IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE composta dai magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Paola Agresti Consigliere
Maria Speranza Ferrara Consigliere rel.
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 4733/2020 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione il 23.10.2024, a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., e vertente
TRA
(c.f. ) in Parte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore
Elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Eugenio
Villa (c.f. ) che lo rappresenta e difende per procura in atti - C.F._1
APPELLANTE PRINCIPALE -
E

(c.f. ) in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante pro tempore
Elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Fabrizio
Iovino (c.f. ) che la rappresenta e difende per procura in atti - CodiceFiscale_2
APPELLANTE INCIDENTALE -

Oggetto: appello principale del e appello Parte_1
incidentale di entrambi avverso la sentenza, resa tra Controparte_1
le parti, dal Tribunale Ordinario di Roma, n° 24143/2019, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., il 17.12.2019, a definizione del giudizio recante n° R.G. 83776/2016 promosso r.g. n. 1 dalla Società nei confronti del - impugnazione delibere assembleari di Parte_1
condominio -
IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso depositato il 13.12.2016, la società Controparte_2 conviene in giudizio il , per l'accoglimento Parte_1
delle seguenti conclusioni: “(…) revocare, annullare e/o porre nel nulla, siccome illegittime e/o invalide con ogni statuizione ritenuta, le delibere assembleari del
del 17 novembre 2015 e del 14 giugno 2016 nella Controparte_3 parte oggetto di impugnazione”.
A fondamento delle proprie domande, la società assume:
- di essere proprietaria del 50%, pro-indiviso, dell'immobile (cd. “bottega”) con ingresso al civico 55, posto al piano terra, con retrostanti altri locali al piano interrato, ai quali si accede attraverso una scala interna dell'edificio condominiale, sito in Pt_1 [...]
, meglio identificato in atti;
Parte_1
- nell'edificio vige, dal 30.06.1949, il Regolamento Condominiale per atto del notaio con allegate tabelle millesimali di natura contrattuale;
Per_1
- la delibera dell'assemblea dei condomini in data 17.11.2015, per la modifica delle tabelle millesimali, è nulla, in quanto assunta in violazione di detto Regolamento condominiale e del disposto dell'art. 69 disp. att. c.c., senza la necessaria maggioranza qualificata;

- la delibera del 14.06.2016 è nulla e/o annullabile, per la parte in cui approva, in base alla tabella millesimale approvata con la precedente delibera del 17.11.2015, i bilanci consuntivi per gli anni 2013 e 2014, nonché per la parte in cui approva lavori.
Il resiste alla domanda, di cui chiede il rigetto;
in via pregiudiziale, Parte_1
eccepisce l'improcedibilità della impugnazione della delibera del 17.11.2015 per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione e la improponibilità della impugnazione della delibera del 14.06.2016, in quanto introdotta oltre il termine perentorio di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c.; chiede il rigetto della domanda nel merito, allegando che la modifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale è consentita, anche con la maggioranza di cui all'art. 1136 cc, quando risulta che le tabelle sono conseguenza di un errore.
All'udienza del 19.06.2017. il giudice dispone l'inizio del procedimento di mediazione entro il 15.09.2017.
r.g. n. 2 Alla successiva udienza del 08.01.2018, viene dato atto della mancata conciliazione tra le parti.
All'udienza del 11.06.2018 viene disposta c.t.u. per verificare “lo stato dei luoghi con particolare riferimento al locale di cui è causa e alla destinazione dello stesso, nonché la corrispondenza di tale situazione fattuale con la descrizione di cui ai relativi documenti”.
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia.
<< (…) dichiara inammissibile l'impugnativa, proposta dalla
[...]
in persona del legale rappresentante pro-tempore, avverso la Controparte_1
delibera assunta dal in data 14.6.2016; - Parte_1 Parte_2 Controparte_3
dichiara nulla la delibera assunta dal a in Controparte_4 Controparte_3
data 17.11.2015 in ordine all'approvazione delle tabelle millesimali;
- pone definitivamente le spese di C.T.U. a carico del Controparte_5
, in persona dell'amministratore pro-tempore;- compensa integralmente le altre
[...]
spese di lite tra le parti>>.
Questi, i motivi della decisione.
La eccezione preliminare di decadenza dall'impugnazione della delibera del 14.6.2014 ai sensi dell'art.1137 c.c. sollevata dal Condominio è fondata:
- Il termine decadenziale in oggetto si applica solo in ipotesi di delibere annullabili e non nell'ipotesi di nullità (Cass. 20.3.2015, n.5657); per stabilire se una delibera sia nulla od annullabile, occorre fare riferimento ai principi di cui a
Cass. n.4806 del 7.3.2005; la società lamenta l'approvazione dei rendiconti consuntivi del 2013 e del 2014 sulla base delle tabelle, ritenute illegittime, approvate con delibera del 17.11.2015, a sua volta ritenuta nulla;
non si verte in ipotesi di nullità derivata, in quanto la delibera del 14.6.2016 non è logicamente consequenziale a quello della delibera del 17.1.2015, ma è stata solo approvata sulla base di carature decise con l'atto deliberativo del 17.11.2015 e il vizio lamentato non rientra in quelli di nullità delineati dalla sentenza n.4806/2005, attenendo semplicemente ad un (eventuale) aspetto patologico del procedimento di formazione della volontà assembleare, come tale relativo ad un'ipotesi di annullabilità (cfr. Cass. civ., ord. 28.3.2017, n.8015).
- Ai sensi dell'art.5, VI comma, del d. lgs. n.28/2010, il termine decadenziale di cui all'art.1137, II comma, c.c., viene interrotto (non sospeso) dalla data di comunicazione della presentazione della domanda di mediazione;
la società ha r.g. n. 3 depositato la domanda entro il predetto termine decadenziale, ma non ha provato di aver comunicato, entro lo stesso termine, la proposizione della domanda di mediazione, come richiesto dalla richiamata disposizione.
- La delibera del 17.11.2015 riguarda la modifica di tabelle condominiali di natura convenzionale la cui revisione può intervenire con l'unanimità di tutti i partecipanti alla comunione condominiale, ovvero nei casi di cui all'art.69, I comma, numeri 1) e 2), disp. att. c.c. (cfr. Cass. civ., 31.3.2017, n.8520).
La delibera non è stata assunta all'unanimità dei condòmini.
La modifica sarebbe potuta avvenire ricorrendo le condizioni di cui all'art.69, I comma, numeri 1) e 2), disp. att. c.c. (a) in caso di errore;
b) nell'ipotesi di alterazione per oltre un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condòmino, per effetto della variazione delle condizioni di una parte dell'edificio condominiale), ma il non oppone la ricorrenza di Parte_1
un errore nella formulazione delle tabelle originarie o l'alterazione dei valori proporzionali tra le unità immobiliari in conseguenza di mutate condizioni dell'edificio e la C.T.U. espletata esclude la configurabilità di un errore derivante da un ipotetico accesso dell'unità immobiliare sita al civico n.55 al civico n.57 di in Parte_1 Pt_1
- La delibera del 17.11.2015 dunque è nulla.
- Spese compensate per la reciproca soccombenza.
- Spese di c.t.u. a carico del , attenendo la perizia d'ufficio unicamente Parte_1
al capo della sentenza che accolto la domanda di parte ricorrente.
Con atto di appello, il rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
<< (…) riformare il capo della Sentenza (…) laddove ha dichiarato la nullità della delibera assembleare del 17 novembre 2015. In subordine, nel caso in cui l'Ecc.ma
Corte non ritenesse che l'errore nella elaborazione dei valori millesimali dei singoli appartamenti sia riscontrabile “ictu oculi” alla loro semplice lettura, disporre un supplemento di consulenza tecnica la fine di verificare la loro conformità ai criteri tecnici e di legge. Con la vittoria delle spese, e dei compensi professionali del doppio grado di giudizio oltre accessori come per legge >>.
La società, costituitasi tempestivamente, resiste all'impugnazione e rassegna le seguenti conclusioni.
<< (…) A) rigettare l'appello proposto dal di Parte_1
avverso la sentenza resa in data 17.12.2019 n. 24143/2019 dal Tribunale di Pt_1
r.g. n. 4 Roma (R.G. 83776/2016) e per l'effetto confermarla nella parte in cui dichiara nulla la delibera assunta dal in data 17.11.2015 in ordine all'approvazione delle Parte_1
nuove tabelle millesimali;
B) in accoglimento dell'appello incidentale riformare la richiamata sentenza nella parte in cui dichiara inammissibile l'impugnativa proposta dalla avverso la delibera assunta dal in Controparte_1 Parte_1
data 14.6.2016 e, revocarla e/o annullarla, siccome illegittima e/o invalida con ogni statuizione ritenuta nella parte oggetto di impugnazione. Con vittoria di spese, compensi professionali oltre I.V.A. e C.A.P. del doppio grado di giudizio>>.
Questi i motivi di appello principale del Parte_1
1) Rubricato: “Omesso esame della sollevata eccezione di inammissibilità e/o improcedibilità del ricorso per l'impugnazione della delibera assembleare del
17.11.2015”. L'appellante lamenta l'omessa pronuncia sull'eccezione di inammissibilità dell'impugnazione della delibera assembleare del 17.11.2015 in quanto introdotta con ricorso laddove, per la nuova formulazione dell'art. 1137 cc, avrebbe dovuto essere introdotta con atto di citazione nonché lamenta la omessa pronuncia sulla eccezione di improcedibilità della impugnazione della delibera assembleare del 17.11.2015 per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.
2) Rubricato: “Omesso esame delle deduzioni difensive esposte nella comparsa di costituzione relativamente all'impugnazione della delibera assembleare del
14.06.2016”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui accerta la mancata allegazione di un errore nella compilazione delle tabelle originarie. A tal fine, sostiene la tempestiva allegazione e la ricorrenza di tale errore, con conseguente modificabilità delle tabelle millesimali pur contrattuali, con la maggioranza di cui all'art.1136 cc e mera annullabilità della deliberazione.
3) Rubricato: “Erronea valutazione delle risultanze emerse della consulenza tecnica di ufficio”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui, pur accertata la esistenza di una porta che mette in comunicazione i due condomini, non trae le dovute conseguenze in punto di sopravvenuta modifica dei luoghi e dunque dei parametri utilizzati per la redazione del Regolamento e delle relative tabelle millesimali contrattuali. Sostiene il la irrilevanza del Parte_1
successivo occultamento della porta che, diversamente da quanto accertato in sentenza, consente la comunicazione tra il civico 55 e i locali seminterrati del civico condominiale 57. Conclude per il rigetto della impugnazione previa r.g. n. 5 declaratoria di validità delle nuove tabelle millesimali stante l'incremento della superfice del civico n. 55 rispetto al tempo della formulazione delle tabelle originarie e il suo attuale accesso anche dall'androne condominiale.
Motivo di appello incidentale.
Con l'unico motivo di impugnazione incidentale proposto, la società censura la decisione nella parte in cui dichiara inammissibile l'impugnativa della delibera in data
14.06.2016.
Sostiene, a tal fine, che dalla nullità della delibera del 17.11.2015 discende l'invalidità della successiva delibera in oggetto che, applicando i millesimi approvati con la delibera nulla, ne sconta i vizi. Per l'appellante incidentale, la delibera è nulla anche in quanto, utilizzando i millesimi approvati con la delibera nulla, approva lavori attribuendo una spesa anche al negozio compreso nello stabile con civico 55, in contrasto con la previsione dell'art. 4 del Regolamento Condominiale.
Le censure principali e la censura incidentale non hanno pregio.
Motivo di appello principale sub 1).
Quanto alla intervenuta proposizione della impugnazione con ricorso e non con atto di citazione.
In tema di condominio negli edifici, le impugnazioni delle delibere dell'assemblea, in applicazione della regola generale dettata dall'art. 163 cod. proc. civ., vanno proposte con citazione, non disciplinando l'art. 1137 cod. civ. la forma di tali impugnazioni;
possono, comunque, ritenersi valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso, sempreché l'atto risulti depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall'art. 1137 citato.
Quanto al vizio di omessa pronuncia sulla eccezione di improponibilità/ improcedibilità dell'impugnazione della delibera assembleare del 17.11.2015.
Il allega di aver sollevato già con la comparsa di costituzione e risposta la Parte_1
questione che il tentativo di mediazione risultava esperito esclusivamente per la delibera del 14.06.2016 e lamenta la omessa valutazione della eccezione in sentenza.
La censura non coglie nel segno.
La eccezione sollevata in comparsa di costituzione e risposta, infatti, è stata valutata in prima udienza;
il Giudice, in ragione di tale eccezione, assegna termine per la presentazione della domanda di mediazione e fissa udienza per il prosieguo del giudizio;
dal verbale della udienza fissata per la prosecuzione, emerge che non Parte_1
solleva questioni sulla condizione di procedibilità della impugnazione e la Società
r.g. n. 6 chiede darsi atto della mancata conciliazione in sede di mediazione;
l'appellante, dunque, avrebbe dovuto censurare non semplicemente la omessa valutazione della eccezione sollevata in comparsa di costituzione e risposta, ma avrebbe dovuto svolgere precise allegazioni sul comportamento processuale della società all'esito della ordinanza che ha disposto la presentazione della domanda di mediazione, essendo superata la eccezione sollevata con la comparsa di costituzione e risposta, a seguito della ordinanza del giudice che l'accoglie disponendo la introduzione della mediazione.
Motivo di appello principale sul 2)
Giova premettere che in rubrica l'appellante fa riferimento alla delibera del 14.06.2016, tuttavia le censure esplicitate riguardano la delibera di 17.11.2017.
Ai fini della revisione e modificazione delle tabelle millesimali prevista dall'art 69 disp. att. cod. civ., è rilevante l'accertamento della natura contrattuale o meno delle stesse, poiché, in caso di tabella cosiddetta "contrattuale", l'errore non rileva nella sua oggettività ma solo in quanto abbia determinato un vizio del consenso.
Per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse,
è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge;
viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini.
La natura contrattuale del regolamento e delle tabelle in uso non è in contestazione.
Le allegazioni del che genericamente richiama i valori millesimali Parte_1
riconosciuti ad una serie di appartamenti nonostante la loro diversa estensione, non concretizzano l'errore pur invocato in quanto pacificamente non si verte in ipotesi di regime legale di ripartizione delle spese, con la conseguenza che l'errore non può essere ritenuto solo per l'attribuzione degli stessi millesimi ad appartamenti di diversa (e non meglio precisata) estensione. In sintesi, le difese del , come riportate dallo Parte_1
stesso appellante principale, non circostanziano un vizio della volontà rilevante ai fini della modifica delle tabelle contrattuali.
Quanto alla invocata annullabilità della delibera.
La censura è inammissibile: non esplicita, infatti, argomenti critici rispetto alla decisione, ma si limita a richiamare le S.U. n. 480/2005, motivatamente richiamate r.g. n. 7 anche dalla sentenza, e si limita a sostenere, assertivamente, la improponibilità della impugnazione per violazione del termine di cui all'art. 1137 c.c.
Motivo di appello principale sub 3).
Con la censura in esame, il intende giustificare la modifica tabellare Parte_1
deliberata il 17.11.2015, con l'accertata esistenza di una porta, in legno, che pone in comunicazione gli scantinati e il cortile retrostante, asseritamente realizzata in epoca successiva alla redazione delle tabelle millesimali modificate con la delibera impugnata.
A tal fine allega la errata valutazione delle risultanze della consulenza che, secondo la prospettazione del condominio, avrebbe accertato e la irrilevanza della pannellatura in cartongesso, asseritamente apposta dai conduttori del locale di proprietà della società appellata che non hanno trovato l'accesso di propria utilità.
La sentenza sul punto, nel respingere la difesa del , richiama le pagine 6 e 7 Parte_1 dell'elaborato peritale in cui si legge :<< (…) la verifica dello Stato dei luoghi ha evidenziato la presenza di una pannellatura in legno negli interrati condominiali che molto probabilmente in passato era una porta di comunicazione tra gli scantinati e il cortile retrostante altresì viene evidenziato che, al momento, non esiste nessuna
Pa comunicazione tra il civico 55 e il civico . Destinazione d'uso dei locali condominiali sono tipiche degli interrati: cantine, locali tecnici;
mentre il civico 55 adibito gli spazi alle attività di palestra con servizi e spogliatoi congruenti con il classamento catastale.
Le attuali situazioni fattuali corrispondono ai documenti catastali in vigore con qualche difformità relativamente ai locali condominiali dovuti a trasformazioni comunque non recenti”.
Come da c.t.u., dunque, è stato escluso un collegamento tra i due civici e al quale il
Condominio riconduce la necessità della modifica tabellare e la utilizzabilità delle maggioranze ordinarie di cui all'art. 1136 c.c.
Le censure dell'appellante non inficiano la decisione.
Giova precisare, in ciò integrando la motivazione contenuta in sentenza sul punto, che, come da c.t.u., le ragioni per le quali il passaggio non è stato considerato attivo, sono le seguenti: pur dotata delle caratteristiche estetiche di una porta, di fatto non consente il passaggio tra i due ambienti, rappresentati da un locale palestra e da locali condominiali;
sul lato del locale palestra, il vano di apertura non è neppure visibile, probabilmente a causa della presenza di rivestimenti interni;
dal lato condominiale si intravede una porta che, tuttavia, non è possibile aprire;
la porta, probabilmente, in origine era varco di comunicazione tra i scantinati e il cortile retrostante,
r.g. n. 8 originariamente di proprietà della stessa impresa di costruzione. Tale considerazione è assorbente ed esclude la operatività del collegamento. Giova una ulteriore considerazione: non vi è neppure adeguata prova del fatto che tale varco, ricondotto dal c.t.u. all'originario unico costruttore, sia successivo alla redazione delle tabelle modificate, in ciò essendo assertiva la difesa del Parte_1
Motivo di appello incidentale.
La società, appellante incidentale, sostiene che alla nullità della delibera del 17.11.2015, consegue la invalidità della successiva delibera del 14.06.2016 ( nullità derivata); allega l'ulteriore profilo di nullità della delibera per aver, in applicazione dei millesimi approvati dalla delibera del 17.11.2015, approvato i bilanci consuntivi per gli anni 2013
2014, laddove la modifica delle tabelle millesimali non potrebbe in nessun modo retroagire, in quanto, avendo natura costitutiva, produce effetti solo dal suo passaggio in giudicato;
allega la invalidità della delibera nella parte in cui, con gli stessi millesimi modificati, approva il rifacimento integrale del tetto, attribuendo una spesa anche al negozio, il contrasto con l'articolo quattro del regolamento condominiale che limita le proprietà comuni al perimetro delle aree dei muri che le circoscrivono.
La delibera del 14.06.2016 pacificamente non introduce criteri di riparto a carattere generale e diretti a valere in maniera stabile, ma approva un paio di bilanci di esercizio
(precedente alla modifica delle tabelle approvata con delibera nulla, ma la circostanza di per sé non rileva) e la esecuzione di lavori.
In tema di ripartizione delle spese condominiali, le attribuzioni dell'assemblea non comprendono il potere di introdurre criteri di riparto differenti da quelli vigenti (previsti ex lege o per contratto), tuttavia solo la deliberazione che stabilisca, a maggioranza, di modificare, in astratto e pro-futuro, i criteri legali o convenzionali è affetta da nullità per difetto assoluto di attribuzioni dell'assemblea (Cass. n. 2580 del 29/01/2024).
In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume".
Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla r.g. n. 9 convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2,
c.c. (Cass. Sez. U. n. 9839 del 14/04/2021).
La delibera è annullabile.
Spese di lite
Si compensano integralmente per la reciproca soccombenza.
Sanzione processuale.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P. Q. M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello principale del
[...]
e sull'appello incidentale di Parte_1 Controparte_1
come in atti proposti entrambi avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale
[...]
Ordinario di Roma, n° 24143/2019, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., il 17.12.2019, a definizione del giudizio recante n° R.G. 83776/2016 promosso dalla Società nei confronti del , ogni diversa conclusione disattesa, così provvede: Parte_1
- Rigetta l'appello principale.
- Rigetta l'appello incidentale.
- Compensa tra le parti le spese del grado.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 18.12.2024
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo
r.g. n. 10
r.g. n.
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