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R.G. n. 1289/2019

CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
IV SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte, in persona dei sottoscritti Magistrati: dott. Giuseppe De Tullio Presidente;
dott. Massimo Sensale Consigliere;
dott. Michele Caccese Consigliere relatore;
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al numero di R.G. 1289/2019, avente ad oggetto appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 1364/2019 pubblicata in data
6/2/2019, vertente
TRA

Parte_1
(C.F. ), in persona del legale rapp.te p.t., difesa dall'avv. Roberto P.IVA_1
Bocchini (C.F. ) C.F._1
APPELLANTE
E
(C.F. ), in persona del ONroparte_1 P.IVA_2
legale rapp.te p.t., difesa dall'avv. Giuseppe Galgano (C.F.
) C.F._2
APPELLATA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note depositate per la trattazione scritta dell'udienza del 30/1/2024, disposta ai sensi degli artt. 127, comma 3°, e 127 ter c.p.c., introdotti con D. lgs. n. 149/2022.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO 2
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Con atto d'intimazione di sfratto per morosità, la locatrice società
[...]
(d'ora in poi, per brevità, ”) deduceva: CP_1 Parte_2
- di aver stipulato in data 13/7/2005 con l' ONroparte_2
ON (d'ora in poi, per brevità, ”), un contratto di locazione ad uso
[...] diverso, avente ad oggetto un'unità immobiliare in Napoli, Corso Vittorio
Emanuele n. 340, per allocarvi strutture didattiche, della durata di anni 9;
- che il contratto prevedeva il pagamento di un canone con aumenti anno per anno;
ON
- che la aveva comunicato il proprio recesso anticipato con nota del
20/7/2012, facendo riferimento ad una missiva del 23/5/2012 (mai pervenuta ad essa locatrice);
- che trattavasi di recesso tardivo e generico, oltre che in contrasto con le pattuizioni contrattuale, le quali non prevedevano affatto il recesso da parte della conduttrice;

- che, pertanto, il rapporto si era rinnovato per altri nove anni, sino al 12/7/2023;
- che essa istante, a fronte del richiamato recesso, aveva atteso la riconsegna degli immobili concessi in locazione, proponendo nelle more una riduzione del canone per l'importo mensile di € 1.200,00 per l'utilizzo delle porzioni immobiliari “non idonee all'uso” da parte della conduttrice;
ON
- che la non aveva accettato detta proposta e, a partire dal giorno 1/1/2012 non aveva né corrisposto il canone pattuito, né provveduto alla riconsegna dei locali;

- che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento del canone per un ammontare complessivo di € 77.617,05, secondo quanto analiticamente prospettato nell'atto d'intimazione.
Pertanto, citava in giudizio la conduttrice per la convalida dello sfratto per morosità, chiedendo, in caso di opposizione, previa adozione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, condannarsi la stessa al pagamento dell'importo dei canoni non corrisposti.
ON Costituitasi in giudizio, la deduceva:
- di aver sempre puntualmente versato alla controparte i canoni, finché il rapporto era stato in essere tra le parti;

- che “fin da subito i locali concessi in locazione” non erano idonei all'uso dedotto in contratto perché privi di finiture e con tracce diffuse di umidità; 3
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- che, avendo essa esponente necessità ed urgenza di utilizzare l'immobile, aveva provveduto a realizzare interventi di risanamento dell'immobile, accollandosi l'onere di anticipare spese per un importo di € 20.000,00 circa;

- che, non essendo stati sufficienti tali interventi per rendere utilizzabile l'immobile, le parti si erano accordate per la risoluzione consensuale del rapporto;

- che essa conduttrice aveva comunicato alla controparte la data a partire dalla quale i locali le sarebbero stati riconsegnati;

- che, una volta smontate le attrezzature, i contratti avrebbero cessato di avere efficacia;

- che invece, inopinatamente, la faceva pervenire una ONroparte_4
comunicazione in data 14/2/2013 avente ad oggetto il rinnovo di un non meglio specificato “contratto di servitù per l'accesso alla sede e per occupazione di suolo privato”;
- di aver risposto che non vi era materia di rinnovo di alcun contratto di servitù e di occupazione di suolo privato;

- che, pur non avendo l'intimante fornito alcuna prova di essere proprietaria del bene immobile oggetto della presunta servitù, trattavasi in ogni caso di porzione immobiliare che giammai poteva essere gravata da servitù, “mancando il presupposto indefettibile per la costituzione di tale diritto reale limitato ovvero la diversità del soggetto titolare del fondo servente da quello titolare del fondo dominante”; ON
- che, infatti, la proprietà della porzione immobiliare poteva essere di essa , in forza dell'atto di compravendita per Notar del 13/2/2002, da cui Per_1 emergeva l'acquisto dell'intero corpo di fabbrica composto da piano terra e tre livelli superiori, con annessi spazi e cortili, con sovrastante lastrico solare, avente quattro accessi dei quali due dal Corso Vittorio Emanuele nn. 334 bis e 334 ter e due dai gradini di S. Lucia al Monte.
Pertanto, chiedeva:
- rigettarsi la domanda, stante l'intervenuta risoluzione consensuale del contratto di locazione;

- in via subordinata, dichiararsi la nullità del contratto di locazione con il quale era
ON stata disposta la costituzione di servitù a favore di essa;

- sempre in via subordinata, accertarsi ai sensi dell'art. 950 c.c. il confine tra il
ON fondo di proprietà di essa e quello della società ONroparte_4 4
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- condannarsi la locatrice alla restituzione di quanto versato da essa conduttrice per l'eliminazione dei vizi dell'immobile.
Denegata l'ordinanza provvisoria, il primo Giudice, assegnati i termini per le memorie integrative ex art. 426 c.p.c., disponeva il mutamento del rito, da locatizio a ordinario e, dopo l'escussione di testi e l'espletamento di CTU, così decideva la causa:
“1) Accoglie la domanda principale nei sensi di cui in motivazione e dichiara definitivamente risolto per fatto e colpa della parte conduttrice
[...]
il contratto di locazione per il quale è Parte_1 causa del 13/7/2015 registrato il 28/7/2005 al numero 8142 avente ad oggetto gli
immobili identificati al Catasto Fabbricati al foglio 3 plla 35 sub 1, al foglio 3 plla
35 sub 7 , al foglio 3 plla 36 sub 3 e al catasto terreni al Foglio 3 p.lla 31 are 01 30
meglio descritti nella relazione del CTU cui si rinvia;

2) Dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio;

3) Condanna l' al Parte_1 pagamento in favore di parte attrice di € 56.038,05 per ONroparte_4 canoni sino a gennaio 2013 con gli interessi al tasso legale dal 31/1/2013 al saldo
effettivo;
4) Rigetta la domanda riconvenzionale di accertamento della nullità del contratto di
locazione;
5) Dichiara inammissibile domanda riconvenzionale di regolamento dei confini ex art
950 cc proposta al punto 3 delle conclusioni della comparsa di costituzione dell' ; Parte_1
6) Rigetta la domanda riconvenzionale tesa alla restituzione di quanto pagato dall' per l'eliminazione dei vizi dell'immobile; Parte_1
7) Condanna l' al Parte_1
pagamento, in favore di parte attrice delle spese di lite del ONroparte_4 presente giudizio liquidate in € 450,00 … per spese, € 9.000,00 … per compensi oltre rimborso spese generali IVA, CPA ed accessori nella misura di legge;

8) pone le spese delle due ctu come da decreto in atti definitivamente a carico dell ”. Parte_1
ON La proponeva appello avverso la suindicata decisione, formulando, quali motivi di impugnazione:
1) che la sentenza del Tribunale di Napoli era contraddittoria perché, da un lato, riconosceva i gravi motivi posti a base del recesso esercitato da essa esponente per 5
R.G. n. 1289/2019 le condizioni in cui versava l'immobile locato e, dall'altro lato, non considerava ciò nella prospettiva di un inadempimento da parte della locatrice e, quindi, della indispensabile valutazione comparativa da operare tra i rispettivi inadempimenti, che avrebbe dovuto condurre a riconoscere preponderante la gravità di quello della;
Parte_2
2) che il primo Giudice aveva errato nella determinazione della morosità, non tenendo conto del mancato pagamento dei canoni sino all'effettiva data di scadenza del rapporto contrattuale;

3) che il Tribunale non aveva considerato l'avvenuta restituzione alla Parte_2
, da parte di essa conduttrice, di tutti i beni locati, ad eccezione della sola
[...] zona di terreno che fiancheggia l'immobile oggetto della locazione (ossia quella di cui alla concessione in uso alla conduttrice);
4) che la decisione di prime cure aveva erroneamente dichiarato l'inammissibilità della riconvenzionale di regolamento di confini;

5) che il primo Giudice aveva errato nel rigettare la domanda di nullità del contratto di locazione “nella parte in cui dispone la costituzione di servitù a favore dell' . Parte_1
Pertanto, chiedeva, previa sospensione dell'efficacia esecutiva dell'impugnata decisione, riformarsi la stessa e rigettarsi tutte le domande avanzate dalla locatrice, ovvero, in via subordinata, dichiararsi la nullità del contratto di locazione, nonché regolarsi, ai sensi dell'art. 950 c.c., i confini tra il fondo di essa esponente e quello della controparte, condannandosi quest'ultima al risarcimento dei danni per responsabilità processuale aggravata ex art. 96 c.p.c.
Costituitasi in giudizio, la chiedeva rigettarsi il gravame, in Parte_2
ragione della sua dedotta infondatezza, con conseguente integrale conferma della sentenza appellata.
Con ordinanza resa in data 10/7/2018 veniva rigettata la richiesta di sospensione dell'esecutività della sentenza di primo grado.
Così riassunti i termini della controversia, rileva la Corte che l'appello è infondato e deve pertanto, essere rigettato.
Deve preliminarmente osservarsi che la presente causa è stata correttamente trattata con il rito ordinario, vertendo la stessa in tema di risoluzione di un rapporto di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, secondo la domanda formulata dalla , ed anche – tra l'altro – sul Parte_2 6
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ON regolamento di confini ex art. 950 c.c., richiesto in via riconvenzionale dalla .
La conseguenza è che, come disposto dal Giudice di prime cure, la causa deve essere trattata secondo il rito ordinario, ai sensi dell'art. 40, comma 3, c.p.c., il quale prevede che, in caso di connessione qualificata tra cause soggette a riti diversi, debba prevalere quello ordinario, fatta salva l'ipotesi, non ricorrente nella specie, in cui “una di tali cause rientri fra quelle indicate negli articoli 409 e
442”.
Nel merito, rileva la Corte che l'appello è infondato e deve, pertanto, essere rigettato.
Primo motivo di appello.
L'assunto dell'appellante è che la decisione impugnata sarebbe contraddittoria per avere, per un verso, riconosciuto i gravi motivi posti a base del recesso da essa esercitato a causa delle fatiscenti condizioni in cui versava l'immobile locato e, per altro verso, non considerato in alcun modo tale situazione di fatto nella prospettiva di un inadempimento da parte della locatrice: il primo giudice, invece, avrebbe dovuto, valutando comparativamente i rispettivi inadempimenti contrattuali, accertare la maggiore gravità di quello della , con Parte_2
conseguente rigetto della domanda da questa avanzata.
Trattasi di assunto del tutto inconferente.
ON Invero, nel giudizio di primo grado la , sia nella comparsa di costituzione e risposta che nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., si è limitata ad allegare che il rapporto contrattuale dedotto in giudizio si sarebbe estinto a seguito di un accordo di risoluzione consensuale intervenuta fra le parti, senza operare riferimento alcuno, a fronte della morosità prospettata dalla locatrice, ad una situazione di inadempimento da parte della stessa per non aver provveduto alla eliminazione delle problematiche relative alla presenza umidità nei locali oggetto del contratto locatizio. Va detto al riguardo che il tema delle condizioni che rendevano inidoneo all'uso convenuto il compendio locato risulta introdotto dalla
SOB, la quale ha dedotto di aver eseguito opere di risanamento già all'inizio della locazione, con conseguente domanda riconvenzionale volta ad ottenere la restituzione delle spese sostenute per i relativi lavori. Tuttavia, la conduttrice ha omesso ogni allegazione difensiva diretta ad evidenziare un inadempimento della controparte all'obbligazione di mantenere la cosa locata in condizioni “da servire 7
R.G. n. 1289/2019 all'uso convenuto”, a norma dell'art. 1575 n. 2), c.c., tale da legittimare il mancato pagamento del canone pattuito. ON A ben considerare, con la doglianza di cui al primo motivo di gravame la ha introdotto surrettiziamente, per la prima volta in appello, la questione dell'inadempimento della controparte, nella prospettiva dell'art. 1460 c.c., mentre invece in primo grado, come detto, si era limitata a dedurre l'estinzione del rapporto a seguito di un accordo di risoluzione consensuale. Né la mera
ON circostanza che la abbia allegato di aver eseguito interventi di risanamento per rendere i locali idonei allo svolgimento delle attività didattiche, e che gli stessi si rivelarono peraltro inutili, stante la necessità di “profondi interventi strutturali, spettanti per legge al locatore” (v. comparsa di costituzione del giudizio di primo grado depositata in data 4/6/2014, pag. 4), vale a qualificare le difese della conduttrice come formulazione di un'eccezione di inadempimento. Infatti, avendo ON comunque prospettato il raggiungimento di un accordo risolutorio, la si è limitata a chiedere il rigetto della domanda attorea “stante l'intervenuta risoluzione consensuale del contratto di locazione”, il che si pone su di un piano del tutto distinto rispetto all'eccezione ex art. 1460 c.c., finalizzata a paralizzare l'azione di pagamento dei canoni sulla scorta del prospettato inadempimento contrattuale della controparte.
E' pertanto da escludere, contrariamente a quanto asserito dalla SOB nell'atto di appello, che essa abbia, “a fronte della domanda proposta dalla , Parte_3
opposto eccezione di inadempimento avanzando domanda di declaratoria di avvenuta risoluzione consensuale in ragione dei dedotti vizi dell'immobile” (v. atto di appello, pag. 19).
Per completezza, è appena il caso di aggiungere che, come correttamente affermato dal Tribunale di Napoli, la conduttrice in ogni caso non ha fornito la prova dell'invocata risoluzione consensuale del contratto locatizio, sicché non è in alcun modo predicabile un'estinzione del rapporto alla data del 31/10/2012. Sul ON punto, va detto che la ha prodotto soltanto una missiva in data 23/5/2012 inviata alla locatrice con la quale si stabiliva, a seguito di precedenti e non meglio precisati accordi, la risoluzione dei “contratti” a tutto il 31/10/2012, senza che risulti però sottoscrizione di alcun atto in tal senso da parte della Parte_2
.
[...] 8
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Occorre poi rilevare che correttamente il primo Giudice ha ritenuto che la conduttrice abbia esercitato il diritto di recesso, come da missiva in data ON 20/7/2012 – stante la mancata contestazione da parte della di aver ricevuto la stessa – e tanto sulla scorta delle gravi ragioni costituite dalle condizioni oggettive in cui versavano gli immobili oggetto della locazione, i quali, secondo quanto accertato dal CTU non erano assolutamente consoni per essere ancora adibiti a
“strutture didattiche e di ricerca” (v. sentenza impugnata, pag. 11).
Ebbene, proprio in forza dell'operatività del recesso, nella prospettiva di cui all'art. ON 27, comma 8, L. n. 392/1978, il primo Giudice ha calcolato la morosità della in misura ridotta rispetto a quanto dedotto dalla nell'atto Parte_2
d'intimazione di sfratto, ossia al netto dei mesi da febbraio 2013 a dicembre 2013, in forza della giurisprudenza secondo cui, ove il conduttore, dopo aver ricevuto la disdetta del contratto da parte del locatore, si avvalga della facoltà di recesso per gravi motivi, è comunque tenuto al pagamento del canone fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in data anteriore (cfr. Cass. 24/5/2017, n. 13092).
In definitiva, non avendo la conduttrice sollevato in primo grado eccezione di inadempimento, detta eccezione risulta, come già precisato, formulata per la prima volta nel presente grado di appello, incontrando di conseguenza l'ostacolo di cui all'art. 345, comma 2, c.p.c., trattandosi di eccezione in senso stretto e non rilevabile d'ufficio (cfr., sul punto, Cass. 16/3/2011, n. 6168).
Secondo motivo di appello.
Anche la doglianza secondo cui il primo Giudice avrebbe errato nella determinazione dell'ammontare della morosità non coglie nel segno.
Infatti, come esposto sub A), nella sentenza di primo grado è stato ben calcolato l'importo dei canoni non corrisposti dalla conduttrice, avuto riguardo, da un lato, alle allegazioni contenute nell'atto d'intimazione di sfratto, e, dall'altro lato, all'anticipata estinzione del rapporto per effetto dell'esercitato diritto di recesso da ON parte della , con operatività sino a tutto il mese di gennaio 2013 e con esclusione, pertanto, delle mensilità a far data dal mese di febbraio 2013 sino a tutto dicembre 2013.
Terzo motivo di appello.
ONr Con tale doglianza la rimprovera al primo Giudice di non aver considerato l'avvenuta restituzione alla , da parte di essa conduttrice, di tutti Parte_2 9
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i beni locati, ad eccezione della sola zona di terreno che fiancheggia l'immobile oggetto della locazione.
Neppure tale motivo è pertinente, tenuto conto che manca agli atti la prova di quanto dedotto dall'appellante, non essendovi dubbio alcuno che la stessa era gravata del relativo onere probatorio.
Va aggiunto, peraltro, che, come affermato nella sentenza impugnata, la restituzione alla parte locatrice di tutti gli immobili avveniva, su indicazione del
Tribunale di Napoli, durante l'espletamento della consulenza d'ufficio leggendosi a pagina 18 della relazione in atti che, “in ottemperanza alle disposizioni del
Giudice, nel giorno del secondo accesso tenutosi il 20 luglio 2018, le nuove chiavi di accesso all'appartamento afferente al fabbricato sito al civico 341 sono state affidate al procuratore della prof. e che lo stesso Parte_4 Per_2
prof. per quella data era riuscito a recuperare le chiavi per accedere ai locali Per_2 deposito”.
Quarto motivo di appello.
ON Ugualmente privo di pregio è il motivo di appello con cui la critica la pronuncia di prime cure nella parte in cui ha dichiarato l'inammissibilità della domanda di regolamento di confini formulata in via riconvenzionale dalla predetta conduttrice.
Invero, il Collegio osserva al riguardo che trattasi di doglianza che non contrappone alla ratio decidendi sul punto esplicitata dal Giudice di prime cure una pertinente e fondata argomentazione idonea a confutarne la consistenza sotto il profilo logico-giuridico.
Risulta infatti condivisibile quanto affermato nella sentenza appellata, circa l'insussistenza di una connessione forte tra l'azione di risoluzione del contratto locatizio promossa dalla e la domanda riconvenzionale di Parte_2
regolamento di confini, e ciò avuto riguardo a quanto di seguito esposto:
- come giustamente ritenuto dal primo Giudice, l'azione di risoluzione del contratto di locazione, con pagamento dei canoni non versati, è azione di natura personale, la quale non presuppone necessariamente nel tradens la qualità di proprietario, mentre l'azione di regolamento dei confini è azione di natura reale;

- non si riscontra, ai sensi dell'art. 36 c.p.c., una dipendenza della riconvenzionale de qua dal titolo dedotto in giudizio dalla parte istante, ossia dal contratto di locazione;
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- una relazione di dipendenza ex art. 36 c.p.c. implica la sussistenza di una comunanza della situazione o del rapporto giuridico dal quale traggono fondamento le contrapposte pretese delle parti, tale da configurare una connessione oggettiva qualificata della domanda riconvenzionale con l'azione o l'eccezione proposta;

- di certo una siffatta situazione deve escludersi tra l'azione di risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento e l'azione di regolamento di confini tra due proprietà facenti capo a soggetti che hanno stipulato un contratto di godimento personale di un bene immobile.
Quinto motivo di appello.
La sentenza di primo grado non merita le critiche svolte dall'appellante neppure con riguardo alla statuizione di rigetto della domanda di nullità del contratto locatizio “nella parte in cui dispone la costituzione di servitù a favore dell' . Parte_1
Va premesso che la questione attiene all'interpretazione della clausola di cui all'art. 2 del contratto versato in atti, a tenore del quale “conduttrice è, inoltre, autorizzata ad utilizzare la porzione di terreno di proprietà della locatrice, fiancheggiante l'immobile oggetto della preesistente locazione, meglio individuata nella piantina (all. 2)”.
Ebbene, non v'è alcun dubbio che con la pattuizione richiamata le parti non abbiano voluto costituire una servitù, ma soltanto un diritto personale di utilizzazione, da parte della conduttrice, della porzione di terreno in questione. La
ON mera “autorizzazione” concessa alla esclude che si tratti di un diritto reale limitato attribuito in favore di un fondo dominante, il quale peraltro non risulta neppure indicato.
Alla luce delle considerazioni che precedono, s'impone il rigetto del gravame, con conseguente integrale conferma dell'impugnata decisione.
Le spese del presente grado seguono l'evidente soccombenza e si liquidano nella misura indicata in parte dispositiva, occorrendo precisare che detta liquidazione viene effettuata secondo i parametri di cui al DM n. 55/2014 e successive integrazioni, con applicazione dello scaglione relativo alle cause di valore indeterminabile.
Deve, infine, darsi atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1, comma 17°, L. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello proposto. 11
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P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dall , con atto di citazione ONroparte_2
notificato in data 8/3/2019, nei confronti della società ONroparte_1
avverso la sentenza n. 1364/2019 del Tribunale di Napoli pubblicata in data
6/2/2019, così provvede:
a) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente l'impugnata sentenza;

b) condanna l'appellante al pagamento, in favore della Parte_4
delle spese di lite del presente grado di giudizio, che liquida
[...] in € 7.000,00 per compensi professionali ed € 1.050,00 per rimborso spese forfettarie pari al 15%, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1, comma 17°, L. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante ONroparte_2
di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a
[...] quello dovuto per l'appello proposto.
Così deciso in Napoli il 2/7/2024.
IL PRESIDENTE
(dott. Giuseppe De Tullio)
IL CONSIGLIERE ESTENSORE
(dott. Michele Caccese)
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M.
21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.