Cass. civ., sez. II, sentenza 15/09/2025, n. 25228

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Sentenza 15 settembre 2025

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Sul provvedimento

Citazione :	Cass. civ., sez. II, sentenza 15/09/2025, n. 25228
Giurisdizione :	Corte di Cassazione
Numero :	25228
Data del deposito :	15 settembre 2025

Testo completo

SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 34384/2019 R.G. proposto da: LO IO, rappresentato e difeso dall'avvocato ZAMPIERI NICOLA, con domicilio digitale in atti. -RICORRENTE- contro NA RI, ON RI, MI AN, IS SA, CA NI, BE RI, rappresentati e difesi dall'avvocato TRIVELLATO MARIO. -CONTRORICORRENTI- nonché contro NA IA. -INTIMATO- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di VENEZIA n. 2823/2019 depositata il 08/07/2019. Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 10/04/2025 dal Consigliere GIUSEPPE FORTUNATO. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/04/2025 dal Consigliere GIUSEPPE FORTUNATO. Civile Sent. Sez. 2 Num. 25228 Anno 2025 Presidente: FALASCHI MILENA Relatore: FORTUNATO GIUSEPPE Data pubblicazione: 15/09/2025 2 di 8 Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale STEFANO PEPE, che ha chiesto di accogliere il ricorso. Udito l‘avv. SALVATORE RUSSO. FATTI DI CAUSA 1. AR AR, AR IG, OV MI, TE BO, IS CO, ON AR, AL BE, condomini del Condominio Rosa di Via Ragazzi 99 di Vicenza, hanno convenuto in giudizio GI VA, originario costruttore e proprietario di taluni appartamenti facenti parte dello stabile comune, per far dichiarare la nullità o l’inefficacia della clausola inserita all’art. 9 del Regolamento condominiale del 1988 di natura contrattuale, che esonerava il convenuto dal pagamento delle spese condominiali per le unità immobiliari di sua proprietà non ancora vendute, e per ottenere la restituzione delle somme indebitamente corrisposte al Condominio. Con sentenza n. 2823/2019, la Corte d’Appello di Venezia, confermando la pronuncia di primo grado, ha ordinato a GI VA il rimborso pro quota delle spese condominiali sostenute dagli attori a far data dal 2011. Ha affermato il giudice distrettuale che non era necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini, poiché gli attori avevano chiesto, in via alternativa, di dichiarare la nullità o l’inefficacia della clausola del regolamento, sostenendo che il litisconsorzio necessario è prescritto solo per le azioni costitutive o di condanna, non per quelle di accertamento. Ha ritenuto che la clausola che esonerava il costruttore dal concorso nelle spese condominiali operasse solo per il primo periodo ormai scaduto, reputando inefficace la successiva modifica del regolamento che aveva prorogato l’esonero fino alla vendita o alla locazione delle unità del costruttore, in quanto adottata senza il consenso di tutti i condomini. La cassazione della sentenza è chiesta da GI VA con ricorso in dieci motivi. 3 di 8 AR AR, AR IG, OV MI, IS CO, ON AR, AL BE resistono con controricorso. Il Pubblico Ministero ha depositato conclusioni scritte. In prossimità dell’udienza pubblica le parti hanno depositato memorie illustrative. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 101, 102, 331 c.p.c., 1118, 1123, 1138 c.c., sostenendo che la domanda di nullità o inefficacia della clausola del regolamento contrattuale che esonerava il ricorrente dal pagamento dalle quote condominiali doveva esser necessariamente proposta nei confronti di tutti i condomini. Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 81, 100 c.p.c., 1130, 1203 c.c., lamentando che la Corte di merito non abbia dichiarato il difetto di legittimazione delle parti sul rilievo che nessun rimborso potevano pretendere i singoli condomini dal costruttore, non avendo impugnato le delibere di ripartizione delle spese in attuazione della clausola del regolamento condominiale, e che obbligato al rimborso era il Condominio, che aveva percepito le quote e che avrebbe potuto richiedere al ricorrente il pagamento di quanto da egli effettivamente dovuto. Il terzo motivo denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., per aver la sentenza accolto la domanda di restituzione delle quote considerando invalida della delibera adottata nel 1991, che aveva prorogato l’esonero del costruttore dall’obbligo di concorrere nelle spese condominiali, senza pronunciarsi sulla validità ed efficacia della clausola regolamentare originaria, destinata a produrre effetti fino alla locazione o alla vendita delle singole unità immobiliari di proprietà del costruttore. Il quarto motivo denuncia l’omesso esame di fatti decisivi, per aver la sentenza focalizzato l’indagine sull’invalidità della delibera condominiale del 1991 e sulla clausola dei contratti di vendita che 4 di 8 richiamavano la previsione del regolamento, anziché considerare la detta delibera e i singoli rogiti quali elementi per correttamente interpretare l’art. 9 del regolamento adottato nel 1988. Il quinto motivo denuncia la violazione degli artt. 113,115, 1362, 1363, 1366, 1367 c.c., in relazione all’art. 9 del regolamento condominiale, lamentando che il giudice non abbia interpretato il contenuto del regolamento anche alla luce delle circostanze e delle condotte sopravvenute, trascurando che proprio l’adozione della successiva delibera del 1991, che aveva prorogato quanto disposto dal regolamento, costituiva indice del fatto che le parti consideravano ancora efficace l’originario esonero del costruttore dal concorso nelle spese comuni. Il sesto motivo denuncia la violazione degli artt. 1362 e ss. c.c. 115 e 167 c.p.c.. Sostiene il ricorrente che i condomini non avevano mai posto in dubbio che il regolamento del 1988 fosse ancora in vigore, non potendo il giudice ritenerlo efficace solo fino ad un primo periodo, neppure individuato, dopo la costituzione del condominio. Il settimo motivo denuncia la violazione degli artt. 113 e 115 c.p.c., 1118, 1123, 1138 e 1469 bis c.c., assumendo che i criteri di riparto delle spese erano legittimamente derogabili con apposita convenzione che poteva anche prevedere l’esenzione totale o parziale dal concorso nelle spese comuni. L’ottavo motivo deduce la violazione degli artt. 113, 115, c.p.c., 1118, 1138 c.c., lamentando che la sentenza abbia omesso di considerare che nei contratti di compravendita delle unità immobiliari era espressamente richiamato il regolamento, integrandone il contenuto anche per ciò che concerneva l’esonero del costruttore dal concorso nelle spese. Il nono motivo denuncia la violazione degli artt. 113, 115, c.p.c., 1118, 1123, 1136, 1138, 1173, 1322, 1350, 1632 e ss., 2697 c.c.. Sostiene il ricorrente che la diversa convenzione riconosciuta 5 di 8 dall’art. 1123 come mezzo per derogare ai criteri legali di suddivisione delle spese, non è sottoposta ad oneri formali, potendo risultare anche da comportamenti concludenti. Di conseguenza, era necessario considerare che i contributi condominiali non erano stati pretesi dal ricorrente per un lunghissimo periodo, a conforto dell’esistenza della deroga convenzionale e della sua efficacia per decenni, non solo per un primo periodo. Il decimo motivo deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1123, 1136, 1138, 1362, 1363, 1366, 1367 c.c. in relazione all’art. 25 del regolamento condominiale. Nel ritenere invalida la delibera che aveva prorogato l’esonero del costruttore dal pagamento delle spese condominiali, il giudice territoriale avrebbe dovuto considerare che l’art. 25 del regolamento consentiva l’approvazione delle modifiche regolamentari all’unanimità dei presenti, non trattandosi di deliberazioni incidenti su diritti esclusivi dei singoli. 2. Il primo motivo è fondato. La Corte di merito ha rilevato che i ricorrenti avevano chiesto in via alternativa di dichiarare inefficace o nulla la clausola n. 9 del regolamento che esonerava il costruttore dal concorso negli oneri condominiali, ed ha affermato che la clausola non era più efficace dato il decorso di oltre un trentennio dalla sua adozione, potendo operare solo per un primo periodo dopo l’approvazione del regolamento. Ha concluso che non era necessaria la partecipazione al giudizio degli altri condomini, essendo stata proposta una domanda di mero accertamento della sopravvenuta perdita di efficacia della previsione del regolamento. 2.1. Questa Corte ha già affermato che le azioni di nullità del regolamento vanno proposte nei confronti di tutti i condomini, a pena di nullità. 6 di 8 Il regolamento contrattuale di condominio, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, alla stregua di un contratto plurilaterale, con la conseguenza che l'azione di nullità è esperibile non già nei confronti dell'amministratore, carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, versandosi in una situazione di litisconsorzio necessario (Cass. 12850/2008; Cass. 4432/2017; Cass. 6656/2021; Cass. 24957/2020). Si è, in effetti, esclusa in passato la necessità della partecipazione di tutti i contraenti per le domanda di accertamento della sopravvenuta inefficacia di un contratto plurisoggettivo e ciò per la natura stessa dell’azione, destinata a sfociare in una pronuncia di accertamento dell'idoneità del negozio a continuare a produrre effetti nei rapporti fra i litiganti, perciò suscettibile di pratica attuazione fra tali soggetti, ancorché non possa far stato nei confronti degli altri, rimasti estranei al giudizio (Cass. 135/1977; Cass. 9581/1991), ma, come si è già evidenziato con riferimento alle azioni di nullità, è ormai prevalente nella giurisprudenza di questa Corte l’orientamento secondo cui l’esistenza di un’ipotesi di litisconsorzio necessario si profila in ogni ipotesi in cui la situazione sostanziale controversa deve essere regolata in modo unitario per tutte le parti allo scopo di non privare la decisione dell'utilità connessa all'esperimento dell'azione, indipendentemente dalla natura del provvedimento richiesto, non essendo di per sé solo rilevante il fatto che la parte istante abbia richiesto un sentenza costitutiva, di condanna o meramente dichiarativa (Cass. 6606/1982; Cass. 11626/1992). Il relativo accertamento va effettuato sulla base del petitum, ovvero in base al risultato perseguito in giudizio dall'attore (Cass. 16939/2003). 7 di 8 Il fatto che l’azione poi accolta fosse di mero accertamento non escludeva l’esistenza del litisconsorzio necessario, occorrendo stabilire se la situazione sostanziale plurisoggettiva dedotta in giudizio doveva essere necessariamente decisa in maniera unitaria nei confronti degli altri condomini per non privare la decisione dell'utilità perseguita dalle parti (per l’ammissibilità del litisconsorzio anche rispetto alle azioni di accertamento: Cass. 11550/1998; Cass. 11765/2002; Cass. 23315/2020 in ipotesi di domanda di accertamento dell’inefficacia di un contratto per avveramento di una condizione risolutiva). Nel caso in esame, la domanda dei condomini era diretta a far dichiarare l’inefficacia (oltre che la nullità) della clausola del regolamento che esonerava il costruttore dal concorso nelle spese in modo che i successivi riparti fossero elaborati ripartendo le spese tra tutti i condomini, incluso il ricorrente, con evidenti ricadute sull’entità degli oneri gravanti su ciascuno di essi;
tale risultato pratico non poteva essere ottenuto senza che l’inefficacia fosse accertata nei confronti di tutti i condomini, non potendo quella clausola valere per le sole parti in causa e non per gli altri. La domanda, che la Corte di appello ha ritenuto fondata, doveva essere decisa a contraddittorio integro, con la chiamata in giudizio di tutti i condomini ai sensi dell’art. 102 c.p.c.. E’ quindi accolto il primo motivo, con assorbimento di tutte le restanti censure, avendo carattere pregiudiziale e condizionante il rilevato difetto di integrità del contraddittorio sull’azione di inefficacia della clausola del regolamento. La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio al Tribunale di Vicenza, in persona di altro Magistrato, ai sensi dell’art. 383, comma terzo, c.p.c., anche per la pronuncia sulle spese di legittimità.

P.Q.M.

8 di 8 accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia la causa al Tribunale di Vicenza, in persona di altro Magistrato, anche per la regolazione delle spese di cassazione. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda