REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott. Cinzia Caleffi Presidente
Dott. Cristina Fois Consigliere – relatore
Dott. Doriana Meloni Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa di appello iscritta al n. 236 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, promossa da
( ), rappresentata e difesa dall'Avv. Alessandro Guido Parte_1 C.F._1
Demartis, come da procura in atti;

appellante
e
(c.f. , rappresentata e difesa dagli Avv.ti Ettore Fais e Giovanni Controparte_1 P.IVA_1
Campus, come da procura in atti;

appellata
All' udienza del 20 settembre 2024 la causa è stata tenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante:
“In via preliminare A) Concedere la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata;
Nel merito 1. Rigettata ogni avversa istanza, eccezione e deduzione 2. riformare integralmente la sentenza di primo grado, e, per l'effetto 3. Rigettare la domanda principale;
4.
Con vittoria di spese ed onorari di entrambi i gradi del giudizio.”.
Nell'interesse dell'appellata:
“1. respingere l'appello perché infondato in fatto ed in diritto.

2. Con vittoria di spese, da distrarre in favore deli sottoscritti procuratore che si dichiarano antistatari.”
Motivi in fatto e diritto

con ricorso ex 702 bis c.p.c. al Tribunale di Sassari, esponeva: di aver Controparte_1 ricevuto incarico da per la vendita dell'immobile di proprietà della in Parte_1 Pt_1
Sassari, Via Forlanini 2, al prezzo di € 165.000,00, oltre al compenso per la mediazione pari ad una percentuale del 2,5 % del prezzo effettivo di vendita;
di aver reperito un acquirente, che in data
14/9/2017 aveva sottoscritto proposta irrevocabile all'acquisto per l'importo di € 170,000, oltre ad €
4.918,00 per provvigioni, con versamento, contestualmente alla sottoscrizione, della somma di €
500,00 a titolo di deposito, da trasformarsi in caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione del mutuo;
proposta sottoscritta per accettazione dalla la quale si era poi immotivatamente Pt_1 rifiutata la prosecuzione dell'affare, proponendo la stipulazione di un nuovo preliminare a condizioni più svantaggiose per l'acquirente. Il mediatore ricorreva dunque al tribunale domandando il pagamento dell'importo complessivo di € 11.184,96, di cui € 5.185 a titolo di compenso per l'attività di mediazione prestata in favore della ed € 5.999,96 a titolo di Pt_1 risarcimento del danno per la provvigione dell'acquirente perduta per colpa della venditrice. In via subordinata chiedeva quantomeno il compenso per l'attività di mediazione prestata a favore della
Pt_1
La si costituiva in giudizio e contestava la fondatezza della domanda. Negava infatti che Pt_1
l'incarico fosse stato svolto sino alla conclusione dell'affare, così che non poteva considerarsi maturato il diritto alla provvigione. Ammetteva di aver sottoscritto per accettazione la proposta irrevocabile degli acquirenti, manifestando in ogni caso sin dal primo momento la diversità dell'oggetto rispetto all'incarico: gli acquirenti avevano offerto il prezzo di € 170.0000, comprensivo della vendita del box auto, che non era invece previsto nell'incarico conferito all'agenzia, e avevano proposto di condizionare gli effetti del contratto alla concessione del mutuo, corrispondendo all'atto della sottoscrizione della proposta il risibile importo di € 500,00, da convertirsi in caparra confirmatoria soltanto al momento di accettazione del mutuo. Dunque,
l'affare non era stato affatto concluso, avendo la condizionato invece la stipula del Pt_1 preliminare all'eliminazione della clausola condizionale sulla concessione del mutuo e al versamento di una caparra confirmatoria di € 12.000,00 al momento di sottoscrizione del preliminare. Che l'affare non fosse stato ancora concluso si ricavava inoltre dal fitto scambio di messaggi intercorsi con la società di mediazione, diretti proprio a trovare un accordo sulle suddette condizioni.
Il Tribunale, istruita la causa con documenti e prova orale, con ordinanza in data
27.4.2022 accoglieva in parte la domanda della società, condannando la al pagamento Pt_1 dell'importo di € 4.918,03 a titolo di provvigione. Il primo giudice riteneva, infatti, concluso l'affare con la sottoscrizione per accettazione della proposta irrevocabile all'acquisto, con conseguente diritto del mediatore al compenso nella misura del 2,5 % del prezzo offerto per la vendita.
Avverso la sentenza ha proposto appello , contestando: che la sottoscrizione Parte_1 della proposta irrevocabile d'acquisto proveniente dai signori le era stata Parte_2
subdolamente sottoposta per la sottoscrizione nonostante la diversità dell'oggetto e l'inserimento di condizioni sfavorevoli, da lei non accettate, come si ricavava dal fitto scambio di messaggi intercorso successivamente con il mediatore per cercare una soluzione condivisa con i promissari acquirenti, avendo la manifestato sin dal primo momento la propria contrarietà al Pt_1
condizionamento della validità del contratto alla concessione del mutuo, al mancato versamento di una caparra confirmatoria congrua e all'omessa indicazione dell'esatto importo dovuto al mediatore. Condizioni sulle quali non era stato mai trovato un accordo nei termini del mandato, con conseguente legittimo rifiuto di rinnovare l'incarico alla scadenza.
Ha resistito concludendo per la conferma della sentenza appellata. Controparte_1
La causa, previo rigetto dell'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva e senza ulteriore attività istruttoria, è stata trattenuta in decisione all'udienza indicata, assegnando alle parti i termini di legge per lo scambio di comparse conclusionali e repliche.
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L'appello è fondato per le ragioni di seguito indicate.
Non è contestato, ed è in ogni caso documentato, che la avesse conferito alla Pt_1 CP_1
mandato per la vendita del solo appartamento di via Forlanini al prezzo di € 165.000,00
[...] mentre i potenziali acquirenti, reperiti dall'agenzia, proponevano l'acquisto dell'appartamento e del box auto al prezzo di € 170.000,00.
Tra le note della proposta irrevocabile, al punto 14, è specificato che la presente proposta si ritiene vincolata all'accettazione del finanziamento da parte dell'istituto mutuante e che contestualmente alla sottoscrizione viene corrisposta mediante assegno consegnato all'intermediario l'importo di €
500.
Ora, balza all'occhio la diversità della proposta d'acquisto rispetto all'incarico a vendere sia per l'oggetto, limitato nell'incarico al solo appartamento e comprensivo invece anche del box auto nella proposta irrevocabile all'acquisto, sia per il prezzo offerto, di 170.000 € in luogo dei 165.000 € richiesto dalla venditrice, ma soprattutto per il condizionamento dell'efficacia della stessa proposta irrevocabile all'accettazione della richiesta di mutuo da parte dell'istituto di finanziamento.
Condizione sospensiva degli effetti del cui avveramento Tempocentro non ha fornito alcuna prova in giudizio, così che è persino da escludere che tale contratto, comunque lo si voglia qualificare, sia divenuto efficace e impegnativo per le parti. In ogni caso, la sottoscrizione per accettazione da parte della Sechi di tale proposta irrevocabile non equivaleva certo ad un contratto preliminare, suscettibile di esecuzione ex art. 2932 c.c.. Ora, a parte il mancato verificarsi della condizione sospensiva di efficacia, in ogni caso le parti in quella sede rimandavano alla stipulazione di un accordo integrativo su alcune condizioni contrattuali, sulle quali l'accordo non si era evidentemente formato.
Ne sono inequivocabile dimostrazione le lettere e i numerosi messaggi Wapp intercorsi tra la Pt_1
e il mediatore, e tra quest'ultimo e i futuri acquirenti, aventi ad oggetto proprio la clausola condizionale, la caparra confirmatoria e la provvigione dovuta al mediatore. Nel messaggio del
29.9.2017 il mediatore parla di “bozza del preliminare” ancora da inviare, mentre in quello successivo, del 19.10.2017, scrive dell'avvenuta “eliminazione della condizione sospensiva” (come richiesto dalla , ma anche dell'esigenza degli acquirenti di inserire comunque una clausola di Pt_1
esonero da responsabilità in caso di mancata concessione del mutuo per fatti non dipendenti da loro.
L'accettazione della proposta irrevocabile d'acquisto, lungi dunque dal costituire un contratto preliminare suscettibile di esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c., si collocava nel mezzo delle trattative ancora in corso, con la finalità di puntualizzarne alcuni aspetti e la prospettiva di una loro prosecuzione sino al raggiungimento dell'accordo conclusivo, così da poter essere ricondotta alla figura del preliminare del preliminare.
Ora, sulla possibilità di attribuire al preliminare del preliminare la natura di “affare concluso” ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1755 c.c. questa Corte intende uniformarsi al prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimità, ribadito da ultimo anche da Cassazione, 2° sezione, sent. n. 31431 del 13/11/2023.
In tale pronuncia la suprema Corte ha ripercorso l'evoluzione della giurisprudenza di legittimità sulla specifica questione a partire della sentenza delle Sezioni Unite, n. 4628 del 6/03/2015, che ha escluso che sia nulla per difetto di causa la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento), dovendosi ritenere tale stipulazione valida ed efficace ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
Il principio enunciato dalle Sezioni Unite – poi ribadito da Cass. Sez.

2 - Sentenza n. 26484 del
17/10/2019 – ha successivamente costituito la base per la successiva enunciazione del principio – a cui la decisione impugnata ha inteso aderire – per cui anche una proposta di acquisto integrante
"preliminare di preliminare" può far sorgere il diritto alla provvigione integrando quella conclusione dell'affare, che costituisce, appunto, fonte del diritto del mediatore alla corresponsione della provvigione (Cass. Sez. 6 - 2, Sentenza n. 24397 del 30/11/2015; Cass. Sez.

3 - Sentenza n. 923 del
17/01/2017).
Nella citata sentenza n 31431/2923 la 2° sezione ha tuttavia rilevato come tale approdo sia stato oggetto di un successivo ripensamento, a far tempo da Cass. Sez.

2 - n. 30083 del 19/11/2019, la quale ha invece affermato che, ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione,
l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato, dovendosi, conseguentemente, escludere il diritto alla provvigione qualora tra le parti si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un cd. "preliminare di preliminare", in quanto quest'ultimo, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela, non legittima, tuttavia, la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio.
Detta decisione è stata seguita da una nutrita serie di decisioni che si sono poste sulla medesima scia
(Cass. Sez. 6- 2, Ordinanza n. 8879 del 5/10/2022, Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7781 del 2020;
Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 39377 del 2021; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 15559 del 2022; Cass. Sez. 2,
Ordinanza n. 22012 del 2023, ma va anche richiamato il precedente “ante Sezioni Unite” costituito da Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24445 del 21/11/2011), determinandosi, quindi, la formazione di un orientamento - ormai diventato essenzialmente uniforme - contrario al riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione nel caso di conclusione di un mero “preliminare di preliminare”.
Indirizzo giurisprudenziale del quale la Corte di legittimità ha dato ulteriore conferma, ribadendo il principio per cui il c.d. “preliminare di preliminare”, pur essendo vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato e, conseguentemente, non viene a costituire un “affare” idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime.
Non a caso, anche da un punto di vista lessicale “affare concluso” è una locuzione giuridicamente neutra ma pregnante dal punto di vista economico.
Nel senso che il risultato utile programmato dal venditore con il conferimento dell'incarico è la vendita dell'immobile, possibilmente alle condizioni indicate nell'atto di conferimento, con la conseguenza che l'affare può considerarsi concluso quando il bene, inteso nella sua unicità economica, si consuma definitivamente.
Viceversa, se si dovesse arretrare l'asticella di “affare concluso” allo stadio delle trattative, si arriverebbe all'inaccettabile risultato che più trattative con soggetti diversi, arrivate allo stadio del preliminare di preliminare, magari anche rimasti inadempiuti, attribuirebbero più provvigioni al mediatore nonostante l'unicità del bene da vendersi e dunque l'unicità dell'affare.
In conclusione, per quanto non si dubiti della natura anche impegnativa e obbligatoria di un preliminare del preliminare ai fini della nascita di una responsabilità da ingiustificata interruzione delle trattative, ciò non significa anche che tale impegno propedeutico possa integrare quella
“conclusione dell'affare” che attribuisce al mediatore il diritto alla provvigione.
A maggior ragione nel caso di specie, nel quale il contratto stipulato mediante accettazione della proposta irrevocabile non ha mai prodotti effetti obbligatori, neppure propedeutici, tali da far sorgere un affidamento tutelabile in capo alle parti, non essendovi prova dell'avveramento della condizione sospensiva – accettazione della richiesta di mutuo da parte dell'istituto finanziatore – cui era stata condizionata la stessa efficacia della proposta irrevocabile.
In ogni caso, è certo che l'affare non si sia concluso e non sia sorto alcun diritto alla provvigione in capo alla società di mediazione in forza dell'incarico conferito, scaduto e liberamente non rinnovato dalla Pt_1
Per tali ragioni la sentenza del Tribunale deve essere riformata con conseguente rigetto di ogni pretesa pecuniaria avanzata da nei confronti della Controparte_1 Pt_1
Le spese di lite, liquidate nei valori minimi per la semplicità delle questioni trattate, seguono la soccombenza e sono pertanto poste a carico della società appellata.

PQM

La Corte, disattesa ogni diversa deduzione eccezione e domanda, definitivamente decidendo, accoglie l'appello proposto da avverso l'ordinanza pronunciata dal Tribunale di Parte_1
Sassari ai sensi dell'art. 702 ter c.p.c. in data 27 aprile 2022 e, per l'effetto
1) rigetta le domande proposte da nei confronti di;
Controparte_1 Parte_1 2) condanna in persona del legale rappresentante alla rifusione in favore Controparte_1
di delle spese di lite di entrambi i gradi del giudizio, che liquida in € Parte_1
2.540,00 (di cui € 460 per studio, € 389 per fase introduttiva, € 840 fase istruttoria/trattazione ed € 851 per fase decisoria) ed € 2.906 (di cui € 567 per studio, € 461 per fase introduttiva, € 922 fase istruttoria/trattazione ed € 956 fase decisoria) per compensi professionali rispettivamente del primo e del secondo grado del giudizio, oltre rimborso spese generali, Iva e CPA.
Così deciso in Sassari nella Camera di Consiglio del 7/1/2025.
Il consigliere relatore Il Presidente
Dr.ssa Cristina Fois dr.ssa Cinzia Caleffi