REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
Il Giudice Istruttore in funzione di Giudice monocratico, Dott. Massimiliano De Giovanni, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta a ruolo al numero 3847/2020 del Ruolo Generale avente ad oggetto:
Azione di riduzione di prezzo di acquisto di immobile,
promossa da:

Parte_1 CodiceFiscale_1
con le Avv. Emanuela Andreola e Alice Pilati,
CONTRO

Controparte_1 CodiceFiscale_2
con l'avv. Valentina Bergamin

Controparte_2 CodiceFiscale_3

Controparte_3 CodiceFiscale_4

CP_4 CodiceFiscale_5
tutte con gli avv. Francesca Caldonazzo e Giangiorgio Casarotto
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
L'ATTORE
dichiarando sin d'ora di non accettare il contraddittorio su eventuali domande nuove e documenti preclusi.
1 Voglia l'Ill.mo Tribunale di Vicenza, contrariis reiectis:
In via principale,
- accertata la sussistenza dei presupposti per l'azione estimatoria ex art. 1492 c.c. o, in subordine, ex art. 1489 c.c., condannare i RI , , e in via solidale tra CP_1 CP_2 CP_3 CP_4
loro, a versare all'attore Signor la somma di € 200.000,00=, a titolo di riduzione Parte_1
del prezzo pagato per la compravendita, o il diverso importo che dovesse determinarsi in corso di causa, in base ai criteri precisati in atti, ovvero in via equitativa, oltre ad interessi e rivalutazione come per legge;

- accertata la sussistenza dei presupposti ex art. 1494 c.c. o, in subordine, ex art. 1489 c.c., per il risarcimento del danno, condannare i RI , , e in via CP_1 CP_2 CP_3 CP_4
solidale fra loro, a versare all'attore Signor la somma di € 200.000,00= a titolo Parte_1
di risarcimento del danno, salvo il diverso importo che dovesse determinarsi in corso di causa, in base ai criteri precisati in atti, ovvero in via equitativa, oltre ad interessi e rivalutazione come per legge;

- condannare ex art. 96, primo comma, c.p.c. i RI , , e CP_1 CP_2 CP_3 CP_4
in via solidale fra loro, a versare all'attore Signor un'ulteriore somma a titolo di Parte_1
risarcimento del danno da stabilirsi in via equitativa, per le ragioni indicate nella prima memoria ex
art. 183, comma sesto, c.p.c. del 14.1.2021;
- spese di causa rifuse.
In via istruttoria,
- si insiste per l'ammissione delle altre istanze istruttorie attoree formulate nella memoria ex art. 183, comma sesto, n. 2, c.p.c. del 12.2.2021, qui di seguito riportate.
Prova testimoniale sui seguenti capitoli:
2 1) Vero che, per asportare i beni personali dalla villa in fase di trasloco, nei giorni precedenti l'atto di avveramento della condizione sospensiva (inizio luglio 2019), il Signor ha Controparte_1
utilizzato l'ingresso monumentale?
2) Vero che, nel compimento di tali operazioni di trasloco, furgoni da carico transitavano per il cancello e il viale principale?
3) Vero che nell'ambito delle operazioni di vendita, i rapporti con l'acquirente e l'agenzia
Immobiliare IU & TT venivano tenuti dal figlio del venditore, Controparte_5
4) Vero che il Signor aveva riferito al Signor di voler Parte_1 Controparte_5
motorizzare i varchi per l'apertura del cancello monumentale?
5) Vero che il Signor aveva informato il Signor della propria Parte_1 Controparte_5
volontà di realizzare una nuova illuminazione del giardino e del viale monumentale d'accesso?
Si indicano quali testi: la NO , residente in [...], in vicolo del Maso Testimone_1
n. 18/20 (capitoli da 1 a 5); il dott. , dell'Agenzia Immobiliare IU & TT, Testimone_2
sita in Vicenza, Piazzale del Mutilato n. 8 (capitoli da 3 a 5); il Signor residente in Controparte_5
Montegalda (VI) (capitoli da 3 a 5).
Prova per interpello del convenuto limitatamente ai capitoli nn. 1 e 2. Controparte_1
- confermare il rigetto delle istanze di prova testimoniale formulate dalle sorelle e da CP_5
nelle rispettive memorie ex art. 183, comma sesto, n. 3, c.p.c., per le ragioni Controparte_1
esposte nelle note ad udienza del 6.5.2021;
- nella denegata ipotesi di ammissione delle istanze di prova testimoniale ex adverso formulate, si indicano i testi indicati a prova diretta dall'attore anche a prova contraria sui capitoli avversari.

Controparte_1
Nel merito

3 - rigettarsi tutte le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa, in particolare essendo l'attore decaduto dall'esercizio dell'azione di garanzia e in quanto non sussistono i presupposti di cui agli artt. 1492 e 1494 c.c.
In ogni caso
- con vittoria di spese e competenze di causa.
In via istruttoria
- si insiste affinché vengano ammesse le richieste istruttorie di cui alla memoria ex art. 183, comma
6 n. 3 c.p.c., che si intendono qui integralmente richiamate.
, e Controparte_2 CP_4 CP_3
I procuratori delle convenute signore a seguito della riassunzione, da parte dell'attore, del CP_5
procedimento interrotto ai sensi dell'art. 301 c.p.c., ribadiscono tutte le argomentazioni e difese già
svolte, dichiarano di non accettare il contraddittorio su eventuali domande nuove oggi ex adverso
proposte e precisano le proprie conclusioni richiamando, nel merito, quelle formulate in comparsa di costituzione, che qui integralmente si riportano:
1) Respingersi, in quanto destituite di ogni fondamento sia in fatto che in diritto, le domande formulate nei loro riguardi dal sig. ; Parte_1
2) Con condanna dell'attore alla rifusione delle spese e competenze del presente giudizio;

3) Si chiede altresì la duplice condanna dell'attore, essendo evidente, per quanto esposto, la sua mala fede processuale:
A) al risarcimento dei danni ex art. 96 co. 1°, c.p.c., con danni patrimoniali e non patrimoniali ai sensi dell'art. 2059 c.c., da liquidarsi d'ufficio, con criterio equitativo;

B) al pagamento a favore delle convenute di un'ulteriore somma, equitativamente determinata, ai sensi dell'ult. co. dell'art. 96 c.p.c.
In via istruttoria: ribadita la già ampiamente argomentata opposizione all'ammissione delle prove orali ex adverso formulate, si rinnova in ogni caso la richiesta di essere ammessi alla prova
4 contraria diretta e indiretta, così come già ritualmente formulata nella memoria ex art. 183 co. 6, n.
3 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE:


1. GLI ANTEFATTI E LE VICENDE PROCESSUALI.
Con atto notarile del 6 maggio 2019 (preceduto da apposito preliminare) Parte_1
acquistava dai quattro fratelli ( , , e ), la proprietà di una villa CP_5 CP_2 CP_4 CP_3 CP_1
di metà ottocento, “Villa Feriani”, posta in Montegalda, vincolata, come il suo Parco, come bene di interesse storico-artistico (il 15 luglio successivo, infatti, le parti si davano atto del mancato esercizio di prelazione nell'acquisto da parte dello Stato).
Il 24 ottobre 2019 (come si è poi appreso in corso di causa a seguito di un ordine di esibizione emesso dal Tribunale, poiché l'attore non aveva prodotto il relativo documento, ma solo il
“protocollo” di accompagnamento), ViAbilità, e cioè l'Ente deputato a gestire l'utilizzo delle strade e rilasciare le autorizzazioni per gli accessi dalle proprietà private, riceveva dal , a mezzo Parte_1
del suo tecnico, la seguente richiesta:
avente ad oggetto, come si legge, l'autorizzazione a collocare uno specchio appena fuori dell'accesso (definito da parte istante: carraio) corrispondente al cancello centrale, “monumentale”,
della Villa.
Come pure si legge, alla istanza il allegava, per migliore illustrazione, la seguente Parte_1
planimetria (si ingrandisce solo la parte più specificamente relativa a quel cancello, indicando che anche tale planimetria è stata resa disponibile al Tribunale solo in seguito all'ordine di esibizione):
5 Il 2 dicembre 2019 comunicava la seguente risposta (pure contenuta nella Parte_2
documentazione inviata da a seguito dell'ordine di esibizione): Parte_2
Insomma, l'Ente, premettendo che l'ingresso monumentale è “interdetto ai veicoli” e “visto che i veicoli non vi transitano”, domandava un'integrazione per meglio chiarire la “necessità di allocare lo specchio parabolico in tale posizione”, arrivando persino a ritenere che l'istante potesse aver sbagliato “la segnatura” del punto nella planimetria, e che magari volesse riferirsi all'<
autorizzato verso Longare” (vi è infatti un altro ingresso, sul lato Ovest della Villa, che è
certamente carraio, e munito anche dell'apposito segnale di passo carraio).
Circa un mese e mezzo dopo, il tecnico del (poi sentito anche nella presente causa, come Parte_1
teste), otteneva un incontro con i tecnici di , sul cui contenuto relazionava il committente Parte_2
con mail del 24 gennaio 2020 (questa, invece, sì contenuta nel fascicolo di parte attrice).
6 Nella mail gli comunicava:
<Ciao Pt_1
il geom. dell'ufficio concessioni ed autorizzazioni della società mi ha spiegato CP_6 Parte_2
quanto segue:
- Nel 2017 i sigg hanno deciso di regolarizzare l'accesso carraio ad ovest (era CP_5
abusivo, mai autorizzato)
- Con l'occasione ha chiesto di riordinare i vari accessi presenti lungo quel tratto di Pt_3
provinciale chiamando in causa anche i sigg. e (i due accessi si CP_7 CP_8
raccordano prima della provinciale su una piazzola, pertanto viene considerato un unico
accesso)
- La norma prevede che sulle provinciali fuori dai centri abitati la distanza tra un accesso e
l'altro sia di almeno ml. 100
- Per poter regolarizzare l'accesso ad ovest nella pratica presentata hanno scritto che
l'accesso monumentale è interdetto (vedi gli elaborati grafici allegati); se non avessero
scritto quanto sopra non avrebbe mai permesso di regolarizzare l'accesso ad Parte_2
ovest (di fatto avrebbero dovuto chiuderlo)
- Ho chiesto se c'è una possibilità di deroga alla distanza di 100 ml. tra un accesso e l'altro,
mi ha risposto di no anche perché il tratto di strada è molto pericoloso
- Nell'atto di compravendita non si fa alcuna menzione all'accesso monumentale interdetto ai
mezzi
- Vista la situazione la vedo dura ripristinarlo;
il tecnico è stato abbastanza categorico e
chiaro in merito.
Per quanto riguarda la servitù di passaggio lungo la stradina ad ovest ti ho allegato un estratto di
quanto scritto nell'atto di compravendita. La servitù è stata costituita quando hanno sistemato i
vari accessi carrai lungo la provinciale (pratiche di cui sopra). Se non è un problema chiedi al
7 notaio copia dell'atto con il quale hanno costituito la servitù così abbiamo le idee chiare su chi può
transitare e se ci sono delle limitazioni. Se non riesci a recuperare l'atto avvisami che provvedo io.
Ci sentiamo, buona giornata, . Per_1
Dopo pochi giorni, intendendo rispettare il termine (8 giorni) di denunzia per i “vizi della cosa comprata”, il faceva inoltrare dai suoi legali, all'indirizzo dei venditori, una lettera di Parte_1
contestazione, relativa alla diminuzione di valore della Villa, per l'impossibilità di considerare l'accesso monumentale come carraio (si comprende che nelle intenzioni del l'acquisto Parte_1
della Villa era stata finalizzata ad un suo sfruttamento economico quale luogo suggestivo e
spettacolare per l'organizzazione di matrimoni ed altri ricevimenti).
Nel luglio del 2020 l'attore iscriveva a Ruolo la presente causa, per domandare l'accoglimento delle conclusioni riportate in epigrafe;
tutti i venditori si sono costituiti, svolgendo diversi argomenti per opporsi a quell'accoglimento.
Le parti, poi, sono state invitate alla precisazione delle conclusioni per due volte:
• una prima, quando il Giudice ha chiesto loro di prendere posizione su una delle questioni sollevate dai convenuti, relativamente alla presunta decadenza del compratore dalla denunzia dei vizi della res vendita (per tali devono intendersi quelli di cui all'art. 1490,
primo comma, cc, e non quelli di cui all'art. 1489 cc, non applicabile nel caso di specie¹);
• una seconda, quando, dopo la rimessione della causa sul Ruolo, è stata disposta una CTU, a cura dell'arch. , una fase di prova testimoniale, ed è stato emesso l'ordine di Per_2
esibizione a di cui si è già fatto cenno. Parte_2
La causa è oggi in decisione.



2. LA DECISIONE
Con la decisione di rimettere la causa sul Ruolo, dopo la prima precisazione delle conclusioni, il
Giudice aveva ritenuto implicitamente non fondata l'eccezione di decadenza dalla garanzia dei vizi della res vendita, sollevata dai convenuti.
Oggi, all'esito della seconda rimessione della causa in decisione, il Giudice ha raggiunto invece una convinzione opposta, anche e soprattutto alla luce degli elementi che sono emersi a seguito del più
volte richiamato ordine di esibizione, elementi che non erano stati prima disponibili, in quanto non prodotti dall'attore, che pure era stato l'interlocutore di nella pratica in questione. Parte_2
In buona sintesi, e schematizzando per “gruppi di contendenti”, gli argomenti che si fronteggiano sono i seguenti:
i convenuti
• hanno indicato che l'acquirente era stato notiziato dell'impossibilità di considerare l'accesso monumentale come carraio fin dal 2 dicembre 2019, e cioè dalla chiara e motivata risposta comunicatagli da , se non addirittura dall'anteriore data del 24 ottobre Parte_2
2019, e cioè persino dal momento dell'invio della istanza di collocazione di uno specchio,
visto che l'attore medesimo aveva allegato ad essa una planimetria in cui si leggeva chiaramente, in corrispondenza del cancello monumentale, “ingresso monumentale – non utilizzato - interdetto”;
• in ogni caso hanno fatto notare che, come pure è spiegato chiaramente nella intestazione (e nel testo) della risposta di , il motivo per cui non si può concedere un accesso Parte_2
carraio dal cancello monumentale nasce dalle norme del Codice della Strada, e precisamente dal fatto che, rispetto alle Strade provinciali fuori dai centri abitati, nessun edificio può
aprire su di esse due accessi carrai se essi non si trovino ad almeno 100 metri di distanza
(ciò si deve combinare con il fatto che, diversi mesi prima della compravendita, i venditori avevano “ufficializzato” come carraio l'accesso Ovest della Villa, che dista dall'accesso
9 monumentale meno di 100 metri); tutto ciò per dire che il cosiddetto “vizio” lamentato dal nasce in realtà da una normativa pubblica, che nessun consociato Parte_1
dell'Ordinamento può affermare di non conoscere;

l'attore:
• ha negato che il “vizio” nasca da una normativa pubblicistica ed ha insistito nel collocare la sua conoscenza della problematica solo al momento del ricevimento della mail del 24
gennaio 2020 inviatagli dal suo tecnico dopo che quest'ultimo aveva avuto un incontro
“chiarificatore” con i tecnici di;
Parte_2
• ha specificato che nella risposta scritta di ViAbilità del 2 dicembre 2019 non vi erano elementi da cui comprendere l'esistenza e la portata giuridica del “vizio”,
• ha aggiunto che, nelle settimane successive al rogito, egli vide che, con Controparte_1
l'auto, portava via i suoi oggetti personali dalla Villa, utilizzando proprio l'accesso dal cancello monumentale, ciò che va inteso come un fatto generatore di un “affidamento”, in capo ad esso acquirente, sulla possibilità (concreta e giuridica) dell'uso di quel cancello come carraio.
* * *
Come si diceva, è la tesi di parte convenuta ad apparire, oggi, convincente e fondata.
In premessa, non è inutile notare che il Codice della Strada (art. 22, comma 3) impone la segnalazione di ogni passo carraio con l'apposito cartello, noto e “familiare” ad ogni automobilista,
e segnalare che il cancello monumentale di Villa Feriani non presenta affatto un tale cartello;
già
solo tale elemento avrebbe dovuto insospettire il , vista la presunzione di conoscenza Parte_1
delle norme in capo ad ogni consociato.
In secondo luogo, l'atto di acquisto del richiamava, fra i titoli di provenienza o Parte_1
comunque rilevanti per l'operazione, il rogito per Notaio dell'11 settembre 2017, di Persona_3
costituzione di una servitù, dal lato ovest della Villa, in favore di certi fondi agricoli confinanti.
10 Chi avesse esaminato tale atto (prodotto dalle sorelle sub 8), avrebbe letto il seguente CP_5
passaggio:
In particolare, la servitu' viene costituita a carico della fascia larga metri 4,25
(quattro virgola venticinque) che, partendo dalla S.P. n. 20, corre lungo il
confine nord-ovest dei mm.nn. 230 e 229 e lungo il confine sud-est del m.n. 9,
fino a raggiungere il m.n. 83, il tutto come meglio evidenziato con colore giallo
nel documento che, in fotocopia, si allega (ALLEGATO A) al presente atto,
per formarne parte integrante e sostanziale, previa disamina, approvazione e
sottoscrizione dei comparenti e di me Notaio.
La parte concedente si impegna a realizzare, con spese, oneri, imposte e tasse a
suo esclusivo carico, la carrareccia su cui dovrà essere esercitata la servitu' e il
relativo accesso dalla strada provinciale, con le caratteristiche concordate tra le
parti e di cui all'allegato sub A), e nel rispetto delle autorizzazioni e prescrizioni
imposte dagli enti competenti.
In sostanza, osservando anche l'allegato, si disciplinava proprio l'accesso ad ovest della Villa, con l'impegno dei fratelli di sostituire alla “capezzagna” esistente una “carrareccia” avente CP_5
determinate caratteristiche concordate fra le parti, previa acquisizione delle dovute autorizzazioni degli Enti competenti (e cioè di ); in pratica, era il preludio alla “ufficializzazione”, che Parte_2
sarebbe avvenuta di lì a poco, del passo carraio “ad Ovest”, poi appositamente e regolarmente munito (esso sì) del relativo cartello.
Anche questo elemento era un dato di importante conoscenza per il , di cui egli avrebbe Parte_1
dovuto tenere conto.
Per il resto, tutte le osservazioni fatte sul punto dai convenuti appaiono corrette:
• lo è quella relativa alla derivazione dalla legge (cioè dal Codice della Strada) della situazione che il oggi definisce come “vizio”, a causa della distanza inferiore a Parte_1
11 100 metri fra il cancello monumentale e l'accesso carraio autorizzato ad Ovest;
con il corollario della presunzione di conoscenza della legge in capo a chiunque;

• lo è quella relativa alla collocazione della “conoscenza” del “vizio” addirittura al momento dell'invio della istanza di collocazione dello specchio, visto che la planimetria allegata proprio dal indicava chiaramente, in corrispondenza del cancello monumentale, Parte_1
“ingresso monumentale – non utilizzato - interdetto”;
• lo è (anche a voler trascurare quanto appena detto) quella relativa alla collocazione della
“scoperta” del “vizio”, al più tardi, al momento della ricezione della risposta di , Parte_2
del 2 dicembre 2019, la quale conteneva tutti gli elementi per poter comprendere la vera portata della situazione giuridica in essere: nell'intestazione, conteneva il riferimento a delle precise norme del Codice della Strada (che doveva mettere in allarme il ); nel Parte_1
testo definiva come “interdetto ai veicoli” l'ingresso monumentale, ripetendo più avanti che
“i veicoli non vi transitano”.
D'altro canto, è infondata l'argomentazione di parte attrice relativamente al fatto che egli sarebbe stato indotto in errore (o a confermarsi nell'errore) di credere il varco monumentale come carraio dal fatto di aver visto che, con l'auto, portava via i suoi oggetti personali dalla Controparte_1
Villa, utilizzando proprio l'accesso dal cancello monumentale.
Il fatto narrato (sempreché fosse vero) è infatti collocato dallo stesso attore in epoca posteriore rispetto al rogito, ed è ben noto che per dare rilevanza ad un fatto, come generatore di un affidamento, ai fini della conclusione di un contratto, è necessario che quel fatto abbia preceduto, e non seguito, il perfezionamento del contratto.
Insomma, se ne conclude che parte acquirente è decaduta dalla facoltà di far valere i vizi della res
vendita rispetto al rogito per cui è causa.

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PER QUESTI MOTIVI


1. dichiara che parte acquirente è decaduta dalla facoltà di far valere i vizi della res vendita
rispetto al rogito per cui è causa, e rigetta le sue domande,
2. condanna l'attore a rimborsare le spese processuali del giudizio: a in euro Controparte_1
26.000 per compensi, oltre IVA e CPA e spese forfettarie 15%; alle tre sorelle in euro CP_5
26.000 per compensi ed euro 1.649,44 per compenso del CTP, oltre IVA e CPA e spese forfettarie 15%,
3. pone le spese della consulenza tecnica d'ufficio a carico di parte attrice, con obbligo di rifusione a favore di chi le ha anticipate.
Vicenza, 18 agosto 2025
Il Giudice
Dott. Massimiliano De Giovanni
13 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ nonostante il tentativo di parte attrice – di cui perciò non si tratterà – di affiancare, con la prima memoria ex art 183 cpc, anche questa diversa figura al “vizio” di cui all'art 1490 cc.
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