R.G. n.837/2022+854/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO CIVILE
SEZIONE III
Riunito in camera di consiglio e composto dai seguenti Magistrati:
Dott. Rossella Atzeni - Presidente
Dott. Franco Davini - Consigliere relatore
Dott. Giovanna Cannata - Consigliere
ha pronunciato la presente
SENTENZA
Nella causa con oggetto: vendita di cose mobili
Fra:
nella persona del legale Parte_1
rappresentante pro tepore, Parte_1 Parte_1 Parte_2
rappresentati e difesi dall'Avv. Gerbi Giovanni e dall'Avv.
Petruzzelli Gianluca , presso il cui studio sito in Genova Via Roma
11/1 sono elettivamente domiciliati, come da mandato in atti.
- Appellante -
-

contro

-
rappresentata e difesa dall'Avv. Bovini Vittorio e _1
dall'Avv. Bianchi Ranieri , elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Orsolino Marco Giovanni sito in Genova Via Malta
5/2 , come da mandato in atti
-Appellata –
-

contro

-
1 rappresentato e difeso dall'Avv. Martinelli Controparte_2
Gabriella, presso il cui studio sito in Massa Via Benedetto Croce
17 è elettivamente domiciliato, come da mandato
-Appellato –
[...]
CP_3
-Appellata contumace-
Conclusioni delle parti
Per l'appellante:
“Voglia codesta ecc.ma Corte di Appello, contrariis reiectis, così
provvedere:
― annullare e, comunque, riformare in parte qua la sentenza impugnata
per le ragioni gradatamente esposte nell'atto di appello principale,
rigettando integralmente le domande proposte nel precedente grado di
giudizio dai signori e siccome _1 Controparte_2
infondate in fatto ed in diritto;

― rigettare l'appello autonomo proposto dalla signora _1
, dichiarandolo infondato in fatto ed in diritto, e per
[...]
l'effetto confermare la sentenza nelle parti ex adverso impugnate.
Con vittoria di spese ed onorari di entrambi i gradi di giudizio".
Per l'appellata : _1
“Per la causa R.G. n. 837/2022:
Voglia l'Ecc.ma Corte adita, rigettata ogni contraria istanza,
- in via principale, respingere i motivi di appello dedotti dagli
Part appellanti e SI.ri per tutto quanto esposto in narrativa Pt_1
e, per l'effetto, confermare la sentenza n. 210/2022 del 24.3.2022
(rep. n. 323/2022 del 24.3.2022) del Tribunale della Spezia nelle parti che sono state impugnate nel presente procedimento;

2 - in subordine, nel caso di riforma della sentenza, accogliere la domanda della SI.ra di annullamento per errore del contratto _1
di compravendita del 22.12.1992.
Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi del giudizio.
Per la causa R.G. n. 845/2022:
Voglia l'Ecc.ma Corte adita, rigettata ogni contraria istanza,
accogliere i motivi di appello dedotti in narrativa e, per l'effetto,
riformare parzialmente la sentenza n. 210/2022 del 24.3.2022 (rep.
n. 323/2022 del 24.3.2022) del Tribunale di La Spezia, condannando in solido i convenuti Parte_1 Parte_1 Parte_1 Pt_2
e a restituire, risarcire o indennizzare ai sensi
[...] CP_3
dell'art. 2041 c.c., alla SI.ra , le spese documentate _1
in causa (docc. 6, 7, 8, 9 e 10) relative all'immobile oggetto della risolta compravendita del 22.12.1992.
Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi del giudizio.
Per l'appellato : CP_2
“Respingere l'appello promosso da e dai SIg.ri , Parte_1 Parte_2
e avverso la sentenza n°210/22 del 24 marzo Parte_1 Parte_1
2022 del Tribunale di La Spezia e per l'effetto,
*Nel contempo confermare in toto la predetta sentenza anche nei capi oggetto del proposto gravame.
Con vittoria di spese e competenze di lite di entrambi i gradi di giudizio.
Inoltre con riferimento all'impugnazione proposta dalla SI.ra iscritta al Rgn° 845/22 –riunita al procedimento 837 /22- si _1
insiste affinché l'Ecc.ma Corte di Appello adita voglia accertare e dichiarare l'estraneità del SI. a detto procedimento. CP_2
IN FATTO E DIRITTO
3 1. e erano comproprietari di un fondo _1 Controparte_2
collocato al piano interrato di un immobile in Fosdinovo acquistato nel 1992 dalla allora società di fatto “ Pt_1 Org_1
Instaurata nel 2009 davanti al Tribunale di Massa dal una CP_2
causa divisionale, nel corso della stessa da una segnalazione del
Comune di Fosdinovo pervenuta nel 2014 si apprendeva che l'immobile proprio nel piano interrato eccedeva di 142,28 metri quadrati la potenzialità edificatoria autorizzata.
a questo punto iniziava una causa citando il _1 CP_2
che aderiva alla domanda, la Controparte_4
, in cui si era trasformata l'originaria società di
[...]
fatto, nonché l'ex socio ed in qualità di eredi del socio Parte_2
domandando Persona_1 Parte_1 Parte_1
in via gradata:
-la nullità del contratto di compravendita;

-la risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento ai sensi dell'art. 1489 c.c.;
-l'annullamento del contratto di compravendita per errore;

-la restituzione della somma a suo tempo pagata ed il risarcimento dei danni per tasse , pari a 7500,00 Euro e oneri condominiali e spese per l'immobile, pari a 41.000,00 Euro.
rimaneva contumace. CP_3
Gli altri convenuti, ad eccezione del non contestavano che CP_2
l'immobile superasse come dimensioni quanto previsto in concessione ma ritenevano che non si potesse parlare di una ipotesi di nullità
ex art. 40 Legge n.47/1985 trattandosi solo di una difformità
quantitativa parziale.
4 Nel caso fosse accolta la domanda di dichiarazione di nullità del contratto di compravendita in via riconvenzionale chiedevano la restituzione dell'immobile.
Nulla era dovuto per oneri condominiali e spese di gestione perché
relativi all'uso dell'immobile; nessuna miglioria era stata effettuata dall'attrice che anzi aveva lasciato l'immobile in condizioni fatiscenti.
Eccepivano l'operare della prescrizione per la domanda di risoluzione e decadenza non operando la causa di sospensione di cui all'art. 2941 n. 8 c.c. perché il semplice silenzio non costituiva mendacio.

2.Il Tribunale di La Spezia con sentenza n. 210 del 24 marzo 2022 :
-riteneva che non sussistesse una nullità del contratto di compravendita del 1992 in quanto, in conformità da quanto specificato dalla Cassazione a Sezioni Unite n. 8230 del 22 marzo 2019, la concessione edilizia che autorizzava la costruzione era stata regolarmente indicata nell'atto;
-respingeva l'eccezione di prescrizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento ritenendo applicabile il disposto di cui all'art. 2941 n. 8 c.c. per il caso in cui il debitore dolosamente occulta il debito.
Infatti secondo la Cassazione se il semplice dichiarare una cosa poi non vera preso isolatamente non era rilevante, bisognava verificare se non vi fossero sia la consapevolezza del vizio in capo al venditore sia la volontà ingannatoria non dicendo il vero.
Tali presupposti sussistevano in quanto da una parte non si informava la parte della eccedenza di metratura costruita rispetto alla concessione edilizia, eccedenza di cui era consapevole, dall'altra aveva posto una attività ingannatoria chiedendo la abitabilità.
5 Infine li vizio non era facilmente riconoscibile in quanto non era stato percepito dal consulente tecnico di ufficio ma solo scoperto a seguito della segnalazione del Comune.
Il termine di prescrizione decorreva pertanto dal 3 marzo 2014.
Era applicabile l'art. 1489 c.c. del non lieve inadempimento che comportava la risoluzione del contratto di compravendita con diritto alla restituzione dell'importo pagato a suo tempo come prezzo.
Non doveva invece essere disposta la restituzione dell'immobile poiché la relativa domanda riconvenzionale era inammissibile in quanto relativa solo all'ipotesi di dichiarazione di nullità e non anche alla dichiarazione di risoluzione pari a 18.075,99 Euro per ciascuno degli acquirenti.
Non spettava invece la restituzione delle somme spese per imposte,
tasse, spese condominiali, spese di manutenzione ordinaria in quanto funzionali e relative al godimento dell'immobile.
La domanda di rimborso delle spese del procedimento di divisione erano state introdotte tardivamente nella seconda memoria ex art. 183 ,6° comma c.p.c. e pertanto erano inammissibili.
Le spese legali di causa erano poste a carico dei convenuti soccombenti.
3. , Controparte_4 Parte_2
ed proponevano appello contro la sentenza. Parte_1 Parte_1
Primo motivo di appello.
Era escluso che si fosse in presenza di una omissione di informazione che comportava la interruzione della prescrizione, infatti l'unico obbligo in capo al venditore era di segnalare gli estremi della concessione edilizia, che erano stati correttamente segnalati.
6 La mancata segnalazione di irregolarità edilizia non costituiva una violazione dell'obbligo di informazione e quindi non integrava l'ipotesi di cui all'art. 2948 n.8 c.c. .
Inoltre la giurisprudenza aveva sempre richiesto una positiva attività ingannatrice, che qui mancava, e che mettesse il creditore nella impossibilità di agire, cosa che qui non si verificava (citava in proposito come precedente la sentenza del Tribunale di Roma 14
febbraio 2007).
Non era provato che la società fosse consapevole della sussistenza dei vizi, essendo la vendita avvenuta 12 anni dopo la costruzione,
tanto è vero che l'immobile era stato iscritto a catasto con la sua dimensione effettiva ossia 321 metri quadrati.
Secondo motivo di appello.
Il Tribunale aveva errato a ritenere che fosse applicabile l'art.1489
c.c. in quanto il vizio era sicuramente conoscibile avendo i compratori sia gli estremi della concessione edilizia sia le dimensioni effettive di 321 metri quadrati riportati nei dfati catastali.
L'affidamento non poteva avere tutela se fondato sulla negligenza.
L'inadempimento inoltre non andava parametrato alla gravità del danno ma alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
La società del resto si era offerta di sanare a sue spese ogni irregolarità edilizia ma tale offerta non era stata accettata;
in realtà il fondo era inutilizzato ed in pessimo stato di manutenzione ed era evidente la volontà di parte attrice di liberarsi di un immobile.
7 Il giudice quindi aveva valutato la gravità dell'inadempimento sulla base di una analisi solo parziale del comportamento delle parti.
4. si costituiva e chiedeva il rigetto dell'appello. CP_5
L'appellata esponeva che il 2948 c.c. n. 8 non tutelava un obbligo di informazione specifico ma in generale l'assenza di comportamento fraudolenti, l'immobile era affetto da gravi irregolarità edilizie.
La parte venditrice avrebbe dovuto proporre una domanda di sanatoria prima di vendere.
Era intuibile che si era in presenza di una macchinazione dolosa per far apparire documentalmente come regolari dei lavori edili che in realtà non lo erano.
La prassi non prevedeva che il privato svolgesse una propria ricerca alternativa.
Era doverosa l'applicazione dell'art. 2941, n. 8 c.c. .
Segnalava che il Tribunale di Massa aveva rigettato la domanda di divisione per gravi irregolarità
Se gli appellanti si erano dichiarati disponibili a pagare i costi di sanatoria, quantificabili in 200.000 euro, erano più che in grado di restituire il prezzo in allora pagato, di importo assai inferiore.
La proponeva inoltre atto di appello separato, il cui _1
fascicolo (R.G. n. 845/2022) era riunito al presente.
Il primo motivo di appello era che le spese da lei sostenute nel corso degli anni competevano al proprietario in quanto tale e la risoluzione dell'appello operava ex tunc.
Inoltre vi erano gravissimi problemi di infiltrazione di umidità.
Secondo motivo di appello
Era stato erronea l'esclusione dell'arricchimento ai sensi dell'art. 2041 c.c. per gli interventi fatto in quanto comunque la parte non aveva sostenuto le spese necessarie.
8 5. ritualmente costituitosi, chiedeva il rigetto Controparte_2
dell'appello in relazione alla causa principale e la propria estraneità in relazione all'appello proposto dalla _1
Le parti precisavano le loro conclusioni all'udienza del 26 ottobre
2023, tenuta con le modalità della trattazione scritta e la causa,
decorsi i termini di legge per il deposito di conclusionali e repliche era decisa in camera di consiglio.

6.Sia l'appello principale che l'appello incidentale proposto da sono infondati. _1
Circa il primo motivo dell'appello principale l'art. 2941 c.c. n.8
prevede che la prescrizione rimane sospesa : “8) tra il debitore che
ha dolosamente occultato l'esistenza del debito e il creditore,
finché il dolo non sia stato scoperto”.
In caso di compravendita e di dichiarazioni non veritiere la giurisprudenza precisa:
“La semplice dichiarazione del venditore di un immobile circa
l'assenza di interventi edilizi non assentiti non integra dolo per
mendacio, ai fini della sospensione della prescrizione delle azioni
di garanzia, dovendo il giudice di merito verificare, agli effetti
dell'art. 2941, n. 8, cod. civ., se la dichiarazione, obiettivamente
contraria al vero, sia stata caratterizzata da consapevolezza
dell'esistenza della circostanza taciuta e da conseguente volontà
decipiente, in quanto intenzionalmente resa con la coscienza che
potesse derivarne la legittima convinzione del compratore circa la
regolarità urbanistica dell'immobile. (cfr. Cassazione civile, sez.
II, 20/08/2013, n. 19240).
“In tema di vizi della cosa venduta, la prescrizione dell'azione di
garanzia accordata al compratore decorre, in ogni caso, dalla
9 consegna allo stesso del bene, non rilevando in senso contrario che
l'acquirente non abbia la possibilità di scoprire il vizio,
nonostante l'avvenuta consegna, o che questo gli sia stato
dolosamente occultato dal venditore, con espedienti o raggiri, salva
tuttavia la possibilità, in tale ultimo caso, di invocare la
sospensione della prescrizione, agli effetti dell'art. 2941, n. 8,
c.c., ove si accerti la sussistenza di una dichiarazione del
venditore, non solo obiettivamente contraria al vero quanto,
altresì, caratterizzata dalla consapevolezza dell'esistenza della
circostanza taciuta e dalla conseguente volontà decipiente.” (cfr.
Cassazione civile, sez. II, 28/07/2017, n. 18891).
Parte appellante sostiene che siccome l'obbligo rilevante ai fini di una eventuale dichiarazione di nullità della compravendita è
relativo solo alla corretta indicazione degli estremi della concessione edilizia, e questa indicazione era stata correttamente fatta, ne segue l'inapplicabilità del comma alla fattispecie.
Si tratta di una ricostruzione non corretta.
La norma di cui all'art. 2941 n. 8 c.c. non si riferisce solo agli obblighi formali di dichiarazione nell'atto di compravendita ai fini della sua validità ma ad una categoria generale di condotte che si concretizzino in un comportamento doloso che celi il proprio debito.
Ora , esaminando gli atti non tutto è chiarissimo.
La concessione edilizia venne rilasciata l'11 dicembre 1978 per la costruzione di un fabbricato ad uso residenziale di nove appartamenti su tre piani più seminterrato come da progetto allegato che non disponiamo in questo procedimento.
Il seminterrato venne accatastato con le sue dimensioni reali, quindi non vi è difformità fra dati catastali e dati reali.
10 Il 1° febbraio 1980 venne concessa l'abitabilità in cui fu confermata la conformità al progetto di quanto eseguito.
La compravendita oggetto di causa avvenne il 22 dicembre 1992, ben
12 anni dopo la costruzione, e riguardò un fondo interrato di 321
metri quadrati.
Come già detto l'indicazione degli estremi della concessione edilizia erano corretti come pure l'indicazione dei dati catastali e la corrispondenza fra questi e quelli reali.
Nel procedimento fra e il consulente _1 Controparte_2
tecnico di ufficio in una consulenza del 2010 proponeva un progetto divisionale senza rilevare alcuna irregolarità.
Poi in data 12 marzo 2014 nella Cancelleria del Tribunale di Massa,
a seguito di richiesta di informazioni, il Comune di Fosdinovo
inviava una relazione in cui si segnalava che in base agli accertamenti fatti vi era una grave irregolarità urbanistica sia pur sanabile:
Pertanto come si ricava dalla relazione la volumetria fuori terra dell'edificio era regolare.
Venne invece fatto un piano interrato, in cui è collocato il fondo oggetto di causa, assai più ampio del consentito.
11 A questa conclusione il Comune di Fosdinovo, da quello che si legge,
è giunto sia confrontando i dati catastali con il progetto allegato alla concessione sia ricalcolando i volumi del piano interrato rispetto alla percentuale del 30% del volume del fuori terra che si poteva costruire.
Pertanto in sostanza il Comune di Fosdinovo se nel 1980 certificava la regolarità costruttiva dell'immobile nel controllo fatto 34 anni dopo scopriva invece che l'immobile non era regolare.
Ora, è incontestato ed in ogni caso è sceso il giudicato sul fatto che l'immobile sia irregolare dal punto di vista urbanistico .
Pertanto la Corte deve ritenere corretta la valutazione del 2014 e che per qualche ragione i controlli effettuati nel 1980 non funzionarono a dovere.
Ora, una differenza di 142 metri quadrati è troppo grande per essere un errore di esecuzione sfuggito ai costruttori;
se ne deve concludere che questi fossero ben consapevoli della rilevante differenza fra quanto approvato e quanto costruito.
Circa la trasmissione della conoscenza dell'irregolarità all'interno della società venditrice, si rileva che coloro che ottennero la concessione edilizia nel 1978 , e sono gli CP_6 Parte_2
stessi che poi effettuarono nel 1992 la vendita del fondo interrato.
Essi si guardarono dal segnalare l'irregolarità ed anzi con la corrispondenza fra dichiarazione catastale e dimensioni effettive e con la certificazione di abitabilità si era creata una apparenza di regolarità urbanistica che solo riesaminando tutto il procedimento si è potuta scoprire.
Sussistono pertanto ad avviso di questa Corte i presupposti per l'applicazione della sospensione dei termini di prescrizione ai sensi dell'art. 2941 c.c. n. 8 c.c. .
12 Anche il secondo motivo di appello è infondato.
Non si può dubitare che in concreto si fosse in presenza di un vizio occulto.
Come detto si era creata una situazione documentale idonea a non fare percepire l'irregolarità urbanistica in quanto le dimensioni catastali corrispondevano a quelle reali ed in quanto il certificato di abitabilità attestava la conformità fra la concessione e quanto costruito.
Solo prendendo l'incartamento negli archivi comunali e rifacendo tutti i calcoli era possibile scoprire l'irregolarità, onere che non si può certo ritenere in capo al compratore, soprattutto in totale assenza di elementi che potessero indurre a qualche sospetto.
Tenendo conto dei costi elevatissimi di una sanatoria, prossimi ai
200.000,00 Euro, non vi sono dubbi che si tratti di un grave inadempimento che giustificano la risoluzione.
E' del tutto irrilevante ai fini di questa valutazione se gli appellati e siano o non siano desiderosi di conservare _1 CP_2
l'immobile.
Il fatto che gli appellanti avessero proposto di pagare la sanatoria non risulta idoneo a superare questo fatto perché un conto è fare una generica proposta, un'altra cosa è pagare direttamente la sanatoria o fare una offerta reale delle somme necessarie per la sanatoria.

7.Anche l'appello incidentale è infondato.
Infatti le spese condominiali ordinarie (non sono distinte spese straordinarie che abbiano arrecato vantaggio alla proprietà) e le spese di manutenzione ordinaria ineriscono a colui che gode l'immobile, anche se in base ad un acquisto successivamente risolto.
13 La risoluzione del contratto di compravendita non fa venire meno infatti gli anni di godimento dell'immobile.
Anche nelle imposte il presupposto dell'imposizione è il reddito figurato che si può trarre dall'immobile e non la proprietà in sé,
tanto è vero che dimostrando l'inabilitabilità dell'immobile è
possibile andare esenti dall'imposizione.
Né si può parlare di un arricchimento indebito ai sensi dell'art. 2041 c.c. , perché non si vede in che cosa consiste l'arricchimento in quanto se è vero che non sono state pagate spese condominiali,
imposte e tasse e spese ordinarie di manutenzione;
la società
venditrice per contro non ha avuto l'immobile a disposizione e non ne ha potuto usufruire, quindi al vantaggio si contrappone un danno maggiore.
Fra le appellanti e l'appellate incidentale si compensano _1
le spese legali del presente grado di giudizio esistendo i giusti motivi per la compensazione data la reciproca soccombenza essendo stati respinti sia l'appello principale sia l'appello principale.
Il invece, estraneo all'appello incidentale della ha CP_2 _1
diritto al rimborso delle spese legali del giudizio di appello da parte degli appellanti principali, nei cui confronti è vittorioso,
spese che si liquidano in Euro 8.000,00 per compensi oltre spese generali, cpa ed I.V.A. ( Euro 2000,00 per la fase di studio,
Euro 1.400,00 per la fase introduttiva, Euro 1600,00 per la fase di trattazione , Euro 3.000,00 per la fase della decisione ).
Dichiara ai fini dell'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012 n. 115 che sia l'appello principale che l'appello incidentale di sono stati interamente _1
rigettati.
14 Va disposto che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati,
a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53..


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria o diversa
istanza
Respinge l'appello principale proposto da Parte_1
, , , e l'appello
[...] Parte_1 Parte_1 Parte_2
incidentale proposto da contro la sentenza del _1
Tribunale di La Spezia n. 210 del 24 marzo 2022 che conferma.
Compensa le spese del grado di appello fra e _1 [...]
, , , Parte_1 Parte_1 Parte_1 Pt_2
.
[...]
Condanna Parte_1 Parte_1
, a rifondere a le spese Parte_1 Parte_2 Controparte_2
legali del giudizio di appello liquidate in Euro 8.000,00 per compensi oltre spese generali, cpa ed I.V.A..
Dichiara ai fini dell'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater
del D.p.r. 30 maggio 2012 n. 115 che sia l'appello principale che
l'appello incidentale di sono stati interamente _1
rigettati.
Dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano
omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati,
a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53.

Genova lì 24 gennaio 2024
Il Consigliere estensore
Dott. Franco Davini
15 Il Presidente
Dott. Rossella Atzeni
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