N. R.G. 42271/2020
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 42271/2020
Oggi 8 ottobre 2025 ad ore 11.21 innanzi alla dott.ssa Lucia Bruni, sono comparsi:
Per parte attrice è presente l'avv. CC TR;

Per parte convenuta è presente l'avv. Biagio Vigorito in sost. degli avv.ti Marco Ferraro e
UR IO.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere la causa.
L'avv. TR precisa le conclusioni come da memoria n. 1 ex art. 183, comma 6, c.p.c. e discute la causa riportandosi a tutti i propri atti. Rappresenta che la causa verte su responsabilità professionale di notaio per omessa verifica di continuità nelle trascrizioni in ordine a vendita di complesso immobiliare comprensivo di posto auto risultato essere di proprietà condominiale e non esclusiva. Contesta l'eccezione di prescrizione sollevata da controparte richiamando la giurisprudenza sulla ricorrenza del termine prescrizionale a decorrere da quando il danno viene percepito.
L'avv. Vigorito si riporta a tutti gli atti e in particolare alla terza memoria ex art. 183, comma
6, c.p.c. con riguardo alle nuove contestazioni sollevate dalla controparte nella memoria n. 2.
Insiste nell'accoglimento delle conclusioni rassegnate in atti e in particolare per l'eccezione di prescrizione e sul corretto operato del notaio avendo svolto tutti gli accertamenti richiesti e richiedibili alla luce della documentazione esaminata. Il posto auto era stato individuato sempre correttamente e non c'è stato alcun inadempimento perché il posto auto era stato venduto in via esclusiva in tutti i titoli di provenienza. L'unico documento all'interno del quale è definita la natura condominiale è il regolamento di condominio allegato al rogito, ma che parte acquirente ha dichiarato di conoscere.
IL GIUDICE dopo discussione orale, si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio, preso atto dell'allontanamento delle parti dall'aula, il
Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice
dott.ssa Lucia Bruni
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale ordinario di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice Lucia
Bruni, all'odierna udienza tenutasi in data 08.10.2025 ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n r.g. 42271/2020 promossa da già già (C.F./P.iva Parte_1 CP_1 Controparte_2
), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in P.IVA_1
Roma, Viale Carso, n. 14 presso lo Studio degli Avv.ti Annarita D'Ercole (C.F.
) e CC TR (C.F. ), che la rappresentano e C.F._1 C.F._2 difendono giusta procura in calce all'atto di citazione
ATTORE
contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dagli Controparte_3 C.F._3
Avv.ti Marco Ferraro (C.F. ) e UR IO (C.F. C.F._4
) ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Roma, Viale C.F._5
Regina Margherita n. 278, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO
Oggetto: responsabilità professionale (notaio).
2 Conclusioni: le parti hanno concluso come da verbale di udienza del 08.10.2025 da intendersi qui riportate e trascritte.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di citazione ritualmente notificato la citava in giudizio, Parte_1 innanzi all'intestato Tribunale, il Notaio al fine di sentirne accertare la Controparte_3 responsabilità dello stesso e di condannarlo al risarcimento dei danni sofferti per avere mancato di verificare la natura condominiale del posto auto n. 9 acquistato (assieme ad altri beni) in proprietà esclusiva in forza di contratto di compravendita del 21.1.2000 (n. rep. 7537 e racc. 896) rogato dal convenuto, stante la sopravvenuta sentenza del Tribunale di Roma n.
17411 del 13.09.2019 con cui veniva esclusa la proprietà esclusiva in capo alla società attrice.
In particolare, a fondamento della domanda, l'attore deduceva che:
- in data 24.01.2000, il Notaio assumeva l'incarico di procedere alla redazione CP_3 Cont dell'atto di compravendita (rep. 7537 racc. 896) tra la . CP_5 CP_2
oggi (da ora ) e (come da atto di
[...] Parte_1 Pt_1 Controparte_6 scissione, doc. 6), avente ad oggetto l'acquisto della piena proprietà della porzione immobiliare sita in Roma, Via Zandonai, 43, lotto A/1 cosi composta: “appartamento posto al piano secondo distinto con il numero interno 9 (nove), composto di quattro camere, cucina, bagno, cameretta e wc, confinante con il pianerottolo, appartamento distinto con il numero di interno 10, distacco condominiale su due lati;
cantina al piano cantinato distinta con il numero 9 (nove) confinante con muro di contenimento, rampa, corridoio di accesso;
posto auto al piano interrato o cantinato nel garage condominiale, contrassegnato con il numero 9, confinante con la cantina numero 9, spazio di manovra su tre lati” (All.1);
- a titolo di compenso, veniva corrisposta al Notaio la somma (comprensiva di oneri fiscali) di £. 43.100.000 giusta fattura n. 48 del 2000;
- in data 24.11.2014 l'Assemblea Condominiale deliberava la turnazione dei posti auto siti al piano interrato ricomprendendo nella turnazione anche il parcheggio di cui la società, in virtù del suddetto atto notarile, riteneva essere proprietaria;

- la , pertanto, impugnava dinanzi il Tribunale Ordinario di Roma la predetta Pt_1 delibera assembleare censurandone la nullità e chiedendo al Tribunale di Roma di accertare l'esclusiva proprietà in capo alla stessa del posto auto al piano interrato o cantinato nel garage condominiale, contrassegnato con il numero 9, confinante con la cantina numero 9, spazio di manovra su tre lati (All.ti 2 e 3);

3 - che con sentenza n. 17411 del 13.09.2019 il Tribunale di Roma rigettava la domanda affermando che il predetto posto non era di proprietà del dante causa della , Pt_1 bensì di natura condominiale non avendolo l'originario unico proprietario del bene immobile, I.CA.DI.P.P., trasferito a terzi;

- che con la suddetta sentenza veniva condannata al pagamento delle spese di lite quantificate in €. 3.800,00 oltre oneri da rimborsare in favore del Controparte_7
e anche a favore della condomina (All.4).
[...] Parte_2
Rilevava la negligente condotta del Notaio che in sede di stipula aveva mancato di verificare la natura condominiale del posto auto nonostante l'obbligo per il professionista incaricato di eseguire ogni tipo di accertamento preliminare finalizzato alla disamina della situazione giuridica dell'immobile che si intendeva acquistare e dunque trasferire.
Inoltre, riteneva in definitiva fornita la prova del “nesso causale” tra il danno e l'inadeguatezza della condotta professionale del prestatore d'opera intellettuale, stante l'intervenuta pronuncia che escludeva la proprietà esclusiva del posto auto.
Pertanto, parte attrice domandava la condanna al risarcimento del pregiudizio di danni sofferti dalla , la quale all'epoca dell'acquisto aveva corrisposto un prezzo per Pt_1
l'immobile, superiore di almeno €. 60.000,00, saldato gli onorari professionali del Notaio per intero, nonché sostenuto le spese legali per difendersi in giudizio, alle quali doveva aggiungersi, stante la condanna alle spese, la refusione delle spese legali alle parti in causa.

2. Nella causa così radicata si costituiva in giudizio il Notaio che eccepiva l'intervenuta prescrizione di ogni pretesa risarcitoria;
nel merito, contestava quanto dedotto dalla società attrice, deducendo di avere correttamente adempiuto all'incarico di ricevere l'atto di compravendita avente ad oggetto un appartamento posto al piano secondo, distinto con il numero di interno 9 (nove), composto di quattro camere, cucina, bagno, cameretta e wc;
- cantina al piano cantinato distinta con il numero 9- posto auto al piano interrato o cantinato nel garage condominiale contrassegnato con il numero 9, il tutto censito al NCEU di Roma al foglio 232 particella 98 sub. 8 zona censuaria 4, categoria A/2.
Nello specifico, allegava di aver eseguito le visure ipotecarie e catastali e di aver esaminato i titoli di provenienza, ove l'unità compravenduta risultava avere sempre la medesima descrizione fisica, con espressa indicazione, quali pertinenze dell'appartamento, sia della cantina, sia del posto macchina.
4 Contestava la sussistenza di qualsiasi nesso causale tra l'asserito inadempimento e il lamentato danno, rilevando che: (i) la sentenza del Tribunale di Roma precisava come il regolamento condominiale indicasse espressamente tra le parti comuni l'autorimessa, documento ben noto a parte attrice come da lei stessa dichiarato in sede di rogito;
(ii) l'atto di acquisto del 2000 non specificava quale fosse il prezzo della particella, e l'indicazione di controparte era priva di qualsiasi supporto probatorio;
(iii) sino alla pubblicazione della decisione il posto macchina era stato goduto in via esclusiva, mentre successivamente per 8 mesi su 12, conseguendo vantaggi acquisiti superiori agli oneri contrapposti.

3. Concessi i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., con la prima memoria (depositata da sola parte attrice), la società rispondeva all'eccezione di prescrizione rilevando che solo con la pubblicazione della sentenza n. 17411 del 13.09.2019 del Tribunale di
Roma aveva potuto avere contezza della natura condominiale del posto auto in esame.
Aggiungeva che, laddove il Notaio convenuto avesse compiuto un'adeguata indagine, anche attraverso l'esame del regolamento di condominio, sarebbe emerso che la proprietà del posto auto non poteva essere trasferita alla dalla contraente in quanto la proprietà Parte_1 del posto era condominiale. Infine, contestava l'affermazione secondo cui i presunti vantaggi acquisiti dall'attrice sarebbero superiori agli oneri corrisposti, stante l'evidente circostanza che un immobile dotato di un posto auto di proprietà acquistava un valore superiore rispetto ad un bene a cui spettava solo un diritto di turnazione.
Con la seconda memoria la società attrice produceva copia del regolamento di condominio e la nota di trascrizione dell'immobile dall'I.C.A.DI.P.P. al (dante causa della Per_1 [...]
, in data 05.10.1977, da cui si evinceva che la società poteva trasferire solo la proprietà CP_6 dell'appartamento e il diritto pro quota sull'autorimessa comune, ma non anche la proprietà esclusiva di posti auto specifici. Evidenziava che con il trasferimento in proprietà, il posto auto cessava di essere una parte comune condominiale con ciò cessando la causa di esclusione di accatastamento di cui all'art. 29, comma 1bis, L. 27.02.1985, n. 52, operante per le parti comuni condominiali. Quindi, anche qualora il trasferimento fosse stato possibile, nella fattispecie, in ottemperanza alla disciplina relativa ai posti auto dotati di propria “autonomia funzionale”, ai fini del trasferimento del bene il notaio ne avrebbe dovuto pretendere il previo accatastamento in categoria C/6.
Insisteva su espletamento della C.T.U. ai fini della quantificazione della diminuzione di valore dell'immobile trasferito in proprietà alla Società attrice e comunque del danno sopportato per il reperimento di altro posto auto coperto, producendo anche una perizia di parte con cui era stato affidato al consulente il compito di accertare “il più probabile valore di
5 mercato di un posto auto coperto ubicato all'interno dell'autorimessa al piano interrato dello stesso edificio plurifamiliare di residenza del Committente in Roma (RM), Via CC Zandonai n. 43, di proprietà condominiale indivisa” (pag. 3 della consulenza di parte).
Il Notaio convenuto, con la seconda memoria ex art. 183 c.p.c., replicava che al momento della stipula erano state eseguite visure catastali e ipo trascrizionali da cui emergeva la continuità delle trascrizioni del ventennio con espressa indicazione, quali pertinenze dell'appartamento, sia della cantina, sia del posto macchina, l'assenza di formalità pregiudizievoli, nonché la corretta intestazione in Catasto (doc.1). Reiterava le contestazioni in ordine alla mancata prova dei danni da parte della società attrice.
Con la terza memoria, la società attrice replicava che il Notaio convenuto avrebbe dovuto verificare la natura condominiale del posto auto, tenuto conto della mancanza di un frazionamento del posto auto e/o di una delibera condominiale adottata all'unanimità per l'assegnazione dei parcheggi in esclusiva e dell'inesistenza di un identificativo catastale.
Infine, preso atto della mancanza di richieste istruttorie di parte convenuta, concordando sulla natura documentale della causa, la società chiedeva la fissazione dell'udienza di precisazione delle conclusioni.
Il Notaio convenuto, con la terza memoria, eccepiva la tardività – in quanto nuova- della censura di parte attrice che riterrebbe il notaio responsabile in quanto, visto il trasferimento della proprietà anche del posto auto unitamente all'appartamento e alla cantina, come chiaramente dimostrato dagli atti di compravendita depositati, oltre che dalla stessa nota di trascrizione ex adverso depositata (all. 8), avrebbe dovuto chiedere il previo accatastamento del posto auto in categoria c/6. Nel merito, deduceva che per prassi i posti auto, onde evitare spese di accatastamento, venivano assegnati da parte del costruttore venditore mediante indicazione del numero e rinvio alla piantina su cui erano riportati. Anche nel caso in esame, infatti, l'atto di assegnazione del 1977 faceva preciso riferimento all'appartamento n. 9, alla cantina n. 9, al posto auto n. 9 evidenziati in blu nella pianta allegata al prodromico contratto di locazione del 15/05/1963 autenticato nelle firme dal Notaio rep. 992; Persona_2 piantina che, essendo stata redatta dallo stesso venditore, aveva chiara valenza confessoria.
Aggiungeva che solo con il DL 78/2010 (dieci anni dopo il rogito) erano state introdotte le norme sulla “conformità catastale”, fermo restando che l'accatastamento del posto auto
(compiutamente individuato nel rogito con il numero e l'indicazione dei confini) CP_3 poteva essere chiesto motu proprio dalla o disposto di ufficio dall'Agenzia Pt_1
Dell'Entrate non sussistendo alcun obbligo in tal senso da parte del pubblico ufficiale.
6 Infine, il convenuto contestava la richiesta di CTU in quanto esplorativa, oltre alla consulenza di parte in quanto inconferente e abnorme.

4. All'udienza del 15.06.2021 l'allora Giudice, ritenendo la causa matura per la decisione, rinviava per la precisazione delle conclusioni.

5. Dopo alcuni rinvii, all'esito dell'udienza del 05.09.2023 la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. e successivamente rimessa in istruttoria, con provvedimento del 11.04.2024, dal Giudice allora titolare del ruolo per scadenza dei termini ex art. 190 c.p.c. dopo il suo trasferimento ad altra Sezione dell'intestato
Tribunale.

6. La causa veniva rinviata in attesa dell'assegnazione del fascicolo e, sopravvenuto il mutamento del Giudice, all'udienza del 08.10.2025 veniva presa in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.

7. In via preliminare, deve rigettarsi l'eccezione del difetto di legittimazione attiva, sollevata dal convenuto, sull'assunto che il bene immobile in esame è intestato ad altra società, come da visura catastale storica prodotta in allegato alla comparsa conclusionale del 22.12.2023.
Si premette che dalla citata visura si evince che la società attrice, dopo l'introduzione del presente giudizio (28.07.2020), si è scissa con assegnazione del compendio in esame in favore di giusto atto a rogito Notaio Controparte_8 Persona_3
Repertorio n. 34357 del 17.09.2020.
Ciò posto, il credito risarcitorio, preteso da parte attrice, riguarda i danni causati da negligenza del Notaio convenuto nell'espletamento dell'incarico a lui affidato per la vendita dell'immobile, ma la visura in esame nulla prova circa l'avvenuto trasferimento del suddetto credito. Infatti, la stessa può essere un indice da cui ricavare l'avvenuto trasferimento del bene, ma- in assenza di altri elementi- nulla prova con riguardo alla successione nei crediti/debiti, specie quelli risarcitori che hanno natura personale.

8. Del pari, deve essere rigettata l'eccezione di prescrizione del credito avanzata tempestivamente da parte convenuta.
Premesso che in tema di responsabilità professionale del notaio, ai fini della individuazione del momento iniziale di decorrenza del termine prescrizionale, si deve avere riguardo all'esistenza di un danno risarcibile e al suo manifestarsi all'esterno come percepibile dal
7 danneggiato alla stregua della diligenza da quest'ultimo esigibile ai sensi dell'articolo 1176
c.c., secondo elementi obiettivi e in relazione alla specifica attività del professionista, in base ad un accertamento di fatto rimesso al giudice del merito (Cass. civ. 16631/2023; Cass. Sez. 3,
18/02/2016 n. 3176 che, con riferimento ad una fattispecie di responsabilità di un notaio per aver erroneamente asseverato l'inesistenza di pesi e vincoli sul bene immobile oggetto di una compravendita, ha ritenuto che la sentenza impugnata, avendo ancorato il dies a quo di decorrenza della prescrizione alla mera stipula dell'atto, avesse pretermesso la doverosa indagine sul momento in cui si era prodotto e reso conoscibile il danno lamentato dagli acquirenti, i quali avevano subito la risoluzione di un successivo contratto di compravendita, dagli stessi concluso con terzi, in quanto l'immobile era risultato gravato da ipoteca;
Cass.
Sez. 3, 22/09/2017 n. 22059; in tema di responsabilità dell'avvocato: v. Cass. Sez. 3, 03/11/2020,
n. 24270; Cass. civ. 6947/2024).
Nello specifico, sebbene l'atto di compravendita sia stato stipulato in data 24.01.2000, solamente con la sentenza n. 17411 del 13.09.2019 il Tribunale di Roma, innanzi al quale la società attrice aveva impugnato la delibera assembleare di turnazione dei posti auto, tra cui il parcheggio della stessa, nel rigettare la domanda affermava che il già menzionato posto non era di proprietà esclusiva, bensì di natura condominiale.
Pertanto, facendo applicazione dei principi sovra enunciati, solo dalla pubblicazione della sentenza la società attrice ha avuto contezza del lamentato danno.

9. Passando al merito, in tema di obblighi qualificanti l'attività notarile si richiama il principio, espresso dalla Corte di Cassazione, secondo cui “Il notaio incaricato della stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto, essendo tenuto a compiere l'attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici, e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, dal momento che contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio” (Cass.15 febbraio 2022, n. 4911).
Il compimento dell'attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza degli effetti tipici dell'atto rogato, nonché il risultato pratico perseguito dalle parti, obbliga il notaio non solo a compiere una preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene (nonché, prima ancora, evidentemente, della sua esistenza, specie quando si tratti di diritto reale in re aliena) attraverso l'esame delle risultanze dei registri immobiliari e la loro visura (ex multis,
Cass.13/06/2002, n. 8470; Cass. 11/01/2006, n. 264; Cass.28/11/2007, n. 24733; Cass. 12/06/2020, n.
11296), ma lo obbliga anche, più incisivamente, a compiere una verifica di natura tecnica ed
8 essenzialmente giuridica che ricomprende anche la stabilità o meno nel tempo dei titoli giudiziali trascritti, acquisendo informazioni presso la conservatoria dei registri immobiliari sulla loro definitività (Cass. 16/03/2021, n. 7283).
Il punto di equilibrio della ricostruzione del perimetro di responsabilità è in altri termini quello per cui, quando lo scopo pratico dell'atto è messo a rischio da mancate verifiche o dalle dinamiche tecniche proprie della negozialità, il notaio deve rispondere anche per omessa informazione oltre che per difetto delle doverose attività di accertamento (Cass., 04/03/2022,
n. 7185, in cui si si discorre di obbligo di consiglio e dissuasione richiamando Cass.,
16/03/2021, n. 7283: si trattava nel primo caso della conferma della sentenza di merito che aveva ritenuto responsabile, per inadempimento del contratto (l'opera professionale, il notaio, il quale aveva rogato quattro atti di compravendita - con previsione di pagamento rateale e clausola di rinuncia della venditrice all'iscrizione di ipoteca legale - e, lo stesso giorno e nei due giorni successivi, aveva rogato altri quattro atti di rivendita a terzi dei medesimi cespiti da parte dello stesso acquirente, spogliatosi così dei beni costituenti garanzia patrimoniale generica per il pagamento del prezzo;
nel secondo caso è stata pronunciata la cassazione della sentenza che aveva escluso la responsabilità professionale di un notaio rogante un atto di compravendita immobiliare senza compiere le opportune indagini in ordine al titolo di proprietà dell'immobile acquistato per usucapione dal venditore in forza di una sentenza di primo grado che, benché trascritta, era stata impugnata e, quindi, non recava l'attestazione di passaggio in giudicato, censurando anche l'affermazione del giudice di secondo grado per la quale l'informazione sulla definitività della menzionata sentenza fosse una nozione "alla portata di tutti".)
Tra gli obblighi qualificanti l'attività notarile, vi sono quello di informazione e quello di consulenza. L'art. 47 cosiddetta Legge Notarile, ossia la norma che apre il titolo 3^ relativo alla disciplina degli atti notarili, stabilisce che il notaio deve "indagare" la volontà delle parti.
Il notaio, dunque, da un lato, deve comprendere ed esaminare attentamente e personalmente la volontà negoziale dei suoi assistiti e, dall'altro, deve informare questi ultimi delle possibili conseguenze di quanto voluto. La sua responsabilità viene in rilievo non soltanto, sul piano contrattuale, dall'inadempimento di obblighi di prestazione o di protezione assunti nei confronti delle parti, dei diretti beneficiari dell'atto e dei propri clienti, ma anche, sul piano extracontrattuale, dalla violazione del dovere di attenzione verso il soggetto che dimostri di aver subito un danno per atti o omissioni, riconducibili al professionista. In ogni caso il notaio non è esonerato da responsabilità allorché, con la diligenza di cui all'art. 1176 c.c., comma 2 avrebbe potuto essere in grado di rilevare o, anche soltanto, di sospettare l'esistenza di formalità pregiudizievoli dell'interesse delle parti.
9 10. Fatte queste premesse in diritto, esaminando quanto allegato dalla società attrice, è pacifico e documentalmente provato che:
- il Notaio ha rogato l'atto di vendita del 24.01.2000 (rep. 7537 racc. 896) Controparte_3 con cui la società attrice ha acquistato la proprietà esclusiva della porzione immobiliare sita in
Roma, Via Zandonai, 43, lotto A/1 cosi composta: “appartamento posto al piano secondo distinto con il numero interno 9 (nove), composto di quattro camere, cucina, bagno, cameretta e wc, confinante con il pianerottolo, appartamento distinto con il numero di interno 10, distacco condominiale su due lati;
cantina al piano cantinato distinta con il numero 9 (nove) confinante con muro di contenimento, rampa, corridoio di accesso;
posto auto al piano interrato o cantinato nel garage condominiale, contrassegnato con il numero 9, confinante con la cantina numero 9, spazio di manovra su tre lati”;
- con la sentenza n. 17411 del 13.09.2019 il Tribunale di Roma, innanzi al quale la società attrice aveva impugnato la delibera assembleare di turnazione dei posti auto, tra cui il parcheggio della stessa, nel rigettare la domanda affermava che il predetto posto non era di proprietà esclusiva, bensì di natura condominiale.
11. Ciò posto, sebbene il professionista convenuto deduca di avere eseguito tutti i controlli documentali da cui l'unità compravenduta risultava avere sempre la medesima descrizione fisica, con espressa indicazione, quali pertinenze dell'appartamento, sia della cantina, sia del posto macchina, nessun rilievo assume la dedotta natura pertinenziale per affermare che il bene poteva ritenersi di proprietà esclusiva. Infatti, il posto auto può essere pertinenza anche di un immobile condominiale e servire le esigenze di parcheggio dei residenti e dei proprietari di unità immobiliari.
Invece, deve osservarsi che il regolamento di condominio, allegato allo stesso atto notarile, ribadiva la proprietà comune dell'autorimessa stabilendo che “il locale al piano interrato è di proprietà comune, in modo invisibile ed inalienabile fra tutti i condomini degli appartamenti e locali dei fabbricati, nella proporzione dei rispettivi millesimi di appartenenza per le spese comuni di cui alla tabella 1 allegata”.
Proprio in base all'esame di questo atto, avrebbe condotto positivamente la verifica della sussistenza della proprietà comune del posto auto oggetto di trasferimento in base all'atto da lui rogato, ove effettivamente effettuato con la diligenza professionale qualificata da lui esigibile (art.1176, secondo comma, c.c.).
10 Pertanto, deve affermarsi il suo non corretto adempimento dell'attività professionale da parte del Notaio convenuto, a nulla rilevando la circostanza che il suddetto regolamento poteva essere noto alla società acquirente per averlo accettato.
12. Passando alla disamina dei danni risarcibili per la violazione di regole di condotta tipiche della diligenza qualificata esigibile dal Notaio ed imposte dalla legge per tutelare i soggetti che siano esposti ai rischi dell'attività svolta dal danneggiante, si è conseguentemente statuito che il danno che il notaio è tenuto a risarcire deve essere commisurato all'effettivo pregiudizio (da poter eventualmente essere rivendicato dal danneggiato unitamente, in via solidale, al contraente dante causa) sofferto dall'acquirente dell'immobile (che abbia comprato in buona fede sulla base dell'espletamento delle attività esigibili dal notaio rogante in base alla necessaria osservanza del suo obbligo di diligenza professionale) risultato successivamente non di proprietà esclusiva dell'alienante, ma appartenente – come nella specie -in comproprietà ad altro soggetto, della cui parziale titolarità il notaio rogante non abbia tenuto conto nella conclusione dell'atto pubblico di compravendita (Cass. civ.
3103/2025).
È, quindi, evidente che il risarcimento del danno in favore di parte attrice ricomprende i danni comunque conseguenti al mancato trasferimento effettivo, in favore della stessa, dell'intera proprietà del posto auto, sotto il profilo nel minor valore del fabbricato con annesso posto auto.
Al fine di reintegrare il patrimonio del danneggiato per equivalente, in modo che sia ricostituita la situazione di fatto antecedente alla lesione subita in concreto, dalla condotta inadempiente del responsabile derivano causalmente due conseguenze. La prima comporta che il compratore ha diritto a ottenere il valore del bene al momento della sentenza n. 17411 del 13.09.2019 con cui il Tribunale di Roma ha affermato la natura condominiale del posto auto;
la seconda conseguenza della condotta inadempiente è l'utilitas che il danneggiato ha tratto godendo dell'immobile quale proprietario dal momento dell'acquisto all'effettivo rilascio (utilizzandolo direttamente senza pagamento di canoni). E tale vantaggio va ad incidere sull'importo corrispondente al valore dell'immobile determinato per reintegrare il patrimonio del danneggiato, diminuendo la perdita subita con il vantaggio corrispondente
(Cass. civ. 26908/2014 secondo cui “sussiste la responsabilità contrattuale del notaio che abbia rogato un atto di trasferimento di immobile allorché il venditore sia stato in precedenza dichiarato fallito, risultando per tale ragione l'atto privo di effetti verso i creditori. Il bene, pertanto, deve essere restituito e l'acquirente ha diritto al risarcimento del danno patito, il cui ammontare è pari al valore monetario dell'immobile al momento dell'effettivo rilascio, detratto l'importo corrispondente al
11 vantaggio economico tratto nel periodo in cui l'acquirente ne ha avuto il godimento quale proprietario”).
13. Nel caso di specie, parte attrice si duole di avere “corrisposto un prezzo corrispettivo per
l'immobile, superiore di almeno €. 60.000,00, saldato gli onorari professionali del Notaio per intero, nonché sostenuto le spese legali per difendersi in giudizio, alle quali deve aggiungersi, stante la condanna alla spesa, la refusione delle spese legali alle parti in causa” (cfr. atto di citazione) e ha prodotto una consulenza di parte attestante il valore di mercato del posto auto pari ad euro
41.000,00, la fattura relativa ai compensi corrisposti al Notaio convenuto e la citata sentenza del Tribunale di Roma del 2019 che ha escluso la proprietà esclusiva del posto auto.
Premesso che la consulenza di parte, ancorché confermata sotto il vincolo del giuramento, costituisce una semplice allegazione difensiva di carattere tecnico, priva di autonomo valore probatorio, con la conseguenza che il giudice di merito, ove di contrario avviso, non è tenuto ad analizzarne e a confutarne il contenuto, quando ponga a base del proprio convincimento considerazioni con esso incompatibili (vedi di recente Cass. civ. 33504/2023), la società attrice ha chiesto (senza poi insistere nella terza memoria ex art. 183 c.p.c.) una CTU volta alla
“quantificazione della diminuzione di valore dell'immobile trasferito in proprietà alla Società attrice e comunque del danno sopportato per il reperimento di altro posto auto coperto” (cfr. seconda memoria ex art. 183 c.p.c.).
Tuttavia, la società attrice si è limitata ad indicare il valore di mercato del posto auto condominiale, ma non ha dimostrato quale sarebbe stato il valore dell'appartamento (oltre che della cantina), con quella stessa pertinenza. Il danno, infatti, si sarebbe potuto apprezzare nella differenza di valore tra il prezzo effettivamente corrisposto dall'attrice (o quantomeno tra il valore al momento della sentenza del 2019) e il valore che l'immobile aveva tenuto conto del posto auto considerando l'uso rotativo riconosciuto dalla delibera condominiale.
A ciò si aggiunge che l'utilitas che il danneggiato ha tratto godendo dell'immobile, quale proprietario dal momento dell'acquisto all'effettivo rilascio (utilizzandolo direttamente senza pagamento di canoni), va ad incidere – come affermato dalla condivisibile giurisprudenza di legittimità sovra riportata che qui si richiama- sull'importo corrispondente al valore dell'immobile determinato per reintegrare il patrimonio del danneggiato, diminuendo la perdita subita con il vantaggio corrispondente.
Tuttavia, non è possibile ricavare dalla relazione di parte nemmeno il valore locativo del posto auto tanto da non potere calcolare l'importo corrispondente al vantaggio economico tratto nel periodo in cui l'acquirente ne ha avuto il godimento quale proprietario.
12 Pertanto, nel caso di specie ogni CTU tecnico-estimativa sarebbe stata esplorativa, mancando agli atti documenti da cui desumere il valore degli immobili in questione con conseguente rigetto della domanda risarcitoria circa la diminuzione del valore dell'immobile.
14. Con riguardo alla richiesta di risarcimento dei danni comprensiva dei compensi corrisposti dalla società attrice in favore del Notaio convenuto, la stessa non può essere accolta.
A riguardo si rammenta che il diritto ai compensi professionali trova infatti titolo nel contratto di prestazione d'opera professionale, il quale non viene automaticamente meno in conseguenza dell'inadempimento o dell'inesatto adempimento dell'obbligo assunto dal professionista, a tal fine richiedendosi la risoluzione del contratto, che è pronuncia costitutiva, non dichiarativa, subordinata alla domanda della parte ed alla valutazione giudiziale della gravità dell'inadempimento (artt. 1453, 1455 c.c.), salvo il rimedio preventivo dell'eccezione di inadempimento (art. 1460 cod. civ.) (v. Cass. 25/01/2024, n. 2471, in motivazione).
Una domanda di risoluzione peraltro - poiché distinta e autonoma, quanto a presupposti ed effetti - non può ritenersi implicitamente contenuta nella domanda di risarcimento (v., in tal senso, Cass. n. 23820 del 24/11/2010; principio espressamente richiamato e ribadito da Cass. n.
11348 del 12/06/2020; v. anche Cass. 7/11/2023, n. 31026, in motivazione).
Non risultando che nella specie una tale domanda (di risoluzione) sia stata proposta, né tanto meno pronunciata la risoluzione del contratto d'opera professionale, la domanda risarcitoria deve essere rigettata.
15. Del pari, deve essere rigettata la richiesta di risarcimento delle spese legali sostenute per il giudizio di impugnativa della delibera assembleare che ha escluso la natura di proprietà esclusiva del posto auto.
Infatti, dette spese non si pongono in diretto rapporto causale con la negligenza del professionista convenuto in quanto l'impugnativa della delibera era un atto rimesso alla discrezionalità della società e non un atto dovuto con conseguente accettazione dei rischi dell'azione intrapresa da parte della società attrice.
16. Alla luce di quanto detto la domanda attorea di accertamento della responsabilità professionale e di condanna al risarcimento dei danni devono essere rigettate.
13 17. Quanto alla regolamentazione delle spese di lite tra società attrice e convenuto, la circostanza relativa all'oggettivo compimento da parte del convenuto della condotta negligente, consistita nella mancata verifica della natura della natura condominiale della pertinenza, unitamente a ragioni di equità, giustifica la compensazione per intero delle spese di lite tra parte attrice e il convenuto.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta la domanda attorea;

- compensa interamente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Roma, in data 08.10.2025
Il Giudice dott.ssa Lucia Bruni
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