REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Corte d'appello di Cagliari Sezione distaccata di Sassari composta dai Magistrati: Dott. Cinzia Caleffi Presidente rel. Dott. Cristina Fois Consigliere Dott. Doriana Meloni Consigliere ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa di secondo grado iscritta al n. 457/2022 RG promossa da: (P.VA , in persona del legale Parte_1 P.VA_1 rappresentate pro tempore, elettivamente domiciliata in VIALE UMBERTO I 90 SASSARI presso lo studio dell'avv. MARTINEZ LOREDANA RITA che la rappresenta e difende in forza di procura allegata in atti appellante contro (C.F. , elettivamente domiciliato in CP_1 C.F._1
CORSO MARGHERITA DI SAVOIA 9 SASSARI presso lo studio dell'avv. DELRIO EMILIANO che lo rappresenta e difende in forza di procura allegata in atti appellato All'udienza dell'11.10.2024 le parti hanno precisato le seguenti conclusioni: Per parte appellante: in totale riforma della Sentenza n. 1013/2022 emessa dal Tribunale di Sassari Voglia la Corte: accertare e dichiarare illegittimo lo scioglimento unilaterale del vincolo contrattuale attuato dal sig. ; CP_1 accertare e dichiarare invece legittimo il recesso operato dalla e Parte_1 per l'effetto altrettanto legittimo il diritto della i CP_2 ritenzione della caparra confirmatoria, per poi, in virtù dei seguenti altri distinti titoli, - condannare l' a risarcire il danno di euro € 3.396,00 per le spese CP_1 sostenute da parte attrice per il ripristino dello stato dell'appartamento; - condannare l' a risarcire il danno per le spese legali stragiudiziali CP_1 pari a complessivi euro € 7.813,59 (inclusi accessori di legge); - condannare al pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione (vale a dire dal 10.7.2020) dell' stesso nella detenzione del bene sino al momento CP_1 dell'avvenuto sgombero effettuato del medesimo, vale a dire il 19.11.2020), e ciò per la somma di euro € 2.400,00, o quella veriore accertanda in corso di causa, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti. Per infine procedere alla compensazione con l'importo di euro € 15.600,00 versato dall' CP_1
a titolo di acconto. Con vittoria di spese e competenze di lite. Per parte appellata: voglia la Corte, In via preliminare, - dichiarare inammissibili, ai sensi dell'art. 345 c.p.c., i motivi di gravame fondati sulle eccezioni in ordine alla garanzia ex art. 1491 c.c. ed alla prescrizione ex art. 1495 c.c., per tutte le ragioni indicate nel punto A dell'espositiva; Nel merito - ritenere e dichiarare infondati i motivi di gravame proposti e, conseguentemente, rigettare l'appello proposto da e Pt_1 Parte_1 confermare la decisione di primo grado;
- con vittoria di el doppio grado di giudizio. Svolgimento del processo Con atto di citazione ritualmente notificato la conveniva in Parte_1 giudizio davanti al Tribunale di Sassari al fine di sentire dichiarare CP_1 legittimo il proprio recesso dal contr di vendita stipulato tra le parti con conseguente diritto a trattenere la caparra confirmatoria nonché al fine di ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali patiti, quali le spese legali stragiudiziali, l'indennità di occupazione dal 10.07.2020 al 19.11.2020 e le somme corrisposte per il ripristino dello status quo ante. A sostegno delle domande la esponeva che: Parte_1
- aveva stipulato in data 28.3.2018 con un contratto preliminare CP_1 di vendita, con cui aveva promesso porzione di fabbricato, inserito all'interno di una villetta bifamiliare, oltre ad un giardino di proprietà esclusiva da realizzarsi in Sennori, per il prezzo complessivo di euro 156.000,00;
- aveva ricevuto dall' , contestualmente alla firma del contratto di cui sopra, CP_1 la somma di euro 00,00 a titolo di caparra confirmatoria e, in data 17.9.2018, un acconto del medesimo importo sulla maggiore somma ancora dovuta;

- aveva presentato il 6.7.2020 presso il Comune di Sennori, con pratica Pt_2 prot. 9035, una variante in corso d'opera riguardante alcune modifiche i del seminterrato;

- aveva concluso i lavori e consegnato l'appartamento in data 10.7.2020 al convenuto, il quale, oltre ad aver eseguito alcune modifiche all'interno dello stesso e depositato parte del proprio mobilio, aveva rilasciato all'impresa costruttrice una dichiarazione liberatoria;

- del tutto inaspettatamente, in data 19.8.2020, l' aveva comunicato la CP_1 volontà di recedere dal contratto preliminare stante ifformità dell'immobile consegnato rispetto a quello promesso in vendita, precisando poi con nota in data 28.10.2020, che “la variante in corso d'opera di cui alla prot. 9035 Pt_2 del 6.7.2020 aveva compresso il suo diritto esclusivo di proprietà” in quanto era stata edificata “un'autorimessa non contemplata nel progetto originario” a firma dell'Ing. , approvato con il titolo edilizio n. 800 del CP_3 Pt_2
28/11/20 , diffidando l'impresa a restituire qu rcepito. L'attrice, sulla scorta di tali premesse, ritenendo che l'inadempimento contestato non rivestisse il carattere della gravità richiesto dall'art. 1385 c.c., poiché la variazione in corso d'opera non aveva affatto determinato la totale difformità tra il bene promesso e quello consegnato, tenuto conto che “Il progetto di variante ha(aveva) ad oggetto, infatti, il solo piano seminterrato del fabbricato che -non essendo parte di immobile promesso in vendita all' ben poteva essere CP_1 modificato con la prot. 9035 del 6.7.2020”, for a le domande di cui Pt_2 sopra previa dichiarazione di illegittimità del recesso dell' . CP_1
Quest'ultimo, regolarmente costituito, contestava le avv retese, ribadendo che il bene consegnato sulla base della variante era diverso rispetto a quello indicato nel preliminare del 28.3.2018 e, pertanto, del tutto legittimamente l' era receduto dal contratto preliminare. Inoltre, contestava la richiesta di CP_1
r imento danni patrimoniali formulata dall'attrice, eccependo che le somme ex adverso pretese erano illegittime e violavano il principio di buona fede e affidamento da parte del promissario acquirente nei confronti del promittente venditore. Sulla indennità di occupazione illegittima precisava di aver occupato l'immobile solo dal 10.07.2020 al 19.09.2020, in quanto in detta ultima data l'attrice aveva arbitrariamente provveduto a sostituire la serratura del portone di ingresso impedendone di fatto l'accesso. Sulla scorta di tali premesse chiedeva, in via principale, il rigetto di tutte le domande proposte dall'attrice ed in via riconvenzionale l'accertamento e la declaratoria di legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare di compravendita ed il conseguente diritto ad ottenere il pagamento del doppio della caparra versata alla pari a complessivi euro 31.200,00, Parte_1 oltre alla restituzione dell .600,00 versato a titolo di acconto per un totale di euro 46.800,00. Infine, domandava la condanna dell'attore ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Il tribunale gravato, istruita la causa documentalmente e mediante c.t.u., con sentenza n. 1013/22, depositata in data 11.10.2022, rigettava le domande proposte dall'attore e, in parziale accoglimento delle domande riconvenzionali:
- dichiarava la legittimità del recesso dal contratto preliminare esercitato da;
CP_1
- a corrispondere al convenuto il doppio Parte_1 della caparra nonché a restituirgli l'importo versato a titolo di acconto per un importo complessivo pari ad euro 46.800,00;
- rigettava la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c proposta da
[...] in assenza dei presupposti di legge per il suo accoglimento;
CP_1
- a la alla rifusione delle spese di lite in favore Parte_1 del convenuto ponendo definitivamente a carico della stessa gli oneri di consulenza tecnica d'ufficio. In particolare, il giudice di prime cure, richiamate le risultanze cui perveniva l'ausiliare, affermava che il promittente venditore aveva certamente consegnato un bene diverso rispetto a quello che si era impegnato a realizzare, sia per quantità che per qualità, con conseguente limitazione del diritto di proprietà del convenuto, posto che il giardino esterno - peraltro, di consistenza ridotta e costruito con materiale diverso rispetto al progetto originario - anziché essere posto su di un terrapieno era sovrastante una cantina di proprietà di terzi, con conseguente violazione anche dell'art. 840 c.c. (“l'effettiva condizione dell'immobile a fine lavori, la diversa consistenza sia del materiale che del sottosuolo e soprattutto il fatto che la porzione che doveva ospitare il terrapieno è sede di una cantina di proprieta di terzi non possono non considerarsi assolutamente rilevanti quanti nell'economia degli interessi perseguiti dal promittente venditore a cui è stato consegnato un bene certamente diverso per quantità ma soprattutto per qualità da quello che invece l'attrice si era impegnata a realizzare e trasferire…… la presenza di un locale di proprietà di terzi in quello che doveva essere un terrapieno facente parte del sottosuolo costituisce un limite all'estensione della proprietà promessa in vendita in violazione dell'art. 840 c.c., posto che alcun limite in tal senso è stato previsto nel contratto preliminare e nel progetto da questo richiamato”). Alla luce di tali considerazioni, il tribunale riteneva sussistente il grave inadempimento della società costruttrice e legittimo il recesso esercitato dal promittente acquirente, con conseguente diritto al doppio della caparra, pari ad euro 31.200,00, e restituzione dell'acconto versato, pari ad euro 15.600,00, rigettando le domande di parte attrice. Il tribunale, infatti, per le considerazioni di cui sopra, considerava non legittimo il recesso esercitato dalla e comunque inammissibile la domanda di Parte_1 condanna al risarcimento osto che “il rimedio del risarcimento del danno è del tutto alternativo al meccanismo dell'esercizio del diritto di recesso e del trattenimento ella caparra confirmatoria ricevuta, stante l'incompatibilità strutturale funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento”, tenuto anche conto che “il contraente inadempiente che ha dato causa con la sua condotta allo scioglimento unilaterale del vincolo contrattuale non può poi dolersi delle eventuali conseguenze per lui pregiudizievoli”. Regolava secondo soccombenza le spese di lite. La ha proposto appello con un unico articolato motivo Parte_1 cen : (i) nella parte in cui il giudice di primo grado riteneva erroneamente leso il diritto di proprietà dell' ai sensi dell'art. 840 c.c., atteso CP_1 che nel caso di specie, rientrante fra le ip del c.d. condominio minimo, il suolo ricadeva fra i beni comuni di cui all'art. 1117 c.c. e “in nessuna parte del contratto si è(era) fatto minimo cenno alla proprietà esclusiva del suolo”; (ii) nella parte in cui il giudice di primo grado, senza peraltro operare alcuna qualificazione giuridica del rapporto contrattuale, riteneva configurabile una ipotesi di consegna aliud pro alio, nonostante l'irrilevanza dei difetti riscontrati, anziché applicare la normativa dettata in materia di vizi e difetti della cosa compravenduta, con conseguente esclusione dalla garanzia ex art. 1491 c.c. stante l'approvazione per fatti concludenti delle difformità da parte dell'acquirente e la mancata contestazione delle stesse nei termini di cui all'art. 1495 c.c.; (iii) nella parte in cui il giudice di primo grado affermava l'incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento del danno patrimoniale richiesto dall'impresa attrice in forza di distinti fatti illeciti. Si è costituito in giudizio resistendo all'appello di cui ha chiesto il CP_1 rigetto perché infondat n diritto, eccependo, preliminarmente, l'inammissibilità delle nuove eccezioni formulate dall'appellante in ordine alla garanzia ex artt. 1491 c.c. e 1495 c.c. La causa, istruita documentalmente, è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni delle parti riportate in epigrafe. Motivi della decisione Giova innanzi tutto evidenziare, in punto di fatto, come sia pacifico tra le parti, e comunque documentalmente dimostrato, che:
- la in data 28.3.2018, aveva stipulato con Parte_1 CP_1
u inare con il quale aveva promesso porzione di fabbricato da realizzarsi in Sennori, via Treves, in conformità al progetto realizzato dall'ing. composta da sala pranzo- CP_3 angolo cottura, bagno, disimpegno, 3 camere letto, giardino di proprietà esclusiva per il prezzo di euro 156.000 (VA prima abitazione inclusa);
- contestualmente alla firma del contratto preliminare, l' aveva versato CP_1 la somma di euro 15.600,00 mediante assegno banca d ulteriori euro 15.600,00 il successivo 17.9.2018 a titolo di acconto;

- il saldo sarebbe avvenuto al momento del rogito;
- l'impresa, prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori, in data 6.7.2020, aveva presentato la prot. 9035 avente ad oggetto alcune Pt_2 varianti in corso d'opera;
- accatastato l'appartamento al foglio 22, particella 2792, categoria A/3, piano T, il 10.7.2020 l'impresa aveva consegnato le chiavi all , come CP_1 da dichiarazione di quest'ultimo;
- dopo un informale messaggio in data 19.8.2020 da parte dell' in CP_1 relazione alla sua volontà di rescindere il contratto preliminare, l , a CP_1 mezzo del proprio legale, il 26.8.2020, rappresentando la presenza di difformità dell'immobile consegnato rispetto a quello promesso in vendita aveva chiesto copia “della documentazione inerente alla nominata unità immobiliare e, precisamente del progetto redatto dall'ing.
[...]
; CP_3
- in data 7.9.2020, aveva contestato quanto lamentato e Pt_1 domandato la stipulazione del definitivo;

- con nota del 28.10.2020, l' aveva, quindi, formulato il proprio recesso CP_1 dal contratto, lamentando l'inadempimento dell'impresa consistito nella consegna di un bene diverso da quello promesso in vendita;

- stante il rifiuto dell' di stipulare il contratto definitivo, il 17.11.2020, CP_1 parte attrice aveva a sua volta dichiarato la propria volontà di recedere dal contratto preliminare di compravendita dell'immobile. Alla luce di tali circostanze, a fronte delle reciproche domande di accertamento della legittimità del recesso, il tribunale gravato riteneva configurabile un grave inadempimento del promittente alienante e, conseguentemente, giustificato il recesso esercitato dal promissario acquirente, con diritto di ottenere dalla controparte il doppio della caparra, a titolo di danni, e la restituzione dell'acconto, divenuto indebito. In buona sostanza, secondo il giudice di primo grado, tenendo conto delle conclusioni cui perveniva il c.t.u. nel suo elaborato, le variazioni apportate al bene promesso in vendita avevano comportato importanti difformità “tra il bene indicato nel titolo come prodotto dal convenuto e quanto effettivamente .. realizzato a seguito della variante in corso d'opera”, in relazione alla “parte sottostante il giardino, non più terrapieno ma cantina”. Il tribunale, quindi, accertata la difformità in termini quantitativi e qualitativi del bene immobile promesso in vendita, riteneva sussistente il grave inadempimento del promittente alienante e, pertanto, legittimo il recesso operato dall' . CP_1
Ciò posto, ndo all'esame delle censure avanzate dall'appellante, giova preliminarmente evidenziare che, secondo quanto statuito con orientamento costante dalla Suprema Corte (cfr Cass. n. 16969/2005), “Il promissario acquirente non può valersi della disciplina relativa alla garanzia dei vizi della cosa venduta (art. 1490 cod. civ.) o di quella di cui all'art. 1497 cod. civ., relativa alla garanzia per mancanza di qualità della cosa venduta, le quali presuppongono la conclusione del contratto definitivo e sono estranee al contratto preliminare, che ha per oggetto non un "dare", ma un "facere" (l'obbligo di concludere un contratto successivo e definitivo di compravendita), in ordine al quale quelle garanzie non trovano giustificazione” (vedi anche Cass. n. 9953/20: “In tema di contratto preliminare, la consegna dell'immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l'onere della tempestiva denuncia l'avvenuto trasferimento del diritto”). Pertanto, risulta del tutto inconferente il richiamo, contenuto nel secondo motivo di appello, alle norme di cui alla garanzia per i vizi della cosa compravenduta, artt. 1491 e 1495 c.c., e alla conseguente decadenza e/o prescrizione del relativo diritto, trattandosi, peraltro, di eccezioni nuove non avanzate in primo grado.
Le doglianze di parte appellante vanno invece esaminate nella parte in cui, di fatto, lamentano una errata valutazione, in termini di gravità dell'inadempimento, delle difformità riscontrate nel bene oggetto del preliminare di compravendita. In proposito, vale la pena di richiamare la giurisprudenza di legittimità in tema di recesso dal contratto preliminare e secondo cui (cfr Cass. n. 19246/24) “E' acquisito il principio secondo il quale il giudice, in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, per valutare l'inadempimento, deve tenere conto di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale ….Specificamente, in tema di esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 cod. civ., il contraente che esercita il recesso non deve essere a sua volta inadempiente e l'indagine circa il suo inadempimento deve avvenire tenendo conto del valore della parte dell'obbligazione non adempiuta rispetto al tutto, sulla base di un criterio di proporzionalità, occorrendo verificare, a seguito di una valutazione complessiva e globale del comportamento delle parti, se, per effetto dell'inadempimento del recedente, si sia verificata ai danni della controparte una sensibile alterazione dell'equilibrio contrattuale o se, invece, tale alterazione non dipenda dall'inadempimento della controparte” ed ancora (cfr Cass. n. 32821/23) secondo cui “La consegna di una caparra confirmatoria, nell'ambito di un contratto avente ad oggetto un preliminare di vendita immobiliare, implica, in caso d'inadempimento, il diritto di recesso secondo la disciplina dell'art. 1385, comma 2, c.c., esercitabile dalla parte non inadempiente anche se vi sia stato un principio d'esecuzione, stante l'inapplicabilità a tale recesso del disposto dell'art. 1373, comma 1, c.c., dettato in tema di recesso convenzionale”. Ciò posto, nel caso di specie, è pacifico che la contestazione di difformità aveva riguardato esclusivamente la parte esterna del bene – e cioè il giardino di proprietà esclusiva – facente comunque parte integrante, nel suo complesso, dell'immobile promesso in vendita, così identificato in contratto: “…. una porzione di villetta bifamiliare allo stato finito così composta: Sala pranzo angolo cottura-bagno-disimpegno-n.3 camere letto- giardino di proprietà esclusiva per la propria porzione”. Con il contratto preliminare in data 28.3.2018 la si era, infatti, Parte_1 impegnata ad alienare all' l'immobile suddet 31.12.2019 in CP_1 conformità alla suape rilasciata dal Comune di Sennori e al progetto redatto dall'ingegnere depositato a corredo della domanda stessa”. CP_3
In data 6.7.2020 l'impresa aveva presentato la prot. 9035 avente ad Pt_2 oggetto alcune varianti in corso d'opera, allegando getto datato addirittura 27.7.2020 (vedi doc. 14 appellante), e il 10.7.2020 aveva consegnato le chiavi all' . CP_1 Il tribunale ammetteva, quindi, una c.t.u. al fine di accertare le “effettive difformità tra il bene richiamato nel contatto preliminare di compravendita di cui all'allegato n.2 alla comparsa di costituzione e risposta e quello effettivamente realizzato a seguito di variante allo scopo di comprendere se le stesse abbiano avuto una significativa incidenza sull'oggetto del contratto e sulle qualità connesse e promesse (con particolare riferimento al pregiudizio della possibilità di utilizzare anche in profondità l'annesso giardino che sarebbe stata definitivamente preclusa dalla realizzazione della cantina)”. Secondo gli accertamenti effettuati dall'ausiliare mentre nel primo progetto, SUAPE del 28.11.2018, prot. 13549 - quella specificatamente richiamata nel contratto preliminare per intendersi - “lo spazio antistante l'unità immobiliare promessa in vendita al convenuto viene … rappresentato con la classica simbologia verde rappresentante un'area esterna a giardino, e cioè esattamente quanto indicato nel contratto intercorso fra le parti” e “l'area sottostante al giardino, ..è rappresentata con il simbolo del riempimento con pietrame sciolto, e cioè terrapieno che non ospita alcuna unità immobiliare, ma costituente sottofondo di materiale lapideo”, nel secondo progetto, Variante SUAPE del 06.7.2020, prot. 9035, “rispetto al progetto originario, lo spazio antistante l'unità immobiliare promessa in vendita al convenuto non subisce alcuna mutazione, continuando ad essere rappresentato con la classica simbologia verde rappresentante un'area esterna a giardino” mentre “per quanto concerne l'area sottostante al giardino, è possibile osservare una variazione, e cioè che nel terrapieno viene rappresentata una cantina delle dimensioni interne di mt. 3,70 x mt. 4,70 posizionata nella parte terminale dello stesso”. Con la conseguenza che, secondo il c.t.u., “dal punto di vista urbanistico e dall'esame degli elaborati progettuali depositati in atti, lo spazio antistante l'immobile promesso in vendita al convenuto è rappresentato con la simbologia grafica del giardino, sia nel primo progetto e sia nella variante, mentre per quanto riguarda l'area sottostante, nel primo progetto risulta essere terrapieno e/o sottofondo, mentre nel progetto di variante, lo stesso risulta essere occupato, parzialmente, da una cantina”. Inoltre, sempre dalla c.t.u. si evince che “l'area antistante la porzione di villetta bifamiliare promessa in vendita è stata realizzata in cemento stampato, mentre nell'art. 2 del contratto intercorso fra le parti detta area è indicata come giardino” così come ”nei disegni di progetto detta area è raffigurata con simbolo verde generalmente utilizzata per indicare un giardino”. Ed ancora che “la forma geometrica dell'area esterna promessa in vendita, è diversa da quella rilevata presso i luoghi di causa, con una differenza di superficie grafica inferiore di mq. 5,35 rispetto al progetto”. Pertanto, secondo le conclusioni cui perveniva l'ausiliare, la difformità dell'area esterna del bene compravenduto era consistita in una:
- “diversa consistenza del materiale: per poter utilizzare l'area in profondità secondo il progetto sarebbe stato sufficiente scavare sul terreno sciolto (giardino) e raggiungere, facilmente, le aree sottostanti, mentre, allo stato attuale, è necessario demolire la pavimentazione in cemento, il massetto ed il sottofondo, per cui l'operazione di scavo risulta molto più difficoltosa ed onerosa”; - “diversa consistenza del sottosuolo: per poter utilizzare l'area in profondità secondo il progetto sarebbe stato sufficiente scavare sul terreno sciolto (giardino) e raggiungere, facilmente, le aree sottostanti, mentre, allo stato attuale, nella porzione nella quale è stata realizzata la cantina al piano interrato, detta facoltà sarà preclusa su una superficie pari a mq. 17,40 circa, in quanto occupata da immobile di proprietà di terzi (cantina)” (cfr. pag. 16 e 17 della consulenza tecnica in data 17.02.2022). Alla luce di tali accertamenti, il tribunale riteneva grave l'inadempimento del promittente alienante per avere consegnato un bene diverso da quello promesso in vendita, configurando altresì la violazione dell'art. 840 c.c. (“la presenza di un locale di proprietà di terzi in quello che doveva essere un terrapieno facente parte del sottosuolo costituisce un limite all'estensione della proprietà promessa in vendita in violazione dell'art. 840 c.c., posto che alcun limite in tal senso è stato previsto nel contratto preliminare e nel progetto da questo richiamato”). L'appellante ha censurato la sentenza in parte qua assumendo innanzi tutto che il suolo su cui sorge l'appartamento per cui è causa ricade fra i beni comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., configurandosi, conseguentemente, un'ipotesi di condominio minimo poichè l'appartamento risulta ubicato all'interno di una villetta bifamiliare e, quindi, un bene tutt'al più in comunione, tenuto anche conto che “in nessuna parte del contratto si è(era) fatto minimo cenno alla proprietà esclusiva del suolo”. Sul punto, è sufficiente sottolineare che quanto dedotto dalla risulta Parte_1 in contrasto per tabulas con quanto emerge chiaramente on il contratto preliminare datato 28.32018 (cfr. doc. 2 comparsa di costituzione), infatti, l'impresa aveva promesso in vendita, oltre ad una Parte_1 porzione della villetta bifamiliare, anche la proprietà in esclusiva del giardino annesso alla stessa (in forza dell'articolo 1 del preliminare, la società promittente venditrice si era impegnata a trasferire all' la proprietà “dei seguenti beni: CP_1 in complesso residenziale ubicato nel comu Sennori, via Treves snc, la piena ed esclusiva proprietà di una villetta bifamiliare allo stato finito così composta: Sala pranzo angolo cottura - bagno- disimpegno- n-3 camere letto- giardino di proprietà in esclusiva per la propria porzione”). Pertanto, trattandosi di “giardino di proprietà esclusiva”, come peraltro allegato dalla stessa appellante nel suo atto di appello (vedi pag. 2), la proprietà del bene oggetto del preliminare avrebbe dovuto estendersi anche al sottosuolo ai sensi dell'art. 840 c.c., in difetto di indicazione di limitazioni alla proprietà e dei relativi titoli. Il tribunale, contrariamente a quanto sostenuto dall'odierna appellante, non commetteva, quindi, alcun error in judicando nel richiamare la violazione dell'art. 840 c.c. L'appellante ha, inoltre, eccepito che le difformità dell'immobile consegnato rispetto a quello promesso in vendita non configurino una consegna aliud pro alio, e, quindi, un inadempimento grave, in quanto trattasi di “piccole difformità” approvate per fatti concludenti dall'appellato. Orbene, alla luce delle difformità come sopra riscontrate, ritiene la Corte che la censura non sia condivisibile, tanto più considerando che le stesse venivano introdotte con una variante presentata due giorni prima della consegna del bene e sulla base di un progetto datato addirittura a data successiva (27.7.20), rendendo, quindi, del tutto verosimile quanto eccepito dall' e cioè che al CP_1 momento della consegna delle chiavi, il 10.7.2020, l'immobile era terminato solo nella parte interna e non in quella esterna, oggetto delle varianti del 6.7.2020. Invero, il bene consegnato differisce in maniera significativa da quello oggetto del preliminare, posto che non è idoneo, seppur nella sola parte esterna relativa al giardino, alla funzione cui era destinato (giardino esterno in proprietà esclusiva sito su di un terrapieno). Non può considerarsi, infatti, irrilevante nella economia complessiva del rapporto la differente qualità e consistenza della parte esterna dell'immobile compravenduto, la quale, anziché consistere in un giardino di proprietà esclusiva, è composta da un terrazzo in cemento stampato, di dimensioni peraltro ridotte rispetto al progetto ordinario, nella cui parte inferiore insiste una cantina di proprietà di terzi in luogo di un terrapieno da adibire a giardino ed area verde di proprietà esclusiva. Circostanza più volte ribadita dall' ed immediatamente rappresentata CP_1 all'impresa nel momento in cui lo stesso aveva contezza delle modifiche apportate al progetto richiamato nel contratto preliminare per cui è causa. Risulta, infatti, - per quanto sopra evidenziato (variante depositata due giorni prima la consegna delle chiavi) - del tutto verosimile quanto dedotto dall' e CP_1 cioè che al momento dell'immissione nel possesso del bene da parte dell'appellato, avvenuta il 10.7.2020, l'immobile promesso in vendita risultasse ultimato solo per la parte interna e che l' , resosi conto delle successive CP_1 modifiche alla parte esterna in contestazione, aveva manifestato immediatamente la propria volontà di recedere dal contratto (vedi comunicazione informale in data 19.8.2020 di cui alla pag. 3 dell'atto di citazione e la nota in data 28.10.2020, doc. 10 atto di citazione, inviata subito dopo avere appreso che già in data 8.10.2020 la aveva pubblicato Parte_1
l'annuncio di vendita del bene). Del resto, è appena il caso di rilevare che nell'atto pubblico di vendita in data 5.2.2021, con cui la aveva, infine, venduto a terzi l'immobile de Parte_1 quo, quest'ultimo viene descritto quale “porzione immobiliare facente parte del fabbricato con area scoperta annessa” e non si fa più alcun riferimento ad un giardino di esclusiva proprietà (vedi doc. alla memoria istruttoria di primo grado dell' ). CP_1
Alla luce delle precedenti considerazioni e in conformità alla statuizione assunta dal giudice di prime cure, deve, quindi, ritenersi legittimo il diritto di recesso esercitato dal promissario acquirente a fronte dell'importanza dell'inadempimento della società costruttrice, causativo di una sensibile alterazione dell'equilibrio contrattuale, con conseguente diritto dello stesso di ottenere il doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c. e la restituzione dell'importo versato a titolo di anticipo.
Anche il terzo motivo di gravame va rigettato. Correttamente il giudice di prime cure affermava che il rimedio del risarcimento del danno è del tutto alternativo al meccanismo dell'esercizio del diritto di recesso e del trattenimento della caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c. (cfr. Cass. S.U. n. 553/2009; Cass. n. 21971/2020; Cass. n. 18392/2022). Peraltro, accertata la legittimità del recesso dell'Alzu, a fronte del grave inadempimento di controparte, va esclusa la legittimità del recesso del promittente venditore ed il suo diritto al risarcimento di eventuali effetti pregiudizievoli cui ha dato causa con la sua condotta. In ogni caso, anche ritenendo ammissibile la domanda di risarcimento dei danni per indebita occupazione (vedi Cass. n. 5651/23), la Suprema Corte ha chiarito (vedi Cass. n. 28218/21) che “In tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, l'occupazione di quest'ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto da parte del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l'inadempimento del promittente venditore, sicchè da tale data va riconosciuta l'indennità di occupazione dell'immobile”. Mentre nel caso di specie, l'immobile era lasciato in epoca precedente. Parimenti nessuna somma potrà essere rimborsata all'impresa costruttrice per le somme asseritamente spese per il ripristino dello status quo ante, in difetto di qualsiasi dimostrazione in ordine all'effettiva attività asseritamente compiuta da controparte, all'ammontare delle spese ed al loro effettivo esborso. Per tali ragioni, l'appello va rigettato. Le spese processuali del presente giudizio sono liquidate come in dispositivo sulla scorta dei parametri minimi, in difetto di questioni di particolare complessità e di qualsiasi attività istruttoria, di cui al DM 147/2022 secondo lo scaglione di valore della causa.

PQM

La Corte, definitivamente decidendo,
- respinge l'appello proposto dalla avverso la sentenza n. Controparte_4
1013/2022 del Tribunale di Sassari;

- condanna la parte appellante alla rifusione delle spese processuali in favore della parte appellata che liquida in euro 4.996,00, oltre 15% spese generali e accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater DPR n. 115/2002, se dovuto il contributo unificato. Così deciso in Sassari, il 10.1.2025 Il Presidente est. Dott. Cinzia Caleffi