N. R.G. 2096/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Francesco Distefano Presidente dott.ssa Francesca Maria Mammone Consigliera dott.ssa Francesca Vullo Consigliera rel. est. ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con atto di citazione ritualmente notificato DA (C.F. ) ED Parte_1 C.F._1
(C.F. ), rappresentati e Parte_2 C.F._2 difesi dall'avv. Clara Alessia Bruggi (C.F. ) ed C.F._3 elettivamente domiciliati presso il suo studio a Milano, Piazza Loreto, 11 APPELLANTE CONTRO (C.F. , rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._4 dall'avv. Giuseppe Galli (C.F. ), ed elettivamente C.F._5 domiciliato presso il suo studio in Seregno, Via Stoppani, 31; APPELLATA
(C.F. , rappresentato Controparte_2 C.F._4
e difeso dall'avv. Giovanni Monti (C.F. , ed C.F._6 elettivamente domiciliato presso il suo studio in Milano, via Marcello Malpighi, 12,; pagina 1 di 22 APPELLATO (C.F. e P.IVA , Controparte_3 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. Anna Berra (C.F. ), ed C.F._7 elettivamente domiciliato presso il suo studio in Magenta Via IV giugno, 41; APPELLATA

Avente ad oggetto: Mediazione Sulle seguenti conclusioni. PER ED Parte_1 Parte_2
Voglia la Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, previa valutazione positiva dell'ammissibilità del presente gravame, nel merito, riformare interamente la sentenza 1706/2024, pubblicata il 10/6/2024, dal Tribunale di Monza, nella persona della Dott. Nicola Greco nel giudizio distinto a R.G. con il n. 5177/2022, notificata il 12 giugno 2024, per le causali di cui in atto ed in accoglimento delle domande in atto:
- Previo accertamento della nullità della gravata sentenza per le motivazioni indicate in atti;

-Nonché previo accertamento della mancata corrispondenza tra il chiesto e pronunziato nel giudizio di prime cure;

- In via principale,
- CONDANNARE la Dott.ssa previo accertamento del suo Controparte_1 inadempimento contrattuale e della sua responsabilità per le causali di cui in atti, alla restituzione in favore dei Signori e della Parte_2 Parte_1 somma di Euro 3.000,00 pagata a titolo di provvigioni o, in via subordinata sempre per le causali di cui in atti, disporre la riduzione (anche in via equitativa) del predetto importo;

- CONDANNARE, sempre per le causali di cui in atti, la Dott.ssa
[...] al pagamento dell'ulteriore somma di Euro 3.250,11 (determinata CP_1 come in atti) o del diverso anche minore importo che verrà ritenuto di giustizia.
- CONDANNARE la Dott.ssa e l'Arch. Controparte_1 Controparte_2 previo accertamento del loro inadempimento contrattuale e della loro responsabilità professionale e contrattuale per le causali di cui in atti, a rimborsare ai Sig.ri l'importo di Euro 2.520,50 in via solidale (nella Pt_1 misura del 50% ciascuno) e/o in via disgiuntiva.
- CONDANNARE l'Arch. a pagare in favore dei Sig.ri Controparte_2
l'importo di Euro 836,50, e/o in ogni caso un importo –anche inferiore Pt_1
pagina 2 di 22 da determinarsi anche in via equitativa da Codesto Ill.mo Giudice. Oltre interessi dal dovuto al saldo. Con vittoria di spese, diritti ed onorari come per legge per entrambi i gradi di giudizio;
e condanna della Sig.ra al pagamento di una somma CP_1 equitativamente determinata ex art. 96, comma 1 e 3 c.p.c. in VIA SUBORDINATA
-CONDANNARE la Dott.ssa sulla base della sua accertata Controparte_1 responsabilità contrattuale, a pagare in favore dei Sig.ri il minore Pt_1 importo rispetto a quelli indicati supra, anche determinato in via equitativa, ritenuto di giustizia;

- CONDANNARE l'Arch. a pagare in favore dei Sig.ri Controparte_2 il minore importo ritenuto di giustizia, anche determinato in via Pt_1 equitativa;
Il tutto oltre interessi dal dovuto al saldo;
Con vittoria di spese, diritti ed onorari come per legge per entrambi i gradi di giudizio;
in VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA
- nella denegata e non creduta ipotesi in cui Codesta Ill.ma Corte non dovesse ravvisare responsabilità a carico dell'Arch. nella vicenda Controparte_2 de qua, accertare la condotta omissiva dell'Arch. nel rendere le informazioni richieste con conseguente obbligo per i RI di convenirlo in giudizio al fine di ottenere le predette informazioni e conseguente compensazione delle spese legali nei suoi confronti. Con vittoria di spese, diritti ed onorari come per legge per entrambi i gradi di giudizio.
-IN OGNI CASO, disponendo altresì che le controparti provvedano senza indugio alla restituzione delle somme che gli appellanti sono stati costretti a versare per spese legali in esecuzione della detta sentenza qui impugnata, maggiorate degli interessi legali dalla domanda al saldo;
o che in via subordinata
–quantomeno per l'Arch. e/o per si disponga la riduzione delle CP_2 CP_3 spese legali liquidate dalla gravata sentenza per il primo grado di giudizio per le motivazioni in atti.
- IN OGNI CASO IN VIA ISTRUTTORIA: Si insiste per la revoca dell'Ordinanza pronunziata all'udienza del giudizio di prime cure del 5 giugno 2023 di mancata ammissione di tutte le istanze istruttorie formulate dalle parti pagina 3 di 22 attrici, ora appellanti, e si insiste dunque nuovamente per l'ammissione di tutte le proprie istanze istruttorie non accolte, in particolare quelle di cui all'atto di citazione, alle memorie ex art. 183, comma 6, nn. 2 e 3 c.p.c., compresi gli ordini di esibizione e di acquisizione ivi formulati ex art. 210 c.p.c. Si insiste poi per la nuova escussione del teste sul capitolo Q della mem ex art. Testimone_1
183, comma 6, n. 2 di parte attrice, in quanto non è riportata la relativa verbalizzazione nel verbale d'udienza del 17/7/2023 nonostante avvenuta.
- Ci si oppone invece alle richieste/contestazioni/opposizioni/produzioni avversarie in quanto irrilevanti e meramente esplorative. Si offrono in comunicazione, mediante deposito in Cancelleria, i seguenti ulteriori documenti, oltre alla procura alle liti:
1) pec del consiglio di Disciplina dell'Ordine degli Architetti di Monza del 9 luglio 2024;
2) copia autentica della sentenza di cui viene chiesta la riforma;

3) notifica della sentenza effettuata dall'Avv. Galli in data 12 giugno 2024;
4) fascicolo di parte del precedente grado di giudizio. Si dichiara, in conformità alla normativa vigente in materia, che il valore del presente procedimento è pari a Euro 9.607,11 e che quindi il contributo unificato è pari ad Euro 355,50. PER Controparte_1
Piaccia alla Corte d'Appello Ill.ma Nel merito Rigettare l'appello proposto dalla dai Sigg. e Parte_1 Parte_2 perché infondato in fatto è diritto.
[...]
Confermare la sentenza impugnata, respingendo tutte le domande proposte dagli attori siccome infondate in fatto e diritto. Nella denegata ipotesi di loro accoglimento, in misura totale o parziale, dichiarare tenuta la Compagnia di Ass.ne, terza chiamata, a manlevare la Sig.ra dalle somme che dovessero essere riconosciute agli attori e poste a CP_1 suo carico. Condannare gli appellanti al pagamento di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio anche nei confronti della Compagnia di Ass., oltre a quelle relative al pregresso procedimento di negoziazione assistita Condannare gli appellanti al pagamento del risarcimento del danno ex articolo 96 cpc stante il comportamento assunto che manifesta la esistenza della lite temeraria. pagina 4 di 22 In via istruttoria ci si oppone alle istanze tutte proposte dall'appellante con l'atto di appello per essere le stesse inammissibili e/o tardive. Per mero tuziorismo, ove ammesse, si insiste per l'ammissione delle prove dedotte per interpello e testi, riproposte in sede di precisazione delle conclusioni e qui ribadite e trascritte: Se non sia vero che in data 10.10.2019 la qui esponente riceveva dai Sigg. incarico in via esclusiva per la vendita dell'immobile di loro proprietà Pt_1 sita in Aicurzio (MB) – Via Albareda,11. Vero che attori e convenuta vennero in contatto per il tramite del Sig. Per_1
procacciatore d'affari della persona (il ) conosciuta dai
[...] CP_1 Per_1 venditori.
Vero che già all'atto della ricezione dell'incarico la qui esponente, alla presenza del Sig. ebbe a chiedere conferma, ricevendola, che l'immobile Persona_1 avesse tutta la documentazione necessaria per essere alienato
Vero che in quella occasione specificò i documenti necessari, tra l'altro indicati nel conferimento di incarico di mediazione del 10.10.2019 in atti.
Vero che all'atto della sottoscrizione del conferimento d'incarico i venditori avevano rassicurato la Sig.ra che l'immobile non aveva nessun CP_1 problema, rappresentando che in passato avevano avuto vicissitudini con l'impresa costruttrice per alcune irregolarità e che, dopo tali eventi, tutto era in regola.
Vero che la Sig.ra nel corso dell'incarico, ha provveduto a dar corso CP_1
a tutte le verifiche catastali, alle visure ipotrascrizionali e fatto redigere la certificazione energetica, attivandosi per procurare anche le piantine catastali che i venditori non avevano a disposizione.
Vero che in più occasioni, dopo aver ottenuto la documentazione di cui al capitolo precedente, i venditori avevano sia di persona che più volte rassicurato la qui esponente, che l'immobile fosse regolare.
Vero in data 04.11.2020 la Sig.ra raccoglieva una proposta d'acquisto CP_1 per l'importo di € 203.000,00= proveniente dai sigg. NE e AM e che la proposta veniva accettata dai Sigg. RI.
Vero che all'atto dell'accettazione della proposta i venditori ebbero ad incassare l'importo di € 3.000,00= a titolo di caparra confirmatoria.
Vero che in data 11.11.2020 la Sig.ra provvedeva a registrare la CP_1 proposta d'acquisto presso l'Agenzia delle Entrate.
pagina 5 di 22 Vero che in data 16.11.2020 la Sig.ra telefonicamente, comunicava CP_1 che il preliminare di compravendita sarebbe stato sottoscritto in data 09.12.2020, con data del rogito a fine gennaio 2021. Vero che in quell'occasione la Sig.ra chiese alla Sig.ra CP_1 [...]
delega per l'accesso agli atti e ritirare la copia del certificato di agibilità Parte_2 depositato in comune che non era nella disponibilità degli attori
Vero che l'agibilità dell'immobile, come pure la sua conformità era stata sempre dagli attori affermata come esistente e sussistente durante tutte le trattative ed al momento del conferimento dell'incarico
Vero che è prassi dell'agenzia immobiliare di cui la Sig.ra è titolare CP_1 farsi parte diligente, nell'imminenza della sottoscrizione del preliminare, effettuare l'accesso agli atti e ritirare il certificato di agibilità laddove non fosse nella disponibilità del proprietario.
Vero che a seguito della richiesta di accesso agli atti, la Sig.ra venne CP_1 contattata dal Comune di Aicurzio ed invitata a recarsi nei loro uffici perché era stata reperita la pratica relativa alla costruzione dell'immobile dei venditori, ma non era presente il certificato di agibilità.
Vero che tale circostanza fu immediatamente, via filo, segnalata ai venditori, cui fu pure riferito che l'accesso presso il Comune era stato fissato per il 12.12.2020.
Vero che proprio per tale ragione la comunicò telefonicamente ad CP_1 acquirenti e venditori che in attesa di recuperare il certificato di agibilità, l'appuntamento per la sottoscrizione del preliminare, già fissato per il giorno 09.12.2020, doveva essere posticipata dopo aver verificato l'esistenza del documento presso gli uffici pubblici
Vero che la Sig.ra sempre via filo, aveva comunicato ai venditori CP_1 quali interventi od attività dovessero essere adottate, ove l'agibilità non fosse risultata concessa
Vero che ebbe a specificare ai venditori che l'assenza del certificato di agibilità si sarebbe potuta ovviare attraverso la presentazione di una Scia.
Vero che le circostanze di cui ai due capitoli precedenti vennero esposte alla Sig.ra attraverso una lunga comunicazione telefonica, durante la quale le Pt_1 venne spiegato la documentazione e lo stato della pratica presente in Comune di Aicurzio.
Vero che, ancora in quell'occasione, la Sig.ra ribadì ai venditori che il CP_1 certificato di agibilità era documento necessario pagina 6 di 22 Vero che nell'ottica di collaborazione con i propri clienti la diede la CP_1 propria disponibilità a procedere per fare tutto quanto necessario per ottenere dalla Pubblica Amministrazione la documentazione necessaria alla vendita. Vero che sempre in quell'occasione i venditori affermarono testualmente
“pagheremo quello che bisognerà pagare, speriamo che non sia tanto”, autorizzando pertanto la Sig.ra a procedere. CP_1
Vero che la segnalò, sempre in tal occasione, che per ragioni tecniche CP_1 tutta questa attività sarebbe stata svolta dall'arch. proposto agli attori CP_2 come professionista
Vero che ottenuta l'autorizzazione telefonica dei venditori, il giorno 15.12.2020 la Sig.ra chiese alla Sig.ra di sottoscrivere un delega a favore CP_1 Pt_1 dell'Arch. per poter eseguire l'accesso agli atti e far chiarezza rispetto alla CP_2 situazione catastale dell'immobile.
Vero che nel frattempo, con la riserva in ordine al rilascio del certificato di agibilità, in data 19.12.2020 venne sottoscritto il preliminare di compravendita che consentì ai venditori di incassare l'ulteriore importo di € 20.000,00= quale caparra confirmatoria.
Vero che, dell'evolversi della situazione, anche aderendo a richieste pressanti dei venditori, la Sig.ra forniva loro tutte le più opportune e necessarie CP_1 delucidazioni nel corso dei diversi colloqui telefonici tra le parti avvenuti.
Vero che la situazione dell'immobile accertata dall'arch. presso il CP_2
Comune di Aicurzio imponeva l'esecuzione di numerose attività finalizzate ad ottenere non solo l'agibilità ma anche la conformità dell'immobile Vero che la segnalò ai RI (si era nel gennaio 2021) la necessità CP_1 per il di eseguire un sopralluogo nel loro immobile con esecuzione dei CP_2 rilievi con misure di ogni singolo locale. Vero che per poter dar corso a quanto sopra l'Arch. si era reso CP_2 disponibile a recarsi una domenica mattina a metà gennaio per poter dare celere corso alle attività che erano state a lui dagli attori demandate. Vero che in tale occasione l'Arch. segnalò comunque alla Sig.ra CP_2 che i venditori si sarebbero potuti sentire liberi di incaricare un CP_1 tecnico di loro fiducia Vero che tutte queste circostanze vennero comunicate verso la metà del mese di gennaio ai venditori, i quali confermarono nel corso di un colloquio telefonico di procedere con l'Arch. , autorizzandolo a far eseguire il sopralluogo in CP_2 quanto non conoscevano nessun professionista. pagina 7 di 22 Vero che l'Arch ebbe ad effettuare il sopralluogo all'esito del quale CP_2 emergevano difformità rispetto al progetto depositato in Comune, sia nel box e nell'immobile e che tale situazione immobiliare avrebbe sicuramente allungato i tempi per il rilascio della documentazione necessaria alla vendita con una possibile sanzione a quel momento indicata in circa € 1.000,00=. Vero che tali circostanze vennero immediatamente comunicate dalla Sig.ra ed anche agli acquirenti dell'immobile. CP_1
Vero che in data 15.02.2021 i venditori firmarono incarico e procura a favore dell'Arch. per dare corso alle attività concordate CP_2
Vero che la richiesta presso il Comune di Aicurzio venne protocollata il 22.02.2021 e di tal circostanza vennero informati sia i venditori che gli acquirenti. Vero che dell'evolversi della situazione, delle problematiche emerse e dei rimedi messi in campo vennero sempre telefonicamente e personalmente resi edotti venditori ed acquirenti. Vero che i venditori, all'atto della richiesta di sottoscrizione dell'incarico a favore dell'Arch. non espressero alcuna perplessità né contrarietà. CP_2
Vero che all'esito dell'iter si sarebbero sanare le difformità rilevate, consentendo di presentata una Scia per l'agibilità e le nuove piantine catastali, sanando così una situazione non conforme che i venditori non avevano mai segnalato alla
CP_1
Vero che in data 15.04.202, nel termine di legge, il Comune ebbe a rilasciare il permesso a costruire in sanatoria, previo il pagamento della sanzione. Vero che sino a quel momento l'Arch. aveva svolto la sua attività senza CP_2 aver avanzato pretesa economica alcuna. Vero che, in data 27.04.2021 i venditori ebbero a saldare sia la fattura dell'Arch.
che la sanzione irrogata dal Comune di Aicurzio, consentendo così il CP_2 rilascio definitivo del permesso di costruire. Vero che detta documentazione venne immediatamente trasmessa alla Sig.ra
Pt_1

PER Controparte_2
Anche per le ragioni sopra illustrate, oltre che per quelle illustrate negli scritti difensivi prodotti nel giudizio avanti il Tribunale di Monza, che si richiamano integralmente, si conclude, in nome e nell'interesse dell'arch. CP_2
, perché:
[...]
pagina 8 di 22 -Piaccia alla Corte d'Appello di Milano,
- Respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
-In via istruttoria: A) dichiarare inammissibili e tardive le istanze istruttorie formulate dagli appellanti nella memoria ex art.183, comma 6, n.3, c.p.c.; B) dichiarare inammissibili e tardive le produzioni dei documenti da n.55 a n.68 effettuate dagli appellanti con la memoria sopra indicata e con le “note autorizzate” in data 31.05.2024 e, conseguentemente, disporre l'estromissione dal processo dei suddetti documenti;
C) respingere tutte le istanze istruttorie proposte dagli appellanti perché inammissibili e, comunque, irrilevanti per la decisione delle domande proposte dagli stessi appellanti nei confronti dell'arch. ; CP_2
-Nel merito: respingere l'appello in epigrafe proposto dai signori Parte_1 ed perché infondato in fatto ed in diritto, e, per
[...] Parte_2
l'effetto, confermare integralmente l'appellata sentenza n. 1706/2024, pubblicata il 10.06.2024, del Giudice del Tribunale di Monza - 1^ Sezione civile - dott. Nicola Greco;
in ogni caso: A) dichiarare inammissibili, perché nuove, le domande “in VIA SUBORDINATA” ed “in VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA” proposte dagli appellanti nei confronti dell'arch.
[...] nella memoria ex art.183, comma 6, n.1, c.p.c.; B) dichiarare Controparte_2 altresì inammissibile, per mancata specificazione della causa petendi, la domanda
“in VIA SUBORDINATA” proposta dagli appellanti nei confronti dell'arch. nella memoria ex art.183, comma 6, n.1, c.p.c.; C) Controparte_2 comunque, respingere tutte le domande proposte dagli appellanti nei confronti dell'arch. perché infondate in fatto ed in diritto. Controparte_2
-Con vittoria, per l'arch. delle spese di entrambi i gradi Controparte_2 del giudizio.
PER Controparte_3
IN VIA PRINCIPALE

1. respingersi integralmente tutte le avverse domande promosse nei confronti dell'assicurata in quanto infondate in fatto ed in diritto, non provate e/o non provabili per tutti i motivi dedotti in atti;

2. respingere la domanda di manleva formulata nei confronti dei qui deducenti sia in relazione a tutte le somme richieste a titolo restitutorio in quanto esulano dall'oggetto del contratto sia perché la polizza n. A121C473999-LB è
pagina 9 di 22 inoperativa ex artt.

8.2 e 8.6 delle condizioni generali come ampiamente esposto e motivato in atti;
IN VIA SUBORDINATA

3. nella denegata ipotesi di mancato accoglimento dell'eccezione di cui sopra, limitarsi l'operatività della polizza A121C473999-LB alle voci di danno strettamente connesse all'operato dell'assicurata e, in ogni caso, ferme le cause di esclusione e fermo il massimale e la franchigia pari ad € 500,00.

4. riservato il diritto di rilevare ed eccepire ulteriori cause di inoperatività che dovessero emergere in corso di causa;
IN OGNI CASO

5. spese, diritti ed onorari di causa interamente rifusi. Si producono:
1) atto di appello;

2) fascicolo di primo grado;

3) copia sentenza impugnata. Ai sensi della L. 488/99, così come modificata ed integrata dal D.P.R. 115/02, si dichiara che con il presente atto non è stato proposto appello incidentale, non vengono modificate le domande già dedotte e non vengono chiamai terzi in causa, pertanto il valore resta immutato.
Concisa esposizione delle ragioni in fatto e in diritto ed convennero in giudizio innanzi al Parte_1 Parte_2 tribunale di Monza la sig.ra nella sua qualità di mediatrice Controparte_1 immobiliare, e l'architetto chiedendone, previo Controparte_2 accertamento delle rispettive responsabilità in relazione all'operazione di vendita dell'unità immobiliare di proprietà degli attori, la condanna al risarcimento di tutti i danni derivanti dai loro inadempimenti. Con riferimento ai fatti di causa gli attori esposero che:
- in data 10.10.2019, conferivano incarico di mediazione alla sig.ra in CP_1 ordine alla vendita della villetta sita nel Comune di Aicurzio di cui erano comproprietari al prezzo di € 265.000,00, poi ridotto ad € 215.000,00;
- il 5.11.2020, dopo oltre un anno dalla collocazione dell'immobile sul mercato, veniva formulata una proposta di acquisto da parte dei sig.ri NE e AM per la somma di € 203.000, da loro accettata;

- solo a quel punto la sig.ra si attivava onde reperire la CP_1 documentazione attestante la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile (tra cui il certificato di agibilità e la concessione edilizia); pagina 10 di 22 - a causa di tale tardiva attivazione, non essendo ancora stato reperito il certificato di agibilità, la data prevista per la stipula del preliminare era veniva posticipata dal 9.12.2020 al 19.12.2020;
- il 15.12.2020 su indicazione della l'attrice delegava l'arch. CP_1 CP_2 ad acquisire copia del certificato di agibilità e della concessione edilizia;

- il 15.2.2021 entrambi gli attori incaricavano l'arch. di presentare CP_2 domande e dichiarazioni in materia edilizia;

- solamente il 17.3.2021 venivano a conoscenza dell'esistenza di anomalie urbanistico/edilizie;
- nell'aprile del 2021, la comunicava agli attori l'irrogazione da parte CP_1 del per le irregolarità edilizia riscontrate di una sanzione di € CP_4
1.000,00 e che occorreva provvedere al pagamento della parcella dell'arch. pari ad € 2.000,00 ca.; nella circostanza trasmetteva altresì un CP_2 preventivo di ulteriori € 665,00 per “aggiornamenti catastali” e
“presentazione segnalazione certificata per l'agibilità”;
- a fine aprile del 2021, la sig.ra trasmetteva il permesso di costruire CP_1 in sanatoria rilasciato dal Comune, nonché tutti gli atti della relativa pratica edilizia curata dall'arch. CP_2
- solamente in data 9.8.2021, era stato possibile concludere la vendita.
In base a tale ricostruzione dei fatti lamentarono che il ritardo con cui i convenuti si erano attivati nel reperire tutta la documentazione urbanistica ed edilizia necessaria ai fini della vendita dell'immobile aveva causato loro ingenti danni. La sig.ra e l'arch. costituendosi in giudizio, contestarono la CP_1 CP_2 fondatezza, in fatto e in diritto, delle domande attoree di cui chiesero il rigetto. Fu poi autorizzata la chiamata in causa da parte della mediatrice della propria compagnia di assicurazione Quest'ultima Controparte_3 costituitasi in giudizio, contestò la responsabilità dell'assicurata e, in ogni caso, la sussistenza della copertura assicurativa. Assunta la prova testimoniale il Tribunale di Monza con sentenza n. 1706/2024 del 10.06.2024 rigettò integralmente le domande attoree. Il Tribunale rilevò l'insussistenza dei profili di responsabilità professionale contestati dagli attori alle parti convenute.
- In particolare con riferimento alla posizione della mediatrice CP_1
pagina 11 di 22 (i)osservò che questa ben aveva assolto al proprio obbligo di assistere i venditori nell'articolata attività prodromica alla concessione del permesso di costruire in sanatoria e che, proprio grazie all'operato del mediatore, che aveva guidato i venditori nei passi da compiere onde completare la regolarizzazione dell'immobile, era stato possibile superare le irregolarità urbanistiche ed edilizie ostative alla vendita;
(ii) rigettò tutte le contestazioni relative al fatto che la aveva fatto CP_1 sostenere agli attori dei costi per ottenere una certificazione di agibilità non necessaria, rilevando che tutte le iniziative da costei intraprese (anche attraverso l'opera dell'arch. avevano consentito il superamento di CP_2 tutte le problematiche (ulteriori rispetto all'assenza della certificazione in esame) che potevano precludere la validità della vendita;
(iii) ritenne indimostrato che gli attori, ove avessero avuto contezza delle criticità urbanistico/edilizie dell'immobile, avrebbero effettuato scelte diverse (relativamente al prezzo di vendita) stante, da un lato, la loro ferma intenzione di vendere e, dall'altro, l'assenza di prova in ordine al fatto che il valore dell'immobile fosse effettivamente superiore al prezzo pagato dagli acquirenti.
- Con riferimento alla posizione dell'arch. CP_2 rilevò che il professionista aveva correttamente espletato l'attività commissionatagli dagli attori stessi, ottenendo il rilascio del permesso di costruire in sanatoria ed escluse ogni profilo di responsabilità.
Quanto alla domanda risarcitoria rilevò ad abundantiam l' infondatezza di tutte le voci di danno lamentate dagli attori. Avverso tale sentenza hanno proposto appello ed Parte_1
Parte_2
e costituendosi separatamente, Controparte_1 Controparte_2 CP_3 hanno chiesto il rigetto dell'impugnazione e la conferma integrale della sentenza impugnata All'udienza di rimessione in decisione del 13.03.2025 dato atto del rituale deposito delle note di trattazione scritta, la causa è stata rimessa al collegio per la decisione, assunta nella camera di consiglio del 19.03.2025. I motivi di appello L'impugnazione è articolata in undici motivi.
pagina 12 di 22 I. Gli appellanti lamentano che il Tribunale ha escluso la responsabilità del mediatore e del professionista con una motivazione insufficiente (facendo riferimento esclusivamente alla “doverosa regolarizzazione urbanistico ed edilizia dell'immobile”), omettendo di valutare tutte le voci di danno richieste, nonché di pronunziarsi in ordine all'arbitrarietà o meno della chiamata in causa di Lloyd's. II. Secondo gli appellanti il Tribunale ha affermato l'insussistenza della responsabilità contrattuale della sig.ra senza considerare che, alla luce CP_1 del combinato disposto degli articoli 4 e 5 dell'incarico di mediazione, la mediatrice aveva l'obbligo di assistere i venditori nella raccolta della documentazione edilizia e catastale sin dal momento dell'accettazione dell'incarico, prima dell'immissione sul mercato dell'immobile e non solo una volta pervenuta la proposta di acquisto. Sostengono inoltre che la mediatrice, essendo sin da subito in possesso sia delle planimetrie originarie depositate in catasto il 17.07.1990 sia di quelle successive allegate all'atto di compravendita del 22/11/2004, avrebbe potuto accorgersi, con la dovuta diligenza, delle difformità poi emerse. III. Si lamenta l'inosservanza da parte del Tribunale dei consolidati principi in materia di onere probatorio, non avendo attribuito alcun rilievo alla mancata prova liberatoria da parte della sig.ra della sua diligenza professionale CP_1 in ordine alle singole violazioni contestate. IV. Viene dedotta l'omessa valutazione delle prove testimoniali e l'erronea valutazione delle prove documentali da parte del primo giudice. Una corretta considerazione del materiale probatorio avrebbe di contro dimostrato che, ove gli attori avessero avuto contezza delle criticità urbanistico/edilizie dell'immobile, avrebbero venduto l'immobile a un prezzo diverso e superiore o comunque avrebbero coinvolto l'intero complesso condominiale, evidentemente afflitto dalle medesime problematiche edilizie, nella sanatoria con un evidente risparmio di costi. Inoltre il differimento del rogito era imputabile esclusivamente alla condotta della mediatrice. V. Si stigmatizza la mancata ammissione dei mezzi istruttori richiesti, che avrebbero invece dimostrato la fondatezza delle pretese risarcitorie avanzate nei confronti della mediatrice CP_1
VI. La censura attiene alla motivazione con la quale il tribunale non ha riconosciuto alcun danno. Gli appellanti insistono nella condanna della controparte al risarcimento del danno corrispondente agli oneri relativi all'Imu 2021, alla sanatoria edilizia e all'onorario corrisposto all'arch. CP_2
pagina 13 di 22 VII. Viene impugnata la sentenza nella parte in cui non tiene conto della mancata partecipazione della sig.ra alla procedura di mediazione: CP_1 condotta che avrebbe dovuto indurre il primo giudice a condannare la mediatrice ex art. 96 co. 1 e 3 cpc. VIII. La censura riguarda le, a dire degli appellanti, carenti argomentazioni con le quali il Tribunale ha escluso la responsabilità dell'arch. Si sottolinea CP_2
l'inadempimento del professionista con riferimento al dovere di informazione verso il committente. IX. Il motivo è speculare al III in quanto viene sostenuta la violazione dei principi in materia di onere probatorio con riferimento alla responsabilità del professionista che non avrebbe dimostrato di aver adempiuto alle CP_2 proprie obbligazioni. X. Si lamenta che, anche con riferimento alla responsabilità di , la CP_2 sentenza non avrebbe in alcun modo considerato le risultanze documentali in atti e, dall'altro, avrebbe escluso l'ammissione di tutte i mezzi di prova richiesti, che invece avrebbero ben dimostrato i diversi profili di colpa ad esso ascrivibili. XI. La doglianza attiene alle statuizioni relative alle spese di lite. Con riferimento alla liquidazione dei compensi professionali in favore dell'arch.
sollevano una duplice censura: (a) il Tribunale non ha tenuto conto CP_2 della mancata formulazione delle istanze istruttorie (b) il Tribunale ha liquidato un importo superiore a quello richiesto con nota spese. Impugnano inoltre l'immotivata condanna al pagamento delle spese di lite in favore della terza chiamata sostenendo che, stante l'arbitrarietà della CP_3 chiamata in causa, le spese del terzo dovevano essere poste a carico del chiamante.

Ragioni della decisione I. Il primo motivo di appello. La censura va respinta. I passaggi motivazionali della sentenza impugnata, in coerenza con le premesse ivi illustrate, risultano essere correttamente ispirati a un criterio di sinteticità e chiarezza dei provvedimenti del giudice;
criteri che, ancor prima dovrebbero connotare anche gli atti delle parti e a cui anche questa Corte intende conformarsi alla luce dei principi di rango costituzionale del giusto processo e della sua ragionevole durata, che hanno ispirato alcune norme processuali (artt. 132 co. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. Att. c.p.c.). pagina 14 di 22 In coerenza con il principio sopra esposto, può dunque osservarsi che il primo giudice ha correttamente valutato tutte (e solo) le questioni rilevanti ai fini del decidere e ha fornito esaustiva motivazione della decisione assunta, pretermettendo quindi di affrontare le sole questioni irrilevanti il cui esame non avrebbe dunque condotto a una diversa valutazione. Del resto, la miglior conferma che la sentenza supera agevolmente il vaglio di nullità, lo si ricava dalle plurime censure sollevate alle argomentazioni con cui il Tribunale ha rigettato le domande. II. Sul secondo e sul terzo motivo di appello. Entrambi i motivi, in quanto logicamente connessi, possono essere trattati congiuntamente. Essi non sono fondati. Secondo gli appellanti, il Tribunale ha totalmente omesso di applicare i consolidati principi giurisprudenziali relativi agli obblighi gravanti in capo al mediatore nei confronti dei venditori, giungendo così all'erronea conclusione che spettasse ai venditori garantire la regolarità edilizia dell'immobile e che, comunque, fosse documentalmente provato il contributo prestato dalla mediatrice per rimuovere le irregolarità urbanistico edilizie che impedivano il perfezionamento dell'affare. Gli appellanti sottolineano che l'inadempimento imputabile alla mediatrice si era sostanziato nell'avere violato l'obbligo informativo espressamente sancito all'art. 4 del contratto di mediazione, che le imponeva di assistere il venditore nella ricerca della documentazione necessaria per procedere alla vendita dell'immobile sin dall'accettazione dell'incarico e, comunque, ben prima del reperimento di potenziali interessati all'acquisto dell'immobile. Una verifica tempestiva sulla regolarità dell'immobile avrebbe influito, secondo gli appellanti, sulla valutazione economica dell'affare. Essi avrebbero potuto adottare una via meno dispendiosa per sanare le irregolarità, dando mandato ad altro professionista e, soprattutto,
“ricaricare” sul prezzo di vendita i maggiori costi affrontati (così pag. 14 atto di appello). Tali assunti non possono essere condivisi. L'obbligo, gravante sul mediatore di riferire alle parti le circostanze, da lui conosciute o conoscibili secondo la diligenza qualificata ex art. 1175 c.c. propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare o comunque sul contenuto del contratto stesso (Cass. Sez. 2, 02/05/2023, n. 11371) è stato correttamente adempiuto.
pagina 15 di 22 Occorre in primo luogo ribadire che è proprio grazie al suo intervento che, ricevuta la prima e unica proposta di acquisto dell'immobile e a seguito dell'accesso agli atti avvenuto nel novembre 2020, è stata verificata l'assenza del certificato di abitabilità e gli appellanti hanno potuto scongiurare eventuali responsabilità nei confronti dei promissari acquirenti portando a conclusione l'affare. Quanto al ritardo con il quale la si sarebbe attivata nel compiere le CP_1 verifiche sulla regolarità edilizia dell'immobile, gli appellanti forniscono una lettura dell'art. 4 dell'incarico, che prevede l'obbligo del mediatore di consigliare e assistere il venditore nelle attività volte all'acquisizione di tutta la documentazione necessaria per procedere alla vendita, avulsa dalla clausola successiva. Essi non considerano infatti che il successivo art. 5 prevede a carico dei venditori l'obbligo di fornire al mediatore tutta la documentazione necessaria per l'espletamento dell'incarico tra cui è menzionato espressamente anche il certificato di abitabilità. La clausola si mostra coerente con gli obblighi di garanzia gravanti sul venditore ex artt.1476 e 1490 c.c. in quanto, come correttamente evidenzia il Tribunale, è il promittente venditore (o, comunque, il venditore) che deve “garantire anche e soprattutto la regolarità urbanistica ed edilizia dell'unità immobiliare messa in vendita”. E' pacifico che i venditori, all'atto del conferimento dell'incarico, si sono limitati a consegnare i titoli di proprietà e le planimetrie allegate all'originario contratto di acquisto. Pur avendo preso atto del contenuto dell'atto che hanno sottoscritto, non hanno sollevato alcun rilievo o riserva in merito all'impegno di fornire il certificato di abitabilità, né hanno sollecitato il mediatore ad attivarsi immediatamente ritenendo, verosimilmente, la completezza e regolarità della documentazione edilizia. Peraltro l'esito della prova testimoniale sconfessa che la mediatrice, nel corso della formalizzazione dell'incarico, abbia trascurato la relativa questione sottacendo ai venditori la necessità di reperire tale documentazione. Il teste
(cfr. udienza di escussione testi del 17.07.2023) ha dichiarato per Persona_1 scienza diretta, stante la sua presenza al momento della formalizzazione dell'incarico, che il certificato di agibilità era stato richiesto e che della “sua reperibilità se ne sarebbe occupata la laddove i venditori non ne fossero stati in CP_1 possesso…ed altresì che i venditori erano stati informati della necessità di fornire il certificato di agibilità e che fino alla sottoscrizione della proposta non se ne erano preoccupati. Dopo la ricezione della proposta se ne occupata la ..”. CP_1
pagina 16 di 22 Si tratta di dichiarazioni che si reputano attendibili, anche poiché coerenti con il contenuto della clausola 5 dell'incarico. In base alla prova documentale e all'esito della prova testimoniale è emerso pertanto che i venditori fossero stati informati sul fatto che, per perfezionare la vendita, occorreva acquisire ulteriore documentazione oltre a quella già consegnata. L'asserita erronea supposizione da parte dei venditori dell'agibilità dell'immobile (la teste figlia dell'appellante ha Testimone_2 Parte_2 dichiarato “non sapevamo dell'assenza del certificato di abitabilità se l'avessimo saputo ci saremmo adoperati per trovarlo”) non può implicare una responsabilità del mediatore per non avere d'iniziativa verificato, sin dalla fase iniziale dell'incarico, l'intera pratica edilizia. Come afferma la giurisprudenza di legittimità il mediatore non è tenuto, in assenza di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico giuridica, quali quella consistente nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 17385 del 2023); piuttosto egli ha l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione (Cass.
3 - , Ordinanza n. 34503 del 11/12/2023). Nel rapporto tra venditori e mediatore, considerato che i primi non avevano paventato possibili irregolarità edilizie, non può esigersi che il professionista, di sua iniziativa e senza un mandato specifico, verifichi, a incarico conferito ma ben prima di ricevere una proposta di vendita, la presenza di tutta la documentazione e l'assenza di problematiche di natura edilizia, né che provveda a confrontare le vecchie planimetrie con quelle successivamente estratte. Del resto, se le irregolarità fossero state di così agevole percezione, avrebbero dovuto essere per primi i venditori, quali ottimi conoscitori dello stato dei luoghi, ad essere consapevoli delle difformità dello stato di fatto rispetto a quello risultante dalle piante catastali consegnate al mediatore. Alla luce di tutto quanto sopra esposto, le doglianze devono essere rigettate, non ravvisandosi alcun inadempimento nell'operato della sig.ra CP_1
III. Sul quarto e sul quinto motivo di appello. Vanno rigettati anche il quarto e il quinto motivo di appello, relativi all'omessa valutazione delle prove testimoniali, all'erronea valutazione delle prove documentali e alla mancata ammissione dei mezzi di prova richiesti che, ove pagina 17 di 22 ammessi, avrebbero senz'altro condotto all'accoglimento delle domande avanzate. Va in primo luogo rilevato che il giudice ha l'obbligo di argomentare sulle prove poste a fondamento della decisione ma non anche su quelle che non reputa di rilievo a tali fini. Ad ogni buon conto la prova che gli appellanti non erano nelle condizioni economiche di restituire il doppio della caparra non può certamente desumersi dalle dichiarazioni confermative dei familiari della sig.ra Pt_1 trattandosi di circostanza che avrebbe dovuto essere provata documentalmente. Quanto poi al fatto che il valore dell'immobile in questione sarebbe stato “ben superiore” a quello offerto dagli acquirenti, è sufficiente rilevare che l'immobile era stato originariamente posto in vendita ad un prezzo di euro 265.000,00 poi progressivamente ridotto in quanto nessuna offerta di acquisto era stata ricevuta. La ragione della riduzione non è dunque imputabile all'operato del mediatore, bensì al mercato governato da proprie regole (la legge dell'offerta e della richiesta) nello specifico influenzate, come riconosciuto dagli stessi appellanti, dalla crisi del mercato immobiliare dovuta alla pandemia. Quanto poi ai capitoli di prova non ammessi essi, oltre a non avere ad oggetto circostanze decisive, nel senso auspicato dagli appellanti, sono palesemente inammissibili poiché a carattere valutativo (capitoli H e I). IV. Sul sesto motivo di appello. Il sesto motivo di appello, relativo alla fondatezza delle voci di danno lamentate, è assorbito dal tenore della decisione. Esclusa la sussistenza di un inadempimento imputabile alla mediatrice risulta del tutto irrilevante CP_1 qualsiasi valutazione in ordine all'esistenza o meno del danno oggetto della domanda risarcitoria. V. Sul settimo motivo di appello. Risulta palesemente infondato il settimo motivo di appello, con cui gli appellanti impugnano la sentenza nella parte in cui non tiene conto, ai fini della condanna ex art. 96 co. 1 e 3 c.p.c., della mancata partecipazione di alla CP_1 procedura di mediazione. I sigg.ri omettono infatti di considerare che, Pt_1 nel corso del giudizio di primo grado, gli allora convenuti avevano formulato una proposta di definizione stragiudiziale della vertenza che, tuttavia, è stata da loro rifiutata. Non si comprende dunque come possa essere accolta la richiesta di condanna ex art. 96 cpc della reiterata anche in tale sede, per “mancata partecipazione CP_1
pagina 18 di 22 alla mediazione, in una vicenda che per rilevanza e contenuti ben avrebbe potuto e dovuto essere risolta a livello stragiudiziale” (cfr. atto di appello p. 41). VI. Sull'ottavo e sul nono motivo di appello La sorte dell'impugnazione non muta con riguardo all'ottavo e al nono motivo di appello, con cui gli appellanti censurano la decisione per avere escluso la responsabilità contrattuale dell'arch. per violazione dei propri doveri CP_2
d'informazione verso i committenti. Sulla nullità della sentenza per omessa motivazione è sufficiente richiamare quanto rilevato con riferimento al primo motivo di gravame. Il Tribunale ha infatti correttamente escluso la sussistenza di un inadempimento del professionista, rilevando che l'arch aveva correttamente adempiuto CP_2 all'incarico professionale, ottenendo il rilascio della concessione in sanatoria, così da consentire la conclusione dell'atto di compravendita. Quanto alle condotte di inadempimento che il Tribunale, a detta degli appellanti, non avrebbe erroneamente considerato, si osserva che:
- è del tutto irrilevante il riferimento alle piantine catastali estratte in data 7.10.2019 e allegate al preliminare di vendita, in quanto, a quella data, l'arch. non risultava investito di alcun incarico da parte degli appellanti (si CP_2 rammenta infatti che gli incarichi sono stati affidati, rispettivamente, in data 15.12.2020 ed in data 16.02.2021);
- inconferente appare anche l'assunto secondo cui, ove i sigg.ri Pt_1 avessero saputo sin da subito delle problematiche edilizie, avrebbero optato per una risoluzione delle stesse che coinvolgesse l'intero condominio. Occorre sul punto rilevare che non è stata prodotta in atti alcuna prova né del fatto che le irregolarità fossero estese all'intero complesso condominiale, né tantomeno del fatto che anche gli altri proprietari avevano un immanente interesse a risolverle e avrebbero dunque effettivamente provveduto a farlo;

- appare poi smentito documentalmente dalla produzione in giudizio degli incarichi sottoscritti dagli appellanti, l'assunto che essi non avrebbero avuto alcun contatto diretto con l'arch. CP_2
- ancora, risultano prive di pregio le allegazioni secondo cui la sanatoria edilizia non avrebbe dovuto essere effettuata in quanto superflua, o comunque avrebbe dovuto essere eseguita con modalità diverse da quelle adottate dall'arch. . Il primo assunto risulta documentalmente smentito sia CP_2 dalla sanzione comminata dal che dal successivo rilascio della CP_4 concessione in sanatoria, mentre il secondo risulta essere estremamente pagina 19 di 22 generico, non avendo gli appellanti provveduto a indicare specificatamente quali sarebbero state le diverse modalità che avrebbero dovuto essere seguite onde ottenere la sanatoria e, soprattutto, in che senso il procedimento adottato dall'arch. non sarebbe corretto. Infine, a definitiva CP_2 dimostrazione del corretto adempimento del mandato professionale da parte dell'arch. , si consideri il riferimento al certificato di agibilità e alla CP_2 sanatoria contenuto nell'atto definitivo di compravendita;

- per completezza motivazionale, si osserva, infine, che è del tutto irrilevante che le parti non avevano pattuito sin dall'inizio un compenso professionale per l'opera dell'arch. . L'assenza di un accordo sul corrispettivo non CP_2 influisce in alcun modo sulla prova della corretta formazione dell'accordo, essendo sempre possibile ai sensi dell'art. 2233 c.c. la determinazione ex post del compenso. Le osservazioni sopra svolte escludono peraltro la fondatezza del nono motivo di appello, relativo al mancato assolvimento dell'onere della prova in ordine al corretto adempimento dell'arch. CP_2
VII. Sul decimo motivo di appello. Deve rigettarsi integralmente anche il decimo motivo di appello, con cui gli appellanti lamentano l'omessa considerazione delle risultanze documentali e la mancata ammissione dei mezzi prova richiesti, che avrebbero invece dimostrato i profili di colpa ascrivibili all'arch. Sul punto si ritiene sufficiente CP_2 richiamare le argomentazioni spese con riferimento al quarto e al quinto motivo di appello, stante l'assenza di decisività e l'inammissibilità dei capitoli di prova non ammessi. VIII. Sull'undicesimo motivo di appello. Risulta invece parzialmente fondata l'undicesima e ultima censura, avente ad oggetto la quantificazione delle spese di lite. Il Tribunale ha errato nel riconoscere a titolo di spese di lite all'arch. CP_2 una somma superiore rispetto a quella indicata nella nota spesa, pari ad € 2.552,00 (cfr Cass. n. 17057/2019, ma in tal senso anche Cass. n. 11522/2013 e Cass. n. 5327/2003). Tale importo deve essere interamente liquidato essendo dovuto un emolumento sia alla difesa che a quella della terza chiamata CP_2 per la fase istruttoria in ragione della redazione e deposito delle memorie CP_3 ex art. 183 co 6 cpc da parte di entrambi i difensori e della loro partecipazione alle udienze istruttorie.
pagina 20 di 22 Le spese di lite della terza chiamata sono state correttamente poste a CP_3 carico degli appellanti in base al principio di causalità. Non emerge infatti la manifesta arbitrarietà o infondatezza dell'iniziativa del chiamante (Cass. Sez. 3, 06/12/2019, n. 31889). IX. Sulle spese di lite. Stante l'esito complessivo della lite, che vede la sostanziale prevalente soccombenza degli appellanti, sono interamente a carico di costoro le spese del presente grado di giudizio come anche quelle del grado precedente. Ai fini della liquidazione occorre fare riferimento al D.M. 147/2022, tenuto conto dell'attività difensiva svolta e del valore della causa (€ 5.201-€ 26.000 per la difesa e e € 1.101-5.200 per la difesa senza alcun CP_1 CP_3 CP_2 riconoscimento per la non espletata fase istruttoria e/o di trattazione.



P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, sull'appello proposto da e Parte_2 avverso la sentenza del Tribunale di Monza Parte_1
n.1706/2024 del 10.06.2024, previa parziale riforma, così provvede:
1) condanna in via solidale e a Parte_2 Parte_1 rifondere all'arch. le spese processuali del primo grado Controparte_2 di giudizio liquidate in € 2.552,00 oltre iva, CPA e rimborso forfettario spese generali;

2) conferma nel resto la sentenza impugnata;

3) condanna in via solidale e alla Parte_2 Parte_1 rifusione delle spese processuali del presente grado di giudizio liquidate in favore di in € 1.000,00 oltre iva, cpa e rimborso forfettario Controparte_2 spese generali al 15%;
4) condanna in via solidale e alla Parte_2 Parte_1 rifusione delle spese processuali del presente grado di giudizio in favore di
[...] liquidate in € 2.000,00 oltre iva, cpa e rimborso forfettario spese CP_1 generali al 15%; 5) condanna in via solidale e alla Parte_2 Parte_1 rifusione delle spese processuali del presente grado di giudizio in favore di liquidate in € 2.000,00 oltre iva, cpa e rimborso Controparte_3 forfettario spese generali al 15%; Così deciso in Milano, in camera di consiglio, il 19.03.2025 pagina 21 di 22 La Consigliera est Francesca Vullo
Il Presidente Francesco Distefano
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