni profilio di cui consta il secondo motivo segue il rigetto di quest’ultimo nel suo complesso. 6. - Con il primo motivo, proposto ai sensi dell'art. 360, n. 3 e n. 5 c.p.c., si deducono la violazione degli artt. 33, lett. e), 18 co. 1, 34 co. 5 d.lgs. 206/2005, nonché omesso e/o insufficiente esame di fatti oggetto di discussione tra le parti per avere il giudice d'appello omesso di applicare alle proposte di acquisto de quibus la disciplina delle clausole vessatorie prevista dal codice del consumo. In particolare, la parte ricorrente censura la mancata applicazione delle seguenti previsioni: «[Si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto, o per effetto, di]: […] e) consentire al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest'ultimo a 7 di 9 – RG 12166/2919 – S2 - PU 30/6/2022 (n. 12) – Caponi Est. non concludere il contratto oppure a recedere» (art. 33, lett. e); « Nel contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, incombe sul professionista l'onere di provare che le clausole, o gli elementi di clausola, malgrado siano dal medesimo unilateralmente predisposti, siano stati oggetto di specifica trattativa con il consumatore». Il primo motivo è da dichiarare inammissibile poiché non bersaglia la ratio sottostante alla decisione del giudice d’appello, che si coglie invece con chiarezza nel brano seguente: «Si deve escludere che la mancata stipulazione del contratto preliminare entro il termine del 31/12/2013 ed anche il mancato avvio del cantiere dei lavori nello stesso termine possano giustificare la restituzione delle somme di Euro 4.890 ed Euro 3.400,00, atteso che il termine del 31/12/2013 non può ritenersi essenziale, la società immobiliare ha effettivamente invitato gli odierni opposti a procedere alla stipulazione del contratto prelimi- nare proprio a ridosso della scadenza del termine e comunque non era stato previsto alcun specifico termine per l’attivazione del cantiere». Pertanto, il fondamento della condanna alla restituzione delle somme non è l’accertamento del diritto a trattenerle definitivamente sulla base della clausola n. 3 delle proposte irrevocabili d’acquisto di cui è lamen- tato il carattere vessatorio, bensì l’accertamento che la restituzione delle somme ordinata dal giudice di primo grado è priva di ragioni, poiché il termine del 31/12/2013 non riveste carattere essenziale (come si è avuto modo di constatare anteponendo l’esame del secondo motivo) e nessun termine è stato previsto per l’avvio del cantiere. Detto altrimenti: alla stregua dell’apprezzamento del giudice d’ap- pello, permangono le ragioni del versamento delle somme a titolo di 8 di 9 – RG 12166/2919 – S2 - PU 30/6/2022 (n. 12) – Caponi Est. deposito cauzionale concordato e attuato al momento della sottoscri- zione delle due proposte irrevocabili di acquisto. Infatti, a fondamento della propria decisione, il Tribunale ha accertato che il termine del 31/12/2013 non riveste carattere essenziale e che nessun termine è stato previsto per l’avvio del cantiere. Ancora in altri termini: secondo il giudice d’appello è giuridicamente ancora in essere il rapporto che ha preso a svolgersi tra le parti sulla base della sottoscrizione delle pro- poste irrevocabili di acquisto. 7. - Se ne fosse bisogno, una conferma che è questa la ratio deci- dendi della condanna alla restituzione e non già l’irrilevante clausola di cui i ricorrenti lamentano la vessatorietà, lo si desume dall’articolazione dei motivi d’appello. Infatti, la decisione del giudice d’appello si basa sull’esplicito accoglimento del secondo e terzo motivo d’appello, esa- minati congiuntamente, mentre il quarto è rimasto assorbito. Orbene, con il secondo motivo d’appello la LE IA deduceva che il giudice di primo grado aveva errato nel ritenere che la clausola ag- giunta in calce alla proposta d’acquisto ponesse a carico della società immobiliare l’obbligo di restituire le somme già percepite nel caso in cui il cantiere non fosse partito entro il termine del 31/12/2013. Con il terzo motivo, l’appellante contestava che il predetto termine, fissato per la stipulazione del preliminare, fosse essenziale. Solo con il quarto motivo, in via subordinata, la società immobiliare deduceva che il giu- dice di primo grado avesse mancato di riconoscere in ogni caso il suo diritto a trattenere le somme in causa a titolo di penale e di rimborso spese ai sensi della clausola n. 3 delle proposte irrevocabili d’acquisto. Pertanto il primo motivo del ricorso in cassazione cade nel vuoto di decisione perimetrato dall’accoglimento del secondo e del terzo motivo d’appello e dall’implicito assorbimento del quarto motivo. In conclusione, il primo motivo è inammissibile. 9 di 9 – RG 12166/2919 – S2 - PU 30/6/2022 (n. 12) – Caponi Est. 8. - L’inammissibilità ovvero l’infondatezza di ciascuno dei due motivi su cui è fondato il ricorso determina il rigetto del ricorso nel suo com- plesso. Poiché la parte intimata non ha svolto attività difensiva nel pre- sente giudizio, non vi è luogo a provvedere su spese.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater del d.p.r. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della parte ri- corrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso ar- ticolo 13, se dovuto. Così deciso in Roma, il 30/6/2022.