N. 235/2019 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
Prima Sezione Civile
La Corte d'Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, composta dai signori:
1) dott. Alberto Nicola Filardo Presidente
2) dott. Fabrizio Cosentino Consigliere
3) dott.ssa Tiziana Drago Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 235/2019 R.G. vertente tra
(P.I: , in persona del legale rappresentante pro- Parte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Izzo;
appellante
e
(C.F.: ) e Controparte_1 C.F._1
(C.F.: , rappresentati e Controparte_2 C.F._2 difesi dall'avv. Roberta Caruso;
appellati
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 305/2018 del Tribunale di Vibo Valentia, pubblicata il 04.07.2018, avente ad oggetto recesso contrattuale
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, respinta ogni contraria istanza, annullare e/o riformare la sentenza n. 305/2018, pronunciata dal Tribunale di Vibo Valentia il 4 luglio 2018 e successivamente corretta in data 18 gennaio 2019, nel procedimento n. 1895/14 R.G., comunicata via pec il 12 luglio 2018, con
1 conseguente statuizione di rigetto di tutte le domande proposte in primo grado dalle controparti ed accoglimento ed accoglimento delle conclusioni rassegnate in primo grado dall'appellante. Il tutto con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
Per gli appellati: “precisa le conclusioni riportandosi a quanto già dedotto negli atti e verbali di causa, insiste nel rigetto del proposto appello in quanto infondato in fatto ed inammissibile in diritto. Si ribadisce la pretestuosità delle argomentazioni di controparte in quanto a tutt'oggi, a distanza di ben dieci anni dall'inizio della presente vicenda processuali, gli appellati non hanno ottenuto nemmeno la restituzione delle somme già corrisposte”.
FATTO e DIRITTO
§ 1. Il giudizio di primo e secondo grado

1.1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. del 02.12.2014, e Controparte_1
convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Vibo Controparte_2
Valentia la al fine di sentire dichiarare il loro diritto a recedere ex art. Parte_1
1385 c.c. dal contratto preliminare di compravendita stipulato il 24.09.2010 con la quale mandataria della Controparte_3 Pt_1
per l'acquisto di una unità immobiliare ad uso abitativo, facente parte del
[...] complesso “Pizzo Beach Club II”, da realizzare sul terreno sito in Pizzo al fg. 5, p.lle
114, 116, 38, 19, 113, 98, 97 e 361, in conformità agli allegati A e B al contratto sottoscritto.
Esponevano al riguardo che il prezzo della compravendita era stato concordato in
€170.000,00, dei quali essi avevano corrisposto, a titolo di caparra confirmatoria,
€42.500,00 in due soluzioni;
che la non aveva adempiuto alle Parte_1
obbligazioni assunte nel termine concordato del 30.01.2012, non avendo proceduto al completamento né dell'unità immobiliare promessa in vendita né del complesso in cui la stessa avrebbe dovuto ricadere;
che con lettera raccomandata del 15.04.2014 avevano comunicato alla società l'intenzione di recedere dal contratto per grave inadempimento della stessa con espressa richiesta di restituzione del doppio della caparra versata;
che alla data del ricorso i lavori non risultavano neppure iniziati.
Tanto esposto, chiedevano la condanna della alla restituzione del doppio Parte_1 della caparra versata. In subordine, per l'ipotesi in cui si fosse ritenuto che non potevano esercitare legittimamente il diritto di recesso, chiedevano la condanna della convenuta al pagamento, a titolo di risarcimento danni, della penale per il ritardo,
2 pattiziamente prevista, nella misura di €9.000,00 ed alla restituzione della somma già versata di €42.500,00, previa risoluzione del contratto.
Si costituiva in giudizio la che resisteva alla domanda eccependo la Parte_1
non essenzialità del termine di consegna convenuto e rilevando di aver proposto agli attori, in alternativa, l'acquisto di un altro immobile all'interno di altro complesso denominato “Pizzo Beach Club I”; chiedeva, comunque, di essere autorizzata alla chiamata in garanzia della mandataria Controparte_3
, che non aveva provveduto a corrispondere le somme incassate, per essere
[...]
tenuta indenne da qualsiasi pregiudizio economico derivante dall'azione spiegata dagli attori.
Autorizzata la chiamata del terzo, la non forniva la prova Parte_1 dell'avvenuta notifica, sicchè veniva dichiarata decaduta dalla relativa facoltà.
Disposto il passaggio al rito ordinario e ritenuti superflui i mezzi istruttori articolati dalla convenuta, con sentenza n. 305/18 il Tribunale accoglieva la domanda e condannava la al pagamento, in favore degli attori, della somma di Parte_1
€85.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo, nonché al pagamento delle spese di lite.
Segnatamente, il giudice di prime cure riteneva non contestato l'inadempimento della alle obbligazioni assunte con il preliminare, non avendo realizzato Parte_1 il complesso edilizio al cui interno ricadeva l'immobile oggetto del preliminare.
Osservava, in proposito, che il termine del 30.01.2012 previsto in contratto per l'ultimazione dell'immobile e l'ulteriore termine previsto per la stipula del rogito erano inutilmente decorsi e che non poteva invocarsi il disposto dell'art.

4.5 del contratto che consentiva al creditore di avvalersi dell'ulteriore rimedio della risoluzione contrattuale in ipotesi di ritardo nel completamento dei lavori di costruzione superiore a dodici mesi. Riconosceva, pertanto, il diritto degli attori a pretendere il doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c..

1.2.Avverso detta sentenza proponeva appello, con citazione notificata l'01.02.2019, la sulla base dei seguenti motivi: 1)erroneità della sentenza Parte_1 laddove aveva ritenuto legittimo il recesso e condannato l'appellante al pagamento del doppio della caparra confirmatoria invece di applicare la clausola contrattuale che limitava il risarcimento del danno, in caso di ritardo nella consegna dell'immobile, al pagamento di €500,00 al mese oltre alla restituzione delle somme già versate;
2)erroneità della pronuncia per non avere il giudice di prime cure
3 valutato la reale portata dei patti conclusi dalle parti contrattuali al fine di verificare l'effettiva qualificazione della caparra come confirmatoria, la sua equità alla luce del regolamento contrattuale e del comportamento della controparte nell'esecuzione del contratto;
3)erroneità della sentenza nella parte in cui non aveva valutato adeguatamente l'imputabilità dell'inadempimento alla essendo piuttosto Parte_1
lo stesso ascrivibile alla mandataria;
4)erroneità della sentenza per non avere il giudice di primo grado valutato il comportamento della controparte che, dopo la stipula del contratto, aveva “fatto perdere le proprie tracce per anni”, senza mai rispondere alle comunicazioni di essa appellante aventi ad oggetto sia il ritardo nella consegna che la proposta di acquisto di altro immobile, con ciò ingenerando il convincimento circa la permanenza dell'interesse all'acquisto.
Sulla base di tali motivi l'appellante, in riforma dell'impugnata sentenza, chiedeva il rigetto di tutte le domande proposte dagli attori in primo grado e, in via istruttoria, riproponeva le istanze precedentemente articolate.
Con comparsa depositata in data 04.10.2019 si costituivano gli appellati chiedendo il rigetto del gravame in quanto infondato in fatto e in diritto.
Alla prima udienza dell'08.10.2019 la Corte si riservava sull'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva dell'impugnata sentenza formulata dall'appellante e con ordinanza del 19.11.2019 la rigettava, fissando udienza per la precisazione delle conclusioni.
La causa subiva poi alcuni differimenti per ragioni organizzative e di sovraccarico del ruolo.
Con decreto di variazione tabellare del 09.09.2024 veniva disposta l'assegnazione del presente procedimento alla dr.ssa Tiziana Drago, magistrato applicato a questa
Corte per il raggiungimento degli obiettivi del PNRR, giusta delibera del CSM del
26.07.2024.
Con provvedimento del 16.09.2024 il Consigliere Istruttore assegnava i termini di cui al novellato art. 352 c.p.c. e fissava avanti a sé l'udienza del 17.12.2024 di rimessione della causa in decisione.
All'esito della stessa, svoltasi in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva riservata al Collegio per la decisione.
§ 2. Le valutazioni della Corte

2.1. Con il primo motivo l'appellante lamenta l'ingiustizia della sentenza di primo grado nella parte in cui ha ritenuto valido ed efficace il recesso esercitato dalla
4 controparte e condannato alla restituzione del doppio della caparra. Osserva che la previsione di cui all'art.

4.5 del contratto nello stabilire che “Un qualunque ritardo nel completamento dei lavori di costruzione rispetto alla data prevista dall'art. 4.1, imputabile alla Parte Promittente Venditrice, darà luogo al pagamento di una penale pari a Euro 500,00 (cinquecento) per ogni mese di ritardo nella consegna dell'immobile da parte della Parte Promittente Venditrice…” dimostra che le parti non intendevano assolutamente privare di ogni effetto l'accordo decorso il termine del preliminare e che, comunque, il ritardo nell'ultimazione dei lavori doveva essere sanzionato con una penale di euro 500,00 per ogni mese.
Il motivo non è meritevole di accoglimento.
E' pacifico in punto di fatto che l'odierna appellante abbia del tutto omesso di realizzare il complesso edilizio al cui interno ricadeva l'immobile oggetto di preliminare, non avendo mai iniziato i relativi lavori, rendendo così di fatto impossibile la stipula del definitivo.
Non può poi revocarsi in dubbio che l'inadempimento sia di non scarsa importanza essendosi il ritardo nella realizzazione dei lavori protratto ben oltre il tempo che poteva essere considerato tollerabile: benché il termine del 30.01.2012 non fosse indicato come essenziale, un ritardo di quasi due anni e mezzo (dal
30.01.2012 ad aprile 2014 quando è stato comunicato l'esercizio del diritto di recesso) appare effettivamente essere eccessivo rispetto a quanto possa considerarsi ragionevole, senza considerare che alla data della introduzione del giudizio di primo grado (dicembre 2014) i lavori non erano stati neppure iniziati.
A fronte dell'inescusabile e grave inadempimento posto in essere dalla controparte contrattuale, del tutto legittimo è il recesso comunicato dai promissari acquirenti in data 15.04.2014.
Quanto alla contestata condanna al pagamento del doppio della caparra in luogo della penale prevista in contratto, appare opportuno evidenziare che la caparra confirmatoria e la clausola penale, anche quando sono previste congiuntamente in un contratto, mantengono comunque funzioni diverse.
La caparra confirmatoria, oltre a dimostrare esteriormente la conclusione del contratto e ad integrare una anticipata parziale esecuzione della prestazione convenuta, ha la funzione di rappresentare un anticipato risarcimento del danno in caso di mancato adempimento. Sotto tale aspetto essa si accosta alla clausola penale, stipulata per il caso d'inadempimento o di ritardo nell'adempimento, per il fine che
5 essa rivela di indurre l'obbligato ad eseguire la prestazione. Peraltro, l'accostamento tra caparra confirmatoria e clausola penale non può andare oltre il rilievo del comune intento che esse rivelano di indurre l'obbligato all'adempimento, in quanto esse hanno un diverso ambito di applicazione. Mentre la prima è applicabile al caso che il contratto non debba essere più adempiuto per l'avvenuto esercizio del diritto di recesso, la seconda è, invece, applicabile al caso che il diritto di recesso non sia stato esercitato.
Pertanto, in uno stesso contratto ben può essere stipulata una clausola penale, in aggiunta alla caparra confirmatoria. In tale ipotesi, la clausola penale ha la funzione di limitare preventivamente il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non
è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne l'esecuzione o la risoluzione (Cass. sez. 2, Sentenza n. 35068 del 29/11/2022; Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 10953 del 28/06/2012).
Nel caso di specie, la parte non inadempiente aveva, dunque, la facoltà di recedere dal contratto esigendo il doppio della caparra versata (art. 1385 comma 2 c.c.).
Qualora, anzichè recedere dal contratto, si fosse avvalsa dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, avrebbe potuto chiedere la prestazione principale insieme con la penale per il ritardo nel primo caso, il risarcimento del danno da inadempimento e la penale per la mancata esecuzione dell'obbligazione nel termine stabilito nel secondo caso.
Ne deriva che è assolutamente corretta la decisione del giudice di primo grado che, a fronte del legittimo esercizio del diritto di recesso da parte dei promissari acquirenti, ha condannato l'appellante alla restituzione del doppio della caparra.

2.2. Con il secondo motivo l'appellante invoca una diversa qualificazione della caparra come confirmatoria e la sua “(in)equità alla luce del regolamento contrattuale
(con particolare riguardo al citato art. 4.5) e del comportamento della controparte nell'esecuzione del contratto” (così a pag. 11 dell'atto di appello).
Anche tale motivo è destituito di fondamento.
Val la pena richiamare il principio per cui "qualora le parti, con riferimento al versamento di una somma di denaro effettuato al momento della conclusione del contratto, abbiano adoperato la locuzione "caparra confirmatoria", la relativa dazione deve ritenersi avvenuta a tale titolo, secondo il criterio ermeneutico del significato letterale delle parole, potendo interpretarsi diversamente la comune volontà dei contraenti solo in presenza di altri elementi, quali circostanze o situazioni
6 di segno opposto, che evidenzino l'uso improprio di una tale espressione o la non aderenza alla situazione oggettiva" (Cass. n. 28573/2013).
Nella specie, tanto a pag. 2 quanto a pag. 5 del contratto, il versamento delle prime due rate viene qualificato espressamente come “caparra confirmatoria ex art. 1385
c.c.”.
L'interpretazione letterale della pattuizione negoziale suggerisce, dunque, prima facie e senza possibilità di equivoci, la qualificazione giuridica della dazione di denaro in termini di caparra confirmatoria, con il che resta escluso in radice l'esercizio del potere di riduzione ad equità (ex multis, Cass. n. 32821/23: “La possibilità per il giudice di ridurre equamente l'ammontare della penale ex art.
1384 c.c., ove risulti eccessivo, non trova applicazione con riguardo alla caparra confirmatoria, di cui all'art. 1385 c.c., la cui congruità non è perciò mai sindacabile dal giudice”).

2.3. Con il terzo motivo l'appellante lamenta che il giudice di primo grado ha omesso di considerare che il ritardo nella realizzazione dell'unità immobiliare era ascrivibile esclusivamente alla condotta della mandataria Controparte_3
la quale ha incassato le somme corrisposte dal cliente in
[...]
forza del preliminare senza tuttavia provvedere al doveroso trasferimento in favore della che si era vista quindi privare delle risorse economiche necessarie. Parte_1
La doglianza è priva di pregio.
In tema di responsabilità del debitore per fatto degli ausiliari,
l'inadempimento del terzo, del quale il contraente si avvalga per svolgere l'incarico, non costituisce di per sé giusta causa di esonero da responsabilità del contraente stesso, in quanto, ai sensi dell'articolo 1228 del c.c. questi è responsabile della scelta compiuta e risponde anche del fatto doloso o colposo dei suoi ausiliari, salvo che possa dimostrare il caso fortuito o la forza maggiore, anche con riguardo al comportamento dell'ausiliario (ex multis Cass. n. 27702/24).

2.4. Con l'ultimo motivo l'appellante si duole che il giudice di prime cure abbia omesso di valutare anche il comportamento della controparte che dopo la stipula del contratto “ha fatto perdere le proprie tracce” non rispondendo alle lettere con cui la società comunicava i ritardi nella esecuzione dei lavori.
Il motivo è destituito di fondamento logico prima ancora che giuridico.
7 I promissari acquirenti hanno puntualmente assolto agli obblighi contrattuali su di essi gravanti e l'unica parte inadempiente è l'odierna appellante che non solo non ha ultimato, ma nemmeno iniziato i lavori nei tempi previsti.
Invocare un inadempimento fondato sulla mancata risposta alle comunicazioni sui ritardi inviate dall'appellante è un fuor d'opera.
L'impugnata sentenza deve essere, pertanto, integralmente confermata.
§ 3. Le spese processuali

3.1. Le spese di lite del presente grado seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Il rigetto dell'impugnazione impone all'appellante, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R, n. 115/2002, di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello corrisposto all'atto dell'iscrizione a ruolo del giudizio.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da con Parte_1 citazione notificata l'01.02.2019, nei confronti di e Controparte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Vibo Valentia n. Controparte_2
305/2018, pubblicata il 04.07.2018, così provvede:
a) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

c) condanna l'appellante al pagamento, in favore degli appellati, delle spese di lite del presente grado che liquida in euro 4.997,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, cpa ed iva.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello proposto.
Così deciso in Catanzaro, nella camera di consiglio del 04.02.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Tiziana Drago dott. Alberto Nicola Filardo

8 9