N. 4348/2019 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Napoli
Seconda Sezione CIVILE
La Corte di Appello di Napoli- Seconda Sezione Civile – in persona dei magistrati:
Dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente
Dott.ssa RI Teresa Onorato Consigliere
Dott.ssa RIcristina Carpinelli Consigliere rel. riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 4348/2019, riservata in decisione all'udienza del 23.4.2025, previa concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., per il deposito degli scritti conclusionali, avente ad
OGGETTO: diritto di prelazione-diritto di riscatto del conduttore
TRA
(c. f. ); (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, in proprio e quale erede di C.F._2 Persona_1
(c.f. ); Parte_3 C.F._3 Parte_4
(c.f. ; (c.f.
[...] C.F._4 Parte_5
) anch'essi quali eredi di C.F._5 Persona_1 [...]
(c.f. ; (c.f. Parte_6 C.F._6 Parte_7
); (c.f. ), C.F._7 Parte_8 C.F._8 tutti elettivamente domiciliati in Napoli, Via Ponte di Tappia, 82 presso gli avv.ti
ON RI AM (cod. fisc. ) e FR AM (c.f. C.F._9
che li rappresentano e difendono, anche disgiuntamente C.F._10
Pec: Email_1
Email_2 APPELLANTI
E
(c.f. ), (c.f. CP_1 C.F._11 Controparte_2
) e la (Partita IVA ), in persona C.F._12 Controparte_3 P.IVA_1 dell'Amministratore e legale rappresentante p.t., Dr.ssa (c.f. Controparte_4
), elettivamente domiciliati in Napoli, alla via Andrea d'Isernia n. 59, C.F._13 presso lo studio dell'Avv. Claudio Fabricatore, del Foro di Napoli, (c.f
, che li rappresenta e difende, sia congiuntamente che C.F._14 disgiuntamente, con il Prof. Avv. Antonio Sciaudone (c.f , del C.F._15
Foro di Santa RI Capua Vetere
Pec: e Email_3 Email_4
APPELLATI
NONCHÉ
(c.f ), elettivamente domiciliato in Napoli, Controparte_5 C.F._16 alla via Toledo n. 348, presso l'avv. Giovanni Carini (c.f ), che lo C.F._17 rappresenta e lo difende
Pec: Email_5
APPELLATO
NONCHÉ

CP_6 Controparte_7
APPELLATE CONTUMACI
CONCLUSIONI:
Per Appellanti: come da note di trattazione scritta
Per e come da note di CP_1 Controparte_2 Controparte_3 trattazione scritta
Per come da note di trattazione scritta Controparte_5

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con sentenza n. 7648/2019, il Tribunale di Napoli ha così provveduto: a) ha respinto tutte le domande proposte dagli attori sia in via principale che subordinata;
b) ha dichiarato interamente compensate tra tutte le parti le spese del giudizio.
pag. 2 di 18 2. Avverso tale pronuncia, pubblicata in data 01/08/2019, , Parte_1 Parte_2
in proprio e quale erede di
[...] Persona_1 Parte_3 [...]
anch'essi quali eredi di Parte_4 Parte_5 Persona_1 Parte_6
, , con atto di citazione notificato in
[...] Parte_7 Parte_8 data 2 ottobre 2019, hanno proposto appello, deducendo a sostegno cinque motivi di appello.

2.1 Con il primo motivo di appello, gli appellanti hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui ha omesso di dichiarare la inammissibilità, tardività ed improponibilità dell'atto di intervento col quale il terzo si è costituito in giudizio il Controparte_5
13.5.2013.

2.2 Con il secondo motivo, gli appellanti hanno censurato il rigetto della domanda di riscatto da parte del Tribunale, siccome basato sull'erronea interpretazione della destinazione del fondo come urbana anziché agricola. Nonostante le evidenze documentali e orali raccolte durante un lungo iter istruttorio, che dimostravano la natura agricola del fondo, il Tribunale ha contraddetto le proprie precedenti determinazioni. A parere dell'appellante, la decisione sarebbe stata influenzata da un continuo cambio di giudici e da una dilazione dei tempi processuali, che hanno compromesso la coerenza del giudizio. Inoltre, il Tribunale ha ignorato le conclusioni della c.t.u. iniziale, che confermavano la compatibilità del fondo con la prelazione agraria, favorendo lo sviluppo agricolo.

2.3 Il terzo motivo dell'atto di appello ha riguardato la questione della simulazione del prezzo della compravendita indicato nell'atto per AR . Il Tribunale ha Per_2 dichiarato la domanda inammissibile per carenza di interesse degli appellanti, stante il rigetto della domanda di riscatto. Gli appellanti hanno contestato tale decisione, sostenendo che l'accertamento della simulazione del prezzo appare rilevante ai fini del diritto di riscatto.
La CTU tecnico-contabile ha, difatti, evidenziato che il prezzo dichiarato nell'atto è stato sensibilmente superiore a quello effettivamente pagato, con gravi indizi di simulazione. Contr Secondo la parte appellante, dunque, la società acquirente non ha fornito prove documentali del pagamento del prezzo e la perizia giurata allegata al rogito è stata redatta da un socio di maggioranza della stessa società, in evidente conflitto di interessi. Inoltre, il Contr capitale sociale della era insufficiente a giustificare l'importo dichiarato.
pag. 3 di 18 2.4 Con il quarto motivo dell'appello la parte appellante ha chiesto di dichiarare la nullità, almeno parziale, del rogito del 4 luglio 2006. Gli appellanti sostengono che il Per_2 trasferimento del fondo abbia incluso fabbricati abusivi, privi di concessione edilizia, non menzionati nel rogito. Essi hanno argomentato che la vendita di tali fabbricati è contraria alla legge 47/85, che vieta il trasferimento di immobili costruiti senza titolo abilitativo.
Inoltre, hanno evidenziano che la perizia allegata al rogito, redatta dall'architetto CP_5
Contr socio di maggioranza della società acquirente , omette volutamente di
[...] indicare la presenza di fabbricati abusivi per facilitare la compravendita. Gli appellanti chiedono, dunque, che la Corte esamini e accolga la loro subordinata domanda di nullità, qualora la richiesta di riscatto venga respinta.

2.5 Con il quinto motivo dell'appello gli appellanti hanno richiesto di ottenere il riconoscimento dell'usucapione ventennale sui fabbricati e sulle aree di sedime. Essi hanno contestato la decisione del Tribunale che ha rigettato la domanda sostenendo che la proprietà superficiaria, intesa come diritto separato sull'edificio, non sarebbe usucapibile. A tal fine, gli appellanti hanno chiarito che la loro richiesta non ha riguardato solo il diritto di superficie, ma la proprietà completa dei fabbricati e del terreno su cui sono stati costruiti.
Inoltre, hanno sottolineato che la costruzione dei fabbricati è avvenuta senza il consenso e contro la volontà dei proprietari, configurando un chiaro atto di interversione della detenzione in possesso uti dominus. Le testimonianze e le prove raccolte hanno dimostrato che gli affittuari hanno posseduto i fabbricati in modo continuativo e pacifico per oltre vent'anni, senza alcuna opposizione da parte dei proprietari.
Gli appellanti hanno chiesto quindi alla Corte di riformare la sentenza e di riconoscere l'usucapione sui fabbricati e sulle rispettive aree di sedime, basandosi sulle evidenze emerse durante il processo.

3. e nel costituirsi in giudizio, CP_1 Controparte_2 Controparte_3 hanno chiesto il rigetto dell'appello.

4. si è costituito in giudizio ed ha chiesto il rigetto dell'appello. Controparte_5

5. e ancorchè ritualmente evocati in giudizio, non si CP_6 Controparte_7 sono costituiti nel presente grado.

4. Preliminarmente deve essere affermata, all'esito di verifica d'ufficio, la tempestività dell'appello, proposto con citazione notificata in data 2 ottobre 2019 risultando rispettato pag. 4 di 18 il termine di decadenza di cui all'art. 325 c.p.c., decorrente dalla notifica della sentenza impugnata, avvenuta in data 3 settembre 2019.

5. Volgendo all'esame del merito dell'impugnazione, l'appello proposto dagli appellanti non è fondato e va disatteso per i seguenti motivi.

6. Con la prima doglianza, gli appellanti hanno censurato la sentenza nella parte in cui ha totalmente omesso, in violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, di dichiarare l'inammissibilità dell'intervento proposto da Controparte_5 con l'atto depositato il 13/05/2013.
A fondamento di tale censura, gli appellanti hanno evidenziato che l'intervento del CP_5 sarebbe tardivo siccome spiegato dopo che la causa era già stata assegnata in decisione per ben due volte, con relativa precisazione delle conclusioni. Inoltre, a parere degli appellanti, lo stesso sarebbe privo dei presupposti richiesti dall'articolo 105 c.p.c. atteso, da un lato, la mancanza al momento dell'intervento della qualità di socio della da parte CP_3 dell'arch. che aveva ceduto le proprie quote nel lontano 2007, poco dopo la stipula CP_5 dell'atto di vendita , e, dall'altro, l'assenza di ragioni valide a concretizzare Per_2
l'interesse richiesto dalla norma per l'intervento in causa.
Tale motivo d'appello è infondato e va disatteso per i seguenti motivi.
Ed invero, come è noto, il primo comma dell'articolo 268 c.p.c. stabilisce che l'intervento del terzo in giudizio può aver luogo sino a che non vengano precisate le conclusioni.
Ciò comporta che l'intervento è ammissibile anche in tutte quelle ipotesi in cui, come è avvenuto nel caso di specie, dopo la rimessione in decisione, si rende necessario un supplemento di istruttoria, posto che, in tal caso, le parti saranno nuovamente invitate alla precisazione, salvo il caso in cui il ritorno della causa nella fase dell'acquisizione delle prove sia stato preceduto dalla parziale decisione della lite con una sentenza non definitiva che le istanze dell'interventore tendono a modificare, ipotesi non avvenuta nel caso di specie.
Consegue da quanto innanzi che l'intervento di avvenuto in data Controparte_5
13/05/2013, ossia allorquando il giudizio era stato rimesso sul ruolo per l'acquisizione di documenti ai sensi dell'articolo 210 c.p.c., deve ritenersi ammissibile.
Deve poi affermarsi la sussistenza dell'interesse dell'odierno appellato ad intervenire nel giudizio de quo derivante dai potenziali profili di responsabilità in cui lo stesso potrebbe incorrere quale estensore della perizia giurata allegata al rogito per Notaio rep. Per_2
pag. 5 di 18 9200/2006, relativa alla destinazione urbanistica ed alla valutazione del suolo compravenduto.
Il presente motivo va, pertanto, disatteso.

7. Con il secondo motivo di appello, parte appellante ha evidenziato che, dopo una ultradecennale istruttoria il Tribunale ha rigettato la domanda di riscatto, proposta dagli affittuari, coltivatori diretti, sull'erroneo assunto che il fondo, alla data della vendita, prevedesse uno sfruttamento (destinazione) da considerarsi urbano in contrapposizione alla destinazione agricola, nonostante dalle risultanze orali e documentali acquisite nel corso dell'annoso iter istruttorio fosse emerso l'esatto contrario.
Al fine di un corretto esame della censura in questione, occorre premettere in diritto che i fatti costitutivi del diritto di prelazione e riscatto del fondo rustico sono previsti dalla legge (L. n. 590 del 1965, art. 8, per i proprietari confinanti dalla L. n. 817 del 1971, art. 7).
Tale normativa prevede, in particolare, una serie di condizioni soggettive ed oggettive, negative e positive. Da un punto di vista soggettivo, sono individuati i soggetti qualificati: coltivatore insediato a vario titolo sul fondo oggetto di retratto, proprietario coltivatore, confinante con il fondo oggetto di retratto. Da un punto di vista oggettivo, sono individuate le condizioni positive: la destinazione agricola e l'effettiva coltivazione del fondo, la durata temporale della coltivazione del fondo, il rapporto tra capacità lavorativa della famiglia e terreni in proprietà, comprensivi di quello per il quale il riscatto si esercita;

e quelle negative: la mancata vendita di altri fondi rustici da parte dell'avente diritto alla prelazione.
Inoltre, per il proprietario confinante, il diritto al riscatto è subordinato all'ulteriore condizione negativa, costituita dall'assenza di insediamenti qualificati sul fondo oggetto di retratto (L. n. 817 del 1971, art. 7).
L'accoglimento della domanda è condizionato alla esistenza di tutte le suddette condizioni dell'azione (o fatti costitutivi del diritto) sicché la mancanza, anche di una sola condizione dell'azione, determina il rigetto della domanda di riscatto (cfr. Cassazione civile, sez. III
28/07/2011 n. 16546; Cassazione civile sez. III, 10/10/2024, n.26401).
L'onere di fornire la prova dei suddetti requisiti prescritti per l'esercizio del diritto incombe al retraente, secondo il principio generale di cui all'art. 2697 c.c. (cfr. Cassazione civile, sez. III, 31/10/2008, n. 26286; Cassazione civile, Sez.

3 -Ordinanza n. 537 del
15/01/202).
pag. 6 di 18 Va, inoltre, evidenziato che le condizioni alle quali è subordinata la proficua utilizzazione del meccanismo del riscatto agrario devono sussistere tanto alla data in cui nasce il relativo diritto, coincidente con la vendita del fondo al terzo, quanto alla data in cui lo stesso è esercitato, identificantesi con il momento nel quale la dichiarazione del retraente perviene al retrattato, che segna la conclusione del procedimento acquisito con il subingresso del primo al secondo (cfr. Cassazione civile, sez. III, 09/06/2011, n. 12718; Cassazione civile sez. III, 13/09/2018, n.22260).
Così inquadrati, in generale, i termini della questione, occorre a questo punto richiamare la decisione impugnata, nella quale il giudice di prime cure ha così motivato: “L'art. 8, secondo comma legge n. 560/65 deve essere interpretato nel senso che sono esclusi dalla prelazione tutti i terreni la cui destinazione, seppure non edificatoria, sia da considerare urbana in contrapposizione a quella agricola, atteso che, una volta assegnata ad una certa zona una edificabilità maggiore di quella considerata normale per le zone agricole e non vincolata alla esigenze dell'agricoltura, si è per ciò stesso in presenza di una zona edificabile di espansione urbana, sottratta al retratto in favore dei coltivatori diretti;
la qualificazione di un territorio come agricolo non ha carattere costitutivo, assumendo rilievo essenzialmente, invece, il tipo di sfruttamento con-sentito dagli strumenti urbanistici vigenti o in corso di approvazione.
Così precisati i principi espressi dalla S.C., venendo al caso di specie, va osservato quanto segue. La circostanza che sui fondi in esame sia stata accertata la presenza di insediamenti rurale e di edilizia residenziale utilizzati dai coltivatori dei terreni agricoli è irrilevante, al fine della presente decisione, in quanto l'art. 8, secondo comma, citato, nell'escludere il diritto di prelazione prescinde dal dato formale della classificazione dell'area come esistente e privilegia la scelta operata dalla P.A. sotto il profilo dello sviluppo urbanistico: I fondi, oggetto della presente causa, nel vigente Piano Regolatore Generale del
Comune di Cercola, approvato dalla con de-creto n, 180 del 5.3.2002 Controparte_8
(vigente da data anteriore all'atto di compravendita per cui è causa) rientrano tutti nelle A.R.U. (Area di
Ristrutturazione Urbanistica) ,9, e 10 del Comune di Cercola.
Il programma prevede per l'ARU 9:
- la realizzazione di una serie di attrezzature e servizi privati di carattere turistico – ricettivo, la realizzazione di alcune attrezzature pubbliche, il ridisegno dell'area agricola e la riqualificazione del territorio produttivo, obiettivo perseguito attraverso il ricorso sia al ripristino delle colture tradizionali che all'introduzione e alla sperimentazione di nuove colture ecocompatibili;

- la realizzazione di una rete di percorsi pedonali legati alla trama di tracciati agricoli e il recupero del tratto superstite del lagno di Pollena, lungo il quale organizzare un percorso pedonale della struttura,
pag. 7 di 18 permettono una completa fruizione del paesaggio rurale, completando il più vasto disegno del c.d.
[...]
, che ambisce a riqualificare il paesaggio urbano in questo settore comunale (vedi relazione CP_9 dell'ing. pag. 8) Il programma prevede per l'ARU 10: CP_7
- il sistema di parchi agricoli nei quali le funzioni di produzione agricola, pur rimanendo centrali e prevalenti, possono integrarsi con le funzioni ricreative, ambientali, educative, ricettive, di conservazione del paesaggio (si pensi a fattorie didattiche, attività di agriturismo) (vedi relazione dell'ing. pag. CP_7
11).
Il programma prevede per l'ARU 6:
-La realizzazione di una serie di percorsi pedonali e la realizzazione di una ristrutturazione edilizia.
E' evidente che la scelta operata dalla P.A. con la stesura del nuovo PRG non è più quella di fare rientrare i fondi di cui all'atto di compravendita in esame in un'area a destinazione puramente agricola, bensì in aree ad utilizzazione diversa pur se alcuni rientranti in area edificabile ed altri in area non edificabile ma non coincidente con lo sfruttamento puramente agricolo.
A tale ultimo riguardo, va osservato che a tutte le zone inserite nelle ARU 6, 9, e 10 è stata assegnata una edificabilità maggiore di quella considerata normale per le zone agricole e non vincolata alle esigenze dell'agricoltura, con la conseguenza che ciò comporta che si è in presenza di zone edificabili di espansione urbana, come tali sottratte al retratto.
La circostanza che, pur se a tutti i suoli è stato attribuito un medesimo indice edificatorio, il predetto deve essere concentrato nell'area individuata nel piano (cfr. pag. 24 della relazione del CTU ing. non Per_3 conduce all'ammissibilità del riscatto neppure delle sole particelle destinate ad utilizzazione a fini agricoli in quanto l'attribuzione di una potenzialità edificatoria, espressa attraverso la possibilità di concentrare la corrispondente edificazione esclusivamente sulla porzione di superficie del fondo classificata dal piano come area di ristrutturazione urbanistica RU, ha comportato contestualmente l'asservimento delle restanti aree secondo la logica del comparto.
Ne deriva che lo strumento urbanistico del Comune di Cercola, vigente sia alla data della vendita dei Contr fondi alla società sia alla data in cui il diritto di riscatto è stato esercitato, prevede lo sfruttamento dei terreni in esame per finalità turistico – ricettizie, attraverso, tra l'altro, la realizzazione di attrezzature e servizi privati, di interesse pubblico, di percorsi pedonali, finalità da considerarsi urbana in contrapposizione alla destinazione puramente agricola.”
Tale motivazione è condivisibile e va confermata alla luce delle seguenti precisazioni.
Ed invero, occorre anzitutto rilevare che, nella CTU a firma dell'ing. svolta nel Per_3 procedimento di primo grado, ai fini della verifica della destinazione urbanistica, i cespiti pag. 8 di 18 oggetto della compravendita sono stati suddivisi in tre lotti: il primo, la cui estensione è di circa mq. 140.091,00, ricade nell' Area di Riqualificazione Urbana, Edilizia ed Ambientale
ARU 9. Secondo la zonizzazione di P.R.G., all'interno di essa sono presenti: mq.
123.116,00 di superficie A1 Unità di Spazio Complessa Parchi Agricoli regolamentata dall'Art.26 del PRG ed identificata con Categoria di intervento Conservazione: RA.
Recupero e Riqualificazione Ambientale regolamentata dall'Art. 90 del PRG. Le specifiche prestazionali porgono un Indice di Fabbricabilità di 0,15 mc/mq utilizzabile ai fini della perequazione prevista;
mq. 1.598,00 di superficie A4 Giardini Pubblici Agricoli regolamentata dall'Art. 28 del PRG ed identificata con Categoria di intervento
Trasformazione: NS. regolamentata dall'Art. 97 del PRG. Per questa Controparte_10 zona è prevista la totale inedificabilità; mq. 642,00 di superficie C1/C2 Attrezzature
Scolastiche / Attrezzature di Interesse Comune regolamentate rispettivamente dagli Artt.
55 e 56 del PRG ed ulteriormente identificate con Categoria di intervento
Trasformazione: NE. Nuova Edificazione di Completamento regolamentata a sua volta dall'Art. 95 del PRG. Gli Artt. 55 e 56 prevedono per le Centralità C1 e C2 un Indice di
Fabbricabilità Fondiaria non superiore ai 3 mc/mq; mq. 6.175,00 di superficie I14
Parcheggio Pertinenziale regolamentata dall'Art.68 del PRG ed identificata con Categoria di intervento Trasformazione: NS. regolamentata dall'Art. 97 del PRG;
Controparte_10 mq. 8.560,00 di superficie destinata ad Aree Strategiche per Insediamenti Integrati ed identificata con Categoria di intervento Trasformazione: RU. Ristrutturazione Urbanistica regolamentata dall'Art. 96 del PRG. Tali aree esprimono condizioni di grave disagio urbanistico
(aree dismesse interstiziali, marginali, degradate) e che tuttavia possono assumere un valore strategico nel processo di riqualificazione urbana dell'intero Comune. Nel progetto di Piano tali aree sono quelle per le quali si prevedono interventi di Ristrutturazione Urbanistica (RU) inseriti nelle Aree di riqualificazione
Urbana (ARU). All'interno di questa area è possibile concentrare le quote edificatorie di parte dei suoli ricadenti nell'ARU 9.
Il secondo lotto, la cui estensione è di circa mq. 14.169,00, ricade nell' Area di
Riqualificazione Urbana, Edilizia ed Ambientale ARU 10. Secondo la zonizzazione di
PRG, nella classificazione della Rete delle Risorse Ambientali, essa è individuata come A1
Unità di Spazio Complessa Parchi Agricoli e regolamentata dall'Art. 26. Inoltre, nell'ambito delle Categorie di intervento, essa è inquadrata come Conservazione: RA. Recupero e
Riqualificazione Ambientale regolamentata a sua volta dall'Art. 90 del medesimo PRG. Le
pag. 9 di 18 specifiche prestazionali indicano un Indice di Fabbricabilità di 0,15 mc/mq utilizzabile nei modi previsti ai fini della perequazione prevista.
Il terzo lotto si estende per circa mq. 7.994,00. La prima porzione posta più a Nord, di circa mq. 6.178,00, ricade nell'Area di Riqualificazione Urbana, Edilizia ed Ambientale
ARU 10 ed è nel contempo classificata, secondo la zonizzazione vigente di PRG, come
A1 Unità di Spazio Complessa Parchi Agricoli e Conservazione: RA. Recupero e Riqualificazione
Ambientale. Per tali categorie, vige quanto prescritto negli Artt. 26 e 90 che individuano, ai fini della perequazione prevista, un Indice di Fabbricabilità di 0,15 mc/mq; la seconda porzione intermedia, di circa mq. 949,00, è classificata, secondo PRG, come M3 Unità di
Spazio Complessa: Tessuti a palazzine e villette isolate nel lotto e Trasformazione: RE.
. Tale estensione è regolamentata dagli Artt. 45 e 91 del PRG;
la Controparte_11 terza porzione è costituita dalla parte restante del posta più a Sud, la cui Pt_9 estensione è di circa mq. 867,00. Essa ricade nell'Area di Riqualificazione Urbana, Edilizia ed Ambientale A.R.U. 6 e, come da zonizzazione di PRG, è classificata A4 Giardini
Pubblici e Trasformazione: NS. dunque regolamentata rispettivamente Controparte_10 dagli Artt. 28 e 97 del PRG le cui specifiche prestazionali prescrivono per questa zona la totale inedificabilità.
Occorre rilevare che gli attori hanno precisato, anche in comparsa conclusionale, che la domanda di riscatto per cui è causa è da intendersi proposta per tutte le porzioni ricadenti in ARU 9, pari a complessivi mq. 140.091,00 facenti parte del Lotto 1, essendo queste quelle che gli stessi, separatamente, conducevano in affitto, mentre le restanti porzioni di terreno, ricadenti in parte (maggiore) in ARU 10 pari a complessivi mq. 20.347,00 e in parte (minore) in ARU 6, pari a complessivi mq. 876, erano condotte in affitto da altri coltivatori diretti ( , i quali, come successivamente emerso nel corso del giudizio, Parte_10 hanno proposto anch'essi, ma in separata sede, domanda di riscatto per quanto di loro competenza. Difatti, avendo quest'ultimi anch'essi proposto il riscatto dei terreni detenuti in affitto, la domanda degli appellanti deve ritenersi circoscritta ai soli terreni dagli stessi coltivati quali affittuari, ossia la sola ARU 9 (Parco Agricolo di Masseria San Giovanni).
Orbene, quanto all'accertamento della destinazione agricola del fondo oggetto di retratto, ai sensi dell'art. 8, comma 2, l. n. 590 del 1965, la prelazione non è consentita quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati a utilizzazione edilizia, industriale o turistica (cfr. Cassazione civile, sez. III, 09/06/2011, n.
pag. 10 di 18 12718; Cassazione civile sez. II, 04/10/2023, n.27986; Cassazione civile sez. II,
25/08/2023, (ud. 27/04/2023, dep. 25/08/2023), n.25285). Si deve, quindi, rilevare che la causa di esclusione del sistema prelatizio (prelazione - riscatto) collegata all'edificabilità del terreno trova giustificazione nella mancanza iniziale o nella perdita successiva della vocazione agricola con conseguente irrealizzabilità della finalità di promozione dell'attività produttiva mediante la concentrazione nel coltivatore diretto della proprietà del fondo e della gestione dell'impresa coltivatrice.
L'interpretazione della norma che prevede la causa di esclusione (l'art. 8 L. 590-1965), è estensiva nell'ottica di un migliore assetto del territorio urbano e di migliori condizioni di vivibilità della popolazione che risiede nel centro urbano (Cass. 16.11.1989, n. 4878).
L'esito interpretativo è che vanno esclusi dall'acquisto privilegiato i terreni, la cui destinazione, se pur non edificatoria, sia da considerare urbana in contrapposizione ad agricola in base al piano regolatore, anche se non sia ancora approvato, purché sia pervenuto ad un grado di completezza e perfezione amministrativa tale da farlo ritenere esistente (Cass. 14.1.1997, n. 306; Cass. 10.12.1996, n. 10984), o, in mancanza, alla perimetrazione del centro urbano (Cass. 29.5.1990, n. 4994), sicché hanno perduto validità
i binomi "inedificabilità - destinazione agricola" ed "edificabilità - destinazione urbana".
La giurisprudenza della Suprema Corte ha più volte affermato che, in base al chiaro dettato della L. n. 590 del 1965, art. 8, comma 2, sono esclusi dalla prelazione agraria tutti i terreni la cui destinazione, seppure non edificatoria, sia comunque da considerare urbana in contrapposizione ad agricola, atteso che, una volta assegnata a una certa zona una edificabilità maggiore di quella considerata normale per le zone agricole e non vincolata alle esigenze dell'agricoltura, si è per ciò stesso in presenza di una zona sottratta al retratto in favore dei coltivatori diretti;
a tal fine, la qualificazione di un territorio come "agricolo" non ha carattere costitutivo, assumendo rilievo essenziale, invece, il tipo di sfruttamento consentito dagli strumenti urbanistici vigenti o in corso di approvazione (v., tra le altre, le
Cassazione civile, 31 marzo 2010, n. 7796; Cassazione civile, 14 marzo 2013, n. 6572, e
Cassazione civile 15 maggio 2013, n. 11762; pronunce nelle quali, tra l'altro, si è aggiunto che non ha importanza il fatto che lo sfruttamento edilizio non ancora abbia avuto luogo per mancanza di un piano attuativo, cfr. Cassazione civile sez. III, 17/10/2016, n.20910).
Nell'ambito di questi concetti si è ritenuto che la causa di esclusione opera quando i terreni sono destinati a verde pubblico (Cass. 16.11.1989, n. 4878), a verde speciale o pag. 11 di 18 intraedilizio (Cass. 8.6.1985, n. 3437), a zona di rispetto anche se con obbligo di piantagione di alberi di alto fusto e solo in mancanza con possibilità di utilizzazione agricola (Cass. 17.7.1991, n. 7949), ancorché i terreni siano insuscettibili di utilizzazione edificatoria.
Lo stesso si deve ritenere quando la destinazione prevista dallo strumento urbanistico è di parco privato vincolato, pur trattandosi di destinazione che ipoteticamente consente lo sfruttamento agricolo del terreno. Va, pertanto, affermato che non è soggetto a prelazione o riscatto il terreno che nel piano regolatore o in altro strumento urbanistico sostitutivo risulti destinato a parco privato vincolato in quanto tale destinazione non è agricola, bensì urbana ed a nulla rileva che essa sia compatibile con l'utilizzazione agricola (cfr.
Cassazione civile, sez. III 16/05/2003 n. 7641).
In definitiva, posto che l'istituto della prelazione, previsto da una norma a carattere eccezionale, è volto a tutelare lo sviluppo della proprietà coltivatrice e l'interesse del conduttore alla conservazione della propria azienda, esso, in conformità alla trasparente ratio legis che ne ha ispirato l'introduzione, non può operare allorchè, già nel momento in cui il fondo è trasferito, è attuale la previsione di un suo possibile sfruttamento non agricolo (cfr. Cassazione civile sez. III, 31/03/2010, n.7796; Cassazione civile sez. II,
25/08/2023, n.25285).
Venendo al caso di specie, le critiche dell'impugnante si fondano in buona parte sul rilievo della persistente qualificazione del territorio comunale nel quale ricadono i fondi oggetto di retratto come zone agricole “E”, senza considerare che tale definizione non ha carattere costitutivo della natura e del conseguente regime dei terreni che vi ricadono, essenziale essendo invece, ai fini che qui interessano, il tipo di sfruttamento in concreto consentito dagli strumenti urbanistici in vigore o in itinere.
Ne deriva che correttamente il decidente ha privilegiato dati sintomatici inequivocabili, quali l'indice di fabbricabilità di gran lunga superiore a quello consentito nelle zone agricole, nonchè la possibilità di realizzare interventi edilizi non vincolati alle esigenze dell'agricoltura al fine di disattendere la domanda degli appellanti.
Difatti, come emerge dalla lettura del PRG allegato alla CTU a firma del dott.
[...]
, all'art. 82, nell'ambito della il programma prevede la CP_7 Parte_11 realizzazione di una serie di attrezzature e servizi privati di carattere turistico ricettivo in grado di valorizzare anche la singolare emergenza naturale, la realizzazione di alcune pag. 12 di 18 attrezzature pubbliche, il ridisegno dell'area agricola e la riqualificazione del territorio produttivo. Tale ultima riqualificazione viene perseguita attraverso il ricorso sia il ripristino delle colture tradizionali, che all'introduzione e alla sperimentazione di nuove culture ecocompatibili. La realizzazione di una rete di percorsi pedonali legate alla trama dei tracciati agricoli e il recupero del tratto superstite del lago di Pollena, lungo il quale organizzare un percorso pedonale di struttura, permettono una completa fruizione del paesaggio rurale, completando il più vasto disegno del parco del che ambisce CP_9
a riqualificare il paesaggio urbano di questo settore comunale.
In dettaglio, nell'ARU 9, mq. 642,00 di superficie sono stati classificati C1/C2 per la realizzazione di attrezzature scolastiche ovvero attrezzature di interesse comune, prevedendo un indice di fabbricabilità fondiaria non superiore ai 3 mc/mq; altri mq.
6.175,00 sono destinati a parcheggio pertinenziale ed ulteriori mq. 8.560,00 di superficie sono destinati ad aree strategiche per insediamenti integrati ove è possibile concentrare le quote edificatorie.
Stante quanto precede, le particelle ricadenti in tali zone, in applicazione della sopra richiamata giurisprudenza, non possono certamente ritenersi sottoposte al retratto in quanto prevedono un possibile sfruttamento edilizio. Ed invero, potendosi in dette aree realizzare attrezzature scolastiche ovvero di interesse pubblico e parcheggi pertinenziali con un elevato indice di fabbricabilità, le stesse presentano una destinazione essenzialmente urbana, ancorché compatibile con l'agricoltura, con la conseguenza che la domanda di retratto non può trovare accoglimento in tale parte.
Non va sottaciuto che all'interno dell'ARU 9 sono presenti mq. 123.116,00 di superficie
A1 Unità di Spazio Complessa Parchi Agricoli regolamentata dall'Art.26 del PRG ed identificata con Categoria di intervento Conservazione: RA. Recupero e Riqualificazione
Ambientale regolamentata dall'Art. 90 del PRG ove le specifiche prestazionali porgono un
Indice di Fabbricabilità di 0,15 mc/mq utilizzabile ai fini della perequazione prevista, ove la destinazione agricola appare prevalente, sia pure in presenza di un indice di fabbricabilità superiore alla media prevista per zone agricole.
E però, gli appellanti hanno altresì precisato che non si verte in ipotesi di riscatto parziale delle sole porzioni che dovessero ritenersi a destinazione agricola rispetto a quelle a destinazione non agricola, avendo gli stessi esercitato il riscatto per tutte le porzioni di terreno condotte in affitto (ovvero l'intera ARU 9). In buona sostanza, nella specie, gli pag. 13 di 18 appellanti hanno proposto congiuntamente la domanda per l'intero fondo dagli stessi condotto separatamente in affitto che costituisce un fondo unitario avente una propria autonomia colturale e produttiva in quanto facente parte dell'antica Masseria San
Giovanni, identificata dal PRG come ARU 9 (Parco Agricolo di Masseria San Giovanni).
Ne consegue che la domanda non può trovare accoglimento con riferimento alle dette aree avendo gli appellanti manifestato chiaramente interesse ad ottenere il riscatto dell'intero fondo costituente la intesa come un'unica unità Parte_11 ponderale, e non già di singole porzioni di terreno.
Stante quanto precede tale motivo di appello non può trovare accoglimento.

8. Il rigetto del secondo motivo di appello rende assorbito l'esame della terza doglianza formulata dagli appellanti in merito alla declaratoria di inammissibilità della domanda di simulazione del prezzo della compravendita indicato nell'atto , essendo la stessa Per_2 inscindibilmente collegato all'accoglimento del secondo motivo di gravame.

9. Con il quarto motivo di appello, gli appellanti censurano l'impugnata sentenza nella parte in cui è stato dichiarato il difetto di interesse dei medesimi ad ottenere una pronuncia di nullità del contratto di compravendita di cui è causa per asserite violazioni della legge n. 47 del 1985 in quanto nel detto rogito gli odierni appellati avrebbero omesso l'esistenza di fabbriche abusive.
Tale motivo di appello è infondato e va disatteso per i seguenti motivi.
A prescindere da qualsivoglia considerazione circa la sussistenza dell'interesse ad ottenere tale pronunzia in capo agli appellanti e circa la prova della esistenza delle dette fabbriche abusive (circostanza affatto pacifica siccome contestata), tale doglianza va disattesa in quanto l'atto pubblico per Notaio presenta i requisiti di cui all'art. 40 della legge Per_2
47/85, avendo gli alienanti dichiarato che i comodi rurali insistenti sui terreni oggetto della compravendita sono stati edificati in data anteriore al primo settembre del 1967 (cfr. doc. 12 nella produzione di parte appellante).
Ed invero, deve osservarsi al riguardo che, secondo la consolidata giurisprudenza, la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a pag. 14 di 18 sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (cfr. ex plurimis Cassazione civile sez. II, 19/04/2025, n.10360;
Cassazione civile sez. un., 22/03/2019, n.8230).
In caso di compravendita di edificio realizzato anteriormente al 1° settembre 1967, poi, ai fini della validità del negozio traslativo è richiesta soltanto la sussistenza della dichiarazione dell'alienante della costruzione dell'immobile anteriormente alla data innanzi indicata, essendo irrilevante, ai fini della validità dell'atto, sia la presenza di modifiche edilizie realizzate successivamente e non autorizzate, sia la falsità della dichiarazione del venditore circa l'assenza di interventi richiedenti titolo abilitativo (cfr. Cassazione civile sez. II, 01/08/2023, n.23394).
Consegue da quanto innanzi che, avendo le parti dichiarato nell'atto per AR Per_2 che gli immobili insistenti sul fondo sono stati realizzati in data antecedente al 1967, non sussiste alcuna nullità dell'atto pubblico per cui è causa.
10. Con la quinta censura, gli appellanti hanno proposto appello anche in relazione alla pronuncia di rigetto della subordinata domanda di usucapione ventennale sul presupposto, a loro dire erroneo, che la proprietà superficiaria, intesa come proprietà separata sull'edificio dopo la sua costruzione, non sarebbe usucapibile.
Detta statuizione, secondo la parte appellante, sarebbe errata sotto un duplice profilo.
In primo luogo, perché gli appellanti non hanno proposto una domanda di usucapione limitatamente al diritto di superficie, inteso come diritto a costruire su suolo altrui ovvero come diritto di proprietà dei fabbricati da essi edificati come separata dal suolo di sedime, bensì hanno proposto domanda di usucapione degli immobili tout court e quindi del diritto di proprietà sia dei fabbricati, che delle aree di sedime su cui gli stessi sono stati edificati.
In ogni caso, e subordinatamente, la decisione sarebbe censurabile anche sotto il profilo della asserita non usucapibilità del diritto di superficie inteso come proprietà separata sull'edificio dopo la sua costruzione.
Anche tale motivo di appello non può trovare accoglimento.
pag. 15 di 18 Ed invero, occorre anzitutto evidenziare che gli odierni appellanti hanno chiesto dichiararsi l'usucapione dei manufatti meglio descritti nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado, siccome costruiti dagli stessi e/o dai rispettivi danti causa, con l'animo di tenerli come cosa propria e, nell'inerzia dei proprietari, posseduti uti dominus in maniera continuativa, pubblica e pacifica.
Ciò posto, si osserva in diritto che chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, quindi, non solo del corpus, ma anche dell'animus, il quale può eventualmente essere desunto in via presuntiva dal primo, se vi è stato svolgimento di attività corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà, sicché è allora il convenuto a dover dimostrare il contrario, provando che la disponibilità del bene
è stata conseguita dall'attore mediante un titolo che gli conferiva un diritto di carattere soltanto personale.
Pertanto, per stabilire se in conseguenza di una convenzione con la quale un soggetto riceve da un altro il godimento di un immobile si abbia possesso idoneo all'usucapione, ovvero mera detenzione, occorre fare riferimento all'elemento psicologico del soggetto stesso ed a tal fine stabilire se la convenzione sia un contratto ad effetti reali o ad effetti obbligatori, in quanto solo nel primo caso il contratto è idoneo a determinare l'animus possidendi nell'indicato soggetto (Cass., Sez. 2, 11/6/2010, n. 14092).
Se è vero, perciò, che l'avvenuta dimostrazione del potere di fatto, pubblico e indisturbato, esercitato sulla cosa per il tempo necessario ad usucapirla comporta l'insorgere, ai sensi dell'art. 1141, primo comma, cod. civ., della presunzione che esso integri il possesso, incombendo invece sulla parte che attribuisce detto potere alla detenzione provare il suo assunto, in mancanza dovendosi ritenere l'esistenza della prova della possessio ad usucapionem (Cass., Sez. 2, 2/12/2013, n. 26984), è altrettanto vero che, correlativamente, la presunzione di possesso, da riferire al momento iniziale dell'esercizio del potere di fatto sulla cosa (Cass., Sez. 2, 10/12/2013, n. 27584), non opera quando la relazione con il bene derivi non da un atto materiale di apprensione della res, ma da un atto o da un fatto del proprietario a beneficio del detentore, come nel caso della locazione, poiché in tal caso l'attività del soggetto che dispone della cosa non corrisponde all'esercizio di un diritto reale, non essendo svolta in opposizione al proprietario, e impone al medesimo di mutarla in possesso solamente all'esito di un atto di interversione pag. 16 di 18 idoneo ad escludere che il persistente godimento sia fondato sul consenso, sia pure implicito, del proprietario concedente e a provare, con il compimento di idonee attività materiali, il possesso utile ad usucapionem in opposizione al proprietario concedente
(Cass., Sez. 2, 14/10/2014, n. 21690; Cass., Sez. 2, 27/4/2006, n. 9661).
L'interversione idonea a trasformare la detenzione in possesso non può avvenire mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in un uno o più atti esterni, sebbene non riconducibili a tipi determinati, dai quali sia consentito desumere la modificata relazione di fatto con la cosa detenuta in opposizione al possessore, e può anche realizzarsi mediante il compimento di attività materiali in grado di manifestare inequivocabilmente l'intenzione di esercitare il possesso esclusivamente nomine proprio, purché il mutamento del titolo non derivi da causa proveniente da un terzo e purché
l'opposizione risulti inconfondibilmente rivolta contro il possessore e cioè contro colui per conto del quale la cosa era detenuta, in guisa da rendere esteriormente riconoscibile all'avente diritto che il detentore ha cessato di possedere nomine alieno e che intende sostituire al preesistente proposito di subordinare il proprio potere a quello altrui, l'animus di vantare per sé il diritto esercitato, convertendo così in possesso la detenzione, anche soltanto precaria, precedentemente esercitata (Cass., Sez. 1, 28/2/2006, n. 4404; Cass.,
Sez. 2, 10/10/2007, n. 21252).
Tale interversione, che, come detto, deve essere rivolta specificamente contro il possessore e può anche tradursi in atti materiali, purché da essi possa riconoscersi il carattere di una concreta opposizione all'esercizio del possesso da parte sua (Cass.,
15/3/2010 n. 6237; Cass., 29/1/2009, n.2392; Cass., 1/7/2004 n. 12007; Cass.,
17/4/2002 n. 5487; Cass., 12/5/1999 n.4701; Cass., 29/10/1999, n. 12149), può realizzarsi anche attraverso l'edificazione di un fabbricato su un terreno ricevuto in detenzione, purché ciò avvenga senza il consenso, quanto meno tacito, dei proprietari, i soli legittimati al compimento di attività edificatorie sul fondo, atteso che una tale condotta costituisce estrinsecazione di una facoltà tipica del diritto dominicale, trascendente i limiti della detenzione, sia pur qualificata, e incompatibile con il possesso del titolare del diritto reale (in questi termini Cass., Sez. 2, 26/9/2024, n. 27144, non massimata;
Cass., Sez. 2, 10/12/2013, 27584; Cass. 19/12/2011 n. 27521; Cass. 2010, n.
1296; Cass., 31/5/2006, n. 12968; Cassazione civile sez. II, 25/12/2024, n.34450).
pag. 17 di 18 Ebbene, nel caso di specie, a prescindere dalla verifica della prova dei fatti posti a fondamento della chiesta usucapione, deve escludersi che l'attività di edificazione asseritamente svolta dagli appellanti, ovvero dai loro danti causa, possa costituire idoneo atto di interversione del possesso, non avendo gli appellanti neppure allegato l'assenza del consenso, anche tacito, dell'originario proprietario del bene.
Anzi, a ben vedere, gli stessi appellanti riferiscono che tali attività sarebbero state svolte a fronte “l'inerzia” dei titolari.
Consegue da quanto innanzi che in assenza di idoneo atto di interversione della detenzione in possesso, alcuna usucapione poteva maturare in favore degli appellanti.
Del resto, non va sottaciuto che la presente domanda, sia pure proposta in via subordinata, è in evidente contrasto con le circostanze poste a fondamento della domanda di retratto agrario proposta dagli appellanti, chiaramente fondata sulla consapevole altruità dei beni oggetto della presente domanda di usucapione rientranti nella compravendita.
11. In definitiva, per tutto quanto sopra esposto, l'appello deve considerarsi rigettato.
12. La complessità ed obiettiva controvertibilità delle questioni poste a fondamento della presente decisione costituiscono gravi ed eccezionali ragioni che impongono la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti.
13. Posto che il procedimento è iniziato in data successiva al 30 gennaio 2013, gli appellanti principali, in quanto soccombenti, sono tenuti a pagare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (art. 13 comma 1 quater DPR 2002 n. 115 inserito ex art. 1, c.17, legge 24 dicembre 2012 n. 228).

P.Q.M.


la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull' appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, avverso la sentenza del
Tribunale di Napoli n. 7648/2019:
1) Rigetta l'appello;
2) Compensa integralmente le spese di lite.
Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 15/10/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa RIcristina Carpinelli Dr.ssa Alessandra Piscitiello
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