CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
Prima Sezione civile
Verbale di udienza della causa n. 513/2025 r.g.a.
Oggi 9 ottobre 2025 ad ore 12:15 avanti alla Corte d'Appello di Venezia, composta dai seguenti magistrati: dott.ssa Gabriella Zanon Presidente dott. Alessandro Rizzieri Consigliere dott. Luca Marani Consigliere
con l'assistenza del cancelliere Francesca De Carlo
Sono comparsi: per gli appellanti l'avv. Federico Griguolo
per gli appellati l'avv. Marco Lucchesi, in sostituzione dell'avv. Filippo Caprara
Le parti richiamano le conclusioni già precisate con il deposito di note scritte.
La Corte invita le parti a discutere oralmente la causa.
Le parti discutono brevemente riportandosi ai rispettivi atti.
La Corte si ritira in Camera di Consiglio ad ore 12:30.
1 Alle ore 15:35 la Corte rientra e, dato atto che nessuno è presente, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. di seguito allegata, parte integrante del presente verbale, e provvede alla sua pubblicazione.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Venezia
Prima Sezione civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati:
dott.ssa Gabriella Zanon Presidente dott. Alessandro Rizzieri Consigliere rel. dott. Luca Marani Consigliere
ha pronunciato la presente
SENTENZA

nella causa civile di appello promossa da:
(c.f. ), Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
(c.f. ) e (c.f.
[...] CodiceFiscale_2 Parte_3
), difesi dall'avv. Federico Griguolo, domiciliati CodiceFiscale_3
in Chioggia presso lo studio del difensore
(appellanti) nei confronti di

con sede in Sottomarina di Chioggia (p. iva n. Controparte_1
), in persona del legale rappresentante , P.IVA_1 Controparte_2
difesa dall'avv. Filippo Caprara e domiciliata in Verona presso lo studio del difensore
2 (appellata)
sulle seguenti conclusioni: per gli appellanti:
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Venezia, contrariis reiectis:
– in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 768/2025 emessa dal
Tribunale di Venezia, Prima Sezione Civile, Giudice dr.ssa Maria Carla Quota, nell'ambito del giudizio N.R.G 4201/2020, depositata in cancelleria in data 12 febbraio 2025, notificata il 19 febbraio 2025, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano: “IN VIA PRELIMINARE:
Dichiarare l'inefficacia a vantaggio della parte convenuta dell'art. 4 dell'incarico di mediazione, perché vessatorio, per i motivi sopra riportati. NEL MERITO: In via principale. Rigettare la richiesta di parte attrice di condanna della parte convenuta al risarcimento dei danni (contrattuale o extracontrattuale), perché infondata sia in fatto che in diritto. Con vittoria di spese e competenze di procedimento, oltre al rimborso di spese generali, Iva e Cpa come per legge” e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellata dinanzi il
Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nell'atto di citazione in appello.
Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio e della negoziazione assistita.

per l'appellata:
In via preliminare.
- Dichiararsi l'appello ex adverso proposto inammissibile ai sensi dell'art. 342
c.p.c., per i motivi tutti indicati in atti, adottando ogni conseguente provvedimento, come per legge.
3 In via principale.
- Rigettarsi l'appello promosso dai sig.ri Parte_1 [...]
e e respingersi ogni e qualsivoglia Parte_3 Parte_2
domanda svolta da controparte nei confronti della società
[...]
in quanto infondata in fatto ed in diritto, confermandosi Controparte_1
integralmente la sentenza impugnata, n. 768/2025 pubblicata in data 12.02.2025 dal Tribunale di Venezia.
In via subordinata.
- Conrariis reiectis, accogliersi le conclusioni formulate dalla scrivente difesa in primo grado, che di seguito si riportano:
“In via principale.
Accertato e dichiarato l'inadempimento dei convenuti rispetto alle obbligazioni assunte e/o la responsabilità extracontrattuale degli stessi in relazione ai fatti indicati in atti, condannarsi la sig.ra il sig. Parte_1 [...]
e il sig. al risarcimento dei danni in Parte_2 Parte_3
favore della società in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, che si quantificano complessivamente in €
16.836,00, oltre ancora ad interessi legali dal dovuto al saldo, ovvero quella somma maggiore o minore risultante in corso di causa o ritenuta di giustizia dal
Giudicante, in ogni caso entro lo scaglione di valore indicato ai fini del contributo unificato.
In ogni caso competenze legali, rimborso spese forfettario 15%, CPA e IVA come per legge
In via istruttoria.
In via istruttoria si precisano le conclusioni come da seconda memoria ex art. 183,
6° co., depositata in data 09.04.2021 e terza memoria ex art. 183, 6° co., c.p.c. depositata in data 28.04.2021”.
4 In ogni caso con vittoria di spese, competenze legali, rimborso forfettario 15% ex art. 15 D.M. 55/2014 e ss.mm., CPA e IVA se dovuta interamente rifusi per entrambi i gradi del giudizio.
MOTIVI DELLA DECISIONE conveniva, davanti al Tribunale di Venezia, Controparte_1
e , Parte_1 Parte_2 Parte_3
affinché fossero condannati al risarcimento del danno conseguente ad inadempimento contrattuale. La pretesa risarcitoria era quantificata in
Euro 16.836,00.
L'attrice deduceva di avere ricevuto dai convenuti incarico di mediazione per la vendita d'immobile situato in via Sottomarina n. 1072 (Chioggia) al prezzo di Euro 230.000, pattuendo la provvigione in Euro 6.900, oltre iva. Malgrado l'attrice avesse reperito una proposta di acquisto per il prezzo sopra indicato, i convenuti rifiutavano di accettarla. sosteneva che, con il rifiuto di accettare la Controparte_1
proposta, i convenuti si erano resi inadempienti a specifico obbligo assunto con il contratto. L'inadempimento aveva comportato la perdita della doppia provvigione (dei promittenti venditori e del promissario acquirente), e perciò aveva cagionato un danno risarcibile.
Si costituivano in giudizio Parte_1 Pt_1 Parte_2
e , chiedendo il rigetto della domanda. Parte_3
I convenuti affermavano che l'incarico di mediazione fosse stato firmato in data successiva a quella riportata sul documento (quando il mediatore già disponeva della proposta dell'acquirente) e che la mancata
5 accettazione della proposta fosse giustificata. Inoltre, i convenuti eccepivano la vessatorietà della clausola n. 4 del contratto.
Non era compiuta attività istruttoria.
Con sentenza n. 768/2025, depositata il 12 febbraio 2025, il Tribunale di
Venezia condannava e Parte_1 Parte_2
a corrispondere a a Parte_3 Controparte_1
titolo risarcitorio, la somma di Euro 16.836,00, oltre interessi, nonché alla rifusione delle spese processuali liquidate in Euro 5.077,00 per compensi, oltre accessori.
Il giudice, dopo avere rilevato che i convenuti avevano rifiutato la conclusione dell'affare per ragioni di convenienza economica (essendo venuti a conoscenza della prossima sdemanializzazione del terreno sul quale era costruito l'immobile), riteneva che la clausola negoziale non fosse vessatoria, così motivando:
“D'altro canto, la clausola di cui art. 4, u. co., del contratto, non fa altro che riprodurre quanto già applicato di prassi in via generale, nell'ambito dei contratti di intermediazione immobiliare, dato che, nel caso in cui non maturassero alcuna provvigione per l'ipotesi in cui i preponenti non accettino le offerte loro pervenute, conformi alle condizioni da loro stesse dettate, le agenzie immobiliari avrebbero un interesse altamente ridotto allo svolgimento dell'attività di intermediazione. Secondo buona fede, dunque, non è possibile ritenere che i convenuti non avessero compreso il significato di detta clausola, al momento di sottoscrizione del modulo di cui al doc.

1. Tale previsione contrattuale, peraltro, non contrasta in alcun modo con quanto previsto dal successivo art. 8, il quale stabilisce i
6 termini temporali a partire dai quali l'affare avrebbe dovuto ritenersi concluso, sia in ipotesi di accettazione, da parte dei venditori, delle proposte pervenute, sia in caso di vendita avvenuta successivamente alla cessazione dell'efficacia del contratto di intermediazione, ma per effetto della stessa.
In ogni caso, la clausola di cui all'art. 4, u. co., del contratto di mediazione, non può dirsi nemmeno vessatoria, non rientrando negli elenchi tassativi di cui agli artt. 33 Cod. Consumo (ex art. 1469 bis cc) e
1341 cc. e non stabilendo nemmeno, nel caso di specie, alcuno squilibrio contrattuale: la previsione della maturazione della provvigione anche nell'ipotesi di rifiuto, da parte dei venditori, di proposte d'acquisto conformi alle loro stesse richieste (salvo giustificaste ragioni di diritto, secondo le norme generali), invero, è del tutto conforme a buona fede, dato che, altrimenti, l'attività di mediazione, fruttuosamente svolta, rimarrebbe priva di retribuzione, per il mero arbitrio dei venditori.
Nello specifico, peraltro, tale clausola non può essere nemmeno ricondotta ad una clausola penale, non stabilendo alcun diritto di ripensamento a favore dei venditori, bensì stabilendo che, nel caso il buon fine dell'affare fosse impedito dagli stessi venditori, l'attività di mediazione, effettivamente svolta, debba essere comunque retribuita, in ossequio a quanto stabilito in generale dagli artt. 1175 e 1358 cc.”.
e Parte_1 Parte_2 Parte_3
proponevano appello con atto di citazione notificato il 20 marzo 2025, chiedendo che, in riforma dell'impugnata sentenza, fosse respinta la domanda risarcitoria formulata da Controparte_1
7 Gli appellanti ripetevano le difese articolate nel corso del primo grado di giudizio, dolendosi della mancata ammissione delle istanze istruttorie e del rigetto dell'eccezione di nullità della clausola n. 4 dell'incarico di mediazione. Essi invocavano, inoltre, la responsabilità del mediatore ex art. 1759 c.c.
Si costituiva in giudizio chiedendo che l'appello Controparte_1
fosse dichiarato inammissibile e comunque respinto.
L'appellata sosteneva che la clausola n. 4 del contratto non era vessatoria, poiché “disciplinava un'obbligazione contrattualmente assunta dal mandante, volta ad assicurare la serietà dell'impegno assunto dal mandante stesso e conseguentemente a tutelare l'interesse del mediatore
a non dare inutilmente esecuzione all'incarico ricevuto”. La clausola non prevedeva l'obbligo di pagare la provvigione “per il solo fatto di aver procurato un'offerta conforme” e non imponeva un obbligo assoluto di contrarre, facendo salvi “i giustificati motivi di rifiuto giuridicamente rilevanti”. Nella specie, il rifiuto non era giustificato, trattandosi di mero
“ripensamento maturato in ambito familiare”.
Con ordinanza del 5 settembre 2025 era accolta l'istanza degli appellanti di sospensione della provvisoria esecutorietà dell'impugnata sentenza.
Le conclusioni erano precisate con note scritte depositate nel termine fissato con l'ordinanza suddetta.
All'udienza odierna le parti hanno discusso oralmente la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
***
8 L'appello è fondato e merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
1. Si rileva, preliminarmente, l'inammissibilità della deduzione, compiuta dagli appellanti, della responsabilità del mediatore ai sensi dell'art. 1759
c.c., eccepita per ottenere il rigetto della condanna risarcitoria.
Si tratta di eccezione in senso stretto, sollevata per la prima volta con l'atto di citazione in appello.
Superfluo è aggiungere che il mediatore non ha taciuto che “l'immobile era demaniale”, poiché i proprietari dell'appartamento avevano piena conoscenza della demanialità del terreno su cui insisteva il fabbricato.
È altresì inammissibile la richiesta di assunzione di prove testimoniali, non sostenuta da un motivo d'impugnazione, che soddisfi i requisiti di cui all'art. 342 c.p.c., della decisione del Tribunale di non dare ingresso alla prova.
Gli appellanti non chiariscono, infatti, quale sarebbe la rilevanza delle prove orali, di cui chiedono l'ammissione, volte a dimostrare una circostanza giuridicamente irrilevante (il fatto che l'agenzia già disponesse della proposta dell'interessato all'acquisto allorché l'incarico di mediazione venne sottoscritto dai venditori) e una circostanza non contestata (l'iter parlamentare che avrebbe condotto, il 18 febbraio 2020, all'approvazione di una legge che, consentendo la sdemanializzazione del terreno, accresceva il valore dell'appartamento).
È pertanto esatto, per stessa ammissione degli appellanti, quanto rilevato dal Tribunale, ossia che il ripensamento, che portò a rifiutare
9 l'accettazione della proposta di acquisto, è dipeso da una rivalutazione della convenienza economica dell'affare.
2. È assorbente, per la decisione della controversia, il rilievo della nullità della clausola n. 4 del contratto di mediazione.
La clausola n. 4 dell'“Incarico di mediazione per vendita immobiliare” prevede, all'ultimo comma, che “il venditore sarà tenuto ad accettare e a fare accettare agli eventuali altri aventi diritto sull'immobile la proposta
d'acquisto che rispetti le condizioni previste dal presenta incarico, fatti salvi giustificati motivi di rifiuto giuridicamente rilevanti”.
Non è condivisibile la premessa del Tribunale di Venezia, secondo cui l'obbligo di accettare la proposta “riprodurrebbe quanto già applicato di prassi in via generale” (affermazione priva del minimo riscontro, che evidentemente attinge a una scienza privata) e la conclusione, che ne viene tratta, per cui la clausula che contiene tale obbligo non sarebbe abusiva.
2.1. In primo luogo, si osserva che la clausola, contenuta in un modulo predisposto dal professionista, non è stata redatta in modo chiaro, violando l'art. 35 Cod. cons.
Non è infatti comprensibile l'espressione “fatti salvi giustificati motivi di rifiuto giuridicamente rilevanti”, in particolare cosa s'intenda per
“giuridicamente rilevante”, ossia quali fossero, secondo l'intendimento dei contraenti, i motivi di rifiuto che consentivano di non accettare la proposta senza rendersi inadempienti nei confronti del mediatore.
Come poi eccepito dai convenuti, la collocazione dell'obbligo di accettare la proposta nell'ultimo comma di una clausola contrattuale intitolata
10 “Atto notarile e consegna dell'immobile” (i commi precedenti si occupano per l'appunto della stipula notarile, della consegna di documenti e del possesso del bene) induce il consumatore a non prestare attenzione alla previsione negoziale. Ciò viola il dovere di trasparenza, poiché il consumatore, cui viene sottoposto il modulo per la firma, può non rendersi conto dell'obbligo che assume, il che è tanto più grave se si considera che tale obbligo incide sul tipo contrattuale della mediazione, in cui non sorgono obbligazioni a carico del venditore e del compratore nei confronti del mediatore che li mette in contatto, prima che l'affare sia stato concluso.
Si ricorda a questo proposito che, secondo una consolidata giurisprudenza, “le clausole redatte in modo non chiaro e comprensibile possono essere considerate vessatorie o abusive, e pertanto nulle, se determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e ciò anche nel caso in cui riguardano la stessa determinazione dell'oggetto del contratto o
l'adeguatezza del corrispettivo dei beni e dei servizi” (Cass. civ., ord., 3 novembre 2023, n. 30556; Cass. civ. 31 agosto 2021, n. 23655).
2.2. La clausola in esame determina a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto
(art. 33, 1° co., cod. cons.).
Difatti, mentre il mediatore non assume alcuna obbligazione (in particolare, non assume l'obbligazione di procurare proposte di acquisto e, nella specie, neppure di adoperarsi in tal senso: il modulo non contiene la previsione di alcun impegno per il mediatore, neppure quello di
11 pubblicizzare l'immobile: v. art. 7a, dove addirittura si legge che l'utilizzo di strumenti pubblicitari è “a discrezione dell'agente immobiliare”), il cliente si obbliga ad accettare la proposta, solo che abbia il contenuto economico prestabilito.
Tale squilibrio è particolarmente significativo perché, come si è già detto, altera il tipo contrattuale disciplinato dal codice civile (secondo cui le parti, messe in contatto dal mediatore, sono libere di concludere o meno l'affare: qualora l'affare non venga concluso, il mediatore ha esclusivamente diritto al rimborso delle spese, salvo patto o uso contrario
[art. 1756 c.c.]). Il consumatore non si limita a conferire un incarico di mediazione, ma conclude un negozio assimilabile, quanto agli effetti nei rapporti con il mediatore, a un preliminare unilaterale ad incertam personam.
A ben vedere, lo squilibrio determinato dalla clausola in esame può essere sussunto nella lett. d) del 2° co. dell'art. 33 cod. cons., (“d) prevedere un impegno definitivo del consumatore mentre l'esecuzione della prestazione del professionista è subordinata ad una condizione il cui adempimento dipende unicamente dalla sua volontà”).
Infatti, mentre i , con il conferimento dell'incarico a Pt_1 [...]
assumevano l'impegno definitivo di concludere Controparte_1
l'affare, il mediatore avrebbe potuto non adoperarsi per rinvenire proposte di acquisto (oppure rinvenirne una sola, che indicasse il prezzo minimo prestabilito, senza possibilità per i venditori di ulteriore contrattazione), il che è situazione ancora più squilibrata di quella menzionata nella norma, poiché neppure è esistente un'obbligazione a
12 carico del professionista, per quanto sottoposta a condizione meramente potestativa.
2.3. La presente fattispecie non si discosta da quella in cui il consumatore s'impegni a corrispondere la provvigione anche in mancanza di conclusione dell'affare. Tale impegno è considerato vessatorio da parte della giurisprudenza (“Deve considerarsi come non apposta per nullità parziale di protezione, ex art. 36, comma 1, del d.lgs. n. 206 del 2005, la clausola contenuta in un contratto di mediazione che preveda la maturazione del diritto alla provvigione in una fase non corrispondente alla conclusione dell'affare, nell'interpretazione datane dalla giurisprudenza di legittimità, poiché determina un significativo squilibrio normativo ex art. 33, comma 1, del citato d.lgs., così stravolgendo il fondamento causale dell'operazione economica posta in essere dalle parti”: Cass. civ., sent., 11 aprile 2023, n. 9612).
Nella specie, a parte l'incerta possibilità di respingere la proposta per
“giustificati motivi di rifiuto giuridicamente rilevanti”, la non conclusione dell'affare, comportando inadempimento del consumatore nei confronti del professionista, legittima quest'ultimo a richiedere il risarcimento del danno, che consiste nella perdita della provvigione (o meglio: della doppia provvigione, quella che avrebbe percepito dal venditore e quella che avrebbe ottenuto dal compratore).
Non a caso ha domandato la condanna di Controparte_1
controparte a corrisponderle, a titolo risarcitorio, una somma di denaro esattamente equivalente alle due provvigioni aumentate dell'iva.
13 Per il tramite dell'inadempimento dell'obbligazione contrattuale,
[...]
ha così potuto pretendere una somma di denaro Controparte_1
equivalente alla provvigione, quale conseguenza della mancata conclusione dell'affare.
I si sono trovati obbligati a compiere un esborso patrimoniale (il Pt_1
doppio della provvigione) a favore di in assenza Controparte_1
di un affare concluso.
Dunque, la clausola in esame (che pone a carico del consumatore l'obbligazione di concludere l'affare nell'interessi del mediatore, pena l'inadempimento nei confronti di quest'ultimo) altro non rappresenta che un mezzo per aggirare la giurisprudenza sopra ricordata, pervenendo allo stesso risultato concreto.
2.4. In ragione di quanto sopra detto, in applicazione dell'art. 36, 1° co., cod. cons. la clausola di cui al n. 4, ultimo comma, dell'“Incarico di mediazione per vendita immobiliare” è nulla.
L'appellata non ha infatti dedotto, né tanto meno offerto di provare, che la clausola suddetta sia stata oggetto di trattativa.
3. La nullità della clausola negoziale comporta che, con la sottoscrizione dell'“Incarico di mediazione per vendita immobiliare”, non è sorto - a carico di e Parte_1 Parte_2 [...]
- l'obbligo di accettare la proposta reperita da Parte_3 [...]
Conseguentemente, deve escludersi l'inadempimento e Controparte_1
il diritto risarcitorio a favore del mediatore.
In conclusione, in accoglimento dell'appello e in riforma dell'impugnata sentenza, deve rigettarsi la domanda proposta da Controparte_1
14 dichiarando che e Parte_1 Parte_2 [...]
non sono tenuti ad alcuna corresponsione di denaro a Parte_3
favore di controparte.
4. Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, applicando i parametri medi previsti dal d.m. n. 147/2022 per le cause di valore compreso tra Euro 5.201 ed Euro 26.000, tenuto conto della negoziazione assistita ed escluso il compenso per la fase istruttoria che non si è tenuta.

P.Q.M.


La Corte di Appello di Venezia, prima sezione civile, definitivamente decidendo l'appello civile n. 513/2025 r.g.a. promosso con atto di citazione da e Parte_1 Parte_2 [...]
(appellanti) nei confronti di Parte_3 Controparte_1
(appellata), ogni contraria domanda ed eccezione disattesa, così ha deciso:
1) in accoglimento dell'appello e in totale riforma della sentenza n.
768/2025, pronunciata e depositata dal Tribunale di Venezia il 12 febbraio 2025, rigetta la domanda proposta da Controparte_1
nei confronti di
[...] Parte_1 Parte_2
e ; Parte_3
2) condanna l'appellata a rifondere agli appellanti le spese processuali, che liquida, per il giudizio di primo grado, in Euro 3.397,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa nella misura di legge, e che liquida, per il presente giudizio di appello, in Euro 3.966,00 per
15 compensi e in Euro 382,50 per esborsi, oltre spese generali, iva e cpa nella misura di legge.
Venezia, 9 ottobre 2025
Il Presidente
(dott.ssa Gabriella Zanon)
Il Consigliere est.
(dott. Alessandro Rizzieri)
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