REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
SEZIONE CIVILE NONA (ex QUARTA A)
riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Eugenio FORGILLO Presidente
dott.ssa Natalia CECCARELLI Consigliere rel./est.
dott.ssa Maria DI LORENZO Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nelle cause civili riunite in grado di appello iscritte ai nn. 1126/2019, 4442/2022 E 4498/2022
R.G.A.C., riservate in decisione all'udienza collegiale del 13.5.2025, con termini ai sensi dell'art. 190
c.p.c., e vertenti
TRA
, rappresentata e difesa dagli avv.ti Benedetto Parte_1 C.F._1
MONASTRA ( ) - e AN C.F._2 Email_1
DE VITA ( - presso il cui studio C.F._3 Email_2 elettivamente domicilia in Napoli al C.so Umberto I n. 90
APPELLANTE NEL PROC. N. 1126/2019 E NEL PROC. N. 4498/2022 - APPELLATA NEL
PROC. N. 4442/2022
E
1 ( ), ( ), CP_1 C.F._4 CP_2 C.F._5
( , tutti elettivamente domiciliati in Frattamaggiore CP_3 C.F._6
(NA) alla via Carditello n. 68, nello studio dell'avv. Sergio AGORINI ) - C.F._7
, che li rappresenta e difende Email_3
APPELLATI – APPELLANTI INCIDENTALI NEL PROC. N. 1126/2019
NONCHE'
) e OP C.F._8 CP_5
( ), rappresentati e difesi dall'avv. BUONO GIANPAOLO C.F._9
( ) – , presso il cui studio elettivamente domiciliano in Barano C.F._10 Email_4
d'Ischia alla P.zza San Rocco n. 26
APPELLATI NEL PROC. 1126/2019 - APPELLANTI NEL PROC. 4442/2022 - APPELLANTI
INCIDENTALI NEL PROC. 4498/2022 –
Oggetto: appelli avverso le sentenze n. 10987/2018 del 19.12.2018 e n. 2686/2022 del 17.03.2022 del
Tribunale di Napoli sez. distaccata di Ischia
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI


1. La sentenza n. 10987/2018
Con citazione del 18.2.2009 n.q. di erede testamentario del coniuge (da cui era Parte_2 legalmente separata) , conveniva in giudizio e al Persona_1 OP CP_5 fine di conseguire, ai sensi dell'art. 2901 e ss. c.c., una pronuncia di accertamento dell'inefficacia, nei propri confronti, dell'atto del 29.12.2008, trascritto il 5.1.2009, con il quale OP aveva donato a l'immobile sito in Barano d'Ischia alla Via Angelo Migliaccio n. 135, con CP_5 annesse pertinenze.
A sostegno della domanda deduceva che il medesimo immobile, quando era ancora un rudere, aveva costituito oggetto di contratto preliminare di compravendita stipulato in data 14.5.2004, col quale si era obbligato a vendere il bene, entro il 31.12.2008, al suo defunto marito OP
, al prezzo di euro 51.000,00, ricevendo acconto di euro 15.000,00 al momento della Persona_1 sottoscrizione del preliminare, e, successivamente, il saldo del prezzo, pari a euro 36.000,00, mediante tre pagamenti successivi in contanti del promissario acquirente.
2 Deduceva che, a giustificazione del versamento del saldo del prezzo prima della stipula del definitivo, le parti avevano stipulato un contratto di locazione “simulato”, che prevedeva il versamento di tre rate da euro 12.000,00 cadauna.
Subito dopo la stipula del preliminare il aveva preso possesso dell'immobile, e proceduto alla Per_1 sua totale ristrutturazione, trasformando il rudere in una villetta con giardino, affidando i lavori all'impresa edile “Michele Caputo”, cui aveva corrisposto, nell'anno 2005, il complessivo importo di euro 223.344,00, regolarmente fatturato.
decedeva il 18.7.2008 e la vedova, avvedutasi del fatto che l'immobile risultava ancora Persona_1 intestato a ne sollecitava la regolarizzazione mediante la stipula del OP definitivo.
Non avendo costui aderito agli inviti bonari, in data 20.12.2008 notificava al un atto di diffida CP_4 stragiudiziale, contenente l'invito a presentarsi dinanzi al notaio.
Il riscontrava l'invito disconoscendo la scrittura preliminare di compravendita e chiedendo il CP_4 pagamento di ulteriori annualità del canone di locazione.
In data 14.1.2009 la notificava atto di citazione con richiesta di esecuzione in forma specifica Pt_2 del preliminare, ovvero di restituzione delle somme impiegate per la ristrutturazione, ma, al momento della trascrizione della domanda giudiziale, scopriva una preesistente trascrizione del 5.1.2009, relativa all'atto di donazione datato 29.12.2008, col quale aveva ceduto a titolo OP gratuito l'immobile a . CP_5
Tutto quanto premesso - evidenziato che, per i fatti esposti, aveva presentato denuncia - querela - chiedeva dichiararsi inefficace nei suoi confronti la donazione del bene, e ordinarsi al Conservatore dei
RRII la trascrizione dell'emananda sentenza.
Radicatasi la lite, si costituivano i convenuti, contestando la ricostruzione attorea.
disconosceva formalmente la sottoscrizione, apparentemente a lui OP riconducibile, apposta in calce al contratto preliminare di compravendita del 14.5.2004.
“In via gradata” i convenuti eccepivano la nullità della scrittura per mancanza di elementi formali essenziali (es.: sottoscrizione in calce alla prima pagina), e la sua inopponibilità ai terzi in ragione della mancanza di autenticità e di certezza della data.
3 Eccepivano che l'unico contratto “realmente intercorso” tra le parti era quello di locazione, stipulato il
5.10.2004, regolarmente registrato, e pertanto opponibile al nuovo proprietario , tanto che CP_5 di esso vi era menzione nell'atto di donazione.
A confutazione della prospettazione attorea deducevano che, all'epoca della stipula della locazione,
l'immobile si trovava in ottime condizioni di manutenzione, essendo descritto in contratto come una
“villetta arredata”; che, pertanto, le opere di ristrutturazione asseritamente eseguite dal non Per_1 erano state mai realizzate, o, se eseguite, non erano state assentite dal proprietario locatore.
Esibivano documentazione attestante la realizzazione di opere di manutenzione a cura e spese del proprietario in epoca antecedente alla stipula della locazione.
Eccepivano l'irrisorietà del prezzo del contratto preliminare.
Deducevano che, in ogni caso, la stipula del contratto di locazione successivamente a quella del preliminare di vendita rivelava la volontà di risoluzione consensuale del preliminare.
Eccepivano, inoltre, la risoluzione del contratto di locazione per omesso pagamento del canone, e chiedevano, in via riconvenzionale, il rilascio dell'immobile, previa estensione del contraddittorio ai figli dell'attrice, AN, e quali chiamati all'eredità di . Parte_1 CP_1 CP_2 Persona_1
Chiedevano, inoltre, la riunione del giudizio a quello, precedentemente incardinato, introdotto dall'attrice con ricorso per sequestro conservativo e successivo giudizio di esecuzione specifica, nel quale aveva spiegato intervento volontario. CP_5
Il giudice autorizzava la chiamata in causa, a seguito della quale si costituivano , CP_3
e i quali depositavano atto di rinuncia all'eredità, mentre restava contumace CP_1 CP_2 [...]
. Pt_1
Disattesa l'istanza di riunione dei giudizi per ritenuta insussistenza di connessione, la causa veniva istruita mediante prova testimoniale, interrogatorio formale e acquisizione degli atti del separato giudizio introdotto con ricorso per sequestro conservativo, nel quale era stata svolta attività tecnica volta all'accertamento dell'autenticità della sottoscrizione apposta in calce al preliminare.
Interrotta in conseguenza del decesso di , riassunta dai convenuti ed Parte_2 CP_4 CP_5 costituitasi dopo la riassunzione n.q. di erede dell'attrice, la causa veniva, all'esito, Parte_1 decisa con la sentenza n. 10987/2018, con la quale il Tribunale rigettava integralmente le domande attoree e, in accoglimento delle domande riconvenzionali, dichiarava l'estinzione del rapporto di
4 locazione, l'occupazione illegittima dell'immobile da parte dell'attrice e, a seguito Parte_2 della sua morte, dell'erede e, per l'effetto, condannava all'immediato Parte_1 Parte_1 rilascio del bene in favore di , libero e vuoto di persone e cose, oltre al pagamento della CP_5 somma di euro 122.000,00 per canoni locativi non corrisposti a partire dal 5.10.2008 fino alla sentenza.
Condannava al pagamento delle spese di lite in favore dei convenuti, nonché di quelle Parte_1 di c.t.u., compensandole tra le altre parti.
Disponeva la trasmissione degli atti alla Procura della Repubblica di Napoli per l'eventuale accertamento del reato di falsa testimonianza a carico dei testi escussi e Testimone_1 Tes_2
. Testimone_3
Riteneva, in sintesi, il primo giudice, che la delibazione della controversia non potesse essere limitata al solo accertamento della fondatezza della domanda revocatoria, ma estendersi all'oggetto delle domande riconvenzionali, e che fosse, pertanto, necessario indagare sulla validità e la efficacia dell'uno o dell'altro contratto così che l'esito positivo o negativo di tale indagine potrebbe condurre all'accoglimento o al rigetto delle rispettive domande.
Tanto premesso, sulla scorta dei principi richiamati dalla difesa di parte attrice, del contenuto dei due contratti e dei comportamenti tenuti dalle due parti successivamente alla loro stipula, il Tribunale ipotizzava una consensuale risoluzione dell'atto cd. “compromesso di compravendita” a seguito della conclusione del contratto di locazione. Dalla comparazione tra i due contratti evinceva la volontà novativa delle parti di sostituire il contratto preliminare di vendita, rimasto inattuato, con quello di locazione.
Escludeva la simulazione del contratto di locazione, come argomentata da parte attrice, non comprendendosi perché le parti avrebbero dovuto simulare la locazione, pur non essendovi alcuna apparente ragione che giustificasse la artificiosa creazione di un sistema negoziale così complesso.
Peraltro, secondo il primo giudice, residuavano, anche all'esito della c.t.u., incertezze in ordine alla genuinità della sottoscrizione apposta da in calce al contratto preliminare di OP compravendita, già affetto da grave disabilità fisica all'epoca in cui il compromesso di vendita era stato sottoscritto.
Riteneva che la stipula del contratto di locazione fosse stata confermata da numerosi testi escussi, mentre erano rimaste oscure le modalità che avevano portato alla stipula del preliminare di vendita.
5 A fronte di una sicura capacità economica del promittente venditore (rectius: promissario acquirente), dimostrata dal pagamento in unica soluzione di oltre 200.000,00 euro per lavori edili asseritamente eseguiti, in tempi peraltro molto brevi, riteneva il primo giudice che sarebbe stato normale che la vendita venisse conclusa in tempi ragionevoli, piuttosto che a distanza di tanti anni e per una data risultata successiva al decesso del sig. Persona_1
Riteneva, comunque, poco credibili i testi di parte attorea, e pertanto non dimostrata la circostanza che avesse realizzato presso il fabbricato le opere che la attrice aveva dichiarato invece Persona_1 essere state eseguite.
Sulla base di tali premesse riteneva il rapporto di locazione estinto, ex art. 6 della legge n. 392 del 1978, dopo il decesso di , atteso che alcuno dei parenti legittimati conviveva con lo stesso e che la stessa Persona_1 badante si è allontanata spontaneamente dalla abitazione, e utilmente esperita l'azione di rilascio nei confronti di nella qualità di erede che deteneva l'immobile, la quale doveva rispondere delle Parte_1 obbligazioni scadute al momento della avvenuta successione e non soddisfatte dal suo dante causa.
2. La sentenza n. 2686/2022
Con precedente citazione del 14.1.2009 premesse in fatto le medesime circostanze Parte_2 poste a fondamento della separata azione revocatoria, aveva convenuto in giudizio OP
al fine di conseguire, nei suoi confronti, una pronuncia sostitutiva del contratto definitivo non
[...] concluso ai sensi dell'art. 2932 c.c., con effetto traslativo della proprietà dell'immobile promesso in vendita;
in via gradata, aveva chiesto condannarsi il convenuto alla restituzione “di tutte le somme versate dal per i lavori straordinari di rifacimento e trasformazione dell'immobile e sue Per_1 pertinenze, nella misura di € 223.344,00”, ovvero della maggiore e/o minore somma ritenuta di giustizia, oltre al pagamento dell'indennità per l'incremento di valore apportato alla consistenza immobiliare;
in via ancora gradata, aveva chiesto condannarsi il convenuto a titolo di ingiustificato arricchimento, nonché alla restituzione dell'importo di € 51.000,00, versato dal quale prezzo Per_1 della vendita, al risarcimento dei danni subiti, delle spese notarili e delle spese di lite.
Radicatasi la lite, si era costituito il convenuto ed era intervenuto OP autonomamente, ma con il medesimo atto, , nella qualità di attuale proprietario della CP_5 consistenza immobiliare in oggetto, per averla ricevuta in donazione con l'atto di cui si è detto, i quali proponevano le medesime difese di cui al precedente giudizio.
6 Come nell'altro giudizio, chiedeva disporsi la chiamata in causa di , CP_5 CP_2 CP_1
AN e chiamati all'eredità del de cuius per vedere, in caso di Parte_1 Persona_1 accettazione dell'eredità, estese anche nei loro confronti le domande formulate in riconvenzionale, consistenti nella dichiarazione di inefficacia del contratto preliminare, nella dichiarazione di estinzione/risoluzione del rapporto di locazione e di occupazione illegittima, e nella condanna dei detentori all'immediato rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni locativi non corrisposti o dell'indennità di occupazione.
L'attrice , nel corso del giudizio, formulava -con esito positivo- istanza di sequestro Parte_2 conservativo ex art. 671 cpc. L'ordinanza di sequestro veniva impugnata dal e dall' e il CP_4 CP_5
Tribunale di Napoli, in composizione collegiale, previa verificazione della scrittura privata disconosciuta, che si concludeva con la declaratoria di autenticità della sottoscrizione apposta da in calce al preliminare, revocava il provvedimento cautelare per mancanza di OP perculum, in ragione del fatto che costui era titolare di altri beni immobili.
Negata dal Tribunale la chiesta riunione tra i due giudizi separatamente introdotti dalla (l'uno Pt_2 per la revocatoria della donazione, l'altro per la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.), costituitisi anche nel giudizio ex art. 2932 c.c. i chiamati all'eredità di , che documentavano la loro Persona_1 rinuncia all'eredità della , espletata istruttoria mediante prova testimoniale e interrogatorio Pt_2 formale, la causa veniva interrotta a causa del decesso dell'attrice, e, dopo la riassunzione ad iniziativa di e il completamento dell'istruttoria, veniva decisa con la sentenza n. 2686/2022. Parte_1
Con la citata sentenza il Tribunale, nella persona del medesimo estensore della precedente sentenza, rigettava la domanda di emissione di pronuncia sostitutiva del contratto non concluso, accoglieva la domanda di restituzione della somma di euro 51.000,00 versata in adempimento del contratto preliminare di compravendita, condannava e al pagamento CP_5 OP delle spese di lite in favore dei terzi chiamati, rinunciatari all'eredità, e le compensava tra le altre parti.
Riteneva, in sintesi, il Tribunale che la domanda proposta da come riassunta dalla Parte_2 avente causa fosse solo parzialmente fondata. Parte_1
Richiamando le risultanze della CTU grafologica in termini diametralmente opposti rispetto a quanto argomentato nella sentenza n. 10987/2018, e ritenendo, pertanto, senz'altro autentica la sottoscrizione di riteneva che tra le parti fosse intercorsa effettivamente una scrittura OP privata di compromesso di vendita, con versamento del prezzo e differimento della stipula del contratto definitivo e con immissione nel possesso in favore del Per_1
7 Altrettanto era a dirsi in merito al contratto di locazione che, a parere del Tribunale, dissimulava effettivamente una compravendita (anche sul punto in contrasto con la precedente sentenza).
Escludeva l'opponibilità di tali atti al nuovo proprietario, , che aveva ricevuto il bene in CP_5 donazione, riconoscendo all'attrice esclusivamente il diritto al rimborso del prezzo pagato per la compravendita del bene poi non perfezionata, che poneva a carico del promittente venditore, non potendo trovare invece accoglimento, perché non adeguatamente provate, né la domanda di risarcimento danni né quella di rimborso delle spese di ristrutturazione asseritamente sostenute da
. Persona_1


3. Gli appelli
a. Avverso la sentenza n. 10987/2018 ha proposto appello con citazione dell'1.3.2019. Parte_1
Ha dedotto erronea e falsa applicazione dell'art. 2901 c.c., erronea valutazione dei fatti e della c.t.u., violazione e falsa applicazione delle norme sulla novazione, sulla risoluzione, sulla successione dei contratti, e ha chiesto riformarsi la sentenza nel senso dell'accoglimento delle conclusioni rassegnate in primo grado.
Con comparsa del 21.5.2019 (per l'udienza dell'11.6.2019, differita di ufficio al 16.7.2019) si sono costituiti , e AN, aderendo alle difese dell'appellante principale e CP_1 CP_2 proponendo appello incidentale per la riforma della sentenza nel senso della loro estromissione dal giudizio anche per avere rinunciato all'eredità relitta da oltre che a quella, a suo tempo, relitta da Parte_2
. Persona_1
Con comparsa del 22.5.2019 si sono costituiti e , resistendo al OP CP_5 gravame e concludendo per il rigetto, eventualmente previo espletamento di nuova c.t.u. grafologica.
b. Avverso la sentenza n. 2686/2022 e hanno proposto appello OP CP_5 con citazione del 17/10/2022.
Hanno eccepito la contraddittorietà della pronuncia rispetto a quella resa nel giudizio instaurato a seguito della proposta azione revocatoria, e hanno chiesto riformarsi la sentenza nel senso dell'integrale rigetto delle domande proposte in primo grado dall'originaria attrice.
8 si è costituita con comparsa del 13.1.2023 (per l'udienza del 3.2.2023, differita di Parte_1 ufficio all'8.2.2023) resistendo al gravame e proponendo appello incidentale per la riforma della sentenza nella parte in cui è stata rigettata la domanda di emissione di sentenza sostitutiva del contratto definitivo non concluso.
Ha chiesto preliminarmente riunirsi il giudizio con quello avente ad oggetto l'appello da ella autonomamente proposto avverso la medesima sentenza (rubricato sub n. 4498/2022 r.g.a.c.), nel quale si sono costituiti anche , e , aderendo alle difese di CP_3 CP_2 CP_1 Parte_1
I giudizi nn. 4442 e 4498/2022, aventi ad oggetto i distinti appelli proposti avverso la sentenza n.
2686/2022, sono stati riuniti con ordinanza del 15.2.2023.
Nel giudizio n. 1126/2019, avente ad oggetto l'appello proposto avverso la sentenza n. 10987/2018, con ordinanza resa in data 18.12.2019, la Corte ha rigettato l'istanza di sospensione della provvisoria esecutorietà della sentenza appellata.
Mutati la Sezione e il relatore, all'udienza di precisazione delle conclusioni in epigrafe indicata la Corte ha disposto la riunione di tutti i giudizi;
la difesa di e , OP CP_5 riportandosi ad una perizia grafologica di parte depositata in data 12.5.2025 nel proc. n. 4442/2022, ha chiesto disporsi la rinnovazione della c.t.u. grafologica espletata in primo grado;
la Corte, riservato ogni provvedimento sulle formulate richieste istruttorie, sulle rinnovate conclusioni delle parti ha riservato la causa in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Richiamate in fatto le complesse vicende negoziali ed umane in premessa riepilogate, reputa la Corte che le questioni sollevate vadano affrontate secondo un rigoroso ordine logico-giuridico-sistematico, che non può prescindere dal nucleo centrale della questione, da individuarsi nella verifica circa la validità e l'opponibilità del contratto preliminare di compravendita - stipulato in data 14.5.2004 tra
(promittente venditore) e (promissario acquirente) - al terzo OP Persona_1 acquirente a titolo gratuito del medesimo bene promesso in vendita, . CP_5
Con la proposta azione ex art. 2932 c.c. (introdotta con citazione del 14.1.2009) Parte_2 aveva chiesto, infatti, una pronuncia sostitutiva del contratto preliminare non concluso, o, in subordine, la restituzione delle somme versate dal suo dante causa per la ristrutturazione, e con l'azione revocatoria
9 incardinata poche settimane dopo (con citazione del 18.2.2009) aveva chiesto dichiararsi l'inopponibilità, nei suoi confronti, della donazione del bene promesso in vendita.
Ciò detto, è incontestato in atti che la trascrizione della domanda giudiziale proposta da
[...] ex art. 2932 c.c. sia successiva a quella dell'atto dispositivo di donazione compiuto dal Parte_2
sul medesimo bene. CP_4
La donazione risulta, infatti, trascritta il 5.1.2009, mentre l'atto di citazione risulta notificato il
14.1.2009.
Da ciò discende che giammai avrebbe potuto emettersi sentenza costitutiva del contratto non concluso, stante la precedente alienazione del bene a terzi, residuando unicamente la questione inerente la ripetizione delle somme a vario titolo versate da . Persona_1
Rispetto a tali somme va affermata l'ammissibilità dell'azione revocatoria separatamente proposta, a garanzia del soddisfacimento del relativo credito.
In diritto va richiamato il principio, costantemente affermato dalla giurisprudenza della Suprema Corte, secondo cui la vendita a terzi, con atto trascritto, di un bene immobile che abbia già formato oggetto, da parte del venditore, di una precedente alienazione, si risolve nella violazione di un obbligo contrattualmente assunto nei confronti del precedente acquirente, determinando la responsabilità contrattuale dell'alienante, con connessa presunzione di colpa ex art. 1218 c.c.; per converso la responsabilità del successivo acquirente, rimasto estraneo al primo rapporto contrattuale, può configurarsi soltanto sul piano extracontrattuale, ove trovi fondamento in una dolosa preordinazione volta a frodare il precedente acquirente o almeno nella consapevolezza dell'esistenza di una precedente vendita e nella previsione della sua mancata trascrizione e quindi nella compartecipazione all'inadempimento dell'alienante, in virtù dell'apporto dato nel privare di effetti il primo acquisto, al cui titolare incombe di conseguenza la relativa prova a norma dell'art. 2697 cod. civ. (v. Sez. 2, Sentenza n.
8403 del 18/08/1990 Rv. 468915; Sez. 2, Sentenza n. 76 del 08/01/1982 Rv. 417767; Sez. 2, Sentenza
n. 4090 del 15/06/1988 Rv. 459190).
Il principio, affermato in caso di doppia alienazione immobiliare, vale logicamente anche nel caso, come quello di specie, di preliminare di vendita a seguito del quale il promittente-venditore abbia alienato il bene oggetto del preliminare ad un diverso soggetto ed il promissario acquirente non abbia, in precedenza, trascritto la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto (Cass. sez. II, 07/10/2016, n. 20251).
10 In definitiva, vanno accertate le responsabilità contrattuale ed extracontrattuale del promittente venditore e del terzo donatario rispetto ai crediti restitutori azionati, non potendo rimettersi in discussione la titolarità del bene, definitivamente acquisita in capo al donatario, stante la trascrizione dell'atto di liberalità prioritariamente rispetto ad ogni altra trascrizione.
Nel caso in esame, pregiudiziale all'affermazione della responsabilità contrattuale dell'alienante ed extracontrattuale del successivo acquirente in ordine al ristoro delle somme asseritamente a vario titolo versate da è, indubbiamente, l'accertamento dell'esistenza e validità del contratto Persona_1 preliminare di compravendita del 14.5.2004.
Sul punto, le difese svolte in primo grado da sono state connotate da una OP certa ambiguità, avendo egli sia disconosciuto la firma apparentemente a lui riconducibile, sia, in via gradata, eccepito la nullità della scrittura contenente la sottoscrizione disconosciuta, per mancanza di
“elementi formali”, tra cui la sottoscrizione in calce alla prima pagina, la mancanza di registrazione, e, quindi, di data certa del contratto.
Reputa la Corte che non possa dubitarsi della genuinità della sottoscrizione contestata.
La consulenza tecnica d'ufficio espletata in sede di reclamo avverso l'ordinanza di accoglimento dell'istanza di sequestro conservativo dell'immobile ha consentito, infatti, di acclararla con tranquillizzante grado di certezza.
Si legge, invero, nell'ordinanza resa dal Tribunale di Napoli in sede di reclamo (in atti) che la c.t.u. grafologica “ha accertato l'autografia della sottoscrizione in esame sulla base di argomentazioni esaurientemente e convincentemente motivate e fondate su elementi obiettivi di riscontro, quali le scritture autentiche in atti e il saggio grafico eseguito dal nel corso delle operazioni peritali;
va pure evidenziato che il ctu ha esaurientemente risposto ai rilievi CP_4 del ct di parte reclamante, rimanendo ferma nelle sue conclusioni” (cfr. ordinanza citata, resa nel proc. n.
24676/2009).
A fronte di tali emergenze, non tempestivamente contestate, né fatte oggetto di specifiche censure dal avverso le due pronunce oggi impugnate, deve dichiararsi l'inammissibilità di qualsivoglia CP_4 istanza di rinnovazione della perizia grafologica domandata in questa sede.
Con il proposto appello avverso la sentenza n. 2686/2022, nella quale il Tribunale ha ritenuto autentica la sottoscrizione, il si duole, infatti, (terzo motivo) della contraddittorietà della pronuncia CP_4 rispetto a quella n. 10987/2018, nella quale il medesimo estensore avrebbe espresso dubbi
11 sull'attendibilità dell'accertamento peritale, senza, peraltro, spingersi sino a dichiarare il carattere apocrifo della sottoscrizione.
Osserva la Corte che su tali dubbi il Tribunale non ha fondato, come era logico che fosse, la riconvocazione del c.t.u. o la rinnovazione delle operazioni peritali, relegando nel limbo dell'insuperabile incertezza - dopo una disquisizione di svariate pagine - la questione dell'autenticità della sottoscrizione, e preferendo risolvere in altro modo la questione, ipotizzando la risoluzione consensuale del preliminare a seguito della conclusione del contratto di locazione.
non ha impugnato la pronuncia nella parte in cui è rimasta incerta OP
l'attribuibilità della sottoscrizione apparentemente a lui riconducibile, e non può, per l'effetto, dolersi della statuizione di opposto tenore resa dal medesimo estensore nell'altra pronuncia, nella quale, invece, le sottoscrizioni sono state ritenute autentiche.
Il motivo di appello è fondato esclusivamente sulla ritenuta inconciliabilità delle pronunce, che va, invece, esclusa, poiché in nessuna delle due sentenze impugnate si esclude l'autenticità della sottoscrizione.
In definitiva, non residuano margini per l'accoglimento della chiesta rinnovazione delle operazioni peritali, dovendosi ritenere definitivamente accertate sia la autografia della sottoscrizione sia la validità del preliminare cui essa afferisce.
Può dirsi, pertanto, accertato che ha promesso in vendita a OP Persona_1 il bene al prezzo convenuto di 51.000,00 euro, con l'impegno di addivenire alla stipula del definitivo entro il 31.12.2008.
In tale atto il bene è stato descritto come un “rudere”, “comunque non abitabile”, “abbisognevole di profonde ristrutturazioni”.
Il promissario acquirente è stato immesso immediatamente nel possesso dell'immobile, e il promittente venditore lo ha autorizzato “fin dalla sottoscrizione del presente atto alla ristrutturazione dell'immobile”.
Che a tale ristrutturazione il abbia effettivamente provveduto è documentato in atti sia dagli Per_1 ingenti esborsi eseguiti con modalità tracciabile nei confronti dell'impresa edile Caputo, che ha rilasciato fattura n. 1 del 14.2.2005, del complessivo importo di euro 223.344,00 per le opere eseguite, dettagliatamente descritte, nell'immobile per cui è causa (cfr. fattura in atti), sia dalla considerazione che, nel contratto di locazione successivamente stipulato tra le medesime parti del preliminare in data
12 5.10.2004, l'immobile, già rudere, veniva invece descritto come una “villetta arredata”, senz'altro abitabile.
Dunque, tra la stipula del preliminare e la stipula della locazione il bene è stato ristrutturato dal Per_1 che ne aveva la disponibilità e il possesso fin dalla stipula del preliminare.
Le ragioni per le quali le parti del preliminare abbiano deciso di stipulare, nelle more della stipula del definitivo (il cui termine finale era fissato al 31.12.2008, ovvero dopo oltre 4 anni dal preliminare), anche un contratto di locazione, possono essere le più varie, e sono, in base agli atti, non agevolmente ricostruibili.
Non sfugge, peraltro, il collegamento negoziale con il preliminare, avuto particolare riguardo alla anomala previsione, quale corrispettivo della locazione, di un canone annuo, e non mensile, di euro
12.000,00 “da pagarsi anticipatamente in una unica soluzione ed in contanti nel domicilio della parte locatrice”, le prime due annualità versate prima e all'atto della sottoscrizione, e la terza entro il 1° ottobre 2006.
E' verosimile che, stante l'indisponibilità di una o di entrambe le parti ad addivenire in tempi brevi al rogito di vendita, e la circostanza che il promissario acquirente era già entrato nel pieno possesso del bene, il promittente venditore si sia voluto precostituire un titolo idoneo all'esazione delle rate del prezzo della vendita prima della stipula del definitivo.
Di fatto, proprio il contratto preliminare precedentemente stipulato tra le stesse parti rileva quale controdichiarazione idonea a dimostrare la fittizietà della locazione.
In tema di simulazione, la controdichiarazione costituisce atto di accertamento o di riconoscimento scritto privo di carattere negoziale e non si inserisce, come elemento essenziale, nel procedimento simulatorio;
essa, pertanto, non solo non deve essere coeva all'atto simulato, ma nemmeno è necessario che provenga da tutti i partecipi all'accordo simulatorio, potendo provenire anche dalla sola parte che riconosca la simulazione, purché si tratti di quella che trae vantaggio dall'atto simulato mentre assume, con la controdichiarazione, obblighi diversi e maggiori di quelli che le derivano dall'atto contro cui questa è redatta (Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 239 del 07/01/2025).
Così ricostruiti i termini della vicenda, non può dubitarsi dell'inadempimento di OP rispetto alle obbligazioni scaturenti a suo carico dal contratto preliminare, avendo disposto
[...] del bene in favore del nipote in data 29.12.2008, ovvero due giorni prima della scadenza CP_5 contrattualmente convenuta per la stipula del rogito di vendita (fissata al 31.12.2008), quantunque
13 gravemente malato, tanto che l'atto di liberalità fu rogato presso la sua abitazione, ove il notaio si era appositamente recato, come emerge dalla nota di trascrizione allegata all'atto di citazione per revocazione.
Vero è che il promissario acquirente era deceduto qualche mese prima, a luglio, ma è anche vero che nulla impediva di perfezionare il rogito con i suoi eredi.
Resta, a questo punto, da verificare la consapevolezza, da parte del nuovo acquirente del bene, dell'esistenza di una precedente vendita o promessa di vendita, rilevante sia ai fini della sua responsabilità extracontrattuale restitutoria sia rispetto alla proposta azione revocatoria.
Ebbene, non può dubitarsi della consapevolezza, da parte di , del fatto che la villetta CP_5 donatagli da fosse stata precedentemente promessa in vendita al il OP Per_1 quale la abitava da epoca antecedente alla stipula della locazione, e l'aveva integralmente ristrutturata a proprie spese.
Sussistono, pertanto, rispetto alla proposta azione revocatoria, i requisiti del pregiudizio alle ragioni creditorie in termini di variazione quantitativa o anche soltanto qualitativa della garanzia patrimoniale generica degli obbligati e di consapevolezza, in capo al terzo donatario, di tale pregiudizio.
Circa il quantum, la giurisprudenza della Suprema Corte ha più volte affermato che il risarcimento del danno, imputabile al promittente venditore per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di un bene immobile, consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo (che, in caso di vendita a terzi, coincide con la trascrizione dell'atto) ed il prezzo pattuito (v. Sez. 2, Sentenza n. 14714 del 30/08/2012 Rv. 624195;
Sez. 3, Sentenza n. 25016 del 10/10/2008 Rv. 605254).
Nel caso di specie, deve presumersi che il prezzo della vendita promessa sia stato interamente corrisposto. In tal senso depone la circostanza dell'immediata immissione nel possesso del bene, in uno alla considerazione che, nel contratto di locazione, era previsto il pagamento in contanti dei canoni, corrispondenti alle rate di prezzo della vendita promessa e non perfezionata.
Pertanto, avuto riguardo al prezzo interamente corrisposto della vendita promessa e non perfezionata, e alle somme impiegate dal promissario acquirente per la ristrutturazione, la differenza di cui alla giurisprudenza citata può equitativamente determinarsi nell'importo di euro 300.000,00, già in esso compresi la rivalutazione e gli interessi maturati, oltre interessi legali dalla presente pronuncia al soddisfo.
14 Al pagamento di tale importo vanno condannati, in solido - in favore di nella qualità Parte_1 di erede di che aveva, a sua volta, agito quale erede di - Parte_2 Persona_1 [...]
e , l'uno a titolo di responsabilità contrattuale e l'altro a titolo di OP CP_5 responsabilità extracontrattuale, in accordo alla giurisprudenza di legittimità sopra citata (Cass. sez. II,
07/10/2016, n. 20251).
In accoglimento della proposta azione revocatoria, va dichiarata l'inefficacia, nei confronti di
[...]
, dell'atto di donazione avente ad oggetto l'immobile per cui è lite. Pt_1
Emerge in atti la rinuncia all'eredità di , formalizzata con atti notarili del 2.2.2018 e Parte_2 del 23.2.2018 da , e CP_3 CP_1 CP_2
In accoglimento dell'appello incidentale proposto da costoro avverso la sentenza n. 10987/2018, va dunque dichiarata la carenza di legittimazione passiva dei predetti anche rispetto alla loro qualità di chiamati all'eredità di ed avendo il Tribunale limitato la statuizione di analogo tenore Parte_2 resa nei loro confronti alla sola qualità di chiamati all'eredità di . Persona_1
Le esposte argomentazioni comportano il rigetto degli appelli proposti da e OP
. CP_5
Ogni altra questione resta assorbita.
L'accoglimento del gravame importa la rideterminazione delle spese del doppio grado (alla stregua dell'esito complessivo della lite), atteso che, in base al principio di cui all'art. 336 c.p.c., la riforma della sentenza del primo giudice determina la caducazione del capo della pronuncia che ha statuito sulle spese (Cass. 30/12/2013, n. 28718; Cass. 22/12/2009, n. 26985; Cass. 4/06/2007, n.12963; v. anche
1/06/2016, n. 11423). CP_6
Pertanto, le spese del doppio grado sostenute da anche n.q. di erede dell'originaria Parte_1 attrice deceduta, e quelle sostenute da , e seguono la soccombenza di CP_3 CP_1 CP_2
e , e vanno liquidate come da dispositivo, con attribuzione, OP CP_5 facendo applicazione dei parametri di cui di cui al D.M. 55/2014, come aggiornati con decreto n.
147/2022, e, dunque, tenuto conto del valore delle liti (indeterminabile – complessità media), ai medi della tariffa.
Nulla va disposto in ordine alle spese di c.t.u., in quanto espletata in un separato giudizio, diverso da quelli definiti con le sentenze oggi appellate.
15 Sussistono, infine, i presupposti di cui all'art 13, co. 1 quater, del D.M. 115/2002, come modificato dalla L. 228/2012, a carico di e per il pagamento di un ulteriore OP CP_5 importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello già versato per l'impugnazione incidentale nel proc. n. 1126/2019 e per quella principale nel proc. n. 4442/2022.

P. Q. M.

La Corte di Appello, definitivamente pronunciando, sugli appelli proposti avverso le sentenze in epigrafe indicate, ogni contraria istanza deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- In accoglimento degli appelli proposti da ed in riforma delle sentenze Parte_1 appellate, dichiara l'inefficacia, nei confronti dell'appellante, dell'atto di donazione dell'immobile per cui è lite rogato in data 29.12.2008 e trascritto in data 5.1.2009;
- condanna, in solido, e , al pagamento, in favore di OP CP_5
del complessivo importo di euro 300.000,00, oltre interessi legali dalla Parte_1 presente pronuncia al soddisfo;

- dichiara la carenza di legittimazione passiva di , e rinunciatari CP_3 CP_1 CP_2 all'eredità relitta da Parte_2
- rigetta gli appelli proposti da e;
OP CP_5
- condanna e al pagamento, in solido, delle spese OP CP_5 processuali sostenute nei loro confronti dalle altre parti in lite, che liquida come segue:
in favore di euro 1269,39 per esborsi ed euro 21.720,00 per compensi, Parte_1 complessivamente determinati per entrambi i giudizi di primo grado, ed euro 1.608,00 per esborsi ed euro 24.312,00 complessivamente determinati per entrambi i giudizi riuniti di secondo grado, oltre rimborso spese forfettarie in misura del 15%, oltre ulteriori accessori come per legge, con attribuzione ai procuratori anticipatari, avv.ti Benedetto Monastra e AN De
Vita;
in favore di , e euro 21.720,00 per compensi, complessivamente CP_3 CP_1 CP_2 determinati per entrambi i giudizi di primo grado, ed euro 831,00 per esborsi ed euro 24.312,00 per compensi complessivamente determinati per entrambi i giudizi riuniti di secondo grado, oltre rimborso spese forfettarie in misura del 15%, oltre ulteriori accessori come per legge, con attribuzione al procuratore anticipatario, avv. Sergio Agorini;

16 - dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art 13, co. 1 quater, del D.M. 115/2002, come modificato dalla L. 228/2012, a carico di e per il OP CP_5 pagamento di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello già versato o comunque dovuto per le impugnazioni proposte.
Così deciso in Napoli, 05.09.2025
IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE
dott.ssa Natalia CECCARELLI dott. Eugenio FORGILLO
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