REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Trento
2^sez. Contenzioso Ordinario
R.G. 14/2022
La Corte D'Appello di Trento, 2^sez. Contenzioso Ordinario, in persona dei magistrati:
Dott.ssa Liliana Guzzo Presidente
Dott.ssa Maria Tulumello Consigliere relatore
Dott.ssa Renata Fermanelli Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa con atto di citazione notificato in data 25 gennaio 2022 da
(C.F. ), e TE C.F._1 [...]
, (CF ,) assistiti e difesi dall'Avv. Pt_2 C.F._2
FERRARI ALFREDO elettivamente domiciliati presso il suo studio in
Trento, Via Manzoni n. 16,giusta deleghe a margine dell'atto di citazione in primo grado di giudizio. appellanti
e
(C.F. ), Controparte_1 C.F._3
assistito e difeso dall'Avv. SECCHI ADRIANO(C.F.
) presso il cui studio in Bolzano, Corso Italia nr.32, C.F._4
come da procura in atti. appellato ( CF ) contumace Controparte_2 C.F._5

CP_3

CONCLUSIONI
Per parte appellante
Voglia la Corte d'Appello di Trento, in parziale riforma della sentenza del
Tribunale di Trento n. 393/2021, contrariis reiectis:
1) accertare e dichiarare la nullità della consulenza tecnica d'ufficio dd. 23 gennaio 2025 a firma dell'ing. per aver esteso il Persona_1
consulente l'indagine tecnica oltre i limiti del quesito formulato dalla
Corte, effettuando degli accertamenti e valutazioni sulle immissioni acustiche cui è esposto l'appartamento attoreo, in assenza di qualsiasi quesito in tema formulato dalla Corte d'Appello;
2) disporre la riduzione del prezzo di compravendita nella misura del 20% ovvero nella diversa misura maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia, in ragione dei vizi acustici dell'immobile venduto, con condanna del convenuto a restituire agli attori l'importo versato in eccedenza, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo;

3) in ogni caso e comunque:
a) disporre la riduzione del prezzo di compravendita nella misura del 20% ovvero nella diversa misura maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia, in ragione dei vizi acustici dell'immobile venduto, con condanna del convenuto a restituire agli attori l'importo versato in eccedenza, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo;

pag. 2/23 b) condannare a risarcire agli attori i danni Controparte_1
tutti subiti in conseguenza dei vizi e difetti descritti in narrativa, sia a titolo contrattuale che a titolo extracontrattuale, nella misura che risulterà di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì della domanda all'effettivo saldo;

c) spese e compensi di assistenza legale rifusi, oltre 15% rimborso forfettario ex art. 2 D.M. n. 55 dd. 10.03.2014, oltre 4% C.N.P.A. e 22%
I.V.A. sull'imponibile.
4) spese e compensi di assistenza legale di entrambi i gradi di giudizio rifusi, oltre 15% rimborso forfettario ex art. 2 D.M. n. 55 dd. 10.03.2014, oltre 4% C.N.P.A. e 22% I.V.A. sull'imponibile; istanze istruttorie: ammissione delle prove orali offerte e non ammesse.
Per parte appellata
“”Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello, preso atto che il procuratore dell'appellato contesta in toto deduzioni, eccezioni, opposizioni, richieste significate dall'appellante in esito alla comparsa di costituzione dello stesso appellato e dichiara altresì di non accettare il contraddittorio su eventuali domande nuove: in via preliminare e pregiudiziale: dichiarare l'inesistenza dei presupposti per invocare l' actio quanti minoris prevista dall'art. 1490 c.c. e conseguentemente la carenza di passiva legittimazione dell'appellato,
Signor relativamente ai vizi dell'immobile alienato agli Controparte_1
appellanti essendo gli stessi, in ipotesi, riferibili al costruttore dell'edificio e, all'attualità, al Condominio responsabile ex art. 2051 c.c.
Rigettare, quindi, in toto, l'appello promosso dai signori e TE
, con rifusione delle spese del grado. Parte_2
pag. 3/23 In via subordinata di merito: previa declaratoria dell'infondatezza in fatto ed in diritto dell'appello radicato dai signori e sulla scorta delle TE Parte_2
argomentazioni e deduzioni tutte di cui alla comparsa di costituzione ed alle successive scritture, cui viene fatto specifico riferimento, comprese le osservazioni e conclusioni del CTP Ing. dd. 21.09.2023, Persona_2
oltre a quelle del CTU del primo grado di giudizio, Ing. Persona_1
ed quelle dello stesso ing. del supplemento di CTU dd. Per_1
07.01.2025, con le relative osservazioni sempre del CTP Ing.
[...]
reietta anche la più recente richiesta di declaratoria di nullità dello Per_2
stesso supplemento di CTU, rigettare l'appello medesimo previa reiezione delle istanze tutte, anche istruttorie, formulate in atto di citazione, in disparte la richiesta CTU, e, per l'effetto, confermare la sentenza impugnata, con rifusione delle spese del grado.
In via di ulteriore, assoluto, estremo subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento dell'appello, ritenuta l'esorbitanza della quantificazione del minor valore dell'immobile compravenduto nella percentuale del 20%, rideterminare la stessa percentuale nella minor misura ritenuta di giustizia, anche secondo equità, limitando la quantificazione alla sola stanza da letto interessata dall'immissione rumorosa con totale compensazione delle spese dei due gradi.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con l'atto di citazione notificato in data 27 dicembre 2018, Pt_1
e convenivano avanti al Tribunale di Trento
[...] Parte_2 [...]
allegando di aver acquistato dal predetto, con Controparte_1
contratto di compravendita di data 26.01.2018, l'unità immobiliare p.m. 6
pag. 4/23 della p.ed. 1650 C.C. al prezzo di € 335.000,00 e di avere Per_3
successivamente scoperto che l'immobile presentava vizi che ne diminuivano in modo apprezzabile il valore: alcune irregolarità urbanistiche per la presenza di opere non autorizzate;
un rilevante rumore proveniente dai bagni dell'appartamento al piano superiore, in corrispondenza delle camere da letto dell'appartamento ed il malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento. Chiedevano quindi che fosse accertata l'esistenza dei vizi costruttivi nell'immobile oggetto di compravendita e, conseguentemente, che fosse disposta la riduzione del prezzo nella misura del 20% ovvero nella diversa misura maggiore o minore ritenuta di giustizia, con conseguente condanna del convenuto alla restituzione di tale importo agli attori ed al risarcimento dei danni patiti sia a titolo contrattuale sia a titolo extracontrattuale.
Si costituiva eccependo in via preliminare la Controparte_1
decadenza delle domande, di cui contestava nel merito la fondatezza;
ne chiedeva pertanto il rigetto.
In relazione alla domanda inerente ai vizi da rumorosità chiedeva di essere autorizzato alla chiamata in causa del terzo proprietario dell'appartamento sovrastante, dal quale sarebbero derivati i rumori lamentati dagli attori.
Costituitasi, la terza chiamata in causa chiedeva il rigetto Controparte_2
delle domande proposte nei suoi confronti.
Con sentenza del 20 aprile 2021, il Tribunale di Trento, in parziale accoglimento delle domande di parte attrice, condannava Controparte_1
a risarcire agli attori i danni derivanti dalle irregolarità edilizie
[...]
ed urbanistiche nonché dai difetti dell'impianto di riscaldamento, nella misura complessiva di € 8.082,40 con interessi legali dalla domanda al pag. 5/23 saldo;
respingeva le ulteriori domande di parte attrice;
respingeva le domande di parte convenuta nei confronti della terza chiamata in causa;
compensava integralmente le spese di giudizio, comprese le spese di CTU tra attori e convenuto;
condanna parte convenuta a rifondere le spese di lite alla terza chiamata in causa che liquidava in € 7.254,00 per compensi oltre
15% spese accessorie, 4% cpa e 22% IVA.
In via preliminare, riteneva infondate le doglianze sollevate dagli attori in relazione alla CTU per essere state omesse le rilevazioni fonometriche, evidenziando che il perito aveva esplicitato le ragioni del proprio operato e che in ogni caso le operazioni si erano svolte nel pieno contraddittorio delle parti .
Nel merito, respingeva l'eccezione di decadenza, ravvisando che la difesa di parte attrice aveva ampiamente provato di avere agito in modo tempestivo, posto che il termine di decadenza decorre dal momento in cui si è completata la scoperta dei vizi.
Riteneva fondata la domanda con riguardo alle irregolarità edilizie urbanistiche, nei termini in cui erano state accertate dal CTU ing. Per_1
che aveva verificato la realizzazione di modifiche in difformità all'ultimo titolo autorizzativo;
aveva inoltre rilevato, con riferimento ai punti 1, 3, 4 e
9, che alcune delle irregolarità accertate si ponevano in contrasto con le disposizioni del regolamento edilizio del Comune di Trento oppure con disposizioni normative ed erano quindi ostative al rilascio dell'agibilità dell'immobile. Alla luce di tali circostanze, respingeva la contestazione mossa dal convenuto sotto il profilo che gli attori avevano visto ed accettato l'immobile acquistato, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, in quanto non poteva ritenersi che gli stessi fossero a conoscenza pag. 6/23 delle irregolarità e che le avessero in qualche modo tollerate o addirittura accettate. Prendeva atto che il CTU aveva quantificato per l'eliminazione delle irregolarità ostative al rilascio dell'agibilità, un costo per il loro ripristino pari ad €7.000,00 reputato congruo e soddisfacente dagli attori e che non era stato contestato se non in maniera del tutto generica dalla parte convenuta.
Riteneva parimenti fondata la domanda con riferimento al dedotto malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento, di cui il CTU aveva fornito un'analisi puntuale e dettagliata sia delle cause sia dei rimedi.
Evidenziava che nel contratto di compravendita parte venditrice aveva garantito espressamente il buon funzionamento dell'impianto di riscaldamento, per cui le spese necessarie per la messa a punto dell'impianto dovevano essere addebitate alla parte convenuta.
Condivideva quindi le conclusioni del CTU, che aveva affermato che la manutenzione dovesse essere estesa all'intero impianto di riscaldamento, per un costo complessivo di € 1.082,40 .
Infine, respingeva la domanda di riduzione del prezzo proposta con riferimento ai lamentati vizi acustici. Ricordava che il CTU aveva correttamente evidenziato che “la valutazione di eventuali immissioni sonore eccedenti la normale tollerabilità non poteva quindi esimersi dall'accertamento della presenza di un vizio costruttivo quale origine delle immissioni stesse. In altre parole, in assenza di un vizio costruttivo, inteso come mancato rispetto delle modalità costruttive tipiche dell'epoca di costruzione dell'immobile e della particolare tipologia edilizia, non potrebbe invocarsi alcun danno per immissione acustica”; aveva quindi affermato che “non è quindi formalmente corretto parlare di spostamento
pag. 7/23 dei bagni del primo piano (come indicato in taluni documenti agli atti) ma piuttosto di una mera variazione progettuale, del tutto legittima, intervenuta durante la costruzione dell'edificio. Dall'epoca di costruzione dell'edificio non è mai stata modificata la posizione dei bagni o delle colonne di scarico sia per quanto riguarda le parti private sia per quelle condominiali”; ed aveva concluso che “sotto il profilo costruttivo, le caratteristiche dell'edificio, così come osservate nel corso del sopralluogo peritale, sono del tutto in linea con la regola dell'arte tipica dell'epoca e non si ravvisano difetti macroscopici tali da giustificare un difetto esecutivo da parte dell'impresa esecutrice i lavori”.
Alla luce di tali conclusioni, il Tribunale affermava l'inesistenza, all'epoca della costruzione dell'edificio, di normative cogenti che sarebbero state in ipotesi violate, respingendo inoltre la tesi di parte attrice secondo cui le norme UNI all'epoca vigenti, che non sarebbero state rispettate in occasione della costruzione , avrebbero natura di norma giuridica cogente, ravvisando di contro che le norme UNI sono regole tecniche di applicazione volontaria sino a quando non vengano recepite e richiamate nei provvedimenti legislativi, assumendo in tal modo un livello di cogenza, delimitato dal contesto di riferimento.
Respingeva infine la domanda del convenuto nei confronti della terza chiamata in causa, rilevando che il CTU aveva puntualizzato che le immissioni sonore erano generate dalla “particolare tipologia costruttiva dell'edificio e non dipendono dal comportamento degli occupanti”. Alla luce di tali considerazioni osservava che la domanda del convenuto nei confronti della terza chiamata non avrebbe potuto trovare accoglimento neppure in ipotesi di accoglimento della domanda attorea così come fin da pag. 8/23 subito delineata nel suo fondamento giuridico (causa petendi) ossia quanti minoris per vizio costruttivo e non domanda ex art. 844 c.c..
Condannava quindi il convenuto a risarcire agli attori i danni CP_1
per le irregolarità edilizie e la sistemazione dell'impianto di riscaldamento quantificati in complessivi € 8082,40 oltre interessi.
Con atto di citazione notificato il 25 gennaio 2022, proponevano appello e chiedendo, in parziale riforma della TE Parte_2
impugnata sentenza , la riduzione del prezzo di vendita in misura del 20% ovvero in altra ritenuta di giustizia, in ragione dei vizi acustici dell'immobile con condanna del convenuto a restituire agli CP_1
attori l'importo ricevuto in eccedenza oltre interessi dal dovuto al saldo;
in ogni caso a risarcire agli attori i danni subiti in conseguenza dei vizi e difetti sia a titolo contrattuale che extracontrattuale nella misura che sarebbe risultata di giustizia oltre interessi legali e rivalutazione.
Si costituiva chiedendo che si accertasse la Controparte_1
inesistenza dei vizi di cui all'art 1490 c.c. e quindi la carenza di legittimazione passiva del convenuto in quanto in ipotesi i vizi sarebbero riferibili al costruttore dell'edificio ovvero al condominio ex art 2051 c.c.; chiedeva in ogni caso il rigetto dell'appello, con rifusione delle spese del grado. In via subordinata, domandava che la riduzione del valore dell'immobile fosse determinato in misura inferiore.
Disposta CTU avente ad oggetto la rilevazione fonometrica, mediante idonea strumentazione, delle immissioni sonore oggetto della doglianza degli appellanti, alla udienza del 26 ottobre 2024 la causa è stata riservata in decisione ai sensi dell'art. 190 cod. proc. civ. con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
pag. 9/23 Con ordinanza in data 27 giugno 2024 , è stata disposta CTU al fine di accertare se la collocazione degli scarichi, nei termini accertati, potesse ritenersi conforme alle “ buona tecnica costruttiva esistente all'epoca”; individuare il costo di eventuali interventi atti ad eliminare o ridurre le immissioni di rumore entro i limiti di normale tollerabilità; quantificare in caso negativo il minor costo dell'immobile. La causa è stata quindi nuovamente trattenuta in decisione con provvedimento del 9 aprile 2025 con concessione di termine di giorni 30 per le conclusionali e 20 per repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, va evidenziato che a seguito dell'espletamento nel presente grado di CTU avente ad oggetto rilevazione fonometrica, è venuto meno l'interesse di parte appellante a coltivare il primo motivo, con cui è stato censurato il rigetto dell'eccezione di nullità della CTU di primo grado formulata in ragione della mancata effettuazione dei rilievi fonometrici, espressamente richiesti nel quesito, adducendo che in tal modo si sarebbe verificata una modifica del quesito senza che le parti avessero potuto interloquire, con violazione del contraddittorio.
Solo per completezza di motivazione va rilevato che in relazione alla mancata effettuazione dei rilievi fonometrici nel corso della perizia disposta in primo grado il contraddittorio era stata instaurato dapprima fra i consulenti, atteso che quelli di parte erano stati informati con mail del 22 giugno 2020 dell'interlocuzione fra perito ed il Giudice ed avevano poi avuto la possibilità di prendere posizione sul punto nel corso delle operazioni;
la questione era stata quindi affrontata negli scritti difensivi pag. 10/23 redatti dai legali ed era infine stata ampiamente esaminata in rito e nel merito dal Tribunale.
Nel corso del presente grado, la difesa di parte appellante ha inoltre eccepito la nullità della perizia depositata in data 23 gennaio 2025, censurando che il CTU ing non si sarebbe limitato a rispondere Per_1
al quesito, ma avrebbe “violato i limiti dell'indagine tecnica delineati dal quesito formulato dalla Corte con il provvedimento dd. 27.06.2024”, in quanto da pag. 5 a pag. 7 del suo elaborato peritale, aveva esteso l' indagine a valutazioni e giudizi in ordine alle risultanze della perizia acustica dd. 13.10.2023, redatta dall'ing. Ed in ogni Persona_4
caso ha contestato che l'ing non è dotato delle necessarie Per_1
competenze in materia acustica, come dallo stesso dichiarato quando aveva chiesto di essere esonerato dai relativi accertamenti disposti dalla
Corte con la ordinanza del 15.2.2023.
L'eccezione di nullità non è fondata.
Va sottolineato che l'indagine demandata nel presente grado all'ing.
era finalizzata a completare gli elementi a disposizione del Per_1
Collegio ad integrazione delle indagini disposte in precedenza.
Nel formulare le critiche, la difesa di parte appellante si è soffermata in modo particolare sulla prima parte del quesito con cui era stato chiesto di chiarire se la collocazione degli scarichi fosse conforme alla buona tecnica costruttiva;
ma va sottolineato che era stato domandato al CTU altresì di individuare “ il costo di eventuali interventi atti ad eliminare o ridurre le immissioni di rumore entro i limiti di normale tollerabilità” .
Correttamente, l'ing. ha fatto riferimento alle misurazioni Per_1
effettuate, con apposita strumentazione, dall'ing. con cui era Per_4
pag. 11/23 stata determinata “l'entità del rumore a seguito dell'azionamento degli scarichi al piano superiore”; valorizzando poi tali dati in riferimento all'indagine a lui demandata. Il CTU ha infatti chiarito : “Ciò che viene richiesto dal quesito formulato dalla Corte non è tuttavia di valutare la tollerabilità del rumore degli scarichi, ma di accertare se l'immobile è stato realizzato nel rispetto della buona regola dell'arte”.
Va aggiunto che l'ing ha poi compiutamente risposto anche alla Per_1
seconda parte del quesito relativa alla individuazione degli interventi atti a riportare le immissione entro i limiti di normale tollerabilità, che ha escluso in quanto eccessivamente invasivi, nonché alla quantificazione del deprezzamento dell'immobile.
Deve quindi concludersi nel senso che non esiste l'indebita estensione dell'indagine del quesito lamentata dagli appellanti.
Non può trovare accoglimento neppure il secondo motivo, con cui è stata denunciata la violazione del diritto alla prova, adducendo che il rigetto della domanda di riduzione del prezzo in ragione “del vizio acustico” è stato disposto senza l'assunzione della prova per testi, che invece, attraverso la conferma in particolare dei capitoli 6 e 7, avrebbe confermato lo stato dei luoghi (cap. 6) e l'oggettiva immissione di rumore sia diurna sia notturna nelle due ccamere daletto (cap.7).
Osserva la Corte che la descrizione dell'immobile presente nella perizia a firma dell'ing. che trova riscontro nelle planimetrie in atti, Per_1
permette un puntuale accertamento dello stato dei luoghi, rendendo superflue le prove orali sul capitolo 6 diretto a descrivere la distribuzione delle stanze e la relativa ubicazione. Al contempo le immissioni di rumore sono state registrate in occasione delle operazioni peritali effettuate pag. 12/23 dall'ing. fornendo dati molto più circostanziati di quanto Per_4
avrebbe ppotuto essereacquisito in sede testimoniale.
Passando alla disamina del merito, con il terzo motivo la difesa degli appellanti stigmatizza che il Tribunale ha errato nel negare che le immissioni di rumore siano da addebitare ad un vizio costruttivo rilevante ai sensi dell'art 1490 c.c, ed escludere il valore cogente alle norme UNI all'epoca vigenti. Deduce che anche precedentemente alla entrata in vigore della normativa in materia di requisiti acustici ( DPCM 5 dicembre
1997) la giurisprudenza riconosceva il vizio acustico, che doveva accertarsi tenendo conto delle norme tecniche di insonorizzazione degli edifici e dei canoni tecnici sulle sorgenti sonore suggerite dalle ordinarie regole dell'arte . Ricordato che l'immobile era stato completato nel 1991, come emerge dalla domanda di rilascio del certificato di abitabilità, dimesso in primo grado dalla terza chiamata, stigmatizza che il Tribunale ha affermato che l'edificio era conforme alla regole dell'arte, senza tuttavia fornire adeguati indicazioni in merito alle stesse.
Evidenzia che la perizia di primo grado aveva accertato il posizionamento delle stanze nell'appartamento acquistato dagli appellanti al di sotto dei bagni dell'appartamento ubicato a piano superiore, a seguito di variante presentata al Comune di Trento in data 17.6.1991, prot. n. 020263, autorizzata con concessione in data 6.9.1991, relativa alla posizione dei locali dell'appartamento a piano terra, nonché il posizionamento dei tubi di scarico in orizzontale per alcuni tratti, all'interno dello spessore dei solai, con alternanza di tratti orizzontali e tratti verticali e con curve a gomito (a
90°) nei punti di passaggio verticale-orizzontale. Deduce che tali caratteristiche costruttive denotano plurime violazioni delle regole di buona pag. 13/23 tecnica costruttiva e di insonorizzazione degli edifici, codificate dalle norme UNI 9182/1987, in particolare art 23 , e UNI 9183/1987, art 9.
Evidenzia la violazione anche della norma UNI 9183 art 11.2 che prevede per gli impianti di scarico un angolo di innesto non superiore a 67° fra i tratti sub orizzontali e le colonne e che le tubazioni siano rivestite di materiale isolante, mentre nello specifico i tubi in orizzontale presentano alternanza di tratti verticali ed orizzontali e curve a gomito di 90°.
Ribadita la presenza di vizi costruttivi, e ricordato come il CTU in primo grado aveva escluso la possibilità di realizzare interventi risolutivi , parte appellante chiede la riduzione nella misura del 20%, considerato che il vizio interessa i locali destinati a riposo e che le immissioni si verificano anche in orario notturno.
Con ulteriore motivo stigmatizza il rigetto della domanda di riduzione del prezzo per vizio costruttivo determinante una rumorosità intollerabile, che rende l'immobile inidoneo all'uso abitativo a cui è destinato da intendersi come luogo di esplicazione del diritto al norma svolgimento della vita familiare ed al libero e pieno svolgimento delle abitudini di vista quotidiane ( art 8 Convenzione Europea diritti dell'Uomo).
Prima di esaminare i risultati delle tre perizie, appare opportuno sottolineare che, con statuizione che non è stata oggetto di gravame e che va pienamente condivisa, il Tribunale, escluso che fosse stato proposto il rimedio ex art 844 c.c., ha qualificato la domanda attorea come di responsabilità contrattuale ex art 1490 ssg, in relazione alla quale ha respinto l'eccezione di decadenza con statuizione che non è stata oggetto di censura di parte appellata, che ha espressamente fatto e acquiescenza alla sentenza.
pag. 14/23 Va inoltre ricordato come nel corso del giudizio di primo grado, sino alla comparsa conclusionale di replica datata 12 aprile 2021, gli attori hanno qualificato l'azione come contrattuale ex art 1490 cc., specificando di non avere “invece proposto l'azione reale prevista dall'art. 844 c.c.”
Al contempo deve sottolinearsi che, ad una attenta analisi delle difese, si evince che la domanda di risarcimento dei danni è stata formulata con riguardo ai dedotti vizi costruttivi. E' invece assolutamente generica, sia nell'an che nel quantum, la domanda di risarcimento per ad altro titolo, riproposta nelle conclusioni dell'atto di appello, che tuttavia non è sorretta da alcuna specifica allegazione difensiva .
Pertanto la valutazione demandata alla Corte è relativa all'azione contrattuale ex art.1490 c.c. formulata nei confronti del venditore CP_4
adducendo che le immissioni rumorose, di cui gli acquirenti lamentano l'esistenza nelle due camere dell'appartamento , sarebbero l'effetto di un vizio costruttivo;
è stata in particolare chiesta la riduzione del prezzo allegando la diminuzione apprezzabile del valore della causa, mentre non è stata proposta la risoluzione del contratto.
Ciò premesso , deve ricordarsi che il primo intervento normativo in materia è stato il DPCM 1/3/91 “Limiti massimi di esposizione al rumore negli ambienti abitativi e nell'ambiente esterno”, cui ha fatto seguito la
Legge Quadro in materia acustica n. 447 del 26/10/95; successivamente con i decreti, il DPCM 14.11.97 ed il DM 16.3.98, sono stati fissati i criteri per la determinazione dei valori limite delle sorgenti sonore e le tecniche di misurazione dell'inquinamento acustico.
pag. 15/23 Va sottolineato che non è contestato in causa che la costruzione dell'edifico condominiale si è conclusa in epoca anteriore alla entrata in vigore della predetta normativa
Al contempo va rilevato che le valutazioni formulate dal CTU ing appaiono inequivocabilmente calibrate sul concetto di normale Per_4
tollerabilità ed sul parametro di 3dB (A) come elaborato ed applicato dalla giurisprudenza di legittimità e di merito con riguardo alla tutela accordata dall'art 844c.c., a cui inequivocabilmente ha fatto riferimento anche il consulente di parte appellante nei suoi scritti sin dall'elaborato dimesso in primo grado come doc 4 allegato all'atto di citazione . Ma, come già chiarito, si tratta di disciplina che esula dall'oggetto della presente causa.
Ciò premesso, nella perizia depositata il 18.11.2020 a firma dell'ing
è stato chiarito che le modifiche distributive che hanno portato Per_1
alla collocazione delle due stanze, adibite a camere da letto dell'immobile acquistato da e in posizione sottostante i bagni presenti al Pt_1 Pt_2
piano superiore , erano state inserite nel progetto di variante (n° 950/91) depositato presso il Comune di Trento in data 17.06.1991 con protocollo n°
020263 ed erano quindi stati oggetto di concessione. E' stato inoltre accertato che dall'epoca di costruzione dell'edificio non è mai stata modificata la posizione dei bagni o delle colonne di scarico sia per quanto riguarda le parti private sia per quelle condominiali;
e che il 10.06.1991, terminata l'edificazione dell'edificio, la costruttrice aveva chiesto al
Comune di Trento il rilascio del certificato di abitabilità e agibilità dell'immobile sito in p.ed. 1650 c.c. che era stato emesso dal Per_3
pag. 16/23 Comune in data 27.09.1991, successivamente al sopralluogo di un Ufficiale sanitario.
Deve quindi prendersi atto che l'attuale distribuzione dei locali, come pure degli scarichi individuati come fonte del disturbo acustico, non è stata mutata dalla situazione presente al momento del rilascio della agibilità in occasione della quale era stata ritenuta conforme alla normativa vigente all'epoca.
Tale circostanza, rilevata dal CTU, non è stata contestata dagli appellanti, che si sono concentrati ad affermare l' esistenza del vizio costruttivo, in ragione del mancato rispetto di alcune regole tecniche contenute nelle norme UNI 9183 e UNI 9182 e comunque delle regole della buona tecnica costruttiva. La difesa degli acquirenti si è soffermata ad illustrare le norme
UNI al fine di denunciane la violazione, deducendo che fossero comunque espressione delle buone tecniche costruttive a confutazione della posizione espressa dal CTU e poi recepita dal Tribunale .
Osserva la Corte che nella relazione depositata il 25 gennaio 2025 il CTU ing , ha ricordato che nella precedente perizia a sua firma, aveva Per_1
concluso che “sotto il profilo costruttivo, le caratteristiche dell'edificio, così come osservate nel corso del sopralluogo peritale, sono del tutto in linea con la regola dell'arte tipica dell'epoca e non si ravvisano difetti macroscopici tali da giustificare un difetto esecutivo da parte dell'impresa esecutrice i lavori”.
Prendendo posizione sulle osservazioni alla bozza di relazione d'ufficio formulate dal CTP della parte appellante il quale si era soffermato ad affermare che all'epoca di costruzione dell'edificio vigevano le norme UNI
9182 e 9183 (emanate nel 1987) che fissavano precisi limiti di immissioni pag. 17/23 acustiche all'interno degli edifici, il CTU ha reputato tale posizione non condivisibile, adducendo che “ all'epoca di costruzione dell'edificio non
c'erano normative in materia di acustica, ma solo una norma tecnica dichiaratamente sperimentale, ad applicazione volontaria e quindi non cogente” Ha aggiunto che “ in generale, le norme UNI sono documenti emessi da organismi di diritto privato allo scopo di definire standard qualitativi in grado di conseguire gli obiettivi e le finalità richieste dalle vigenti disposizioni di legge ed il cui valore, in assenza di specifici vincoli legislativi, è pari a quello di una pubblicazione scientifica. Non solo, nel
1989 (anno in cui veniva emessa la concessione edilizia per l'edificazione del condominio) non vigeva nemmeno l'obbligo di effettuare verifiche (in ambito acustico) durante la fase progettuale per la costruzione dei nuovi edifici tant'è che solo negli anni successivi si cominciò a parlare di
“verifiche acustiche” o “relazioni acustiche” da allegare obbligatoriamente alle istanze edilizie. Ciò significa che le norme UNI
9182 e 9183 costituivano, nel 1987, solo un documento con valore accademico (perlopiù sconosciuto – o ignorato – dai progettisti dell'epoca). Tali norme si prefiggevano l'obiettivo di rappresentare un utile riferimento nell'ambito della realizzazione degli impianti idraulici, considerata l'assenza di specifici obblighi normativi. Queste pubblicazioni non possono quindi, oggi, essere confuse con quelle norme tecniche (sia cogenti che non cogenti) in grado di definire gli algoritmi e le procedure avanzate necessarie a garantire il rispetto di precise prescrizioni di legge di carattere generale (si vedano le UNI 11300 in ambito termotecnico, UNI
7129 in ambito impiantistico, tutte le norme CEI…).”
pag. 18/23 Ha quindi concluso che “ Nel 1989 non vi erano infatti obblighi normativi da dover rispettare per la costruzione di nuovi edifici (in ambito acustico)
e proprio per questo motivo le norme UNI 9182 e 9183 erano
“sperimentali”. La nozione di buona tecnica costruttiva (o regola dell'arte), in quell'epoca priva di vincoli normativi (e della necessaria sensibilità in materia acustica) era un concetto riferibile solamente alla qualità delle strutture edilizie (strutture portanti e complementari), alla salubrità dei locali sotto il profilo igienico sanitario ed alla funzionalità degli impianti. Gli aspetti acustici (così come quelli legati al contenimento dei consumi di energia ed alla resistenza sismica delle costruzioni) venivano invece perlopiù ignorati sia dai tecnici che dai costruttori. Nel migliore dei casi ci si limitava ad installare i locali bagno dei vari piani uno in corrispondenza dell'altro, ma questo solo per agevolare la posa della rete di scarico (unica per tutti i piani) e garantirne il regolare funzionamento.
Al contempo il CTU ing , sulla base dei risultati delle rilevazioni Per_1
operate dall'ing in risposta al quesito ha esaminato se Per_4
l'immobile fosse stato realizzato nel rispetto della buona regola dell'arte e più precisamente nel rispetto dei requisiti acustici passivi dell'immobile rispetto alle normative vigenti all'epoca di costruzione dell'edificio.
Ribadito che all'epoca di costruzione non era in vigore la normativa relativa alle immissioni acustiche, l'ing ha quindi osservato che Per_1
:“ L'unico riferimento normativo, in verità non propriamente applicabile nel caso in esame (in quanto riferito all'edilizia sovvenzionata), è costituito dalla Circolare Ministeriale 1769 del 30 aprile 1966 “Criteri di valutazione e collaudo dei requisiti acustici nelle costruzioni edilizie" che
pag. 19/23 fissa in 40 db il livello massimo di rumore proveniente dagli scarichi. Il limite fissato dalla Circolare (pari a 40 db) è maggiore di quello misurato dall'ing. nell'appartamento di parte appellante (pari, nel Per_4
peggiore dei casi, a 37.2 db) ed una tanto vale a confermare, ancora una volta, l'assenza di difetti costruttivi. Anche la circolare del Ministero dell'Ambiente n. 217 del 15-9-2004 conferma tale conclusione ribadendo che “relativamente «ai servizi ed impianti fissi dell'edificio adibiti ad uso comune, limitatamente al disturbo provocato all'interno dello stesso», non si applicano i valori limite differenziali di immissione. A tutela della rumorosità di impianti e servizi di un edificio all'interno dello stesso deve essere applicato il decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 5 dicembre 1997”.
Ha quindi concluso che: “L'unico elemento critico all'origine delle immissioni sonore nell'appartamento dell'appellante è l'infelice collocazione dei locali bagno del piano primo rispetto ai locali del piano sottostante, ma tale circostanza non può costituire un vizio costruttivo
(anche considerata l'epoca di costruzione dell'edificio). A tal riguardo lo scrivente ha esaminato la distribuzione interna di alcuni edifici condominiali (risalenti agli anni '70/'80/'90) presi come campione ed oggetto di recenti interventi manutentivi riscontrando che in tutti i casi sono presenti dei locali bagno collocati in corrispondenza di stanze ai piani inferiori. Ciò significa che in tutti i casi esaminati sono state riscontrate le medesime condizioni all'origine delle immissioni acustiche lamentate dall'appellante (allegato 2). La collocazione dei locali bagno al di sopra di stanze o camere da letto era quindi una pratica assai diffusa
pag. 20/23 (almeno nel passato) e non determina pertanto il configurarsi di un difetto costruttivo.”
Va poi ricordato che già nella perizia redatta nel corso del giudizio di primo grado il CTU ing. a pagina 21, in risposta alle Per_1
osservazioni del consulente di parte attrice, aveva altresì fatto presente che l'immobile non era soggetto all'obbligo del progetto degli impianti, compreso quello di scarico introdotto con la L. 46/'90, ribadendo che al fine della applicazione di tale disciplina si deve fare riguardo alla data di rilascio della concessione edilizia avvenuta nello specifico in data
28.12.1989 e quindi antecedentemente alla entrata in vigore della citata legge.
Tali articolate argomentazioni, che il Collegio ritiene di condividere, non trovano efficace confutazione nelle difese di parte appellante che si è soffermata in particolare sul denunciare il mancato rispetto delle norme
UNI in materia di insonorizzazione degli edifici senza tuttavia contestualizzare la fattispecie alla luce dello stato dell'arte vigente all'epoca di costruzione dell'edificio, in cui tali regole tecniche si ponevano come precursori di una attenzione all'aspetto acustico che sarebbe maturata e consolidata solo in seguito. Deve inoltre concordarsi con il CTU che in generale le norme UNI all'inizio degli anni 90 avevano una valenza diversa da quella che ad esse è riconosciuta allo stato attuale, all'esito di una evoluzione anche culturale avvenuta nel tempo .
Al contempo la circostanza che il DPCM 5 dicembre 1997 è entrato in vigore in epoca successiva alla costruzione dell'edificio preclude che i principi ed i parametri introdotti da tale normativa possano essere pag. 21/23 valorizzati anche con finalità meramente orientative , come invece suggerito dagli appellanti.
Pertanto, la mancata prova di un vizio costruttivo, che nella allegazione della difesa degli acquirenti dovrebbe essere la causa della dedotta diminuzione di valore del bene , è preclusiva della analisi del profilo attinente al quantum.
Con il quarto motivo è formulata domanda di riduzione del prezzo in ragione della rumorosità, anche nell'ipotesi in cui non fosse ritenuta ascrivibile a vizio costruttivo, allegando la inidoneità dell'immobile all'uso a cui è destinato, sull'assunto che non sarebbe tutelato il diritto al rispetto della vita privata e familiare di cui all'art 8 della Convenzione Europea dei diritti dell'Uomo.
Osserva tuttavia la Corte che dalla lettura delle difese svolte in primo grado non emerge alcuna deduzione in termini di inidoneità dell'immobile all'uso abitativo. La novità della predetta allegazione si profila come preclusiva della valutazione nel merito.
Alla infondatezza dei motivi consegue il rigetto dell'appello.
Ai sensi dell'art 91 c.p.c. gli appellanti vanno condannati, in solido a rifondere alla controparte le spese del presente grado che si liquidano, ai sensi del DM 147/2022, applicando lo scaglione valore indeterminabile, complessità media, nella misura € 2518,00 per la “fase di studio”,
€1665,00 per la “fase introduttiva”,€ 3686,00 per la fase trattazione/ istruttoria ed € 4287,00 per la “fase decisoria” e complessivamente in €
12.156,00, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge;
nonché le spese del consulente di parte ing per complessive € 4059,76 come da Per_5
notule in atti .
pag. 22/23 Va posto in via definitiva a carico degli appellanti l'onere delle due CTU espletate nel presente grado
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte degli appellanti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti,
rigetta l'appello avverso la sentenza del Tribunale di Trento n. 393/2021.
Condanna e , in solido fra loro ,a rifondere a TE Parte_2
le spese del presente grado complessivamente CP_1 Controparte_1
liquidate in € 12.156,00, oltre rimborso forfettario i.v.a. e c.p.a. come per legge;
nonché i compensi del consulente di parte ing per Per_5
complessive € 4059,76
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, in favore dell'erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame
Così deciso nella camera di consiglio della 2^sez. Contenzioso Ordinario, in data 10/06/2025.
Il Consigliere relatore/estensore Il Presidente
Maria Tulumello Liliana Guzzo
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