Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. NICASTRO Gaetano - Presidente -
Dott. PREDEN Roberto - Consigliere -
Dott. VARRONE Michele - rel. Consigliere -
Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
GL AN RE, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE TRASTEVERE 259, presso lo studio dell'avvocato GAETANO PATTA, difeso dall'avvocato UMBERTO LERRO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
TE AM, elettivamente domiciliata in ROMA VIA MONTE DELLE GIOIE 13, presso lo studio dell'avvocato CAROLINA VALENSISE, difesa dall'avvocato ROBERTO DE TILLA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1953/00 della Corte d'Appello di NAPOLI, Sezione 4^ Civile, emessa il 06/07/00 e depositata il 18/07/00 (R.G. 908/00);
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 16/02/04 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CICCOLO Pasquale Paolo Maria che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso del 4/3/96 RE GL AN, premesso che aveva condotto in locazione, ad uso abitativo, l'appartamento sito in via Palizzi 143, di proprietà di AM TE, per il periodo 4/11/92 - 4/1/96 e per il canone mensile di L.

1.300.000 e che il canone legale era pari a L. 129.426 mensili, chiedeva che il Pretore, determinato il canone equo nella somma indicata o altra di legge, condannasse la locatrice alla restituzione della somma di L. 44.481.812 versata in più o a quella risultante da C.T.U., oltre rivalutazione ed interessi.
Si costituiva la resistente, contestando la domanda attrice e deducendo di aver stipulato il contratto di locazione con il ricorrente, perché questi non era residente in Napoli;
precisava, altresì, che anche a voler ritenere che il conduttore avesse abitato stabilmente nell'immobile, doveva ritenersi applicabile non la normativa di cui alla L. 392/78, bensì quella di cui alla L. 359/92;
chiedeva il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, il risarcimento dei danni per gli arredi non rinvenuti al momento del rilascio dell'appartamento, il pagamento dei canoni fino alla scadenza contrattuale del 4/9/96, nonché delle somme versate per sanare morosità ENEL e ARIN e per oneri condominiali non versati dal conduttore.
Il Pretore di Napoli fissava nuova udienza ex art, 418 c.p.c., assumeva l'interrogatorio formale della resistente e la prova testimoniale dedotta dalle parti e con sentenza del 12/2-9/3/99, rigettava il ricorso, condannava il ricorrente al pagamento della somma di L. 359.475, oltre interessi, dovuta per oneri condominiali, rigettava le ulteriori domande riconvenzionali, compensava per 1/3 le spese di lite, condannando il ricorrente alla rifusione dei restanti 2/3.
Avverso tale sentenza proponeva appello il GL AN, deducendo un error in iudicando sulla interpretazione della fattispecie dedotta in contratto, l'inapplicabilità dell'art. 26 lett. a) L. 392/78, l'erronea valutazione delle emergenze processuali e l'infondatezza della motivazione su un punto decisivo della controversia;
chiedeva dichiararsi nulla la sentenza e affermarsi il suo diritto alla restituzione delle somme versate in più rispetto al canone legale, con vittoria di spese dei due gradi di giudizio;
in linea subordinata, compensarsi le spese di entrambi i gradi. Si costituiva in giudizio l'appellata, contestando le avverse deduzioni e conclusioni e chiedendo il rigetto del gravame con vittoria di spese.
Con sentenza 18 luglio 2000 la Corte napoletana rigettava l'appello e condannava l'appellante alle spese del grado, condividendo il giudizio del primo giudice circa la natura transitoria della locazione inter partes.
Ha proposto ricorso per Cassazione il GL AN affidandolo a tre motivi. Ha resistito la TE con controricorso e memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE
Va in primo luogo rilevata la singolarità del ricorso le cui pagine risultano intervallate dai documenti (contratto e corrispondenza inter partes) che il ricorrente affida specificamente all'esame di questa Corte. Si tratta di una produzione irrituale, non rientrando nelle ipotesi di cui all'art. 372 c.p.c. ed essendo questa stessa Corte l'unica legittimata a valutare la decisi vita della documentazione acquisita agli atti ai fini decisionali. Chiarito quanto innanzi, con il primo motivo il ricorrente denuncia "violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 n. 3 nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia art. 360 n. 5 in relazione sia all'art. 360 n. 3 che n. 5 agli artt. 1362 c.c., 1363 c.c., 1364 c.c., 1367 c.c., 1369 c.c., 1370 c.c. correlati con gli artt. 1 e da
12 a 25 e 26 e 79 L. 392/78 e all'art. 11 di D.L. 333/92 art. 11 comma 2 e legge di conversione artt. 11 L. 359/92 nonché in riferimento specifico all'art. 360 c.p.c. n. 5 artt. 132 n. 4 c.p.c. 111 Cost. In relazione alla interpretazione degli artt. del contratto stipulato tra le parti ed al regime normativo da applicarsi art. 1 e da 12 a 25 L. 392/78". Con il secondo denuncia "violazione e falsa applicazione di norme di diritto ed omessa ed insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della causa rispettivamente ex art. 360 n. 3 e 5 c.p.c., in relazione agli artt. 1 e da 12 a 25 e 26 L. 392/78 in riferimento al concetto di abitazione primaria e alla nozione "non residenti" ex art. 1 e 12 e segg.ti e art. 26 L. 392/78". Con il terzo ed ultimo mezzo il GL AN denuncia "violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 c. 3 c.p.c. nonché insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia ex art. n. 360 n. 5; in relazione sia all'art. 360 n. 3, che al n. 5 c.p.c., ed agli artt. 1 e da 12 a 25, 26, 79, 80 L. 392/78, in relazione all'interpretazione dell'art. 80 L. 392/78 ed alla ricostruzione del fatto così come attuato dalla
Corte di Appello di Napoli inerente alle A.R. del 28/10/94 e 30/10/95".
I tre motivi, che per la stretta connessione logico-giuridica delle rispettive censure possono esaminarsi congiuntamente, non sono fondati. Essi infatti si infrangono contro l'accertamento del giudice di appello il quale, conformemente a quello di primo grado, premesso:
che il canone è stato determinato in ragione della non residenza, con ciò facendo implicitamente riferimento ad esigenze abitative transitorie legate al fatto che il GL AN non abitava nel comune di Napoli;
che il teste avv. Vitulli, particolarmente attendibile per la estraneità alle parti e per la qualifica professionale, il quale aveva predisposto il testo del contratto, aveva altresì dichiarato che il GL AN non aveva fatto presente di volere destinare l'appartamento ad abitazione della sua famiglia, precisando invece che le due figlie abitavano a Sorrento e che lui stesso, separato dalla moglie, risiedeva a Roma;
che lo stesso conduttore - sempre secondo il summenzionato legale - aveva detto di venire a Napoli solo saltuariamente e che riteneva antieconomico alloggiare in tali occasioni in albergo;
che le lettere 24/10/94 e 30/10/95 non specificavano un sopravvenuto mutamento delle necessità abitative, da transitorie e secondarie a principali e continuative, limitandosi a chiedere la restituzione delle somme versate in più rispetto all'equo canone;
tutto ciò premesso, ha affermato che al momento della conclusione del contratto non erano state rappresentate alla locatrice esigenze abitative stabili e che l'eventuale riserva mentale del conduttore così come l'asserito sopravenuto mutamento di tali esigenze (asseverato dai testi di parte) non avevano rilevanza, con conseguente riconoscimento della natura transitoria della locazione de qua.
Trattasi di motivazione priva di errori giuridici, uniformandosi a principi stabiliti in materia dalla giurisprudenza di questa Corte, alla cui stregua qualora un contratto di locazione abitativo sia stato stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore che assuma la nullità ex art. 79 della legge 27 luglio 1978 n. 392 di tale clausola per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che le reali esigenze abitative erano ragionevolmente apprezzabili dal locatore in base all'obiettiva situazione di fatto da quest'ultimo conosciuta al momento della conclusione del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore ne' le situazioni di fatto occultate dal conduttore, ne' la riserva mentale di costui di non accettare la clausola (Cass. 3 maggio 1999 n. 4377 e 12 settembre 2000 n. 12019 ex plurimis); e che per il resto si risolve in apprezzamenti di fatto, congrui e logici, come tali incensurabili in Cassazione.
È sufficiente aggiungere, per completezza di analisi, che anche l'espressione aggiunta all'art. 3 del contratto tipo ("nuova normativa contrattuale per titolari di reddito superiore a 50.000.000 come si evince da mod. 101") posta dopo la determinazione della durata del rapporto per soli due anni e, soprattutto, dopo la indicazione "non residente", contrariamente a quanto pretenderebbe il ricorrente, avvalora e rinforza il convincimento che le parti concordassero per un rapporto di natura transitoria e, comunque, estraneo alla normativa dell'equo canone.
Concludendo, il ricorso va rigettato, con la conseguente condanna del ricorrente alle spese di questo grado.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna il GL AN al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in complessivi E. 1.600,00, di cui E. 1.500,00 per onorari, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 16 febbraio 2004. Depositato in Cancelleria il 26 marzo 2004