N. R.G. 1014/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Quarta Civile
nelle persone dei seguenti magistrati:
- dr. Alberto Massimo Vigorelli Presidente
- dr. Francesco Distefano Consigliere
- dr. Marco Del Vecchio Consigliere relatore-estensore ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. 1014/2024 r.g., pendente in grado di appello e promossa
DA
- (C. F. e P. VA , corrente in Milano via Parte_1 P.IVA_1
Giovanni Mayr 10, in persona del legale rappresentante pro tempore rappresentata Parte_2
e difesa, giusta procura in atti, dall'Avv. (C. F. ) presso il cui CP_1 C.F._1
studio legale in Vigevano via Cairoli n. 43 è elettivamente domiciliata, difensore che ha dichiarato di voler ricevere notifiche e comunicazioni relative al presente procedimento al seguente indirizzo di posta elettronica certificata:
Email_1
fax: 038177152
APPELLANTE
CONTRO
pagina 1 di 18 - (C. F. ) residente a [...] CodiceFiscale_2
Gravellone n. 15, rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'Avv. Mario Paolo GHELFI
(C. F. – pec: – fax: 0384-302168) presso C.F._3 Email_2
il cui studio legale in Pavia Piazza Castello n. 28 è elettivamente domiciliata
E
(C. F. con sede legale in Milano Corso Como n. 17, in Controparte_3 P.IVA_2
persona del procuratore dr. rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'Avv. CP_4
Maurizio ORLANDO (C. F. ) del foro di Milano presso il cui studio legale C.F._4
in Milano via Chiossetto n. 18 è elettivamente domiciliata, difensore che ha dichiarato di voler ricevere notifiche e comunicazione relative al presente giudizio al seguente indirizzo di posta elettronica certificata:
Email_3
fax: 02.39290310
APPELLATE
Avente ad oggetto: vendita di cose immobili
Sulle seguenti conclusioni:

per appellante Parte_1
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello, contrariis rejectis, premesse le declaratorie piò favorevoli, in riforma della gravata sentenza, per le ragioni dedotte nell'atto di citazione in appello, negli scritti di primo grado e, in genere, nelle difese tutte svolte nell'interesse dell'appellante, in via preliminare, accettare e dichiarare in parte qua la decadenza di dal diritto alla garanzia per CP_2 non aver denunciato i lamentati vizi entro il termine di cui all'art. 1495 c.c. per l'effetto rigettare le relative domanda;
in via principale, respingere tutte le domande di in quanto infondate e/o comunque CP_2
non provate;
in via subordinata, determinando il danno lamentato dalla stessa e CP_2
graduatene le cause, assolvere la dalla indebita pretesa;
in via di Parte_1
pagina 2 di 18 ulteriore subordine, nelle denegata ipotesi di accoglimento, totale o parziale, delle domande dell'attrice in primo grado, eventualmente accertata e dichiarata l'inefficacia e/o nullità delle clausole contrattuali limitative della responsabilità della Compagnia assicuratrice contenute nella polizza di assicurazione decennale postuma n. 404888185 stipulata dalla e Parte_1 dalla accertare e dichiarare l'operatività in tale polizza e per l'effetto Controparte_3
dichiarare tenuta e condannare la stessa in persona del suo legale Controparte_3 rappresentante pro tempore, a tenere indenne e manlevare l'odierna appellante da quanto questa sarà eventualmente tenuta a pagare a a qualsivoglia titolo in conseguenza dei fatti CP_2
oggetto di causa.
Ove ritenuto necessario ed opportuno, disposto il supplemento di CTU invocato nell'atto di citazione in appello.
In ogni caso con il favore delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio ivi comprese quelle di CTU.

Per appellata, CP_2
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello contrariis reiectis respingere l'interposto appello siccome infondato in fatto e in diritto e per l'effetto confermare in toto la sentenza del Tribunale di Pavia n. 429/2024; confermare in toto la sentenza del Tribunale di Pavia n. 429/2024; con vittoria dele sese di lite del presente rado di giudizio, oltre accessori di legge.

per appellata Controparte_3
Voglia l'Ec.ma Corte d'Appello di Milano, qui adita, contrariis reiecitis, così giudicare: in via preliminare: dichiarare inammissibile l'impugnazione proposta da avverso la Parte_1
sentenza n. 429/2024 emessa dal Tribunale di Pavia per le ragioni esposte al paragrafo D del presente atto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 345 c.p.c. in via principale: rigettare l'appello proposto da per le ragioni esposte al paragrafo Parte_1
D del presente atto e, per l'effetto, confermare sul punto la sentenza n. 429/2024 emessa dal Tribunale di Pavia;
in subordine:
pagina 3 di 18 nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento dell'appello proposto da
[...]
in ordine alla garanzia assicurativa, ove la domanda d manleva non sia ritenuta Parte_1
inammissibile, in tutto o in parte, per i motivi di cui al paragrafo E.2 del presente atto, accertare e dichiarare in ogni caso la non operatività e/o inefficacia, nel caso di specie, della polizza n.
404888185 per le causali esposte in narrativa, e, per l'effetto, rigettare le domande tutte, nessuna esclusa, formulate da nei confronti di in Parte_1 Controparte_3
quanto infondate in fatto e in diritto.
In via di ulteriore subordine: nella denegata ipotesi di ritenuta ammissibilità e accoglimento della domanda di garanzia e malleva formulata nei confronti di accertare e dichiarare l'obbligazione di manleva Controparte_3 dell'esponente compagnia di assicurazioni, sussistendone ni presupposti di legge e di contratto, per la sola quota di responsabilità addebitabile a contenendola nei limiti Parte_1 del massimale di polizza per capitale, interessi e spese e con l'applicazione degli scoperti e delle franchigie contrattualmente previsti.
Con vittoria di compensi e spese del presente giudizio, oltre rimborso forfettario, ICA e CPA come per legge.
Si contesta integralmente la rilevanza probatoria della documentazione ex adverso prodotta.
Nell'ipotesi in cui si disponga una integrazione della consulenza depositata in primo grado o si convochi il CTU a chiarimenti, con la piò ampia riserva di discutere in ordine al contenuto del quesito, in udienza e di nominare il CTP;
si chiede sin d'ora che egli si esprima sulle cause dei vizi rilevati.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con l'impugnata sentenza n. 429/2024 pubblicata il 1.03.2024, il Tribunale Ordinario di Pavia, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattese o assorbita, così disponeva: accertata la responsabilità di in relazione ai gravi difetti e alle Parte_1 difformità esistenti nell'immobile di cui è causa,
- condanna pagare a la somma di euro Parte_1 CP_2
113.840,58 oltre rivalutazione monetaria e interessi così come in parte motiva;

- respinge la domanda di garanzia formulata da ei confronti Parte_1 di e, per l'effetto, Controparte_3
pagina 4 di 18 - condanna a rimborsare a le spese di Parte_1 CP_2
lite che si liquidano in euro 545,00 per esborsi ed euro 10.860,00 per compenso professionale oltre VA e CPA come per legge e spese forf. Al 15%,
- condanna rimborsare a le spese Parte_1 Controparte_3
di lite, che si liquidano in euro 10.860,0 per compenso professionale oltre VA e Cpa come per legge e spese forf. al 15%.
- Respinge ogni altra domanda e/o eccezione da chiunque formulata.
***
La vicenda può essere sintetizzata nei termini che seguono.
***
- Con rituale atto di citazione conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Pavia CP_2 quale venditore e costruttore dell'immobile sito in San Martino Parte_1
Siccomario via Gravellone n. 15 dalla medesima acquistato in data 15.05.2020 al prezzo di euro
379.900,00 chiedendone la condanna al risarcimento dei danni patiti in conseguenza dei gravi difetti e delle difformità urbanistiche edilizie e catastali da cui l'immobile è risultato affetto, nonché la riduzione del prezzo di acquisto in ragione del suo minor valore commerciale.
Costituitosi in giudizio ontestava la fondatezza della domanda. Parte_1
In via preliminare eccepiva l'inammissibilità della domanda per intervenuta decadenza.
Adduceva inoltre l'inesistenza dei vizi lamentati, non risultando gli stessi dimostrati e comunque non imputabili alla impresa convenuta.
Su tali basi chiedeva il rigetto della domanda.
Previa autorizzazione alla chiamata in causa della compagnia assicuratrice Controparte_3
formulava domanda di manleva nei confronti della predetta compagnia assicuratrice.
- Si costituiva in giudizio eccependo l'inoperatività della garanzia di polizza Controparte_3
azionata richiamando nel reso le difese articolate dalla parte chiamante.
La causa era istruita mediante espletamento di CTU sullo stato dei luoghi.
Fatte precisare le conclusioni alle parti la causa era trattenuta in decisione e decisa con l'impugnata sentenza con la quale, accertata la responsabilità di n relazione ai Parte_1 gravi difetti e difformità esistenti nell'immobile oggetto di causa, l'organo giudicante di primo grado condannava a risarcire il danno conseguentemente derivato Parte_1 all'attrice che liquidava in euro 113.840,58, oltre rivalutazione monetaria e CP_2
pagina 5 di 18 interessi come indicati specificamente in sentenza, rigettando la domanda di garanzia articolata da nei confronti di chiamata in causa. Parte_1 Controparte_3
Regolava le spese di lite secondo la regola della soccombenza e per l'effetto condannava la convenuta lla rifusione in favore dell'attrice delle spese di lite che liquidava Parte_1
in euro 545,00 per esborsi ed euro 10.860,00 per compensi professionali oltre maggiorazione del 15% per rimborso spese generali Cpa ed VA come per legge, nonché alla rifusione in favore di
[...]
delle spese di lite che liquidava in complessivi euro 10.860,00 per compensi Controparte_3
professionali oltre maggiorazione del 15% per rimborso spese generali, Cpa ed VA come per legge.
Infine, poneva definitivamente a carico della convenuta e spese di Parte_1
CTU come liquidate in corso di causa.
***
- Avverso la predetta sentenza ha interposto appello Parte_1
Con il primo motivo di appello adduceva l'erroneità della sentenza appellata nella parte in cui l'organo giudicante di primo grado, avallando acriticamente le conclusioni formulate dal CTU all'esito degli accertamenti peritali in ordine alla sussistenza dei vizi, ritenendoli gravi, applicava al caso di specie la garanzia prevista in materia di appalto dall'art. 1669 c.c., che richiede necessariamente l'incidenza del vizio sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene secondo la destinazione propria di quest'ultimo, non operante in caso di vizi c.d. secondari. Pertanto, sulla base delle valutazioni peritali, dovendosi considerare molti dei vizi e delle difformità delle semplici imperfezioni, riteneva che dovesse essere esclusa nel caso di specie l'applicabilità della garanzia per vizi di cui all'art. 1669 c.c.
Con il secondo motivo di appello adduceva che contrariamente a quanto ritenuto dall'organo giudicante di primo grado con la sentenza impugnata, nel caso di specie, in ragione della tipologia degli interventi operati sull'immobile in oggetto non fosse obbligatoria la relazione previsionale di impatto acustico.
Rilevava comunque come, sulla base degli elementi acquisiti e delle valutazioni peritali, non sia comprovata l'entità del pregiudizio che le asserite violazioni comporterebbero sul bene.
Quanto alle difformità della “camera singola” sita al primo piano dell'immobile in oggetto, adduceva che l'abbassamento delle quote di altezza erano da riconnettere alla istallazione dell'impianto di riscaldamento a pavimento richiesta dalla committente in luogo di quello a radiatori originariamente previsto. Tanto premesso rilevava comunque che delle modifiche richieste sin dall'atto del preliminare non poteva essere chiamata a rispondere la società venditrice. Adduceva inoltre la possibilità di utilizzo del vano in oggetto con diversa destinazione.
pagina 6 di 18 Con il terzo motivo di appello adduceva che l'organo giudicante di primo grado non aveva vagliato i rilievi critici articolati dal CTP in ordine ai vizi individuati dal CTU.
Con il quarto motivo di appello censurava la sentenza impugnata nella parte in cui aveva escluso l'operatività della copertura assicurativa invocata.
- Si costituiva in giudizio la quale, contestando integralmente l'atto di gravame, ne CP_2
chiedeva il rigetto con conferma della sentenza impugnata.
- Si costituiva contestando l'atto di gravame proposto nei propri confronti con Controparte_3
conferma delle relative statuizioni di cui alla impugnata sentenza.
All'udienza del 6.03.2025 la causa era trattenuta in decisione ex art. 352 c.p.c. e decisa nella camera di consiglio del 12.03.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello non risulta fondato e va conseguentemente rigettato.
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Sulla base delle risultanze di causa e della documentazione acquisita è fatto accertato che in data
28.05.2019 romise in vendita a che promise Parte_1 CP_2 di acquistare, l'immobile oggetto di causa, facente parte di un complesso originariamente adibito ad uso industriale e convertito ad uso abitativo dalla società venditrice mediante l'esecuzione di opere di ristrutturazione dalla stessa eseguite previo accordo con la parte promissaria acquirente.
Con rogito del 15.05.2020 era stipulato il contratto di compravendita con cui parte acquirente acquistava dalla società venditrice l'immobile in oggetto al prezzo di euro 365.000,00 oltre iva e parte venditrice dichiarava alle norme urbanistico edilizie ed igienico sanitarie vigenti ed ai progetti presentati>>.
Nell'articolato contrattuale del predetto rogito di vendita parte alienante assumeva l'obbligo di ultimare le opere di rifiniture ancora mancanti, ed eliminare i difetti presenti, e segnatamente finitura di imbiancamento ai muri interni ed esterni compresa stuccatura delle cavillature, alla porta del garage, alla scala interna ed alla porta finestra nella terza camera;
sistemazione del selciato in porfido nel cortile comune;
sigillatura con silicone tra tavole in cemento e telo di rivestimento della piscina lungo tutto il perimetro … ripristino a regola d'arte del problema di infiltrazione di acqua piovana che bagna il muro perimetrale della cameretta singola al piano primo nella parte interna …
pagina 7 di 18 ripristinare la crepa orizzontale formatasi sulla parete esterna lato garage entro il 30 settembre 2020
…>>.
Sulla base della documentazione contrattuale in atti emerge che già in fase di trattative, prima della conclusione del contratto preliminare, le parti concordarono a monte opere e dotazioni extra e modifiche personalizzate.
Al riguardo l'art. 8 del contratto preliminare prevedeva espressamente per le opere addizionali, le varianti o le modifiche la preventiva approvazione da parte della società promittente venditrice ed il
<<previo consenso del professionista che esegue o eseguir la direzione lavori complesso>
immobiliare e delle unità immobiliari e dovranno essere realizzate nei limiti e nel rispetto della normativa edilizia vigente>>.
Ne consegue che l'immobile oggetto di causa, compravenduto con rogito del 15.05.2020, ha riguardato una unità immobiliare realizzata in piena autonomia dalla società venditrice su progetto elaborato e con opere dirette da propri professionisti incaricati.
Poco dopo l'acquisto parte acquirente segnalava la presenza di vizi nell'immobile affidandosi a perizia di parte per la relativa valutazione tecnica delle criticità emerse.
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Va premesso che la garanzia di cui all'art. 1669 c.c. è estensibile anche al venditore che rivesta al tempo stesso la qualità di costruttore, sicché l'azione di responsabilità può essere esercitata anche dall'acquirente dell'immobile contro il venditore e ciò in virtù della sua natura extracontrattuale. La suprema corte ha specificato che tale estensione è possibile nei riguardi del venditore che abbia avuto un effettivo potere di controllo sull'operato dell'impresa appaltatrice tale da rendergli addebitabile l'evento dannoso verificatosi attraverso l'emergenza del vizio.
I gravi difetti di costruzione che danno luogo alla tutela dettata dall'art. 1669 c.c. prevista in materia di appalto ma applicabile anche all'ipotesi di vendita, non si indentificano necessariamente in fenomeni influenti sulla staticità dello stabile, sulla durata e conservazione dello stesso, potendo consistere anche in alterazioni che pur riguardando una parte dell'edificio incidono sulla struttura e sulla funzionalità dello stesso menomandone in modo apprezzabile il godimento o una parte dello stesso ovvero impedendone la fruibilità secondo al relativa destinazione d'uso.
Ne consegue che i gravi difetti dell'edificio idonei a configurare una responsabilità del costruttore nei confronti del committente o dell'acquirente del bene ai sensi e per gli effetti dell'art. 1669 c.c., sono configurabili al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, nei vizi che, senza pagina 8 di 18 influire sulla stabilità dell'opera, pregiudichino e menomino in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima. Tra i vizi di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dell'art. 1669 c.c. sono comprese le deficienze costruttive vere e proprie e segnatamente quelle che quelle cioè che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte. Costituiscono vizi gravi anche quelli che incidono su elementi accessori dell'opera, quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, purché tali da compromettere la funzionalità dell'opera stessa e che senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioè con opera di riparazione rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o con opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 8.05.2000 n. 6997; Cass. Civ.
28.04.2004). Come rilevato dal supremo consesso di giustizia rientrano nel concetto di gravi vizi legittimanti alla garanzia ex art. 1669 c.c. anche le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze di impermeabilizzazione o delle opere di drenaggio che incidano sulla funzionalità dell'opera (Cass. Civ.
n. 11740/2003).
In definitiva il concetto di grave vizio o difetto va ricondotto a tutte quelle carenze costruttive che pregiudicano o menomano il normale godimento e la funzionalità dell'immobile allorché la realizzazione sia avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera purché tali da influire negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e tali da compromettere la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione e sostituzione delle finiture (cfr. Cass. Civ. Sez. Un. m. 7756/2017; Cass. Civ. n. 20644/2013).
Va infine rilevato che il supremo consesso di giustizia ha ritenuto applicabile anche nel caso di opere di ristrutturazione edilizia e in genere agli interventi manutentivi di lunga durata la garanzia dettata dall'art. 1669 c.c. (Cfr. Cass. Civ. Sez. Un. n. 7756/2017).
***
In ordine alla tipologia ed entità dei vizi lamentati da parte acquirente, assumono rilevanza le conclusioni peritali formulate dal CTU in esito agli accertamenti al riguardo svolti, in ordine alla presenza dei vizi acustici ed alle difformità urbanistiche, oltre che in relazione agli altri vizi costruttivi accertati.
Secondo quanto accertato in sede peritale, l'intervento di ristrutturazione eseguito dalla società venditrice ul complesso immobiliare nel quale è compresa l'unità Parte_1
pagina 9 di 18 abitativa oggetto di causa, ne ha comportato la mutazione della destinazione da industriale ad abitativa, con aumento delle unità immobiliari, essendo state ricavate dall'originario unico capannone industriale tre distinte unità residenziali, con modifica di prospetti ed aumento delle superfici, con creazione ex novo del primo piano e realizzazione di partizioni verticali.
Secondo il dettato dell'art. 10 del d.p.r. n. 380/2001 tale tipologia di intervento edilizio richiedeva il permesso di costruire.
Inoltre, secondo il dettato dell'art. 7 della Legge Regionale Lombardia 13/2001, i progetti relativi a nuove costruzioni devono essere corredati da valutazione e dichiarazione da parte di tecnico competente in acustica ambientale che attesti il rispetto dei requisiti di cui al comma 1. Gli interventi edilizi di ristrutturazione c.d. pesante nel quale va qualificato quello operato in ordine al complesso immobiliare in oggetto, sono equiparati alle nuove costruzioni.
In ordine alla violazione urbanistico edilizia il CTU ha accertato che definito in progetto “camera singola” … presenta un soffitto inclinato a una falda, di altezza declinante verso il lato esterno nord. Nel progetto l'altezza è altresì indicata in m. 2.70, evidentemente intendendosi come valore medio. Le rilevazioni effettuate durante le operazioni peritali hanno confermato quanto asserito dall'Arch. l'altezza interna massima è di mt.

2.70 la minima di n. Per_1
1,41, per cui il valore dell'altezza media è pari a n.

2.06. Non è quindi rispettato il disposto dell'art.


3.4.7. della L.R.I. né per quanto riguarda l'altezza media interna degli spazi di abitazione – che non deve essere inferiore a n. 2,70 – né relativamente al punto più basso del soffitto orizzontale che non deve essere inferiore a n.

2.00. Pertanto, il vano non possiede i requisiti per essere considerato un locale d'abitazione come invece dichiarato nel progetto. Nello stato attuale, non ha però nemmeno i requisiti per essere uno spazio accessorio o di servizio (ad esempio un ripostiglio): infatti, per un ripostiglio l'altezza media interna non deve essere inferiore a m.

1.80 e questo requisito non è soddisfatto>>.
Sulla base di quanto rilevato dal CTU emerge che nel progetto depositato dalla
[...] era dichiarato per la “camera singola” un dato non corrispondente allo stato di Parte_1
fatto, essendo indicata una altezza media interna di m. 2,70 quando invece quella effettiva era pari a m.
2,06. Inoltre l'asserito aumento di cm 12 della quota della soletta di calpestio dovuta, secondo le asserzioni della parte venditrice, alla installazione dell'impianto di riscaldamento a pavimento in luogo di quello originariamente previsti a radiatori, che avrebbe determinato un incremento di 12 cm della quota della soglia di calpestio, è da ritenersi del tutto ininfluente sulla accertata difformità igienico-
pagina 10 di 18 sanitaria della camera in oggetto atteso che, come rilevato dal CTU locale è risultata inferiore di ben 64 cm rispetto al minimo regolamentare: con ogni evidenza, non esistono modifiche o adeguamenti che possano riportare la situazione nei limiti consentiti>>.
La realizzazione del riscaldamento a pavimento venne concordata già nel contratto preliminare previa previsione di una maggiorazione di prezzo pari ad euro 5.000,00, senza che, ai sensi dell'art. 8 del preliminare, fosse sollevata alcuna obiezione o osservazione in ordine alla fattibilità dell'opera richiesta da parte venditrice e dei relativi professionisti.
Secondo le conclusioni peritali l'accertata difformità di natura igienico-sanitaria non è eliminabile con l'esecuzione di lavori di rispristino. Al riguardo infatti il CTU, rilevando che l'altezza media interna del locale in oggetto è risultata inferiore di ben 64 cm rispetto al minimo regolamentare, concludeva che
<<con ogni evidenza non esistono modifiche o adeguamenti che possano riportare la situazione nei>
limiti consentiti l'inevitabile determinazione del minor valore del bene deve però essere preceduta di necessità da opere edili affinché si possa sfruttare almeno come accessorio una parte della superficie del locale. In loro assenza il vano sarebbe interamente inutilizzabile, il che comporterebbe un deprezzamento ancor maggiore>>. L'innalzamento di 12 cm, secondo quanto addotto da parre venditrice, della quota della soletta di calpestio dovuta alla installazione dell'impianto di riscaldamento a pavimento in luogo di quello originario e di progetto a radiatori, richiesto in variante da parte acquirente, appare inconferente rispetto alla quota di colmo atteso che comunque la stessa si presentava decisamente al di sotto rispetto a quella minima consentita.
In ordine alle violazioni acustiche vale rilevare che il CTU eseguiti gli accessi presso i pubblici uffici comunali, ha appurato che la società venditrice non ha prodotto la predetta relazione preventiva di impatto acustico nella pratica edilizia relativa al permesso per costruire.
Al riguardo, come evidenziato dal CTU nella relazione peritale e come peraltro rilevabile dal parere del
Ministero dell'Ambiente n. 2440 del 30.01.2014, la ristrutturazione globale o di gran parte delle strutture di una unità immobiliare, delle partizioni orizzontali e degli impianti e dei servizi a funzionamento continuo o discontinuo, potendo essere assimilata ad una nuova realizzazione dell'edificio stesso, deve essere soggetta al rispetto dei limiti previsti per tutti i requisiti acustici passivi e dei loro componenti.
Sulla base del progetto autorizzato e di quanto documentato in atti, l'intervento edilizio che ha interessato il complesso immobiliare del quale fa parte l'unità abitativa oggetto di causa, e più in particolare i lavori che hanno interessato unità residenziale della parte acquirente, va qualificato nei pagina 11 di 18 termini della ristrutturazione c.d. pesante, che richiede necessariamente la valutazione dei requisiti acustici passivi. Ne consegue l'inadempienza di parte attrice a detti obblighi come confermato dalla dichiarazione per cui edifici>>, con cui la stessa parte venditrice dava atto della inottemperanza agli obblighi legali al riguardo previsti.
La lacuna documentale accertata, ossia l'assenza della relazione previsionale dell'impatto acustico, come evidenziato dal CTU in sede peritale attestazione: infatti in mancanza del documento non è dato sapere se rispetta i limiti previsti dalla legge in materia di requisiti acustici passivi. Non c'è dubbio che l'inadempienza comporti una riduzione del valore dell'immobile trattandosi di requisiti espressamente contemplati dalla normativa vigente>>.
Sulla base di tale valutazione il CTU ha stimato congruo il minor valore dell'immobile nella percentuale del 10% sul totale. In mancanza di requisiti acustici, integrante vizio materiale costruttivo dell'immobile, le percentuali di deprezzamento liquidate dalla giurisprudenza di merito si attestano a valori percentuali ben superiori rispetto a quello considerato dal CTU.
Il c.d. stato legittimo dell'immobile è requisito fondamentale per la sicura e legittima commerciabilità la garanzia ex art. 1489 c.c. contempla a pieno titolo anche gli oneri rappresentati dalla difformità ed irregolarità che affliggono il bene compravenduto sotto i profili in esame.
Il CTU, in esito agli accertamenti peritali svolti, ha infine rilevato ed accettato una serie di vizi e difetti diffusi in diverse parti dell'unità immobiliare, costituiti da umidità di risalita capillare alla base della muratura dell'autorimessa, esfiltrazioni dalla muratura perimetrale, fessurazioni orizzontali esterne, percolazioni provenienti dal terrazzo, percolazioni provenienti dalla finestra in pendenza di falda, fessurazioni sulle murature interne, fessurazioni sulla muratura alla sommità della scala esterna, umidità da risalita capillare alla base della muratura esterna dell'autorimessa, intonaco non realizzato a regola d'arte sulla muratura prospiciente la piscina, tracce di ruggine sui montanti verticali del parapetto del terrazzo, pavimentazione del patio coperto eseguita con pendenze errate, percolazioni di acqua piovana dalla copertura del patio, sigillatura a silicone fra la zoccolatura e la muratura del terrazzo solarium, mancata esecuzione della sguscia fra la zoccolatura e la muratura dei terrazzi, difetti di tinteggiatura delle copertine dei muretti perimetrali del terrazzo solarium, distacco della stabilitura alla base della muratura interna, mancato scarico della condensa nell'unità esterna della pompa calore.
pagina 12 di 18 I vizi accertati e dai quali è risultato affetta l'unità immobiliare in oggetto rientrano a pieno nella tipologia dei gravi vizi.
Come evidenziato in premessa, tali sono le infiltrazioni di acqua, l'umidità di risalita, i distacchi di intonaco e rigonfiamenti, l'errata pendenza della pavimentazione, le crepe murarie per difetto di accorgimenti progettuali, il difetto dei requisiti acustici passivi e ciò indipendentemente dal costo richiesto per la relativa eliminazione dovendo il vizio rapportarsi alla incidenza sulla funzionalità ed al godimento globale dell'unità immobiliare in oggetto, richiedendo l'eliminazione interventi di manutenzione.
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Come evidenziato in premessa, l'azione di responsabilità ex art. 1669 c.c. per rovina e difetti di cose immobili può essere esercitata dall'acquirente non solo nei confronti dell'appaltatore ma anche nei confronti del venditore/costruttore fornito delle competenze tecniche per dare direttamente, o tramite proprio direttore dei lavori, indicazioni esecutive specifiche nella realizzazione dell'opera compravenduta (cfr. Cass. Civ. n. 9370/2013).
Nel caso di specie, parte venditrice ha proceduto direttamente alle opere di profonda ristrutturazione del complesso immobiliare nel quale è compresa l'unità abitativa oggetto di causa, provvedendo, nella specifica e dichiarata qualità di <> alla stipula di apposita polizza decennale postuma, con ciò in fatto confermando la propria qualità di società venditrice e costruttrice dell'unità immobiliare in oggetto.
Le qualifiche rivestite dalla società venditrice comportano l'applicabilità al caso di specie della garanzia ex art. 1669, con conseguente irrilevanza di ogni rilievo in ordine alla garanzia dettata in materia di vendita ex art. 1490 c.c.
Il richiamo della disciplina dettata per la garanzia ex art. 1669 c.c. incide sulla decorrenza del termine di decadenza per ciò previsto la cui decorrenza sottende necessariamente la acquisita sicura conoscenza dei vizi e difetti e della relativa morfologia che non può ritenersi raggiunta sino a quando i vizi o le difformità non si siano manifestati nella loro gravità e non si sia acquisita la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione e imputazione delle relative cause (cfr. Cass. Civ. n. 1463/2008).
Da tale momento decorre anche il termine, di natura decadenziale, di denuncia dei vizi all'appaltatore.
Ad impedire la decadenza dalla garanzia alla quale è tenuto l'appaltatore non è necessaria la denunzia specifica ed analitica delle difformità e dei vizi, essendo sufficiente una sintetica indicazione delle difformità (Cfr. Cass. Civ. Sez. II, 25.05.2011 n. 11520).
pagina 13 di 18 La denuncia non è necessaria nel caso di riconoscimento dei vizi da parte del venditore-costruttore.
Nel caso di specie tale conoscenza può dirsi acquisita solo in esito alla perizia di parte datata
15.04.2021, resasi necessaria per l'individuazione dei vizi relativi alle violazioni urbanistiche ed alle violazioni acustiche, ed ai vizi e delle relative cause. Pertanto, come correttamente ritenuto dall'organo giudicante di primo grado, alla data del 29.04.2021, data di notifica dell'atto introduttivo del giudizio, il termine decadenziale applicabile al caso di specie non risultava affatto decorso.
Ad analoga conclusione deve pervenirsi anche a voler ricondurre le difformità in oggetto al paradigma dell'art. 1489 c.c. che non prevede termini decadenziali ma solo il termine annuale di prescrizione, che come innanzi rilevato non risulta affatto decorso.
Va comunque evidenziato che sulla base di quanto rilevabile dall'articolato contrattuale del contratto definitivo, sin dal principio era stata riscontrata, e riconosciuta dalla parte alienante, la presenza di vizi anche di matrice strutturale – quali infiltrazioni di acque meteoriche nelle pareti, e presenza di crepe nei muri oltre ad altri plurimi vizi nelle finiture interne ed esterne – in relazione alle quali la società venditrice costruttrice assumeva specifico obbligo di eliminazione e regolarizzazione, con ciò riconoscendone conseguentemente la presenza e sussistenza.
Inoltre, con il rogito di vendita prestava espressa garanzia per i vizi anche occulti che avrebbero potuto colpire il bene oggetto di vendita.
Ne consegue che i plurimi vizi e difetti diffusi in diverse parti dell'unità immobiliare, accertati dal CTU ed innanzi rassegnati – quali gocciolamenti di acqua meteorica, umidità dui risalita alle basi murarie, esfiltrazioni della muratura, distacco della stabilitura interna ed intonaco, fessurazioni e crepe alle murature esterne ed interne, infiltrazioni d'acqua sul soffitto dell'autorimessa, percolazioni d'acqua dal serramento del tetto, notevoli rigonfiamenti dell'intonaco della parete esterna, pendenze errate della pavimentazione del patio, percolazioni d'acqua nel patio e le altre specificamente individuate e descritte dal CTU con individuazione delle relative cause – erano presenti sin dall'origine, tanto da esserne indicata la presenza nello stesso rogito di acquisto dell'immobile, e in ragione della relativa entità e tipologia, tanto singolarmente quanto nel loro complesso, riguardando diffusamente più parti dell'unità immobiliare ed anche ed in particolare i locali interni dell'abitazione, incidono evidentemente, massivamente e negativamente sulla stessa funzionalità globale dell'unità immobiliare in oggetto, limitandone il godimento. Vale al riguardo rilevare che il concetto di grave vizio comprende tutte quelle carenze costruttive che pregiudicano o menomano in normale godimento e la normale funzionalità dell'immobile ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera se di pagina 14 di 18 entità tale da influire negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità in relazione alla destinazione economica e pratico dell'unità immobiliare interessate.
L'accertamento dei predetti plurimi gravi vizi, anche di tipo strutturale, incidenti negativamente, compromettendolo, sul godimento complessivo dell'unità immobiliare, nonché la accertata presenza di violazioni urbanistiche determinanti vizi insanabili con conseguente privazione del vano singola>> della destinazione abitativa, nonché l'accertata presenza di violazioni acustiche, determinando un sensibile deprezzamento dell'immobile, rendono operativa la garanzia per vizi invocata, correttamente ritenuto dall'organo giudicante di primo grado con la sentenza impugnata.
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In orine alla quantificazione dei danni, oggetto di specifico motivo di gravame, va rilevato che il CTU
– le cui valutazioni devono ritenersi immuni da vizi risultando articolatamente esplicate e fondate su criteri di determinazione e stima affidabili – ha quantificato in euro 7.985,45 oltre iva il costo delle opere necessarie alla eliminazione dei vizi e difetti riscontrati – come analiticamente indicato ai punti della relazione peritale specificamente richiamati nella parte motiva della sentenza impugnata, – in euro
1.000,00 oltre iva e accessori il costo delle prestazioni professionali accessorie, in euro 6.467,88 oltre iva il costo delle opere necessarie alla eliminazione delle difformità sanabili in tutto o in parte – come indicato ai punti della relazione specificamente richiamato nella parte motiva della sentenza di primo grado – in euro 7.400,00 oltre iva il costo delle prestazioni professionali accessorie, in euro 2.000,00 gli oneri amministrativi e le sanzioni per le sanatorie relative alla difformità individuate ed accertate, in euro 83.549,60 il minor valore dell'immobile residenziale di proprietà dell'attrice conseguente alle difformità non eliminabili, o dei cui lavori di ripristino di cui non risulta possibile la determinazione dei relativi costi.
Tali determinazioni appaiono congruamente e correttamente determinate sulla base di parametri di valutazione oggettivi ed affidabili, previa considerazione e valutazione delle argomentazioni critiche articolate dai CTP.
Deve pertanto ritenersi correttamente e congruamente determinato in complessivi euro 113.840,58
l'importo dovuto a titolo risarcitorio per i vizi accertati affliggenti l'unità immobiliare di parte appellata.
Trattandosi di credito risarcitorio, e quindi debito di valore, su tale somma sono dovuti la rivalutazione monetaria secondo gli indici istat con decorrenza e modalità di computo come determinati dall'organo giudicante di primo grado con la sentenza impugnata.
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Venendo al quarto motivo di appello – con cui si censura la sentenza appellata nella parte in cui ha escluso l'operatività della copertura assicurativa invocata dall'appellante con conseguente rigetto della relativa domanda di manleva articolata nei confronti della compagnia assicuratrice chiamata in causa – va rilevato che la polizza n. 404888185, richiamata dall'appellante risulta regolata dalle condizioni generali mod. 8007 ed. 5/2011 stipulata dalla committente delle Parte_1
opere. La polizza era prestata a garanzia dell'attività di capannone alla finalità di realizzazione n. 3 loft e n. 3 box ad uso abitati, sito in San Martino
Siccomario, via Gravellone n. 15>>, con copertura per le ipotesi di danni diretti alle opere e per le ipotesi di responsabilità civile presso terzi.
L'art. 1 delle condizioni generali di polizza prevedeva l'obbligo della società assicuratrice nei confronti del contraente ed in favore dell'assicurato, in corrispettivo del premio convenuto
l'assicurato per i danni materiali e diretti causati all'opera stessa durante il periodo di efficacia del contratto da uno dei seguenti eventi, purché derivanti da difetto di costruzione: a) rovina dell'opera; b) rovina e gravi difetti di parti dell'opera, destinate per propria natura a lunga durata, che compromettano in maniera certa ed attuale la stabilità dell'opera; c) certo ed attuale pericolo di rovina dell'opera o delle dinanzi indicate parti di essa;
d) rovina di parti dell'opera non destinate per propria natura a lunga durata, solo se conseguente ad un evento previsto ai punti precedenti>>. Il successivo paragrafo 2 prevedeva che sono esclusi dalla garanzia occulti comunque noti al contraente ovvero all'assicurato prima della decorrenza della presente assicurazione, … c) i danni da modifiche dell'opera dopo il collaudo definitivo, d) danni indiretti o conseguenziali;
e) interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, danni conseguenti a mancata
o insufficiente manutenzione;
f) danni di deperimento o logoramento che siano conseguenza naturale dell'uso o del funzionamento o causati dagli effetti graduali degli agenti atmosferici causati da ruggine, corrosione, ossidazione, incrostazioni … g) danni da difettosa manutenzione>>.
Sul piano dell'operatività va rilevato che l'art. 3 della condizioni di polizza prevedeva espressamente che
l'opera sia stata realizzata a regola d'arte, secondo la migliore tecnica costruttiva, in piena osservanza di leggi e regolamenti in vigore o di norme stabilite da organismi ufficiali;
che l'opera stessa sia usata e destinata secondo il progetto e secondo quanto dichiarato in polizza;
che siano state eseguite con risultati favorevoli tutte le prove richieste dalla legge;
che il contraente abbia presentato i
pagina 16 di 18 seguenti documenti: il certificato definitivo di collaudo, con esito positivo, e il certificato di accettazione dell'opera, entrambi sottoscritti dal committente, o, in alternativa, il certificato di abitabilità rilasciato dalla pubblica amministrazione, qualora si tratti di fabbricati civili>>. Inoltre, le condizioni generali di polizza espressamente prevedevano che presente polizza è subordinata al rispetto in fase di progettazione nonché in fase di realizzazione dell'opera, delle indicazioni contenute nella relazione geologica e/o geotecnica realizzata per indagare il terreno oggetto della costruzione assicurata …>>.
Tanto premesso, in ragione delle accertate violazioni urbanistiche, relative al mancato rispetto delle altezze del locale della camera singola, difformi rispetto ai valori progettuali dichiarati, ed alle violazioni acustiche, costituenti violazioni ostative al conseguimento delle certificazioni richieste quale presupposto necessario per l'operatività della polizza, va rilevato che, come correttamente ritenuto dall'organo giudicante di primo grado, non risulta allegato il certificato di collaudo con esito positivo e il certificato di abitabilità rilasciato dalla pubblica amministrazione, costituenti documentazione necessaria per l'operatività della polizza.
Ciò determina alla radice l'inoperatività della polizza richiamata da parte appellante, il che determina, come correttamente ritenuto dall'organo giudicante di primo grado con la sentenza appellata, la reiezione della domanda di manleva formulata dall'appellante nei confronti della compagnia assicuratrice Controparte_3
A ciò si aggiunge la circostanza che le violazioni urbanistiche-edilizie e le violazioni acustiche, accertate in sede peritale, costituendo violazioni della disciplina normativa e regolamentare il cui rispetto è condizione di operatività della polizza, costituiscono ex sé cause di esclusione della garanzia.
Segue il rigetto del quarto motivo di appello.
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Al rigetto dell'appello proposto consegue la conferma integrale della sentenza appallata.
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L'appello proposto va conseguentemente integralmente rigetto con conferma della sentenza appellata.
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I motivi posti a fondamento della reiezione del gravame comportano che la regolamentazione delle spese di lite segua la regola della soccombenza.
Pertanto l'appellante va condannata alla rifusione in favore delle Parte_1
appellate e delle spese di lite del presente giudizio di CP_2 Controparte_3
pagina 17 di 18 appello che in ragione del valore della causa (compreso nello scaglione tra euro 52.001,00 ed euro
260.000,00) e dell'attività difensiva svolta, applicate le tariffe professionali vigenti da attestare in prossimità dei valori medi, vanno liquidate per ciascuna di essa in complessivi euro 9.991,00 oltre maggiorazione del 15% per rimborso spese generali, CPA ed IVA (se dovuta) come per legge.
***
Va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante
[...]
dell'ulteriore importo pari al doppio del contributo unificato a norma del comma Parte_1
1 quater dell'art. 13 DPR 115/2002.


P.Q.M.


La Corte di appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
nei confronti di e avverso la Parte_1 CP_2 Controparte_3
sentenza n. 429/2024 pubblicata in data 1.03.2024 del Tribunale Ordinario di Pavia, ogni contraria domanda, istanza e/o eccezione rigettata, così provvede:
- rigetta l'appello proposto da nei confronti di Parte_1 CP_2
e e conferma integralmente la sentenza appellata.
[...] Controparte_3
- condanna l'appellante alla rifusione in favore delle Parte_1
appellate e delle spese di lite del presente giudizio CP_2 Controparte_3
di appello che liquida, per ciascuna di esse, in complessivi euro 9.991,00 per compensi professionali oltre maggiorazione del 15%, CPA ed IVA (se dovuta) come per legge;

- dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante a norma del Parte_1
comma 1 quater dell'art. 13 del d.p.r. 115/2002.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 12 marzo 2025.
Il Consigliere estensore
dr. Marco Del Vecchio
Il Presidente
dr. Alberto Massimo Vigorelli
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