REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CAMPOBASSO - collegio civile - riunita in camera di consiglio, nelle persone dei magistrati: dr. Maria Grazia d'Errico presidente dr. Rita Carosella consigliere dr. Federico Scioli consigliere rel. ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A nella causa civile di appello n. 7/24 R.G. avverso la sentenza definitiva n. 349/23 del
Tribunale di Larino in composizione monocratica,

T R A
(Cod. Fisc. ), nata a [...] il Parte_1 C.F._1
30.1.1967, residente in [...], int. 06, ed elettivamente domiciliata in Vasto (Ch) alla Via Zanella n°11 presso lo studio dell'Avv.
Pompeo Del Re (Cod. Fisc. ) del Foro di Vasto, dal quale viene CodiceFiscale_2
rappresentata e difesa, giusta procura speciale, rilasciata ex art. 83 c.p.c., Pec:
Email_1
APPELLANTE
E
(C.F. ), nata a [...] l'[...] e ivi CP_1 C.F._3 residente, rappresentata e difesa dall'Avv. Angela Catalano (c.f.: - C.F._4
PEC: , giusta procura in calce al presente atto, rilasciata su Email_2
foglio separato ma congiunto al presente atto, ed elettivamente domiciliata presso lo studio del predetto difensore in Termoli (CB) via Corsica n. 19 - PEC:
Email_2 APPELLATA
CONCLUSIONI: come da note scritte depositate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con la sentenza impugnata il Tribunale monocratico di Larino, in accoglimento della domanda proposta da ha dichiarato risolto per morosità il contratto di locazione Pt_1
ad uso abitativo, sottoscritto in data 13/11/02 da (locatrice) e Parte_1 CP_1
(conduttrice). Ha quindi condannato a pagare i canoni di locazione relativi ai mesi CP_1
compresi tra settembre e dicembre 2019. Ha rigettato la domanda riconvenzionale proposta da per il risarcimento dei danni cagionati dalla conduttrice all'immobile locato. Ha Pt_1
parzialmente accolto la domanda riconvenzionale formulata da compensando il CP_1
credito vantato da con la somma versata dalla conduttrice a titolo di cauzione (pari Pt_1
ad euro 920,00). Ha infine condannato la conduttrice al pagamento delle spese di lite.
L'appellante censura la sentenza sotto svariati profili.
L'impugnazione deve preliminarmente ritenersi ammissibile, essendo stata tempestivamente proposta nel termine di cui all'art. 327 c.p.c. E' principio pacifico in giurisprudenza che “alle controversie in materia di locazione si applica la sospensione dei termini durante il periodo feriale, ai sensi dell'art. 3 l. n. 742 del 1969, essendo irrilevante che il giudizio sia regolato dal rito del lavoro, poiché l'esclusione della sospensione, prevista per le controversie di cui all'art. 409 c.p.c., è correlata alla loro specifica natura
e non alla specialità del rito” (Sez.

3 -Ordinanza n. 29014 del l'11/11/2024).
Va pertanto rigettata l'eccezione di inammissibilità sollevata dall'appellata.


1. Compensazione dei crediti
Sostiene l'appellante che il Tribunale ha erroneamente compensato il credito vantato da nei confronti di con la somma versata da quest'ultima a titolo di cauzione. Pt_1 CP_1
Ha sostenuto che “affinché possa procedersi a compensare con il deposito cauzionale canoni pattuiti e non versati, occorre una specifica pattuizione tra le parti”.
2 La censura è infondata.
Secondo l'opinione dominante, il deposito cauzionale è configurato come un pegno irregolare produttivo di interessi, i quali vanno restituiti alle scadenze annuali, unitamente al deposito cauzionale stesso, una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto e il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni” (Cass. 15/12/87 n.
92287). L'obbligazione in capo al locatore di restituire la cauzione sorge al temine della locazione, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato (Cass. 9/11/89 n. 4725).
Nel caso di specie la intervenuta risoluzione del contratto ed il rilascio dell'immobile, avvenuto in data 27/12/19, consentivano pienamente la compensazione dei crediti, sussistendo tutti i presupposti di cui all'art. 1243 c.c. (reciprocità dei debiti, omogeneità, certezza, liquidità, esigibilità). Quanto al requisito dell'autonomia dei rapporti, ai quali i crediti e i debiti delle parti si riferiscono, il giudice di legittimità ha statuito che “poiché
l'art. 1246 c.c. si limita a prevedere che la compensazione si verifica quali che siano i titoli da cui nascono i contrapposti crediti e debiti senza espressamente restringerne
l'applicabilità all'ipotesi di pluralità di rapporti, non può in assoluto escludersi che detto istituto operi anche fra obbligazioni scaturenti da un'unica fonte negoziale […]. Una tale esclusione è giustificata allorquando le obbligazioni derivanti da un unico negozio siano tra loro legate da un vincolo di corrispettività che ne escluda l'autonomia, perché se in siffatta ipotesi si ammettesse la reciproca elisione delle obbligazioni in conseguenza della compensazione, si verrebbe ad incidere sull'efficacia stessa del negozio, paralizzandone gli effetti. Qualora, invece, le obbligazioni, ancorché aventi causa in un unico rapporto negoziale non siano in posizione sinallagmatica ma presentino caratteri di autonomia, non
v'è ragione per sottrarre la fattispecie alla disciplina della compensazione” (Cass. S.U.
16/11/1999 n. 775; Cass. 6/7/1972 n. 2233). Nella fattispecie l'obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest'ultimo […] e l'obbligo del locatore di pagare il canone, ancorché aventi causa in un unico rapporto contrattuale, non sono in posizione sinallagmatica, ma presentano carattere di autonomia, con la conseguenza che tra loro opera l'istituto della
3 compensazione” (Cass. sez. 3, sent. n. 9059 del 21/6/02; idem sent. n. 9059 del 21/6/02; n.
7360 dell'8/8/97).


2. Rigetto della richiesta risarcitoria
Il Tribunale di Larino ha respinto la domanda riconvenzionale spiegata da in Pt_1 ordine al risarcimento dei presunti danni cagionati all'immobile ad opera della conduttrice.
Ha infatti ritenuto la domanda priva di idoneo supporto probatorio all'esito dell'istruttoria.
I documenti fotografici, prodotti da il preventivo rilasciato da Pt_1 [...]
e la consulenza di parte non sono in grado di provare adeguatamente “la Parte_2 situazione precedente e successiva rispetto alla locazione”.
Sostiene invece l'appellante che l'immobile fosse in buono stato di manutenzione, atteso quanto espressamente riportato nella clausola 9 del contratto di locazione, ove “il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata in ottimo stato ed adatta all'uso convenuto […]”.
Afferma inoltre che la documentazione prodotta in primo grado dimostri adeguatamente il notevole deterioramento dell'immobile, non legato all'ordinario utilizzo.
Preliminarmente va respinta l'eccezione, sollevata dall'appellata, di inammissibilità della domanda riconvenzionale spiegata da La proposizione della domanda Pt_1 riconvenzionale da parte di ha infatti fatto sorgere in capo all'appellante (ricorrente CP_1 in primo grado) l'interesse a proporre a sua volta un'altra domanda riconvenzionale, chiedendo al giudice l'emissione di un nuovo decreto di fissazione di udienza.
I documenti fotografici, prodotti da in primo grado, evidenziano soltanto segni di Pt_1 un ordinario deterioramento di alcune componenti dell'immobile locato, legato al normale utilizzo prolungato nel tempo. La locazione ha avuto inizio nel novembre 2002 ed è cessata nel dicembre 2019. Si è dunque protratta per oltre 17 anni. La rubinetteria del bagno presenta soltanto alcune macchie, che non la rendono certo inidonea all'uso. Lo stesso dicasi per gli infissi raffigurati nelle foto, che tradiscono soltanto i segni del tempo ma appaiono pienamente funzionali. Può pertanto ipotizzarsi esclusivamente un deterioramento della cosa locata derivante dall'uso, in conformità del contratto. Sotto
4 questo profilo la conduttrice ha adempiuto correttamente all'obbligo scaturente dall'art. 1590 c.c.
Quanto ai modesti malfunzionamenti che interessano una presa di corrente ed un interruttore della luce, i documenti fotografici sono privi di data certa, per cui non è possibile risalire all'epoca in cui furono riscontrati. Nulla esclude la loro insorgenza in epoca successiva al rilascio dell'immobile.
E' vero che in base a quanto stabilito al punto 9 del contratto di affitto, aveva CP_1
l'obbligo della manutenzione ordinaria e straordinaria degli infissi. Tuttavia i segni di usura di alcuni infissi, evidenziati nelle foto, non appaiono essere riconducibili ad una scarsa manutenzione bensì al loro prolungato fisiologico utilizzo. Del resto la clausola contrattuale richiamata prevede che, “nell'ipotesi in cui il conduttore venga meno all'obbligazione di curare la manutenzione delle porte e degli infissi, la locatrice è sin d'ora autorizzata a provvedervi direttamente e la parte conduttrice sarà tenuta al rimborso delle spese da quella sostenute”. Ebbene non è stato provato alcun intervento surrogatorio della conduttrice e tale circostanza lascia inferire che nessuna manutenzione occorresse realmente.
Le descritte prove documentali sconfessano la stima dei danni fatta dall'ing. su Per_1
incarico della locatrice. Il professionista compie infatti valutazioni legate a parametri arbitrari, non supportati da elementi di prova.
Per le stesse ragioni ancor meno convincente è il preventivo di spesa redatto da che si limita a quantificare il costo degli interventi di Parte_2
“ristrutturazione” degli infissi dell'abitazione.
L'appello va pertanto rigettato.
Le spese processuali del grado seguono la soccombenza e si liquidano, come in dispositivo, in base al D.M. n. 147/2022, parametri tra i minimi e i medi per fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale.
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P. Q. M.

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5 La Corte di Appello di Campobasso - collegio civile, pronunciando definitivamente sull'appello proposto da con ricorso depositato il 9/1/24, avverso la sentenza Parte_1
n. 349/23 del Tribunale di Larino in composizione monocratica, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna l'appellante al rimborso delle spese processuali del grado in favore dell'appellata, che determina in complessivi € 3.800,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario spese generali di difesa nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

3) dà atto che l'appello è integralmente rigettato ai fini dei provvedimenti di cui all'art. 13, co. 1 – quater del D.P.R. 115/2002.
Così deciso nella camera di consiglio della Corte del 6/3/2025.
Il Consigliere rel.
Dr. Federico Scioli
Il Presidente dr. Maria Grazia d'Errico
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