Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Enzo MERIGGIOLA - Presidente -
Dott. Ugo FAVARA - Consigliere -
Dott. Vincenzo SALLUZZO - Rel. Consigliere -
Dott. Michele LO PIANO - Consigliere -
Dott. Bruno DURANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
FALL PIANETA PARADIES SRL, in persona del curatore fallimentare pro-tempore Avv.Alberto Mattioli, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ANAPO 46, presso lo studio dell'avvocato MARIO FARINA, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
SERENISSIMA SAS DI OC RI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PAOLO EMILIO 57, presso lo studio dell'avvocato ENNIO DI GIACOMO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
PIEFFE SRL;

- intimato -

avverso la sentenza n. 13116/96 del Tribunale di ROMA, emessa il 17/10/95 depositata il 17/09/96; RG.5339/95. udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29/09/98 dal Consigliere Dott. Vincenzo SALLUZZO;

udito l'Avvocato FARINA MARIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso al TO di Roma del 21.10.1993 la S.a.s. SERENISSIMA di RI CO e C., affermando di avere concesso in locazione, in data 1.2.1988, per 6 anni, alla S.r.l. Pianeta Paradies l'immobile sito in Roma via Prenestina n. 367-367 A / Via EN 2-4-6-8 per uso "negozio di vendita di calzature", chiedeva dichiararsi cessato il rapporto locatizio alla prima scadenza (31.1.1994) intendendo adibire l'immobile ad uso proprio per la "vendita di merci della tabella IX". Precisava che, avendo acquistato dal fallimento REG un'azienda commerciale munita dell'autorizzazione amministrativa 76 del 29.6.1979, intendeva appunto esercitare tale attività nel locale in questione. E chiedeva, oltre al provvedimento di rilascio, la condanna di controparte al risarcimento dei danni per la mancata restituzione dell'immobile al 31.1.1994.
La società convenuta, costituendosi, contrastava la domanda e chiedeva in riconvenzionale, per il caso di soccombenza, la restituzione del deposito cauzionale con i relativi interessi e la corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento. La domanda relativa ai danni e la riconvenzionale per la restituzione del deposito cauzionale venivano separate ex art. 49 L.392/78 e rimesse al Tribunale di Roma per la trattazione col rito ordinario.
Con sentenza depositata il 28.3.1994 l'adito TO rigettava la domanda e condannava la SERENISSIMA al rimborso delle spese di lite. Avverso tale pronuncia proponeva appello la SERENISSIMA, sostenendo che essa società, ai sensi dell'art. 29 L. 392/78, aveva unicamente l'onere di comunicare al conduttore la propria intenzione di adibire l'immobile ad una propria attività commerciale, non anche quello di dimostrare la serietà dei propri intenti. Aggiungeva che i documenti prodotti comunque dimostravano in modo non equivocabile la non pretestuosità della sua richiesta di rilascio e che il TO aveva errato nell'individuare le tabelle delle merci che essa società intendeva e poteva vendere.
La società appellante, inoltre, dopo avere precisato che la conduttrice Pianeta Paradies, con atto registrato il 20.12.1994, aveva ceduto in fitto il locale alla S.r.l. PI rivolgeva invito a costituirsi anche a quest'ultima estendendo alla stessa la sua richiesta di condanna al rilascio dell'immobile ed al risarcimento dei danni.
Si costituiva in giudizio, resistendo al gravame, la curatela del fallimento Pianeta Paradies.
Si costituiva parimenti la PI che chiedeva dichiararsi la propria carenza di legittimazione passiva e respingersi l'appello. Con sentenza depositata il 17.9.1996 il Tribunale di Roma così statuiva:
a) dichiarava inammissibile l'appello proposto dalla EN nei confronti della PI e condannava l'appellante alle spese di lite;

b) condannava, in parziale accoglimento di quello all'indirizzo della Pianeta Paradies, il fallimento di quest'ultima società ed i suoi aventi causa all'immediato rilascio dell'immobile ed inoltre il primo al pagamento delle spese dei due gradi del giudizio. Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso il Fallimento Pianeta Paradies affidandone l'accoglimento a due motivi illustrati anche da memoria.
Resiste con controricorso solo la S.a.s. SERENISSIMA. MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente esaminata l'eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dalla controricorrente dietro il rilievo che la procura conferita dalla Pianeta Paradies al proprio difensore difetterebbe del requisito della specialità richiesto dall'art. 365 c.p.c. L'eccezione è infondata.
Invero il richiamo al "presente procedimento" contenuto in tale procura appare sufficiente ad attribuire alla ricorrente la volontà di promuovere il giudizio di legittimità a nulla rilevando, in contrario, l'aggiunta "in ogni eventuale fase di gravame o esecutiva", trattandosi di espressione sovrabbondante che non elimina il necessario collegamento tra la procura ed il ricorso per cassazione. In tal senso si è espressa la giurisprudenza di questa Corte e tale orientamento deve essere condiviso (cfr. Cass. 1178/95 e Cass. 8272/96). Con il primo motivo del gravame la ricorrente denuncia "violazione e falsa applicazione dell'art. 29 L. 392/78". Il Tribunale, sostiene, avrebbe erroneamente interpretato il disposto di tale norma avendo ritenuto sufficiente la disdetta intimata con racc. del 19.5.1992 laddove la stessa, per la genericità delle affermazioni in essa contenute, non soddisfaceva compiutamente l'indicata normativa che prevede espressamente la specifica indicazione dei motivi.
Per concorde orientamento giurisprudenziale la specificazione del motivo ai sensi del 4° comma dell'art. 29 dovrebbe essere, infatti, analitica con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e realizzabilità dell'intento del locatore e, dopo il rilascio, il controllo dell'effettiva destinazione all'uso indicato per l'eventuale applicazione delle misure sanzionatorie previste dall'art. 31 della stessa legge. Ne consegue, a suo dire, che l'indicazione di una pluralità di intenzioni fra loro diverse e contrastanti finisce col risolversi in una mancata specificazione delle ragioni del diniego che devono essere determinate sin dal momento della comunicazione senza che sia consentito al locatore una scelta successiva alla scadenza tra le varie possibili utilizzazioni del bene.
Nella specie, afferma, vi era invece proprio incertezza sull'uso dell'immobile del quale era stata data disdetta sussistendo contrasto tra l'intenzione manifestata con la lettera comunicativa del regresso e quella risultante nel giudizio di primo grado: ciò in considerazione del fatto che la disdetta era stata intimata con il dichiarato intento di soddisfare un interesse di uso personale dei locali per il quale non si possedeva l'abilitazione amministrativa (onde doveva escludersi la serietà dell'intenzione e/o esigenza di disporre direttamente del proprio bene).
Il ricorso poteva essere giustificato solo da sopravvenienze onerose ricollegabili a motivi "di vita e di lavoro" e/o dalla "necessità di espansione dell'attività commerciale" mentre nessuna traccia di simili indicazioni e moventi vi era nella disdetta intimata dalla EN che avrebbe dovuto essere perciò dichiarata nulla. Persino l'atto di appello aveva fatto cenno alla futura -non attuale nè sopravvenuta- intenzione di adibire l'immobile locato ad attività commerciale prevedendo l'acquisto "in previsione dell'esercizio dell'attività del locale" di un'azienda commerciale munita di autorizzazione amministrativa. E tale giudizio di prognosi futura non poteva certo valere a determinare l'uso precipuo dell'immobile di cui si voleva riottenere la disponibilità ne' ad evidenziare necessità di vita e di lavoro assolutamente non dimostrate. Il motivo è infondato.
Contrariamente all'assunto della ricorrente il Tribunale, dopo avere articolatamente richiamato la consolidata giurisprudenza sul punto di questa Corte, ha attentamente esaminato il contenuto della disdetta intimata alla Pianeta Paradies osservando che la richiesta di rilascio non difettava del necessario requisito della serietà, in quanto:
a) la S.a.s. EN aveva puntualmente specificato l'attività economica che intendeva esercitare nei locali avendo indicato un ben preciso settore merceologico (quello di cui alla tabella merceologica IX);
b) la serietà di tale intento, al di là del possesso da parte dell'anzidetta società di una licenza di commercio relativa ai beni di cui alla citata tabella IX, era confermata dal fatto che essa, all'epoca della richiesta, già operava nel settore del commercio al dettaglio;

c) non era stata mai prospettata alcune inidoneità dei locali;

d) non sussisteva alcun impedimento d'ordine giuridico allo svolgimento dell'attività commerciale in oggetto. Ora, le conclusioni alle quali è pervenuto, muovendo da tali premesse, il Giudice del merito, sicuramente non integrano il denunciato vizio di violazione di legge. La intimata disdetta, infatti, conteneva, come esattamente osservato dal Tribunale, una precisa indicazione dell'uso che si intendeva fare dell'immobile in questione e non dava adito a dubbi di sorta che potessero incidere sulla serietà degli intenti del locatore.
In particolare, avuto riguardo alle principali censure della ricorrente che fa leva sulla mancanza della prescritta licenza di commercio, va osservato che, come per altro già rilevato nell'impugnata sentenza, per pacifica giurisprudenza di questa Corte di Legittimità (cfr. Cass. 22.1.1990 n. 335) "il divieto di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione di immobile urbano ad uso diverso da quello di abitazione per l'intenzione del locatore di destinare l'immobile all'esercizio della propria attività commerciale, non può trovare ostacolo nella mancanza di elementi di carattere amministrativo -quali l'autorizzazione all'esercizio della nuova attività o l'iscrizione alla camera di commercio- che oltre a presupporre nella generalità dei casi la raggiunta disponibilità dei locali, non possono incidere nell'ambito della disciplina del rapporto privatistico della locazione stante la loro attinenza alla normativa pubblicistica".
E tanto, a maggior ragione deve affermarsi nel caso che ci occupa nel quale non di mancanza di licenza può parlarsi ma semmai di modifica -o voltura- dell'autorizzazione amministrativa in relazione allo specifico contenuto della stessa.
Con il secondo motivo viene dedotta "omessa, insufficiente, erronea e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti".
Anche tale motivo è destituito di fondamento.
Il Tribunale, come già rilevato, ha fornito amplia ed adeguata motivazione delle ragioni che presiedevano alla sua decisione, motivazione che, lungi dall'essere erronea e contraddittoria, risulta invece perfettamente coerente, corretta ed immune da vizi logici e/o giuridici. Ha, infatti, osservato, facendo propria ed applicando la pacifica giurisprudenza di questo Supremo Collegio, che la serietà dell'intenzione della società locatrice di destinare l'immobile all'esercizio della propria attività commerciale si ricavava da una molteplicità di elementi, quali: a) la specificazione del tipo di attività economica che essa intendeva svolgervi;
b) la concreta realizzabilità di tale attività - sia con riferimento alla idoneità dei locali (o, quanto meno, alla non contestata loro idoneità) che a una maturata esperienza in capo alla locataria nel settore del commercio al dettaglio;
c) la giuridica realizzabilità della stessa.
E nessuna illogicità o contraddittorietà è dato ravvisare in tali affermazioni.
Il ricorso va perciò rigettata e la ricorrente condannata al pagamento delle spese del giudizio di cassazione nella misura liquidata in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in L.152.000 oltre agli onorari liquidati in Lire unmilionecinquecentomila. Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione il 29.9.1998. Depositata in cancelleria il 19 gennaio 1999.