N. R.G. 345/2023 CC
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Venezia, Terza Sezione Civile, composta dai seguenti Magistrati:
Dott.ssa Rita Rigoni Presidente
Dott.ssa Barbara Gallo Consigliera Relatrice
Dott.ssa Silvia Franzoso Consigliera ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello promossa con atto di citazione notificato in data 16.02.2023 da
(c.f. ), difesa dall'avvocato Stefano Marrone (c.f. Parte_1 C.F._1
) del Foro di Venezia ed elettivamente domiciliata presso lo studio dello stesso C.F._2
in Dolo (VE), Riviera Matteotti, n.15, giusta procura in calce alla comparsa di risposta 10.03.2020; contro
(c.f. ), con il patrocinio degli avvocati Controparte_1 C.F._3
Gianluca Doro (c.f. e Veronica Fioretto (c.f. ) del C.F._4 C.F._3
Foro di Padova, con domicilio eletto presso lo studio degli stessi in Padova (PD), via Baruzzi, n. 9, giusta procura speciale allegata alla comparsa di costituzione e risposta.
Oggetto: Appello avverso la Sentenza N° 155/2023, pubblicata in data 20.01.2023, del Tribunale di
Venezia.
CONCLUSIONI
Per l'appellante:
“Accertati i fatti esposti ed il buon diritto di parte appellante, contrariis rejectis, previa ogni declaratoria di rito, per le motivazioni in narrativa esposte o per quelle comunque ritenute di
Giustizia:
1 - disporsi la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, stante l'urgenza ed indifferibilità, sussistendo gravi motivi anche ex art. 283 c.p.c.;
- accogliersi l'odierna impugnazione e dichiararsi invalida e/o annullarsi integralmente la gravata pronuncia, respingendo ogni avversaria domanda, pretesa, richiesta ed istanza, perché infondata in fatto ed in diritto;

- Accertarsi comunque la ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 1460 codice civile e la legittimità della sospensione di ogni obbligazione della convenuta giusta grave inadempimento contrattuale di parte appellata;

- Dichiararsi l'invalidità, l'inefficacia e la nullità per tutti i motivi dedotti o per quelli ritenuti di
Giustizia del contratto preliminare 27/7/2017;
-Accertarsi il grave inadempimento di controparte al contratto preliminare 27/7/2017 e dichiararsene la risoluzione, condannandosi parte appellata al pagamento in principalità del doppio della caparra versata, ovvero in subordine della stessa maggiorata del 20%, oltre al risarcimento del complessivo danno derivato alla convenuta, se del caso giusta equitativa determinazione;

- Accertarsi in ogni caso la risoluzione, se del caso di diritto, del contratto preliminare 27/7/2017 ad ogni conseguente effetto di legge;

- Condannarsi comunque controparte al risarcimento del danno cagionato alla parte appellante, da determinarsi anche giusta equitativa determinazione;

- Competenze professionali e spese dei due gradi integralmente rifuse;
In via istruttoria, si chiede ammettersi CTU diretta ad accertare l'inidoneità residenziale dell'immobile oggetto di contenzioso”.
Per l'appellata:
“piaccia all'Ecc.ma Corte adita, ogni contraria istanza disattesa e reietta:
1) respingere l'appello in quanto infondato in fatto ed in diritto;

2) con vittoria di spese e competenze di causa oltre spese generali 15% IVA e CPA e con condanna dell'appellante, ai sensi dell'art. 96, terzo comma, c.p.c., a pagare all'appellato una somma equitativamente determinata.
In via istruttoria:
Si chiede, occorrendo, di essere abilitati alle prove orali dedotte in primo grado nella seconda memoria ex art. 183 c.p.c. e non ammesse, con i testi ivi indicati”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
2 1. Con atto di citazione notificato in data 18.12.2019, in persona del suo Parte_2
procuratore , conveniva in giudizio , chiedendo che fosse accertata e Parte_3 Parte_1
dichiarata la legittimità del recesso dal contratto preliminare di vendita stipulato con la convenuta in data 27.07.2017 e - conseguentemente - la legittimità della ritenzione della caparra di € 40.000,00.
Domandava - altresì - che la convenuta fosse condannata a rilasciare l'immobile nonché a pagare l'indennità di occupazione dal 28.09.2017 fino alla data dell'effettivo rilascio, da quantificarsi nella somma di € 650,00 mensili o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia.
Esponeva che:
- con contratto preliminare del 27.07.2017, egli (a mezzo del suo procuratore) aveva promesso di vendere alla , che a sua volta aveva promesso di acquistare, le unità immobiliari site in Pt_1
Camponogara (VE), alla via San Paternian, n. 37/6, facenti parte del complesso residenziale “Brenta
Nova”, Edificio 4, comprendenti l'appartamento n. 6 al piano primo e secondo, l'autorimessa n. 6 al piano terra ed il posto auto scoperto n. 6;
- il prezzo veniva concordato in € 162.678,66 e avrebbe dovuto essere pagato per € 40.000,00 al momento del preliminare (quale caparra confirmatoria e mediante assegni), per € 30.666,99 mediante accollo (all'atto del rogito) del finanziamento regionale di cui al d.d.e.a. n. 197 del 28.9.2004, per €
92.011,97 (a saldo del rogito) mediante accollo della quota frazionata del mutuo accordato dalla Banca
Nazionale del Lavoro;

- ai sensi dell'art. 9 del preliminare, la si era obbligata ad essere in possesso, al momento del Pt_1
definitivo, dei requisiti previsti dal Bando Regionale approvato con delibera della Giunta Regionale del
Veneto n. 3015 del 29.10.2002, al fine di subentrare nel finanziamento agevolato già concesso a dalla Regione Veneto, in conformità alla delibera della Giunta Regionale del Veneto n. 4003 CP_1
del 20.12.2005;
- in data 28.09.2017, aveva immesso la nella detenzione dell'immobile; CP_1 Pt_1
- con raccomandata del 30.11.2018, aveva comunicato alla l'appuntamento presso lo studio del Pt_1
Notaio di Padova, fissato in data 20.12.2018, per concludere la compravendita e trasferire la Per_1 proprietà dell'immobile; contestualmente, aveva chiesto alla di consegnare l'attestazione ISEE Pt_1 al 31.12.2016, necessaria per perfezionare l'accollo del finanziamento regionale;

- la , pur essendo stata avvertita anche telefonicamente ed a mezzo mail della convocazione, Pt_1
non aveva ritirato la raccomandata e non si era presentata nella data fissata per il rogito;

- la , successivamente, si era rifiutata di rifondere le rate scadute del finanziamento regionale e Pt_1 le rate del mutuo della BNL, scadute in data 30.06.2018, 31.12.2018 e 30.06.2019, per complessivi €
5.767,90, nonostante fosse stata sollecitata ad attivarsi in tal senso;

3 - in data 20.09.2019, la aveva rappresentato che, come da informazioni che aveva assunto, Pt_1
l'accollo del finanziamento regionale non era possibile, in ragione della natura nominale e non trasferibile del medesimo;
pertanto, a suo dire, il preliminare doveva ritenersi nullo o risolto per inadempimento del promittente venditore;
aveva chiesto altresì il risarcimento dei danni;

- con raccomandata del 30.09.2019, aveva invitato la a comparire davanti al Notaio CP_1 Pt_1
il giorno 22.10.2019 per la stipula del definitivo;
Per_1
- il giorno 22.10.2019, le parti si erano presentate innanzi al Notaio, ma la si era rifiutata di Pt_1 procedere in considerazione dell'asserita impossibilità di concludere l'accollo del finanziamento regionale;

- con raccomandata del 13.11.2019, aveva dichiarato di recedere dal preliminare, invocando CP_1 il diritto di ritenere la caparra e domandando l'immediata restituzione degli immobili, oltre al risarcimento dei danni subiti ed alla corresponsione dell'indennità di occupazione per la detenzione sine titulo dei beni.
L'attore spiegava che:
- il suo recesso doveva ritenersi legittimo, perché la si era rifiutata di stipulare il definitivo, Pt_1
nonostante i ripetuti solleciti, fra cui quelli del 30.11.2018 e del 22.10.2019, rifiuto che doveva ritenersi pretestuoso, perché era stata lei stessa a dichiarare che al momento del definitivo sarebbe stata in possesso dei requisiti per l'assegnazione del finanziamento previsti a pena di decadenza dalla delibera della Giunta Regionale n. 3015 del 29.10.2022;
- l'inadempimento doveva reputarsi grave, in quanto protrattosi per oltre un anno;
egli, infatti, aveva acquistato l'immobile in data 21.10.2013 e si era accollato un finanziamento regionale;
poiché la normativa del Veneto gli impediva di vendere il bene prima del decorso di cinque anni (ossia prima del
21.10.2018) de avendo interesse a cedere l'immobile nel più breve tempo possibile, egli si era attivato un anno prima della scadenza, stipulando il preliminare con la e prevedendo di addivenire al Pt_1
definitivo entro il 30.11.2018; tuttavia, la condotta della stessa lo aveva costretto a fare fronte Pt_1
alle rate del finanziamento regionale e del mutuo con gravi difficoltà e a chiedere aiuto ad un parente, il quale - per suo conto – aveva anticipato gli importi ed eseguito i bonifici;

- aveva diritto a ritenere la somma di € 40.000,00, consegnata a titolo di caparra confirmatoria, nonché all'immediata riconsegna dell'immobile ed al pagamento dell'indennità di occupazione;
sul punto, precisava che la si trovava nella detenzione sin dal 28.09.2017 e che, a seguito del legittimo Pt_1
esercizio del diritto di recesso, tale occupazione diventava sine titulo per tutta la sua durata in ragione degli effetti ex tunc del recesso, con conseguente diritto alla corresponsione dell'indennità dal
4 28.09.2017 all'effettivo rilascio del bene (cumulabile con il trattenimento della caparra) da quantificarsi in € 650,00 mensili;

- la , nel corso della detenzione, aveva solo parzialmente provveduto al pagamento delle rate Pt_1 mensili relative al finanziamento regionale ed al mutuo BNL versando la somma di € 7.654,85, che andava imputata a titolo di acconto sul prezzo e che doveva essere compensata con quanto dovuto a titolo di indennità di occupazione.
2. Con comparsa di risposta, si costituiva , chiedendo il rigetto delle domande attoree Parte_1 perché infondate in fatto ed in diritto nonché l'accertamento dei presupposti di cui all'art. 1460 c.c.; in via riconvenzionale, la convenuta domandava che fosse dichiarata l'invalidità, l'inefficacia e/o la nullità del preliminare e che, accertato il grave inadempimento dell'attore, il contratto venisse risolto, con condanna di al pagamento - in via principale - del doppio della caparra e - in subordine - CP_1
al versamento della stessa caparra maggiorata del 20%, oltre al risarcimento del danno, anche in via equitativa.
3. La causa veniva istruita documentalmente, con prova per interrogatorio formale e per testi e con l'acquisizione di informazioni dal Comune di Camponogara (VE).
4. In data 20.01.2023, veniva pubblicata la Sentenza N° 155/2023, notificata in pari data;
il Tribunale di Venezia:
a) rigettava la domanda (riconvenzionale) di nullità del contratto preliminare del 27.07.2017;
b) accertava e dichiarava l'inadempimento della convenuta agli obblighi derivanti dal preliminare;

c) accertava e dichiarava la legittimità del recesso esercitato dall'attore con raccomandata del
13.11.2019 e della ritenzione della caparra di € 40.000,00;
d) rigettava tutte le altre pretese riconvenzionali della convenuta;

e) condannava la convenuta a restituire immediatamente all'attore le unità immobiliari site in
Camponogara, alla via San Paternian, n. 37/6, facenti parte del complesso residenziale “Brenta Nova”,
Edificio 4, e comprendenti l'appartamento n. 6 al piano primo e secondo, l'autorimessa n. 6 al piano terra e il posto auto scoperto n. 6, libere da persone e/o cose, anche interposte;

f) condannava - altresì - la convenuta a corrispondere all'attore la somma di € 650,00 mensili dal
28.09.2017 alla data di effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dal giorno 15 di ogni singola mensilità al saldo, con detrazione dalla somma complessiva dell'importo di € 7.654,85;
g) condannava - infine - la convenuta a rifondere all'attore le spese di lite, liquidate in € 13.480,00 per compensi, € 673,73 per anticipazioni, oltre spese generali nella misura del 15% ed accessori come per legge.
5 5. Con atto di citazione notificato il 16.02.2023, ha proposto Appello avverso tale Parte_1
Sentenza, sulla base dei seguenti motivi.
5.1- Omessa declaratoria della nullità del contratto preliminare.
L'argomentazione seguita dal Giudice di prime cure è una petizione di principio formalistica, in quanto non considera i seguenti dati fattuali:
- la abitava l'immobile e pagava il finanziamento regionale;
per cui vi è stato - in concreto - un Pt_1
illecito subentro infra-quinquennale nel mutuo, in aperta violazione della normativa;
a nulla rileva la previsione di una diversa forma di sanzione, atteso che la nullità per frode alla legge costituisce istituto di carattere generale, applicabile sempre e comunque, ancorché vi possano essere ulteriori dettami, i quali - peraltro - si limitano a stabilire solo decadenze ed obblighi di pagamento.
5.2 Illegittimità recesso, trattenimento della caparra e risoluzione del contratto – violazione termine essenziale – erronea valutazione rinuncia tacita.
Secondo il giudice di I Grado, la ha tacitamente rinunciato all'essenzialità del termine in Pt_1
quanto, successivamente allo spirare dello stesso (previsto per il definitivo), ha continuato a dare esecuzione al preliminare abitando l'immobile, corrispondendo le rate del mutuo e non eccependo alcunché davanti al notaio.
Dette circostanze non possono essere interpretate alla stregua di una tacita rinuncia all'essenzialità del termine;
d'altro canto, la rinuncia ad un diritto può essere legittimamente configurata solo nel caso in cui sussista un'incompatibilità assoluta fra il comportamento del soggetto interessato e la volontà dello stesso, senza possibilità di diversa interpretazione.
Per contro, il fatto che l'appellante continuasse ad abitare nell'immobile è del tutto equivoco e ben può essere compatibile con le difficoltà economiche a reperire altra abitazione, specie a fronte della negligente condotta di controparte, contraria ai principi di correttezza e buona fede contrattuale.
Quanto al pagamento del mutuo da parte della dopo la scadenza del termine essenziale, non Pt_1
solo tale circostanza è contestata e non provata, ma è smentita dalla stessa parte appellata e dalla decisione impugnata.
È altresì contestato che il decorso del termine essenziale non sia stato eccepito davanti al notaio.
In verità, manca un verbale di comparizione che asseveri il motivo della mancata stipula del rogito.
Da ultimo, non è possibile ritenere che la abbia rinunciato all'essenzialità del termine relativo Pt_1 ad una vendita immobiliare mediante un semplice comportamento “concludente”; infatti, l'eventuale rinuncia avrebbe dovuto essere resa ad substantiam per iscritto, trattandosi di atto avente ad oggetto beni immobili.
Pertanto, sussistono i presupposti per applicare la risoluzione ipso iure prevista dall'art. 1457 c.c.
6 Diversamente da quanto statuito in I Grado, il rifiuto della di stipulare il definitivo è legittimo, Pt_1
perché ha trasferito la propria residenza dalle unità immobiliari oggetto di causa soltanto in CP_1 data 09.09.2019, circostanza che ha impedito alla di trasferire la residenza dall'abitazione dove Pt_1 viveva con i suoi genitori all'appartamento oggetto del preliminare e - così - di rientrare nei parametri patrimoniali per il subentro nel finanziamento regionale.
Come risulta dalla Deliberazione Regionale n. 4003/2005, che riprende quanto disposto dal Bando
Regionale 3015/2002, per poter beneficiare (o subentrare) del (nel) finanziamento regionale per una somma superiore ad € 30.000,00 (nel contratto del 27.07.2017, doveva subentrare nel Parte_1 finanziamento regionale per la somma di € 30.666,69), il soggetto interessato doveva disporre di un
ISEE del nucleo familiare non superiore ad € 25.000,00. Contrariamente a quanto ritenuto dal
Tribunale, l'attivazione del trasferimento d'ufficio della residenza non avrebbe risolto nulla: il procedimento amministrativo in questione, difatti, è a formazione progressiva ed è caratterizzato da acquisizioni documentali, cui seguono un'istruttoria da parte del e verifiche in loco dalla CP_2
Polizia Municipale.
E' difficile immaginare che detto procedimento avrebbe potuto essere completato in tempo utile per il rogito nel termine essenziale.
Il ragionamento del Giudice di prime cure risulta incongruo, in quanto non è contestato che la Pt_1 non avesse i requisiti per l'agevolazione regionale poiché l'ISEE di riferimento era superiore ad €
25.000,00 (circostanza determinata dal mancato trasferimento della residenza dell'appellante nel nuovo immobile); controparte non ha mai contrastato le fasce di reddito.
L'istruzione probatoria ha dato riscontro della fondatezza del diritto della;
si vedano - in Pt_1
particolare - le dichiarazioni della stessa, come suffragate dai testi e Testimone_1 Testimone_2
e la nota della P.A. del 04.11.2021 che ha confermato che un soggetto può trasferire la residenza in un'unità immobiliare dove è già residente un altro soggetto solo qualora quest'ultimo trasferisca la propria residenza in un'altra unità.
5.3 Errato mancato riconoscimento dell'inidoneità dell'immobile per inosservanza delle altezze minime – carenza di motivazione.
Il fabbricato oggetto del preliminare non rispetta le misure minime previste ex lege per l'altezza interna dei locali adibiti ad abitazione (altezza fissata in 2,70 m dal D.M. del 05.07.1975), risultando il soffitto
- specie del primo piano - di 2,54 m.
Non è un caso che al contratto preliminare non sia stato allegato alcun certificato di agibilità e che tale documentazione non sia stata messa a disposizione della nemmeno al momento della consegna, Pt_1 nonostante quanto disposto dall'art. 1477, comma terzo, c.c..
7 Atteso che i requisiti essenziali di abitabilità dell'immobile ed il certificato di agibilità costituiscono elementi essenziali del bene compravenduto, che i volumi non sono conformi alla legge e che la documentazione relativa all'abitabilità non è mai stata messa a disposizione di parte appellante (e se concessa, essa andrebbe comunque revocata, giusta il mancato rispetto dell'altezza minima di legge), deve ritenersi sussistente un ulteriore grave inadempimento avversario, che legittima ex se la pronuncia di risoluzione del contratto e la condanna alla restituzione del doppio della caparra trattenuta, oltre al risarcimento del danno cagionato.
Il Tribunale ha - invece - preferito basarsi su aspetti formalistici, rilevando come - in ogni caso -
l'immobile fosse stato dotato di certificato di agibilità; questa - tuttavia - sana la posizione dell'immobile nei confronti della PA, ma nulla dice in concreto circa l'effettiva idoneità dello stesso a fungere da abitazione.
5.4 Errata condanna a rilascio e pagamento indennità.
Al contrario di quanto affermato dal Tribunale, la ha contestato tutte le domande avversarie, ivi Pt_1
compresa quella di pagamento della presunta indennità di occupazione.
La convenuta si è costituita nel giudizio di primo grado “contestando, impugnando e disconoscendo integralmente ogni avversaria domanda, deduzione, produzione ed istanza, del tutto illegittima e infondata” (v. comparsa di costituzione di data 10.03.2020).
Al punto 7 della memoria di costituzione (v. pag. 11), la ha contrastato “ogni avversaria Pt_1 richiesta, domanda, pretesa ed allegazione”, quindi anche la pretesa di indennità di occupazione.
5.5 Violazione art. 92 c.p.c. - illegittima condanna alle spese.
Il tenore delle questioni, l'infondatezza delle tesi avversarie, unitamente al complesso delle emergenze istruttorie in atti, avrebbe dovuto determinare la condanna di al ristoro delle spese di lite o - al CP_1
più - un'integrale ovvero una parziale compensazione delle spese, per la sussistenza di giustificati motivi.
6. si è costituito in II Grado, resistendo al gravame ed eccependone Parte_2
l'infondatezza.
7. La causa è stata trattenuta in decisione senza ulteriore istruttoria all'udienza del 10.02.2025 (tenutasi con modalità di trattazione scritta).
* * * * * *
8. Il gravame merita il rigetto per le ragioni di seguito esplicitate.
8.1.- Il primo motivo d'appello è infondato.
L'atto sottoscritto dalle parti è stato ricondotto dal Giudice di prime cure alla fattispecie del contratto preliminare;
tuttavia, un'attenta analisi del regolamento negoziale conduce questa Corte ad affermare
8 che ricorre la figura del contratto preliminare con effetti anticipati, species del più ampio genus del c.d. preliminare puro.
Ferma l'assunzione da parte di entrambi i contraenti del reciproco impegno di dar luogo - per il tramite di successiva attività negoziale - alla traslazione della proprietà dell'immobile, con l'accordo preliminare ad effetti anticipati le parti si sono obbligate reciprocamente all'anticipata consegna del bene e all'anticipato pagamento, in tutto o in parte, del relativo prezzo.
La situazione giuridica in esame è il portato di una prassi contrattuale sviluppatasi essenzialmente nel settore immobiliare, in ragione della sua attitudine a fornire uno strumento idoneo a soddisfare velocemente determinate esigenze delle parti (v. disponibilità del bene per l'una e del denaro per l'altra), indipendentemente dalla sorte della convenzione, per il tempo necessario a che si realizzino quelle condizioni oggettive e/o soggettive in ragione delle quali le parti stesse non hanno voluto o potuto addivenire subito ad un contratto definitivo.
Nella situazione che ci interessa, vengono in risalto “accordi collegati” delle parti;
difatti, in ordine all'utilizzazione della res ad opera del promissario acquirente, ricorre l'istituto del comodato e circa la corresponsione di somme a beneficio del promittente venditore, sussiste un mutuo gratuito (v. Cass. civ., S.U., n. 7930/2008).
Ciò detto, secondo l'odierna appellante, il preliminare stipulato sarebbe nullo perché in contrasto con la normativa di cui alle delibere della Giunta Regionale n. 3015 del 29.10.2002 e n. 4003 del 20.12.2005.
Nello specifico, il preliminare sarebbe elusivo:
- del punto 5.5. della delibera della n. 3015/2002, ai sensi del quale “Gli acquirenti/assegnatari sono obbligati a risiedere, in via continuativa, nell'alloggio oggetto di contributo, a non alienarlo o locarlo, per cinque anni dalla data di acquisto/assegnazione, pena la decadenza del beneficio concesso, salvo preventiva autorizzazione dell'Amministrazione comunale, ai sensi dell'art. 66 della legge regionale
13 aprile 2001, n. 11. La violazione di detto obbligo comporta la revoca e la conseguente restituzione alla Regione del contributo erogato, maggiorato degli interessi legali, tempo per tempo vigenti, decorrenti dalla data delle singole erogazioni”;
- della delibera n. 4003/2005 che fissa le modalità di subentro nell'incentivazione regionale indicando che “tale possibilità è prevista qualora siano trascorsi cinque anni dall'acquisto/assegnazione o, previa autorizzazione comunale, qualora tale termine non sia ancora scaduto” e che fa salvo quanto previsto al punto 5.5, ultimo capoverso, del bando di concorso approvato con la citata delibera n.
3015/2002.
9 Secondo l'art. 1344 c.c., la frode alla legge si concreta nel destinare - previa intesa fra le parti (si parla di accordo fraudolento o di intento elusivo) - un dato negozio allo scopo di aggirare l'applicazione di una norma imperativa (di solito proibitiva), rispettandone - però - la lettera.
Le parti danno vita al contratto - considerato come mezzo per evitare la norma - nel tentativo di rendere vano l'operare della norma imperativa (proibitiva).
Nel contratto in frode alla legge - dunque - si riscontra una causa complessa, in quanto sono perseguite insieme due finalità: l'una immediata, che è conseguire il risultato che il tipo di contratto prescelto comporta in relazione alla sua causa;
l'altra mediata, che è impedire le conseguenze di una determinata disciplina.
Chiarito ciò, secondo la giurisprudenza di legittimità, il divieto di alienazione operante a carico di un soggetto non osta - di per sé - a che lo stesso possa efficacemente e legittimamente stipulare un contratto preliminare di vendita, eventualmente contemplante anche la consegna anticipata del bene negoziato, stante l'efficacia non traslativa - bensì meramente obbligatoria - di tale contratto.
In altre parole, il preliminare di compravendita, pur se concluso nella vigenza del divieto di alienazione, è da considerare valido e suscettibile di produrre effetti quando preveda la stipulazione del definitivo dopo la scadenza del periodo fissato (v. Cass. Sez. I civ., n. 9266 del 2.11.1995 e Cass. Sez.
II civ., n. 10716 del 28.10.1993).
La giurisprudenza - tuttavia - non si sofferma ad esaminare se il contratto preliminare (astrattamente valido), per l'intimo collegamento con il futuro contratto di compravendita, non realizzi una situazione diretta ad evitare l'applicazione di norme imperative.
In proposito, si rende necessario un accertamento di fatto volto a ricostruire aspetti sostanziali e formali, oggettivi e soggettivi, fra cui anche i motivi del contratto preliminare, onde identificare quali effetti le parti abbiano inteso far derivare dal negozio sottoscritto.
Nel caso in questione, innanzitutto, si deve osservare come al momento della sottoscrizione del preliminare mancasse solo un anno alla scadenza del termine previsto dalla Regione per il subentro nel finanziamento, periodo corrispondente al pagamento di sole due rate semestrali.
In secondo luogo, come precisato a pag. 2 della delibera della Giunta della Regione Veneto n.
4003/2005 (doc. 4), il subentro nell'incentivazione regionale prima della scadenza del termine dei cinque anni era possibile, previa autorizzazione comunale.
Dagli atti processuali, dai documenti dimessi e dall'istruttoria espletata pare che la volontà delle parti, come manifestatasi anche a seguito della sottoscrizione del negozio oggetto di causa, non si è discostata significativamente dallo schema tipico del contratto preliminare ad effetti anticipati, come sopra analizzato.
10 - tramite il preliminare - ha ottenuto l'immediata disponibilità dell'immobile, così da Parte_1
soddisfare le sue esigenze abitative, potendo occuparsi - medio tempore - degli adempimenti burocratici necessari al subentro nel finanziamento, con il vantaggio di riscontrare - prima del formale acquisto - gli asseriti vizi dell'immobile.
A fronte della materiale detenzione dell'immobile, l'odierna appellante avrebbe dovuto fornire la provvista non solo per le rate del finanziamento regionale, ma anche per le rate del mutuo bancario e per le spese condominiali.
L'insieme delle somme corrisposte (rate finanziamento + rate mutuo + condominio) è stata imputata a titolo di acconto sul prezzo;
sul punto non vi è contestazione alcuna.
Il (solo) fatto che una parte degli importi corrisposti dalla fosse utilizza da Pt_1 Parte_2
per fare fronte al finanziamento regionale, non fa del contratto preliminare uno strumento
[...]
predisposto dalle parti al fine precipuo di eludere le prescrizioni regionali.
D'altronde, come rilevato dal Giudice di prime cure, per queste ultime è indifferente la provenienza del denaro utilizzato dal beneficiario del finanziamento per estinguerlo;
in caso contrario, non sarebbe possibile per i soggetti finanziati ricorrere a prestiti di sorta.
Pare più plausibile che le esigenze di liquidità di rappresentate dalla sua difesa fin dal I CP_1
Grado, unite all'interesse di individuare a breve un acquirente che alla data del rogito fosse sicuramente idoneo a subentrargli nel finanziamento regionale (essendo in possesso dei requisiti di cui alla normativa applicabile) nonché l'interesse della di acquisire l'immediata disponibilità Pt_1 dell'immobile a scopo abitativo (occupandosi con calma degli adempimenti burocratici), siano state le effettive ragioni che hanno condotto le parti a stipulare il negozio preliminare qui controverso.
Pertanto, questa Corte reputa che vada esclusa la nullità del contratto preliminare per frode alla legge.
Invero, non sussiste neppure la nullità del medesimo preliminare per violazione di norma imperativa.
Come rilevato dal Tribunale, di nullità per violazione di norma imperativa può discorrersi soltanto ove l'ordinamento non preveda una diversa forma d'invalidità oppure una sanzione che risulti effettiva (v.
Cass. n. 525/2020); nel nostro caso, tale sanzione è prevista al punto 5.5 della delibera della Giunta
Regionale n. 3015/2002, ai sensi del quale “La violazione di detto obbligo comporta la revoca e la conseguente restituzione alla Regione del contributo erogato, maggiorato degli interessi legali, tempo per tempo vigenti, decorrenti dalla data delle singole erogazioni”.
Ad ogni modo, è rimasto titolare del finanziamento anche successivamente alla stipulazione CP_1
del preliminare e il bene immobile, per il tempo di vigenza del divieto di alienazione/locazione, non è stato né compravenduto né tantomeno locato (poiché la deteneva il bene in forza di comodato Pt_1
11 “collegato” al preliminare e corrispondeva delle somme di denaro come acconto sul prezzo dell'immobile).
8.2- Anche il secondo motivo d'appello è infondato.
Nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta ad substantiam, la volontà comune delle parti deve rivestire detta forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (v. consenso, res, pretium), con la conseguenza che - in caso di preliminare di vendita che indica un termine per la stipula del definitivo - la modifica di tale elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiede la forma scritta (v. Cass. civ., sent. n. 19031/2022).
Pertanto, è corretta la statuizione della Sentenza di I Grado ai sensi della quale, anche successivamente allo spirare del termine essenziale, l'odierna appellante ha continuato a dare esecuzione al preliminare, rinunciando all'essenzialità del termine pattuito attraverso una serie di comportamenti concludenti.
Difatti, la ha occupato l'immobile almeno fino a febbraio 2024 [l'appellato ha promosso Pt_1 esecutivamente il rilascio dell'immobile, notificando preavviso di sloggio per il 30.01.2024; in data
30.01.2024, l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Venezia ha compiuto il primo accesso e rinviato per l'effettiva esecuzione al giorno 29.02.2024].
Come rilevato da non è plausibile che dalla scadenza del termine essenziale (20.12.2018) la CP_1
non sia stata in grado di reperire una diversa soluzione abitativa;
a nulla rileva la Pt_1
documentazione prodotta il 30.01.2024, essendo nuova e sopravvenuta rispetto ai motivi di cui all'impugnazione.
L'odierna appellante ha sostenuto - fin dal I Grado - di avere regolarmente pagato le rate del mutuo bancario e regionale, anche dopo la scadenza del termine essenziale pattuito (v. pag. 10 comparsa costituzione e risposta: “Successivamente, non essendo intervenuta la stipula del contratto definitivo – per esclusiva colpa avversaria ut supra – le parti si incontravano per prorogare l'accordo di accollo dei finanziamenti da parte della convenuta – in attesa del definitivo – con quest'ultima che provvedeva nei mesi successivi, a differenza di quanto sostiene controparte, a saldare sempre in contanti il dovuto, salvo giovarsi ora dell'eccezione di inadempimento attesa l'illegittima condotta dell'attore”); anche la predetta circostanza è - ictu oculi - incompatibile con la volontà di avvalersi del termine essenziale.
Va aggiunto - poi - che non vi è prova che prima dell'instaurazione del giudizio di , la Pt_4 Pt_1
abbia lamentato la violazione del termine essenziale;
attraverso la raccomandata a.r. del 20.9.2019
(doc. 7 fascicolo , il legale della stessa ha segnalato soltanto che l'accollo del Parte_5
finanziamento agevolato regionale non era stato possibile poiché si trattava di finanziamento nominale e non trasferibile.
12 È stata prodotta - inoltre - la dichiarazione del Notaio rilasciata in occasione Per_1 dell'appuntamento avvenuto il 24.10.2019 presso il suo studio, in cui si legge che “all'appuntamento si sono presentate entrambe le parti con i rispettivi legali e la parte promissaria acquirente non ha proceduto alla stipula, asserendo l'impossibilità di procedere all'accollo del mutuo regionale in capo alla parte venditrice”.
Dunque, vista la rinuncia tacita all'essenzialità del termine, non è giustificabile l'inadempimento di rispetto all'obbligo di stipulare il contratto definitivo. Parte_1
Secondo la “ricostruzione” di parte appellante:
- il termine per la stipula del definitivo era essenziale;

- in forza del preliminare, entro il 20.12.2018 costei doveva essere in possesso dei requisiti necessari per il subentro nel finanziamento;
più precisamente, entro il 20.12.2018 avrebbe dovuto risiedere presso l'immobile oggetto del preliminare, così da “uscire” dall'originario nucleo familiare per avere un ISEE inferiore ad € 25.000,00 e per rientrare nei parametri previsti dalla normativa regionale ai fini del subentro nel finanziamento per l'importo massimo.
La imputa a la responsabilità di non avere trasferito la propria residenza ed afferma Pt_1 CP_1
che ciò non le ha permesso di risultare - a sua volta - residente nell'immobile oggetto del preliminare e di conseguire una situazione patrimoniale aderente ai parametri previsti dalla normativa regionale per subentrare nel finanziamento conservando i requisiti originari.
Ebbene, la rinuncia all'essenzialità del termine tramite comportamenti concludenti inficia tutta la difesa dell'appellante.
Come chiarito dal Comune di Camponogara (VE) con pec del 4.11.2021 in I , “un soggetto può Pt_4
trasferire la residenza in unità immobiliare dove è già residente un altro soggetto qualora (…) il nuovo proprietario o conduttore dell'immobile abbia cura di depositare informativa nella quale dichiara se conosce o meno il nuovo domicilio della persona o se non ha notizie della stessa. In queste ipotesi, è buona norma depositare anche copia od estratto di copia del titolo di proprietà o del contratto di locazione perché così si dimostrerà la veridicità del fatto che chi effettua la segnalazione ha tutto l'interesse a regolarizzare lo stato anagrafico in relazione al proprio immobile. Ciò al fine di permettere all'Ufficiale d'Anagrafe di dare avvio ad opportuni provvedimenti quali una iscrizione
d'ufficio, ovvero una cancellazione per irreperibilità, della famiglia oggetto di segnalazione;
(…). Di norma non sono possibili due diversi stati di famiglia all'interno della stessa abitazione, salvo che le persone non siano unite da alcun tipo di legame. (…) • se sotto lo stesso tetto coabitano più soggetti non uniti da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o semplici vincoli affettivi, si
13 possono avere più stati di famiglia nella stessa abitazione (si pensi a due lavoratori della stessa azienda che dividono le spese dell'affitto o a due studenti universitari)”.
Ne consegue che la poteva far accertare la propria residenza esclusiva nell'immobile in Pt_1
questione anche senza la collaborazione di già a partire dal 22.10.2018 e - quindi - dopo la CP_1
scadenza del termine essenziale (alla quale ha dimostrato di voler rinunciare per facta concludentia); sarebbe stato sufficiente effettuare una segnalazione al allegando il preliminare e l'atto di CP_2 consegna dell'immobile; l'ufficiale dell'anagrafe avrebbe accertato la situazione di fatto e - dopo avere verificato che nell'immobile dimorava solo la - avrebbe confermato la residenza della Pt_1 medesima nell'immobile di Camponogara ai sensi degli artt. 14, 15 e 19 D.P.R. 30 maggio Pt_1
1989, n. 223 (Regolamento Anagrafico), trasferendo d'ufficio quella di come stabilito CP_1 dall'art. 5 L. 24.12.1954, n. 1228.
Ad abundantiam, si deve considerare che e la non erano uniti da alcun tipo di legame;
CP_1 Pt_1 quindi, era ben possibile per la trasferire la propria residenza nell'immobile di cui al Pt_1 preliminare anche prima del 22.10.2018; a quel punto, all'interno della stessa abitazione si sarebbero creati due stati di famiglia e la avrebbe potuto subentrare, alla data del rogito, nel Pt_1 finanziamento regionale per l'importo desiderato.
Alla luce di quanto ampiamente esposto, vanno reputate assorbite le ulteriori censure alla Sentenza di I
Grado mosse dall'appellante con il secondo motivo di gravame, in quanto non idonee a scalfire l'impianto motivazionale, fondato - va ribadito - sulla rinuncia da parte di all'essenzialità Parte_1
del termine.
8.3- Il terzo motivo d'appello è infondato.
fin dalla memoria ex art. 183 sesto comma n. 1 c.p.c. , ha rilevato che “il bene Parte_6
immobile oggetto di preliminare rientra nel Piano Particolareggiato di recupero urbano in località
Calcroci, di iniziativa pubblica, che è stato approvato con i seguenti provvedimenti amministrativi: -
Delibera Consiglio Comunale n. 112 del 18/12/1997; - Delibera Consiglio Comunale n. 34 del
29/3/1999; - Delibera Consiglio Comunale n. 69 del 28/9/2001.
In particolare, la normativa allegata alla delibera n. 34/1999 (doc. 21 ultima pagina), attribuisce all'area la classificazione di zona residenziale estensiva C2 (C2e) e prevede la realizzazione di edifici residenziali con altezza massima di 8,50 metri, due piani fuori terra ed un piano sottotetto di categoria
II e III con altezza media non inferiore a 2,40 metri.
In particolare, la categoria II del sottotetto è definita all'art. 32-bis del regolamento edilizio (doc. 22), il quale precisa che vi rientrano i sottotetti praticabili utilizzati per locali accessori e di servizio aventi
14 un'altezza media interna netta non inferiore a 2,40 metri e un'altezza perimetrale netta non inferiore a
1,80 metri.
Orbene, come si evince dalle planimetrie di progetto di cui alla concessione edilizia n. 148/01 del
18.3.2003 allegata (doc. 23), l'edificio è stato autorizzato con locali abitabili al piano primo e con locali accessori di categoria II al piano secondo – sottotetto (doc. 24).
L'edificio, inoltre, è stato dichiarato agibile dall'Amministrazione Comunale con certificato di agibilità in data 9.4.2008 (doc. 25), nel quale viene evidenziata la distinzione dei locali abitabili al primo piano
e dei soli locali accessori al secondo piano.
Detto certificato di agibilità, così pure come la Concessione Edilizia, sono stati richiamati all'art. 7 del contratto preliminare (doc. 1)”.
Per suffragare siffatte affermazioni e per assolvere il proprio onere probatoria, l'odierno appellato (già attore) ha prodotto tutti i documenti citati in memoria.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, poiché il rilascio del certificato di abitabilità, già nel regime dell'art. 221 del Testo Unico delle leggi sanitarie e dell'art. 4 del D.P.R. n. 425 del 1994, ed ora nel regime degli artt. 24 e 25 del D.P.R. n. 380 del 2001, è condizionato alla salubrità degli ambienti ed alla conformità edilizia dell'opera, col rilascio del permesso di abitabilità devono intendersi verificate, salvo prova contraria, entrambe le suddette condizioni, attesa la presunzione iuris tantum di legittimità degli atti amministrativi (v. Cass. Sez. 2, n. 17498 del 12/10/2012).
Trattandosi di una mera presunzione relativa, sarebbe stato possibile in sede civile offrire la prova contraria.
In un caso simile a quello per cui è lite, la Cassazione ha chiarito che “poiché il certificato di abitabilità è un requisito giuridico essenziale ai fini non solo del legittimo godimento (in relazione al cui profilo rileva l'utilizzo effettivo del bene), ma anche della normale commerciabilità del bene (con riferimento al quale è irrilevante la concreta utilizzazione fattane), è evidente che, pur in sua presenza, ma in difetto dei requisiti minimi di altezza, va esclusa in modo significativo la oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente, essendo il cespite oggettivamente inidoneo ad assolvere alla sua funzione economico-sociale” (v. Cass. civ. ordinanza n. 30950/2017).
Nel caso concreto, non vi sono agli atti rimostranze che permettano di superare la presunzione iuris tantum di legittimità degli atti amministrativi prodotti da innanzi al Tribunale e richiamati nel CP_1
preliminare di vendita.
È inammissibile, perché tardiva, la richiesta di CTU formulata in appello dalla difesa della , in Pt_1
quanto - come precisato - ha svolto le sue difese sul punto già in I Grado, osservando il suo CP_1
onere di allegazione e prova.
15 Dunque, la era pienamente nelle condizioni di chiedere al Giudice di prime cure una Pt_1
consulenza tecnica volta a sconfessare la correttezza dei dati riportati nei documenti prodotti da controparte;
nonostante ciò, si è limitata negli atti successivi, fino alle memorie di replica, ad asserire - senza provare - che i soffitti del primo piano non rispettavano le altezze minime di legge.
8.4. Anche il quarto motivo di appello è infondato.
Ai sensi dell'art. 167 c.p.c., nella comparsa di risposta il convenuto deve proporre tutte le sue difese prendendo posizione in modo chiaro e specifico sui fatti posti dall'attore a fondamento delle domande.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 31837 del 04.11.2021, ha ritenuto che il convenuto che voglia contestare i fatti costitutivi dei diritti azionati dalla controparte debba - nella sua comparsa - pronunciarsi in modo espresso ed analitico su quanto dedotto, allegato e richiesto dall'attore.
Sono insufficienti a precludere l'applicazione del principio di non contestazione le clausole di confutazione generica, come quelle formulate dalla difesa in I Grado, di frequente inserite nelle Pt_1 comparse di risposta (ad esempio “si contesta espressamente ed in ogni suo punto il contenuto dell'atto di citazione”); dette formulazioni sono - invero - clausole di mero stile, che non esprimono alcuna opposizione precisa ed articolata circa i fatti costituitivi del diritto specificamente indicati dall'attore.
8.5 Dal rigetto delle doglianze formulate dall'appellante non può che conseguire la conferma della
Sentenza impugnata anche relativamente alla statuizione sulle spese di lite
9. Le spese del presente Grado seguono la soccombenza di parte appellante e vanno liquidate come in dispositivo, secondo i parametri medi di cui al DM n. 55/2014, aggiornati dal D.M. n. 147 del
13/08/2022, per le cause di valore indeterminato (v. nota di iscrizione a ruolo dell'appello) e di media complessità.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunciando sulla causa di cui in epigrafe, ogni altra istanza ed eccezione disattesa od assorbita, così provvede:


1. RIGETTA l'Appello e CONFERMA la Sentenza impugnata.


2. CONDANNA a rifondere a le spese del gravame che liquida Parte_1 Parte_2 nella misura di € 8.470,00, oltre iva-cpa-spese generali come per legge.


3. DÀ ATTO, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante soccombente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.
Venezia, 28.02.2025.
16 La Relatrice
Dott.ssa Barbara Gallo
La Presidente
Dott.ssa Rita Rigoni
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