PROC. N. 167/2019 RG
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUINTA CIVILE composta dai Magistrati: dott.ssa Marianna D'Avino Presidente dott.ssa Francesca Falla Trella Consigliere dott.ssa Mariarosaria Budetta Consigliere rel.
Riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 167/2019 R.G., vertente tra:
(c.f. ), rappresentato e difeso congiuntamente e Parte_1 C.F._1
disgiuntamente dagli avv.ti Roberto Della Valle (c.f. e Massimiliano C.F._2
Sciortino (c.f. ), presso lo studio del primo elettivamente domiciliato, come da C.F._3 procura in calce all'atto di citazione in appello,
Appellante
e
(c.f. ) e (c.f. ), Controparte_1 C.F._4 CP_2 C.F._5 rappresentate e difese dall' avv. Manuela Maria Zoccoli (c.f. ) presso il cui C.F._6
studio elettivamente domiciliano, come da procura in atti,
Appellate
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Tivoli n. 1545/2018 pubblicata il
07/11/2018
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da note di trattazione depositate, da intendersi qui integralmente riportate e trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio innanzi al Parte_1
Tribunale di Tivoli e per “A) Accertare e dichiarare l'inesistenza del Controparte_1 CP_2
Pagina 1 diritto di abitazione ex art. 540 c.c. in capo alla signora relativamente all'immobile CP_2
sito in Formello (Rm), Viale Argentina 66, in Catasto al foglio 17, p.lla 289, sub 6, piano S-1-T-1-
2, int. 2, z.c. U, cat. A/7, classe 3, vani 10, r.c. Euro 1.704,31 (il villino) e foglio 17, particella 382 graffata alla precedente;
B) accertare e dichiarare l'obbligo delle convenute a rendere il conto sul bene comune e, previa determinazione del valore locativo anche a mezzo CTU dell'unità immobiliare comune, condannare esse convenute a corrispondere all'attore la quota corrispondente al valore commerciale/locativo del bene a far data dal 2006 o da quella diversa ritenuta dovuta;
C) accertare e dichiarare che in forza della scrittura 10.11.2009 la signora
[...]
assunse anche per fatti concludenti l'obbligo di utilizzare le somme di cui al CP_1 finanziamento bancario dell'importo di euro 120.000,00 per gli interventi di ristrutturazione del bene immobile comune sito in Formello di Roma. Conseguentemente e per l'effetto dichiarare la convenuta inadempiente all'obbligo con la condanna della stessa al risarcimento dei danni che si quantificano sin d'ora in euro 50.000,00 ovvero in quella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia anche all'esito di Ctu tecnica;
D) pronunciare lo scioglimento della comunione ordinaria sul bene comune sito in Formello di Roma in Viale Argentina n. 66 così come sopra identificato catastalmente attribuendo a ciascun comunista quanto di legittima spettanza disponendo eventuali conguagli, ove non comodamente divisibile, ed in via del tutto subordinata la vendita all'asta pubblica;
E) ordinare la trascrizione dell'emananda sentenza con esonero di responsabilità a carico del conservatore;
F) in ogni caso condannare i convenuti al pagamento delle spese, competenze ed onorari di giudizio oltre accessori di legge”. Al riguardo l'attore ha dedotto:
1) di aver acquistato dal padre, , in data 06.07.2006, insieme alla sorella Persona_1 [...]
in parti uguali e pro-indiviso nella misura del 50% villino unifamiliare sito in CP_1
Formello (Rm), Viale Argentina, 66, di proprietà per il restante 50% della di lui madre CP_2
che lo aveva acquistato unitamente al marito in regime di comunione dei beni in data
[...]
29.07.1991. Sempre in data 06.07.2006 i genitori dell'attore mutavano il regime di comunione legale tra loro esistente in regime di separazione dei beni;

2) di non aver mai usufruito di detto immobile, adibito sin dal 2006 ad abitazione della sorella e della madre;

3) che nell'anno 2009 sorgeva l'esigenza di provvedere a dei lavori di ristrutturazione dell'immobile anche al fine di realizzare appartamenti autonomi e pertanto la si Controparte_1 affidava all'Arch. chiedendo altresì a suo nome mutuo ipotecario alla Banca Controparte_3
Barclays che necessitava però della partecipazione della e dell'attore, il quale CP_2
congiuntamente alla sorella redigeva scrittura privata nella quale si dava atto della sussistenza di un
Pagina 2 diritto di abitazione della madre sull'intero immobile, della necessità di provvedere con le anzidette opere e pertanto l'attore manifestava il proprio consenso all'accensione di ipoteca di I° grado a garanzia del mutuo richiesto: veniva pertanto, successivamente, erogato mutuo ipotecario per la somma complessiva di euro 120.000,00 alla;
Controparte_1
4) che la non provvedeva alla ristrutturazione ed in data 19.09.2012 acquistava il Controparte_1
50% della nuda proprietà del predetto immobile dalla madre, , la quale si CP_2
riservava il diritto di usufrutto;

5) di aver prima diffidato la sorella ad eseguire i lavori e poi, stante il mancato riscontro, di aver presentato ricorso ex art. 696 c.p.c. per accertare se i lavori fossero stati realizzati e per determinare il valore di mercato attuale dell'immobile nonché quello locativo che sarebbe derivato dall'esecuzione dei lavori, ove effettivamente eseguiti. Il Tribunale di Roma con ordinanza del

4.07.2014 respingeva il ricorso, ritenendo tra gli altri profili che “la signora ha il CP_2
diritto ex lege di abitazione ex art. 540 c.c. e che, pertanto, la valutazione di eventuali locazioni non avrebbe alcuna motivazione inerente lo strumento giuridico adottato” e condannando il ricorrente oltre alle spese di lite anche ad un ulteriore somma ai sensi dell'art. 96, comma 3 c.p.c..
Si sono costituite in giudizio e contestando le pretese attoree e Controparte_1 CP_2 chiedendo di “Accertare e dichiarare la nullità dell'atto introduttivo del giudizio e pertanto dichiararlo inammissibile e/o rigettarlo;
nel merito dichiarare infondata ogni avversa domanda e pertanto rigettarlo integralmente;
vittoria di spese ed onorari da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore costituito ai sensi del D.M. 55/2014”. Nel merito le convenute hanno affermato la sussistenza sia di un diritto di abitazione su tutto l'immobile in capo alla alla luce della CP_2
scrittura privata del 10.11.2009 nonché di un diritto di usufrutto vitalizio della stessa sulla propria quota del 50%, la cui nuda propria è stata ceduta alla figlia, facendo altresì presente come le spese, le riparazioni ordinarie ed il pagamento dei tributi siano in carico alla madre. Hanno contestato il valore dell'immobile così come indicato dall'attore fornendo una stima ben inferiore (euro
330.000,00 a fronte dei 910.000,00 indicati nell'atto di citazione) ed eccepito l'improcedibilità della domanda stante il mancato esperimento della mediazione ai sensi del D.lgs. 28/2010.
Il Tribunale, esperita la CTU, ha accolto parzialmente le domande dell'attore dichiarando
l'inesistenza del diritto di abitazione ex art. 540 c.c. della sull'immobile oggetto di CP_2
causa, mentre ha dichiarato improponibile la domanda di scioglimento della comunione, rigettando le altre domande e compensando le spese legali.
Nel merito il giudice ha escluso, per quanto attiene la domanda sub A), la sussistenza di un diritto di abitazione in capo alla ai sensi dell'art. 540 c.c. poiché l'immobile oggetto del giudizio CP_2
“rientra non nella comunione ereditaria ma nella comunione ordinaria”, mentre per la domanda
Pagina 3 sub B) ha evidenziato la mancanza della prova del danno subito “poiché l'occupazione dell'immobile di parte attrice (nel caso in esame per la sola quota del 25%) non costituisce necessariamente un danno in re ipsa” e l'attore “non ha adeguatamente dimostrato né le concrete modalità con le quali avrebbe utilizzato tale immobile, né di avere rinunciato a vantaggiose proposte di locazione del bene”.
Anche la domanda rubricata al sub C) non sarebbe stata adeguatamente provata, mentre in ordine alla sub D), e dunque alla domanda di scioglimento della comunione ordinaria, rileva il Tribunale come la stessa sia improponibile poiché la “pronunzia giudiziale, avendo funzione suppletiva di quella negoziale, incontra gli stessi limiti di quest'ultima” e pertanto “dovendosi ritenere il negozio di scioglimento della comunione un atto inter vivos, la sostitutiva pronunzia giudiziale non può essere emessa in violazione 17, I comma, legge 1985 n. 47 (oggi abrogato e sostituito dall'analogo art. 46, d.p.r. 2001 n. 380), che sanziona di nullità gli atti tra vivi relativi ad edifici o loro parti laddove non risultino gli estremi della concessione ad edificare (oggi permesso di costruire) od in sanatoria, o, comunque, come nel caso di specie, quando manchi la documentazione attestante
l'attuale regolarità urbanistica del bene”: nel caso di specie la C.T.U. espletata ha rilevato la presenza del porticato al piano terra realizzato abusivamente.
Sotto il medesimo profilo, il giudice ha accertato altresì la violazione dell'art. 29, comma 1 bis della legge 27 febbraio 1985, n. 52, non avendo l'attore provato la conformità allo stato di fatto dell'immobile con i dati catastali e le planimetrie depositate, concludendo “Anche tale corrispondenza, nel caso in esame, non viene dimostrata e, pertanto, si ritiene improponibile la domanda di scioglimento della comunione. Spettava dunque alle parti l'onere di comprovare tali aspetti nei limiti delle preclusioni previste dall'art.183, comma 6, cod.proc.civ., non competendo al giudice - nel procedimento di cognizione ordinaria - indicare alle parti l'onere probatorio che le stesse debbono assolvere”.
La sentenza è stata impugnata da alla cui integrale lettura si rinvia quale parte Parte_1
necessaria della presente decisione, che ha chiesto “1) accertare e dichiarare l'obbligo delle appellate a rendere il conto sul bene comune e, previa determinazione del valore locativo anche a mezzo CTU dell'unità immobiliare comune, condannarle a corrispondere all'appellante la quota corrispondente al valore commerciale/locativo del bene a far data dal 2006 o da quella diversa ritenuta dovuta”. 2) Accertare e dichiarare che in forza della scrittura 10.11.2009 la signora
[...]
assunse anche per fatti concludenti l'obbligo di utilizzare le somme di cui al CP_1 finanziamento bancario dell'importo di euro 120.000,00 per gli interventi di ristrutturazione del bene immobile comune sito in Formello di Roma. Conseguentemente e per l'effetto dichiarare
l'appellata inadempiente all'obbligo con la condanna della stessa al risarcimento dei danni che si
Pagina 4 quantificano sin da ora in euro 50.000,00 ovvero in quella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia anche all'esito della CTU tecnica. 3) Pronunciare lo scioglimento della comunione ordinaria sul bene comune sito in Formello di Roma in Viale Argentina n. 66 così come sopra identificato catastalmente attribuendo a ciascun comunista quanto di legittima spettanza disponendo eventuali conguagli, ove non comodamente divisibile ed in via del tutto subordinata la vendita all'asta pubblica. 4) Ordinare la trascrizione dell'emananda sentenza con esonero di responsabilità a carico del Conservatore. 5) In ogni caso condannare gli appellanti al pagamento delle spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio oltre accessori di legge”.
L'appellante ha chiesto, altresì, in via istruttoria, la rinnovazione della CTU al fine di accertare la
“natura primaria o secondaria dell'abuso riguardante il porticato”, la sua condonabilità ed infine la sua incidenza sulla commerciabilità del bene immobile.
Deduce in particolare l'appellante:
1) “Violazione dell'art. 184 c.p.c. contraddittorietà ed illogicità manifesta delle statuizioni giudiziali in ordine alla mancata prova circa le modalità di utilizzo dell'immobile e di proposte locative”;
2) “Omessa o carente motivazione in relazione alla domanda sub C) proposta dall'attore”;
3) “Erronea interpretazione della CTU e omessa indagine suppletiva in ordine alla natura meramente secondaria dell'abuso e alla sua sanabilità e/o incidenza sulla commerciabilità del bene”;
Si sono costituite e contestando la fondatezza in fatto e diritto del Controparte_1 CP_2
gravame proposto e chiedendo in via preliminare di dichiarare inammissibile e/o improcedibile l'atto di appello e nel merito il rigetto con condanna dei danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c. e vittoria di spese del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore dei procuratori antistatari. In ordine alla richiesta di scioglimento della comunione ordinaria la aderisce alla domanda Controparte_1 avanzata dall'appellante, evidenziando l'opportunità di destinare la quota del 25% dell'immobile del corrispondente valore ed opponendosi alla vendita all'asta del bene.
La causa è stata trattenuta in decisione con ordinanza del 11.06.2024 con concessione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e repliche.
oOo
L'appello è fondato e merita accoglimento limitatamente al primo motivo.
1) Con il primo motivo di gravame evidenzia innanzitutto come il giudice di primo Parte_1 grado sia incorso in errore nell'affermare la mancata contestazione della circostanza dedotta dagli appellati - con la seconda memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c. - per la quale lo stesso avrebbe abitato l'immobile dal 1991 fino all'anno 2011. Eccepita la tardività di tale deduzione, l'appellante
Pagina 5 evidenzia sia la parziale irrilevanza del periodo oggetto della domanda (che richiede l'accertamento a far data dall'anno 2006 o successivi) sia l'avvenuta contestazione con la memoria nr. 3 ex art. 183 comma 6 c.p.c. con produzione di documentazione a sostegno delle difese spiegate. Prosegue inoltre censurando le argomentazioni del Tribunale in ordine all'esclusione di un danno in re ipsa in caso di indisponibilità dell'immobile, affermandone altresì la sussistenza e la quantificazione in misura pari alla mancata percezione del valore locativo.
Preliminarmente la Corte ritiene che non sia stata raggiunta la prova in ordine alla permanenza effettiva del nell'immobile oggetto di causa sino al 2011, stante la tempestiva contestazione e CP_1
la documentazione prodotta dalla quale si evince come lo stesso, malgrado la formale residenza, fosse di fatto domiciliato presso altre abitazioni almeno dal 1998 (doc. da 1 a 6 allegati alla memoria 183, comma 6 nr. 3 c.p.c. di ). Parte_1
Assunto quanto sopra, stante la comunione ordinaria tra le parti, si condivide quanto affermato dalla
Corte di Cassazione con la sentenza 1738/2022 che, affrontando la questione del comproprietario di un immobile che non gode del bene, ha stabilito: “E' affermazione ricorrente nella giurisprudenza di questa Corte quella secondo cui (cfr. Cass. n. 7881/2011) il condividente di un immobile, che durante il periodo di comunione abbia goduto del bene in via esclusiva senza un titolo giustificativo, deve corrispondere agli altri i frutti civili, quale ristoro della privazione della utilizzazione "pro quota" del bene comune e dei relativi profitti, con riferimento ai prezzi di mercato correnti dal tempo della stima per la divisione a quello della pronuncia (conf. Cass. n.
7716/1990; Cass. n. 20394/2013; Cass. n. 17876/2019), aggiungendosi che siffatto diritto, corrispondente al corrispettivo "pro quota" del godimento esclusivo, prescinde da comportamenti leciti o illeciti altrui (Cass. n. 10896/2005). È stato altresì chiarito, e ciò in risposta alla deduzione circa la violazione della previsione di cui all'art. 820 c.c., che i frutti civili, dovuti dal comproprietario che abbia utilizzato, in via esclusiva, un bene rientrante nella comunione, hanno, ai sensi dell'art. 820, terzo comma, cod. civ., la funzione di corrispettivo del godimento della cosa e possono essere liquidati con riferimento al valore figurativo del canone locativo di mercato (Cass.
n. 5504/2012), sicché non può trovare fondamento la pretesa di limitare la previsione de qua al solo godimento che intervenga da parte di soggetti diversi da quelli che già vantino diritti pro- indiviso sul bene fruttifero”. E ancora “… è innegabile che l'uso esclusivo dell'immobile, ove le caratteristiche dello stesso non ne consentano una fruizione congiunta anche da parte dell'altro comunista, eccede sicuramente dalle modalità di uso di cui all'art. 1102 c.c., e legittima la richiesta, quanto meno a titolo indennitario, di ristoro del mancato godimento, e ciò sia quando il bene si presenti fruttifero tramite la concessione in godimento a titolo oneroso a terzi, sia allorché la fruizione avvenga, ed in maniera esclusiva, da parte di uno solo o alcuni dei
Pagina 6 comunisti (conf. Cass. n. 19215/2016). In tal senso è stato affermato che (Cass. n. 5156/2012) sussiste la violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 cod. civ. in ipotesi di occupazione dell'intero immobile ad opera del comproprietario e la sua destinazione ad utilizzazione personale esclusiva, tale da impedire all'altro comproprietario il godimento dei frutti civili ritraibili dal bene, con conseguente diritto ad una corrispondente indennità”.
Nel caso di specie, la Corte ritiene provato che dall'atto di acquisto della quota indivisa del
25%, avvenuta in data 6.07.2006, il non abbia mai abitato nell'immobile oggetto di causa CP_1
né abbia goduto dello stesso in maniera indiretta attraverso la corresponsione di frutti civili, a differenza delle appellate che hanno goduto in via esclusiva della predetta abitazione, dove entrambe hanno vissuto e vivono, come risulta pacificamente dagli atti di causa.
Fondata dunque la domanda avanzata dall'appellante con la quale si chiede alla e Controparte_1
alla di rendere il conto sul bene comune per la propria quota percentuale di proprietà, resta CP_2 da individuare il dies a quo da cui calcolare i frutti civili che verranno indentificati “nel corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, ben possono essere liquidati con riferimento al valore figurativo del canone locativo di mercato” (Cass. Civ.
Sez. 2, Ord. nr. 17876 del 03.07.2019, richiamata anche da Cass. Civ. Sez. 6-2, Ord. nr. 35210 del
18.11.2021).
Premesso che “In tema di divisione, in caso di utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di un comproprietario, l'occupante è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto, solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta senza nulla ottenere e ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale” (Cass. Sez. 2 -
, Ordinanza n. 31105 del 08/11/2023), il primo atto da cui emerge la volontà di partecipazione al godimento del bene, anche in forma indiretta, e da cui far decorrere il termine per il calcolo dei frutti civili è dunque il ricorso per accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c., di cui però non risulta la notifica e pertanto sarà da calcolare dalla costituzione delle appellate, avvenuta nel luglio 2014 (l'atto di diffida inviato dal alla CP_1
sorella in data 27.11.2010 e ricevuto in data 29.11.2010 non può assurgere a prova di un diverso dies a quo, riguardando lo stesso un'intimazione alla sola esecuzione dei lavori di ristrutturazione - doc. nr. 5 fascicolo ricorso ATP parte appellante, mentre la richiesta di mediazione di cui al doc. 6 del fascicolo di ATP - dalla quale risulta la volontà di procedere con la divisione giudiziale e, per ciò che qui interessa, la richiesta del pagamento di una somma a titolo di corrispettivo/locazione – è stata depositata solo nella prima pagina fronte/retro e non vi è la prova della ricezione della stessa).
Pagina 7 Resta dunque da quantificare la somma dovuta a che dovrà essere calcolata partendo Parte_1 dai parametri indicati nella CTU redatta dall'ing. a titolo di canone di locazione mensile Per_2
lordo pari ad euro 1.787,50 da cui decurtare le spese generali nella misura del 30% - al fine di ottenere il valore locativo netto -e da rideterminare nella quota parte di proprietà dello stesso pari ad
25% oltre interessi legali dalla data della domanda al soddisfo.
La somma dovuta è quindi pari ad euro 312,81 (il 25% di 1251,25) mensili, a decorrere dal mese di luglio (2014) sino a quando dura l'uso esclusivo delle appellate, con interessi legali dalla data della domanda, al soddisfo.
2) Con il secondo motivo di appello l'appellante contesta il pronunciamento del Tribunale in merito al rigetto della domanda di risarcimento dei danni per inadempimento dell'obbligazione assunta con la scrittura del 10.11.2009 da parte della sorella (sulla ristrutturazione dell'immobile), ritenendo la motivazione viziata e carente, stante il raggiungimento della prova dell'avvenuto inadempimento e del danno conseguente.
La censura non coglie nel segno e non merita accoglimento. Ritiene difatti la Corte che nessun danno risulta provato conseguente all'ipotetico inadempimento, alla cui declaratoria non sussiste quindi interesse dell'appellante: premesso che il mutuo è stato richiesto dalla sola appellata
[...]
, che nessuna somma è stata né corrisposta né richiesta per tali fatti a , CP_1 Parte_1
l'appellante ha lamentato che la mancata realizzazione degli interventi di ristrutturazione dell'immobile per il quale lo stesso avrebbe prestato il consenso all'iscrizione di ipoteca, per la propria quota di proprietà, affinché la sorella ottenesse mutuo bancario per l'esecuzione delle anzidette opere, ha da una parte impedito un incremento di valore dell'immobile e dall'altra ha ostacolato lo stesso “nel disporre del suo diritto di proprietà e soprattutto nel richiedere finanziamenti e mutui a suo favore non potendo disporre di una quota immobiliare “libera”” (pag.
9 atto di citazione). Con riferimento a quest'ultimo aspetto si evidenzia che nessun documento relativo a richieste di finanziamenti e/o mutui – anche eventualmente rifiutati - sia stata allegata dall'appellante rendendo dunque impossibile una valutazione nel merito, così come niente di più rispetto a quanto sopra riportato è stato detto ed allegato in ordine alle presunte limitazioni alla disposizione del diritto di proprietà.
Infine, in ordine al mancato incremento di valore dell'immobile, vale la pena rilevare che nel caso l'eventuale maggior valore del cespite – peraltro non provato – sarebbe stato conseguenza dell'investimento compiuto dalla sola , non prevedendo da parte dell'appellante Controparte_1
alcun tipo di obbligazione economica ma essendo lo stesso esclusivamente garante per la propria quota parte, garanzia che non è stato necessario attivare.
Pagina 8 Assunto quanto sopra, ritenuto assorbente di ogni altra questione, la Corte rileva comunque come la scrittura privata del 10.11.2009 non possa configurarsi quale fonte di obbligazione tra appellante e appellata, atteso che il mutuo e il conseguente obbligo di restituzione della somma è stato stipulato solo dalla sorella, quindi nessuna obbligazione riguarda l'appellante per la mancata realizzazione delle opere, a carico anche esse esclusivamente della sorella (cfr. punto 1) della suddetta scrittura con cui si pattuisce: “Il IG. ha manifestato il suo assenso acchè l'istituto mutuante Parte_1 accenda rituale ipoteca di I° grado sull'intero immobile a garanzia del mutuo di euro 100.000,00 richiesto dalla sorella, ed è intervenuto presso l'Istituto per il perfezionamento della pratica;
la comproprietaria IG.ra rinuncia espressamente a ripetere dal fratello le Controparte_1 Pt_1
somme tutte che lei affronterà per la ristrutturazione de qua e lo solleva da ogni obbligo e responsabilità inerente la ristrutturazione. Rinuncia altresì espressamente a dedurre in sede di scioglimento della comunione la somma da lei sostenuta per la ristrutturazione dell'immobile nel quale lei vive unitamente alla madre”.
Tutto quanto sopra esposto, la Corte rigetta dunque il gravame proposto con il secondo motivo di appello.
3) Con il terzo motivo, l'appellante impugna la sentenza di primo grado nel capo in cui dichiara improponibile la domanda, contestando la rilevanza che il tribunale avrebbe dato all'abuso edilizio
– porticato - presente sull'immobile. Evidenzia che dalla lettura complessiva della CTU risulta che l'immobile “è commerciabile”, che l'abuso non incide su tale dato ma solo sul valore nella misura di circa 15.000,00 euro e che comunque la difformità è “ripristinabile” e può essere demolita, insiste altresì nella distinzione tra abuso primario e abuso secondario, richiamando pronunciamenti della
Suprema Corte che ravvisano la sanzione della nullità contrattuale solo nei casi di “assenza di licenza edilizia o di concessione in sanatoria e/o di organismo edilizio realizzato per caratteristiche tipologiche o per aumenti di volumetria in totale difformità dalla concessione edilizia” (Cass. Civ.
11659/2018). Rileva infine l'appellante, che i condividenti in sede di precisazione delle conclusioni non hanno chiesto l'attribuzione della quota ma lo scioglimento della comunione, comportando dunque tale richiesta la vendita all'asta pubblica, sede in cui le difformità urbanistiche potranno essere sanate.
La censura sollevata, anche se fondata nei limiti di cui si dirà di seguito, non comporta comunque l'accoglimento della domanda avanzata.
Il giudice di primo grado ha statuito l'improponibilità della domanda di scioglimento per due ordini di ragioni – che possono essere anche alternative tra loro - di cui la prima legata effettivamente alla presenza dell'abuso edilizio ed inquadrata nella violazione dell'art. 17 comma I, legge 47/1985, oggi abrogato e sostituito dall'art. 46, D.p.r. nr. 380/2001, mentre la seconda individuata nella
Pagina 9 mancanza della dichiarazione di conformità urbanistica e catastale in contrasto con l'art. 29, comma
1 bis della legge nr. 52/1985. L'appellante impugna esclusivamente in merito alla violazione dell'art. 46 D.p.r. nr.380/2001, focalizzando le proprie deduzioni sull'interpretazione giurisprudenziale e sulla tipologia di abuso individuato, niente argomentando in ordine all'art.
29, comma 1 bis L. nr.52/1985, ritenuto invece da questa Corte assorbente di ogni altra questione, in quanto peraltro non contestato.
Condivisibile sul punto la decisione del Tribunale, che evidenzia come non sia stata provata e non risulta agli atti la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie dell'immobile oggetto di causa, conformità richiesta a pena di nullità dalla normativa vigente, così come confermato anche dalla giurisprudenza di legittimità, intervenuta più volte trattando la questione nell'ambito dell'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ma i cui principi possono ben essere richiamati in materia di scioglimento della comunione per cui “la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione (…)” (Cass. Civ. Sez. 2, Sent. n. 20526 del 29.09.2020). Sempre nella medesima sentenza la Suprema Corte precisa “Il comma 1 bis dell'art. 29 della legge n. 52/198, sopra trascritto, contiene due distinti disposizioni. La prima – concernente la conformità catastale oggettiva, ossia la corrispondenza tra lo stato materiale effettivo dell'immobile oggetto del contratto e la rappresentazione catastale del medesimo – dispone che il contratto contenga, oltre all'identificazione catastale ed al riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una specifica dichiarazione degli intestatari (sostituibile con un'attestazione di un tecnico) di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto;
essa impone, quindi contenuto necessario ad un contratto (identificazione catastale, riferimento alle planimetrie depositate in catasto, dichiarazione degli intestatari o attestazione di un tecnico aventi ad oggetto la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie) e attiene alla sfera di validità del medesimo. (…) La prima di tali disposizioni è presidiata con l'espressa previsione della nullità dell'atto privo del contenuto prescritto”.
Nel caso di specie, la mancanza di tale dichiarazione – che rende dunque impossibile a questa
Corte procedere con una pronuncia di scioglimento giudiziale della comunione ordinaria - è circostanza rilevata d'ufficio dal giudice di primo grado e pacifica tra le parti, tanto che anche nel gravame proposto non vi è né contestazione né specifico motivo di appello. Peraltro, si evidenzia che l'abuso edilizio, seppur marginale, allo stato dei fatti rende impraticabile la presentazione della dichiarazione di conformità ai sensi dell'art. 29 comma 1 bis L.52/1985,
Pagina 10 poiché rappresenta una difformità sostanziale tra la condizione dell'immobile, i dati catastali
e le planimetrie - dai quali non risulta la presenza di un porticato – superabile solo o con una domanda in sanatoria o con la demolizione dello stesso ed il ripristino dello stato dei luoghi confacente alla documentazione sopra richiamata;
il tutto al fine di evitare dichiarazioni di conformità che sarebbero altrimenti mendaci.
La richiesta di rinnovazione della CTU avanzata dall'appellante appare comunque superflua alla luce della violazione dell'art. 29, comma 1 bis L.n. 52/1985.
Stante la soccombenza solo parziale di e di , le spese del doppio grado Controparte_1 CP_2
sono compensate per metà; la restante parte seguono la soccombenza.


PQM


La Corte d'Appello di Roma, definitivamente pronunciando, respinta ogni altra domanda ed eccezione, così provvede: accoglie parzialmente l'appello proposto da e condanna e Parte_1 Controparte_1 CP_2 al pagamento della somma di euro 312,81 mensili, a decorrere dal mese di luglio 2014
[...]
sino al rilascio, con interessi legali - per le somme maturate sino a d oggi - dalla data della domanda al soddisfo, compensa per metà le spese del doppio grado di giudizio e condanna e Controparte_1 CP_2
al pagamento delle spese del doppio grado, liquidate in euro 3808,00 per il primo grado di
[...]
giudizio e in euro 3500,00 per il presente grado, oltre accessori di legge.
Roma 11 giugno 2025
La Cons. est. La Presidente
Dott.ssa Mariarosaria Budetta Dott.ssa Marianna D'Avino
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