N. R.G. 993/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Terza Civile
LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente
Marco Cecchi Consigliere
Paolo Masetti Consigliere Relatore ha pronunciato all'udienza del 17/09/2025 mediante lettura del dispositivo ex art. 437 co. 1^ c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 993/2023 promossa da:
(C.F. con Avv. FIVIZZOLI SERENA Parte_1 C.F._1
PARTE ATTRICE IN RIASSUNZIONE nei confronti di
(C.F. Controparte_1
) con Avv. ORSINI GIAN PAOLO P.IVA_1
PARTE CONVENUTA IN RIASSUNZIONE
cui è riunita quella iscritta al n. r.g. 1010/2023 promossa da
(C.F. Controparte_1
) con Avv. ORSINI GIAN PAOLO P.IVA_1
PARTE ATTRICE IN RIASSUNZIONE nei confronti di
(C.F. con Avv. FIVIZZOLI SERENA Parte_1 C.F._1
PARTE CONVENUTA IN RIASSUNZIONE
entrambe aventi ad oggetto riassunzione a seguito di rinvio disposto dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 4947/2023 depositata il 16.2.2023
CONCLUSIONI
In data 17/09/2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
pagina 1 di 17 Per : Parte_1
“Voglial'l'Ecc.ma Corte d'appello di Firenze, in funzione di Giudice di rinvio in appello, disattesa ogni contraria istanza deduzione ed eccezione ex adverso formulata, per le causali di cui alla premessa in fatto e diritto e comunque, in adesione e recepimento del principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 4947/2023 del 16.02.2023,
-riformare la sentenza n. 2993/2018 emessa in data 25.01.2019 dalla Corte d'Appello di Firenze a conclusione del procedimento n. 2149/2016 Rg. e conseguentemente,
-rigettare l'appello proposto dalla in persona del liquidatore pro- Controparte_1 tempore sig.ra nonché ex adverso proposte e statuire che Parte_2 nulla deve il sig. alla società medesima a titolo di avviamento Parte_1 commerciale o altro;

-in parziale accoglimento dell'appello incidentale proposto dal sig. Parte_1 nel precedente giudizio, riconoscere il credito del medesimo nei confronti della
[...] nella misura di €. 12.987,27 e, quindi, condannare la società al pagamento Controparte_1 della somma ad oggi non ancora corrisposta pari ad €. 987,27
Con vittoria di spese e compenso professionale di causa del giudizio di primo, secondo grado, di quello di cassazione e del presente giudizio di rinvio. Si fa presente che per il secondo grado il sig. ha usufruito del patrocinio a spese dello stato ma non per il Parte_1 giudizio di cassazione”
Per : Controparte_1
“Voglia la Corte Ill.ma, previa riunione del presente giudizio a quello rubricato al n. 1010/2023 r. g., condannare per il titolo di cui è causa l'appellato al Parte_1 pagamento a favore della società concludente della somma di € 45.021.24 o quella diversa di giustizia, con gli interessi legali dal 05.02.2013 al saldo. Con vittoria di spese e del compenso professionale dei vari gradi di giudizio, compreso quello di cassazione”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. La causa origina in primo grado da contrapposte iniziative giudiziarie intraprese dalle parti con riferimento ad un rapporto di locazione alberghiera.
1.1 In particolare, con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato l'11.5.2013 al Tribunale di Lucca
– Sezione distaccata di Viareggio, la (di seguito, per Controparte_1 brevità, “ ) assumeva: CP_1
- di avere gestito, dal 15.6.1989, l'albergo denominato Hotel Buonarroti, sito nell'immobile posto in Viareggio, Via Buonarroti n. 79, di proprietà di in virtù di un Parte_1 simulato contratto d'affitto d'azienda imposto dal proprietario dell'immobile;
- di avere sottoscritto in data 14.5.2003 con una scrittura privata con la quale Parte_1 veniva riconosciuto che il contratto d'affitto doveva considerarsi nullo in quanto stipulato per non vincolare l'immobile per la durata prevista dalla legge 392/1978, non essendo Parte_1
pagina 2 di 17 mai stato imprenditore alberghiero titolare di idonea licenza;
in essa le parti avevano qualificato il rapporto come locazione della durata di 9 anni + 9, destinata a scadere il
15.6.2007, al canone annuo di € 12.911,42 e facoltà di anticipato recesso del conduttore con preavviso di sei mesi;

- che per la firma di detta scrittura aveva preteso la consegna di una lettera di Parte_1 recesso dal rapporto locatizio già firmata e con data in bianco;

- che, a seguito di notifica di atto di citazione per convalida di licenza per finita locazione da parte di basata sull'asserita (ma insussistente) ricezione di una lettera di recesso Parte_1 della conduttrice per la data del 15.6.2007, da quest'ultima contestata in giudizio, le parti avevano sottoscritto in data 17.11.2006 un verbale di conciliazione dinnanzi al Giudice del
Tribunale di Lucca – Sezione distaccata di Viareggio, concordando di prolungare la locazione per altri sei anni, sino all'1.6.2012, al canone annuale di € 31.166,00, dietro rinuncia della al diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile e all'indennità per la CP_1 perdita dell'avviamento commerciale e con previsione dell'onere della manutenzione ordinaria e straordinaria del fabbricato a carico della conduttrice fino alla cifra annua di €
5.000,00 oltre al concorso della medesima al 50% dei costi eccedenti;

- che, secondo accordi verbali, la società avrebbe continuato a gestire l'albergo in attesa che il locatore reperisse un compratore a cui vendere l'immobile libero da persone e cose, con promessa da parte di di pagare alla conduttrice un “premio” di € 200.00,00 al Parte_1 verificarsi di detta vendita a terzi;

- che durante la locazione la società aveva provveduto a dotare l'immobile di beni essenziali e ad effettuarvi lavori di manutenzione straordinaria;

- che maturata la data dell'1.6.2012, non avendo medio tempore trovato un Parte_1 compratore dell'immobile, aveva promosso procedura di sfratto contro la conduttrice;

Ciò premesso, la suddetta società chiedeva al Tribunale di: 1) accertare e statuire l'obbligo di di corrispondere alla la somma di € 200.000,00 al verificarsi della Parte_1 CP_1 vendita a terzi dell'immobile; 2) condannare al pagamento della somma di € Parte_1
58.008,51 a titolo di indennità per la perdita dell'avviamento commerciale ex art. 34 L.
392/78, previa declaratoria di annullamento o di nullità del patto di rinuncia a tale diritto contenuto nel verbale di conciliazione del 17.11.2006 (poiché “basato su un presupposto essenziale erroneo”, ovvero firmato “sul presupposto erroneo di un diritto del sig. Parte_1 alla riconsegna dell'immobile per la scadenza del secondo novennio locatizio individuato nel pagina 3 di 17 15.6.2007 a seguito del recesso espresso dalla comparente”, in verità mai comunicato “come già dedotto in comparsa di risposta in quel giudizio”); 3) condannare, altresì, al Parte_1 rimborso della somma di € 91.272,90, oltre interessi, indebitamente percepita dall'1.6.2007 all'1.6.2012, quale illegittima maggiorazione del canone pattuita nel verbale di conciliazione, da ritenersi anche in tale parte nullo stante l'immodificabilità del canone fissato nel contratto in base alle norme della L. 392/1978 sulle locazioni alberghiere;
4) condannare, infine,
[...] al pagamento della somma ritenuta di giustizia a titolo di rimborso spese per la Pt_1 fornitura di beni essenziali, migliorie, addizioni e lavori di manutenzione straordinaria sull'immobile di causa, previo anche in questo caso riconoscimento della nullità del verbale di conciliazione nella parte relativa agli oneri di manutenzione posti a carico della conduttrice,
“trattandosi, in sostanza, di ingiustificato aumento del canone di locazione”.
1.2 Si costituiva contestando le domande e la causa veniva in seguito
Parte_1 riunita ad altri tre giudizi sempre originati dal medesimo rapporto di locazione di immobile ad uso alberghiero: 1) giudizio promosso da nei confronti della per la
Parte_1 CP_1 condanna della stessa al risarcimento di danni asseritamente arrecati ai beni locati, nella misura di € 71.020,00; 2) giudizio promosso da per ottenere la condanna della
Parte_1 alla restituzione di arredi e attrezzature facenti parte dell'immobile, dalla CP_1 stessa asportati, ovvero, in subordine, al pagamento del loro controvalore per € 86.837,14; 3) opposizione della s.a.s. al decreto ingiuntivo ottenuto da per il pagamento di €
Parte_1
8.477,67 a titolo di indennità per l'occupazione del bene successivamente alla scadenza del contratto pattuita nel verbale di conciliazione del 17.11.2006 (1.6.2012). Nelle cause sub 1 e 3 la eccepiva in compensazione il credito di € 8.000,00 oltre interessi per la CP_1 cauzione versata.
1.3 Decidendo i giudizi riuniti, il Tribunale di Lucca, con sentenza n. 388/2016 del 24.2.2016:
a) rigettava tutte le domande avanzate dalla b) rigettava la domanda di CP_1 [...] relativa ad arredi e attrezzature;
c) riconosceva a favore di un credito Pt_1 Parte_1 risarcitorio per danni ai beni locati nei limiti della somma, liquidata in via equitativa, di €
12.000,00; d) riconosceva, ancora, a favore di il credito di € 8.477,67 a titolo di Parte_1 indennità di occupazione per tre mensilità successive alla scadenza del contratto rimaste insolute;
e) sottraeva al credito complessivo di (€ 20.477,67) la somma relativa alla Parte_1 cauzione ricevuta e non restituita (€ 8.000,00) con gli interessi maturati (€ 244,28); f) operata, quindi, la compensazione di cui sopra e previa revoca del decreto ingiuntivo, condannava la a pagare a la somma di € 12.233,39 oltre interessi legali dalla CP_1 Parte_1
pagina 4 di 17 domanda al saldo e, liquidate le spese di lite per l'intero in € 10.000,00 oltre accessori, le compensava per 3/5 stante la soccombenza reciproca, condannando la per il CP_1 residuo.
2. La sentenza veniva fatta oggetto di contrapposti gravami dinanzi alla Corte d'Appello di
Firenze.
2.1 In particolare, con appello principale, la impugnava il capo di decisione CP_1 relativo alla sua condanna al pagamento della somma di € 12.000,00 come sopra liquidata a titolo risarcitorio, anche per mancata compensazione ex art. 1592, comma 2, c.c. con il credito della conduttrice per le opere di miglioria effettuate sull'immobile, nonché il capo di rigetto della sua domanda di pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, con richiesta, altresì, di riforma del capo relativo alle spese di lite. Con appello incidentale,
[...] insisteva invece per la condanna della controparte al pagamento di un maggiore Pt_1 importo per il risarcimento dei danni arrecati all'immobile e di un ulteriore importo necessario per l'acquisto di nuove attrezzature alberghiere in sostituzione di quelle assenti al momento del rilascio.
2.2 La Corte, a conclusione del giudizio di secondo grado, previa disposta CTU sull'entità dei danni, sul valore degli arredi e delle migliorie, con sentenza n. 2993/2018 depositata il
25.1.2019: a) riconosceva il diritto della conduttrice all'ottenimento dell'indennità per la perdita dell'avviamento, quantificandola in € 58.008,51 oltre interessi legali dalla data del rilascio del 5.2.2013, previo accertamento della nullità per contrarietà a norma imperativa
(art. 79 L. 392/1978) della “pattuizione preventiva sulla rinuncia all'indennità di avviamento” di cui al verbale di conciliazione indicato;
b) riconosceva a favore di Parte_1 un credito complessivo di € 12.753,88 in relazione ai danni ed agli arredi asportati/sostituiti
(rispettivamente stimati in € 5.430,00 oltre IVA e in € 5.024,00 oltre IVA), rigettando l'eccezione di compensazione della relative alle migliorie;
c) rideterminava CP_1 quindi i rapporti di dare/avere tra le parti sostituendo la pronuncia di condanna della s.a.s. al pagamento di € 12.233,39 in favore di emessa in primo grado, con quella di Parte_1 condanna di al pagamento in favore della s.a.s. dell'importo di € 45.021,24 oltre Parte_1 interessi dalla domanda al saldo (€ 58.008,51 per indennità di avviamento + € 8.244,28 per cauzione ed interessi - € 12.753,88 per risarcimenti vari - € 8.477,67 per indennità di occupazione); d) in considerazione della prevalente soccombenza di e della sua Parte_1
“negativa condotta processuale” (anche per aver respinto una proposta conciliativa formulata pagina 5 di 17 dalla Corte rivelatasi per lui più favorevole dell'esito del processo), disponeva la compensazione per la metà delle spese del doppio grado, con la restante metà a carico di
[...]
suddividendo invece in pari misura tra le parti le spese di CTU. Pt_1
3. proponeva ricorso per cassazione avverso la sentenza di Corte Parte_1
d'Appello, affidato a due motivi.
3.1.1 Con il primo motivo denunciava, con riferimento all'art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c., violazione e/o falsa applicazione degli artt. 34 e 79 legge 27 luglio 1978, n. 392 e dell'art. 1969
c.c., in relazione alla ritenuta nullità della rinuncia all'indennità espressa dalla conduttrice nel verbale di conciliazione del precedente contenzioso tra le stesse parti.
3.2 Con il secondo motivo, censurava la pronuncia nella parte in cui la Corte d'Appello aveva operato la riduzione dell'ammontare dei danni all'immobile, escludendo dal relativo computo il costo dei lavori di unificazione di due piccoli bagni siti al primo piano, denunciando al riguardo, con riferimento all'art. 360, comma primo, n. 5, c.p.c., la nullità della sentenza per violazione degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., per essere la decisione sorretta da motivazione apparente, in quanto meramente adesiva a quanto prospettato dalla difesa della nelle note conclusive. CP_1
3.3 La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 4947/2023 depositata il 16.2.2023, accoglieva il primo motivo di ricorso, nei termini precisati in motivazione;
rigettava il secondo;
cassava la sentenza in relazione al motivo accolto e rinviava la causa ad altra sezione della Corte
d'Appello di Firenze, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.
3.4 Per quanto di interesse, la Corte così si esprimeva sul primo motivo:
“Secondo principio risalente, ma costantemente ribadito nella giurisprudenza di legittimità «qualora le parti del contratto di locazione di un immobile urbano definiscano transattivamente le liti giudiziarie fra loro pendenti circa la durata del rapporto e l'ammontare del canone, stabilendo fra l'altro una determinata scadenza per il rilascio dell'immobile ed un certo corrispettivo per il suo ulteriore godimento, questo nuovo rapporto, ancorché di natura locatizia, trova la sua inderogabile regolamentazione nei patti del negozio transattivo e, in via analogica, nella normativa generale delle locazioni urbane, ma si sottrae data la sua genesi e l'unicità della causa che avvince il complesso rapporto alla speciale disciplina giuridica che regola la materia delle locazioni (leggi di proroga legale, legge c.d. dell'equo canone e successive modificazioni) cui è assolutamente insensibile. Peraltro, il precedente rapporto, che deve ritenersi convenzionalmente estinto alla data della transazione, resta regolato per quanto riguarda il suo svolgimento e la sua cessazione dallo stesso negozio transattivo ovvero, in mancanza di patti contrari, dalla normativa ordinaria e da quella speciale previgenti»; «la transazione così conclusa, rimanendo irrilevanti i pagina 6 di 17 motivi e gli interessi sottesi al raggiungimento di tale accordo sopravvenuto, non è nulla per contrarietà al disposto dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978 (ancora in vigore limitatamente alle locazioni non abitative per effetto dell'art. 14, quarto comma, della legge n. 431 del 1998), poiché tale norma, volta ad evitare l'elusione dei diritti del conduttore a mezzo di rinuncia preventiva ad essi, non esclude la possibilità di disporre dei diritti stessi, una volta che i medesimi siano già sorti » v. Cass. n. 3634 del 19/06/1984 Cass. n. 3270 del 26/03/1991 che tale principio ha ritenuto correttamente applicato dal giudice di merito che, in adesione ad esso, aveva negato il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale;
ma v. anche Cass. n. 11806 del 14/11/1995; Cass. n. 3984 del 22/04/1999, che, in applicazione di tale principio, ha ritenuto sottratta alla sanzione della nullità ex art. 79 della legge n. 392 del 1978, «la rinuncia implicita alla indennità di avviamento contenuta in un contratto di transazione»; v. anche Cass. n. 9197 del 09/06/2003; n. 2148 del 31/01/2006; n. 23910 del 09/11/2006 n. 24458 del 24/11/2007; n. 4714 del 25/02/2008; n. 2494 del 30/01/2009; n. 11947 del 17/05/2010).
Alla luce di tale principio l'accertamento della natura transattiva o meno del l'accordo trasfuso nel verbale di conciliazione concluso tra le parti a definizione di precedente contenzioso tra le stesse (nel quale si dibatteva intorno alla effettiva data di cessazione del pregresso rapporto locativo nonché alla riconducibilità o meno di essa ad un recesso della conduttrice), lungi dal potersi considerare, come ha fatto la Corte, questione sulla quale era inutile soffermarsi, assumeva rilievo centrale ai fini della definizione della controversia, per i profili ancora in discussione. E con essa, ovviamente, sicuro rilievo assumevano anche le censure al riguardo svolte dall'appellante dirette a contestare che, nella specie, potessero ravvisarsi nella specie i presupposti e il contenuto di una valida transazione.
Né può considerarsi scriminante, come sembrano ritenere i giudici a quibus, il fatto che l'accordo transattivo sia intervenuto anteriormente alla scadenza del contratto di locazione, dal momento che è nella logica dell'esposto principio e ne costituisce anzi esplicito corollario l'affermazione che proprio la transazione venga a segnare essa stessa, con la previsione di una più lontana scadenza, anche la cessazione convenzionale del rapporto precedente
Va peraltro rammentato che, secondo principio ormai acquisito nella più recente giurisprudenza di questa Corte, «l 'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il quale sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, non impedisce al conduttore di rinunciare all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, purché ciò avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che il conduttore si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata» (Cass. n. 15373 del 13/06/2018; n. 24221 del 30/09/2019; n. 12405 del 24/06/ 2020; n. 18324 del 07/06/ 2022; n. 22826 del 21/07 2022)”.
4. Entrambe le parti hanno riassunto, quindi, il giudizio chiedendo, rispettivamente,
l'accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte. I due procedimenti introdotti dalle riassunzioni sono stati riuniti e la causa è stata decisa (mediante emissione del dispositivo) in data 17.9.2025, a seguito di discussione orale in presenza.
***
pagina 7 di 17 5. Il presente rinvio ha natura propria (o prosecutoria), perché consegue alla cassazione della sentenza d'appello per violazione di legge, come risulta inequivocabilmente dalla ordinanza di legittimità che si è sopra trascritta (sulla distinzione del rinvio improprio o restitutorio da quello proprio o prosecutorio, già sostenuta dalla dottrina prevalente sulla base del disposto dell'art. 383 c.p.c., cfr., in giurisprudenza, Cass. sez. un. civ. 27.2.2008 n. 5087; Cass. sez. 1^ civ.

2.2.2012 n. 1527; Cass. sez. 6^ civ. ord.

5.5.2017 n. 11120); con la conseguente applicabilità del presente principio: «Il giudizio di rinvio conseguente alla cassazione della pronuncia di secondo grado per motivi di merito (giudizio di rinvio proprio) non costituisce
- come desumibile dall'art. 393 c p.c., a mente del quale alla mancata, tempestiva riassunzione del giudizio, non consegue il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado, bensì la sua inefficacia, salvi gli effetti della sentenza della Corte di cassazione ed eventualmente l'effetto della cosa giudicata acquisito dalle pronunce emanate nel corso del giudizio - la prosecuzione della pregressa fase di merito, né è destinato a confermare o riformare la sentenza di primo grado;
esso integra, piuttosto, una nuova ed autonoma fase che, pur soggetta, per ragioni di rito, alla disciplina riguardante il corrispondente procedimento di primo o secondo grado, ha natura rescissoria (nei limiti posti dalla pronuncia rescindente) ed è funzionale all'emanazione di una sentenza che, senza sostituirsi ad alcuna precedente pronuncia, riformandola o modificandola, statuisce direttamente sulle domande proposte dalle parti» (Cass. sez. 2^ civ. ord. 31.5.2021 n. 15143 rv 661405-01; in precedenza, Cass. sez. 6^ civ. ord. 20.4.2017 n. 10009 rv 643829-01).
È corollario di quanto appena affermato che dal presente giudizio non è ancora scaturita alcuna statuizione di merito fra le parti, fatta eccezione, naturalmente, per quegli accertamenti che costituiscono oggetto di giudicato interno.
Ne segue che non hanno diritto di cittadinanza le richieste di parte di riformare o confermare la sentenza di primo o di secondo grado: la pronuncia di primo grado è stata sostituita ex lege da quella d'appello, la quale, a sua volta, è stata cassata.
I riferimenti erronei delle parti, peraltro, non hanno altra conseguenza se non quella di richiedere d'essere corretti, nel senso che compete comunque alla Corte l'esame di merito delle domande che, quand'anche proposte sotto il nomen iuris di richieste di conferma o di riforma dei provvedimenti caducati (o di accoglimento o di reiezione di precedenti impugnazioni), valgono in sostanza come autonome domande proposte al giudice del rinvio.
6. Ora, i principi di diritto enunciati dalla S.C. pongono fine ad ogni questione dibattuta nei pagina 8 di 17 precedenti gradi di giudizio in ordine alla possibilità per le parti di prevedere, nel contesto di una transazione ed in particolare dell'accordo raggiunto in sede di conciliazione giudiziale in data 16.11.2006 (ove ad esso possa attribuirsi effettivamente natura transattiva, ciò che resta il punto controverso), la rinuncia del conduttore all'indennità per la perdita Controparte_1 dell'avviamento.
6.1 Con l'ordinanza sopra richiamata è stato infatti definitivamente chiarito che ove locatore e conduttore “definiscano transattivamente le liti giudiziarie fra loro pendenti circa la durata del rapporto e l'ammontare del canone, stabilendo fra l'altro una determinata scadenza per il rilascio dell'immobile ed un certo corrispettivo per il suo ulteriore godimento” – e in tali termini, appunto, si caratterizza il contenuto dell'accordo racchiuso nel verbale di conciliazione del 17.11.2006 (in caso contrario, del resto, non avrebbe avuto senso l'affermazione del principio nel caso di specie da parte della S.C.) – “questo nuovo rapporto, ancorché di natura locatizia trova la sua inderogabile regolamentazione nei patti del negozio transattivo” e “si sottrae data la sua genesi e l'unicità della causa che avvince il complesso rapporto alla speciale disciplina giuridica che regola la materia delle locazioni
(leggi di proroga legale, legge c.d. dell'equo canone e successive modificazioni) cui è assolutamente insensibile”; nel mentre, il precedente rapporto “deve ritenersi convenzionalmente estinto alla data della transazione”. Una transazione così conclusa – ha aggiunto la Corte – “non è nulla per contrarietà al disposto dell'art. 79 della legge n. 392 del
1978 […] poiché tale norma, volta ad evitare l'elusione dei diritti del conduttore a mezzo di rinuncia preventiva ad essi, non esclude la possibilità di disporre dei diritti stessi, una volta che i medesimi siano già sorti”, nemmeno potendo considerarsi rilevante il fatto che l'accordo transattivo, comprendente la rinuncia all'indennità per la perdita dell'avviamento, sia intervenuto anteriormente alla scadenza del contratto di locazione, “dal momento che è nella logica dell'esposto principio e ne costituisce anzi esplicito corollario l'affermazione che proprio la transazione venga a segnare essa stessa, con la previsione di una più lontana scadenza, anche la cessazione convenzionale del rapporto precedente”, a ciò aggiungendosi il riconoscimento, ad opera della più recente giurisprudenza di legittimità, della possibilità per il conduttore di rinunciare all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, “purché ciò avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che il conduttore si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata”.
6.2 I principi esposti valgono, evidentemente, anche a superare il rilievo a suo tempo pagina 9 di 17 formulato dalla nell'atto di appello avverso la sentenza del Tribunale di Lucca CP_1 secondo cui la rinuncia al diritto all'indennità fatta nel verbale del 16.11.2006 sarebbe stata da ritenersi nulla per mancanza dell'oggetto, perché il diritto “non era ancora entrato nel patrimonio della comparente”.
6.3 Questa Corte d'Appello, sulla scorta di quanto ulteriormente precisato dalla S.C., è, invece, chiamata a rivalutare la vicenda contrattuale al fine di verificare se sia fondata la tesi esposta dalla nel suddetto gravame circa l'impossibilità di qualificare l'accordo CP_1 raggiunto tra le parti in sede conciliativa come autentica transazione (questione ritenuta superflua dal precedente giudice di secondo grado).
6.4 A tale tesi non può prestarsi adesione.
6.4.1 In base all'art. 1965 c.c. la transazione è il contratto col quale le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine a una lite già incominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro. Con le reciproche concessioni si possono creare, modificare o estinguere anche rapporti diversi da quello che ha formato oggetto della pretesa e della contestazione delle parti.
Affinché una transazione sia validamente conclusa, è necessario, da un lato, che essa abbia ad oggetto una "res dubia", e, cioè, che cada su un rapporto giuridico avente, almeno nella opinione delle parti, carattere di incertezza, e, dall'altro, che, nell'intento di far cessare la situazione di dubbio, venutasi a creare tra loro, i contraenti si facciano delle concessioni reciproche (così Cass. 7999/2010, 1067/2023).


6.4.1.a Come ricordato anche nell'ordinanza della Cassazione, il verbale di conciliazione del
16.11.2006 è stato sottoscritto a definizione di un precedente contenzioso tra le stesse nel quale si dibatteva intorno alla effettiva data di cessazione del pregresso rapporto locativo nonché alla riconducibilità o meno di essa ad un recesso della conduttrice.
È perciò indiscutibile che vi fosse la res dubia; né, per negare ciò, può valere quanto osservato nell'atto di appello della vale a dire che non avrebbe contestato, nel CP_1 Parte_1 suddetto giudizio, la circostanza della consegna di una lettera di recesso con data lasciata in bianco dal conduttore al locatore, quale condizione per la firma della scrittura privata del
14.5.2003. Oltre a non risultare, dagli atti disponibili in questo giudizio, che vi sia stata in effetti una non contestazione della suddetta circostanza nel procedimento di cui trattasi (non essendo stati prodotti gli atti di questo, ad eccezione della stessa comparsa di risposta della
, l'aspetto è ininfluente perché è circostanza obiettiva che una lite, con il CP_1 pagina 10 di 17 giudizio in corso davanti al Tribunale di Lucca - Sezione distaccata di Viareggio per la convalida della licenza per finita locazione, fosse pendente (a prescindere dalla fondatezza o meno delle opposte pretese delle parti). Peraltro stride con quanto sostenuto dall'odierna convenuta il fatto che nello stesso verbale di conciliazione si legga, dopo la premessa, all'art. 3, che “in conseguenza del fatto che l'intimata licenza per finita locazione ha avuto origine da formale recesso della quest'ultima rinuncia […] a quanto segue: 3a – Controparte_1 all'esercizio del diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile a terze persone da parte del;
3b – alla indennità per la perdita dell'avviamento commerciale”; Parte_1 ovvero il fatto che la prima di esprimere la rinuncia, riconoscesse, nella parte CP_1 dispositiva dell'accordo, il fatto che la licenza aveva avuto origine da proprio formale recesso
(è quantomeno singolare, cioè, che non siano state adottate altre locuzioni nel contesto, tipiche degli atti transattivi, come l'adesione alle condizioni stabilite “a mero scopo transattivo”, “senza riconoscimento dell'altrui pretesa”, etc.).


6.4.1.b Le reciproche concessioni, d'altro canto, devono essere intese in correlazione con le reciproche pretese e contestazioni e non già in relazione ai diritti effettivamente a ciascuna delle parti spettanti secondo la considerazione obiettiva della legge (cfr. Cass. 4619/1987,
9114/1990, 16154/2021).
A tale ultimo riguardo la controversia composta con il verbale di conciliazione summenzionato, in base a quanto evincibile dagli atti messi a disposizione, può schematizzarsi nei seguenti termini:
- aveva agito per ottenere il rilascio dell'immobile in data 15.6.2007, quale Parte_1 scadenza del rapporto indicata nella scrittura privata del 14.3.2003 (ivi calcolata computando il termine di 9 anni + 9 previsto per le locazioni alberghiere dalla data di conclusione del precedente contratto di “affitto di azienda” del 15.6.1989 riconosciuto simulato) in forza di disdetta inoltrata dal conduttore (escludente, quindi, il diritto di quest'ultimo all'indennità di avviamento);
- la aveva resistito in giudizio chiedendo il riconoscimento della durata della CP_1 locazione di 9 anni + 9 a decorrere dal 14.5.2003 e, in subordine, il riconoscimento del rinnovo del rapporto per ulteriori 9 anni a decorrere dal 15.6.2007 per mancanza di una valida disdetta delle parti in relazione alla citata scadenza.
Ebbene, con l'accordo di conciliazione si stabilì che:
a) la scadenza per il rilascio dell'immobile fosse all'1.6.2012; pagina 11 di 17 b) dall'1.6.2007 all'1.6.2012 il canone di locazione fosse pari ad € 31.166,00 annui, da pagarsi in rate mensili anticipate entro il giorno 5 di ogni mese e da rivalutarsi anno per anno in base agli indici ISTAT;

c) la rinunciasse al diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile a terzi CP_1
e alla indennità per la perdita dell'avviamento commerciale;

d) la costituisse una cauzione di € 8.000,00 fruttifera da restituire al termine CP_1 del rapporto;

e) la si assumesse l'onere della manutenzione ordinaria e straordinaria CP_1 dell'immobile fino a concorrenza della spesa annua di € 5.000,00 e partecipasse alle spese eccedenti nella misura del 50%;
f) le spese di lite fossero interamente compensate.
Ebbene, date tali condizioni, è agevole verificare come vi siano state effettivamente reciproche concessioni in quanto, dal lato del locatore, a fronte della pretesa azionata in giudizio volta ad ottenere l'immediato rilascio del bene alla data del 15.6.2007 senza riconoscimento a favore del conduttore dell'indennità per la perdita dell'avviamento, si concedeva alla controparte di continuare a detenere l'immobile per altri 5 anni circa dalla suddetta data (ossia fino all'1.6.2012), sempre con esclusione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, ma a fronte dell'impegno, da parte del conduttore, a versare un canone annuo maggiore (€ 31.166,00 contro i precedenti € 12.911,42) e a fronte di altre rinunce/assunzioni di oneri da parte dello stesso.
Tutto ciò senza considerare l'ulteriore affermazione di dinanzi al giudice di primo Parte_1 grado circa il fatto che il canone realmente in essere tra le parti ante conciliazione non fosse quello dichiarato nella scrittura del 14.5.2003 (€ 12.911,42), “canone fittizio”, ma quello di vecchie lire 40.000.000, come da “copia del contratto di affitto di azienda concluso privatamente tra le parti datato 2/09/1992 (all. 11) dal quale si evince che il canone pagato dalla in quell'anno era di £. 40.000.000 annui (pari ad € 20.658,27), che con CP_1 la rivalutazione Istat sarebbe diventato nel 2006 € 27.707,90” (cfr. pag. 8 memoria di costituzione nella causa n. r.g. 50064/13 ed il contratto menzionato, in atti prodotto).
In virtù di quanto osservato in apertura del presente paragrafo, non può sostenersi che non fosse una concessione, per il il differimento della scadenza del rapporto locatizio Parte_1 di cinque anni oltre la data del 15.6.2007 per cui era stata intimata la licenza per finita pagina 12 di 17 locazione sol perché era stata “contestata” dalla “l'esattezza di tale data di CP_1 scadenza” (pag.

9-10 atto di appello). A prescindere da ciò che contestava la la CP_1 pretesa del (giusta o sbagliata che fosse, ciò che avrebbe potuto appurare solo il Parte_1 giudizio transatto) era nel senso di riottenere l'immediata disponibilità dell'immobile per la predetta data;
è rispetto a tale pretesa, dunque, che deve misurarsi l'esistenza di una concessione (che indubbiamente vi fu).
L'ulteriore tesi della secondo cui difetterebbe, comunque, il requisito della CP_1 reciprocità delle concessioni per la non comparabilità tra quelle “numerose e di grande spessore economico” (pag. 10 dell'atto di appello) da essa compiute e l'unica fatta dal
[...]
non può, allo stesso modo, trovare accoglimento. Pt_1
Con tale assunto si vorrebbe introdurre nel perimetro del ragionamento una valutazione di proporzionalità delle concessioni che, invece, è espressamente esclusa tanto dalla legge quanto dalla giurisprudenza di legittimità formatasi in materia.
Premesso infatti che le reciproche concessioni non devono esaurirsi nell'ambito del rapporto controverso, potendo altresì incidere su diritti e beni estranei alla causa (giusta la previsione del secondo comma dell'art. 1965 c.c.), la S.C., già in arresti risalenti, ha avuto occasione di rimarcare che tra di esse “non è richiesto a pena di validità un equilibrio economico” (Cass.
8330/1990); “In tema di transazione, il requisito della reciprocità delle concessioni prescinde da ogni criterio di equivalenza, sia pure approssimativa, tra le concessioni medesime” (Cass. 536/1979 e 2459/1979); ed ancora, “Affinché un negozio possa essere considerato transattivo è necessario, da un lato, che esso abbia ad oggetto una "res dubia", e cioè cada sopra un rapporto giuridico avente, almeno nell'opinione delle parti, carattere
d'incertezza, e, dall'altro lato, che, nell'intento di far cessare la situazione di dubbio venutasi
a creare tra loro, i contraenti si facciano delle concessioni reciproche, nel senso che l'uno sacrifichi qualcuna delle sue pretese in favore dell'altro, indipendentemente da qualsiasi rapporto di equivalenza fra "datum" e "retentum"” (Cass. 1980/2000). È perciò in definitiva irrilevante, ai fini della validità della transazione, l'eventuale squilibrio economico delle concessioni.
D'altronde, a norma dell'art. 1970 c.c., la transazione non può essere impugnata per causa di lesione, “in quanto la considerazione dei reciproci sacrifici e vantaggi derivanti dal contratto ha carattere soggettivo, essendo rimessa all'autonomia negoziale delle parti” (così
Cass. 3984/1999). Sicché anche in base a tale norma è chiaro che resta esclusa la possibilità di pagina 13 di 17 una indagine sulla equivalenza delle prestazioni.
Nemmeno potrebbe sostenersi, poi, che, nel caso di specie, si ricada nell'ipotesi limite (pure considerata nella giurisprudenza di merito, cfr. Tribunale di Roma, 20.9.2011) di mancanza di causa della transazione, ravvisabile quando la sproporzione sia tale da rendere il corrispettivo talmente vile da farlo incapace di costituire un sinallagma, dato che la concessione del locatore si è tradotta, comunque, nella possibilità per il conduttore di godere dell'immobile in modo indisturbato per l'esercizio della propria attività per ulteriori 5 anni.
7. Per le suesposte ragioni, in definitiva, l'accordo raggiunto nel verbale di conciliazione giudiziale del 16.11.2022 deve reputarsi idoneo ad essere considerato come valida transazione.
Ne consegue la validità della rinuncia all'indennità per l'avviamento commerciale ivi formulata dalla CP_1
Esclusa la spettanza di tale indennità e considerato che tutte le altre questioni sono ormai coperte da giudicato interno, va rettificato il calcolo del dare/avere tra le parti effettuato, in precedenza, dalla Corte d'Appello di Firenze. Lasciati invariati gli altri fattori, emerge un credito a favore di verso la pari ad € 12.987,27. Parte_1 CP_1
Poiché ha concluso chiedendo la condanna della al versamento Parte_1 CP_1 della sola somma di € 987,27 quale “somma ad oggi non ancora corrisposta” (ciò lasciando supporre che vi è già stato il versamento di € 12.000,00), non resta che emettere una condanna di corrispondente valore.
8. La regolamentazione delle spese di lite, da effettuarsi unitariamente per i vari gradi di giudizi, deve muovere dall'apprezzamento della soccombenza sulle varie domande dibattute.
A conclusione della causa, la è risultata soccombente su tutte le domande CP_1 proposte, ossia: a) sulla domanda di accertamento del diritto alla corresponsione della cifra di
€ 200.000,00 al verificarsi della vendita a terzi dell'immobile; b) sulla domanda di condanna al pagamento della somma di € 58.008,51 a titolo di indennità per la perdita dell'avviamento;
c) sulla domanda di rimborso della somma di € 91.272,90 quale illegittima maggiorazione del canone pattuita nel verbale di conciliazione;
d) sulla condanna al pagamento di una somma per la fornitura di beni essenziali, migliorie, addizioni e lavori di manutenzione.
dal proprio canto, ha visto: a) parzialmente accolte le domande di condanna al Parte_1 risarcimento dei danni all'immobile ed al pagamento del controvalore di beni asportati dallo stesso, rispettivamente per € 5.430,00 oltre IVA ed € 5.024,00 oltre IVA (per un totale, al pagina 14 di 17 lordo dell'imposta, di € 12.753,88), importi significativamente inferiori a quelli domandati (€
71.020,00 ed € 86.837,17); b) accolta la domanda proposta in via monitoria per la condanna al pagamento di € 8.477,67 a titolo di indennità di occupazione dell'immobile per i mesi precedenti al rilascio. Ha però trovato accoglimento anche l'eccezione di compensazione della per la somma di € 8.000,00 oltre interessi versata per la cauzione. CP_1
Tali statuizioni rendono evidente la preponderante soccombenza della CP_1 unicamente in ragione della notevole riduzione del quantum delle domande risarcitorie, oltre che dell'accoglimento dell'eccezione di compensazione sollevata per la cauzione, si giustifica una compensazione delle spese nella misura di 1/5, con onere del residuo a carico dell'odierna convenuta.
La liquidazione si opera in base al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022 (§ 2 per il primo grado, § 12 per il secondo grado e per il giudizio di rinvio, § 13 per il giudizio di cassazione), in base ai parametri medi per i primi due gradi, mentre rispetto agli altri si giustifica una liquidazione ancorata ai parametri minimi, per il più limitato impegno difensivo
(legato al minor numero di questioni trattate) in uno alla considerazione che il valore del disputandum o del decisum, in essi, risulta prossimo al limite minimo dello scaglione di riferimento. Pertanto:
1) per il primo grado (domande comprese nello scaglione da € 260.001 ad € 520.000): €
3.544,00 fase 1, € 2.338,00 fase 2, € 10.411,00 fase 3 ed € 6.164,00 fase 4, in tutto €
22.457,00, i cui 4/5 corrispondono ad € 17.965,60, oltre accessori di legge;

2) per il secondo grado (domande comprese nello scaglione da € 52.001 ad € 260.000): €
2.977,00 fase 1, € 1.911,00 fase 2, € 4.326,00 fase 3 ed € 5.103,00 fase 4, in tutto € 14.317,00,
i cui 4/5 corrispondono ad € 11.453,60, oltre accessori di legge;

3) per il giudizio di cassazione (domande comprese nello scaglione da € 52.001 ad €
260.000): € 1.701,00 fase 1, € 1.239,00 fase 2 ed € 888,00 fase 3, in tutto € 3.828,00, i cui
4/5 corrispondono ad € 3.070,40, oltre accessori di legge;

4) per il giudizio di rinvio (domande comprese nello scaglione da € 52.001 ad € 260.000): €
1.489,00 fase 1, € 956,00 fase 2, € 2.163,00 fase 3 ed € 2.552,00 fase 4, in tutto € 7.160,00, i cui 4/5 corrispondono ad € 5.728,00, oltre accessori di legge;

Poiché è stato ammesso al patrocinio a spese dello Stato sia per il giudizio di Parte_1 appello che per i giudizi di riassunzione riuniti, va disposto il pagamento delle spese sub 2) e pagina 15 di 17 sub 4) in favore dello Stato, come da disposto dell'art. 115 d.P.R. 115/2002 (“Il provvedimento che pone a carico della parte soccombente non ammessa al patrocinio la rifusione delle spese processuali a favore della parte ammessa dispone che il pagamento sia eseguito a favore dello Stato”).
Le spese della CTU disposta in appello, infine, per il suo peculiare oggetto e visti i suoi esiti parzialmente sfavorevoli ad entrambe le parti, possono invece essere ripartite a metà tra queste ultime.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:
1. dichiara che nulla deve alla Parte_1 Controparte_1
a titolo di indennità per la perdita dell'avviamento commerciale;

[...]
2. condanna a pagare a Controparte_1 Parte_1 la somma di € 987,27;
[...]
3. previa compensazione per 1/5, condanna Controparte_1
al pagamento delle spese di lite in favore di che così
[...] Parte_1 liquida nella restante quota: 3.1) per il primo grado, in complessivi € 17.965,60 a titolo di compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;
3.2) per il secondo grado, in complessivi
€ 11.453,60 a titolo di compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge, ed oltre i 4/5 delle spese prenotate a debito, disponendo che il pagamento sia eseguito a favore dello Stato;
3.3) per il giudizio di cassazione, in complessivi € 3.070,40 a titolo di compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;
3.4) per il giudizio di rinvio, in € 436,00 per i 4/5 degli esborsi prenotati a debito e in complessivi € 5.728,00 a titolo di compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge, disponendo che il pagamento sia eseguito a favore dello Stato;

4. pone a definitivo carico delle parti per metà ciascuna le spese di CTU.
Firenze, camera di consiglio del 17/09/2025
Il Consigliere estensore pagina 16 di 17 Paolo Masetti Il Presidente Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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