N. R.G. 4201/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione Prima Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Carla Quota ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4201/2020 promossa da:
C.F. , Parte_1 P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. CAPRARA FILIPPO
ATTRICE contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._1
(C.F. ) Controparte_2 C.F._2
E
(C.F. ), Controparte_3 C.F._3
tutti con il patrocinio dell'avv. GRIGUOLO FEDERICO
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note sostitutive d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Per l'attrice:
“In via principale.
Accertato e dichiarato l'inadempimento dei convenuti rispetto alle obbligazioni assunte e/o la responsabilità extracontrattuale degli stessi in relazione ai fatti indicati in atti, condannarsi la sig.ra
il sig. e il sig. al Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
risarcimento dei danni in favore della società in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, che si quantificano complessivamente in € 16.836,00, oltre ancora ad
pagina 1 di 8 interessi legali dal dovuto al saldo, ovvero quella somma maggiore o minore risultante in corso di causa o ritenuta di giustizia dal Giudicante, in ogni caso entro lo scaglione di valore indicato ai fini del contributo unificato.
In ogni caso competenze legali, rimborso spese forfettario 15%, CPA e IVA come per legge.”; per i convenuti:
“IN VIA PRELIMINARE:
Dichiarare l'inefficacia a vantaggio della parte convenuta dell'art. 4 dell'incarico di mediazione, perché vessatorio, per i motivi sopra riportati.
NEL MERITO:
In via principale.
Rigettare la richiesta di parte attrice di condanna della parte convenuta al risarcimento dei danni
(contrattuale o extracontrattuale), perché infondata sia in fatto che in diritto.
Con vittoria di spese e competenze di procedimento, oltre al rimborso di spese generali, Iva e Cpa come per legge”.
Fatto e motivi della decisione
Con l'atto di citazione, quale affiliata allegava di aver Parte_1 CP_4
ricevuto dagli odierni convenuti, nel Maggio 2018, mandato di intermediazione, con durata sino al
30.07.2019, per la vendita dell'immobile sito in Chioggia (VE), via Sottomarina n. 1072, al prezzo di euro 230.000,00; la provvigione sarebbe stata pattuita in euro 6.900,00, oltre IVA.
A seguito dell'attività di pubblicizzazione dell'immobile sul mercato, l'attrice avrebbe ottenuto, in data
28.11.2018, la sottoscrizione di ben due proposte irrevocabili di acquisto: la prima per conto del sig.
e la seconda per conto dei sigg. e . Controparte_5 Persona_1 Persona_2
Gli odierni convenuti, tuttavia, non avrebbero accettato nessuna delle suddette proposte.
In data 17.12.2018, quindi, l'attrice avrebbe ottenuto dal sig. una nuova proposta Persona_1
irrevocabile di acquisto, con termine di durata di 15 giorni.
Tuttavia, anche in questo caso i convenuti non avrebbero accettato la proposta ricevuta.
Dopo l'instaurazione di procedimento di negoziazione assistita tra l'attrice ed i convenuti, in ragione del danno subito dalla prima per la mancata accettazione delle proposte, le parti addivenivano alla conclusione di un nuovo accordo di mediazione, al fine di valutare una nuova occasione di stipula di un contratto preliminare di compravendita dell'immobile.
Tuttavia, anche in questo caso, i convenuti non avrebbero concluso l'affare, con conseguente ripresa pagina 2 di 8 della negoziazione assistita tra le odierne parti in causa, successivamente terminata con esito negativo.
Parte attrice concludeva, dunque, come riportato nelle premesse, al fine di ottenere il risarcimento del danno corrispondente al pagamento della provvigione, asseritamente dovuta nella somma di euro
6.900,00, moltiplicata per ciascuno dei convenuti ed indicata nella complessiva somma di euro
16.836,00.
Con la comparsa di risposta, i convenuti precisavano che, dapprima, l'incarico di mediazione, in data 28 maggio 2018 e con scadenza il 31 dicembre 2018, avesse avuto ad oggetto 2 appartamenti, uno al piano rialzato ed uno al secondo piano, entrambi ubicati nella palazzina al civico 1072 di via
Sottomarina a Chioggia (Ve). Tale incarico sarebbe stato firmato solamente da due dei tre proprietari, cioè da e per il prezzo di vendita pari ad € 330.000,00 Controparte_1 Controparte_2
(euro trecentotrentamila/00). Il secondo ulteriore incarico, invece, avrebbe avuto solamente per oggetto l'appartamento al secondo piano, con la cantina al piano terra, sempre sito in via Sottomarina, 1072 a
Chioggia (Ve), per un prezzo di vendita pari ad € 230.000,00 (euro duecentotrentamila/00). Tale incarico di mediazione sarebbe stato firmato da tutti e tre gli odierni convenuti, con decorrenza dal 28 maggio 2018 al 30 luglio 2019, ma, in realtà, sarebbe stato firmato dalla sig.ra e Controparte_1
dai sig.ri e solo negli ultimi giorni di Dicembre 2018, successivamente a CP_2 Controparte_3
tutte le proposte di acquisto pervenute, sia a quella del sig. che a quella dei sig.ri Parte_2
e (del 28 novembre 2018 e del 17 dicembre 2018). Persona_1 Persona_2
La sig.ra inoltre, sarebbe stata continuamente spinta dagli agenti di Controparte_1 [...]
a vendere in fretta l'appartamento, nonostante non ne fosse convinta, sia per motivi Parte_1
economici, di convenienza e soprattutto affettivi.
L'art. 4 del contratto di mediazione, in ogni caso, sarebbe vessatorio: esso riguarderebbe l'atto notarile:
“L'atto notarile dovrà essere stipulato non prima di mesi 1 e non dopo mesi 6 dalla proposta
d'acquisto. Imposte, tasse e spese notarili saranno a carico dell'acquirente. L'immobile in oggetto verrà trasferito, al momento dell'atto notarile, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova
[…]. Il venditore si obbliga a produrre la documentazione attestante la situazione energetica dell'immobile entro 15 giorni da oggi. L'immobile verrà consegnato alla stipula del rogito notarile libero da cose e persone”. Dopodiché il contratto prestampato cambierebbe completamente argomento:
“Il venditore sarà tenuto ad accettare e far accettare gli eventuali altri aventi diritto sull'immobile la
proposta d'acquisto che rispetti le condizioni previste dal presente incarico, fatti salvi giustificati motivi di rifiuto giuridicamente rilevanti”. Tale inciso, non specificatamente contrattato, avrebbe colto pagina 3 di 8 di sorpresa la parte convenuta, perché risulterebbe in contrapposizione con l'art. 8: “La provvigione dovuta all'agente immobiliare nel caso di conclusione dell'affare è pari al 3% del prezzo di incarico, corrispondente ad Euro 6.900,00 (seimilanovecento/00) oltre IVA. Il diritto al compenso maturerà nel momento in cui sarà data comunicazione all'acquirente dell'avvenuta accettazione della sua proposta
d'acquisto […]”. Vi sarebbe, poi, un patto espresso sul diritto al compenso provvigionale anche nel caso di conclusione dell'affare successiva alla scadenza dell'incarico.
Non si spiegherebbe, quindi, la frase dell'art. 4 messa a confronto con l'art. 8 sulla provvigione dell'agente, in quanto sarebbero enunciati contrastanti, i quali necessiterebbero di interpretazione, perché non chiari. Ciò sarebbe contrario alla correttezza e buona fede contrattuale, in modo particolare essendo i convenuti dei consumatori.
In ogni caso, solo successivamente al conferimento dell'incarico, la parte convenuta sarebbe venuta a conoscenza di novità riguardanti la cessione della zona demaniale “Riva del Lusenzo” al patrimonio disponibile del Comune di Chioggia e, quindi, poi, ai cittadini della zona in cui è situato l'appartamento messo in vendita (legge n. 17 del 18 febbraio 2020). Infatti, nella zona della laguna del Lusenzo, nel centro storico di Comune di Chioggia, sarebbero presenti unità abitative che si trovavano Parte_1
in area demaniale di proprietà dello Stato, tra cui quella degli odierni convenuti. Il 31 gennaio 2020, alla Camera dei deputati, sarebbe stata presentata la proposta di legge per trasferire al patrimonio disponibile del Comune di Chioggia l'area del comprensorio denominato “Ex aree imbonite fascia lagunare ” per permetterne la successiva alienazione ai privati possessori. Parte_1
Sarebbe stata successivamente approvata la legge n. 17 del 18 febbraio 2020, con la quale i cittadini avrebbero potuto così avviare con il Comune di Chioggia l'iter per l'acquisto dei beni demaniali.
Quindi, da una parte i proprietari di queste case (tra cui i convenuti) avrebbero potuto tranquillizzarsi riguardo alle cartelle esattoriali che dal 2014 erano cominciate ad arrivare chiedendo loro decine di migliaia di euro, dall'altra avrebbero avuto la possibilità di accordarsi col Comune per acquistare il terreno della propria abitazione. Inoltre, tale legge avrebbe causato l'accrescimento di valutazione nel mercato dell'immobile stesso, come provato dalla perizia di stima del geom. Controparte_6
prodotta, il quale valuterebbe l'appartamento – esclusa la terrazza – nella somma pari ad € 250.000,00, quindi un aumento di almeno € 20.000,00 (euro ventimila/00) rispetto al prezzo di messa in vendita dell'appartamento dell'agenzia immobiliare nel 2018.
Inoltre, i convenuti sostenevano che la clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata effettuazione dell'affare per fatto imputabile al venditore possa presumersi pagina 4 di 8 vessatoria, e, quindi, inefficace, a norma dell'art. 1469 bis c.c., se le parti non abbiano espressamente o pattuito un meccanismo di adeguamento di tale importo all'attività sino a quel momento concretamente espletata dal mediatore (Cass. civ. 18 settembre 2020, n. 19565; Cass. civ. 3 novembre 2010, n. 22357).
Secondo la sentenza della Cassazione del 18 settembre 2020, n. 19565, in aggiunta: “La clausola, che riconosce il diritto al compenso in via automatica, se svincolata dall'effettivo svolgimento dell'attività di ricerca dei terzi interessati all'affare e delle attività ad esse propedeutiche, conduce al risultato di costituire, a favore dell'agente immobiliare una rendita di posizione, andando ad incidere negativamente sull'equilibrio contrattuale nel rapporto tra professionista e consumatore espressamente previsto dall'art. 33 del Codice del Consumo”.
L'art. 1341 c.c., peraltro, richiederebbe la specifica approvazione per iscritto della parte contro cui la clausola vessatoria è posta: nel contratto di la specifica approvazione dell'art. 4 (a differenza CP_4 dell'art. 8 ed altri) mancherebbe completamente.
La clausola dell'art. 4 dell'incarico di mediazione, dunque, sarebbe vessatoria in quanto:
- mancherebbe la specifica contrattazione e approvazione;

- la clausola con cui si obbliga all'accettazione, e quindi al compenso, sarebbe svincolata dall'effettiva attività del professionista;

- nella clausola non verrebbe determinato un compenso per il professionista in caso di mancata vendita;

- la clausola non sarebbe chiara, soprattutto se inserita in un articolo rubricato “Atto notarile e consegna dell'immobile”;
- la clausola sarebbe in contrasto con l'art. 8 rubricato “Provvigione dell'agente immobiliare”;
- la clausola creerebbe un forte squilibrio contrattuale a favore dell'agenzia contro il diritto del consumatore degno di tutela;

- i giustificati motivi di rifiuto giuridicamente rilevanti di cui all'art. 4 non sarebbero sufficientemente determinati.
Parte convenuta concludeva, quindi, come riportato nelle premesse.
In seguito alla prima udienza ed al decorso dei termini assegnati ex art. 183, VI co., c.p.c., la causa veniva rinviata direttamente per p.c., con sostituzione di detta udienza, ex art. 127 ter cpc, con il deposito di note scritte, nelle quali le parti concludevano come già riportato nelle premesse del presente provvedimento. Il GI, dunque, tratteneva la causa in decisione, assegnando i termini ex art. 190 cpc, con ordinanza pubblicata in data 24.06.2024. pagina 5 di 8 Decorsi i termini ex art. 190 cpc, si ritiene pacifico, in via preliminare, che tutti i convenuti abbiano sottoscritto l'incarico di mediazione posto a fondamento della pretesa attorea, di cui al doc. 1 dell'attrice, con efficacia espressamente riferita al periodo 28/05/2018 – 30/07/2019, arco temporale entro il quale, altrettanto pacificamente, l'odierna attrice ha fatto pervenire ai convenuti, grazie alla sua attività di intermediazione, ben due proposte di irrevocabili di acquisto, per il prezzo indicato nel mandato di intermediazione, ossia euro 230.000,00.
Allo stesso modo, risulta pacifico che i convenuti abbiano rifiutato la conclusione dell'affare, per motivi di natura personale o di convenienza economica, specificati, nella comparsa di risposta, nell'asserito aumento di valore, per euro 20.000,00, ottenuto medio tempore dall'immobile, grazie all'emanazione, nel Febbraio 2020, di una legge di sdemanializzazione del fondo su cui sorge l'immobile, che ne ha permesso l'acquisto in capo agli odierni convenuti, liberandoli dall'obbligo di versamento dei canoni demaniali.
Tuttavia, appare evidente che simili valutazioni di natura economica, anche ammettendo, in astratto, che non fossero state prevedibili al momento di stipula dell'incarico di mediazione, non siano sufficienti ad integrare alcun giustificato motivo per pretendere la liberazione dei promittenti venditori dall'obbligo di versamento della provvigione, non essendosi verificato alcun grave, imprevedibile e sopravvenuto squilibrio degli interessi dedotti in contratto, tale da poterne giustificare la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, che, difatti, nemmeno è stata chiesta. Non è stata formulata, peraltro, nemmeno alcuna domanda di annullamento per dolo, con riguardo alle asserite illegittime pressioni esercitate dall'attrice su di una dei convenuti in causa, al fine di farle concludere il contratto di mediazione. Tutte le suddette asserzioni dei convenuti, comprese quelle attinenti l'asserita sottoscrizione “postuma” del contratto di mediazione, pertanto, rimangono irrilevanti, rispetto alla validità ed efficacia dei loro obblighi contrattuali. Lo stesso vale per l'asserito scrupolo dei venditori, circa il fatto che si sarebbero ritrovati obbligati a vendere un immobile demaniale, senza averne avvisato i possibili acquirenti: la circostanza doveva, secondo buona fede, essere già nota ai venditori al momento di conferimento dell'incarico di mediazione all'agenzia, ragione per cui non poteva integrare un giustificato motivo idoneo a far venire meno l'obbligo di versamento della provvigione al mediatore.
D'altro canto, la clausola di cui art. 4, u. co., del contratto, non fa altro che riprodurre quanto già applicato di prassi in via generale, nell'ambito dei contratti di intermediazione immobiliare, dato che, nel caso in cui non maturassero alcuna provvigione per l'ipotesi in cui i preponenti non accettino le offerte loro pervenute, conformi alle condizioni da loro stesse dettate, le agenzie immobiliari pagina 6 di 8 avrebbero un interesse altamente ridotto allo svolgimento dell'attività di intermediazione. Secondo buona fede, dunque, non è possibile ritenere che i convenuti non avessero compreso il significato di detta clausola, al momento di sottoscrizione del modulo di cui al doc.

1. Tale previsione contrattuale, peraltro, non contrasta in alcun modo con quanto previsto dal successivo art. 8, il quale stabilisce i termini temporali a partire dai quali l'affare avrebbe dovuto ritenersi concluso, sia in ipotesi di accettazione, da parte dei venditori, delle proposte pervenute, sia in caso di vendita avvenuta successivamente alla cessazione dell'efficacia del contratto di intermediazione, ma per effetto della stessa.
In ogni caso, la clausola di cui all'art. 4, u. co., del contratto di mediazione, non può dirsi nemmeno vessatoria, non rientrando negli elenchi tassativi di cui agli artt. 33 Cod. Consumo (ex art. 1469 bis cc)
e 1341 cc. e non stabilendo nemmeno, nel caso di specie, alcuno squilibrio contrattuale: la previsione della maturazione della provvigione anche nell'ipotesi di rifiuto, da parte dei venditori, di proposte d'acquisto conformi alle loro stesse richieste (salvo giustificaste ragioni di diritto, secondo le norme generali), invero, è del tutto conforme a buona fede, dato che, altrimenti, l'attività di mediazione, fruttuosamente svolta, rimarrebbe priva di retribuzione, per il mero arbitrio dei venditori.
Nello specifico, peraltro, tale clausola non può essere nemmeno ricondotta ad una clausola penale, non stabilendo alcun diritto di ripensamento a favore dei venditori, bensì stabilendo che, nel caso il buon fine dell'affare fosse impedito dagli stessi venditori, l'attività do mediazione, effettivamente svolta, debba essere comunque retribuita, in ossequio a quanto stabilito in generale dagli artt. 1175 e 1358 cc.
Infine, con riguardo al quantum della domanda attorea, si rileva che parte convenuta non ha svolto alcuna contestazione nel merito, in particolare con riguardo all'interpretazione dell'art. 8 del contratto fornita dall'attrice, secondo cui la provvigione ivi determinata, pari ad euro 6.900,00, sarebbe da intendersi come somma di denaro dovuta da ciascuno dei tre venditori. Peraltro, la domanda è posta a titolo di risarcimento, più ampio rispetto al mero pagamento della provvigione dovuta, in ragione del comportamento, contrario a buona fede, protratto dai convenuti, che hanno rifiutato non solo le due offerte pervenute nel periodo di efficacia del contratto di intermediazione, ma anche l'offerta riformulata successivamente, in pendenza della negoziazione assistita, vanificando, così, l'ulteriore attività di mediazione profusa dall'attrice. La determinazione del danno da inadempimento, dunque, deve avvenire nella somma richiesta e non contestata, pari ad euro 16.836,00.
Le spese di lite seguono la soccombenza, liquidate seocdno i parametri tabellari medi dello scaglione di valore sino ad euro 26.000,00.


P.Q.M.

pagina 7 di 8 Il Tribunale, definitivamente pronunciando:
1) condanna la sig.ra il sig. e il sig. Controparte_1 Controparte_2
in solido, a pagare, ex art. 1218 cc, in favore della società Controparte_3
in persona del legale rappresentante pro tempore, la somma Parte_1
di € 16.836,00, oltre interessi legali dal dovuto al saldo;

2) condanna altresì i convenuti, in solido, a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in euro 5.077,00 per compensi, oltre c.u., diritti di Cancelleria, spese di notifica, 15% per spese generali, I.V.A. e C.p.A..
Venezia, 12 febbraio 2025.
Il Giudice
dott.ssa Maria Carla Quota
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