Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIULIANO Angelo - Presidente -
Dott. PREDEN Roberto - Consigliere -
Dott. PETTI Giovanbattista - Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO Mario - rel. Consigliere -
Dott. FEDERICO Giovanni - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
AB IN, elettivamente domiciliato in Roma, via Pierluigi da Palestrina n. 19, presso l'avv. Masala Dettori Giovanna, che lo difende unitamente agli avvocati Gritti Luigi e Podavitte Antonella, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AB OR, EL AR SA, RA IN, RA EL, FE NN, AB LI, AB LU e LA NT, elettivamente domiciliati in Roma, via Gramsci n. 28, presso l'avv. Franchi Manilio, che li difende anche disgiuntamente all'avv. Bragantini Donato, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Venezia n. 1510/2001 del 18 settembre - 8 novembre 2001 (R.G. 2463/1996). Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13 dicembre 2005 dal Relatore Cons. Dott. Mario Finocchiaro;

Udito l'avv. Giovanna Dettori Masala per il ricorrente;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Scardaccione Eduardo Vittorio, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto 15 maggio 1984 AB IN, premesso di condurre a mezzadria un fondo di proprietà di AM UI in comune di Lazise;
riferito, ancora, che la AM con atto 18 novembre 1983 aveva venduto tale fondo in parte a AB OR e LA NT, in parte AB LI e FE NN e in parte a RA EL, EL AR SA, RA AD e AB LU, in violazione del diritto di prelazione spettategli ex lege ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Verona AB OR, LA NT, AB LI, FE NN, RA EL, EL AR SA, RA AD e AB LU dichiarando di volere riscattare i fondi da costoro acquistati al prezzo indicato nell'atto di vendita.
Costituitisi in giudiziosi convenuti hanno resistito alla avversa domanda deducendone la infondatezza e chiedendone il rigetto, attesa la natura non agraria dei terreni oggetto di compravendita. Svoltasi la istruttoria del caso, nel corso quale è intervenuta in giudizio TT CA quale componente la famiglia colonica dell'attore facendo proprie le conclusioni dello stesso attore l'adito tribunale con sentenza 12 luglio 1996 ha rigettato le domande non avendo i terreno natura agricola.
Gravata tale pronunzia dal soccombente AB IN si sono costituiti i giudizi tutti gli originari convenuti insistendo per il rigetto del gravame e la Corte di appello di Venezia con sentenza 18 settembre - 8 novembre 2001, in contumacia di TT CA ha rigettato l'appello.
Per la cassazione di questa ultima pronunzia, notificata il 13 maggio 2002 ha proposto ricorso, con atto 9 luglio 2002 affidato a un unico motivo e illustrato da memoria, AB IN.
Resistono, con controricorso, illustrato da memoria, AB OR, LA NT, AB LI, FE NN, RA EL, EL AR SA, RA AD e AB LU. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Come accennato in parte espositiva i giudici del merito hanno rigettato la domanda di retratto proposto da AB IN sul rilievo, assorbente, che i terreni per i quali il retratto stesso è stato esercitato non avevano natura agricola.

2. Con l'unico motivo il ricorrente censura la sentenza gravata lamentando "violazione, falsa ed erronea applicazione di una norma di diritto (L. n. 590 del 1965, art. 8 in rapporto all'art. 360 c.p.c., n. 3) ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione di cui all'art. 360 c.p.c., n. 5 su punti decisivi della controversia". Richiamata la formulazione della L. 26 maggio 1965, n. 590, art. 8, si osserva che le aree in discussione, sulla base del piano regolatore generale del comune di Lazize sono destinate, alcune a "zona di verde pubblico", altre a "zona di rispetto cimiteriale". Atteso che sia per le une che per le altre non è possibile altra utilizzazione fuorché quella agricola, il ricorrente assume che i giudici del merito non potevano non accogliere la sua domanda, anche, alla luce dell'insegnamento contenuto in Cass. 26 marzo 1997, n. 2680. Evidenzia, altresì, il ricorrente che per tutte le aree in ordine alle quale non è prevista una diretta utilizzazione edilizia, commerciale o turistica deve escludersi che possa negarsi il diritto di prelazione del conduttore o del proprietario confinante, coltivatore diretto.

3. Il ricorso non può trovare accoglimento sotto nessuno dei profili in cui si articola.

3.1. In primis - contrariamente a quanto del tutto apoditticamente si afferma in ricorso - deve escludersi che la sentenza gravata si ponga, in qualche mo do, in contrasto con l'insegnamento di questa Corte regolatrice contenuto in Cass. 26 marzo 1997, n. 2680. Quest'ultima, infatti, si è limitata ad affermare che in tema di prelazione agraria, ove il fondo rustico in vendita sia in parte destinato ad utilizzazione edilizia e in parte a destinazione agricola, è ammissibile il riscatto da parte del colono insediato per la porzione che ha conservato la destinazione agricola. Certo" per contro, che nella specie il ricorrente ha esercitato il diritto di riscatto nei confronti di terreni privi della destinazione agricola, in quanto destinati, in parte, a "verde pubblico", in parte "rispetto cimiteriale" è di palmare evidenza la non riferibilità alla presente fattispecie del principio enunciato nella ricordata occasione da parte di questa Corte.

3.2. Deve escludersi, contemporaneamente, che le zone destinate a verde pubblico, nonché quella a rispetto cimiteriale siano da identificarsi con le zone "agricole".
In conformità a una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice, da cui del tutto immotivamente totalmente prescinde parte ricorrente, infatti, deve ribadirsi - ulteriormente - che ai fini della operatività del disposto della L. n. 590 del 1965, art. 8, comma 2 - che esclude la prelazione a favore dell'affittuario coltivatore diretto allorché il fondo oggetto della alienazione sia destinato ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica sulla base di piani regolatori o di altri strumenti di pianificazione urbanistica - non è necessaria la certezza di uno sfruttamento del terreno diverso da quello agricolo, essendo invece sufficiente la possibilità di tale sfruttamento, senza alcuna distinzione tra destinazioni primarie e sussidiarie e senza che occorra ulteriormente accertare se la nuova destinazione abbia un grado di determinatezza, stabilita e sicurezza tale da renderla definitiva e irreversibile (Cass. 8 giugno 1985, n. 3437, resa in una fattispecie in cui il fondo oggetto della alienazione ricadeva in una zona per la quale il piano di fabbricazione comunale prevedeva, tra l'altro, l'insediamento di uno spazio di verde attrezzato).
La L. n. 590 del 1965, art. 8, secondo cui il diritto di prelazione agraria non spetta all'affittuario, al mezzadro, al colono, al compartecipante, rispetto ai terreni che in base al piano regolatore, anche se non ancora approvato, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica - in altri termini - deve essere interpretato, tenuto conto della ratio ispiratrice della norma, nel senso che sono esclusi dalla prelazione tutti i terreni la cui destinazione seppure non edificatoria, sia comunque da considerare urbana in contrapposizione ad agricola, per cui deve escludersi il diritto di prelazione con riferimento ad un'area che sia destinata all'utilizzazione di spazi pubblici (cosiddetto verde pubblico) (Cass. 28 giugno 2001, n. 8851). Anche a prescindere da quanto precede, comunque, si osserva che in molteplici occasioni questa Corte regolatrice ha affermato non potersi esercitare la prelazione prevista dalla speciale legislazione agraria (L. n. 590 del 1965, art. 8 e L. n. 817 del 1971, art. 7) nei confronti di un'area che - ai sensi della L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 7, n. 3 sia destinato alla formazione di spazi di uso pubblico
(cosiddetto "verde pubblico"), giacché tali aree hanno la funzione di determinare un migliore assetto del territorio urbano e migliori condizioni di vivibilità per la popolazione residente nel centro urbano, attraverso la creazione di parchi, giardini, viali alberati e simili strutture (Cass. 16 novembre 1989, n. 4878. Sul diverso regime delle zone destinate, invece, a verde agricolo, Cass. marzo 2003, n. 3166 e Cass. 28 aprile 1990, n. 3592, o a verde agricolo "speciale", Cass. 8 giugno 1985, n. 3437).

3.3. Correttamente, ancora, i giudici del merito hanno escluso possano essere considerate avere destinazione "agricola" gli spazi destinati a zona di rispetto cimiteriale.
Come sopra evidenziando, ai fini che ora interessano, infatti - contrariamente a quanto pare ritenga la difesa del ricorrente - non è rilevante la contrapposizione "area edificabile", per la quale non è ammessa la prelazione, e "area non edificabile", per la quale è consentita, invece, la prelazione, ma tra aree destinati a usi "agricoli" a aree destinate, invece, a "ad utilizzazione" diversa (cioè "edilizia, industriale o turistica").
È evidente, pertanto, che non possono applicarsi alla aree destinate a rispetto cimiteriali i principi elaborati dalla giurisprudenza di questa Corte regolatrice con riguardo alla determinazione dell'indennità di espropriazione, ai sensi del D.L. n. 333 del 1982, art. 5 bis (convertito con modificazioni nella L. n. 359 del 1992).
In realtà, atteso che i suoli rientranti nella zona di rispetto cimiteriale ed assoggettati al relativo vincolo, ai sensi del R.D. n. 1265 del 1934, art. 338, ancorché non edificabili, sono suscettibili di utilizzazioni economiche dei terreni stessi non coincidenti con lo sfruttamento agricolo degli stessi (realizzazione di chioschi, infrastrutture per campeggio e turismo, parcheggi e così via) (cfr. in termini, ad esempio, Cass. 23 giugno 2004, n. 11669; Cass. 18 febbraio 2004, n. 3141; Cass. 19 dicembre 1991, n, 13676; Cass., sez. un., 17 dicembre 1991, n. 13569) è palese che correttamente si è escluso, da parte dei giudici di merito, la possibilità che gli stessi siano oggetto di prelazione e di riscatto a norma della particolare legislazione a favore della proprietà coltivatrice.

3.4. Il discorso esposto sopra, con riguardo alle zone di rispetto cimiteriale, vale, altresì, con riguardo alle zone di rispetto lacuale e stradale ed è palese, pertanto, la infondatezza del ricorso anche sotto tale profilo.

4. Risultato infondato in ogni sua parte il proposto ricorso deve rigettarsi.
Sussistono giusti motivi onde disporre, tra le parti, la compensazione delle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
compensa, tra le parti, le spese di questo giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 13 dicembre 2005. Depositato in Cancelleria il 6 marzo 2006